征收培訓備課房屋征收

1、征收培訓備課（房屋征收的法律關系）2011 年1月19日，國務院頒布國有土地上房屋征收與補償條例（簡稱“條例”），廢除了實行近十年的城市房屋拆遷制度，建立了國有土地上房屋征收與補償法律制度。 一、房屋征收法律關系的概念房屋征收法律關系是指征收人基于公共利益的需要，依照條例的規(guī)定，以強制方式取得集體、個人所有的國有土地上的房屋的所有權并給予適當補償而形成的征收人與被征收人之間的權利義務關系。特點： 1、房屋征收法律關系包括行政法律關系和民事法律關系，主要是行政法律關系。 2、房屋征收法律關系的保障措施具有強制性。為了保障房屋征收的順利進行，條例規(guī)定了很多嚴格的程序，制定了嚴厲的制裁措施。二、房屋

2、征收法律關系的構成要素 房屋征收法律關系和其他法律關系一樣，也是由主體、客體和內容三個構成要素構成，下面分別予以闡述。 （一）房屋征收法律關系的主體 房屋征收法律關系主體是指房屋征收法律關系的參加者，即在房屋征收法律關系中享有權利或承擔義務的人。依照征收條例的規(guī)定，房屋征收法律關系主體包括征收人和被征收人。 征收人是指依照條例的規(guī)定有權對被征收人做出房屋征收決定并給予補償的市、縣級人民政府。因此，征收人只能市、縣級人民政府，其他的政府部門不能成為征收人，也不能做出征收決定。受市、縣級人民政府委托負責具體征收實務的征收實施部門，只是具體負責實施征收實務的具體的行政部門，不是征收人。這里的“市、縣

3、級人民政府”主要包括兩個層面：一是市級人民政府。主要包括除直轄市外的設區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州（自治蒙）等。法律上的市包括設區(qū)的市（地級市）和不設區(qū)的市（縣級市），不包括直轄市。二是縣級人民政府。主要包括不設區(qū)的市（縣級市）、市轄區(qū)（直轄市所轄區(qū)除外）、縣、自治縣（自治旗）等。經濟開發(fā)區(qū)、街道辦事處是政府派出機構，不能作為征收人。 被征收人是指依法征收的房屋的所有權人，包括個人、單位及其他組織。被征收人也就是被征收房屋的所有權人，因此，房屋的承租人不再是被征收人，這和原來的拆遷條例不同，原來的拆遷條例針對租賃房屋要簽訂三方協(xié)議，是拆遷關系的當事人。但對公房承租，情況比較復雜，主要是歷史遺留

4、問題，具體在征收時如何補償還要由政府根據實際情況制定相關政策。私房承租是私有房屋所有權人和承租人之間形成的民事法律關系，因征收不能實現(xiàn)合同目的的情形下，對承租人如何進行補償，可以在租賃合同中約定，沒有約定的，則應依據相關的民事法律規(guī)范（民法通則、合同法等）來解決。國務院的房屋征收條例第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（被征收人）給予公平補償”。這一條款規(guī)定的信息量非常大，這一條款中有關被征收人的界定是以刮號來表示，與被廢止的拆遷條例是一致的。然而，不管是拆遷條例還是現(xiàn)在的征收條例都將被拆遷人被征收人限于房屋所有人且無適當的解釋和一些細化的

5、規(guī)定，使得在實際拆遷（征收）中如何確定被拆遷（征收）人、發(fā)生了數不清的矛盾。那么如何確定被征收人，也就是如何確定房屋的所有權人？房屋的所有權人一般應當持有房地產行政主管機關頒發(fā)的房屋產權證或者房屋共有權證。根據物權法第十七條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿有錯誤外，以不動產登記簿為準?！币虼?，在一般情況下，以產權證或者不動產登記簿記載的權利人為所有人，可以是一人，也可以是幾人共有。實踐中，對于下列幾種情況下的產權人應當分別不同情況予以認定：1、因房屋原產權人去世而引起繼承事件發(fā)生時，被征收人

6、的確定： （一）繼承的概念繼承是指自然人死亡后，由法律規(guī)定的一定范圍內的人或遺囑指定的人依法取得死者遺留的個人合法財產的法律制度。 繼承權是指自然人依法取得死者個人所遺留的合法財產的權利，是一種財產權；繼承權是以特定的人身關系為前提的，因此又和身份權相聯(lián)系；繼承權的主體只能是自然人而不能是法人和其他組織，更不能是國家，這些組織只能作為受遺贈人。 （二）法定繼承 1、法定繼承概念 法定繼承是指繼承人范圍、繼承順序、遺產分配原則等，均按法律規(guī)定進行的繼承方式。2、法定繼承人的范圍和繼承順序第一順序法定繼承人：（1） 配偶即有合法婚姻關系的夫或者妻，已經離婚的或者尚未結婚的不是配偶不享有繼承權；依據

7、婚姻法的規(guī)定構成事實婚姻的相互享有繼承權。（2）子女包括：婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和相互之間形成撫養(yǎng)關系的繼子女養(yǎng)子女與其親生父母相互之間由于沒有法律關系所以不具有繼承權。繼子女與其繼父母之間由于形成撫養(yǎng)關系而相互具有繼承權的，不影響與其親生父母之間的繼承權。（3）父母與子女相對應，包括親身父母、養(yǎng)父母和相互形成扶養(yǎng)關系的繼父母。（4）喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父母，盡了主要贍養(yǎng)義務的，作為第一順序繼承人。（5）養(yǎng)孫子女與養(yǎng)祖父母之間互為第一順序繼承人 這里所謂的養(yǎng)孫子女是指的由其養(yǎng)祖父母直接收養(yǎng)為孫子女的情形，而不是指由養(yǎng)祖父母的子女收養(yǎng)為子女從而那形成祖父母與孫子女之關系的情形而言

8、。例：甲未婚，沒有兒女老年孤獨，現(xiàn)收養(yǎng)孤兒乙為其孫子，那么甲與乙之間的繼承關系為何？答：甲與乙互為第一順序繼承人。第二順序法定繼承人（1） 兄弟姐妹兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關系的繼兄弟姐妹。（2）祖父母、外祖父母。 注意：孫子女與外孫子女不是祖父母與外祖父母的第二順序繼承人，他們只能通過代為繼承取得其祖父母那或者外祖父母的遺產。繼承順序的意義1、有第一順序繼承人的，第二順序繼承人不得繼承；沒有第一順序繼承人或者第一順序繼承人均喪失了繼承權或者放棄了繼承權第二順序繼承人繼承。2、同一順序繼承人之間繼承權平等 ，除了例外情形均平等地分配遺產。

9、代位繼承（一）代位繼承的概念 代位繼承是指被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，死亡的子女的晚輩直系血親代位繼承被繼承人遺產的制度。（二）要件1、被代位繼承人須是被繼承人的子女，包括養(yǎng)子女與形成撫養(yǎng)關系的繼子女。2、必須被代位人先于被繼承人死亡或宣告死亡。3、代位繼承人只能是被代位人的晚輩直系血親，但是沒有代數的限制。4、被代位人必須沒有喪失繼承權。5、代位繼承人只能繼承被代位繼承人應得的繼承份額，代位人為兩人以上的則該兩個以上的代位人平均分配被代位人應當繼承的那一份遺產。6、代位繼承只適用于法定繼承，而不適用于遺囑繼承，遺囑繼承中的繼承人死亡的遺囑無效，應當按照法定繼承辦理繼承。甲娶妻乙,生有一

10、兒一女,女兒丙已出嫁,兒子娶妻丁,生有一子戊,兒子于5年前遇車禍死亡,后甲乙繼續(xù)與兒媳丁一起居住,主要依靠兒媳供養(yǎng).后甲死亡,留下房屋4間,拆遷時怎樣確定繼承人?答案乙、丙、丁、戊。喪偶兒媳對公婆盡了主要贍養(yǎng)義務的，可以作為第一順序繼承人。戊是代位繼承。轉繼承（一）概念 轉繼承是指被繼承人死亡后遺產分割前繼承人又死亡的，由該死亡之繼承人的繼承人繼承其應當繼承的份額的法律制度。轉繼承實際上是發(fā)生了兩次繼承，即先由死亡之繼承人繼承，然后再行根據法律規(guī)定或者該死亡之繼承人的遺囑確定其所繼承之份額由何人繼承。（二）轉繼承與代位繼承的區(qū)別1代位繼承只發(fā)生在法定繼承之中，而轉繼承既可以發(fā)生在法定繼承中也可

11、以發(fā)生在遺囑繼承中。2代位繼承發(fā)生的時間條件是繼承人限于被繼承人死亡的，而轉繼承則發(fā)生在被繼承人死亡后遺產分割前。3代位繼承的被代位人只能是被繼承人的子女，而轉繼承中的被轉繼承之人可以是被死亡之被繼承人的任何繼承人。4代位繼承之代位人只能是被代位人的直系晚輩血親（包括擬制血親），而轉繼承中的繼承人可以是被轉繼承之人的任何繼承人。田某死后留下五間房屋、一批字畫以及數十萬存款的遺產。田某生三子一女，長子早已病故，留下一子一女。就在兩個兒子和一個女兒辦理完喪事協(xié)商如何處理遺產時，小兒子因交通事故身亡，其女兒剛滿周歲。田某的上述親屬中哪些人可作為第一順序繼承人繼承他的遺產？ A.二兒子和女兒 B.小兒

12、子 C.小兒子之女 D.大兒子之子女 【答案】ABD（三） 遺囑繼承和遺贈和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議 1、遺囑繼承的概念遺囑繼承是由指由被繼承人生前所立的遺囑來指定繼承人及其繼承的遺產種類、數額的繼承方式。2、遺囑的概念與特征（1）概念遺囑是立遺囑人生前對其遺產所作的處分或對其他身后事務所作的安排，并在死亡時發(fā)生效力的單方民事法律行為。 （2）特征遺囑是單方民事法律行為，因此，遺囑人不必征得繼承人或受遺贈人的同意，所立遺囑只要條例法律規(guī)定即可發(fā)生法律效力。遺囑只有在立遺囑人死亡時才發(fā)生法律效力，因此立遺囑人可以任意修改和撤銷其遺囑。遺囑是要式法律行為，必須采取法律規(guī)定的五種形式之一，（公證遺囑、自書遺囑、

13、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑）公證遺囑具有最強、最真實的證明力，效力高于其他任何形式的遺囑。立有數份內容不同的遺囑時，應當以最后所立的遺囑為準，其中有公證遺囑的，以最后所立的公證遺囑為準，沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準。遺囑人必須具有完全民事行為能力，限制民事行為能力和無民事行為能力的人所立遺囑無效。遺囑不可代理，只能代書。3、遺贈與遺囑繼承的區(qū)別 遺贈與遺囑繼承基本上是相同的都是被繼承人生前以其遺囑將其財產于其死后遺留給其指定的民事主體，區(qū)別在于接受遺產的主體不同：受遺贈人可以是自然人，法人、其他組織或國家，但必須不是立遺囑人的法定繼承人；而遺囑繼承人只能是自然人，并且必須是法定繼承人

14、。4、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議（1） 概念遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是指受扶養(yǎng)人和扶養(yǎng)人之間關于扶養(yǎng)人承擔受扶養(yǎng)人的生養(yǎng)死葬義務，受扶養(yǎng)人將自己所有的財產遺贈給扶養(yǎng)人的協(xié)議。（2）特征遺囑扶養(yǎng)協(xié)議是合同的一種，因此是雙方法律行為；遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是雙務、有償合同； 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中扶養(yǎng)人的權利只能在受扶養(yǎng)人死亡時實現(xiàn)；遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的受扶養(yǎng)人只能是自然人而撫養(yǎng)人可以是自然人、法人、其他組織等。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的撫養(yǎng)人只能是對被撫養(yǎng)人沒有法定扶養(yǎng)義務的人，因此也不是被扶養(yǎng)人的法定繼承人。（四）遺產分割1首先進行析產，即從共有財產中分割出屬于被繼承人的那份財產，特別要注意將夫妻共同財產中的一半先分割出來給其未死亡的配偶，剩下的另一半才

15、是遺產。2遺產分割時，應保留胎兒的繼承份額，應繼份額由胎兒的母親代為保管或行使有關權利。如果胎兒出生時是死體的，為其保留的份額按法定繼承辦理。（五）確定繼承的適用順序有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的優(yōu)先適用遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；沒有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議（包括協(xié)議無效）的或者協(xié)議未處理的財產適用遺囑（包括遺贈）；沒有遺囑的（包括無效）適用法定繼承。（六）無人繼承又無人受遺贈的遺產1死者生前是集體所有制組織成員的，無人繼承又無人受遺贈的歸所在集體所有制組織所有；2死者不是集體所有制組織成員的，無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家所有；3集體組織實行“五?！钡摹拔灞簟钡倪z產，如雙方沒有扶養(yǎng)協(xié)議，死者有遺囑繼承人或法定繼承人要求繼承

16、的，按遺囑繼承或法定繼承處理，但集體組織有權扣回“五保”費用。 總之，繼承牽扯到很多復雜的法律關系，發(fā)生繼承事件時對被征收人的認定也是一件很復雜棘手的問題，我只做了個基本的介紹，在實際的征收工作中，遇到這類問題還要具體問題具體分析，在查清所有事實的基礎上可以和法律專業(yè)人員具體探討。 2、改建、翻建、擴建或者新建的房屋。其翻建、改建、擴建及新建經城市規(guī)劃管理部門批準，但產權人沒有在法定的期間向有關部門申請登記的，應當以經規(guī)劃部門批準的申請人為房屋產權人，或者責令有關當事人辦理產權登記后依法確認。（二）房屋征收法律關系的客體 房屋征收法律關系客體是指房屋征收法律關系主體權利與義務指向的對象，房屋征

17、收法律關系的客體就是國有土地上單位、個人的房屋，只要是國有土地上的房屋，不限于城市規(guī)劃區(qū)內。條例不適用于集體土地上房屋的征收，集體土地征收涉及到土地所有權、國務院的立法權限、耕地保護政策等性質不同的問題，已經超越了國務院的立法權限，因此農村集體土地征收適用土地管理法，農村土地征收及房屋拆遷補償需要全國人大立法。本條例所稱“房屋”既包括住宅房屋，還包括非住宅房屋及房屋的附屬物。但并不是所有的房屋都成為房屋征收法律關系的客體，房屋的外延有嚴格的限制。根據條例規(guī)定，合法建筑及未超過批準期限的臨時建筑應當給予補償。因此，房屋征收法律關系的客體房屋應是指合法建筑及未超過批準期限的臨時建筑。根據條例，下列

18、房屋不是房屋征收法律關系的客體：1、違法建筑；2、超過批準期限的臨時建筑；3、征收范圍確定后，新建、改建、擴建的房屋。 （三）房屋征收法律關系的內容 房屋征收法律關系的內容，是指房屋征收法律關系主體享有的權利和承擔的義務。房屋征收法律關系主要是行政法律關系，而條例的制定的主要目的在于規(guī)范公權力，保障私權利。因此，房屋征收法律關系的內容主要是指征收人應承擔的義務和被征收人依法享有的權利。 1、征收人的義務條例明確規(guī)定了征收人在實施房屋征收行政行為應當承擔的義務，以規(guī)范公權力的實施，保護公民的私權利不受非法侵害。征收人在征收中的義務可以概括為： 1、依法征收的義務；2、先補償，后搬遷的義務；3、征

19、收信息公開的義務。（1）依法征收的義務 依法征收的義務是征收人承擔的最基本義務，依法征收義務主要包含以下內容： 第一，征收的前提必須是為了公共利益 條例明確規(guī)定只有基于公共利益的需要，并且條例明確界定了公共利益的范圍（見條例第八條）。因此，征收必須基于社會公共利益的需要才可以做出，征收人必須嚴格遵守。如果商業(yè)利益開發(fā)，比如商品房開發(fā)，屬于純商業(yè)利益的，就應當走民事經濟交易的方式，如果雙方沒有達成協(xié)議，政府就不能采取任何強制措施。 第二，征收與補償的主體只能是政府。 條例規(guī)定征收與補償的主體是政府，禁止建設單位參與征收與補償。市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，是征收與補償的主體

20、。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。因此，房屋征收決定的主體是市縣級人民政府，其他政府及政府部門無權做出征收房屋的行政征收決定。 第三，征收程序合法 程序是制度的保障。依法征收義務在程序的體現(xiàn)就是征收人的征收程序必須合法。條例規(guī)定完善的征收程序，目的在于征收工作的有序進行，切實保護被征收人的合法權益。這些程序是條例施行的制度性保障，也是征收人的法定義務。第一，征收決定做出前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。 第二，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。第三，征收補償方案應當向社會公布并征求社會公

21、眾的意見。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。第四，搬遷程序必須符合法定程序，禁止行政強制拆遷，強制搬遷由法院通過司法程序實施。 （2）先補償，后搬遷的義務。條例第二十七條明確征收主體必須先補償，后搬遷，征收人必須履行法定的義務，做到補償先行，不允許先搬遷，后補償等損害征收人利益的非法征收行為。不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。 （3）征收信息依法公開的義務 為更好的保護被征收人的合法權益，也是為了監(jiān)督征收依法進行，條例規(guī)定房屋征收、補償部門有依法公布征收信息的義務。第

22、一，征收決定應當及時公布。做出征收決定的市、縣級人民政府應當做出作出房屋征收決定后及時公告房屋征收決定。公告的內容應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。第二，征收范圍內的房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調查結果，征收部門應當依法在房屋征收范圍內向被征收人公布。（3）征收補償決定應當在征收范圍內依法公布。 2、被征收人的權利 與城市房屋拆遷管理條例相比較，條例賦予了被征收人廣泛的權利，比較有代表性的權利有以下幾種： （1）獲得公平補償的權利 征收人有獲得公平補償的權利，是條例的一大亮點，獲得公平補償的權利主要體現(xiàn)在條例是明確了市場價格的征收補償標準。條例第十九條規(guī)定：對被征收房屋

23、價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，類似房地產是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產；類似房地產的市場價格，是指在評估時點與被征收房屋類似的房地產的市場價格。評估時點為房屋征收決定公告之日。類似房地產的市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內土地使用權的價值。第十九條確定的市場價格補償標準賦予了被征收獲得公平補償的權利，是條例確定的一項新制度，是針對被征收人的保護性條款。 （2）知情權 知情權是實現(xiàn)其他權利的前提和保障，也是公民參與國家管理和民主建設的一項重要權利。條例規(guī)定，房屋征收與補

24、償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。公民在房屋征收與補償的各個環(huán)節(jié)都享有知情權，政府有義務公開相關的信息。被征收人在征收程序中享有廣泛的知情權。 第一，在規(guī)劃制定階段，條例明確規(guī)定制定國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃時，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。 第二，在征收方案制定階段，條例明確規(guī)定房屋征收部門擬定征收補償方案，市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布。市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償

25、方案不符合規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。 第三，在房屋征收范圍的確定階段，應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。第四，在補償協(xié)議簽訂階段，房屋征收部門與被征收人達不成補償協(xié)議，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。 （3）補償選擇權 條例規(guī)定被征收人享有補償選擇權，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以

26、選擇房屋產權調換。選擇貨幣補償的，以市場評估價作為依據；選擇產權調換的，遵循等值交換的原則，結清被征收房屋和產權調換房屋的差價；同時規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。（4）獲得救濟的權利 無救濟就無權利，條例賦予了被征收人獲得救濟的權利，這些救濟權利主要就是申請行政復議和提起行政訴訟的權利，主要體現(xiàn)在以下三個方面：（1）對征收人做出的征收房屋的征收決定不服的，被征收人可以申請行政復議、提起行政訴訟；（2）對征收補償方案的行政決定不服的，被征收人可以申請行政復議、提起行政訴訟；（3）對評估確定的被征收房屋價值有異議的

27、，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。三、房屋征收中涉及的民事法律關系及法律救濟依據條例規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：1、金融機構出具虛假證明侵權糾紛在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應當出具補償專用賬戶存款信息，如果金融機構出具了虛假的存款信息，被征收人簽訂了補償協(xié)議不能如期得到補償款，被征收人可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。2、國有土地上房屋征收補償協(xié)議對于房屋征收補償協(xié)議，法律界有不同的認識，一種觀點認為，房屋征收補償協(xié)議實質上屬于一種民事協(xié)議；另一種觀點認為，房屋征

28、收補償協(xié)議是政府的一種具體行政行為，屬于行政合同。目前對補償協(xié)議在性質上屬于行政合同應該說普遍達成共識，但對國有土地上房屋征收補償協(xié)議產生糾紛時是提起行政訴訟還是民事訴訟，條例沒有規(guī)定（第二十五條，補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟），有待最高院的司法解釋作出明確。3、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛（第二十七條，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。第三十一條，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償

29、責任。）被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意中斷服務，是侵犯合同雙方合法權益的行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對被征收人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。4、截留征收補償費侵權糾紛負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。5、虛假

30、或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛（第三十四條，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告造成損失的，依法承擔賠償責任）房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。四、房屋征收行政法律關系及法律救濟1、不服房屋征收決定行政糾紛被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行

31、政訴訟。2、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續(xù)行政糾紛房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續(xù)的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。3、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議4、不服補償決定行政糾紛補償決定應當公

32、平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協(xié)議而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。5、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。6、不履行與征收與補償相關的政府信息公開行為應當公開的信息主要包括以下幾個方面：（1）政府組織有關部門對

33、征收方案進行論證的情況、所征求的意見以及根據意見對補償方案修改的情況（第10條、第11條）；（2）房屋征收部門對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況的調查結果（第15條）；（3）補償決定（第26條第1款）；（4）分戶補償情況（第29條第1款）；（5）征收補償費用管理和使用情況的審計結果（第29條第2款）（6）一些相關職能部門的指導、監(jiān)督情況等等。7、對房地產價格評估機構、房地產估價師所作的行政處罰行為不服第三十四條，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估

34、價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案，情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書。8、市縣級人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對違反征收與補償條例規(guī)定的行為不予及時核實、處理的行政不作為任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，如舉報人為利害關系人，則有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。五、征收補償協(xié)議（一） 征收補償的方式征收補償的方式有兩種：既可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產

35、權調換；貨幣補償以市場評估價為依據，對被征收房屋的所有人進行貨幣形式的補償；產權調換一般實行以房屋建筑面積為基礎，遵循等值交換的原則，結算被征收房屋和產權調換房屋的差價。產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致，除政府對產權調換房屋價格有特別規(guī)定外，一般應當以市場評估的方式確定產權調換房屋的價值。被征收人對補償方式有選擇權，補償協(xié)議必須滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。條例第21條第3款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。”這是新條例與原拆遷條例最大的不同。原址產權調換應

36、當符合下列條件：只能適用于舊城區(qū)改造這種征收情況；原址產權調換限于征收個人住宅。非住宅房屋如營業(yè)房屋則不完全適用。但如果在舊城區(qū)改建范圍內已經預留相應的非住宅房屋，則可以直接用于安置被征收人。若在編制征收計劃和征收方案時，沒有預留相應的非住宅房屋，征收人應當在其他區(qū)域提供或選購相應的非住宅房屋以滿足被征收人產權調換要求。被征收人選擇在改建地段進行產權調換。用于產權調換的房屋是改建地段或就近地段。（二）訂立征收補償安置協(xié)議的主體征收補償協(xié)議是公用征收合同（公用征收，是指國家行政機關為社會公共利益，在依法給予補償的前提下，通過與相對方簽訂合同，對相對方的財產給予征收），屬于行政合同的一種。簽訂征收

37、補償安置補償協(xié)議的第一項內容即是要明確協(xié)議雙方當事人。一份合法有效的協(xié)議首要內容就是要有適格的主體，中華人民共和國合同法第九條規(guī)定：當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。其中的民事權利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權利與承擔義務的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權利與承擔義務的資格。征收補償協(xié)議中，被征收人是公民的其應當是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導致其不能正常思維的情況；被征收人是法人或者其他組織的，應當依法登記注冊，法人的權力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。同時，其可以作為征收補償協(xié)議的當事人一方的最重要條

38、件，即是其應當是被征收人（也就是被征收房屋的所有權人），關于被征收人的確定前面已經講過。如果非被征收人且沒有經委托授權的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。根據條例第二十五條“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議?！眳f(xié)議的另一方當事人應該是房屋征收部門。根據征收條例，房屋征收與補償的主體是市、縣級人民政府，房屋征收與補償工作由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施，征收補償協(xié)議的當事人是房屋征收部門和被征收人。房屋征收部門可以委托房屋征

39、收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位是受房屋征收部門的委托實施征收行為的單位，它與房屋征收部門是委托與被委托的關系，所以不能以房屋征收實施單位作為主體簽訂協(xié)議。（三） 征收補償安置協(xié)議的內容簽訂征收補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下內容：1、訂立協(xié)議的主體（房屋征收部門和被征收人）；2、被拆除房屋的位置、性質、建筑面積；3、補償安置方式；4、貨幣補償金額和支付期限；5、用于產權調換房屋的地點和面積；6、搬遷費；7、臨時安置費或者周轉用房；8、停產停業(yè)損失；9、搬遷期限；10、過渡方式和過渡期限；11、違約責任；12、爭議的處理；14、需要約定的其他事項。（四） 被征收房屋

40、面積的確定標準被征收房屋建筑面積，一般以房地產權證記載的建筑面積為準，實際面積與產權證不一致的，除違章建筑外，應以實際為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在城市規(guī)劃法實施以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。（五）新條例對于未登記的建筑是否補償是如何規(guī)定的？市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定

41、為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。 新條例堅持了對于違法建筑“不予補償，并依法拆除”的立場。1、違法建筑的界定與類型。違法建筑一般是指違反土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關法律的規(guī)定，未取得建設用地規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證核定的相關規(guī)定內容的建筑。分為違法用地型和違法建設型。包括：違反規(guī)劃類；非法用地類；施工不當類；擅自搭建類；臨建超期類；其他類型。2、違法建筑認定的依據。對于違法建筑的認定，一般主要看是否有“四證”，包括國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證。但對于歷史建筑則不能一刀切。3、違法建筑由規(guī)劃主管部門、土地主管部門、建設主管部門和城管部門等部門認定。4、違法建筑的處理。對于違法建筑和臨時建筑不予以補償。但對于建筑范圍內的土地使用權的補償要區(qū)分具體情況。如果取得了合法的土地使用權，