房產(chǎn)策劃-桂林聯(lián)發(fā)旭景-小組提案

1、桂林聯(lián)發(fā)旭景第三期推廣籌劃小組成員 曾華 林翠 黃秋妹 馮志翔 陸正倩 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃小戶小戶!個個在找小戶! 難啊大的買不起,小的又少. 很難很難,不是一般的難.前言 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃迷你小居多現(xiàn)身城北和臨桂區(qū)域遠辰國際新城、中國桂林鳳凰城、把戲城把戲年市中心區(qū)域，迷你戶型并不多見，僅有耀和榮裕、安廈尚城風景等幾個樓盤有迷你小戶型在售，且數(shù)量不多彰泰小戶型前言 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃小戶型住宅興起較長一段時間，但是真正能填補這一市場空缺、大批量滿足這類消費需求的地產(chǎn)工程相當有限。在有限的工程中，結(jié)合市場熱度、做深度挖掘又少之又少，因此，聯(lián)發(fā)旭景工程在這一塊下手，緊貼

2、市場需求，大手筆運作本期工程無疑是明智之選。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃小戶型年輕人征服老婆的絕佳選擇小二房目錄分析篇策略篇銷售篇 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃市場分析工程分析消費分析競爭分析分析篇 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇項目200620072008200920102011國民生產(chǎn)總值619.20746.83883.02940.551108.61336.07財政收入59.3279.0485.5597.64121.08141.94固定資產(chǎn)投資260.87403.04485.96659.35908.561140.20社會消費品零售總額188.86224.63277.89330.92391.

3、53462.36居民儲蓄存款余額412.68439.60525.96641.68763.24906.89城鎮(zhèn)居民可支配收入107131290814636161731794919882桂林各項經(jīng)濟指標從09年開始呈強勢增長勢頭，給房地產(chǎn)行業(yè)開展提供強有力的購置力保障。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃市場分析 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃 市場有效供給缺乏，需求與供給錯位差異化營銷成為占領(lǐng)市場的有效方法挖掘工程潛力，實現(xiàn)等值營銷分析篇市場分析 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇工程分析工程介紹周邊配套SWOT工程介紹 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇工程分析 工程位置： 桂林市七星區(qū)建干北路 占地面積 :

4、 126673 平方米 建筑面積 : 270000平方米 物業(yè)公司 : 星達物業(yè) 交通線路： 36路、10路、15路、32路 開 發(fā) 商 : 聯(lián)發(fā)集團桂林聯(lián)泰置業(yè) 周邊配套 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇工程分析類 別名稱 配套說明地址周邊醫(yī)院桂林中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 醫(yī)療保健服務(wù)綜合醫(yī)院疊翠路周邊學校桂林理工大學 大學本科建干路桂林工業(yè)學校職業(yè)技術(shù)學校環(huán)城北二路屏風小學小學建干路周邊餐飲 第一食間酒樓中餐廳六合路食尚在沃 中餐廳普陀區(qū)周邊銀行中國銀行建干路支行銀行建干路 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇SWOT分析SWOT優(yōu)勢劣勢威脅機會分析篇消費者分析 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃 聯(lián)發(fā)旭景第三

5、期營銷推廣籌劃分析篇SWOT分析優(yōu)勢片區(qū)價值 地處市中心一級輻射范圍，黃金地段，在桂林高端居住板塊七星區(qū)人文氣氛 近桂林理工大學、廣西師范大學等高等學府，人文氣息非常濃厚升值潛力 工程周邊已有多個小區(qū)入住，人流增加不斷提升工程的潛在價值 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇SWOT分析優(yōu)勢景觀資源 緊鄰七星公園、貓兒山公園、堯山風景區(qū)，原生山地景觀資源優(yōu)越開發(fā)經(jīng)驗 聯(lián)發(fā)入桂十周年，有多個本地工程開發(fā)經(jīng)驗，已積累一定客戶資源 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇SWOT分析劣勢工程所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)尚未完善，可達性不高工程所在地到商業(yè)區(qū)有一段距離，商業(yè)氣氛較差周邊生活配套目前品質(zhì)不高，居民生活品質(zhì)受影響

6、聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇SWOT分析時機小二房正中年輕人下懷桂林剛需一族多，過渡型房產(chǎn)需求量大，而小戶型的推進力度不夠工程升值空間大緊鄰環(huán)城線、建干路，交通網(wǎng)絡(luò)暫時不完善，但工程升值空間極大市場可挖掘度高 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟開展迅速，25-35歲年輕人的買房需求日趨強烈 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇SWOT分析威脅未來供給板塊內(nèi)未來住宅供給量較大，競爭劇烈冠泰水晶城、中海元居等競爭對手分流局部客戶，形成正面競爭宏觀政策競爭對手國家宏觀調(diào)控政策為為未來桂林樓市帶來不確定因素 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇消費者分析。調(diào)查年齡統(tǒng)計圖14.81%62.96%18.52%3.70%

7、25以下 26-35 36-45 46以上從圖表可以看出，被調(diào)查者年齡主要集中在26-35歲，這局部受訪者超過總?cè)藬?shù)的50%，而這個年齡段的人正好是小戶型樓盤的主要消費者。由此可見，此次調(diào)查的有效性較高 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇消費者分析。購置的房產(chǎn)類型統(tǒng)計圖62.96%18.52%3.70%14.81%普通住宅 公寓 多層洋房 其它由上圖可知，62.96%的被調(diào)查者方案購置普通住宅，其次是公寓。由于普通住宅、公寓和多層洋房的價格、物業(yè)費等有較大差距，被調(diào)查者方案購置的房產(chǎn)類型集中在普通住宅這一塊。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇消費者分析。最看重的社區(qū)周邊環(huán)境40.74%11.11

8、%33.33%近公園 靠山 依水 在市區(qū)內(nèi) 其它3.70%11.11% 以上是被調(diào)查者最看重的社區(qū)周邊環(huán)境統(tǒng)計圖。其中，近公園和在市區(qū)內(nèi)是被調(diào)查者選擇房產(chǎn)時比較看重的因素。本案房產(chǎn)近公園、在市區(qū)內(nèi)，因此在推出時有一定優(yōu)勢。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃分析篇消費者分析。購房方案40.74%11.11%3.70%已購 明年內(nèi)購置 一年后 無44.44%本案是在2021年推出，也就是有效目標消費群體在10%左右，應(yīng)該抓住其消費心理，推出切中其消費需求的房產(chǎn)，引導他們明年內(nèi)購置本案房產(chǎn)。二針對44.44%有購房需求但打算一年后再購置的消費群體，可以通過造勢和引導，保守估計，有一到四成的群體可以成為我們

9、的有效目標消費群體。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃。冠泰水晶城聯(lián)發(fā)旭景中海元居 廣告語 城市還原生活 品質(zhì)標注未來中海地產(chǎn) 卓越品質(zhì)環(huán)境優(yōu)美 適合居住地 址環(huán)城北二路36號建干路36號建干路91號 開盤時間2012-09-162012-03-01暫無信息主力戶型高層小高層多層、疊拼、聯(lián)排物業(yè)類型 普通住宅普通住宅普通住宅房 價均價64000元/平米均價6500元/平米均價7000元/平米建材裝修框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu) 暫無資料車位信息停車位800多個 暫無資料停車位1200個交通狀況10路、15路、20路、32路、51路、52路公交東環(huán)車場站下10路、15路、16路、32路、51路到彭家?guī)X站下車后步行

10、至項目 36路、10路、15路、32路可達項目 戶 數(shù)1547戶1300戶 2000戶 綠化率35%40%40%分析篇競爭分析 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇產(chǎn)品策略。 工程?旭VIP? 我們不是沉默的。 我們有自己的想法，而正是思想的光輝。 賦予我們生命的意義。 我們用信念、汗水和溫暖的血液灌溉土地 我們的聲音，給土地上的空氣自由。 破曉的剎那，旭日擊碎一切，帶來新生。 那光輝自遠方而來，穿透霧靄，進入我們的生命。 那么，迎著光輝，向日出的方向，追逐。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇產(chǎn)品策略。以往定位 上一期，聯(lián)發(fā)旭景推“爾雅小三房，主要走高端城市居住

11、區(qū)，享受高端生活路線。在產(chǎn)品整體上，走的都是高端根底，因此在下一期中也是以享受高品質(zhì)生活為主，進一步對產(chǎn)品的詮釋。三期定位 消費者在選擇住房上，覺得自己生活的是一個高端樓盤居住區(qū)，會有很大的面子，因此在這定位上主打60-80的以“旭做為主題的小二房，麻雀雖小，五臟俱全。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇產(chǎn)品策略。賣點梳理公務(wù)人員 塔尖階層人群的聚居地 政務(wù)新區(qū)理想的居所官僚階層 與政府官員為臨，有事業(yè)開展根底 購置能力強 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇產(chǎn)品策略。賣點梳理工薪階層勞務(wù)輸出 一次置業(yè)享受一生 社區(qū)品質(zhì)與自身生活需求相匹配 受口碑宣傳影響大 強調(diào)性價比 跟風及攀比心理、虛榮心強 渴

12、望被尊重和認同 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇公關(guān)策略。時間項目內(nèi)容說明15：0015：05冰雕注酒 暖場表演鋼琴曲，典雅15：0515：10嘉賓致辭主持人介紹嘉賓，嘉賓致辭15：1015：20開盤儀式主持人介紹嘉賓，嘉賓致辭15：2015：50樓盤賞鑒沙盤講解銷售人員為嘉賓詳細講解項目及周邊信息視頻欣賞放映廳播放樓盤宣傳片，嘉賓分組觀看參觀樣板間嘉賓分組參觀樣板間吧臺小憩在售樓處吧臺預置冷餐、紅酒、軟飲等，讓嘉賓在愜意的休息中體會細節(jié)關(guān)懷15：5017：00游園會品茗賞花會飛鏢專設(shè)飛鏢區(qū)域，按照國際飛鏢比賽規(guī)則進行比賽，感受高雅、樂趣的時尚休閑生活答問題，拿獎設(shè)置與旭VIP相關(guān)的問題，供嘉

13、賓答題獲獎券，增強互動性15：5017：00車游“聯(lián)發(fā)旭景”新車試駕精心設(shè)計試駕路線，并在路線中精選觀景臺，帶給嘉賓獨特的“聯(lián)發(fā)旭景”試駕經(jīng)歷15：5017：00競拍獎品競拍獎品開盤慶典活動 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇公關(guān)策略。社區(qū)杯形象杯人氣杯 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇公關(guān)策略。 時間 活動主題8月1日 “聯(lián)發(fā)旭景魅力青年形象評選”開幕式 “時尚時裝秀”，“盆景，根雕，花卉展” “聯(lián)發(fā)旭景形象杯業(yè)主會” 臺球（或室內(nèi)籃球）比賽8月2日 “盆景，根雕，花卉展” 聯(lián)發(fā)旭景形象杯之“內(nèi)衣秀” “聯(lián)發(fā)旭景形象杯”之室內(nèi)飛鏢賽、小球賽（乒乓球、羽毛球）8月3日 “盆景，根雕，花卉展” “

14、聯(lián)發(fā)旭景形象杯業(yè)主會”之“斗地主” 比賽 “室內(nèi)裝修知識講座（第一期）”8月4日 “聯(lián)發(fā)旭景形象杯業(yè)主會”之“猜拳” 比賽 “室內(nèi)裝修知識講座（第二期）”8月5日 “聯(lián)發(fā)旭景形象杯業(yè)主會”之“人體彩繪展”8月15日 “聯(lián)發(fā)旭景形象杯”閉幕式，頒獎典禮 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇公關(guān)策略。 “聯(lián)發(fā)旭景形象杯形象評選系列活動主題：精巧戶型，年輕人征服老婆的絕佳選擇 “魅力青年形象評選系列活動活動 持續(xù)時間約半個月。本活動設(shè)大獎一名,送聯(lián)發(fā)旭景房子一套；紀念獎九名，送創(chuàng)業(yè)基金1500元。方案征集對象1000-3000名，方案帶動積累客戶200名。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇公關(guān)策略。桂林

15、市斯諾克大賽活動背景隨著生活水品的不斷提高，人們接觸的休閑娛樂越來越多。自從丁俊暉一桿成名，斯諾克便時常出現(xiàn)在我們的休閑生活?；顒幽康募訌娍蛻襞c潛在客戶的溝通，宣傳品牌形象。活動主題聯(lián)發(fā)旭景斯諾克大賽 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇公關(guān)策略。桂林市斯諾克大賽 活動對象 主要為客戶和潛在客戶以及斯諾克愛好者 活動時間： 3月5日4月15日 活動流程：1宣傳時間： 3月5日3月15 日2比賽時間：3月17日4月12日 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇廣告策略。1.媒介策略報版 50%戶外 40%其它 10% 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇促銷策略。 報紙廣告 以半版形式發(fā)布，選擇投放 ?桂林日

16、報?、?桂林晚報?開盤后，根據(jù)時間段與銷售進度酌情投放通欄廣告。 報紙廣告版面以1/2版為主，主要選擇新聞版投放，以迎合主要目標消費者的閱讀喜好，并避開房地產(chǎn)廣告頂峰版面。 內(nèi)部認購期的報紙廣告比例相對較低，公開出售期投放量增大，以求更有效的促進銷售。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇促銷策略。 戶外廣告 環(huán)城線以及建干路等路牌及燈箱、沿途導示等長期品牌形象的維持車亭廣告車身廣告 桂林十路等公交車廣告、環(huán)城巴士都可做車身廣告；電子屏廣告和立柱廣告從市至本工程的主要干道上；市中心廣場、繁華商業(yè)街路口、工程所處路端可做立柱廣告； 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇促銷策略。 電臺廣告 采用高頻段長時

17、間在?桂林人民電臺?、?桂林旅游音樂播送電臺?播出， 一期不少于6次/天，二期不少于6次/星期 ， 三期不少于6次/月。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃策略篇促銷策略。 網(wǎng)絡(luò)廣告 感人微視頻廣告，在搜房、桂房網(wǎng)、新浪房地產(chǎn)專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息。 建立工程自己專門網(wǎng)站，與各大相關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站進行連接，進行廣告推廣，擴大傳播力度， 如：搜房網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、萬房網(wǎng)等。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃銷售篇?？傮w銷售策略市場氣氛培養(yǎng) 銷售價格策略促銷手段付款方式銷售尾期 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃銷售篇?？傮w銷售策略 通過我們對市場的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開發(fā)商的具體操作情況，為躲避市場風險，爭取最后的成功，我們建議采取低開高走的定價策略，努力做好造勢工作。 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃銷售篇。市場氣氛培養(yǎng) 持續(xù)銷售期 公開強銷期 引導試銷期 銷售持續(xù)期 聯(lián)發(fā)旭景第三期營銷推廣籌劃銷售篇。銷售價格策略1.銷售價格方面，建議不是直接降價