食品冷鏈產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資立項(xiàng)申請報(bào)告

1、. . . . 食品冷鏈產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資立項(xiàng)申請報(bào)告第一章 項(xiàng)目單位基本情況一、項(xiàng)目單位基本情況省生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展是由省第一家國有企業(yè)冷凍廠改制成的民營企業(yè)，于2002年6月成立，企業(yè)性質(zhì)為XX公司，注冊資本500萬元人民幣，公司法人代表黃祖鵬。公司注冊地址省市街龍古坳14號，經(jīng)營圍：種植、養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品銷售、冷凍（藏）食品、預(yù)包裝食品銷售、冷鏈物流。2009年被評為省級龍頭企業(yè)、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化優(yōu)秀龍頭企業(yè)。公司于2009年6月被國家認(rèn)定為中央儲備肉基地之一，收儲能力為120000噸，公司經(jīng)營圍由的三縣二區(qū)輻射到贛、湘、鄂、浙、閩、魯?shù)仁∈?，年交易額已達(dá)3.5億元，公司下轄的冷鏈物流配送中心，整合了

2、市貨運(yùn)市場聯(lián)網(wǎng)、株洲、瀏陽、等農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，年配送量21萬多噸。 二、項(xiàng)目單位資產(chǎn)狀況項(xiàng)目單位截止2009年末，資產(chǎn)總額1.52億元，比上年增加4500萬元；其中：在建工程1550萬元，固定資產(chǎn)投資756.3萬元。公司現(xiàn)有主要設(shè)施為儲量2000噸的高溫冷庫和6000噸的低溫冷庫、大型制冷設(shè)備2套、物流配送車50輛、業(yè)務(wù)與行政用車三輛等設(shè)施設(shè)備。三、項(xiàng)目單位組織結(jié)構(gòu)公司管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置有：辦公室、財(cái)務(wù)部、冷藏管理部、物流管理部、市場拓展部、質(zhì)檢部、安全保衛(wèi)部、后勤中心。其組織機(jī)構(gòu)如下：總經(jīng)理辦公室安全保衛(wèi)部財(cái)務(wù)部后 勤中心質(zhì)檢部物流管理部農(nóng)產(chǎn)品基地發(fā)展部市場拓展部物業(yè)管理部四、項(xiàng)目單位經(jīng)營與

3、財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)目單位省生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展，2009年全年實(shí)現(xiàn)銷售收入25200萬元，利潤2268萬元，上繳稅金1512萬元；截止2009年末，公司總資產(chǎn)15200萬元，總負(fù)債3000萬元，所有者權(quán)益12865萬元，資產(chǎn)負(fù)債率19.74%，銀行信用等級AA級，實(shí)現(xiàn)了較好的企業(yè)效益和社會效益。公司近三年財(cái)務(wù)分析表：報(bào)表期200820092010（1-7月）銷售收入158002520018000資產(chǎn)負(fù)債率16.31%19.74%14.62%流動比率95.53%118.53%123.12%速動比率88.94%91.52%117.92%銷售利潤率7.059.01%9.21%應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率11.8412.7310.

4、35存貨周轉(zhuǎn)率10.329.1411.24凈資產(chǎn)收益率 4.52 4.14 3.14總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.642.511.75償債能力：省生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為19.74%，償債能力較強(qiáng)，企業(yè)整體資產(chǎn)利用效率較高，經(jīng)營管理、營運(yùn)能力較強(qiáng)。從數(shù)值上看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款、存貨回收速度較快，經(jīng)營管理效率較高，資產(chǎn)流動性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)較好，說明企業(yè)經(jīng)營水平不斷提高，營運(yùn)能力不斷增強(qiáng)。盈利能力：企業(yè)相關(guān)盈利指標(biāo)較好。銷售利潤率、凈資產(chǎn)收益率也處于較高水平，說明企業(yè)獲利能力較強(qiáng)。從銷售利潤率、凈資產(chǎn)收益率發(fā)展趨勢來看，雖在2008年受到生豬豬瘟、瘋牛病的持續(xù)

5、影響，但仍保持了較高的水平，說明企業(yè)具有相對穩(wěn)定的獲利能力。2009年企業(yè)現(xiàn)金凈流量1225萬元，經(jīng)營活動流量凈額3568萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入25200萬元，體現(xiàn)企業(yè)未來的支付能力較為穩(wěn)定，獲取現(xiàn)金的能力和償債能力較強(qiáng)。從現(xiàn)金流可以看出，該公司現(xiàn)金流充足，公司正處于擴(kuò)期，經(jīng)營狀況良好，發(fā)展穩(wěn)定、健康。第二章 項(xiàng)目基本情況一、報(bào)告編制依據(jù)1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）；2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南；3、市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；4、國家發(fā)展改革委關(guān)于做好2011年中央投資計(jì)劃草案編報(bào)工作的通知（發(fā)改投資20101420號）；5、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃（發(fā)改經(jīng)貿(mào)2

6、0101304號）；6、國家發(fā)展改革委物流業(yè)調(diào)整與振興專項(xiàng)投資管理辦法；7、建設(shè)業(yè)主提供的其它有關(guān)地勘、方案設(shè)計(jì)等建設(shè)資料。二、建設(shè)地點(diǎn)：市街龍古坳14號三、建設(shè)周期：2009年6月2011年6月四、項(xiàng)目建設(shè)背景：我國食品冷鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滯后導(dǎo)致數(shù)量驚人的食品浪費(fèi)，并且?guī)砹藰O大的食品安全隱患。隨著易腐食品市場不斷擴(kuò)大，我國食品冷鏈產(chǎn)業(yè)迎來了大發(fā)展的歷史機(jī)遇期，投資食品冷鏈產(chǎn)業(yè)恰逢其時。當(dāng)前，國際金融危機(jī)對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了較大沖擊，物流業(yè)作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，也受到較為嚴(yán)重的影響。制定實(shí)施物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，不僅是促進(jìn)物流業(yè)自身平穩(wěn)較快發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的需要，也是服務(wù)和支撐其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與發(fā)

7、展、擴(kuò)大消費(fèi)和吸收就業(yè)的需要，對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力具有重要意義。經(jīng)過近三十年的改革開放和發(fā)展，我國農(nóng)村正在從自然經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)過度，基本實(shí)現(xiàn)了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)移，市場機(jī)制逐步成為農(nóng)村資源配置的決定性因素，形成多層次、多渠道、多主體的農(nóng)村商品流通體系新格局，農(nóng)村商品流通體系建設(shè)取得了重要進(jìn)展。 20世紀(jì)90年代以來，中國的商品流通業(yè)變革和現(xiàn)代化進(jìn)程明顯加快。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，物流配送呈快速發(fā)展態(tài)勢。如何適應(yīng)新形勢，發(fā)揮優(yōu)勢，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極而又穩(wěn)步地與現(xiàn)代營銷方式對接，是需要認(rèn)真研究的問題。黨的十六屆五中全會將推進(jìn)社會主義新農(nóng)村

8、建設(shè)的任務(wù)提上了我國當(dāng)前最重要的國事日程。加強(qiáng)農(nóng)村商品流通體系建設(shè)是落實(shí)中央、國務(wù)院一系列關(guān)于“三農(nóng)”問題的政策和措施，穩(wěn)定提高農(nóng)民收入的重要保障。國務(wù)院要求，要加快現(xiàn)代物流設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局；通過建設(shè)，積極推進(jìn)現(xiàn)代流通組織形式。同時,商務(wù)部部署的“萬村千鄉(xiāng)”工程，重點(diǎn)推動農(nóng)產(chǎn)品流通標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；瑯?gòu)建與軌跡市場接軌的農(nóng)產(chǎn)品流通體系。省委、省政府制定的關(guān)于實(shí)施我省農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的意見中也進(jìn)一步明確了省農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向：“加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，要從良種、高產(chǎn)、高效和深加工的方面全面推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。”因此，本建設(shè)項(xiàng)目是非常與時和必要的。五、建設(shè)容與規(guī)模：1、本項(xiàng)目擬用地38畝。

9、 2、改造冷庫，總面積4800平方米。其中禽肉品低溫冷凍庫3200平方米，庫容量為6000噸；果蔬高溫冷藏庫1600平方米，庫容量2000噸。3、新建冷庫，總面積14730平方米（主要為兩層結(jié)構(gòu)、部分為三層結(jié)構(gòu)）。其中禽肉品低溫冷凍庫10100平方米，庫容量為15000噸；果蔬高溫冷藏庫4630平方米，庫容量5000噸。4、在原有8輛冷凍保鮮配送車的基礎(chǔ)上，在購置20輛，每年可新增冷凍庫保鮮配送能力112000噸。5、新建禽肉制品檢測站一座，面積680平方米，購置專業(yè)檢測設(shè)備25臺（套）。6、購置冷藏機(jī)120臺，冷庫主、輔設(shè)備320臺（套）。7、新建加工分裝車間950平方米，日加工能力150噸

10、。8、完善配套的給排水工程、道路工程4500平方米、綠化工程4000平方米。六、技術(shù)工藝：本項(xiàng)目工藝基本流程圖如下圖所示：采收加工包裝分級預(yù)冷倉儲全過程處于適宜的溫度、濕度等條件下運(yùn)輸批發(fā)零售本冷鏈物流系統(tǒng)主要加工、倉儲與運(yùn)輸?shù)漠a(chǎn)品有：肉食類，速凍食品，優(yōu)質(zhì)水果、精品蔬菜、蛋品、奶制品等。七、總投資與資金來源：（1） 本項(xiàng)目項(xiàng)目總資金為建設(shè)投資、鋪底流動資金之和。經(jīng)測算，項(xiàng)目總資金估算為11536.40萬元，其中：建設(shè)投資10532.62萬元，流動資金1000.78萬元。（2） 融資方案a、申請中央專項(xiàng)補(bǔ)助資金1000萬元, 占項(xiàng)目總投資的8.7%b、銀行貸款申請銀行貸款3000萬元，占項(xiàng)目總

11、投資的26%。c、自籌企業(yè)自籌7536.40萬元（含流動資金），項(xiàng)目總投資的65.3%。八、項(xiàng)目建設(shè)條件(1) 區(qū)位關(guān)系項(xiàng)目實(shí)施區(qū)位于市街龍古坳14號，處于市城市規(guī)劃區(qū)，此處無工廠企業(yè)，無工業(yè)污染源，而且靠近市鐵路貨運(yùn)中心西門火車站？，交通方便，場地外部環(huán)境較好，供水、供電、供氣、排污在城市規(guī)劃區(qū)，非常方便。同時，施工條件較好，有較大空間用于堆放建材和安裝起吊設(shè)備，適宜進(jìn)行機(jī)械化施工作業(yè)。(2) 氣象水文項(xiàng)目區(qū)所在的市街龍古坳14號，氣候溫和，四季分明。屬亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候。項(xiàng)目建設(shè)地氣象條件為：歷年平均氣溫：1417.1極端最高氣溫：40.3極端最低氣溫：5.3平均降水量為：1104MM降

12、雨日數(shù)（年平均）：139天年均日照時間：1242.3小時無霜期：281天年均雷暴日：56天陸地蒸發(fā)是：714.7MM日平均相對濕度：80%全年平均相對濕度：77%主導(dǎo)風(fēng)向：常年冬季 西北風(fēng) 常年夏季 西北、東南風(fēng)春秋季風(fēng)向不定，但陣風(fēng)偏西北風(fēng)，亦有南風(fēng)。風(fēng)速：最大風(fēng)速 13米/秒 方向風(fēng)速 1.0米/秒地震裂度：按國家地震區(qū)域劃分為7度區(qū)。該處多為一般性植被，無國家、地方需特殊保護(hù)品種。(3) 地形地貌、地質(zhì)構(gòu)造根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告，地場地勢較為平坦。適宜項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)鉆探揭露：場地地層結(jié)構(gòu)簡單，巖性單一。場地地下水貧乏，以基巖裂隙水為主，主要由大氣降水補(bǔ)給，蒸發(fā)排泄。地下水質(zhì)類型屬重碳酸鈣型

13、水，對混凝土、鋼筋、鋼結(jié)構(gòu)的腐蝕性評價為弱腐蝕性，基礎(chǔ)施工可使用普通硅酸鹽水泥。(4) 交通運(yùn)輸本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選擇在市街龍古坳14號，臨近市鐵路貨運(yùn)中心西門火車站，周圍地勢開闊，交通十分方便，人員與物資進(jìn)入快捷，便于大宗物資集散。(5) 市政基礎(chǔ)設(shè)施水：市區(qū)有自來水公司一家，建供水站2座，日供水能力10萬噸；本項(xiàng)目水源取自市政用水，水質(zhì)優(yōu)良，儲量充足，能夠保證項(xiàng)目生產(chǎn)和生活用水。電：市用電已步入國家大電網(wǎng)，項(xiàng)目所在地用電設(shè)施已相當(dāng)完善。廢水治理：市污水處理廠日處理污水能力達(dá)到8萬噸，市區(qū)的生活污水將得到集中處理。垃圾和廢物處理：日處理能力300噸的城市垃圾無害處理廠已投產(chǎn)使用，垃圾和廢物將得到

14、集中處理。郵電通訊設(shè)施先進(jìn)：郵電通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市城鄉(xiāng)，已實(shí)現(xiàn)了交換數(shù)據(jù)化，傳輸數(shù)字化，并開設(shè)了直撥國國際，無線尋呼，A-G網(wǎng)移動通訊，多媒體、英特網(wǎng)等業(yè)務(wù)。九、項(xiàng)目進(jìn)度資金方面：已完成建設(shè)投資投資的32.3%（3402.04萬元）；工程方面：冷庫改造工程已完成80%；新建工程方面基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已基本完成征地拆遷和“三通一平”的工作； 第三章 項(xiàng)目市場分析一、 冷藏物流市場分析（1）冷藏鏈和冷藏物流的概念冷藏鏈?zhǔn)且赘锲吩谔镩g采后、加工制作、貯藏、運(yùn)輸、分配流通各個環(huán)節(jié)和過程中，始終處于規(guī)定的低溫狀態(tài)，保證物品質(zhì)量、減少物品損耗的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。冷藏物流是隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、制冷技術(shù)的發(fā)展而建立起來

15、的，是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)，以制冷技術(shù)為手段，在低溫條件下的物流現(xiàn)象，是需要特別裝置，需要注意運(yùn)送過程、時間掌控、運(yùn)輸型態(tài)，物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。冷藏物流應(yīng)遵循“3T原則”：產(chǎn)品最終質(zhì)量取決于在冷藏鏈中貯藏和流通時間（Time）、溫度（Temperature）和產(chǎn)品耐藏性（Tolerance）。“3T原則”指出了冷藏食品品質(zhì)保持所允許的時間和產(chǎn)品溫度之間存在的關(guān)系。由于冷藏食品在流通中因時間溫度的經(jīng)歷而引起的品質(zhì)降低的累積和不可逆性，因此對不同的產(chǎn)品品種和不同的品質(zhì)要求，有相應(yīng)的產(chǎn)品溫度控制和貯藏時間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（2）我國冷鏈物流市場概況（a）我國鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通存在的主要

16、問題（b）冷鏈物流是解決上述問題的重要途徑減少產(chǎn)后損失，延長流通半徑防止變質(zhì)，確保消費(fèi)安全商品化處理，促使商品均勻上市，反季節(jié)銷售，增加農(nóng)民收入增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力，應(yīng)對貿(mào)易技術(shù)壁壘落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展（c）我國冷鏈物流的發(fā)展機(jī)遇科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)新農(nóng)村、建設(shè)資源節(jié)約型社會的方針是冷鏈物流發(fā)展的客觀要求對優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)需求為冷鏈物流發(fā)展提供了市場推動力促進(jìn)農(nóng)民增收成為冷鏈物流發(fā)展根本目的增強(qiáng)國際競爭力、應(yīng)對貿(mào)易技術(shù)壁壘是發(fā)展冷鏈物流的必然選擇冷鏈物流發(fā)展機(jī)遇解決“三農(nóng)”、科學(xué)發(fā)展觀，以與消費(fèi)需求拉動（d）面臨的挑戰(zhàn)冷鏈物流會導(dǎo)致成本與銷售價格上升，影響競爭力，優(yōu)質(zhì)難以優(yōu)價農(nóng)業(yè)標(biāo)

17、準(zhǔn)化、組織化程度低增加了冷鏈物流推廣難度（農(nóng)業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、質(zhì)量等級化、包裝規(guī)格化、流通規(guī)?；抢滏溛锪靼l(fā)展前提）冷鏈物流設(shè)施投資大制約冷鏈物流發(fā)展主體眾多，利益難以協(xié)調(diào)，法規(guī)不健全（e）國家重點(diǎn)扶持對象大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場“斷鏈”現(xiàn)象嚴(yán)重，批發(fā)市場缺乏冷鏈設(shè)施加強(qiáng)預(yù)冷保鮮、冷藏冷凍庫建設(shè)強(qiáng)化批發(fā)市場冷鏈配送服務(wù)功能輻射帶動能力強(qiáng)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)區(qū)域性配送中心大中城市生鮮商品配送中心優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)或集散地配送中心第三方冷鏈物流企業(yè)農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織(3) 冷鏈物流市場分析目前我國的肉類食品廠有2500多家，年產(chǎn)肉類6000萬噸，產(chǎn)量以每年5左右的速度遞增；速凍食品廠2000多家，年產(chǎn)量超過850萬噸；

18、冷飲業(yè) 4000多家（其中具有一定規(guī)模的有194家），年產(chǎn)量150多萬噸，產(chǎn)量以每年7左右的速度遞增；乳品業(yè)1500多家，年產(chǎn)量800萬噸，乳品業(yè)以每年30%的速度增長；水產(chǎn)品年產(chǎn)量4400萬噸，并以4%速度增長。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，生活節(jié)奏不斷加快，人們花在廚房里的時間越來越少，對冷凍冷藏食品的認(rèn)知度越來越高，迅速拉動了冷凍冷藏食品的消費(fèi)，冷藏冷凍食品每年增產(chǎn)約10，其中市場份額最大、發(fā)展最迅速的是預(yù)制食品，2002年預(yù)制食品銷售額占冷凍食品銷售總額42.44。冷凍肉制品和魚類的銷售額也強(qiáng)勁增長，在我國收入較高的發(fā)達(dá)城市，冷卻肉已占到人均年消費(fèi)肉量的10%15%

19、。冷藏蔬菜的發(fā)展也很快，盡管目前冷藏蔬菜的消費(fèi)總量仍較小，但是隨著保鮮技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量的提高，會有越來越多的消費(fèi)者接受這種產(chǎn)品。上述食品均屬于易腐食品，大都需要冷藏物流，隨著產(chǎn)銷量的快速增長，我國的冷藏物流業(yè)將進(jìn)入快速增長時期。冷藏冷凍食品每年10%的產(chǎn)銷量增長，生產(chǎn)商更傾向于物流外包，這成為冷藏物流快速發(fā)展的動力，也為專業(yè)的3PL帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。隨著產(chǎn)銷量的快速增長，我國的冷藏物流業(yè)將進(jìn)入快速增長時期。（4）肉制品冷藏物流市場分析據(jù)預(yù)測，國肉類消費(fèi)將由2001年的6373萬噸增長到2010年的10000萬噸左右，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升趨勢。國肉制品消費(fèi)將由目前的250萬噸增長到2012年的1

20、300萬噸左右，未來增長空間巨大。我國肉制品加工業(yè)已經(jīng)歷市場啟動階段，目前正值成長期。此階段的特點(diǎn)是消費(fèi)群體迅速壯大，產(chǎn)量與銷售額持續(xù)增長，工業(yè)增加值增長率高于GDP增長，主要肉類人均占有量處在世界平均水平，肉類制品人均占有量遠(yuǎn)低 于發(fā)達(dá)國家。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，國有效需求充足、國際實(shí)際需求大是肉類消費(fèi)增長的主要驅(qū)動因素。在未來10年，肉類加工業(yè)將進(jìn)入一個新的高速發(fā)展期。 肉類食品的消費(fèi)除在城市仍有擴(kuò)展的余地外，在農(nóng)村有著更大的增長潛力。隨著我國農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快和農(nóng)民收入水平的提高，肉類食品消費(fèi)數(shù)量會在較長時期持續(xù)增長。到2010年，國肉制品人均年消費(fèi)量將達(dá)10公斤，肉制品占肉類總產(chǎn)量比重將上升

21、到13%左右，但也只達(dá)到目前發(fā)達(dá)國家肉類轉(zhuǎn)化率1/3的水平。肉制品加工業(yè)的利潤率為2.93%，經(jīng)濟(jì)效益比較好。2002年肉制品企業(yè)中，銷售收入超過50億元的有2家，分別是雙匯實(shí)業(yè)集團(tuán)公司和金鑼企業(yè)集團(tuán)總公司。超過20億元的有2家，分別是大龍實(shí)業(yè)公司和華盛集團(tuán)總公司。超過10億元的有4家，有近1/2的產(chǎn)品銷售收入集中在大型企業(yè)。、兩省豐富的原料資源和獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢，使其成為國肉類加工業(yè)的集中地。2002年省肉類加工企業(yè)162家，占全行業(yè)總數(shù)量的16%，其次是省有139家。2002年省占全國總銷售額的40%，達(dá)263.64億元，位居第一；省約占20%，為126.96億元，兩省合計(jì)超過全行業(yè)60%，行

22、業(yè)集中度比較高。綜合以上情況，如果以肉制品物流作為冷藏物流業(yè)務(wù)，應(yīng)努力開拓與全國連鎖性的冷鮮肉廠家的合作，如雙匯、金鑼等。而且，冷鮮肉制品增值服務(wù)較多，要充分挖掘，開展多形式、全方位的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，增加除冷藏運(yùn)輸以外的冷藏物流收益。（5）速凍食品冷藏物流市場分析速凍食品是利用現(xiàn)代速凍技術(shù)，在25以下迅速凍結(jié)，然后在18或更低溫度條件下貯藏并遠(yuǎn)距離的運(yùn)輸、長期保存的一種新興食品，常見的有速凍水餃、速凍湯圓、速凍饅頭等。從1995年起，我國速凍食品的年產(chǎn)量每年以20%的幅度遞增，年產(chǎn)量接近1000萬噸。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，我國現(xiàn)有各類速凍食品生產(chǎn)廠家近2000家，年銷售額達(dá)100億元。自1999年起

23、的連續(xù)3年，全國連鎖超市中銷售的食品日用品中，速凍食品銷售額均名列第一。 速凍食品品牌中，三全、思念、龍鳳占據(jù)三甲位置，并均以超過10%的市場占有率雄居第一集團(tuán)。三全更以5億元的年銷售額成為全國速凍食品市場的龍頭企業(yè)。第二集團(tuán)品類眾多，但每一種所占市場份額均十分有限。速凍食品對貯藏運(yùn)輸要求十分嚴(yán)格，必須保證在18以下。目前，專業(yè)化、社會化、并能不斷適應(yīng)市場變化的速凍食品冷藏配送體系尚未形成。綜合以上情況，如果以速凍食品物流作為冷藏物流業(yè)務(wù)，建議加強(qiáng)與全國性大的速凍食品生產(chǎn)企業(yè)合作，如：三全、思念等。立足市建立起自己的配送網(wǎng)絡(luò)。另外可開展增值服務(wù)，速凍食品的分類包裝和標(biāo)簽粘貼等增值服務(wù)需求較多。

24、目前物流企業(yè)開展速凍食品物流業(yè)務(wù)的優(yōu)勢在于其物流需求持續(xù)增加，增值服務(wù)需求較多，行業(yè)利潤較高而風(fēng)險相對較小，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，不足之處在于，速凍食品對基礎(chǔ)設(shè)施要求較高，客戶渠道缺乏。（6）乳制品冷藏物流市場分析自1990年以來，我國以牛奶為主的乳制品進(jìn)入快速發(fā)展期。1990-2000的10年平均年增長率為12.1%，居世界第一。2003年產(chǎn)量達(dá)到1625萬噸，人均占有量達(dá)到10.4公斤。一般情況下，生產(chǎn)的鮮奶都需要運(yùn)至乳品廠進(jìn)行加工，屬于鮮度要求嚴(yán)格的商品，天天都要配送。如果運(yùn)輸不當(dāng)，會導(dǎo)致鮮奶變質(zhì)，造成重大損失。為保證質(zhì)量，鮮奶運(yùn)輸有特殊的要求：為防止鮮奶在運(yùn)輸中溫度升高，尤其在夏季運(yùn)輸，一

25、般選擇在早晚或夜間進(jìn)行；運(yùn)輸工具一般都是專用的奶罐車；為縮短運(yùn)輸時間，嚴(yán)禁中途停留；運(yùn)輸容器要嚴(yán)格消毒，避免在運(yùn)輸過程中污染，容器必須裝滿蓋嚴(yán)，以防止在運(yùn)輸過程中因震蕩而升溫或?yàn)R出。正因?yàn)槿绱耍瑸榱四鼙ＷC質(zhì)量，專業(yè)奶類企業(yè)大多是希望自己運(yùn)輸，外包物流的意愿不是很高。即使外包，也大多是部分區(qū)域短途配送和路線運(yùn)輸外包，而且對技術(shù)和質(zhì)量的要求比較高。綜合以上情況，如果物流企業(yè)以乳制品物流作為冷藏物流 主營業(yè)務(wù)，建議應(yīng)鎖定重點(diǎn)客戶，以區(qū)域性運(yùn)輸配送為主要業(yè)務(wù)。輸出管理和運(yùn)作模式，與生產(chǎn)商建立合作聯(lián)盟，利用生產(chǎn)商現(xiàn)有冷藏物流資源，開展相關(guān)服務(wù)。 二、上、下游對接服務(wù)企業(yè)的協(xié)作意向根據(jù)省生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展提供的

26、資料，現(xiàn)目前公司已經(jīng)與、與市多處農(nóng)貿(mào)市場達(dá)成了物流業(yè)務(wù)合作戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系（詳見附件），能有效利用其在物流服務(wù)上的市場地位和影響力； 三、所在區(qū)域物流企業(yè)現(xiàn)狀市目前投資超億元的物流公司有兩家，投資五千萬左右的有三家，其主要企業(yè)運(yùn)營狀況如下：1、市達(dá)金集團(tuán)其前身是市達(dá)金花炮材料，公司成立于1997年2月，通過十余年的奮發(fā)圖強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大，成為享譽(yù)萍瀏醴，客戶遍與全國各地的名牌企業(yè)。達(dá)金物流是達(dá)金集團(tuán)的一家擁有獨(dú)立法人資格的子公司。坐落于市319國道金山收費(fèi)站前500米處,是一家占地10000平方米以上,集物流配送、汽車銷售、按揭貸款、危險品（集裝箱）運(yùn)輸、倉儲、專線運(yùn)輸、貨運(yùn)信息、二手車交易(

27、寄存寄賣)等于一體的現(xiàn)代化大型綜合性物流企業(yè)（主要以煙花爆竹物流運(yùn)輸為主，運(yùn)輸方式為汽車運(yùn)輸）。公司占地1300余畝，其中倉儲占地達(dá)1000余畝，汽車銷售大廳、停車場、修理車間占地100畝，商務(wù)中心占地100余畝。2、贛西電煤儲運(yùn)選配煤中心于2006年8月3日成立，企業(yè)性質(zhì)為XX公司，注冊資本5000萬元人民幣，出資人為天宇燃料集團(tuán)公司，公司法人代表鄒勇。公司注冊地址市高坑鎮(zhèn)政府院，經(jīng)營圍：煤炭儲存、運(yùn)輸、物流服務(wù)、國貿(mào)易。公司座落高坑鎮(zhèn)泉江村，占地面積131465.00平方米。3、物流公司是一家集倉儲、干線運(yùn)輸、搬家、配送、包裝、流通加工、門到門運(yùn)輸服務(wù)于一體的專業(yè)物流公司。公司創(chuàng)立于200

28、0年，僅地區(qū)就擁有分公司10家，并在設(shè)有全資子公司，形成以為中心，覆蓋東北、華北、華東、華南地區(qū)完善的物流配送網(wǎng)絡(luò)。物流公司擁有員工700余名，倉儲面積20000平方米，各種專業(yè)運(yùn)輸車輛逾160部。物流擁有完善的倉儲設(shè)備與運(yùn)輸能力，標(biāo)有、搬家品牌的商配、宅配運(yùn)輸車輛遍布城區(qū)。服務(wù)圍：縱橫物流公司致力于提供卓越的服務(wù)品質(zhì)，為客戶提供細(xì)致周到的物流解決方案與立體交叉物流服務(wù)；為生產(chǎn)企業(yè)提供原材料供應(yīng)運(yùn)輸與產(chǎn)成品轉(zhuǎn)移服務(wù)；為銷售企業(yè)提供銷售物流服務(wù)；為商業(yè)連鎖企業(yè)提供多供點(diǎn)進(jìn)貨，多點(diǎn)配送的系統(tǒng)服務(wù)；為電子商務(wù)提供BtoB，BtoC配送保障。總體來看，與其它地區(qū)相比，地區(qū)的物流還處于初期階段，多數(shù)都是

29、以公路運(yùn)輸為主，費(fèi)用較高，運(yùn)輸時間較長，不利于相關(guān)生產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)可以填補(bǔ)公路運(yùn)輸?shù)娜秉c(diǎn)，平衡我國南北資源不均衡的狀況，進(jìn)一步完善地區(qū)物流系統(tǒng)，帶動市經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。四、項(xiàng)目建成后市場份額分析項(xiàng)目建成后，物流服務(wù)能力將占到地區(qū)物流份額的25%，其中肉食品冷鏈物流占90%，果蔬冷鏈物流占20%，其他物流占10%。通過項(xiàng)目的建設(shè)，可以提高物流集約度和流通效率，增大物資流通量，降低物流成本，緩解需求瓶頸，為產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)揮積極作用，項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，因此我們認(rèn)為項(xiàng)目建設(shè)是合理的。第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、 建筑工程設(shè)計(jì)方案（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)a、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)在

30、充分研究本地區(qū)的現(xiàn)狀功能布局、土地利用、交通組織、空間形態(tài)的基礎(chǔ)上，從地區(qū)整體結(jié)構(gòu)的要求、與周邊地區(qū)的關(guān)系與公共空間的行為等方面著眼，從城市功能要素、空間要素與環(huán)境行為要素著手，結(jié)合市政府對該地區(qū)的發(fā)展設(shè)想與規(guī)劃要求，將該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)定位為：動靜交通合理、突出生態(tài)特征、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、空間尺度宜人的現(xiàn)代化物流中心。b、規(guī)劃結(jié)構(gòu)為突出物流中心的整體形象，在地塊靠城市道路的中間設(shè)一個大型的入口廣場，突出特征，使人們對物流中心有較強(qiáng)的吸引力。左右兩側(cè)為主要的物流倉儲區(qū)，使人流和倉儲車流的出入空間井然有序。右地塊東北角設(shè)有集中冷庫與農(nóng)產(chǎn)加工車間，對農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行深加工處理，滿足多種類型物流交易的需

31、求。c、道路體系 本案由12米寬的車行道路和人行道組成，既滿足車行式法蘭連接,外層為靜電噴涂。（2）排水管：室排水管與雨水管采用UPVC塑料排水管，粘接。室外排水管采用雙壁波紋管，承插膠圈連接。(5) 電氣設(shè)計(jì)a、設(shè)計(jì)依據(jù)1) 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)（JGJ16-92）。2) 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）3) 10kV與以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)（GB 50053-94）4) 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)（GB50052-95）5) 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)（GB50057-94（2000版）6) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)（BG50016-2006）7) 火災(zāi)自動報(bào)警設(shè)計(jì)規(guī)（GB50116-98）8) 業(yè)主與公用各的資料

32、。9) 建筑的建筑平、剖面圖。b、設(shè)計(jì)圍本次設(shè)計(jì)為冷鏈物流中心電氣方案設(shè)計(jì).c、負(fù)荷指標(biāo)與負(fù)荷估算建筑功能建筑面積(m2)平均負(fù)荷指標(biāo)負(fù)荷合計(jì)(kW)需要系數(shù)計(jì)算負(fù)荷(kW)W/m2kW/戶倉儲庫房1953015293生產(chǎn)車間9508076合計(jì)369d、電源 擬設(shè)置變配電所，10kV電源由物流中心臨近開閉所一回專線引來。10kV電源電纜直埋敷設(shè)至變配電所。e、應(yīng)急電源本工程應(yīng)急電源采用風(fēng)冷式柴油發(fā)電機(jī)，柴油發(fā)電機(jī)容量200kW,應(yīng)急電源與市電機(jī)械閉鎖運(yùn)行。柴油發(fā)電機(jī)房與變配電所近臨設(shè)置。f、變電所冷鏈物流中心共設(shè)專用變電所1所。專用變壓器容量為3000kVA供公建、廠房等用電。 g、電力線路敷

33、設(shè)室外電力線路以電纜直埋為主，穿越道路和入戶時穿鋼管保護(hù)。h、防雷、接地建筑均為三類防雷建筑,按規(guī)對各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。保護(hù)接地型式采用TN-S制。二、 技術(shù)工藝與設(shè)備（1） 技術(shù)工藝流程基本框架本項(xiàng)目工藝基本流程圖如下圖所示：采收加工包裝分級預(yù)冷倉儲全過程處于適宜的溫度、濕度等條件下運(yùn)輸批發(fā)零售本冷鏈物流系統(tǒng)主要加工、倉儲與運(yùn)輸?shù)漠a(chǎn)品有：肉食類，速凍食品，優(yōu)質(zhì)水果、精品蔬菜、蛋品、奶制品等。第五章 項(xiàng)目總投資估算、融資方案與財(cái)務(wù)評價一、項(xiàng)目總投資（1） 投資估算a、投資估算圍本項(xiàng)目建設(shè)投資估算圍為省生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展禽肉品代儲冷鏈物流配送系統(tǒng)改造項(xiàng)目工程中的建筑工程、設(shè)備購置與安裝工程、原輔材料、

34、公用工程、總圖工程、環(huán)保工程與相關(guān)其它工程費(fèi)用。b、投資估算依據(jù)1)土建工程采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)啬壳巴愴?xiàng)目建筑工程造價，參照省建筑工程工程量清單計(jì)價定額贛建價發(fā)（2007）27號和省施工企業(yè)工程規(guī)費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)贛建發(fā)（2007）62號，按新的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)厝膬r格綜合測算確定。2)設(shè)備和儀器購置工藝設(shè)備和質(zhì)檢儀器采用現(xiàn)行市場價，非標(biāo)設(shè)備根據(jù)協(xié)作廠家報(bào)價，同時考慮運(yùn)輸、保險費(fèi)進(jìn)入設(shè)備購置費(fèi)。3)安裝工程工藝設(shè)備安裝工程包括管道、閥門、機(jī)器設(shè)備等費(fèi)用，按工藝設(shè)備購置費(fèi)的5%計(jì)??；公用工程（包括供配電、給排水等）安裝費(fèi)用按同類工程安裝費(fèi)用估算。4)土地

35、費(fèi)用本項(xiàng)目需征地38畝，土地費(fèi)用為按30萬元/畝，征地費(fèi)為1140.0萬元。5)建設(shè)單位管理費(fèi)本項(xiàng)目建設(shè)單位管費(fèi)包括建設(shè)單位開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)（含合同契約公正費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、環(huán)境評價費(fèi)、法律顧問費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開工執(zhí)照費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等），按第一部分工程費(fèi)用的1.2%計(jì)取。6)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)本項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括工程地質(zhì)勘察、可行性研究報(bào)告編制、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等經(jīng)費(fèi)，按第一部分工程費(fèi)用的3.5%計(jì)取。7)工程監(jiān)理費(fèi)按第一部分工程費(fèi)用的1.4%計(jì)取。8)工程招標(biāo)費(fèi)按第一部分工程費(fèi)用的0.4%計(jì)取。9)預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其它工程費(fèi)用之和的5%計(jì)取，按照有關(guān)規(guī)定，不計(jì)漲價預(yù)

36、備費(fèi)。c、建設(shè)投資估算本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為10532.62萬元（見附表）。投資估算表概算表編號工程或費(fèi)用名稱概算價值（萬元）建筑工程安裝工程設(shè)備購置工、器具與生產(chǎn)用具購置其它費(fèi)用合計(jì)備注第一部分費(fèi)用一、土建工程1冷庫改造1.1低溫冷庫改造345.60 112.50 458.10 3200m21.2高溫冷庫改造163.20 135.00 298.20 1600m22新建冷庫2.1新建低溫冷庫1868.50 439.35 2307.85 10100m22.2新建高溫冷庫671.35 208.35 879.70 4630m23檢測站56.10 17.00 73.10 680m24加工分裝車間118.

37、75 24.23 142.98 950m2小計(jì)3223.50 936.43 4159.93 二、設(shè)備購置1冷凍保鮮配送車570.00 570.00 20輛2檢測設(shè)備605.00 605.00 25臺（套）3冷藏機(jī)264.00 264.00 120臺4冷庫主、輔設(shè)備2176.00 2176.00 320臺（套）小計(jì)3615.00 3615.00 三、配套工程1給排水工程22.00 38.10 60.10 2供電工程20.50 36.20 56.70 3道路工程67.50 67.50 4500m24綠化工程30.00 18.00 48.00 4000m2小計(jì)140.00 92.30 232.30

38、第一部分費(fèi)用小計(jì)3363.50 1028.73 3615.00 8007.23 第二部分費(fèi)用1土地購買費(fèi)1140.00 1140.00 38畝2建設(shè)單位管理費(fèi)96.09 96.09 3工程監(jiān)理費(fèi)112.10 112.10 4工程設(shè)計(jì)費(fèi)224.20 224.20 5工程勘探費(fèi)44.04 44.04 6施工圖編制費(fèi)22.42 22.42 7聯(lián)合試車費(fèi)46.44 46.44 8招標(biāo)代理費(fèi)25.00 25.00 9工程保險費(fèi)20.00 20.00 10項(xiàng)目前期費(fèi)50.00 50.00 第二部分費(fèi)用小計(jì)1780.29 1780.29 第一、二部分合計(jì)3363.50 1028.73 3615.00 178

39、0.29 9787.51 第三部分費(fèi)用1基本預(yù)備費(fèi)388.71 388.71 2銀行貸款利息356.40 356.40 建設(shè)期兩年第三部小計(jì)745.11 745.11 總計(jì)3363.50 1028.73 3615.00 2525.40 10532.62 d、流動資金估算考慮本項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模、市場銷售情況、原輔材料供應(yīng)與企業(yè)的生產(chǎn)特點(diǎn)等因素，項(xiàng)目流動資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法，測算出本項(xiàng)目所需流動資金為1003.78萬元。e、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目項(xiàng)目總資金為建設(shè)投資、鋪底流動資金之和。經(jīng)測算，項(xiàng)目總資金估算為11536.40萬元，其中：建設(shè)投資10532.62萬元，流動資金1003.78萬元。二、 總

40、資金分年使用計(jì)劃按照工程建設(shè)進(jìn)度和投產(chǎn)計(jì)劃安排，工程建設(shè)期為2年，投產(chǎn)期2年，總資金使用計(jì)劃為：第1年全投入建設(shè)投資4191.98萬元，占建設(shè)資投資的39.8%。第2年全投入建設(shè)投資6340.64萬元，占建設(shè)投資的60.2%。第3年投入流動資金702.65萬元，占流動資金的70%；第4年投入流動資金301.13萬元，占流動資金的30%。三、 融資方案（1）申請中央專項(xiàng)補(bǔ)助資金1000萬元（2）銀行貸款申請銀行貸款3000萬元，占項(xiàng)目總投資的26%。（3）自籌企業(yè)自籌7536.40萬元（含流動資金），項(xiàng)目總投資的74%。四、財(cái)務(wù)評價（1）財(cái)務(wù)評價依據(jù)依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)中的有關(guān)規(guī)定和國

41、家現(xiàn)行財(cái)稅制度以與行業(yè)特點(diǎn)，在確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)評價圍包括項(xiàng)目新增的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險能力。（2）銷售收入和銷售稅金與附加估算a、銷售收入估算根據(jù)本項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模、達(dá)產(chǎn)計(jì)劃、市場情況、原輔材料供應(yīng)等特點(diǎn)，估算本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年銷售收入如下：1）倉儲費(fèi)：倉儲面積19530平方米，按建筑面積每平方米每天實(shí)現(xiàn)收入16.5元計(jì)算，約11761.94萬元。2）產(chǎn)品加工、整理、包裝費(fèi)：加工廠房面積950平方米，按建筑面積每平方米每天實(shí)現(xiàn)收入18.75元計(jì)算，約650.16萬元。3）運(yùn)輸收入，冷凍保鮮配送車20輛，按每輛車年收入15萬元，運(yùn)輸收入約為300.0萬元。項(xiàng)目總銷售收入12712

42、.10萬元。(3) 總成本與經(jīng)營成本估算a、單位產(chǎn)品原輔材料與燃料動力成本分析外購加工產(chǎn)品原材料7645萬元。外購燃料與動力費(fèi)主要為水和電，估算費(fèi)用為245.6萬元，合計(jì)7890.6萬元。b、工資與福利本項(xiàng)目設(shè)計(jì)定員400人，職工人數(shù)與工資情況見下表。職工人數(shù)與工資表職工類別人 數(shù)人均年工資(元)年工資額(萬元)普通工人35515000532.5技術(shù)人員4050000200.0管理人員58000040.0合計(jì)772.5福利費(fèi)按工資的14%計(jì)取。計(jì)算的工資與福利費(fèi)為880.65萬元。c、固定資產(chǎn)折舊本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊采用分類折舊法，殘值率均為20%，房屋與建筑物折舊年限為20年，機(jī)器設(shè)備折舊年限

43、為10年，計(jì)算為419.59萬元。d、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)攤銷本項(xiàng)目無形資產(chǎn)攤銷年限為10年，遞延資產(chǎn)攤銷年限為5年計(jì)算為94.95萬元。e、修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的2.5%計(jì)取，計(jì)算為200.18萬元。f、其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況管理費(fèi)用按年工資與福利費(fèi)用的10計(jì)取，銷售費(fèi)用按產(chǎn)品銷售收入的1%計(jì)取，計(jì)算共計(jì)為215.77萬元。根據(jù)以上參數(shù)測算本項(xiàng)目平均總成本費(fèi)用為9701.74萬元。(4) 銷售稅金根據(jù)有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅率取5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%計(jì)算，計(jì)算共計(jì)451.55萬元。(5) 利潤根據(jù)以上分析數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目利潤總額=銷售收入總成本成本

44、費(fèi)用銷售稅金=12712.10萬元9701.74萬元451.55萬元=2558.81萬元。(6) 評價指標(biāo)a、盈利能力分析1）現(xiàn)金流量分析。本項(xiàng)目生產(chǎn)期免所得稅，稅前與稅后指標(biāo)一樣，根據(jù)現(xiàn)金流量分析測算出的盈利能力指標(biāo)如下：部收益率為17.32%投資回收期為6.51年以上指標(biāo)表明：項(xiàng)目部收益率高于基準(zhǔn)收益率10%的水平，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。2）利潤分析年平均利潤情況如下：利潤總額 2558.81萬元凈利潤 1919.10萬元投資利稅率=（利潤總額/總投資）%=（2558.81萬元/11536.40萬元）%=22.18%投資利潤率=（凈利潤總額/總投資）%=（1919.10萬元/1153

45、6.40萬元）%=16.64%以上指標(biāo)表明，本項(xiàng)目投資指標(biāo)較好，利潤總額與稅后利潤較高。b、清償能力分析本項(xiàng)目總投資為11536.40萬元，其中企業(yè)自籌8536.4萬元，申請銀行貸款為3000萬元，銀行貸款期為5年，貸款利率為5.94%計(jì)算，每年還本金600萬元，具體還本付息如下：還本付息表單位：萬元年份年初借款余額本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本利息其中還本付息年末借款余款200930003000178.23178.220103178.20129.38729.38600307.582400201124000142.56742.56600142.561800201218000106.92706.9

46、2600106.92120020131200071.28671.2860071.286002014600035.64635.6460035.640合計(jì)3000663.98從上述的計(jì)算可以看出，本項(xiàng)目貸款3000萬元，貸款期為5年。5年共支付利息663.98萬元，此外，從2009年起于2014年，平均每年償還本金600萬元。從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，本項(xiàng)目年平均收入為12712.10萬元，年平均利潤2558.81萬元，因此，本項(xiàng)目償還銀行貸款與利潤是沒有任何問題的。c、不確定性分析1）盈虧平衡分析（經(jīng)測算，本項(xiàng)目以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為42.65%，說明當(dāng)生產(chǎn)能力達(dá)到42.65%，項(xiàng)目即可

47、保本，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，盈利潛力較大。2）敏感性分析選擇固定資產(chǎn)投資、銷售價格、原材料價格、負(fù)荷等因素，在±30%的幅度進(jìn)行變化測算，結(jié)果表明：影響最大的是銷售價格變化，其次原材料價格，負(fù)荷變化和固定資產(chǎn)投資變化影響相對較小。當(dāng)銷售價格降低10%和原材料價格上漲10%時，部收益率（稅后）分別為11.26%和24.58%，高于10%的基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目抗風(fēng)險能力應(yīng)較強(qiáng)。(七) 評價結(jié)論通過對項(xiàng)目盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險能力的分析，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險能力，因此，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價可行。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險分析與控制風(fēng)險措施一、項(xiàng)目的主要風(fēng)險因素識別通過上述各章分析，

48、本項(xiàng)目的風(fēng)險的主要因素是市場因素、資金因素與政策變化因素等構(gòu)成。二、風(fēng)險程度分析本項(xiàng)目采用專家評估法幫助識別風(fēng)險因素和估計(jì)風(fēng)險程度，通過熟悉冷鏈工程項(xiàng)目的專家就項(xiàng)目可能涉與的風(fēng)險因素與其風(fēng)險程度進(jìn)行判斷，對結(jié)果的整理與分析見下表。風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說 明1市場風(fēng)險1.1市場需求量一般市場需求量的變化將直接影響項(xiàng)目的銷售量，銷售量則是構(gòu)成銷售收入的主要因素，銷售收入是項(xiàng)目效益的最敏感因素。1.2競爭能力一般目前市在冷鏈物流方面競爭較小，競爭對手來自于全國連鎖性的專業(yè)第三方冷鏈物流提供商。1.3價格一般本項(xiàng)目產(chǎn)品的價格有一定的競爭力，但仍應(yīng)往降低成本入手，擴(kuò)大價格變動

49、空間。1.4生產(chǎn)負(fù)荷一般本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為42.65，生產(chǎn)負(fù)荷增長的速度影響扭虧為盈的時間與初期虧損的程度。2資源風(fēng)險2.1原材料價格一般原材料價格計(jì)算按市場價格。2.2供應(yīng)一般采用全購方式，并與原材料供貨廠家緊密合作。3資金風(fēng)險一般資金能否與時到位直接影響項(xiàng)目投產(chǎn)時間。3.1利率一般利率的變化影響貸款利息，直接影響項(xiàng)目利潤。3.2資金來源中斷較大如出現(xiàn)資金來源中斷，企業(yè)將面臨較大危機(jī)。3.3資金供應(yīng)不足一般該風(fēng)險主要來源于銀行與企業(yè)的經(jīng)營狀況。4政策變化較小政策的變化將直接影響本項(xiàng)目，也將直接發(fā)影響市場需求的變化。就目前形勢來看，有偏向于政策的利好的傾向，因此政策風(fēng)險較小。三、防和降低風(fēng)險的

50、對策1、努力降低建設(shè)投資和降低采購與制造成本，構(gòu)成較大的價格變更空間，以增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力。2、加強(qiáng)市場開發(fā)，采取必要的宣傳、推銷措施，盡快建立有效的售后服務(wù)和配件供應(yīng)體系，降低配件價格，通過以上措施擴(kuò)大和穩(wěn)定產(chǎn)品市場份額，抵御需求變化。的要求，又有人們步行的空間。車行道路基本滿足了建筑環(huán)形車道的要求，做到了四通八達(dá)，消除了車行的死角。設(shè)有集中的停車場，滿足大中小型貨車的停放要求。同時在入口廣場處設(shè)有集中的小汽車停車場地，同時在管理區(qū)也設(shè)有一些停車場地。（2） 建筑設(shè)計(jì)a、設(shè)計(jì)依據(jù)國家和地方有關(guān)的法規(guī)條例、設(shè)計(jì)規(guī)。建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)GB500162006。民用建筑設(shè)計(jì)通則GB503522005。住宅建

51、筑設(shè)計(jì)規(guī)GB500961999（2003年版）。汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)GB5006797等。b、建筑設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)理念本案旨在探索形成一種獨(dú)特的物流中心規(guī)劃建設(shè)模式，其特殊在于：獨(dú)立的建筑形象；花園式的環(huán)境規(guī)劃，以環(huán)境為主題的規(guī)劃手法；整體規(guī)劃、一體建設(shè)的操作方式，地塊擁有整體的形象；較低的建設(shè)容積率，其綜合容積率0.85； 位于城市近郊區(qū)域，交通便利；物流中心的公共綠地系統(tǒng)以集中綠地為主，形成了綠色空間網(wǎng)絡(luò)。圍合式庭院式中心綠化，最大程度爭取了綠化面積，以建筑為主體，環(huán)境為主題的景觀設(shè)計(jì)，將公共集中綠地、組團(tuán)綠地與建筑前綠地有效結(jié)合起來，軟化建筑與環(huán)境的結(jié)合，形成多層次的綠化組合。高效簡潔的單元平面設(shè)計(jì)、靈活彈性的單體規(guī)模組合：6mX8m的標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)組合，方形樓梯核的設(shè)計(jì)，樓電梯衛(wèi)生間管道間的集中緊湊布置，創(chuàng)造了豐富靈活，平面使用系數(shù)極高的建筑使用空間?？煞挚珊?，可大可小，以滿足不同使用者的要求，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展需求的組合形式。規(guī)劃設(shè)計(jì)了多種面積的標(biāo)準(zhǔn)層單元，利用規(guī)劃層數(shù)的不同，形成了多種基本建筑單體，組合靈活、富于彈性，適應(yīng)多種公司規(guī)模的需求。建筑材料與色彩的合理運(yùn)用塑造凝重大氣的企業(yè)形象：本次立面設(shè)計(jì)擯棄了浮華和造作，呈現(xiàn)出穩(wěn)健、簡潔的物流企