第五章資產(chǎn)評估目的與假設(shè)

1、p 第5章 資產(chǎn)評估目的與假設(shè)p5.1 資產(chǎn)評估目的p5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)p5.3 資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價(jià)值5.1 資產(chǎn)評估目的 5.1.1 資產(chǎn)評估一般目的 資產(chǎn)評估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點(diǎn)的公允價(jià)值。即在符合法律法規(guī)、評估規(guī)范及社會公共利益的前提下，評估報(bào)告和評估結(jié)論應(yīng)該滿足客戶經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)對資產(chǎn)估值結(jié)論的用途需要和目標(biāo)要求。評估方法評估方法賣方賣方買方買方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)資產(chǎn)非現(xiàn)非現(xiàn)金交金交易的易的發(fā)生發(fā)生存在基礎(chǔ)存在基礎(chǔ)第三方第三方評估確定資產(chǎn)在評估確定資產(chǎn)在某一時點(diǎn)某一時點(diǎn)的公允價(jià)值的公允價(jià)值5.1 資產(chǎn)評估目的 5.1.1 資產(chǎn)評估一般目的 資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值

2、是一個廣義概念，作為一個廣義的概念，資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值有別于會計(jì)中的公允價(jià)值。資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值是一個相對抽象的價(jià)值概念。它是對評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的、合理的評估價(jià)值的抽象。 公允價(jià)值公允價(jià)值狹義公允價(jià)值狹義公允價(jià)值廣義公允價(jià)值廣義公允價(jià)值資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)會計(jì)學(xué)會計(jì)學(xué)5.1 資產(chǎn)評估目的5.1.2 資產(chǎn)評估的特定目的 在資產(chǎn)評估界，資產(chǎn)評估的特定目通常是指引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。即在符合法律法規(guī)、評估規(guī)范及社會公共利益的前提下，評估報(bào)告和評估結(jié)論應(yīng)該滿足特定客戶進(jìn)行某個具體經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)對資產(chǎn)估值結(jié)論的特殊目的和具體用途。 資產(chǎn)評估報(bào)告的預(yù)期用途（in

3、tended use）指評估師及評估機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)時，在與客戶溝通的基礎(chǔ)上，并通過評估委托協(xié)議或合同所確定的評估報(bào)告的使用用途。引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，可以理解為客戶擬要進(jìn)行的對評估意見有需求的經(jīng)濟(jì)活動。很多人把上兩者等同起來。評估實(shí)務(wù)界把引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）對資產(chǎn)評估報(bào)告和評估結(jié)論的條件約束和目標(biāo)約束稱為資產(chǎn)評估特定目的。引起資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)主要有兩類：（1）一是相關(guān)法律要求，即需要有資產(chǎn)評估鑒證或價(jià)值咨詢意見才可以開展的經(jīng)濟(jì)活動或事項(xiàng)。 1） 國有資產(chǎn)管理法規(guī)規(guī)定的需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為（轉(zhuǎn)讓、煎餅、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資或合作、清算、擔(dān)保

4、、租賃、國有債務(wù)重組等） 2） 公司法、證券法等法規(guī)規(guī)定的需要或可以進(jìn)行資產(chǎn)評估的投資、融資及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為 3） 其他法律、法規(guī)規(guī)定的需要或可以進(jìn)行資產(chǎn)評估的涉及財(cái)產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)賠償?shù)鹊陌讣⑹马?xiàng)等引起資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)（2）二是市場主體自主要求，即需要資產(chǎn)評估提供價(jià)值鑒證或咨詢服務(wù)支持才能開展的經(jīng)濟(jì)活動或事項(xiàng)等。 主要指市場主體進(jìn)行的投融資活動和交易活動。如財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、資產(chǎn)重組、企業(yè)聯(lián)營、股權(quán)收購、企業(yè)清算、財(cái)產(chǎn)抵押、企業(yè)租賃等。評估報(bào)告的預(yù)期使用者評估報(bào)告的預(yù)期使用者不是簡單的同質(zhì)客戶整體，而是需要根據(jù)引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)相關(guān)的評估報(bào)告預(yù)期使用者的具體情況，考慮不同的評估報(bào)告預(yù)期使用者對

5、于相應(yīng)的評估項(xiàng)目在評估過程、評估依據(jù)、價(jià)值類型和參數(shù)懸著等方面的不同要求。例如國企改制評估要求選擇市場價(jià)值類型，國有資產(chǎn)評估報(bào)告在格式上及內(nèi)容上都必須滿足國有資產(chǎn)管理的需要等。評估對象評估客體或評估標(biāo)的物是評估對象的“載體”，并不是評估對象本身。評估對象實(shí)際上是被賦予了特定條件的評估客體或評估標(biāo)的物，或者說是特定條件約束下的評估客體或者評估標(biāo)的物。沒有條件約束的評估客體或評估標(biāo)的物的價(jià)值也是沒有條件約束的，在資產(chǎn)評估中沒有條件約束的價(jià)值（定義）其實(shí)是不存在的。 例如，某人委托評估師評估一不動產(chǎn)，理由是轉(zhuǎn)讓，但是此情況下評估師無法確切評估，因?yàn)椴磺宄腥宿D(zhuǎn)讓的是所有權(quán)還是使用權(quán)。上述委托沒有構(gòu)

6、成一項(xiàng)規(guī)范的引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，即不構(gòu)成評估的特定目的。5.1.3 資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用 資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。 資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估中具體參數(shù)的選擇具有約束作用。 委托人擬抵押A不動產(chǎn)進(jìn)行融資，委托評估師評估。該評估業(yè)務(wù)中的評估報(bào)告及評估結(jié)論使用者有兩類，一是不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體， 二是貸款方的金融機(jī)構(gòu)。若一個要求評估抵押物的市場價(jià)值，另一 個要求評估有序清算價(jià)值，則匹配的評估參數(shù)不同。 資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價(jià)值類型選擇具有約束作用。 上例中，金融機(jī)構(gòu)要求評估師在評估抵押品價(jià)值時必須將借款人可能違約的潛在風(fēng)險(xiǎn)和不動產(chǎn)難易變現(xiàn)的因素考慮進(jìn)去，

7、則評估師在選擇具體價(jià)值目標(biāo)（價(jià)值定義及價(jià)值類型）時，就要放棄抵押物的市場價(jià)值而選擇抵押價(jià)值或有序清算價(jià)值。 5.1 資產(chǎn)評估目的5.1.3 資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用 資產(chǎn)評估的特定目的的實(shí)質(zhì)是由為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評估（引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)）、評估報(bào)告及結(jié)論的具體用途和評估報(bào)告及結(jié)論的具體使用者等的有機(jī)結(jié)合所形成的對資產(chǎn)評估的條件約束和目標(biāo)約束。外部經(jīng)營環(huán)境外部經(jīng)營環(huán)境評估對象界定評估對象界定評估特定目的評估特定目的價(jià)值類型選擇價(jià)值類型選擇評估結(jié)果評估結(jié)果滿足評估的特征目的滿足評估的特征目的5.2 資產(chǎn)評估假設(shè) 5.2.1 按照評估假設(shè)設(shè)定條件約束的內(nèi)容分類 按照評估假設(shè)設(shè)定條件約

8、束的內(nèi)容，資產(chǎn)評估假設(shè)劃分為基本情景基本情景假設(shè)假設(shè)、市場條件市場條件假設(shè)、假設(shè)、評估評估對象狀況假設(shè)、環(huán)境假設(shè)、對象狀況假設(shè)、環(huán)境假設(shè)、評估對象利用程度假評估對象利用程度假設(shè)等設(shè)等。5.2 資產(chǎn)評估假設(shè) 5.2.1 按照評估假設(shè)設(shè)定條件約束的內(nèi)容分類1. 資產(chǎn)評估前提假設(shè) 資產(chǎn)評估前提假設(shè)也可以稱為資產(chǎn)評估基本假設(shè)，是規(guī)定資產(chǎn)評估最基本條件或前提的一系列假設(shè)。資產(chǎn)評估前提假設(shè)具體包括基本情景假設(shè)、市場條件假設(shè)和評估對象狀況假設(shè)。（1）資產(chǎn)評估基本情景假設(shè) 交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的情景假設(shè)。（2）資產(chǎn)評估市場條件假設(shè) 資產(chǎn)評估市場條件假設(shè)具體包括兩種假設(shè)，其一是公開市場假設(shè)；其

9、二是非公開市場假設(shè)。 5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)5.2.1 資產(chǎn)評估假設(shè)及其種類 公開市場假設(shè) 公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個有眾多自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。 公開市場假設(shè)旨在界定一種充分競爭的市場條件，此時，資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。 5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)非公開市場假設(shè)。 非公開市場假設(shè)包括以下幾種具體情景：其一是交易時間充分而參與交易的主體數(shù)量有限；其二是交易時間充分而參與交易的主體間

10、存在特殊關(guān)系；其三是交易時間受限制而交易的主體很多；其四是交易時間受限制且交易的主體也有限。A.有限交易主體假設(shè)。 B.關(guān)聯(lián)交易假設(shè)。 C.快速變現(xiàn)假設(shè)（或清算假設(shè)）情況三、四。 5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)（3）評估對象狀況假設(shè) 評估對象狀況假設(shè)也可稱為持續(xù)使用假設(shè)，其評估對象在評估期間正處于正常使用狀態(tài)，并在可預(yù)見的時期內(nèi)可以依此狀態(tài)持使用下去。 在用續(xù)用假設(shè)。 轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè)。 移地續(xù)用假設(shè)。 5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)2. 資產(chǎn)評估環(huán)境假設(shè) 主要是對評估對象使用或經(jīng)營的外部環(huán)境，以及進(jìn)行資產(chǎn)評估面對的條件的界定或假設(shè)說明。（1）宏觀環(huán)境假設(shè) 主要是對國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策、稅收和貨幣政策、價(jià)格和利率以及匯率

11、政策等對資產(chǎn)評估影響較大的具有全局性的外部因素，以及行業(yè)競爭、企業(yè)競爭等市場競爭因素評估影響因素的界定或假定說明。5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)2.資產(chǎn)評估環(huán)境假設(shè)（2）微觀環(huán)境假設(shè) 主要是對評估對象存在環(huán)境、資產(chǎn)評估面對的具體條件的界定或假定性說明。 評估對象存在的環(huán)境包括企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營水平等。 資產(chǎn)評估面對的具體條件主要包括資產(chǎn)評估依據(jù)的信息資料來源的可靠性、數(shù)據(jù)資料的完整性和真實(shí)性等。5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)3. 評估對象利用程度假設(shè) 主要是對評估對象利用程度和效果的一種界定或假定說明。（1）整體資產(chǎn)利用程度假設(shè) 主要是針對企業(yè)價(jià)值評估設(shè)置的一種假定條件，是對整體評價(jià)對象利用程度、利用狀況和利

12、用效果的一種界定或假定說明。 包括企業(yè)要素資產(chǎn)自身的狀況、要素資產(chǎn)之間的匹配情況、企業(yè)經(jīng)營管理水平、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、相關(guān)行業(yè)競爭，以及同行業(yè)內(nèi)部競爭等。5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)3. 評估對象利用程度假設(shè)（2） 單項(xiàng)資產(chǎn)利用程度假設(shè) 主要是針對單項(xiàng)資產(chǎn)評估設(shè)置的一種假定條件。 單項(xiàng)資產(chǎn)的評價(jià)價(jià)值與單項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度緊密相關(guān)。一般情況下，單項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度可以劃分為正常使用（最佳使用）和非正常使用兩類。5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)5.2.2 按照評估假設(shè)設(shè)定條件的真實(shí)性程度分類 一般假設(shè)（真實(shí)性條件假設(shè)），例如“在用續(xù)用和正常使用（最佳使用）”、評估對象無形資產(chǎn)為“要素資產(chǎn)或局部資產(chǎn)”、“公開市場” 特別假設(shè)

13、對資產(chǎn)評估中的某些不確定性條件所做的肯定假設(shè)，例如假設(shè)國家產(chǎn)業(yè)、財(cái)政、貨幣政策不變，假設(shè)企業(yè)所在地未來不發(fā)生重大災(zāi)害，假設(shè)評估基準(zhǔn)日的在建工程評估對象在未來某一時點(diǎn)可以順利完工并投入運(yùn)營，假設(shè)一年后房地產(chǎn)需求會下降等。 使用特別假設(shè)時需要注意其存在基礎(chǔ)，例如假設(shè)某傳統(tǒng)行業(yè)中一個普通企業(yè)未來每年的凈資產(chǎn)利潤率以50%的比率增長，毫無根據(jù)。非真實(shí)性條件與現(xiàn)實(shí)不符的情況作為評估基準(zhǔn)日評估對象的狀況，例如將評估基準(zhǔn)日待開發(fā)的土地假設(shè)為完成開發(fā)了的房地產(chǎn)5.2.2 按照評估假設(shè)設(shè)定條件的真實(shí)性程度分類委托人委托評估師對一在建工程評估對象進(jìn)行評估，評估對象的狀況條件有以下三種選擇：A.將評估基準(zhǔn)日定為評估

14、時點(diǎn)并與評估報(bào)告出具日同步（合理的時間區(qū)間），以在建工程評估對象的現(xiàn)實(shí)存在情況為依據(jù)（條件）進(jìn)行評估。 一般假設(shè)B.將評估基準(zhǔn)日定為評估時點(diǎn)并與評估報(bào)告出具日同步（合理的時間區(qū)間），按評估基準(zhǔn)日在建工程評估對象已完工的假設(shè)狀況為依據(jù)（條件）進(jìn)行評估。非真實(shí)性條件假設(shè)C.將評估基準(zhǔn)日定為將來某個時點(diǎn)（預(yù)計(jì)完工日）并與評估報(bào)告出具日不同步，按評估基準(zhǔn)日在建工程評估對象已完工的假設(shè)狀況為依據(jù)（條件）進(jìn)行評估。特別假設(shè)5.2 資產(chǎn)評估假設(shè)5.2.2 5.2.2 資產(chǎn)評估假設(shè)在資產(chǎn)評估中的作用資產(chǎn)評估假設(shè)在資產(chǎn)評估中的作用 資產(chǎn)評估假設(shè)在資產(chǎn)評估中創(chuàng)造或構(gòu)筑資產(chǎn)評估得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和條件的作用，是通過

15、資產(chǎn)評估假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個相對固定的市場環(huán)境中，以及將被評估資產(chǎn)設(shè)定到某一種狀態(tài)下。 評估人員就是根據(jù)資產(chǎn)評估假設(shè)所界定的市場條件及評估對象的作用空間和作用方式，評定估算出符合資產(chǎn)評估特定目的的評估結(jié)果。5.3 資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價(jià)值1）資產(chǎn)的效用與評估價(jià)值 資產(chǎn)之所以成為資產(chǎn)，并能成為交易的對象和評估對象，根本原因在于它能為其所有者帶來預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益。如果把資產(chǎn)的效用歸結(jié)為資產(chǎn)的獲利能力，則資產(chǎn)具有交換價(jià)值的基礎(chǔ)在于資產(chǎn)具有效用。2）資產(chǎn)的效用與資產(chǎn)的使用方式 國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)已明確說明資產(chǎn)的使用方式對資產(chǎn)效用的影響。因此，評估師必須熟悉各種類型使用方式對其效用的影響，以及不同使用方式對

16、其效用水平發(fā)揮的影響程度。 例如，生產(chǎn)線上的配套設(shè)備，撤下來單獨(dú)使用，幾乎無效用。再比如，軋鋼能力50萬噸/年的企業(yè)，購置一臺100萬噸的軋鋼機(jī)，效用最多50%5.3 資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價(jià)值3）資產(chǎn)的效用與資產(chǎn)的作用空間 資產(chǎn)的作用空間簡單地解釋就是資產(chǎn)發(fā)揮作用的場所或作用的范圍。資產(chǎn)在一個什么樣的范圍內(nèi)發(fā)揮作用，對其效用發(fā)揮的影響也是不容忽視。熟悉各種資產(chǎn)的功能和屬性，以及他們作用空間會其效用發(fā)揮的影響，也是一名合格評估師不可或缺的基礎(chǔ)知識。4.3 資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價(jià)值4）資產(chǎn)的作用方式，作用空間與資產(chǎn)評估的特定目的和資產(chǎn)評估假設(shè)的關(guān)系 評估范圍規(guī)范評估范圍規(guī)范評估對象自身的評估對象自身的功能、屬性等功能、屬性等評估特定目的評估特定目的作用方式作用方式作用空間作用空間約束作用：資產(chǎn)評估假設(shè)評估評估價(jià)值價(jià)值資產(chǎn)資產(chǎn)效用效用作用價(jià)值作用價(jià)值5.3 資產(chǎn)評