房地產(chǎn)行業(yè)項目投資可行性分析及前景預(yù)測報告p

1、最新資料， WORD 文檔，可編輯修改 】俗話說， 新年新氣象， 在過去的一年中， 南昌市花園城市建設(shè)為新年所 展示的“新氣象可以說是有目共睹，“小家配合“大家變，在南昌市的 大小街道都 “面目一新 之后，老百姓自然也想到也要給自己的家 “建設(shè)建設(shè) 于是，南昌市掀起了一場不大不小的家庭裝修熱潮，有新房裝修的，也有老房 翻修的，著實是讓南昌市裝修市場“熱鬧了起來。而在具體裝修的過程中， 南昌市民一般請什么裝修隊伍？一般花多少錢去裝修？喜歡什么風(fēng)格的裝修 呢？為了深入了解這些問題，江南都市報與江西方圓市場調(diào)查研究中心聯(lián) 合籌劃了此次關(guān)于家庭裝修的調(diào)查活動。本次調(diào)查采用分層隨機抽樣的方式， 對南昌市

2、 400戶家庭進(jìn)行訪問，獲得有效問卷 384 份，有效率 96%。早零散工裝修方案行其道房子對于普通市民來說都算得上是生存之本， 是人們生活中最為重要的 幾個“大件之一，對于房子的裝修自然不能“等閑視之，從請裝修隊伍到 決定裝修花費和設(shè)計風(fēng)格等方面都會做一番較全面的考慮和比擬。先來看看市 民在裝修隊伍方面的選擇是怎么的？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：打算請零散的工匠來裝修自己住房的高達(dá)63.3%，而打算請南昌專業(yè)裝修公司的家庭比例為 26.5%，請外省專業(yè)裝修公司的比例那么僅為 2.3%?？梢娏闵⒌墓そ骋呀?jīng)占據(jù)了絕對的優(yōu)勢。從交叉數(shù)據(jù)來看：做新房裝修 的家庭有局部還是較傾向于請專業(yè)裝修公司進(jìn)行裝修，而舊房翻新

3、及做簡單裝 修的家庭那么絕大多數(shù)都是請零散工完成。可見，在南昌市，大多數(shù)的市民還是 青睞于請零散工做裝修，專業(yè)裝修公司反而受到冷落。早專業(yè)裝修公司的“門檻專業(yè)的裝修公司為何會受到冷落呢？調(diào)查數(shù)據(jù)所顯示的結(jié)果是， 價格高 和不方便。選擇零散工進(jìn)行裝修的家庭，近 53.3%都是因為它們價格廉價， 20% 是因為方便， 17%是因為自己買材料比擬放心。 而請專業(yè)裝修公司進(jìn)行裝修的家 庭那么大多因為對它們的裝修水平及裝修質(zhì)量更放心。另外，對于兩種不同裝修隊伍裝修后的滿意度評價， 專業(yè)裝修公司要明 顯高于零散工，當(dāng)然這只是比擬數(shù)據(jù)，客觀上對于零散工的裝修質(zhì)量評價也并 不低，表示不滿意的只 23.3%。由

4、此來看， 普通家庭之所以冷落專業(yè)裝修公司并不是 “良莠不分 的盲從，而是因為專業(yè)裝修公司的“門檻過高：價格高、不方便請、包料不放心 等，而零散工具有價格低、方便、和自己買料的優(yōu)勢，且裝修質(zhì)量也還滿意， 一番比擬下來，自然就選擇了零散工隊伍。可見，專業(yè)裝修公司想要進(jìn)一步打 開市場就必須降低自己的門檻，降低價格并進(jìn)一步突顯及宣傳自己在裝修水平 及裝修質(zhì)量上的優(yōu)勢。早您會花多少錢來裝修在衣食無憂的今天， 人們會很自然向生活索求進(jìn)一步的享受， 布置一個 更為舒服的住所就是其中表現(xiàn)之一，所以在裝修花費上越來越多的人表現(xiàn)的比 較“大手，而一向以樸素、實在為本的英雄城人民的裝修觀念是否有所不同 了呢？據(jù)調(diào)查

5、數(shù)據(jù)顯示： 在住房的裝修上打算以 2-6 萬元裝修的被訪家庭占總 比例的為 38.1%，而以 2 萬元以下的價格裝修的消費者也不少，占總比例的 37.3%，花 6-8 萬元進(jìn)行裝修的被訪家庭為6.5%，花 8 萬以上的也大有人在。從這些數(shù)據(jù)來看，南昌市民現(xiàn)在對裝修的花費方面也蠻“看得開了，隨著生活 水平的逐漸提高，消費意識也已有所轉(zhuǎn)變。早裝修設(shè)計親歷親為常有人說：看一個人的家房間怎么設(shè)置，就能看出一個人的性格，這種說法不無道理，一個家房間的設(shè)計風(fēng)格確能反映出一個人的性格喜好， 不過，這得建立在是自己為家房間做設(shè)計的根底上?，F(xiàn)在社會分工越來越 細(xì)，裝修設(shè)計已從房屋裝修中獨立出來，南昌市也已有很多

6、的專業(yè)家裝設(shè)計公 司，只是，我們這次的調(diào)查結(jié)果對于家裝設(shè)計公司并不樂觀。調(diào)查顯示： 50%的家庭選擇自己做裝修設(shè)計； 9.8%的家庭選擇由朋友或 熟人做設(shè)計，或參照他們的設(shè)計； 請專業(yè)家裝公司做設(shè)計的家庭僅為 13.5%?？?見，大多數(shù)家庭在裝修設(shè)計上更愿意親歷親為，他們怕專業(yè)設(shè)計公司做的裝修 設(shè)計在費用及風(fēng)格上與自己的預(yù)期及意愿相出入，不過，專業(yè)家裝公司做設(shè)計 正被越來越多的家庭所接受和喜歡，這也必將成為今后裝修設(shè)計的主潮流。早家，還是溫馨舒適的好！家，是一個人的棲息之所， 把家設(shè)計成怎樣的風(fēng)格最好呢？簡單一些可以節(jié)省裝修費用；豪華一些可以顯示身份；舒適那么見長于實用；溫馨那么能尋求 一種心

7、與精神上的歸屬；應(yīng)該說是各有所長。而從調(diào)查數(shù)據(jù)來看：喜歡舒適和溫馨風(fēng)格的家庭最多， 其中舒適型占總比例的 34.3%，僅次于它的那么是溫馨型，占 30.3%；簡單型的看來也是人們喜歡的類型，占 23%，豪華型為 10%?？梢?，多數(shù)家庭還是更喜歡溫馨舒適的家裝設(shè)計，其實這也正是家給大多數(shù)人的感覺，家，還是溫馨舒適的好！早家裝市場，勢不可擋說南昌市的裝修市場火， 火到什么程度？市場到底有多大？根據(jù)本次調(diào) 查顯示，有 18%的被訪問家庭在去年進(jìn)行了裝修， 其中有 31.5%是屬于新房裝修， 大局部是以舊房或二手房翻修為主，也有一部只分是做一些墻面粉刷等簡單裝 修。也就是說， 按南昌 46萬戶家庭來算

8、， 每年大約會有 8 萬戶的家庭進(jìn)行裝修。 而且，根據(jù)縱向數(shù)據(jù)比擬，家裝市場正以每年大約 6%的速度在增長，其實以目 前南昌市房地產(chǎn)開展的速度及勢頭來看，這個數(shù)據(jù)還是偏于保守的，家裝市場 的開展勢不可擋。全國 35 個大中城市房價分析2002-10-25報告類別：分析報告行業(yè)分類：建筑 /房地產(chǎn)調(diào)查地點：全國調(diào)查時間： 2002 年調(diào)查機構(gòu)：新財富報告來源：中國網(wǎng)報告內(nèi)容：2002 年中國房地產(chǎn)市場仍呈火爆態(tài)勢，在去年房屋銷售價格同比上漲2.2%的根底上，今年上半年又同比上漲 3.6%。東南沿海地區(qū)和西部重點地區(qū)重 點城市的房屋銷售價格出現(xiàn)了較高漲幅。 ?全國大局部大中城市都有泡沫 ?國際上興

9、旺國家的房屋銷售中， 套房銷售價格與消費者戶均年可支配收 入合理比率為 6-10 倍。中國的房屋價格與房屋消費與國際上興旺國家不可相比。 中國的房屋消費處在初期階段，不但房屋消費水平較低、房屋質(zhì)量不高、居住 環(huán)境不夠好、配套設(shè)施不夠完善，而且房屋銷售還包括公房銷售在內(nèi)的福利性 質(zhì)，銷售不是完全市場化。根據(jù)目前中國的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費水平，目前業(yè) 界比擬公認(rèn)的這個比例為 5-6 倍較為適宜。從圖中可以看到， 去年全國 35 個大中城市大局部套房銷售價格 按每套房屋 100平方米計算 與戶均年可支配收入 按戶均 3.4 人計算比率都超過 6，其中北 京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超

10、過了10。2001 年全國平 均為 7.8西部大開發(fā)進(jìn)入實施階段、申奧成功和參加 WTO 的良好預(yù)期，有力地 推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的開展。 ?泡沫最大的地區(qū)不是經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，而是經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū) ?在圖中可以看到， 中國七大區(qū)平均房地產(chǎn)泡沫最小的是華中地區(qū)， 最大的是 東北地區(qū)，其中沈陽以 13.7 房價收入比居全國房地產(chǎn)泡沫之最。而經(jīng)濟(jì)興旺的 華南地區(qū)、華東地區(qū)泡沫程度都比西南、華北地區(qū)小。究其原因，經(jīng)濟(jì)相對落 后地區(qū)收入水平較全國平均水平低，而房價卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。 ?東北地區(qū)的沈陽，戶年均可支配收入為 21713 元，只及全國平均水平 70%，但房價高達(dá) 296820 元，是全國平均

11、水平的 122%。大連和沈陽也是類似的 情況。長春、哈爾濱房價雖低于全國平均水平，但其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水 平。?華北地區(qū)的房產(chǎn)主要受北京市 12.4倍的帶動。 北京市的房價 488370元 較廣州要低，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳 692120 元。但深圳市的價格收入比卻僅為 9，因 其 77087 元的收入傲居全國之首，約是全國平均水平的2.5 倍。 ?上海 43804 元的收入雖然只及深圳的 57%，但其房價控制較好， 并沒有 出現(xiàn)深圳的高房價， 只及深圳房價的 55%。因此，兩個城市的房價收入比接近。寧波不僅房價較全國平均水平低， 而且其收入以 40769 元遠(yuǎn)高于全國平均水平，因此其房價收入比僅

12、為 5.9，不僅在華東地區(qū)，而且在沿海經(jīng)濟(jì)興旺地 區(qū)也是較低的。南京的房價那么顯然過高。其 30084 元收入不及全國平均水平， 卻以 357920 元的房價僅次于深圳、 廣州、北京、上海，高于鄰省的杭州、 寧波。貴陽的房產(chǎn)泡沫居西南地區(qū)之首， 房價收入比為 12.5，遠(yuǎn)高于鄰近的昆 明、南寧、重慶。西南幾個省市的收入水平較接近，貴陽市以 22852 元最低， 但房價卻以 286050 元為西南之最。貴陽房價過高的情況非常明顯。 ?與東北、華北、 西南幾個經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)房產(chǎn)泡沫相比， 西北地區(qū)的房產(chǎn) 與其收入水平相對較適宜。這個地區(qū)的西寧、烏魯木齊、銀川、蘭州四個城市 收入水平相當(dāng)，為 21

13、000 元左右。西安作為這個地區(qū)的中心城市，房價最高， 為 233760 元，約是西寧的 2 倍，這也使其房價收入比高于 10 。 ?全國房價收入比平均最小的是華中地區(qū)， 呈周邊地區(qū)房價均高的 “四高中低的局面。相對華東、華南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r，華中地區(qū)的房價收入與 這兩個地區(qū)“右高左低、“下高上低的格局是一致的。但與西南、西北地 區(qū)的“左高右低的情況顯然不符，這也說明西部地區(qū)房價在西部大開發(fā)的戰(zhàn) 略下已經(jīng)提前啟動。尤其是西南地區(qū)的房產(chǎn)泡沫，假設(shè)不加以控制，那么可能會對 這個地區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響加大宏觀調(diào)控 ?土地資源的儲藏是房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的最重要環(huán)節(jié)。 有些地區(qū)已經(jīng)采取 了切實措施，

14、加強對土地資源開發(fā)利用的監(jiān)管，但在全國范圍內(nèi)控制力度不夠。 適合高、中、低不同收入階層消費者購置的房屋建設(shè)比重控制不好，有些地區(qū) 一方面新開盤的經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，另一方面房屋開發(fā)量較大，房屋空置率 在上升。因此，第一要調(diào)整房屋建造結(jié)構(gòu)，用合理的房屋價格結(jié)構(gòu)使房屋銷售 總體價格趨于合理。第二要全面開放和完善全國房屋二級市場，使一二級市場 互補，從而使市場更加完善，房屋資源利用更加充分合理。第三要加強對整個 房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)開展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制 土地資源的開發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中各種 房屋的銷售冷熱不均。房地產(chǎn)行業(yè)消費根底研究分析報告

15、2002-12-27報告類別：分析報告行業(yè)分類：建筑 /房地產(chǎn)調(diào)查地點：北京調(diào)查時間： 2002 年調(diào)查機構(gòu)：北京大視野社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查報告內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)與社會形態(tài)帶來的消費形態(tài)的變動， 使得對于消費趨勢、 特點變化的研究越來越重要，房地產(chǎn)作為社會消費者一項重要的消費與投資行為，其特 點較以往 3 年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。一直是縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中并百 思不得其解的幾個疑問是：在房地產(chǎn)置業(yè)投資上，消費者究竟是如何做出購置 決策的？在與房地產(chǎn)選擇與購置相關(guān)的多個因素當(dāng)中，到底哪些因素在起著決 定性的、實質(zhì)的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？“陽光策略聯(lián)盟旗下的北京大視野社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查(Panora

16、maResearch在對近年來房地產(chǎn)市場研究的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗的根底上，力圖運用數(shù)據(jù)挖掘、形態(tài)分析和決策研究等方法，通過對消費者的家庭結(jié)構(gòu)變遷、 經(jīng)濟(jì)階層變化、事業(yè)開展變動等各個階段的關(guān)聯(lián)分析，有效地揭示出其置業(yè)、 投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間內(nèi)在的邏輯與因果關(guān)系。借助近年對房地產(chǎn)行業(yè)、 企業(yè)、物業(yè)、消費者以及房展會的大量監(jiān)測跟 蹤研究，并借 2002 年“國貿(mào)秋季房展召開之際，“大視野調(diào)查發(fā)布局部研 究成果，并希望自身在該領(lǐng)域的研究能帶給從業(yè)者相當(dāng)?shù)慕梃b和參考。以下研究對象為“未來 24個月之內(nèi)，具有購置單價在 5000 元/平米以上消費預(yù)算和能力的意向消費群體，選定這一群體主要出于以下的考

17、慮：住要求之外，還具備對房地產(chǎn)品質(zhì)提升的潛在要求和希望，同時也包含了以投 資型置業(yè)的能力和潛力，因此，在置業(yè)需求的表現(xiàn)上，呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性， 具有研究的意義；2.單價在 5000 元/平米以上的樓盤是目前市場供給的主要樓盤類型，市 場競爭異常劇烈，從所需的置業(yè)投資額度來看，也允許開發(fā)商創(chuàng)造出一定的獨 特性，從而滿足消費者的個性化的群體需求，因此此方向的研究，對房地產(chǎn)開 發(fā)商具有直接的參考借鑒價值。通過一個周期的、大規(guī)模、連續(xù)性的數(shù)據(jù)采集和研究數(shù)據(jù)， “大視野調(diào) 查發(fā)現(xiàn)： 2-3人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費群體中的主體，比例超過70%。這局部群體的年齡結(jié)構(gòu)根本處于 26-45 歲之間，其中 36-4

18、5 歲的消費者 對單價、總價的預(yù)算和實際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強的 購置能力。特別需要注意的是，家庭結(jié)構(gòu)為單身群體在未來 12 個月之內(nèi)有購房 意向的總體人群中所占的比例接近 10%。 5000-6000元/平米成為重點選擇目標(biāo)所能承受的樓盤單價在 6000 元/平米以下的人群比例到達(dá)了 70.8%的比 例，而單價在 8000 元/平米以上樓盤的意向購置比例為到達(dá)6.2%左右，可以認(rèn)為意向選擇 5000-6000 元/平米的消費群體構(gòu)成了所調(diào)研人群房地產(chǎn)市場消費群 體的核心。 中小戶型需求旺盛，不同置業(yè)的階段影響著對戶型的選擇。超過 50%的消費者選擇 80-120 平米左右

19、的房子，并且選擇小戶型的比 例明顯高于選擇中大戶型的消費者。此外，消費者對于第二居所、第三居所的 面積預(yù)期偏重呈現(xiàn)出一定的“兩極化的現(xiàn)象，重點集中在小戶型和大戶型兩 端，通過其它資料和數(shù)據(jù)分析，這其中置業(yè)投資目的的引入是一個重要的原因。 大社區(qū)給消費者帶來更多的平安感。近 50%的消費者明顯偏重對大社區(qū)的喜好， 大社區(qū)的配套設(shè)施齊全是主 要因素，同時大社區(qū)是表達(dá)開發(fā)商實力的良好表現(xiàn)，增加消費者平安感。此外， 通過“大視野調(diào)查對這些人生活形態(tài)的深入分析發(fā)現(xiàn)“大社區(qū)特有的、表現(xiàn) 出來的群體生活和居住環(huán)境，可以有效地弱化和消除這局部社會群體感受到的 人際隔離和不平安感投資型置業(yè)者應(yīng)越來越受到幵發(fā)商的

20、關(guān)注。在“大視野調(diào)查 先期進(jìn)行的 “中國大陸興旺城市消費者投資觀念與能 力研究中，近 50%的消費者傾向于采取積極的投資方式進(jìn)行理財，比方投資 于房地產(chǎn) 26.2%或股票證券 22.3%，而關(guān)于房地產(chǎn)投資意向的研究證實 了此點：處于第三次置業(yè)階段群體，其直接表現(xiàn)為投資目的的比例到達(dá)20%左右。隨著房地產(chǎn)市場成熟和消費分層的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)商加強對消費者在房 地產(chǎn)投資性行為的關(guān)注，具有相當(dāng)?shù)那罢靶砸饬x?？傮w預(yù)算分布日趨多樣，平均預(yù)算有所下降。近50%消費者的購房總體預(yù)算在 40-60萬之間，超過 80%消費者的購房 總體預(yù)算在 70 萬以下，總體平均購房總預(yù)算 60 萬左右。這一數(shù)據(jù)較“大視野

21、調(diào)查以往研究數(shù)據(jù)有一個顯著的不同：總體預(yù)算較低的消費者比例有相當(dāng)幅 度的增加，包括在房地產(chǎn)投資方向上小規(guī)模投資預(yù)算比例有所增加，這個變化 顯示出整個消費市場的結(jié)構(gòu)趨于扁平，從而使得市場購置穩(wěn)定性增加?！按笠曇罢{(diào)查 的研究人員在深入探索和和分析中發(fā)現(xiàn)了一些值得深入挖掘的問題。置業(yè)消費盲區(qū)與企業(yè)品牌建立置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一， 但由于其選擇、 決策、談判、購置過程過于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比擬極大的認(rèn)知難度，而消費 者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛 帶來了隱患。在房地產(chǎn)市場逐步發(fā)育和成熟的同時， 購房糾紛也隨著增多。 業(yè)主與物 業(yè)公司、開發(fā)

22、商之間的沖突事件時有發(fā)生，并且事態(tài)開展有增多和升級的跡象， 并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對開發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對房地產(chǎn) 開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費者在選擇開發(fā)商 以及樓盤上存在著更多的忐忑不安。從總體看， 在以往的實際房地產(chǎn)購置者當(dāng)中， 只有不到 20%的消費者在購置之前對購房手續(xù)、市場供給樓盤狀況比擬清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為“購房是一種理性消費存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù) 雜的：但消費動機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。從消費市場經(jīng)驗來說， 在復(fù)雜而缺乏標(biāo)準(zhǔn)秩序的市場中， 在消費者消費認(rèn)知力低下的情況下，消費者的消費

23、平安感直接影響消費選擇、決策，而影響 消費平安感的一個重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場業(yè)績，尤其是在目前消費者對期房持疑心態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開發(fā)商市場表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的 利益和價值。 “居住辦公兩地化概念的需要優(yōu)化城市邊緣化的進(jìn)程是目前北京市城市開展過程中所面臨的問題， 一直以來，開發(fā)商都在回避居住地點與工作地點距離比擬遠(yuǎn)的問題，并通過各種手段加以掩飾，這種掩飾事實上已經(jīng)在不同程度上增加消費者的不信任感。從研究分析結(jié)果來看，目前，房地產(chǎn)消費群體已經(jīng)初步具

24、備形成“居住辦公兩地化的前提和條件，在“居住辦公兩地化趨勢研究的距離測試上，消費者對自駕車的平均忍受程度大體在 35分鐘左右， 最大忍受時間在 60 分鐘以內(nèi)；而以公車的行程時間看，平均的忍受時間在 50 分鐘左右，而最大的 忍受時間為 100 分鐘左右。從上述結(jié)果，消費者的承受能力已經(jīng)足以保證“居 住辦公兩地化的實現(xiàn)，而城市交通開展與居住社區(qū)環(huán)境的改變，已經(jīng)使得 上述消費群體事實上并不排斥“居住辦公兩地化，而“大視野調(diào)查在消 費群體生活形態(tài)研究中發(fā)現(xiàn)的“生活職業(yè)隔離化的特點也證實了這點“居住辦公兩地化概念的形成和延伸，將為置業(yè)選擇帶來新的理念模式，因此隨著住宅工程不斷向城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)延伸，

25、以及交通狀況的不斷 改善，開發(fā)商如何逐漸樹立、優(yōu)化對這一概念是面臨問題。相對圭寸閉性決策的“總體預(yù)算下的單價與面積平衡論無論是從業(yè)界人士的經(jīng)驗、 從市場消費實踐表現(xiàn)， 還是從“大視野調(diào)查 長期的追蹤研究結(jié)果來看，消費者受到置業(yè)投資總額的制約大大超過了其他因 素的制約，但在這個制約前提下，消費者是如何平衡和把握各種需求和影響的， 始終是市場研究人員和房地產(chǎn)開發(fā)商希望解決的事情?！按笠曇罢{(diào)查 通過多項研究， 提出一個房地產(chǎn)消費的核心思維模式之 一：“總體預(yù)算下的面積與單價平衡論，這是一個相對圭閉式的決策過程總 體價格二單位價格X面積，即在總體預(yù)算根本確定的前提下，消費者對單價與 面積兩個方面的考慮

26、需要有所側(cè)重，并且會有一定的取舍。該決策過程是一種相對過程， 也就是說， 在總體價格、 單位價格和居住面積三者關(guān)系上，因為總體預(yù)算受到經(jīng)濟(jì)實力總體制約，涉及消費者實際承受能力，因此對總體價格相對更關(guān)注，需要說明的是最終接受的總體價格即消單位價格、費實際承受能力會根據(jù)消費者的實際狀況具有一定的彈性空間“面積兩個變量分別代表消費影響因素中的兩個存在互斥性的方向，在此平 衡論下，如果從消費者如何平衡單位價格與居住面積的關(guān)系角度來深入分析其 選擇、決策和購置消費行為，將會得到一個極有意義的市場細(xì)分圖示，并且對 預(yù)測未來消費者購房行為具有深遠(yuǎn)意義。“大視野調(diào)查的研究人員認(rèn)為：房地產(chǎn)消費研究屬于“群策消費

27、研究 很少具有單一的決策主體，因此現(xiàn)有的家庭結(jié)構(gòu)、目前的家庭生活形態(tài)、家庭 成員成長與事業(yè)階段，將在很大程度上影響著消費的選擇、決策，因此通過對 消費者的家庭結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟(jì)階層變化、事業(yè)開展變動等各個階段的關(guān)聯(lián)分析， 可以有效地解決這一復(fù)雜問題。“大視野調(diào)查正在嘗試性地對此問題進(jìn)行探 索，并希望能夠發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律和解決方案，以供業(yè)界參考借鑒。在研究供需關(guān)系上，單純地以不同單位價位的樓盤供給比例與消費需求 比例進(jìn)行簡單的比照，將會很大程度上誤導(dǎo)幵發(fā)商的經(jīng)營決策，在研究中引入“以絕對量比照為主導(dǎo)，結(jié)合消費需求研究的方式來探討市場供需平衡問題， 可以有效地以解決這一弊端。在消費影響因素研究上，“大視野

28、調(diào)查正在對運用相應(yīng)模型對不同消費群體的消費行為進(jìn)行細(xì)分跟蹤，并確定“單位價格、“面積中包含的基礎(chǔ)因子和元素，以此逐步將置業(yè)選擇、決策和購置過程分解成為具有一定區(qū)隔 的、可操作的消費模式?！按笠曇罢{(diào)查通過對消費者長期跟蹤研究， 試圖通過連續(xù)性的、 深入地研 究，從中挖掘出置業(yè)消費過程中，影響消費者做出最后決定的關(guān)鍵性因素，并 結(jié)合消費者所具有的背景特征，描繪出置業(yè)消費市場的細(xì)分圖示。從 2001 年以 來數(shù)次調(diào)研的綜合數(shù)據(jù)分析來看，有一些顯著的特點值得關(guān)注。 1.地理位置決定論需要進(jìn)一步深入分析消費者在置業(yè)消費過程中，排在前幾位的因素主要是：地理位置68%、總價格 62. 1 %、戶型 41.%

29、7、社區(qū)環(huán)境 39.8%、物業(yè)管理 37.9%。其中，消費者 對地理位置和總體價格的關(guān)注程度明顯高于對其他因素的關(guān)注。而這兩個因素 中，總體價格的含義相比照擬單純，地理位置因素從理解上要相對復(fù)雜得多， 其最根本的含義涵蓋了樓盤工程周邊的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境，以及 根底設(shè)施等比擬直觀的因素，同時也隱含了樓盤的單位價格和業(yè)主構(gòu)成等方面 的因素。因此，“地理位置這一因素是眾多因素的綜合表現(xiàn)，是需要進(jìn)一步 進(jìn)行深入探討，才能挖掘出更多的內(nèi)涵。2.第三居所的置業(yè)消費表達(dá)了投資型特點從消費者處于不同的置業(yè)階段看， 處于第三置業(yè)階段的消費者對總體價格的關(guān)注比例在 20%左右，并比平均數(shù)字低了近 40

30、 個百分點，并且，該類消費 者對社區(qū)環(huán)境的關(guān)注程度到達(dá) 81%的水平，而對升值空間、地理位置、社區(qū)綠 化率的關(guān)注程度都超過了 40%。第三居所置業(yè)消費者在對其他因素的關(guān)注程度 上表達(dá)出了其投資型置業(yè)的特點。相比擬而言，第一居所的置業(yè)消費者對關(guān)注因素的重視程度除了地理位 置、總體價格、社區(qū)環(huán)境、和戶型等方面相比照擬集中外，其他因素的關(guān)注程 度比擬分散。這與其處于第一次消費階段沒有更多的經(jīng)驗有一定關(guān)系。通過以往的研究數(shù)據(jù)看， 消費者的置業(yè)消費還更多的是為了解決自身居住問題，而隨著消費經(jīng)驗的增加以及居所使用目的的不同，相對于第一次置業(yè)消費，二次置業(yè)的消費者開始關(guān)注更多的因素，并且在地理位置、物業(yè)管理

31、、 戶型、綠化率、園林設(shè)計、開展商實力等關(guān)系到樓盤品質(zhì)方面的因素，投入了 更多的心思。 3多成員結(jié)構(gòu)家庭對戶型的關(guān)注程度明顯高于其他人群如何在有限的空間里， 讓家人住得更舒服， 并保存一定的私密性是多成4人以員家庭著重考慮的問題，相比成員數(shù)量比擬少的家庭來講，入住成員在 上的家庭對戶型的考慮程度接近 70%，超過成員數(shù)量少的家庭達(dá) 30 個百分點以 上。由于 2-3 人的結(jié)構(gòu)家庭對單位價格的承受能力更強一些， 近 40%以上的 這局部人群能承受 6000 元/平米以上的樓盤， 因此他們在地理位置、 社區(qū)的園林 設(shè)計、業(yè)主形態(tài)等軟性因素上的關(guān)注程度比其他人群明顯偏高。對于單身的置業(yè)者而言， 由于

32、其意向購置的房屋屬于小戶型， 因此， 其更關(guān) 注所購房屋的戶型結(jié)構(gòu)是否合理， 關(guān)注程度到達(dá) 55.6%，屬于第一關(guān)注因素。 地 理位置、總體價格和物業(yè)管理是第二并列關(guān)注因素。由于是小戶型，面積大小 的浮動對其與結(jié)構(gòu)之間的相互協(xié)調(diào)性產(chǎn)生了比擬大的影響作用，因此單身置業(yè) 消費者對面積的關(guān)注程度明顯高于其他消費者。 4.25歲以下人群對總體價格的關(guān)注程度明顯高于其他年齡段人群25 歲以下消費者比擬集中地關(guān)注地理位置 84.6%、總體價格76.9%、 和戶型53.8%三個因素，并且對總體價格的關(guān)注程度明顯高于其他消費群體。36-45 歲的消費群體由于具有比擬強的消費能力，這同樣表現(xiàn)在置業(yè)消 費的關(guān)注因

33、素上。他們在社區(qū)環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、容積率、園林設(shè)計、建筑風(fēng)格 等方面的關(guān)注程度明顯地高于其他消費群體。46 歲以上高年齡段的消費者對物業(yè)管理的關(guān)注程度高于其他年齡段； 退休人群對物業(yè)管理、交通、總體價格比擬關(guān)注，地理位置相對不重要。 5高收入與高職務(wù)家庭對總價的關(guān)注程度在下降消費者的職務(wù)上下決定了其消費能力的水平， 單位高層的消費能力與其 他職位上的人員之間拉開了比擬大的差距，總體的投資預(yù)算相差 50-60 萬作左 右，而單價大體相差 1000 元左右。高職位，尤其是單位的老總級別的人物對總 體價格已經(jīng)不是很重視，而是在地理位置、戶型、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、綠化 率等問題相比照擬關(guān)注。隨著家庭收入

34、的增加， 消費者對房屋總價的敏感性在減弱； 而高收入的 家庭消費者對社區(qū)環(huán)境、戶型、綠化等方面的軟性因素相比照擬在意。從上述數(shù)據(jù)結(jié)果的外表來看， 從置業(yè)消費在消費者消費構(gòu)成中所處的地 位和過程來看，得出置業(yè)消費屬于“理性消費的結(jié)論似乎是不言而喻，同時 從市場消費的理論來分析也可以得出這一結(jié)論。但是，消費者現(xiàn)實置業(yè)消費的 大量案例的跟蹤研究卻發(fā)現(xiàn)“在置業(yè)消費中理性因素更多地存在于消費動機的 產(chǎn)生和消費需求的描述當(dāng)中，而在消費實現(xiàn)過程中感性成分表達(dá)出極大的影 響。“大視野調(diào)查通過數(shù)十個案例的分析，認(rèn)為出現(xiàn)這一感性消費決策的 原因主要是： 1置業(yè)消費過程復(fù)雜，所涉及的環(huán)節(jié)眾多，消費者不可能一目了然,

35、 消費者沒有精力和能力對所有的因素做出理性的判斷，感性因素將會必然存在， 并且由于置業(yè)消費屬于巨額消費，這一感性的決策過程無法通過重復(fù)消費向完 全理性消費轉(zhuǎn)化。 2.目前，中國整個房地產(chǎn)消費市場還不十分成熟，同時存在著很多不標(biāo)準(zhǔn)的地方，消費者沒有足夠的可供參考的依據(jù)來區(qū)分優(yōu)劣、真?zhèn)?，這種相對 的盲目性帶來感性的成分。3.期房和準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售方式， 致使置業(yè)消費無法一手交錢， 一手交貨， 加重了感性決策的成分。正是由于在決策過程中存在著一定的感性成分， 消費者在置業(yè)過程中不僅會 根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)、家庭、工作、喜好等實際狀況著重關(guān)注個別因素，還很容易 受到外界一些因素，如：銷售人員的介紹、銷售現(xiàn)場的熱

36、賣場景、促銷優(yōu)惠的 誘惑等方面的影響。雖然置業(yè)消費過程存在著不少的感性成分，但從對消費者 置業(yè)決策過程的研究看，仍存在著一定的規(guī)律性，如果發(fā)現(xiàn)消費者在決策過程 的思維軌跡，對于開發(fā)商的對癥下藥將會起到事半功倍的效果。因此對影響因素的區(qū)分、研究和考量是判斷消費決策的重要手段和方法，“大視野調(diào)查在此領(lǐng)域進(jìn)行了初步探索，總結(jié)了一些實踐經(jīng)驗，同時也 發(fā)現(xiàn)了許多存在的問題?，F(xiàn)有的對關(guān)注因素的一般測試方法開發(fā)商對消費者在置業(yè)消費過程中到底關(guān)心什么因素非常關(guān)心， 但一直 以來，在此方面的研究都相比照擬外表化。現(xiàn)有的對關(guān)注因素的測試方式主要 有兩種方式： a關(guān)注因素重要程度打分：研究人員一般會將消費者在置業(yè)消

37、費過程中所要考慮的因素羅列出來， 并留有“其他項，以防止由于經(jīng)驗或考慮缺乏等方面的原因而造成備選因素 的遺漏。通過“ 1-5 的 5 級量表或“ 1-7 的 7 級量表或其他量表形式，讓被 訪者對其所關(guān)注的因素進(jìn)行重要程度打分。研究人員一般會通過最終某一因素 的平均得分來判斷該因素的受關(guān)注程度。 b關(guān)注因素重要程度排序:比擬簡單的做法是， 讓消費者把其在置業(yè)消費過程中所關(guān)注的因素按照 其認(rèn)為的關(guān)注程度按照一定的順序進(jìn)行排序。研究人員在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時，會 根據(jù)因素在排序結(jié)果中所處的位置，賦予該因素一定的權(quán)重，最終計算出該因 素受關(guān)注程度的得分，以判斷不同因素的受關(guān)注程度水平。上述的兩種方法比擬常

38、用， 但不同的研究公司在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時， 會根 據(jù)該公司對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗以及數(shù)據(jù)分析的水平進(jìn)行不同形式的處理，并且 不同分析所得到的數(shù)據(jù)結(jié)果會根據(jù)不同研究人員的水平以及行業(yè)經(jīng)驗做出不同 的解釋。但總體來說，大家對數(shù)據(jù)結(jié)果的描述沒有太多的不同，顯示研究質(zhì)量 的途徑往往在于“對結(jié)果的解釋技巧方面，但對數(shù)據(jù)挖掘深度和對數(shù)據(jù)表現(xiàn) 所蘊涵原因分析方面卻乏善可陳?，F(xiàn)有對關(guān)注因素測試方法存在的問題上述的測試方法雖然比擬常用，但經(jīng)過仔細(xì)的推敲， “大視野調(diào)查的研究人員發(fā)現(xiàn)，其中存在著很多沒有解決的問題，而這些未解決的問題將會導(dǎo) 致所得到的數(shù)據(jù)的價值大大折扣 a缺乏對各因素之間相互作用的考慮置業(yè)消費對于消費者

39、而言是非常重要的， 有可能在人的一生中只能消費 一次。因此，消費者在消費過程中會對不同的樓盤進(jìn)行反復(fù)比照，并結(jié)合自身 的生活現(xiàn)狀以及事業(yè)的開展階段，才會最終做出決策。這一選擇過程一般會是 比擬漫長的，而且需要權(quán)衡各方面的因素。不同影響因素的此消彼長對于真正 了解消費者的心理，從而制定相應(yīng)的宣傳和銷售策略具有非常重大的作用。但 以上的測試方法根本上沒有表達(dá)出消費者在置業(yè)消費過程中復(fù)雜的、矛盾的、 反復(fù)權(quán)衡的心理。 b測試指標(biāo)存在界定不明、層次不清的問題目前所測試的指標(biāo)并不是處于同一層面水平， 同時彼此之間存在有交叉 的現(xiàn)象，放在一起測試或分析，將會人為地擴大某一因素的被關(guān)注程度，并且 在實際的數(shù)

40、據(jù)使用過程中也會存在很難解釋的問題。例如我們前文所談到的地 理位置指標(biāo)的制定存在著內(nèi)涵過于豐富的問題，需要進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化測試。測試指標(biāo)內(nèi)涵存在不清晰的問題。 我們曾經(jīng)在其他的文章中提到， 消費 者在置業(yè)消費過程中存在不少的認(rèn)識盲區(qū)，對很多問題的理解也不盡相同。在 研究人員與消費者的溝通過程中發(fā)現(xiàn)，一般消費者對容積率沒有概念；不同消 費者對配套設(shè)施的內(nèi)涵存在著不同的理解；對社區(qū)規(guī)模大小的界定存在差異等 問題。因此，如果在消費者對指標(biāo)概念不了解的情況下進(jìn)行測試?？上攵?， 結(jié)果的可參考價值會產(chǎn)生多大的偏差。“大視野調(diào)查 通過長期對房地產(chǎn)行業(yè)的研究， 對指標(biāo)測試過程中所存 在的以上問題在研究過程中

41、進(jìn)行了必要的修正和調(diào)整，建立了比擬有效的測試 指標(biāo)體系，在對消費者置業(yè)過程中影響因素進(jìn)行有效測試的同時，為實現(xiàn)市場 細(xì)分提供了客觀而詳實的數(shù)據(jù)根底?！按笠曇罢{(diào)查目前正不斷致力于在房地 產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的深入研究，希望有針對性在開發(fā)出具有房地產(chǎn)特色的研究方法和 研究模型。深圳住宅市場需求調(diào)查分析2002-07-29中國互聯(lián)網(wǎng)報告類別：分析報告 行業(yè)分類：建筑 / 房地產(chǎn) 調(diào)查地點：全國 調(diào)查時間： 2002 年 調(diào)查方法：問卷調(diào)查 樣本數(shù)量： 544 份樣本情況：齡在 2565歲之間，有意向在未來兩年之內(nèi)在深圳購置商品房并且有一定購置能力，是家 庭購置的主要決策者報告內(nèi)容：調(diào)查背景2002 年 5 月

42、 1 日，深圳市秋季房地產(chǎn)交易會在高交館拉開帷幕，會上 云集了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)，大量精品住宅令人耳目一新，吸引了無 數(shù)假日休閑的消費者。深圳市同致地產(chǎn)集團(tuán)公司不失時機，與中山大學(xué)嶺南學(xué) 院房地產(chǎn)咨詢研究中心，利用這次時機對深圳市住宅消費者的情況、住宅需求 結(jié)構(gòu)、購置能力及對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度進(jìn)行了一次問卷市場調(diào)查，以期能夠更好 地把握深圳市目前房地產(chǎn)住宅市場的需求狀況，為深圳市的住宅開發(fā)和政策制 定提供一個較好的市場依據(jù)。本次問卷調(diào)查共發(fā)放了 562 份問卷， 回收有效問卷 544 份，其中調(diào)查對象符合要求的共417份，占78%。符合本次分析要求的調(diào)查對象年齡在2565歲之間，有意向在未

43、來兩年之內(nèi)在深圳購置商品房并且有一定購置能力，是家 庭購置的主要決策者。我們將被調(diào)查者的家庭收入分為 5個層次，由于家庭年收入在 20， 000 元以下的家庭根本不具備購房能力，因此不在本次調(diào)查分析范圍內(nèi)。按房價收入比低于 6：1 的家庭為中等收入以上家庭，從調(diào)查結(jié)果來看，中等收入和中上 等收入的家庭大約占 48%。主要客戶：年輕人與中等收入人群從調(diào)查結(jié)果來看，深圳市未來幾年的購房者中，大約一半是在 26至 30 歲之間，四分之一是 31至 35歲之間的消費者。從調(diào)查結(jié)果來看，深圳市未來幾年的購房者中，大約一半是在 26至 30 歲之間，四分之一是 31至 35歲之間的消費者。這局部人群是深圳

44、市住宅市場 未來幾年的主要客戶。家庭年收入在 8 萬元以上的家庭大約占 48%。這局部中等及中等以上收 入的家庭成為商品住宅的主要購置者，房地產(chǎn)工程開發(fā)需要針對對這局部消費 者的需求結(jié)構(gòu)、偏好進(jìn)行仔細(xì)研究，合理定位，才能取得成功。區(qū)域選擇：福田與南山具有絕對優(yōu)勢尤其絕大局部的消費者在選擇未來購房區(qū)域時都選擇福田區(qū)和南山區(qū)是福田區(qū)，有 239 個被訪者都方案在福田區(qū)購房，占總調(diào)查對象的57%，說明福田區(qū)作為城市中心區(qū)的地位已得到認(rèn)可。深圳市房地產(chǎn)西進(jìn)已得到房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的一致認(rèn)同， 絕大局部 的消費者在選擇未來購房區(qū)域時都選擇福田區(qū)和南山區(qū)。 尤其是福田區(qū)， 有 239 個被訪者都方案在福

45、田區(qū)購房，占總調(diào)查對象的57%，說明福田區(qū)作為城市中心區(qū)的地位已得到認(rèn)可。在被訪者中有 47 人同時選擇南山區(qū)和福田區(qū)，說明這 兩個區(qū)域的住宅具有較強的替代型。購房影響因素：環(huán)境與價格居首在消費者考慮的眾多因素中，周邊自然景觀、價格、小區(qū)內(nèi)園林景觀、 與工作地點距離及交通方便程度、以及戶型是消費者最關(guān)注的五個因素。隨著房地產(chǎn)市場的開展， 消費者也越來越成熟， 在購房時考慮到的因素 越來越多。在消費者考慮的眾多因素中，周邊自然景觀、價格、小區(qū)內(nèi)園林景 觀、與工作地點距離及交通方便程度、以及戶型是消費者最關(guān)注的五個因素。 周邊自然景觀是消費者最為關(guān)注的因素， 有 65.9%的消費者提到這一因素；

46、其次 是價格， 有 52.3%的消費者考慮到這一因素。 從消費者關(guān)注的因素來看， 消費者 對住房的需求逐漸轉(zhuǎn)向要求提高生活環(huán)境質(zhì)量，貼近自然，要求更加舒適的居 住條件。在其他消費者提出的因素中還有諸如物業(yè)管理、配套設(shè)施等。戶型及面積：三房戶和中小面積是主要需求消費者需求最大的戶型仍然是三房戶兩廳兩衛(wèi)，占 42% ，其次是兩房戶兩廳一衛(wèi)，占 11%。消費者對戶型及面積的要求是我們此次問卷調(diào)查的一個重點。 根據(jù)問卷 調(diào)查，消費者需求最大的戶型仍然是三房戶兩廳兩衛(wèi)，占42% ，其次是兩房戶兩廳一衛(wèi)，占 11%，三房戶兩廳一衛(wèi)，占 10%，四房戶兩廳兩衛(wèi)，占 9%。經(jīng)統(tǒng)計分析， 家庭結(jié)構(gòu)和戶型選擇有關(guān)

47、聯(lián)。 三口之家和兩口之家都傾向 選擇三房戶兩廳兩衛(wèi)。但是隨著城市的開展，這種家庭結(jié)構(gòu)也會發(fā)生變化，因 此房地產(chǎn)開發(fā)須關(guān)注家庭結(jié)構(gòu)的變化，不斷調(diào)整戶型比例，適應(yīng)市場需求。從被訪者對建筑面積的選擇來看，在30200平方米之間，相對集中在80 平方米、 90 平方米、 100 平方米和 120 平方米左右，對大面積單位的需求那么 集中在 150 平方米左右。不同收入人群對住房面積的需求差異有顯著意義，隨 著收入的增高，人們對面積的需求有不斷增高的趨勢。不同年齡段人群對住房面積的需求差異也較大。對住房面積需求最大的是4445年齡段的人群，這部分人群已有一定的經(jīng)濟(jì)根底，通過換房尋求更好的居住條件，常常是

48、一步到位。 而因為經(jīng)濟(jì)根底薄弱，事業(yè)處于開始階段以及家庭人口等原因，年齡較小的人 群對住房面積的需求最小。因此在房屋開發(fā)和銷售過程中，必須針對當(dāng)?shù)氐木?民收入水平和不同年齡段人群的特點進(jìn)行籌劃，通過市場細(xì)分，有針對性地開 發(fā)適合不同人群需求的住房。功能間面積：需求多樣化隨著收入的增加，人們 開始要求提高生活的質(zhì)量，對住宅功能的要求也越來越全面。房地產(chǎn)開發(fā)商為 滿足消費者的要求，也在不斷探索在有限的住宅空間內(nèi)更好地滿足對功能的要 求，提供一個舒適的生活環(huán)境。 那么消費者對各功能間的面積又是如何要求呢？客廳面積從被訪者的選擇來看選擇 2030平方米的人數(shù)最多，占 35%，其次分 別是 15 20平

49、方米，占 26%， 30 40平方米，占 23%，選擇 40 平方米以上大 客廳的也有相當(dāng)比例，占 14%。餐廳面積接近一半的人選擇1020平方米的餐廳，其次是10平方米以下的餐廳， 有30%的人選擇。另外有14%的人選擇1520平方米的餐廳，選擇 20以上平 方米餐廳的人很少，只有 7%。廚房面積68%的人選擇 5 10平方米的廚房，有 18%的人選擇 10 15平方米的廚房。在現(xiàn)代生活中，廚房的作用和地位已大大減弱，不同戶型和面積的住宅 對廚房的面積要求差異不大，只要滿足一定的功能即可。衛(wèi)生間面積從衛(wèi)生間面積的選擇來看，絕大多數(shù)的人選擇36 平方米的衛(wèi)生間，占 61%；27%的人選擇 61

50、0 平方米的衛(wèi)生間；選擇 3 平方米以下和 10 平方米以上衛(wèi)生間的人數(shù)都較少。主臥室面積當(dāng)前的住宅開發(fā)中， 對主臥室的設(shè)計越來越重視， 主臥室衛(wèi)生間、 陽臺、衣帽間等都成為需求者關(guān)注的地方，那么主臥室的面積大小應(yīng)該如何選擇呢？從調(diào)查結(jié)果看，選擇前三位的分別是1520平方米，1015平方米，2030平方米，分別占36%, 27%, 26%。在選擇雙衛(wèi)的人群中，60%的人選擇36 平方米的主臥衛(wèi)生間， 24%的人選擇 610平方米的主臥衛(wèi)生間。消費者對房價的承受能力：單價 40005000元平方米消費者能夠承受的總價集中在 3040萬和 40 60萬兩個區(qū)域內(nèi)， 分別占調(diào)查人數(shù)的 31%和 29

51、%。為了了解消費者對現(xiàn)今住宅價格的承受能力， 我們對消費者能承受的套 房總價和單價進(jìn)行了調(diào)查。消費者能夠承受的總價集中在 3040 萬和 4060 萬兩個區(qū)域內(nèi)，分別占調(diào)查人數(shù)的31%和 29%，選擇 30萬以下的占 17%，能承受6080 萬元總價的占 14%，有 8%的人選擇 80120萬元，能承受 120萬元 以上的略微超過 1%。從消費者對能承受單價的選擇來看， 與總價的選擇分布類似， 選擇最多的是 40005000元平方米， 占 29%，其次是 50006000元平方米， 占 26% 選擇 30004000元平方米的占 23%，選擇 3000元平方米以下的占 11%，60008000

52、元/平方米占9%,能承受8000元/平方米以上房價的為 2%。通過分析消費者能承受的套房總價和家庭年收入，說明消費者能夠承受的套房總價 和單價主要與其家庭年收入有關(guān)。消費者家庭實際收入反映了消費者的實際承 受能力,而消費者可承受的套房總價和單價那么反映了消費者的心理承受能力和 對房價的期望。從分析結(jié)果來看,消費者的實際承受能力和心理承受能力存在 關(guān)聯(lián),但人們的實際承受能力和心理承受能力還是有一定距離的,故在制定房 屋價格時應(yīng)考慮這個差異。消費者主要樓盤信息渠道：報紙與電視根據(jù)調(diào)查, 報紙是人們第一次了解樓盤信息最主要的媒介, 有 60%的人 是通過報紙第一次了解到樓盤信息。為了使消費者了解樓盤

53、信息,開發(fā)商可謂想盡了方法：報紙、電視、雜 志、各種戶外廣告、印刷精美的樓書以及網(wǎng)絡(luò)等工具都被用到。那么消費者究 竟通過何種渠道第一次了解到樓盤信息呢？根據(jù)調(diào)查,報紙是人們第一次了解 樓盤信息最主要的媒介,有 60%的人是通過報紙第一次了解到樓盤信息。電視 占第二位,有 26%的人提及；戶外廣告那么占第三位,有 23%的提及率。通過樓 書第一次了解樓盤的占那么占 16%。另外也有一些人是在展會第一次接觸到樓盤。消費者對房地產(chǎn)業(yè)評價：硬件好于軟件從消費者對房地產(chǎn)業(yè)的評價來看， 廣告的可信度、物業(yè)管理以及房產(chǎn)證辦理等是消費者不滿意的主要問題，比擬滿意的是城市規(guī)劃，小區(qū)園林和建筑 外觀，分別有76.

54、2%，79.6%，75.9%的人認(rèn)為好或者很好。調(diào)查說明，消費者 對于硬件設(shè)施的滿意程度較高，不滿意的地方主要是在效勞等軟件方面。效勞 落后一直是房地產(chǎn)幵發(fā)業(yè)的軟肋，房地產(chǎn)幵發(fā)商要提高水平，增強競爭力，就 必須從提高效勞質(zhì)量方面著手，創(chuàng)出品牌。同時政府部門也需要立法管理，加 強對中介行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，提高辦事效率。全國35個大中城市房屋銷售市場價格簡析2002-09-12國家統(tǒng)計局網(wǎng)報告類別：分析報告行業(yè)分類：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點：全國35個大中城市調(diào)查時間：2001年調(diào)查機構(gòu)：國家統(tǒng)計局報告內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了積極的奉獻(xiàn)。2001年全國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步升溫

55、，房屋銷售價格同比上漲2.2%o 2002年全國房地產(chǎn)市場仍呈火暴態(tài)勢，上半年房屋銷售價格同比上漲3.6% o東南沿 海地區(qū)和西部重點地區(qū)重點城市的房屋銷售價格出現(xiàn)了較高漲幅。那么，全國三十五個大中城市房地產(chǎn)市場的價格水平如何？理性程度如何？又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢？下面將就2001年有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單描述，供研究參考。房地產(chǎn)市場溫度不均價格差異較大如“表1所示，2001年全國三十五個大中城市房屋銷售價格抽樣調(diào)查 資料說明：三十五個大中城市中，房屋銷售價格較高的城市是深圳、廣州、北京、上海和南京，分別為 6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；較低的城市是西寧、鄭州和銀川，分別為1208.4、1463.1 和 1484.3元/每平方米。房屋銷售價格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，分別上漲7.2%、6.1%、5.8%、4.4%和4.2% ;同比下降的城市是大連、昆明和海口，分別下降0.4%、0.3%和0.2%。房屋銷售價格較高而同比價格漲幅又較明顯的城市是上海，價格較低而同比價格漲幅又較明顯的城市是銀川。那么，全國三十五個大中城市房地產(chǎn)市場狀況與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、收入水平和人們消費取向的關(guān)系又如何呢？全國三十五個大中城市房屋消費狀況如“表2所示，全國三十五個大中城市中購房建房消費占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩