東海灣·太古廣場

1、東海灣太古廣場立丹行機(jī)構(gòu)2011.08.20東海灣太古廣場PART 1 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目規(guī)劃 戶型分析 銷售分析 客戶分析 小區(qū)配套 營銷動態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場1、項(xiàng)目概況(1)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：修改時間/修改人2011年8月20日，王玉真項(xiàng)目位置/售樓電話 /地址：泉州市豐澤區(qū)東海濱城東海大街 /售樓電話規(guī)模/占地：31418 /建面：210000 /容積率：5.89/套數(shù)（828套/商業(yè)18間）300套/分期：分3期開發(fā)團(tuán)隊(duì)/開發(fā)商：泉州東海開發(fā)有限公司/規(guī)劃設(shè)計(jì)：中國建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司/景觀設(shè)計(jì)： /代理商：新景祥/ 物業(yè)管理：戴德梁行物

2、業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司 整體規(guī)劃/產(chǎn)品形態(tài)：高層/建筑風(fēng)格：高層現(xiàn)代風(fēng)格/園林景觀：工程進(jìn)度在售存量/未上市規(guī)模及推售計(jì)劃/在售余留存量：1#樓300套 已售299套未售71套、2#樓215套已售165套未售50套 3#樓313套（8.20開盤 ，約售50幾套）客戶情況 /客戶區(qū)域：市區(qū) 各縣級城市/客戶職業(yè)：教師、私企老板銷售情況8.20號3#樓開盤， 銷售量約15%價格情況最低6768 元/平方米，最高9128元/平方米配套情況/外部配套：市政府 、醫(yī)院，學(xué)校，商場等 /小區(qū)配套：購物廣場 營銷特征及手段網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、報廣形象定位及賣點(diǎn)/形象定位：豪宅 /賣點(diǎn)：行政區(qū)域1、項(xiàng)目概

3、況(2)工程進(jìn)度：20層已建13層項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場(1)整體規(guī)劃示意及點(diǎn)評：2、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場東海灣太古廣場，雄踞東海半島核心區(qū)位，以21萬平方米的恢弘氣魄，涵蓋60000平方米旗艦商場、8000平方米休閑廣場、120米地標(biāo)性建筑、7000平方米空中花園和主題泛會所、5000平方米中庭景觀花園等多種建筑形態(tài)及豐富社區(qū)配套設(shè)施。有別于普通的城市綜合體，太古廣場更多的是強(qiáng)調(diào)在滿足物質(zhì)基礎(chǔ)之后的精神升華，將居住與購物、休閑、餐飲、娛樂、交通等有機(jī)綜合，聯(lián)合東海灣2.8公里品牌商業(yè)大街，從而形成一個多功能、高效率并可持續(xù)發(fā)展的世界一流融合體。 （2）建筑規(guī)劃2、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目名

4、稱：東海灣太古廣場n建筑外立面風(fēng)格：n建筑細(xì)部用材： 裙樓外墻：干掛花崗巖石材、鋁板幕墻、隱框鍍膜玻璃幕墻 住宅外墻：高級外墻面磚、中空鍍膜玻璃幕墻 裙樓窗戶：中空LOW-E鋼化鍍膜玻璃 住宅窗戶：中空熱反射鋼化鍍膜玻璃 陽臺欄桿：鋁合金鋼化夾玻璃欄桿（2）建筑規(guī)劃建筑細(xì)節(jié)2、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場 裙樓外墻：干掛花崗巖石材、鋁板幕墻、隱框鍍膜玻璃幕墻 住宅外墻：高級外墻面磚、中空鍍膜玻璃幕墻 裙樓窗戶：中空LOW-E鋼化鍍膜玻璃 住宅窗戶：中空熱反射鋼化鍍膜玻璃 陽臺欄桿：鋁合金鋼化夾玻璃欄桿（3）園林景觀規(guī)劃2、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場太古廣場，采用立體園林景觀體系，打造

5、多達(dá)四重景觀空間，從社區(qū)綠化角度，多層次，多維度的景觀打造，使其成海絲生態(tài)景觀大盤。第一重 三山環(huán)繞，兩江入海，山海稀缺勝景；第二重 7000m2休閑廣場，疊水噴泉下沉式廣場，休息娛樂最好去處；第三重 6000m2中庭花園，回家是芬芳的路；第四重 8000m2空中花園主題泛會所，延續(xù)巴比倫王國的傳奇；（1）戶型配比3、戶型分析項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)占比占比兩房90.237022.4%三房120.947022.4%三房127.617022.4%三房128.66821.7%三房（復(fù)式）137.063511.2%合計(jì)313100%太古廣場太古廣場3#樓樓（3）戶型圖分析3、

6、戶型分析項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場p 全明設(shè)計(jì)，方方正正，緊湊實(shí)用p動靜分離，不浪費(fèi)p 贈送面積，空間利用p 客廳帶陽臺，增加戶內(nèi)采光；p 衛(wèi)生間干濕分離，避免將水帶進(jìn)房間。劣勢p陽臺采光面小，顯壓抑p衛(wèi)生間只有一個，生活不便p廚房光線略微不足p入戶即見衛(wèi)生間，不雅p臥室太小 3#樓樓05單元單元90.23 產(chǎn)品優(yōu)勢： （3）戶型圖分析3、戶型分析項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場p 全明設(shè)計(jì)，動靜分區(qū)合理；p 主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，提高生活品質(zhì)，朝南且?guī)Т竺鎸?陽臺，陽光充斥整個房間；p次臥帶凸窗，增加采光，180度觀景p 客廳帶大面積陽臺，朝南，增加戶內(nèi)采光及實(shí)用率；p干濕分的客衛(wèi)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活細(xì)微之處

7、；p超大廚房，利用招待客人。劣勢：p入戶過道有點(diǎn)狹長，浪費(fèi)面積；p廚房與餐室相廳相隔遠(yuǎn)，不利上菜；p廚房利用贈送面積之處采光，略顯不足p客衛(wèi)照不到太陽，容易滋生細(xì)菌3#樓樓02單元單元產(chǎn)品優(yōu)勢： 120.94 3、戶型分析（3）戶型圖分析3#樓樓01、06單元單元產(chǎn)品優(yōu)勢： 128.6 、127.61 p 全明設(shè)計(jì)，動靜分區(qū) ；p贈送面積，買三房用四房；p 客廳帶大面寬陽臺，增加戶內(nèi)采光及實(shí)用率；p主臥室獨(dú)衛(wèi)獨(dú)陽臺，體現(xiàn)主人尊貴生活；p次臥帶凸窗，增加采光，180度觀景p干濕分的客衛(wèi)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活細(xì)微之處；劣勢：p入戶過道有點(diǎn)狹長，浪費(fèi)面積；p客廳與房間的過道太長，有點(diǎn)浪費(fèi)p廚房利用贈送面積之

8、處采光，略顯不足3、戶型分析（3）戶型圖分析3#樓樓03單元（復(fù)式）單元（復(fù)式）產(chǎn)品優(yōu)勢： 137.06 p 復(fù)式做法，動靜分區(qū) ，布局合理，生活起居互不干擾p 全明方正的設(shè)計(jì)，p 超大面寬陽臺，給客廳增加敞亮感及實(shí)用率；p主臥室獨(dú)衛(wèi)獨(dú)陽臺，體現(xiàn)主人尊貴生活；p干濕分離的客衛(wèi)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活細(xì)微之處；劣勢：p 復(fù)式上層只有一個衛(wèi)生間，給次臥帶來不便p復(fù)式上層的次臥及主衛(wèi)采光面小，光線不好p廚房及客衛(wèi)采光面太小， 略顯不足（2）銷量走勢4、銷售分析開盤時間建筑體量產(chǎn)品類型均價（元/）銷售周期/面積銷售率余量5.12292房 3房7500506.18300單身公寓 二房 三房7900-8000718

9、.20313二房 三房8300約263分期銷售情況項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場（1）客戶分析5、客戶分析項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場客戶區(qū)域：市區(qū)，各縣級城市客戶年齡：客戶職業(yè)：教師、私企老板購買目的：自住、投資（1）外部配套6、小區(qū)配套公交：1、21、30路學(xué)校：閩泉幼兒園、藍(lán)天幼兒園、東海濱城幼兒園、豐澤區(qū)華藝幼兒園、師院附小東海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 泉州鯉城職業(yè)學(xué)院 、 東海灣實(shí)驗(yàn)學(xué)校 、 東海中學(xué)、黎明大學(xué)泉州師院、泉州一中東海校區(qū)（規(guī)劃中）醫(yī)院：福建醫(yī)大附屬第二醫(yī)院 商業(yè)：太古廣場、新華都、沃爾瑪（洽談中）銀行：建行 興業(yè)銀行 儲蓄銀行周邊景點(diǎn)：觀音山公園、濱海公園、泉州森林公園項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣

10、場（2）內(nèi)部配套6、小區(qū)配套120m摩天建筑群21萬圍合式社區(qū)60000M2集成商業(yè)7000m2休閑廣場8000m2空中花園6000m2中央庭院項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場（3）交房標(biāo)準(zhǔn)6、小區(qū)配套毛坯項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場（3）交房標(biāo)準(zhǔn)6、小區(qū)配套建材及安防未知項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場（4）物業(yè)管理6、小區(qū)配套項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場物業(yè)管理公司：戴德梁行物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司 合作模式：全程物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi):物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：日常物業(yè)管理。由停車管理、日常保潔衛(wèi)生、安保等管理模塊組成。（1）項(xiàng)目形象定位7、營銷動態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場21萬m2高尚社區(qū)攜6萬m2大型商場（2）營銷活動：7、營銷動態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場（2）營銷活動：7、營銷動態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場8、項(xiàng)目借鑒點(diǎn)（3）項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目名稱：東海灣太古廣場（3）