外窯土地研判

1、威海孫家疃外窯項(xiàng)目土地研判威海孫家疃外窯項(xiàng)目土地研判03地塊用地面積：8703（13.05畝）07地塊用地面積：33883（50.82畝）隆御隆御維多利亞維多利亞藍(lán)山海岸藍(lán)山海岸望海山海城望海山海城雨潤北海灣雨潤北海灣本項(xiàng)目由兩塊地組成，屬于孫家疃外窯村舊村改造土地。原意向?yàn)榫S多利亞開發(fā)商整體開發(fā)，因本土地為凈地不涉及拆遷，開發(fā)商與村委因補(bǔ)償問題雙方達(dá)不成協(xié)議，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)另找開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。目前參與者：青島金寶來公司高區(qū)公安局長古陌隧道古陌隧道望海山公館望海山公館項(xiàng)目所處板塊作項(xiàng)目所處板塊作為市區(qū)海景住宅地塊，為市區(qū)海景住宅地塊，其先天地理環(huán)境決定其先天地理環(huán)境決定必將作為威海行政中必將作為

2、威海行政中心區(qū)的后花園、區(qū)域心區(qū)的后花園、區(qū)域內(nèi)有大量原居民，舊內(nèi)有大量原居民，舊村改造回遷住戶量相村改造回遷住戶量相對較大，決定了本區(qū)對較大，決定了本區(qū)域的普通商品住房區(qū)域的普通商品住房區(qū)域定位。域定位。政府導(dǎo)向決定發(fā)展方向本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有雨潤的北海灣項(xiàng)目，大型綜合類項(xiàng)目入駐將對本區(qū)域帶來利好影響。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展觀點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展觀點(diǎn)威海土地市場供應(yīng)威海土地市場供應(yīng)20122012年，隨著政策深入，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)控，開發(fā)商由于資金等年，隨著政策深入，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)控，開發(fā)商由于資金等問題，拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎，拿地壓力也將會越來越大，土地市場將也問題，拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎，拿地壓力也將會越來越

3、大，土地市場將也進(jìn)入冬眠期。進(jìn)入冬眠期。威海商品房銷售狀況威海商品房銷售狀況周邊項(xiàng)目銷售情況周邊項(xiàng)目銷售情況區(qū)域內(nèi)樓盤分布圖區(qū)域內(nèi)樓盤分布圖 雨潤陽光海寓鳳鳴谷山莊周邊在建項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目:1.兩岸兩岸 靖水灣靖水灣2.望海望海 山海城山海城3.藍(lán)山海岸藍(lán)山海岸4.隆御維多利亞隆御維多利亞5.海岸家園海岸家園6.雨潤雨潤 陽光海寓陽光海寓兩岸靖水灣開發(fā)商：兩岸綠汀置業(yè)有限公司該項(xiàng)目高層建筑風(fēng)格為現(xiàn)代主義風(fēng)格。規(guī)劃配套附帶4000平法式會所及游艇俱樂部，6班制雙語幼兒園。墻體、樓面、電梯井降噪系統(tǒng)，外墻外保溫外飾面干掛系統(tǒng)，彩色防滑路面，道路融雪系統(tǒng)，低層住宅均采用太陽能加熱系統(tǒng)。 西臨黃海，與

4、環(huán)海路相接，北靠規(guī)劃中心大道，周邊有第八中學(xué)。高層公寓的戶型結(jié)構(gòu) 54-250，主 力 戶 型 86.902012年09月17日開始前期認(rèn)購。一期開六棟高層，共309戶。銷售起價(jià)5200元/銷售均價(jià)6000元/主推戶型：86.9兩岸靖水灣銷售渠道：正在招募分銷商，支持政策未定未取得預(yù)售證未取得預(yù)售證望海山公館 項(xiàng)目地處北海旅游度假區(qū)環(huán)海路南，3路、14路、20路公交車經(jīng)過。開發(fā)商：望海房地產(chǎn)望海山海城的三期項(xiàng)目，一期和二期項(xiàng)目去化率達(dá)到94%。三期由多層住宅、小高層住宅、商業(yè)和酒店公寓等物業(yè)類型組成，由15幢多層和小高層組成，多層8幢，小高層7幢，還有部分商業(yè)；總建筑面積約10萬平方米，總戶數(shù)

5、約724戶，多層約196戶，小高層約528戶。本案本案銷售基價(jià)5800元銷售均價(jià)6400元戶型結(jié)構(gòu)：66 -140 多種主力戶型：73.7488望海山公館已開始前期認(rèn)購銷售渠道：支持分銷商，政策10個(gè)點(diǎn),一次性95折,按揭96折三期未取得預(yù)售證三期未取得預(yù)售證隆御維多利亞開發(fā)商：展福房地產(chǎn)開發(fā)公司 緊臨益海路，東靠交通主干線統(tǒng)一北路，安海路，北接環(huán)海路。3、14、20路公交車經(jīng)過。 項(xiàng)目總建筑面積18萬平方米，簡約歐式的建筑風(fēng)格，以多層、小高層以及別墅組成的多元化小區(qū)?，F(xiàn)在銷售的小高層共13棟，586戶。銷售起價(jià)：5800-5900銷售均價(jià)：6500元/平方米2012年銷售月77.7696.9

6、戶型結(jié)構(gòu)：56-260主力戶型：77.76、96.9隆御維多利亞銷售渠道：支持分銷商，分銷政策：10個(gè)銷售點(diǎn)，200議價(jià). 周邊生活配套有威海農(nóng)商銀行、海邊公園、孫家疃鎮(zhèn)中心醫(yī)院、威海遠(yuǎn)遙小學(xué)、孫家疃小學(xué)、3路公交車經(jīng)過項(xiàng)目. 項(xiàng)目共分為三個(gè)區(qū)（低層、多層、疊拼）。低層，面積從85平方米-117平米不等，90平米居多；多層，五幢組成，面積66平方米-90平米不等；疊拼由10幢92戶坡地組成。海岸家園開發(fā)商：威海環(huán)球置業(yè)有限公司開發(fā)商：威海環(huán)球置業(yè)有限公司銷售渠道：正在招募分銷商，支持政策未定主推戶型：86.9已開始前期認(rèn)購銷售起價(jià) 4910元/銷售均價(jià) 5200元/戶型結(jié)構(gòu) 66 -90 主推

7、戶型 86.9 海岸家園未取得預(yù)售證未取得預(yù)售證雨潤陽光海寓開 發(fā) 商 威海雨潤置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積9.7萬平，容積率1.2 共19棟多層住宅組成總銷售戶數(shù)700 套 ，首期571套住宅2011年11月2012年6月30日已內(nèi)部認(rèn)購了3棟。周邊毗鄰泛華高爾夫球場、游艇俱樂部、高端別墅區(qū)，公交車3、14、20路在項(xiàng)目附近有站點(diǎn)。戶型結(jié)構(gòu)： 66 76 主力戶型：71.3 73.6 銷售價(jià)格走勢2011年11月2012年6月銷售基價(jià)4725元/2012年7月2012年9月銷售基價(jià)4825元/銷售均價(jià) 5600元/ 73.6 銷售渠道：正在招募分銷商，支持政策未定雨潤陽光海寓未取得預(yù)售證未取

8、得預(yù)售證位于戚谷疃北面地段，菊花頂路北、北山路西，與望海山公館項(xiàng)目為鄰。鳳鳴谷山莊開發(fā)商：威海僑誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑結(jié)構(gòu)為多層住宅，總建筑面積26812.8銷售渠道：以周邊企事業(yè)單位（國安局、公安局、威海市土地開發(fā)公司等）組織團(tuán)購為主銷售模式工程開工日期2011年8月2010年10月團(tuán)購價(jià)格4200元/，目前銷售均價(jià)為6200元/周邊主要競爭樓盤表周邊主要競爭樓盤表項(xiàng)目名稱銷售時(shí)間銷售均價(jià)預(yù)售套數(shù)銷售套數(shù)去化率兩岸靖水灣2012年6000309前期蓄客望海山公館（1.2）期2009年 6000105899794%隆御維多利亞2010年 658158027948%海岸家園2011年52009

9、20內(nèi)部認(rèn)購雨潤陽光海寓2011年5600571內(nèi)部認(rèn)購鳳鳴谷山莊2011年6200組織團(tuán)購周邊項(xiàng)目地價(jià)情況周邊項(xiàng)目地價(jià)情況開發(fā)商開發(fā)商: :展福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積：115923平方米 建設(shè)用地面積：115923平方米 規(guī)劃建筑面積：133311.45平方米 容積率：1.15 綠化率：40% 成交價(jià)：21561.12萬元 土地單價(jià)：1859.95元/平米（124萬/畝） 樓面地價(jià)：1617.35元/平米 隆御維多利亞威海市望海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總面積：117099平方米 建設(shè)用地面積：117099平方米 規(guī)劃建筑面積：160087.09平方米 容積率：1.37綠

10、化率：25%-40% 成交價(jià)：18970.04萬元 土地單價(jià)：1620元/平米（108萬/畝） 樓面地價(jià)：1184.98元/平米 望海 山海城威海環(huán)球置業(yè)有限公司威海環(huán)球置業(yè)有限公司總面積：109674平方米 建設(shè)用地面積：109674平方米 規(guī)劃建筑面積：116254.44平方米 容積率：1.06 綠化率：37% 成交價(jià)：16286.59萬元土地單價(jià)：1485元/平米 （99萬/畝）樓面地價(jià)：1400.94元/平米海岸家園海岸家園開發(fā)商：威海兩岸綠汀置業(yè)有限公司開發(fā)商：威海兩岸綠汀置業(yè)有限公司總面積：144264平方米 建設(shè)用地面積：144264平方米 規(guī)劃建筑面積：145706.64平方米

11、 綠化率：40% 容積率：1.01 成交價(jià)：21890.62萬元 土地單價(jià)：1517.4元/平米 （101萬/畝）樓面地價(jià)：1502.38元/平米兩岸兩岸 靖水灣靖水灣開發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司總面積：30721平方米 建設(shè)用地面積：30721平方米 規(guī)劃建筑面積：38401.25平方米 容積率：1.25 綠化率：35% 成交價(jià)：5875.2萬元 土地單價(jià)：1912.44元/平米 （127萬/畝）樓面地價(jià)：1529.95元/平米地塊位置:環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩村以西 藍(lán)山海岸藍(lán)山海岸總面積：44990平方米 建設(shè)用地面積：44990平方米 規(guī)劃建筑面積：58487

12、平方米 容積率：1.3 綠化率：45% 成交價(jià)：7187.69萬元 土地單價(jià)：1597.62元/平米 （106萬/畝）樓面地價(jià)：1228.94元/平米地塊位置:環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩村 藍(lán)山海岸藍(lán)山海岸( (二期二期) )開發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商:威海雨潤置業(yè)總面積：9266平方米 建設(shè)用地面積：9266平方米 規(guī)劃建筑面積：4633平方米 容積率：0.5 綠化率：30% 出讓年限：40年成交價(jià)：1779.2萬元 土地單價(jià)：1920.14元/平米 （128萬/畝）樓面地價(jià)：3840.28元/平米 雨潤雨潤 陽光海寓陽光海寓以下是四個(gè)地塊的購得方以下是四個(gè)地

13、塊的購得方, ,項(xiàng)目尚未開工項(xiàng)目尚未開工項(xiàng)目周邊已交易地塊項(xiàng)目周邊已交易地塊, ,未建項(xiàng)目未建項(xiàng)目1.1.威海金立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海金立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.2.威海廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.3.威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍4.4.向春池向春池 ( (維多利亞股東之一維多利亞股東之一) )總面積：總面積：1120611206平方米平方米 建設(shè)用地面積：建設(shè)用地面積：1120611206平方米平方米 規(guī)劃建筑面積：規(guī)劃建筑面積：13447.213447.2平方米平方米 容積率：容積率

14、：1.2 1.2 綠化率：綠化率：36% 36% 位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西 四至：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西四至：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西 規(guī)劃用途：住宅用地規(guī)劃用途：住宅用地 成交價(jià)：成交價(jià)：1840.71840.7萬元萬元 土地單價(jià)：土地單價(jià)：1642.61642.6元元/ /平米平米 （109.5109.5萬萬/ /畝畝）樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：1368.831368.83元元/ /平米平米成交時(shí)間成交時(shí)間20122012年年6 6月月1919日日 威海金立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海金立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積

15、：總面積：24962496平方米平方米 建設(shè)用地面積：建設(shè)用地面積：24962496平方米平方米 規(guī)劃建筑面積：規(guī)劃建筑面積：2446.082446.08平方米平方米 容積率：容積率：0.98 0.98 綠化率：綠化率：25% 25% 出讓年限：出讓年限：4040年年 孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村南孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村南 成交日期：成交日期：2011-06-07 2011-06-07 成交價(jià)：成交價(jià)：441.79441.79萬元萬元 土地單價(jià)：土地單價(jià)：1769.991769.99元元/ /平米（平米（118118萬萬/ /畝畝） 樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：1806.111806.11元元/ /平米平米威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)

16、開發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍總面積：總面積：6954169541平方米平方米 建設(shè)用地面積：建設(shè)用地面積：6954169541平方米平方米 規(guī)劃建筑面積：規(guī)劃建筑面積：70236.4170236.41平方米平方米容積率：容積率：1.01 1.01 綠化率：綠化率：38% 38% 出讓年限：出讓年限：7070年年 位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村 規(guī)劃用途：住宅用地規(guī)劃用途：住宅用地 成交日期：成交日期：2011-03-14 2011-03-14 成交價(jià)：成交價(jià)：10152.6410152.64萬元萬元 土地

17、單價(jià)：土地單價(jià)：1459.951459.95元元/ /平米平米 （9797萬萬/ /畝畝）樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：1445.51445.5元元/ /平米平米購得方：向春池購得方：向春池 ( (維多利亞股東之一維多利亞股東之一) )總面積：總面積：6577765777平方米平方米 建設(shè)用地面積：建設(shè)用地面積：6577765777平方米平方米 規(guī)劃建筑面積：規(guī)劃建筑面積：98665.598665.5平方米平方米 容積率：容積率：1.5 1.5 綠化率：綠化率：40% 40% 位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn) 沙窩居民委員會沙窩居民委員會 成交日期：成交日期：2008-09-19 2008-09

18、-19 成交價(jià)：成交價(jià)：13221.7813221.78萬元萬元 土地單價(jià)：土地單價(jià)：2010.092010.09元元/ /平米平米 （134134萬萬/ /畝畝）樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：1340.061340.06元元/ /平米平米容積率與地價(jià)示意圖 由于用地屬性的不同和容積率的差異化，地塊單價(jià)在1517元/ 2010元/ 之間，樓面單價(jià)在1184元/ 1860元/ 之間（雨潤置業(yè)所購地屬性為商業(yè)金融服務(wù)，故地價(jià)較高為3840元/ ）。多層容積率在0.60.9之間，小高層容積率在0.951.6之間。 目前各在售項(xiàng)目的銷售標(biāo)價(jià)為6000元/ ，實(shí)際售價(jià)為5400元（扣除活動優(yōu)惠及分銷代理），根據(jù)威

19、海地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀走勢，本項(xiàng)目可控的競爭力售價(jià)在57005700元元/ / 左右左右。地塊單價(jià)與樓面單價(jià)對比示意圖地塊單價(jià)與樓面單價(jià)對比示意圖3#(87033#(8703平平)13)13畝畝130130萬萬/ /畝畝類別類別下限下限上限上限容積率容積率0.60.60.90.9建筑面積（平）建筑面積（平）5221.85221.87832.77832.7預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）5700570057005700開發(fā)成本開發(fā)成本/ /平米平米2450245024502450樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /平米平米3236323625022502利潤價(jià)差利潤價(jià)差/ /平米平米1414748748利潤率利

20、潤率0.20%0.20%13%13%3#(87033#(8703平平)13)13畝畝120120萬萬/ /畝畝類別類別下限下限上限上限容積率容積率0.60.60.90.9建筑面積（平）建筑面積（平）5221.85221.87832.77832.7預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）5700570057005700開發(fā)成本開發(fā)成本/ /平米平米2450245024502450樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /平米平米2987298719911991利潤價(jià)差利潤價(jià)差/ /平米平米26326312591259利潤率利潤率4.60%4.60%22%22%03#03#地塊數(shù)據(jù)分析地塊數(shù)據(jù)分析 單價(jià)每畝單價(jià)每畝130

21、130萬萬120120萬，容積率萬，容積率0.9 0.9 0.60.6的對比情況展示的對比情況展示3#(87033#(8703平平)13)13畝畝100100萬萬/ /畝畝類別類別下限下限上限上限容積率容積率0.60.60.90.9建筑面積（平）建筑面積（平）5221.85221.87832.7832.7 7預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）5700570057005700開發(fā)成本開發(fā)成本/ /平米平米2450245024502450樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /平米平米2489248916591659利潤價(jià)差利潤價(jià)差/ /平米平米76176115911591利潤率利潤率13.30%13.30%28

22、%28%3#(87033#(8703平平)13)13畝畝9090萬萬/ /畝畝類別類別下限下限上限上限容積率容積率0.60.60.90.9建筑面積（平）建筑面積（平）5221.5221.8 87832.7832.7 7預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）5700570057005700開發(fā)成本開發(fā)成本/ /平米平米2450245024502450樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /平米平米2240224014931493利潤價(jià)差利潤價(jià)差/ /平米平米1010101017571757利潤率利潤率17.7%17.7%30.8%30.8%03#03#地塊數(shù)據(jù)分析地塊數(shù)據(jù)分析單價(jià)每畝單價(jià)每畝1 10 00 0萬萬9

23、090萬，容積率萬，容積率0.9 0.9 0.60.6的對比情況展示的對比情況展示7#7#（3388333883平）平）50.850.8畝畝140140萬萬/ /畝畝類別類別下限下限上限上限容積率容積率1.01.01.61.6建筑面積（平）建筑面積（平）338833388354212.854212.8預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）5700570057005700開發(fā)成本開發(fā)成本/ /平米平米2950295029502950樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /平米平米2098209813111311利潤價(jià)差利潤價(jià)差/ /平米平米65265214391439利潤率利潤率11%11%25%25%7#7#（3

24、388333883平）平）50.850.8畝畝130130萬萬/ /畝畝類別類別下限下限上限上限容積率容積率1.01.01.61.6建筑面積（平）建筑面積（平）338833388354212.854212.8預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）5700570057005700開發(fā)成本開發(fā)成本/ /平米平米2950295029502950樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /平米平米1949194912181218利潤價(jià)差利潤價(jià)差/ /平米平米80180115321532利潤率利潤率14%14%26%26%07#地塊數(shù)據(jù)分析單價(jià)每畝140萬130萬，容積率1.0 1.6的對比情況展示07#07#地塊數(shù)據(jù)分析地塊數(shù)據(jù)分析7#7#（3388333883平）平）50.850.8畝畝120120萬萬/ /畝畝類別類別下限下限上限上限容積率容積率1.01.01.61.6建筑面積（平）建筑面積（平）338833388354212.854212.8預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元）5700570057005700開發(fā)成本開發(fā)成本/ /平米平米2950295029502950樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /平米平米1799179911241124利潤價(jià)差利