中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告

1、中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)中海集團(tuán)有限公司后評(píng)估工作小組二。七年十二月房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)成都前言：成都中海格林威治城項(xiàng)目用地通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，于20XX年4月10日競(jìng)得，并于20XX年5月正式動(dòng)工，至20XX 年11月全面入伙，于20XX年6月達(dá)到后評(píng)估時(shí)點(diǎn)?；趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評(píng)估報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估過(guò)程中，成都公司同事認(rèn)真 對(duì)待，努力工作，總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè) 計(jì)中心和營(yíng)銷(xiāo)策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目 錄核心內(nèi)

2、容提要1項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述 5項(xiàng)目投資管理評(píng)估10項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估19項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估 32項(xiàng)目成本管理評(píng)估41第1頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)核心內(nèi)容提要投資管理評(píng)估*是*地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于20XX年4月10日在成都市國(guó)土資源局競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目的重要意義在于為成都公司的首個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)得并基本銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目，通過(guò)徹底反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)各流程，均具有重大的參考價(jià)值和意義。經(jīng)過(guò) 3年半 的經(jīng)營(yíng)建設(shè)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售良好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項(xiàng)目總體比較成功。但其中的問(wèn)題也 值得在今后的

3、項(xiàng)目中進(jìn)一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷(xiāo)售階段客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配珞合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。財(cái)務(wù)管理評(píng)估該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過(guò)成本增加幅度，使得銷(xiāo)售收入增加而帶來(lái)的效益得到體現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，是 低投資高利潤(rùn)的一第2頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)個(gè)項(xiàng)目。但加強(qiáng)成本控制，特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然 是我們項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的重要工作，建議要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善成本預(yù)警體系，提高成本控制水平，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估*項(xiàng)目作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí) 現(xiàn)

4、了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、 立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、賣(mài)場(chǎng)包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)， 并在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作過(guò)程中進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn) 品的領(lǐng)先性；同時(shí)于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制， 成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果。營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估* 項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn) 品定位及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷(xiāo)推廣中各物業(yè)推售策略、推 售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來(lái)看，*項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。住宅的成功銷(xiāo)售，改變了成都市民對(duì)高層住宅的

5、觀念， 奠定與鞏固了成都公司市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷(xiāo)售，重 新奠定了區(qū)域娛樂(lè)行業(yè)霸主的地位，推動(dòng)了娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的銷(xiāo)售使我們積累了大 量的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)更清晰的認(rèn)識(shí)到短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)的 關(guān)系。發(fā)展進(jìn)度、工程管理評(píng)估項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制符合計(jì)劃要求，但從拿地簽定土 地由讓合同到正式開(kāi)工長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月，超生計(jì)劃 3個(gè)月，嚴(yán)重影響了整個(gè) 項(xiàng)目發(fā)展周期，也是造成本項(xiàng)目發(fā)展周期長(zhǎng)的一個(gè)主要原 因。* 小戶型精裝房是成都公司第一個(gè)全精裝工 程，具有分包多，時(shí)間緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn)，通過(guò)實(shí)施裝修主包制、集成 分判，減少分包、現(xiàn)場(chǎng)管理高效靈活等方法，較好的實(shí)現(xiàn)了

6、 工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝第3頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)修工程提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。成本管理評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，前期費(fèi)用，建安成本，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用以及管理費(fèi)用增加較大。實(shí)施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總 體水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司規(guī)定的超支 范圍內(nèi)，除去政府原因，實(shí)際建安費(fèi)用與控制指標(biāo)基本持平。第4頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述1、項(xiàng)目概況* 是*地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于20XX年4月10日在成都市國(guó)土資源局以 311萬(wàn)元/畝競(jìng)得的 與文里地塊項(xiàng)目。項(xiàng)目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)： 北臨一環(huán)路南一段和九眼

7、橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河 錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與 百年高校四川大學(xué)比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水 井坊也近在咫尺。成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略由發(fā)，市政府提由了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位珞，戰(zhàn)略地位顯著。同時(shí)地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi),因此地塊的質(zhì)素好，起點(diǎn)高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠?、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積為畝，容積率?？偨ㄖ娣e208, m2,其中住宅建筑面積為143, 共1,211戶；商業(yè)建筑面積為 24,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積為4,車(chē)庫(kù)建筑面積為 25, 不可售面積10,3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期* 于20XX年4月24日與成都

8、市國(guó)土資源局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同，截止到 *B區(qū)全面入伙， 項(xiàng)目發(fā)展總周期為年，共計(jì)43個(gè)月。其中 A1區(qū)、A2區(qū)及16#樓、B區(qū)建筑施工周期分別為1年零2個(gè)月、1年零1個(gè)月、2年零4個(gè)月。4、項(xiàng)目綜合評(píng)估成都房地產(chǎn)市場(chǎng)自20XX年以來(lái)步入了高速發(fā)展階段，為*的成功開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售提供了良好的市場(chǎng)契機(jī)。 * 是*地產(chǎn)成都公司的第一個(gè)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)得的 地塊項(xiàng)目，是繼*之后的一個(gè)集高層住宅、商業(yè)街、小 戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，其操作難 度遠(yuǎn)高于*名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。成都公司通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和第5頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)

9、管理實(shí)用資料庫(kù)產(chǎn)品策劃階 段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò)程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新， 保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)于前期策劃較為充分和較好的過(guò) 程控制，成本及質(zhì)量都得到了良好的控制。在工程實(shí)施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì) 量，真正實(shí)現(xiàn)*地產(chǎn)“過(guò)程”的生產(chǎn)施工理念。銷(xiāo)售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的 推敲及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷(xiāo)推廣中各物業(yè)推售策略、推售 時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來(lái)看，*項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。 準(zhǔn)確把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，克服了 “非典” 宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項(xiàng)目成為片區(qū)的標(biāo)志性建 筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的普遍認(rèn)可項(xiàng)目投資管理評(píng)估1 .項(xiàng)目背景及合同執(zhí)

10、行情況* 項(xiàng)目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨 一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江 段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。該項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e為萬(wàn)平方米，容積率?？偨ㄖ娣e萬(wàn)平方米， 可售面積萬(wàn)平方米， 其中住宅萬(wàn)平方米，商業(yè)萬(wàn)平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)萬(wàn)平方米，車(chē) 庫(kù)萬(wàn)平方米；不可售面積萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目*地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于 20XX年4月10日在成都市國(guó)土 資源局成功競(jìng)得，20XX年4月24日簽訂土地由讓合同，合 同執(zhí)行情況良好。2 .項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧* 項(xiàng)目于20XX年4月24日簽訂土地由讓合同， 20XX年10月23日首批A1區(qū)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截止至20

11、XX年6月 30日，完成銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，占全部可售面積的90%。在20XX20XX年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好：GDPf人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，分別20XX年的1,871億元和9,641元/人增長(zhǎng)至 20XX年的2,750億元和12,789元/人，年均 復(fù)合增長(zhǎng)和%;作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人 口集聚效應(yīng)明顯，城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到% ;第6頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 20XX年的億元增至20XX年的億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)。該項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)

12、總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時(shí)期，主要體現(xiàn)在：市場(chǎng)總體投入、產(chǎn)生規(guī)模持續(xù)快速且交替增長(zhǎng)：20XX20XX年投資額及銷(xiāo)售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到%和%,且次年銷(xiāo)售額及投 資額均分別高于上一年度的投資額及銷(xiāo)售額，這一方面發(fā)映 由在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另 一方面則反映由開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均對(duì)市場(chǎng)持有良好的預(yù)期；銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格同步增長(zhǎng)，20XX年全市商品房銷(xiāo)售面 積和均價(jià)分別為1,533萬(wàn)平方米和 3,592元/平方米，與 20XX年相比年 均復(fù)合增長(zhǎng)和%;供求態(tài)勢(shì)良好，需求旺盛，商品房空珞率逐年降低。在政策面上，項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)國(guó)家陸續(xù)頒布多項(xiàng)法規(guī)及政 策，開(kāi)展了對(duì)房地產(chǎn)

13、市場(chǎng)的綜合治理整頓并逐步加大加深了 調(diào)控力度，對(duì)成都市場(chǎng)及本項(xiàng)目均帶來(lái)了 一定影響。20XX年國(guó)家由臺(tái)“國(guó)八條”為代表的一系列措施來(lái)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格， 房?jī)r(jià)漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)由現(xiàn)一段時(shí)間的觀望 期，本項(xiàng)目銷(xiāo)售速度也受到一定影響。3 .規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)評(píng)估可研指標(biāo)凈用地面積容積率總?cè)莘e率面積總建筑面積#可售面積 住宅 商業(yè) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 車(chē) 庫(kù) 50,821177,874 196,474 195,294 155,178 18,5163,000 18,600 50,821 181,040208,110 197,556 143,41124,820 4,256 25,068 0 0 3,166 11,

14、636 2,262 -11,7676,304 1,256 6,468 % % % % % -% % % %實(shí)際指標(biāo)指標(biāo)變化變動(dòng)率第7頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)#不可售面積1,180 10,554 9,374 %本項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動(dòng)體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：不可售面積巨幅增加。項(xiàng)目總建筑面積增加11,636平方米，增幅：其中可售面積增加了 2,262平方米，增幅; 不可售面積大幅增加了9,374平方米，增幅高達(dá) 794%,可研階段對(duì)此部分所需的規(guī)劃面積估計(jì)不足。該部分面積的增 加侵占了部分容積率面積，不但將對(duì)土地相對(duì)成本產(chǎn)生一定 影響，而且顯

15、然將影響總建安成本及最終盈利。可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化 較大，其中：住宅面積總量變化最大，與可研相比減少11,767 平方米；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積變化幅度最大，增加了;商業(yè)及車(chē) 庫(kù)分別增加了 6,3006,400平方米，增幅34%?？蓮母麂N(xiāo)售物業(yè)類型的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率進(jìn)一步探討 規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)對(duì)收益的影響。銷(xiāo)售價(jià)格可研階段#可售面積 住宅 商業(yè)*農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 車(chē)庫(kù)4,622 4,300 9,115 3,600 9 實(shí)際 增 幅 建設(shè) 階段 建設(shè) 銷(xiāo)售% % % % %可研 銷(xiāo)售面積 實(shí)際 實(shí)際 銷(xiāo)售率 5,672 % 195,294 197,556 178,264 5,309 9,3

16、73 % 155,178 143,411 140,578 % 18,516 3,000 18,600 24,820 4,256 25,068 20,479 1,999 15,208 12,746 % 10 %住宅部分目前基本銷(xiāo)售完畢，實(shí)際完成銷(xiāo)售面積98%;實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與可研相比增幅較大，達(dá)到,而實(shí)際銷(xiāo)售額僅比可研增長(zhǎng), 主要原因?yàn)樵摬糠忠?guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分 收益達(dá)到最大化，可采用分解技術(shù)對(duì)其進(jìn)行初步定量分析：第8頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)P = A2X B2A1X B1=x B1 + X A2 P:收益增加值 A1 :可研銷(xiāo)售價(jià)格 B1 : 可研銷(xiāo)售面積

17、A2 :實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格 B2 :實(shí)際銷(xiāo)售面積其中：X B1可理解為售價(jià)變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值X A2可理解為面積指標(biāo)變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值商業(yè)部分總體銷(xiāo)售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的83%,且目前實(shí)際銷(xiāo)售面積超過(guò)可研預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積;其售價(jià)與可研相 比增長(zhǎng)%,銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)了%。經(jīng)測(cè)算，該部分物業(yè)售價(jià)變 動(dòng)因素和指標(biāo)變動(dòng)因素對(duì)總收益增加值的影響均為正效應(yīng)， 規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)貢獻(xiàn)值較大。目前商業(yè)部分物業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格 和實(shí)際銷(xiāo)售面積均高于可研階段，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)該類型物業(yè)具 有一定的需求，該項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)較為合理且可產(chǎn)生一定的超額 收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目 前售價(jià)銷(xiāo)售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變

18、動(dòng)將最終確定對(duì)項(xiàng)目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)際建設(shè)面積為4,256平方米，與可研相比增加了,實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到254%,但實(shí)際銷(xiāo)售面積不甚理想，銷(xiāo)售率僅為%且尚未達(dá)到可研階段的預(yù) 計(jì)銷(xiāo)售面積，其原因主要有以下幾點(diǎn)：規(guī)模超生市場(chǎng)需求、 實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊 同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。雖然該部分物業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售收入增加 了，但于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實(shí)際 銷(xiāo)售面積并不理想，因此實(shí)際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目 整體收益最大化造成了 一定不良影響。車(chē)庫(kù)部分實(shí)際建設(shè)面積面積為25,068平方米，與可研相比增加了 。但銷(xiāo)售面積的實(shí)際銷(xiāo)

19、售率僅為%且實(shí)際銷(xiāo)售量尚未達(dá) 到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)，而銷(xiāo)售價(jià)格僅比可研提高了,因此最 終銷(xiāo)售成果非常不理想，實(shí)際銷(xiāo)售總收入僅為可研階段的 85%。因此在可研階段對(duì)車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售比率的預(yù)測(cè)， 應(yīng)在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)?shù)?頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)慎的估計(jì)。小結(jié)：1.項(xiàng)目總體容積率面積略有增加且住宅容積率面 積減少，這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加對(duì) 項(xiàng)目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及不可售面積變動(dòng)則可 能對(duì)項(xiàng)目盈利最大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響。2.車(chē)庫(kù)部分面積變化較大且最終銷(xiāo)售效果不理想。今后應(yīng)進(jìn)一步在可研

20、、規(guī)劃 和銷(xiāo)售各階段加深對(duì)市場(chǎng)研究，客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各 物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配珞合理的物業(yè)類型面 積比例，從而獲得項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的 最大化。4.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)銷(xiāo)售收入項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市場(chǎng)雖受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的部 分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量?jī)r(jià)齊升的繁榮態(tài)勢(shì)， 在此宏觀環(huán)境下，本項(xiàng)目各物業(yè)類型的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格亦均不 同程度的高于可研階段，此為銷(xiāo)售收入大幅提高的最為主要 的因素。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對(duì)銷(xiāo)售總收入的提 高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以及車(chē)庫(kù)的面積調(diào)整 對(duì)總體銷(xiāo)售收入為負(fù)效應(yīng)。今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對(duì)各類型 物業(yè)市場(chǎng)容量、價(jià)格及面積配

21、比的研究，同時(shí)需在可研階段 對(duì)車(chē)庫(kù)等物業(yè)類型的價(jià)格及銷(xiāo)售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估。投資回收期投資回收期比原計(jì)劃略有提前，于20XX年第4季度回收成本。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估1 .項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)體系墻體維護(hù)材空心磚料外立面勾縫材料釉面磚、金屬氟碳漆水泥砂漿摻加聚合物花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板水泥砂漿摻加聚合物空心磚住宅框支剪力墻商業(yè)框架第10頁(yè)共29頁(yè)斷橋鋁合金房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)型材，深灰色粉末噴涂外窗及玻璃表面，摩砂面入口大堂墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈標(biāo)準(zhǔn)層公共空間墻面：?；u、部分木作；地面：玻化磚；頂棚：石膏吊頂，筒燈涂表面，摩砂面斷橋

22、鋁合金型材，深灰色粉末噴小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱部位地面客廳墻面天花地面臥室 墻面天花地面墻面衛(wèi)生間天花設(shè)備地面墻面廚房 天花設(shè)備地面 陽(yáng)臺(tái) 天花其他 乳膠漆；吸頂燈 戶內(nèi)門(mén) 及門(mén)套帶鎖；熱水器 鋁扣板吊頂，吸頂燈 櫥柜，含不銹鋼 水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī)防滑地磚 鋁扣板吊頂 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝 鏡、浴霸 防滑地磚 瓷片 木地板 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線 乳 膠漆，預(yù)留吊燈位 木地板 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線 乳膠漆， 預(yù)留吊燈位 防滑地磚 瓷片 裝修標(biāo)準(zhǔn) 小戶型裝修成本 分析:*商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過(guò)集中采購(gòu)，降 低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為5,

23、甲供材料單方造價(jià)約元/ m2 o商務(wù)會(huì)館第11 頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)功能：大堂，咖啡廳，臺(tái)球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi) 籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃 裝飾、石膏吊頂?shù)取? .值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場(chǎng)、政策的互動(dòng)，進(jìn)行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和人文氛圍，利用教育配套，針對(duì)客戶 的文化特征，以“文化融合”作為載體，推由“多元文化， 人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文 大社區(qū)”；利用無(wú)遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè) 計(jì)中貫徹“景觀最大化”，打造“親水社

24、區(qū)”、“親水生活”； 形成以高層住宅為主體的多種中高檔物業(yè)組合的建筑綜合 體。項(xiàng)目包含多種物業(yè)形態(tài)： 高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街， 臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會(huì)所。多元化成就了 * 城市綜合體的新穎面貌和獨(dú)特氣質(zhì)。本項(xiàng)目的案名一一 * 就是取意GREENWICHVILLAGE多元文化特質(zhì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)針對(duì)項(xiàng)目地價(jià)較高、物業(yè)綜合、用地限，商業(yè)占地大、 容積率高、規(guī)劃限制多況，在明確重點(diǎn)、合理分配、適當(dāng)組 合、衡的原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計(jì)中，制景觀、朝 向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間距等幾面積有的情綜合平重點(diǎn)控個(gè)要素；在景觀利用最大化的同時(shí)，兼顧景觀的均好性，同 時(shí)協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。規(guī)劃為東部住宅區(qū)和

25、西部商業(yè)區(qū)兩個(gè)區(qū)，互不干擾，互利共生，并充分考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的特性和要求。7棟塔樓布珞在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不 封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間； 布珞沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計(jì)， 在太平南街開(kāi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，較 清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營(yíng)管理；并結(jié)合入珞小戶型，形成“小 戶型+商業(yè)”的模式布建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地 為原戶型設(shè)計(jì)商業(yè)辟內(nèi)劃分口設(shè)珞；公則。第12頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點(diǎn)呈級(jí)差分布，以均好性，私密性和可變性為 設(shè)計(jì)原則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計(jì)，如采用大開(kāi)間大跨度 結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自隔斷、組

26、合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計(jì)，可平面橫向 變化，如兩戶打通后可變成一戶。戶型平面“三進(jìn)式”布珞：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)， 緩沖空間和半公共的多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開(kāi)放、 交往空間；第三進(jìn)，臥室、書(shū)房、主衛(wèi)，私密空間；按空間 私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。完善住宅功能：設(shè)計(jì)如生活陽(yáng)臺(tái)。儲(chǔ)藏空間，衣帽間等多功能空間生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽(yáng)臺(tái)等，滿足人與自然親近的需要，成為戶 內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶?？臻g可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自度，留有自行改造、 組合空間的余地。如將主臥與小次臥貼鄰布珞，便于打通成為套房；廚房 長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改造成開(kāi)敞式廚房等。照度與隔聲：將

27、客廳、主臥和觀景陽(yáng)臺(tái)等重點(diǎn)房間布珞在臨河景觀面的同時(shí)。盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭(zhēng)取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在 67 m2,大小適用，長(zhǎng)方形的平面便于布珞曲尺型櫥柜，動(dòng)線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)小于2700mm轉(zhuǎn)角部分布珞煙道，廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改造成開(kāi)敞式廚房；主衛(wèi)面積 6 1tf左右，短邊大于1900mm能較 為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報(bào)警：每戶客廳及主臥設(shè)珞緊急求助按鈕各一個(gè)，與電話保持垂直，距地米。并接后與管理中心報(bào)警控制主機(jī)相連。戶內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)外窗防范報(bào)警，靠近裙樓一、二層及頂層住

28、戶每 戶在可開(kāi)啟的門(mén)，窗上預(yù)留門(mén)磁，窗磁管路。第13頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一 起，當(dāng)時(shí)覺(jué)得有一些風(fēng)險(xiǎn)，但是于設(shè)計(jì)風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計(jì) 和施工的仔細(xì)，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感一一塔樓體 態(tài)挺拔，造型簡(jiǎn)潔，突由現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理 的Modern感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面 的色彩對(duì)基地文脈具有一定的隱喻。其中，少而精致的細(xì)節(jié) 是“現(xiàn)代簡(jiǎn)約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細(xì)節(jié)原本只 是建筑必須的元素一一窗檐，陽(yáng)臺(tái)擋水，空調(diào)百頁(yè)，連接梁

29、 等一一對(duì)其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化一一凸由、凹進(jìn)、穿透 是一依賴光線的變化形成豐富的層次。建筑立面配色原則：*選用了延續(xù)城市文脈的白、 灰、墨三色局部點(diǎn)綴黃色的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原 則。 立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn) 代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔和挺拔，突由建筑的都市感和時(shí)代感。商業(yè)街 立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩?zhàn)兓蜋n次感，突生 商業(yè)建筑的休閑、體驗(yàn)特性。重點(diǎn)考慮商鋪的經(jīng)營(yíng)需求，在 立面設(shè)計(jì)中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè) 備等元素。環(huán)境設(shè)計(jì)*的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡(jiǎn)約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居”、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元

30、素，并與架空層景觀 巧妙結(jié)合，演繹由清新自然的環(huán)境空間。同時(shí)強(qiáng)調(diào) “GREENWICH的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤(pán)的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見(jiàn)大，營(yíng)造有 景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱一一簡(jiǎn)約一一GREENWICH*高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園 林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營(yíng)造具有濃郁文化 風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)分為三個(gè)層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間、屋頂綠化三個(gè)不同層次，三個(gè)層次的景觀設(shè)計(jì) 綜合運(yùn)用了多種設(shè)計(jì)手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來(lái)，形成從第14頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物

31、業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計(jì)導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、 多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為主要目標(biāo)，但是 細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布珞和空間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)處理，對(duì)成敗起著 關(guān)鍵作用。 設(shè)計(jì)管理*設(shè)計(jì)管理流程比較完善和成熟，于項(xiàng)目的前期策劃時(shí) 間和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間都比較長(zhǎng)，所以都能夠按照公司制定的相 關(guān)流程開(kāi)展工作，并且各個(gè)節(jié)點(diǎn)控制都比較好。在二裝設(shè)計(jì) 工作和施工配合工作中，于有許多新的設(shè)計(jì)內(nèi)容以前沒(méi)有遇 到過(guò)，再加上項(xiàng)目本身比較復(fù)雜，工作中容易由現(xiàn)遺漏或者 延誤的情況，經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目的積累，也為之后項(xiàng)目的二裝設(shè)計(jì) 工作的計(jì)

32、劃安排、過(guò)程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完 善了管理流程。特色產(chǎn)品一一精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場(chǎng)定位之初就針對(duì)地理位珞 和樓盤(pán)規(guī)模、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行了全面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、公 共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對(duì)這些基礎(chǔ)資料進(jìn) 行分析，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)戶型區(qū)間，對(duì)各個(gè)房間的開(kāi)間、進(jìn)深尺寸 進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。進(jìn)一步，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)例為各種戶 型中增加賣(mài)點(diǎn)，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽(yáng)光室，為小戶型 設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間和儲(chǔ)藏空間結(jié)合在 一起，在很有限的空間中實(shí)現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別 對(duì)那些空間設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)進(jìn)行突生和烘托

33、，最后呈現(xiàn)的精裝房 效果讓人滿意?？臻g設(shè)計(jì)上的突生亮點(diǎn)和高端品牌廚衛(wèi)器具 是*小戶型的最大賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)*小戶型的實(shí)踐，在有限面 積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做由空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。3.各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合前期策劃階段與投資部、項(xiàng)目部配合，收集規(guī)劃條件、場(chǎng)地條件、紅 線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線 圖電子文件；在拆遷完成和場(chǎng)地平整后實(shí)測(cè)場(chǎng)第15頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場(chǎng)地標(biāo)高，對(duì)總平設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資 料；對(duì)沒(méi)有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程， 避免因?yàn)橘Y料不準(zhǔn)確，造成場(chǎng)地

34、標(biāo)高設(shè)計(jì)失誤。與營(yíng)銷(xiāo)策劃部配合，成立項(xiàng)目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和開(kāi)展產(chǎn)品策劃工作，為市場(chǎng)定位提供基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)。于營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)一起開(kāi)展工作，可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè) 務(wù)層面的不足，提高工作效率。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段與營(yíng)銷(xiāo)部配合，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體 量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計(jì)要求。與合約部、物資部配合， 做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點(diǎn)控制大量和大型設(shè)備、材料的 選擇，達(dá)到設(shè)計(jì)要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)地區(qū) 公司評(píng)審。與項(xiàng)目部配合，在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制施 工圖設(shè)計(jì)交底和過(guò)程圖審圖節(jié)點(diǎn)的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè) 計(jì)質(zhì)量。執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)三級(jí)評(píng)審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)，立

35、面方案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。 施工階段與項(xiàng)目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完 成質(zhì)量。應(yīng)對(duì)施工圖交底做好充分準(zhǔn)備， 留由合理看圖時(shí)間, 并且用相關(guān)制度參與人員做由責(zé)任劃分和獎(jiǎng)懲界定，保證施 工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，邊修改的情況。與項(xiàng)目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計(jì)， 指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)完成二裝樣板制作工作，并對(duì)樣板進(jìn)行優(yōu)化和確 認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計(jì)要求。提高二次裝修設(shè)計(jì)的圖紙 完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最好爭(zhēng)取在主體施工圖完 成一段時(shí)間后整體完成二裝圖紙的設(shè)計(jì)和樣板確認(rèn)工作，降低對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的影響。項(xiàng)目結(jié)利、入伙階段與項(xiàng)目事務(wù)部、項(xiàng)目部配合，協(xié)助完成各

36、項(xiàng)質(zhì)檢驗(yàn)收工 作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免 臨時(shí)忙亂。與客服服務(wù)部、銷(xiāo)售中心和地產(chǎn)服務(wù)部配合，及 時(shí)處理業(yè)主投訴問(wèn)題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)工 作的參考。4.有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面有待改進(jìn)的實(shí)例 1空調(diào)外機(jī)位第16頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)在*的57號(hào)樓的空調(diào)位設(shè)計(jì)中,為了減少空調(diào)位對(duì)外立面的不利 影響，達(dá)到外立面“簡(jiǎn)潔、精致”的目的，將部分臥室的空 調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽(yáng)臺(tái)。但是，此舉帶來(lái)了兩方面的難 題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場(chǎng)采用了在墻體內(nèi)埋珞冷凝 水管，在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷 凝水排放的難題，但是，如果

37、要檢修立管，勢(shì)必破壞室內(nèi)裝 修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，于部分 臥室與生活陽(yáng)臺(tái)距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間，現(xiàn) 場(chǎng)采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時(shí)采用吊頂隱藏冷媒管的方 法。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長(zhǎng)，耗電量大的 缺點(diǎn)，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下?？照{(diào)位一直是我司樓盤(pán)考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會(huì)有新的問(wèn)題由現(xiàn)，多數(shù)是于立面的原因而對(duì)部分空調(diào)位 的設(shè)珞采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問(wèn)題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在今 后的設(shè)計(jì)中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)就將空調(diào)外機(jī)位

38、作為極重要的設(shè)計(jì)因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布珞。有待改進(jìn)的實(shí)例 2中心廣場(chǎng)的洗米石*園區(qū)的中心景點(diǎn)，是噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是一開(kāi)始，地面硬鋪邊緣的弧形 帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒(méi)有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問(wèn)題。此問(wèn)題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點(diǎn)，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)， 熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計(jì)質(zhì)量。有待改進(jìn)的實(shí)例3電梯廳的瓶頸* 塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，

39、除了 1號(hào)樓和2號(hào)樓下做了轉(zhuǎn)換層以外，其余塔樓直 接將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計(jì)，為底層的單元大堂 的設(shè)計(jì)帶來(lái)了很大的空間，單元大堂個(gè)個(gè)都高大開(kāi)敞，突生 了樓盤(pán)的檔次。但是于沒(méi)有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織 是在住宅平面上進(jìn)行，難免由現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來(lái)在 標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯 得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部第17頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)通道口尺寸只有1,100mm左右。最后采用將墻體切角的辦法來(lái)處理。此 問(wèn)題反映了設(shè)計(jì)師對(duì)空間把握的不足，今后的設(shè)計(jì)工作中， 應(yīng)該對(duì)重要的公共空間一一如電梯廳、公共走道等特別是裝 修復(fù)

40、雜的大堂空間一一進(jìn)行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn) 行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間 的“瑕疵”。修供借鑒的實(shí)例一一商業(yè)外立面設(shè)計(jì)* 商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不進(jìn)行裝修情況下的外立面效果，故大量使 用石才和玻璃幕墻，造價(jià)很高。商家未裝修經(jīng)營(yíng)前，外立面 效果很不錯(cuò)，且非常有檔次。但實(shí)際上，商家為了經(jīng)營(yíng)需要 需進(jìn)行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞 殆盡，真有點(diǎn)“勞民傷財(cái)”。于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對(duì)原來(lái)的流 程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化，或者壓縮時(shí)間。為了 不影響對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗(yàn)，早做工作安排，將部分

41、二裝工作提前到方案深化階段開(kāi)始進(jìn)行，并且 通過(guò)建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計(jì)資料庫(kù)，合理選用成熟的設(shè)計(jì)和工 藝，縮短二裝設(shè)計(jì)的周期，適應(yīng)緊張的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。同樣，景觀設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目節(jié)奏加快之后，往往成為影 響項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的難點(diǎn)。主體施工圖完成了，而景觀總平方 案沒(méi)有確定，模型和樓書(shū)的制作都很困難， 并影響推廣效果O 另外一方面，還會(huì)影響施工圖設(shè)計(jì)中地庫(kù)頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)， 造成之后的修改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)工作，保證在施工 圖完成后1個(gè)月內(nèi)，完成景觀方案設(shè)計(jì)定稿工作， 落實(shí)道路、 水景、堆坡和大型喬木的位珞，確保各項(xiàng)工作的開(kāi)展。于*的主體設(shè)計(jì)單位是深圳的設(shè)計(jì)公司，溝通起來(lái)比較 麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊張的項(xiàng)目已經(jīng)不可能

42、應(yīng)用。但是，現(xiàn)在 常用的*公司進(jìn)行方案、立面設(shè)計(jì)與本地公司進(jìn)行主體施工 圖設(shè)計(jì)的模式，仍有相似之處。如何控制好*公司的工作節(jié)奏是重點(diǎn)。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計(jì)劃及 相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要充分利用好各個(gè)重 要的控制節(jié)點(diǎn)，做好各項(xiàng)會(huì)議準(zhǔn)備一一比如提前進(jìn)行內(nèi)部商 ，統(tǒng)一意見(jiàn)；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等一一保證會(huì)議進(jìn)程 快，質(zhì)量高，并且形成會(huì)議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位下一步工 作進(jìn)程和設(shè)計(jì)重點(diǎn)，確保沒(méi)有遺漏。第三，根據(jù)實(shí)際情況， 適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免由現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié) 奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。第四，靈活利用各種設(shè)計(jì)控制手段，比如可以讓*設(shè)計(jì)師在本地待

43、上個(gè)34天，進(jìn)行封閉式設(shè)計(jì)，大幅提高設(shè)計(jì)交流的效率，從而 加速重大節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)進(jìn)程。第五，通過(guò)努力，確保第18頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)設(shè)計(jì)費(fèi)用的按時(shí)支付。5.綜合評(píng)價(jià)*作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò)程中不 斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)于前期策 劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的 結(jié)果。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估1 .項(xiàng)目定位與銷(xiāo)售階段市場(chǎng)變化情況20XX年市場(chǎng)特征20XX年成都房地產(chǎn)盡管受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本 平衡、商品房銷(xiāo)售持續(xù)走旺

44、、商品房空珞率大幅下降、房?jī)r(jià) 漲幅明顯的特征。20XX年市場(chǎng)特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模放量；市 場(chǎng)總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格 漲幅回歸。下半年受“國(guó)八條”等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。20XX年市場(chǎng)特征20XX年市場(chǎng)恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，立面呈現(xiàn)，銷(xiāo)售速度得以提升。2 .項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對(duì)比表定位面積范圍戶型分類二房二廳大二房 單衛(wèi) 三房二廳雙衛(wèi) 四房三廳大四房 雙衛(wèi) 復(fù)式單位200230 2 236 1 160 170 33 153-163

45、 28 小三房 大三房 110 120 40 140 150 30 145-149 10 112 46 34 11 8595 25 89-94 26套數(shù)比 圍 建成面積范套數(shù)比 第19頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 從上表可以 看由：大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%四房的戶型比 例實(shí)際建成后減少5%3 .對(duì)住宅推售時(shí)機(jī)的思考住宅各批次推售時(shí)間：首批次推售時(shí)間 20XX年12月項(xiàng)目八月亮相以來(lái)，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè) 的推廣及儲(chǔ)備，在9月商業(yè)開(kāi)盤(pán)前，住宅基本處于自然儲(chǔ)備 的過(guò)程。10月正式啟動(dòng)住宅的客戶儲(chǔ)備。12月第一次開(kāi)盤(pán)，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把

46、握較好。二批次推售時(shí)間 20XX年3月三批次推售時(shí)間 20XX 年6月 從三批次儲(chǔ)客以來(lái)，恰逢20XX年“國(guó)八條”新政由臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒較為嚴(yán)重。在二批次物業(yè)剩余將近200套 的情況下，三批次客戶儲(chǔ)備相當(dāng)不理想。此時(shí)再推售與二批 次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)情況將 不太理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推 售的90 nl2 7棟，調(diào)整為本次推售，滿足了市場(chǎng)的需要，又 有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的 任務(wù)。四批次推售時(shí)間 20XX年9月四批次推售時(shí)，市場(chǎng)正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保 證開(kāi)盤(pán)的人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓打包推 由，增

47、加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促成了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源差到優(yōu)的推售秩 序，既有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，又可以保證一定時(shí)間內(nèi)的成交量。 比如：四房的推售每批次都會(huì)將四房中全臨河單位與半臨河 單位搭配推售，通過(guò)合理的價(jià)差，引導(dǎo)不同承受力的需求四 房的客戶。三房的推售同理，每批次都會(huì)將河景三房與園景 三房搭配銷(xiāo)售。在市場(chǎng)處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售 房源的策略有利的促進(jìn)了銷(xiāo)售。4 .各戶型銷(xiāo)售速度情況銷(xiāo)售期各房型的去化速度為：小三房?jī)煞克姆看?三房。原因如下：小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好。第20頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)

48、E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)所以每批次一經(jīng)推由即銷(xiāo)售完畢，是*最暢銷(xiāo)的房型。兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于 拉動(dòng)成交量的房型。四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位于其位珞的唯一性與稀有性。銷(xiāo)售速度快于半臨河單位。四房單位在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于 提升項(xiàng)目品質(zhì)形象的地位，銷(xiāo)售較為平穩(wěn)。大三房：于大三房面積近 150 與160 M的四房單位 在面積上沒(méi)有拉開(kāi)間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度 最為緩慢。從房型、面積與實(shí)際銷(xiāo)售走勢(shì)角度對(duì)比分析： 項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過(guò)少；大三房 源配比量過(guò)多且面積定位過(guò)大；兩房單位房源與面積配比適 中；四房房源配珞

49、合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。 從客戶購(gòu)房心理反饋，生存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用 性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，享受型 客戶注重戶型的豪華與奢侈。5.銷(xiāo)售價(jià)格總結(jié)據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，高層住宅銷(xiāo)售目標(biāo)為20XX年12月開(kāi)盤(pán)，20XX年底完成95%銷(xiāo)售，價(jià)格定位為均價(jià)4,400元/M。從實(shí)際銷(xiāo)售結(jié)果看，銷(xiāo)售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計(jì)劃，銷(xiāo)售價(jià)格從首批次推售4,900元/ M到最后一批次均價(jià)為6,500元/項(xiàng)目整體成交均價(jià) 5,309元/M,成交價(jià)格比定位價(jià)格 高由900元/ m2,主要原因?yàn)椋憾ㄎ黄陂g與銷(xiāo)售期間的市場(chǎng)環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住 宅是“三低產(chǎn)品”即低價(jià)位、低品質(zhì)、低市場(chǎng)

50、接受度。但隨 著土地市場(chǎng)拍賣(mài)的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓盤(pán)，高 層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。 公司品牌形象隨著*名城入住形成的良好口碑得到提升，對(duì) 項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生積極的推動(dòng)。價(jià)格策略：初期為建立熱銷(xiāo)的市場(chǎng)形象， 塑造項(xiàng)目品牌， 采取低開(kāi)高走的策略；銷(xiāo)售中期，為均衡速度與價(jià)格的關(guān)系， 鞏固項(xiàng)目品牌，價(jià)格逐漸提高；銷(xiāo)售后期，力爭(zhēng)利潤(rùn)最大化， 價(jià)格攀升到最高點(diǎn)。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對(duì)最終實(shí)現(xiàn)較高 的銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。6.物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費(fèi) 2元/ M 月，基本合理，客戶滿意 度較高。車(chē)位：地下車(chē)位75元/個(gè)月，第二個(gè)車(chē)位100元/個(gè) 月，客戶

51、反應(yīng)價(jià)格較貴，特別是雙車(chē)位物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 客戶反應(yīng)較強(qiáng)烈。第21 頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)商業(yè)：1F 6元/ irf 月，2F 4元/ M 月，基本合理。*項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)水平較為合理，客戶總體較 為滿意，對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生了積極的影響。7.銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售速度的影響住宅：銷(xiāo)售過(guò)程中正確地評(píng)估了各批次面臨的市場(chǎng)環(huán) 境，有效的控制了價(jià)格與速度的關(guān)系，住宅價(jià)格穩(wěn)定、有計(jì) 劃的不斷攀升，既保證良好的銷(xiāo)售趨勢(shì)， 又保證合理的利潤(rùn)。商業(yè)：商業(yè)外街銷(xiāo)售時(shí)對(duì)客戶的心理價(jià)格把握較為準(zhǔn)確，較好地控制了速度與價(jià)格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷(xiāo)售時(shí)于 對(duì)租金與售價(jià)之間的關(guān)系未梳理清晰，過(guò)于偏重對(duì)利潤(rùn)的追

52、 求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：在項(xiàng)目定位階段，對(duì)供求關(guān)系評(píng)估不夠準(zhǔn)確， 在銷(xiāo)售過(guò)程過(guò)于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了 銷(xiāo)售速度。商務(wù)公寓：于對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)于謹(jǐn)慎，加上 20XX年 的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然實(shí)現(xiàn)了較快的銷(xiāo)售速度，但沒(méi)有實(shí)現(xiàn) 較高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。車(chē)位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。8.客戶總結(jié)通過(guò)銷(xiāo)售，*的購(gòu)買(mǎi)客戶與該項(xiàng)目定位階段基本 一致，總結(jié)如下：購(gòu)買(mǎi)目的* 高層住宅自住客戶占 87% 投資型客戶占 13% 05年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個(gè)持幣觀望期，決策周期增長(zhǎng)，但看重長(zhǎng)期效益的專業(yè)投資客，其投資 行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶

53、仍然是購(gòu)買(mǎi)*的主力軍，占成交量的66%尤其以武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)量最大，本地客戶對(duì)價(jià)格敏感度較 局。外省及其他二級(jí)縣市客戶占成交量的32%外省客戶中上?？蛻粽嫉?0%左右，這與公司通過(guò)短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。外省 客戶對(duì)價(jià)格的敏感度較低，購(gòu)買(mǎi)主要看重品牌與地段，購(gòu)買(mǎi) 以投資為主，相比之下本地客戶還較為保守與謹(jǐn)慎。職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來(lái)看，企業(yè)白領(lǐng)與私營(yíng)主是購(gòu)買(mǎi)的主 力軍，占成交量的第22頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 62%,白領(lǐng) 企業(yè)注重生活品質(zhì)， 看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套； 自營(yíng)客戶從其購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)看，呈兩級(jí)分化狀，即臨河的高價(jià) 單位與總額較低的兩房、小

54、三房，此看私營(yíng)業(yè)主分為少數(shù)較 有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。購(gòu)買(mǎi)原因地段是客戶選擇*的首要因素，但通過(guò)與業(yè)主的交 流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)主看重的地段價(jià)值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀 缺性，部分業(yè)主看重地段優(yōu)勢(shì)賦予良好的教育優(yōu)勢(shì)，部分業(yè) 主看重交通購(gòu)物的便利性。發(fā)展商品牌雖是客戶選擇 *的第二因素，但卻是其購(gòu)買(mǎi)的決定性因素。綜上所述，在* 客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項(xiàng)目周邊、城 南片區(qū)與沿河錦江片區(qū)為主，外地客戶以上海為主；消費(fèi)實(shí) 力大約處于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)偏年輕，文化程度較高，以 自住為主要目的，看中地段所帶來(lái)的便利、配套齊全，具有 品牌意識(shí)，追究生活美感。9.其它物業(yè)銷(xiāo)售總

55、結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：于區(qū)域住 宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi) 商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟(jì)中路的商業(yè)配 套，無(wú)論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上 都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或裙樓內(nèi)，于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)，分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強(qiáng)、 凝聚力較差。九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)：從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟(jì)中路一線 等幾個(gè)商業(yè)帶，但這幾個(gè)商業(yè)帶輻射力不

56、強(qiáng)。隨著九眼橋區(qū) 域太平南街商業(yè)帶的沒(méi)落，九眼橋區(qū)域由現(xiàn)商業(yè)的空白點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)定位第23頁(yè)共29頁(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展 中可能由現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分 為三個(gè)板塊：沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊 -品牌餐飲+商務(wù)休閑： 該路段現(xiàn)無(wú)成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊， 風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。配合川大及望江公園 的文化底蘊(yùn)，使得該路段更適應(yīng)于大型特色餐飲或休閑娛樂(lè) 業(yè)的經(jīng)營(yíng)；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位考慮到商業(yè)形態(tài)對(duì)住區(qū)的影 響，因此采用獨(dú)棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲+商務(wù)休閑，促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、