投資咨詢有限公司項(xiàng)目針對性市場調(diào)研及定位報告

1、邯鄲邯鄲 恒昌恒昌中華城中華城項(xiàng)目針對性市場調(diào)研及定位報告項(xiàng)目針對性市場調(diào)研及定位報告北京x投資咨詢有限公司邯鄲項(xiàng)目組P1HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城目目 錄錄1. 1.項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況項(xiàng)目位置項(xiàng)目所屬高開區(qū)狀況項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊情況2. 2.邯鄲市整體房地產(chǎn)市場分析邯鄲市整體房地產(chǎn)市場分析整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測3. 3.住宅針對性調(diào)查住宅針對性調(diào)查住宅針對性供給調(diào)查住宅針對性供給調(diào)查匯總住宅針對性需求調(diào)查住宅針對性需求調(diào)查匯總2HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城4. 4.商業(yè)針對性調(diào)查商業(yè)針對性調(diào)查傳統(tǒng)商

2、業(yè)針對性調(diào)查l在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查l運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查l區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查l獨(dú)立店鋪調(diào)查l餐飲場所調(diào)查l新世紀(jì)商場調(diào)查新興特色商業(yè)調(diào)查5. 5.商業(yè)針對性需求調(diào)查商業(yè)針對性需求調(diào)查商業(yè)需求調(diào)查投資者商業(yè)需求調(diào)查經(jīng)營者商業(yè)需求調(diào)查消費(fèi)者6. 6.項(xiàng)目整體說明項(xiàng)目整體說明3HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城7.7.項(xiàng)目構(gòu)思分析項(xiàng)目構(gòu)思分析8.8.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體市場定位目標(biāo)客群定位產(chǎn)品定位l住宅戶型配比l戶型設(shè)計建議l商業(yè)業(yè)態(tài)定為思考與分析9.9.規(guī)劃建議規(guī)劃建議總平面布局及分布經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商業(yè)布局建議綠化景觀建議出入口設(shè)置10.10.主要綜合配套建議主要綜合配套建議11.

3、11.結(jié)語結(jié)語 4HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況5HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于邯鄲市項(xiàng)目位于邯鄲市東北部的高開區(qū)東北部的高開區(qū)內(nèi)。（圖中藍(lán)色內(nèi)。（圖中藍(lán)色區(qū)域表示高開區(qū)，區(qū)域表示高開區(qū)， 表示項(xiàng)目所在）表示項(xiàng)目所在）邯鄲市市區(qū)圖北北6HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目所屬高開區(qū)狀況項(xiàng)目所屬高開區(qū)狀況位于邯鄲市東部，規(guī)劃面積23.5平方公里，為省級開發(fā)區(qū)；高開區(qū)內(nèi)道路平整，并擁有多條公交線路；目前，高開區(qū)內(nèi)入住的企業(yè)不多，主要有中國電信和中國聯(lián)通兩家大型企業(yè)，其他企業(yè)

4、存在廠房空置現(xiàn)象；06年高開區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值85258萬元，增長19.8%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升；06年高開區(qū)實(shí)現(xiàn)投資99275萬元，增長41.8%，其固定資產(chǎn)投資大幅提升；目前高開區(qū)內(nèi)在建項(xiàng)目為總部基地項(xiàng)目、鑫域國際項(xiàng)目和萬博園項(xiàng)目；高開區(qū)內(nèi)已建成住宅小區(qū)為新科園小區(qū)和新四中家屬院，空置率較高；項(xiàng)目南側(cè)友誼路7HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城高開區(qū)內(nèi)生活配套相對不足。其中，在醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，沒有大型醫(yī)院，只有少量社區(qū)診所能夠方便附近居民就醫(yī)。在教育資源方面，高開區(qū)內(nèi)有新建成的第四中學(xué)，軟硬件條件優(yōu)秀，屬于邯鄲市重點(diǎn)學(xué)校。另外，新科園西區(qū)內(nèi)有一個幼兒園，入學(xué)率不高；高開區(qū)內(nèi)商業(yè)

5、配套不足，區(qū)內(nèi)沒有大型商業(yè)設(shè)施。新四中校舍8HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于高開區(qū)中心偏南。北臨為民路，南臨友誼路，西側(cè)是新項(xiàng)目位于高開區(qū)中心偏南。北臨為民路，南臨友誼路，西側(cè)是新園路，東至世紀(jì)大街。園路，東至世紀(jì)大街。開發(fā)區(qū)示意圖本項(xiàng)目示意圖北北北北9HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至北至為民路北至為民路東至世紀(jì)大街東至世紀(jì)大街西至新園路西至新園路南至友誼路南至友誼路北北10HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)拍（照片拍攝日期為項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)拍（照片拍攝日期為20072007年年7 7月

6、月3030日）日）北北11HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目周邊情況 項(xiàng)目北側(cè)是正在建設(shè)中的金都大飯店（五星級標(biāo)準(zhǔn)），建筑面積為85782。其對本項(xiàng)目所在區(qū)域整體價值的提升可以起到推動作用和強(qiáng)化作用。 項(xiàng)目北側(cè)項(xiàng)目北側(cè)正在建設(shè)中的金都大飯店12HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 項(xiàng)目南側(cè)是新科園小區(qū)，小區(qū)總建筑面積28萬平方米。共約1700戶，入住率均不高于30%；臨街底商正常經(jīng)營比例約50%，經(jīng)營類型包括：便利店、診所、裝潢公司、干洗店。 項(xiàng)目南行200米為兼莊村，村內(nèi)多為低矮民房，沿街有部分經(jīng)營餐飲的商鋪，生活環(huán)境較為雜亂。 項(xiàng)目南側(cè)項(xiàng)目

7、南側(cè)新科園臨街底商13HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 項(xiàng)目西側(cè)緊鄰建設(shè)中的萬博園小區(qū)，與本項(xiàng)目之間僅隔一條規(guī)劃路。該小區(qū)總建面為19萬平方米，共約1900戶。目前，該項(xiàng)目基礎(chǔ)基本施工完成。 項(xiàng)目西北方為邯鄲市國稅局及市工商局。 項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目西側(cè)萬科園項(xiàng)目實(shí)景（拍攝于07年7月30日）14HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 項(xiàng)目東北方為在售項(xiàng)目鑫域國際?？偨婕s為27萬平方米，其中酒店、寫字樓、商業(yè)約10萬平方米；住宅約17萬平方米，共831戶。 項(xiàng)目東南方為新四中家屬院，面積約為31萬平方米，戶數(shù)約3100戶。 項(xiàng)目東側(cè)項(xiàng)目東側(cè)鑫域國際效果圖15HOUS

8、EVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 項(xiàng)目總用地面積66.27畝，凈用地面積46.92畝。 項(xiàng)目土地現(xiàn)已達(dá)到三通一平，具備直接施工的條件。 土地以拍賣方式取得。 項(xiàng)目狀況項(xiàng)目狀況項(xiàng)目基地狀況16HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城邯鄲整體房地產(chǎn)市場分析邯鄲整體房地產(chǎn)市場分析17HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測住宅市場供給容量預(yù)測引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）住宅市場供給容量預(yù)測引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）住宅投資趨勢住宅投資趨勢:04年-06年住宅市場投資額增長平穩(wěn)，07年繼續(xù)

9、保持了這一增長趨勢。通過對高開區(qū)情況的實(shí)地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)測未來兩年內(nèi)，高開區(qū)住宅投資將隨著其開發(fā)量的不斷增大而穩(wěn)步增長。施工面積趨勢施工面積趨勢:目前，邯鄲市正處在建設(shè)增長時期，未來兩年新開工面積和再施工面積仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長勢頭。通過實(shí)地調(diào)查，高開區(qū)內(nèi)目前有多個項(xiàng)目處于施工階段和待開工階段。銷售預(yù)測：銷售預(yù)測：05年以后，本市商品房交易面積的增長逐漸趨于平緩，開始進(jìn)入穩(wěn)步增長階段。結(jié)合調(diào)查及分析，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計未來兩年內(nèi)商品房交易面積將有小幅增長，高開區(qū)內(nèi)也將有多個項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售。18HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型: :根據(jù)整體供需關(guān)系可以看出，高層

10、和小高層產(chǎn)品在整個邯鄲市場具備一定市場認(rèn)可度，隨著邯鄲市近年來土地價格不斷增高，在未來幾年內(nèi)，這兩種產(chǎn)品必將成為市場的主流產(chǎn)品。 住宅市場競爭力分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）住宅市場競爭力分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn): :目前邯鄲市的在售住宅項(xiàng)目中，戶內(nèi)主要為毛坯房。但從目前市場上高端產(chǎn)品的銷售情況來看，精裝修產(chǎn)品已經(jīng)逐步走入人們的視線，個別項(xiàng)目中已經(jīng)出現(xiàn)了精裝小戶型產(chǎn)品。19HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城社區(qū)生活配套社區(qū)生活配套: :目前邯鄲市在售房地產(chǎn)項(xiàng)目中，主要存在社區(qū)

11、生活配套與開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的銜接性不強(qiáng)，投入使用滯后、社區(qū)生活配套的概念性強(qiáng)于實(shí)際性的問題。高開區(qū)內(nèi)目前社區(qū)生活配套滯后的現(xiàn)象更為明顯，生活和購物不便。隨著市場發(fā)展，社區(qū)生活配套的建設(shè)將逐步走向?qū)嵱眯院投嘣?。物業(yè)管理提供的服務(wù)、水平與項(xiàng)目檔次之間存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被動管理的層面。目前高開區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理水平不高，但在售項(xiàng)目和待開發(fā)項(xiàng)目已具備了一定的物業(yè)管理理念。在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，物業(yè)管理將成為衡量房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理物業(yè)管理: :目前邯鄲市大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對公司和項(xiàng)目品牌打造效果不佳，未形成系統(tǒng)性、系列性的項(xiàng)目品牌，但部分中高端產(chǎn)品已經(jīng)開始樹立自己的品

12、牌形象，并獲得了一定的認(rèn)可。產(chǎn)品品牌產(chǎn)品品牌: :20HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 目前邯鄲市住宅產(chǎn)品均價集中在3400-3800元/，隨著政府進(jìn)一步嚴(yán)格控制土地開發(fā)，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計在未來的一年內(nèi)，邯鄲市住宅產(chǎn)品現(xiàn)房整體價格水平將上漲500800元/ ，主力價格區(qū)間為39004500元/。由于高開區(qū)是邯鄲市的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著城市發(fā)展重心的東移，其住宅市場價格將得到進(jìn)一步提高。v 住宅市場價格分析住宅市場價格分析（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）價格對比及趨勢分析：價格對比及趨勢分析： 從供需對比來看，主力需求總價區(qū)間與主力供

13、給總價區(qū)間相對應(yīng)，總價在4550萬元之間的產(chǎn)品市場競爭力較強(qiáng)。未來一至兩年內(nèi)總價將受價格變化趨勢、面積變化趨勢的綜合影響。目前，高開區(qū)的主力供給戶型基本以160平米以上的大戶型為主，總價相對較高?？們r趨勢分析：總價趨勢分析：整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測21HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 住宅市場營銷策略預(yù)測（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）住宅市場營銷策略預(yù)測（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告） 通過綜合調(diào)查可以看出，目前邯鄲市大部分在售住宅項(xiàng)目營銷手段仍舊比較單一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目競爭的加劇，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始注重產(chǎn)品的多元化營銷

14、推廣。預(yù)計在未來的12年內(nèi)，邯鄲市房地產(chǎn)營銷將步入“戰(zhàn)國時代”。高開區(qū)由于項(xiàng)目相對集中，且定位都相對較高端，因此高開區(qū)的項(xiàng)目在營銷層面的競爭將更加激烈。整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測22HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測商業(yè)市場趨勢分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）商業(yè)市場趨勢分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）消費(fèi)品零售總額增長趨勢消費(fèi)品零售總額增長趨勢: :從02年-07年上半年，邯鄲市消費(fèi)品零售總額一直保持平穩(wěn)增長。同時調(diào)查表明，邯鄲市民在用于日常消費(fèi)品指出外，仍有大量的閑置

15、資金可用于消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。商業(yè)物業(yè)交易面積趨勢商業(yè)物業(yè)交易面積趨勢: :04-07年上半年間，商業(yè)物業(yè)交易面積逐年增長，隨著邯鄲市商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品放量的持續(xù)增長，預(yù)計未來兩年交易面積將持續(xù)增長。單位：萬23HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃: : 根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃，2010年邯鄲市零售總營業(yè)面積將達(dá)到122萬平方米，居民人均商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)面積為0.8平方米。未來邯鄲市的商業(yè)發(fā)展速度必將進(jìn)一步加快。04-07年間，商業(yè)物業(yè)價格持續(xù)增長，預(yù)計未來兩年仍將保持增長的勢頭。商業(yè)物業(yè)交易總額趨勢商業(yè)物業(yè)交易總額趨勢: :單位：億元24HOUSEVALUEHOUS

16、EVALUE中華城中華城 高開區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)市場趨勢高開區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)市場趨勢 考慮到高開區(qū)區(qū)域發(fā)展日趨成熟，區(qū)內(nèi)人口增長，項(xiàng)目投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，規(guī)劃指標(biāo)的限定，土地放量的減少等因素的影響，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計，未來兩年內(nèi)高開區(qū)商業(yè)及配套的投資額及投資交易面積都將明顯增大，商業(yè)發(fā)展速度也將迅速加快。25HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城住宅針對性調(diào)查住宅針對性調(diào)查26HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城住宅住宅針對性調(diào)查針對性調(diào)查針對性項(xiàng)目供給調(diào)查：針對性項(xiàng)目供給調(diào)查：針對性客戶需求調(diào)查：針對性客戶需求調(diào)查： 有效掌握高開區(qū)及其相鄰區(qū)域住宅產(chǎn)品市場的供給情況。 掌

17、握客戶的需求特征，指導(dǎo)本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計。27HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城調(diào)查目的調(diào)查目的 掌握針對性項(xiàng)目供給狀況，為市場定位、規(guī)劃定位提供支持。 掌握針對性調(diào)研項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計元素狀況，為產(chǎn)品細(xì)部定位提供依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容高開區(qū)及相鄰區(qū)域競爭性項(xiàng)目供給狀況調(diào)查方法調(diào)查方法文案調(diào)查及實(shí)地調(diào)查。調(diào)查者調(diào)查者弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組調(diào)查資料來源及調(diào)查方式調(diào)查資料來源及調(diào)查方式 文案調(diào)查（內(nèi)外部資料）銷售總結(jié)、報告、成交記錄單、網(wǎng)絡(luò)、報紙等。 實(shí)地調(diào)查相關(guān)人員走訪、實(shí)地考察。調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目 新城拉德芳斯、鑫域國際、融富中心、創(chuàng)鑫陽光城、華信國際廣場、萬博園。甄選條件甄選條

18、件針對性供給調(diào)查針對性供給調(diào)查項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目包含物業(yè)類型接近的項(xiàng)目。28HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城1、萬博園2、鑫域國際3、融富中心4、創(chuàng)鑫陽光城5、新城拉德芳斯6、華信國際廣場 本項(xiàng)目 住宅供給調(diào)研項(xiàng)目位置示意圖住宅供給調(diào)研項(xiàng)目位置示意圖29HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城新城新城拉德芳斯拉德芳斯項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置： 南臨人民東路，北臨叢臺路，西臨東環(huán)路，東面尚無道路。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模: : 項(xiàng)目占地面積約26.5萬,總建面積約100萬。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型: : 一期為多層，二期為高層（1、2期總套數(shù)共600余套），三期為多層和小高層

19、。開發(fā)商開發(fā)商: :邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況交通狀況: : 項(xiàng)目緊鄰城市主干道人民路，有21，39，49，66，78等公交線路可以到達(dá)，交通便捷。配套設(shè)施配套設(shè)施: : 項(xiàng)目規(guī)劃中內(nèi)包含幼兒園、小學(xué)、初中及成人教育基地，4萬平米沿街特色商業(yè)，以及運(yùn)動休閑雙會所、休閑餐吧等，但目前社區(qū)內(nèi)及周邊沒有配套設(shè)施。物業(yè)管理：物業(yè)管理： 聘請香港世邦百根物業(yè)擔(dān)任顧問。裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯房。新城拉德芳斯實(shí)景圖30HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城居室類型：居室類型： 三室兩廳兩衛(wèi)（一期），五室兩廳三衛(wèi)（二期）。戶型面積：戶型面積： 一期主力戶型兩種，面積分別為136和1

20、48；二期為212的單一戶型； 三期由于政策限制，90以下的小戶型所占比例超過50%。銷售均價：銷售均價： 一期為3400元/，二期為36003700元/。銷售程度：銷售程度： 一期二期住宅全部售罄；三期目前仍處于策劃階段。推廣特點(diǎn)：推廣特點(diǎn)： 其在推廣方面投入巨大，一期開盤時通過在人民路、光明路等主干道設(shè)置廣告板、彩虹橋和道旗，以及在晚報、電視報上做大量報廣，使該項(xiàng)目知名度在短時間內(nèi)得到迅速提升，為后期產(chǎn)品銷售提供了一定的客戶基礎(chǔ)?？蛻魳?gòu)成：客戶構(gòu)成： 峰峰礦區(qū)、武安礦區(qū)礦主及高層人員；邯鋼集團(tuán)中高層；邯鄲東部高收入人群。新城拉德芳斯售樓處新城拉德芳斯在人民路上設(shè)置的廣告板31HOUSEVA

21、LUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)： 緊鄰邯鄲市主干道東環(huán)路；已建成的一、二期住宅小區(qū)規(guī)劃布局合理，景觀環(huán)境良好；一、二期的銷售中推廣力度較大，知名度較高，積累了大量客戶。項(xiàng)目課題：項(xiàng)目課題： 目前項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較少，購物、生活存在不便；該項(xiàng)目在一、二期銷售時為客戶勾畫了一個美好的遠(yuǎn)景預(yù)期，但三期土地目前尚未取得，造成了銷售斷檔，對項(xiàng)目整體形象及開發(fā)商形象存在一定影響。新城拉德芳斯社區(qū)景觀32HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城鑫域國際鑫域國際項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約26萬,其中住宅約16.8萬。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：一期產(chǎn)品為

22、住宅，高層板樓，總套數(shù)813套；二期為商業(yè)、酒店、寫字樓。開發(fā)商：開發(fā)商： 邯鄲鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況：交通狀況：道路狀況良好，但目前周邊公共交通線路較少。配套設(shè)施：配套設(shè)施：規(guī)劃中包含酒店、寫字樓、酒店式公寓、集中商業(yè)，目前周邊配套設(shè)施較少。 位于邯鄲市高開區(qū)的規(guī)劃中心，東南臨為民路，西南臨世紀(jì)大街，東北臨聯(lián)紡路，西北臨聯(lián)通南路。 項(xiàng)目效果圖33HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城居室類型：居室類型：主力戶型為四室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。戶型面積戶型面積：160 303 大戶型。銷售均價：銷售均價：4800元/ （有內(nèi)部4200元/ 的價格）銷售程度：銷售程度： 07

23、年8月中旬開盤，目前為預(yù)定階段。（200以下戶型定金20萬元； 200以上戶型定金為30萬元，截止到07年7月31日已有約30人繳納定金）客戶構(gòu)成：客戶構(gòu)成：推廣方式：推廣方式：報廣（主要是晚報）、電視廣告、冠名演唱會等。物業(yè)管理：物業(yè)管理：委托酒店式物業(yè)管理（具體公司尚未確定）裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房，采用集中式中央空調(diào)。 根據(jù)預(yù)定客戶信息分析，主要為邯鄲市內(nèi)高端收入人群，暫無明確分類。四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)34HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)： 項(xiàng)目集酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓多種產(chǎn)品為一體；該項(xiàng)目首次在邯鄲推出酒店式公寓的產(chǎn)品，采用酒店式管理；項(xiàng)目采

24、用集中式中央空調(diào)，管家式服務(wù)。項(xiàng)目課題：項(xiàng)目課題： 距離市中心較遠(yuǎn)，不臨近主干道，不易于尋找；戶型面積均超過160，客戶無小戶型可以選擇；總價較高，針對客群范圍較小；由于產(chǎn)品附加值帶來的產(chǎn)品銷售單價和后期使用維護(hù)費(fèi)用的提高，導(dǎo)致市場接受需要一定過程。鑫域國際效果圖35HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城融富中心融富中心項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：滏河大街以東、果園路以南、北倉路以北、迎賓路以西。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模: : 總占地面積221畝，住宅總建筑面積24萬。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型: : 高層住宅（總套數(shù)2600套）。開發(fā)商：開發(fā)商： 邯鄲恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。交通狀況交通狀況: : 滏西

25、北大街與仁和路開通在即, 規(guī)劃中的38,40,29,49等公交線路可到達(dá)項(xiàng)目。配套設(shè)施配套設(shè)施: : 周邊規(guī)劃設(shè)計中包含電氣城、輕紡城、電子商務(wù)區(qū)、酒店、會展中心、商務(wù)配套和大型超市。目前配套設(shè)施較少。融富中心效果圖36HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城居室類型：居室類型：目前在售產(chǎn)品主力戶型為三室兩廳戶型，另外包含5.2米層高的LOFT(未開始銷售)。戶型面積戶型面積：目前在售產(chǎn)品主力面積為134、117，loft產(chǎn)品面積為34、43。裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。銷售均價：銷售均價：團(tuán)購價格3100元/ 。銷售程度：銷售程度：客戶構(gòu)成：客戶構(gòu)成：目前主要是機(jī)關(guān)、企業(yè)團(tuán)購。推

26、廣特點(diǎn)：推廣特點(diǎn)：物業(yè)管理：物業(yè)管理：第一太平戴維斯提供物業(yè) 管理顧問服務(wù)。 尚未取得預(yù)售許可證，但總套數(shù)的30%已經(jīng)銷售，其中團(tuán)購占總套數(shù)的25%，另5%是以團(tuán)購名義進(jìn)行打折銷售的。目前住宅銷售已暫停。 廣告牌、道旗、彩虹橋、報紙（主要是晚報）、電視廣告、以及冠名演唱會等；在峰峰礦區(qū)也設(shè)立了銷售點(diǎn)。融富中心效果圖37HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)： 借鑫港國際整體形象的宣傳之勢，提升項(xiàng)目“品質(zhì)”；推廣力度較大，在購房者中擁有較高知名度；目前項(xiàng)目的售價較低，對客戶有較大的吸引力。項(xiàng)目課題：項(xiàng)目課題： 融富中心所處地塊為商業(yè)用地，使用年限僅為40年；項(xiàng)目西

27、臨火力發(fā)電廠，存在空氣污染和視覺污染，加速產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)折舊；項(xiàng)目工地施工形象較差；項(xiàng)目整體的集貿(mào)性商業(yè)定位，影響項(xiàng)目整體的居住品質(zhì)；項(xiàng)目的專業(yè)行銷能力差。38HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城創(chuàng)鑫陽光城創(chuàng)鑫陽光城項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置： 位于人民路與東環(huán)路路口西南角，北臨人民路，南臨和平路，東臨東環(huán)路，西臨東柳大街。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積約100萬。一期、二期建筑面積約20萬,三期約6萬。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：一、二期18層板樓，三期11層板樓和多層（三期600套）。開發(fā)商：開發(fā)商： 邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 交通狀況：交通狀況：項(xiàng)目臨近人民路與東環(huán)路，交通便利。周邊配

28、套：周邊配套： 臨近龍湖購物中心、美食林超市；周邊有廣安小學(xué)、廣泰中學(xué)、新四中、二十三中、三十一中等學(xué)校。物業(yè)管理：物業(yè)管理： 深圳上市物業(yè)公司提供顧問咨詢服務(wù),但合同即將到期，其后可能啟用開發(fā)商自己的物業(yè)公司。創(chuàng)鑫陽光城的產(chǎn)品人民路39HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城居室類型：居室類型： 三期主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（由于一、二期建成時間較早，其居室類型參考性不強(qiáng)）。戶型面積：戶型面積：三期主力面積106和104。銷售均價：銷售均價：銷售程度：銷售程度： 在項(xiàng)目一、二期銷售時積累了大量需求小戶型的潛在客戶，因此三期2007年初開盤一周內(nèi)即銷售了70%。目前三期銷售即將結(jié)束。

29、客戶構(gòu)成：客戶構(gòu)成： 一、二期購房客戶主要為武安縣及峰峰礦區(qū)中的礦主，集團(tuán)高層人員以及邯鋼集團(tuán)； 三期購房客戶比較廣泛，包含公務(wù)員，企業(yè)職工等。推廣特點(diǎn)：推廣特點(diǎn)：前期采用報紙廣告（晚報），目前僅限于工地圍擋。 二期均價3800元；三期均價3600元，最低價約3000元。（由于三期緊鄰燃?xì)獯蠊蓿云渚鶅r低于二期均價）裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。創(chuàng)鑫陽光城售樓處企業(yè)宣傳板40HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)： 項(xiàng)目緊鄰城市主干道人民路與東環(huán)路，區(qū)位優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目占地規(guī)模大，整體社區(qū)規(guī)劃比較完善，周邊生活配套已具備；項(xiàng)目開發(fā)商在邯鄲房地產(chǎn)市場口碑很好。項(xiàng)目課

30、題：項(xiàng)目課題： 項(xiàng)目的后期拆遷遇到很大阻力，項(xiàng)目銜接性較差。創(chuàng)鑫陽光城戶型圖41HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城華信國際廣場華信國際廣場項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：開發(fā)商：開發(fā)商： 邯鄲華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司配套設(shè)施：配套設(shè)施： 總建筑面積170萬，其中包含住宅和約120萬的商業(yè)面積。 項(xiàng)目規(guī)劃中包含120萬商業(yè)面積。其中包括主力店鋪、精品店中店、總部商務(wù)、金融中心、星級酒店、酒吧街以及音樂廣場等。 北臨人民路，西臨東環(huán)路。項(xiàng)目效果圖42HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)： 項(xiàng)目為河北省2008年重點(diǎn)工程，具備一定的項(xiàng)目“品牌

31、”影響力；占地規(guī)模較大，包含120萬商業(yè)產(chǎn)品，可帶來規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。 項(xiàng)目課題：項(xiàng)目課題： 目前項(xiàng)目仍停留在概念推廣宣傳階段，項(xiàng)目最終的可實(shí)施性未知；項(xiàng)目所在位置遠(yuǎn)離城市中心，在銷售初期可能會受到影響；項(xiàng)目商業(yè)面積120萬 ，銷售難度和運(yùn)營風(fēng)險均較大。43HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城萬博園萬博園項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模： 地處高開區(qū)中心偏南，北臨為民路，南臨友誼路，西臨東環(huán)路，東臨新園路。 萬博園總占地面積70畝，總建筑面積19萬。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：高層（住宅可售套數(shù)700套）。開發(fā)商：開發(fā)商： 邯鄲市中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況：交通狀況： 項(xiàng)目

32、東側(cè)緊鄰東環(huán)路，南北兩條路分別是為民路與友誼路，道路狀況良好，有公交車通過。項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目效果圖44HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。配套設(shè)施：配套設(shè)施：居室類型：居室類型：主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)及三室兩廳兩衛(wèi)。戶型面積：戶型面積：銷售均價：銷售均價：38004000元/ 。銷售程度：銷售程度：項(xiàng)目預(yù)約已經(jīng)啟動。推廣特點(diǎn)：推廣特點(diǎn)： 目前周邊配套設(shè)施較少。其南側(cè)新科園小區(qū)底商處有2個小型便利店，新科園小區(qū)內(nèi)設(shè)有一個幼兒園。 目前無營銷推廣活動。物業(yè)管理：物業(yè)管理：尚未確定物業(yè)管理公司和物業(yè)管理內(nèi)容。 兩室兩廳一衛(wèi)：兩室兩廳一衛(wèi)：共四種戶型，面積分別

33、為100.11，100.88，101.63，113.25 ，占總套數(shù)比例為45%； 三室兩廳一衛(wèi)：三室兩廳一衛(wèi)：面積為121.14 ，占總套數(shù)比例為3%； 三室兩廳兩衛(wèi)：三室兩廳兩衛(wèi)：共兩種戶型，面積分別為159.86 ，160.43，占總套數(shù)比例為40%； 四室兩廳兩衛(wèi)：四室兩廳兩衛(wèi)：面積為194.81，占總套數(shù)比例為5%； 五室兩廳三衛(wèi)：五室兩廳三衛(wèi)：面積為215.03，占總套數(shù)比例為7%。項(xiàng)目北側(cè)道路為民路45HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目課題：項(xiàng)目課題：160以上的戶型占到總套數(shù)的50以上，戶型面積偏大，產(chǎn)品總價高。項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)： 緊挨東環(huán)路；地塊方整；

34、現(xiàn)階段該項(xiàng)目工程形象較好；項(xiàng)目拿地時間較早，土地綜合成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目。項(xiàng)目銷售中心46HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城住宅針對性供給調(diào)查匯總住宅針對性供給調(diào)查匯總建筑類型：除新城：除新城拉德芳斯一期及創(chuàng)鑫陽光城三期外，以高層和小高層為主。拉德芳斯一期及創(chuàng)鑫陽光城三期外，以高層和小高層為主。產(chǎn)品面積：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房毛坯房銷售均價：價格區(qū)間在價格區(qū)間在31003100元元-4000-4000元元/ /客戶構(gòu)成：周邊區(qū)縣資源類開發(fā)私營業(yè)主，邯鋼集團(tuán)中高層，公務(wù)員，企業(yè)高管等。周邊區(qū)縣資源類開發(fā)私營業(yè)主，邯鋼集團(tuán)中高層，公務(wù)員，企業(yè)高管等。居室類型：主要為兩室、三室為主。主要為

35、兩室、三室為主。 物業(yè)管理：多數(shù)項(xiàng)目聘請知名物業(yè)公司提供咨詢的方式服務(wù)。多數(shù)項(xiàng)目聘請知名物業(yè)公司提供咨詢的方式服務(wù)。品牌及營銷推廣： 住宅戶型面積供給主要集中在住宅戶型面積供給主要集中在100100110110及及160160220220之間。之間。 大部分項(xiàng)目已經(jīng)具備營銷推廣和品牌塑造意識，但尚處于大部分項(xiàng)目已經(jīng)具備營銷推廣和品牌塑造意識，但尚處于“萌芽萌芽”階段。階段。47HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城住宅針對性需求調(diào)查住宅針對性需求調(diào)查調(diào)查目的：調(diào)查目的：了解針對性客戶需求狀況，為“恒昌弘創(chuàng)中華城”項(xiàng)目市場及規(guī)劃定位論證提供支持。調(diào)查內(nèi)容：調(diào)查內(nèi)容：針對性住宅需求狀

36、況調(diào)查及實(shí)驗(yàn)性摸底。調(diào)查方法：調(diào)查方法：實(shí)地調(diào)查、實(shí)驗(yàn)法、人員專訪（輔）調(diào)查資料來源：調(diào)查資料來源： 實(shí)地調(diào)查問卷在競爭項(xiàng)目的售樓處對前來進(jìn)行購房咨詢的客戶、項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營者和本地區(qū)居民進(jìn)行攔截調(diào)查。 成交紀(jì)錄單及客戶成交記錄分析通過多種方式查看部分競爭項(xiàng)目的成交記錄單及客戶成交記錄分析。 客戶來電來訪登記表通過多種手段查看客戶來電來訪登記及其分析。調(diào)查方式：調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查、資料獲取48HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城數(shù)量及構(gòu)成：數(shù)量及構(gòu)成：調(diào)查有效問卷176份各項(xiàng)目成交記錄分析（涵蓋2792份）各項(xiàng)目客戶訪問記錄分析（涵蓋6164份）調(diào)查者：調(diào)查者：弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目

37、組49HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城居室類型：居室類型： 目前本區(qū)域主流需求戶型從居住舒適度和性價比的角度來看，集中在兩室和三室。50HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城衛(wèi)生間數(shù)量：衛(wèi)生間數(shù)量：受訪者多選擇兩個衛(wèi)生間。51HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城住宅面積：住宅面積： 住宅需求面積小戶型集中于8090，中等戶型中120160 面積需求比較平均，160以上戶型由于總價高的原因需求量較少。（單位：平方米）（單位：平方米）52HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城購房單價購房單價： （單位：元（單位：元/ /）受訪者普遍認(rèn)

38、為單價在30004000元是可以接受的。53HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城購房總價購房總價： （單位：萬元）（單位：萬元）受訪者能接受的總價集中在3060萬元。54HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城置業(yè)類型：置業(yè)類型：受訪者多為首次或二次置業(yè)。多次置業(yè)的比例不高。55HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 客戶主要關(guān)注因素排序是價格、價格、戶型、戶型、面積、配套設(shè)施、區(qū)位和開面積、配套設(shè)施、區(qū)位和開發(fā)商品牌。發(fā)商品牌。購房關(guān)注因素購房關(guān)注因素( (多選多選): ):56HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城購房信息的來源購房信

39、息的來源: (: (多選多選) )受訪者主要通過他人介紹，報紙，路牌和宣傳頁他人介紹，報紙，路牌和宣傳頁獲取購房信息。57HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城住宅針對性需求調(diào)查匯總住宅針對性需求調(diào)查匯總需求面積集中區(qū)間：120120160160需求戶型：二居、三居為主二居、三居為主衛(wèi)生間數(shù)量：二衛(wèi)為主二衛(wèi)為主關(guān)注因素排序：價格、戶型、面積價格、戶型、面積接受總價：30306060萬元之間萬元之間接受單價：3000-40003000-4000元元/ /置業(yè)類型：購房客戶主要為一次置業(yè)和二次置業(yè)。購房客戶主要為一次置業(yè)和二次置業(yè)。主要信息來源排序：他人介紹、報紙、路牌、宣傳頁。他人

40、介紹、報紙、路牌、宣傳頁。58HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城商業(yè)針對性調(diào)查商業(yè)針對性調(diào)查59HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城在售項(xiàng)目供給調(diào)查在售項(xiàng)目供給調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)區(qū)域性綜合商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查針對性供給調(diào)查針對性供給調(diào)查針對性需求調(diào)查針對性需求調(diào)查運(yùn)營供給調(diào)查運(yùn)營供給調(diào)查經(jīng)營者經(jīng)營者投資者投資者消費(fèi)者消費(fèi)者獨(dú)立店鋪獨(dú)立店鋪餐飲場所餐飲場所新世紀(jì)商場新世紀(jì)商場洗浴中心洗浴中心新興特色商業(yè)針對性調(diào)查新興特色商業(yè)針對性調(diào)查網(wǎng)吧網(wǎng)吧KTVKTV電影院電影院酒吧酒吧60HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城調(diào)查目的調(diào)查目

41、的 掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容 競爭項(xiàng)目供給現(xiàn)狀及各項(xiàng)元素調(diào)查（針對性供給調(diào)查）。調(diào)查方法調(diào)查方法 文案調(diào)查及實(shí)地調(diào)查。調(diào)查者調(diào)查者弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組調(diào)查資料來源及調(diào)查方式調(diào)查資料來源及調(diào)查方式 文案調(diào)查（內(nèi)外部資料）銷售總結(jié)、報告、成交記錄單等 實(shí)地調(diào)查及相關(guān)人員走訪問卷、觀察調(diào)查對象調(diào)查對象 邯鄲在售商業(yè)項(xiàng)目。傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查甄選條件甄選條件 目前在售的大型綜合性項(xiàng)目。（ 備注）備注：在上一次的調(diào)查中，在售項(xiàng)目還包括康德商圈的米蘭秀街項(xiàng)目。目前該項(xiàng)目已銷售完畢，故在報

42、告中只對其數(shù)據(jù)進(jìn)行單項(xiàng)引用。61HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城1 1、稽山新天地、稽山新天地2 2、世貿(mào)、世貿(mào)MALLMALL 在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目位置在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目位置北北62HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城世貿(mào)世貿(mào)MALL項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：陵西大街與和平路交叉口建筑面積建筑面積：55000面積分割面積分割：10至80左右銷售價格銷售價格：（按使用面積計算) 一層：22000元/; 二層：20800元/; 三層：17000元/; 四層：14000元/回報方式回報方式：返租5年，年回報10%品牌經(jīng)營：品牌經(jīng)營：企業(yè)自創(chuàng)品牌經(jīng)營方式經(jīng)營方式：集中百貨、超

43、市。經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：娛樂休閑、餐飲美食、運(yùn)動健身、服裝服飾、皮鞋皮具、家飾家紡等。項(xiàng)目進(jìn)度：項(xiàng)目進(jìn)度：07年10月份營業(yè)，目前處于招商階段，銷售率70%。配套：配套：餐飲、網(wǎng)吧、美容、KTV、溜冰場。63HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的認(rèn)可度高。區(qū)域人流量大，有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。交通便利。廣告投入力度較大。涵蓋大部分傳統(tǒng)商業(yè)功能，同時包含KTV、溜冰場等大量娛樂休閑配套設(shè)施，在后期運(yùn)營階段能起到一定的集客作用。 采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。銷售均為使用面積，不包含公攤面積，能夠?yàn)檩^高的銷售單價找到一定的支撐點(diǎn)

44、。64HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目課題：項(xiàng)目課題：項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位較高，與項(xiàng)目所屬的康德商圈總體定位有一定差異。項(xiàng)目在銷售和后期運(yùn)營階段，都與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目存在激烈競爭。與在售其他競爭商業(yè)項(xiàng)目相比，修正為按建筑面積銷售的單價較高。采用虛擬網(wǎng)格銷售存在一定的問題： 1、不能辦理產(chǎn)權(quán)證，對于投資客來講存在一定風(fēng)險。 2、合同中不能明確購買商鋪具體位置。 3、五年租約期滿后，客戶很難自主經(jīng)營，因此客戶主要定位為投資客。缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作。采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報的支撐力度不足。65HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城稽山新天

45、地稽山新天地項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：陵西北大街與環(huán)城西路交叉口建筑面積：建筑面積：15萬面積分割面積分割：8至100銷售價格銷售價格：一層：19000元/；二層：8500元/； 三層：5000元/回報方式：回報方式：開發(fā)商承諾經(jīng)營前兩年返租，年投資回報率10%。經(jīng)營方式：經(jīng)營方式：超市、大型專業(yè)賣場、獨(dú)立店鋪組成的綜合性商業(yè)街。經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍：購物、餐飲、娛樂休閑等。項(xiàng)目進(jìn)度：項(xiàng)目進(jìn)度：目前局部起到三層，其他正處于地基處理；目前銷售率為60%（地下一層和地上四層不銷售）。66HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，并被列為邯鄲市的重點(diǎn)工程，項(xiàng)目知名

46、度較高。區(qū)域人流量大，有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。交通便捷。周邊商業(yè)成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高。產(chǎn)品定位清晰，功能劃分明確。入市較早，能夠搶占市場先機(jī)。67HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城項(xiàng)目課題：項(xiàng)目課題：前期定位不當(dāng)，導(dǎo)致面積分割較大，影響客戶投資信心。在未實(shí)際簽約沃爾瑪超市的情況下，就進(jìn)行宣傳推廣，可能在后期經(jīng)營過程中遭遇誠信危機(jī)。項(xiàng)目體量較大，經(jīng)營及管理難度增加。缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營。采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報的支撐力度不足。相對于其他在售商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目開發(fā)商承諾的固定投資回收周期較短，影響客戶投資信心。68HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華

47、城中華城在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查匯總在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查匯總 銷售率均達(dá)到了60%以上，主要是由于這兩個項(xiàng)目均位于商業(yè)環(huán)境比較成熟的市中心，投資回報較高； 從客戶構(gòu)成來看，其客戶群體主要是投資客戶，且主要看重開發(fā)商承諾的固定投資回報； 項(xiàng)目中引進(jìn)的知名經(jīng)營者品牌對投資者構(gòu)成了較大吸引力，對商業(yè)銷售的推動作用較強(qiáng)； 在售商業(yè)項(xiàng)目均涵蓋購物、餐飲、休閑娛樂等多種功能。69HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城調(diào)查目的調(diào)查目的 掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容競爭項(xiàng)目供給現(xiàn)狀及各項(xiàng)元素調(diào)查（針對性供給調(diào)查）。調(diào)查方法調(diào)查方法實(shí)地調(diào)查。調(diào)查者

48、調(diào)查者弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組調(diào)查資料來源及調(diào)查方式調(diào)查資料來源及調(diào)查方式實(shí)地調(diào)查及相關(guān)人員走訪問卷、觀察調(diào)查對象調(diào)查對象已投入運(yùn)營的區(qū)域性綜合商業(yè)、獨(dú)立店鋪、餐飲場所，以及新世紀(jì)商場。傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查70HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查 由于本項(xiàng)目所處位置遠(yuǎn)離市中心，且不屬于邯鄲市主要商圈，由于本項(xiàng)目所處位置遠(yuǎn)離市中心，且不屬于邯鄲市主要商圈，因此必須選擇與本案條件相似的區(qū)域性綜合商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪因此必須選擇與本案條件相似的區(qū)域性綜合商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪調(diào)

49、查。調(diào)查。 根據(jù)以上條件，選取了滏東購物廣場、萬達(dá)購物中心以及陽光根據(jù)以上條件，選取了滏東購物廣場、萬達(dá)購物中心以及陽光龍湖廣場三個運(yùn)營中商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了針對性供給調(diào)查。龍湖廣場三個運(yùn)營中商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了針對性供給調(diào)查。調(diào)查項(xiàng)目甄選條件：調(diào)查項(xiàng)目甄選條件：71HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城 項(xiàng)目位置示意圖項(xiàng)目位置示意圖北北72HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城滏東購物廣場（美食林超市）滏東購物廣場（美食林超市）u 購物廣場共兩層，均為美食林超市所有。u 經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：一層：超市食品部。二層：超市百貨部，經(jīng)營包括服裝鞋帽、家電、音像、日用百貨、廚房用品、

50、化妝品。u 單層營業(yè)面積約為11500。u 主要客源：主要客源：周邊居民。u 項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：以超市帶動百貨。主要客源中相當(dāng)一部分人是認(rèn)可“美食林”標(biāo)志前來購物的。一層超市受關(guān)注度大。 73HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城陽光龍湖廣場陽光龍湖廣場u經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：超市：食品、日用百貨。超市外賣場：服裝、鞋帽、手機(jī)、家電及化妝品等商品。u業(yè)態(tài)面積及比例：業(yè)態(tài)面積及比例：超市面積為9500左右。超市外賣場面積為5700。購物廣場總面積約為15200左右，其中超市占60%，其余部分占40%。u主要客源：主要客源：邯鄲市東部地區(qū)居民。 u項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：該項(xiàng)目是目前邯鄲

51、東部地區(qū)面積較大的綜合性超市商業(yè)。 項(xiàng)目位于龍湖公園內(nèi)，擁有大量綠環(huán)景觀，購物環(huán)境較為舒適。74HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城萬達(dá)購物中心萬達(dá)購物中心u 購物中心分為地下一層和地上五層。單層面積4800，總面積在28000左右。u 經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：綜合性百貨 地下一層：家電、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品。 一至五層：u 主要客源：主要客源：周邊居民，關(guān)注商品性價比的消費(fèi)者。u 項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：其經(jīng)營的商業(yè)產(chǎn)品性價比較高。 化妝品、鞋帽、床上用品、內(nèi)衣、服裝、箱包。75HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城傳統(tǒng)綜合性商業(yè)針對性供給調(diào)查匯總傳統(tǒng)綜合性商業(yè)針對性供給調(diào)

52、查匯總 我們選取的三個項(xiàng)目美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場、萬達(dá)購物中心，均不在邯鄲市的主要商圈內(nèi)，情況與本案相似。其中美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場均由邯鄲市著名商業(yè)品牌經(jīng)營。通過對三個運(yùn)營項(xiàng)目進(jìn)行針對性供給調(diào)研可以看出，雖然項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，但是通過其成功的商業(yè)運(yùn)作，對周邊區(qū)域起到了很好的輻射作用，成為了區(qū)域性的商業(yè)中心。 被調(diào)查的三個項(xiàng)目均為大型商業(yè)項(xiàng)目，總面積在1500030000之間，經(jīng)營范圍廣泛，以超市和百貨為主。 由于是區(qū)域性商業(yè)的定位，其客源主要來自周邊居民。在商業(yè)業(yè)態(tài)上非常注重超市的積聚作用，尤其是滏東購物廣場（美食林超市）和陽光龍湖廣場，主要以超市的集客能力帶動其百貨部分的

53、商品銷售。 另外，陽光龍湖廣場由于地處龍湖公園入口處，周邊良好的景觀和自然環(huán)境為其帶來了不少人氣。而萬達(dá)購物中心主要依靠商品的價格優(yōu)勢吸引消費(fèi)者。76HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查獨(dú)立店鋪調(diào)查獨(dú)立店鋪調(diào)查 我們根據(jù)獨(dú)立店鋪所處的區(qū)域環(huán)境將其分為：小型沿街店鋪、我們根據(jù)獨(dú)立店鋪所處的區(qū)域環(huán)境將其分為：小型沿街店鋪、中小型住宅底商和中高檔精品店。并分別對其所在區(qū)域、商品中小型住宅底商和中高檔精品店。并分別對其所在區(qū)域、商品檔次、面積和租金進(jìn)行調(diào)查。檔次、面積和租金進(jìn)行調(diào)查。 注：考慮到租用商鋪、底商存在大客戶可以享受租金減免、開發(fā)商自持底商等因

54、素，商鋪?zhàn)饨鸬奶厥庑暂^高。因此，我們分別給出市調(diào)所得的部分商鋪實(shí)際租金和正常市場狀態(tài)下的理論租金（通過收益法、假設(shè)開發(fā)法加權(quán)平均得出）。77HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城獨(dú)立店鋪調(diào)查市中心區(qū)域沿街店鋪獨(dú)立店鋪調(diào)查市中心區(qū)域沿街店鋪 位置：位置：市中心區(qū)域主要街道 主力主力面積：面積：平均2080,進(jìn)深約4m10m,面寬約512m。 實(shí)際月租金：實(shí)際月租金：約5060元/月 理論月租金理論月租金: :60-75/月主要經(jīng)營種類主要經(jīng)營種類: : 便利店，中低檔服裝服飾，煙酒茶銷售，通訊，電腦，電子設(shè)備銷售等。78HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城獨(dú)立店鋪調(diào)

55、查普通住宅小區(qū)生活配套底商獨(dú)立店鋪調(diào)查普通住宅小區(qū)生活配套底商主要經(jīng)營種類主要經(jīng)營種類: : 便利店,醫(yī)療診所,裝潢公司,干洗店,小型商業(yè)連鎖店,煙酒銷售，美容美發(fā)等。位置位置：項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)底商面積面積：約80-120 ,屋內(nèi)進(jìn)深812m, 面寬約814m。實(shí)際月租金：實(shí)際月租金：2030元/ /月理論月租金：理論月租金：44元/月79HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城獨(dú)立店鋪中高檔小區(qū)住宅底商獨(dú)立店鋪中高檔小區(qū)住宅底商 位置：位置：香墅麗舍住宅底商 面積：面積：約120160,進(jìn)深1217m,面寬約812m。 實(shí)際月租金：實(shí)際月租金：約3035元/月 理論月租金：理論月

56、租金：約5466元/月主要經(jīng)營種類主要經(jīng)營種類: : 中高檔品牌服裝服飾,鞋帽,床上用品等。80HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城獨(dú)立店鋪針對性供給調(diào)查匯總獨(dú)立店鋪針對性供給調(diào)查匯總 對獨(dú)立店鋪的針對性供給調(diào)查可以看出，除市中心區(qū)域以外，獨(dú)立店對獨(dú)立店鋪的針對性供給調(diào)查可以看出，除市中心區(qū)域以外，獨(dú)立店鋪均以住宅底商的形式存在。實(shí)際租金與按正常市場情況計算的理論鋪均以住宅底商的形式存在。實(shí)際租金與按正常市場情況計算的理論租金有一定差距。租金有一定差距。 市中心沿街商鋪市中心沿街商鋪: :租金較高，主力面積在2080左右； 經(jīng)營種類多為通訊類、電子電器類、中低檔服裝服飾 及小型

57、便利店。 住宅底商店鋪：住宅底商店鋪：面積一般較大，約80-160左右； 經(jīng)營種類受住宅所在區(qū)域和住宅檔次的影響：遠(yuǎn)離城市 中心區(qū)的普通住宅小區(qū)多經(jīng)營便利店、洗衣店、醫(yī)療診 所等生活配套行業(yè)；位于商業(yè)圈附近的高檔住宅小區(qū)底 商多經(jīng)營中高檔服裝品牌的精品店。81HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查餐飲場所調(diào)查運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查餐飲場所調(diào)查餐飲場所餐飲場所中檔飯店中檔飯店 高檔酒樓高檔酒樓特色餐館特色餐館82HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城高檔酒樓高檔酒樓平均消費(fèi)水平：平均消費(fèi)水平： 150300元/人面積區(qū)間：面積區(qū)間： 35004000典型：典

58、型：三千年海港、梅林大酒店等。 飯店層數(shù)：飯店層數(shù)：24層包間狀況：包間狀況：數(shù)量4070個； 面積3080/間大堂容量：大堂容量：2050桌； 面積為400800后廚面積：后廚面積：100以上（目測）83HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城中檔飯店中檔飯店平均消費(fèi)水平：平均消費(fèi)水平： 70150元/人面積區(qū)間：面積區(qū)間： 10002500典型：典型： 鳳凰樓、國際飯店騰皇閣、新保定美食家園、大光明食府等。飯店層數(shù)：飯店層數(shù)：13層包間狀況：包間狀況：數(shù)量1540個； 面積2060/間大堂容量：大堂容量：2560桌； 面積3501000后廚面積：后廚面積：80100（目測）84

59、HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城特色餐館特色餐館平均消費(fèi)水平：平均消費(fèi)水平： 3070元/人面積區(qū)間：面積區(qū)間： 300800典型：典型： 萬萬方巴西烤肉、阿里郎韓式烤肉、福華肥牛、同福居飯莊等。 飯店層數(shù)：飯店層數(shù)：12層包間狀況：包間狀況：數(shù)量520個； 面積1030/間大堂容量：大堂容量：1030桌； 面積150450后廚面積：后廚面積：6080（目測）85HOUSEVALUEHOUSEVALUE中華城中華城餐飲場所針對性供給調(diào)查匯總餐飲場所針對性供給調(diào)查匯總 通過對邯鄲現(xiàn)有比較有影響力的餐飲場所的調(diào)查，我們可以看到，當(dāng)?shù)厝藢哂幸欢ㄒ?guī)模、品牌比較響亮的餐飲場所認(rèn)可度

60、較高。 調(diào)查結(jié)果顯示： 高檔酒樓面積大；包間所占比例大，散桌數(shù)量相對較少，一般只占總面積比例的30%，有的高檔酒樓甚至不設(shè)大廳；人均消費(fèi)高，主要客源為邯鄲市高消費(fèi)人群；一般都附有一定數(shù)量的專用停車位；為了凸顯酒樓檔次，均設(shè)置了完善的燈光計劃。 中檔飯店在針對性供給調(diào)研的三種分類中最受當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可，其面積相對較大；人均消費(fèi)較高，主要客源為邯鄲市中高消費(fèi)人群；包間與散桌的面積比例大體相當(dāng)；大部分飯店設(shè)置了停車位，但數(shù)量較少；具備一定檔次的燈光計劃設(shè)計。 特色餐館的大堂其所占比例一般高于包間，價格較易接受，人均消費(fèi)價格較為合理，主力客源為普通消費(fèi)者；部分餐館不具備專用停車位或停車位數(shù)量較少；具備簡單的