《房地產(chǎn)估價》第四章教案2007

1、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價第四章 收益還原法陳常優(yōu)陳常優(yōu)河南大學環(huán)境與規(guī)劃學院河南大學環(huán)境與規(guī)劃學院E-E-mail:mail:Phonehone價方法估價方法 基本估價方法基本估價方法 收益還原法收益還原法 市場比較法市場比較法 成本估價法成本估價法 假設開發(fā)法假設開發(fā)法 應用估價方法應用估價方法 路線價估價法路線價估價法 基準地價修正法基準地價修正法 購買年法購買年法 契價剝離法契價剝離法 。主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理二、收益還原法的計算公式二、收益還原法的計算公式三、收益還原法特點、范圍與步驟三、收益還原法特點、

2、范圍與步驟四、純收益的求取四、純收益的求取五、資本化率的確定五、資本化率的確定六、殘余法六、殘余法七、收益乘數(shù)法七、收益乘數(shù)法八、應用舉例八、應用舉例一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理 (一一)收益法的概念收益法的概念l收益法，又稱收益資本化法、收益還原法、投資法、收益法，又稱收益資本化法、收益還原法、投資法、收益現(xiàn)值法，在土地經(jīng)濟理論和土地估價上時常叫收益現(xiàn)值法，在土地經(jīng)濟理論和土地估價上時常叫做地租資本化或地租資本化法。做地租資本化或地租資本化法。l收益法的英文名稱為收益法的英文名稱為Income Approach ,Income Capitalization Approach或或I

3、nvestment Method。l收益法，是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對收益法，是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。產(chǎn)價格的一種估價方法。l采用收益法估價求得的價格，通常稱為采用收益法估價求得的價格，通常稱為收益價格收益價格。 （二）收益法的理論依據(jù)（二）收益法的理論依據(jù)l收益法是基于收益法是基于預期原理及效用價值論預期原理及效用價值論，即未來收益，即未來收益權利的現(xiàn)在價值。權利的現(xiàn)在價值。

4、l形象一點表示是：某一貨幣額形象一點表示是：某一貨幣額利息率純收益。利息率純收益。那么，這某一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價格。將這那么，這某一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價格。將這個等式變換一下便得出：個等式變換一下便得出：l房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格純收益純收益利息率利息率=40/10%=400。例如，假設某人有一房地產(chǎn)，每年可產(chǎn)生例如，假設某人有一房地產(chǎn)，每年可產(chǎn)生40萬元的純收益，萬元的純收益，同時此人有同時此人有400萬元貨幣，以萬元貨幣，以10的年利息率存入銀行每的年利息率存入銀行每年可得到年可得到40萬元的利息，則對該人來說，理論上這宗房地萬元的利息，則對該人來說，理論上這宗房地產(chǎn)與產(chǎn)與400萬元

5、的貨幣等價，即值萬元的貨幣等價，即值400萬元。萬元。l房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)未來收益折現(xiàn)值之和房地產(chǎn)未來收益折現(xiàn)值之和二、收益還原法的計算公式二、收益還原法的計算公式 （一）資金時間價值（一）資金時間價值l資金時間價值就是資金增值，就是利息，其與通貨資金時間價值就是資金增值，就是利息，其與通貨膨脹不同。膨脹不同。1.在利率、期限不變情況下，投入的資金量不同，具有時在利率、期限不變情況下，投入的資金量不同，具有時間價值不同。間價值不同。2.在利率與資金不變的情況下，資金的使用時間不同，具在利率與資金不變的情況下，資金的使用時間不同，具有時間價值不同。有時間價值不同。3.資金的周轉速度不同

6、，具有的時間價值不同。資金的周轉速度不同，具有的時間價值不同。4.資金具有利上加利的增值。資金具有利上加利的增值。l把不同時間的貨幣額換算成現(xiàn)在時點的等值貨幣額，把不同時間的貨幣額換算成現(xiàn)在時點的等值貨幣額，換算結果叫換算結果叫“現(xiàn)值現(xiàn)值”，其過程叫，其過程叫折現(xiàn)折現(xiàn)。l 10% 100元：一年后元：一年后110元，元， 兩年后兩年后121元，元， 三年后三年后133.1元元l133.1=100(1+10%)3 亦亦 100 = 133.1 /(1+10%)3 lF=P(1+r)n P = F /(1+r)n（二）一般公式（二）一般公式l 說明：（說明：（1）此式實際上是收益法基本原理的公式化

7、。（）此式實際上是收益法基本原理的公式化。（2）當）當公式中公式中a、r、n變化時可以導出下述各種公式，可見下述各種變化時可以導出下述各種公式，可見下述各種公式只是本公式的一個特例。（公式只是本公式的一個特例。（3）本公式只有理論分析上的）本公式只有理論分析上的意義。意義。（三）有限年期且其他因素不變的情形（三）有限年期且其他因素不變的情形l這具體有兩種情況，一是資本化率大于零，二是這具體有兩種情況，一是資本化率大于零，二是資本化率等于零。資本化率等于零。1.資本化率大于零的情況資本化率大于零的情況 上述公式還有一些其他用途，如可以利用該公上述公式還有一些其他用途，如可以利用該公式制一表，說明

8、在不同資本化率下土地使用年式制一表，說明在不同資本化率下土地使用年限長到何時，土地使用權價格接近于無限期時限長到何時，土地使用權價格接近于無限期時的土地價格。的土地價格。2.當資本化率等于零的情況當資本化率等于零的情況 Van式中，式中，V、a、n的含義同前。的含義同前。此公式的假設前提是：此公式的假設前提是：（1）a每年不變；每年不變；（2）r=0；（3）有限年期為）有限年期為n。公式原型：公式原型：Vaaaa（四）最簡單的情形（四）最簡單的情形(五五)純收益在前若干年有變化的情形純收益在前若干年有變化的情形l這具體有兩種情況，一是年期無限，這具體有兩種情況，一是年期無限，l 二是年期有限。

9、二是年期有限。無限年期的情況無限年期的情況式中，V、a、n含義同前；ai表示第i年的純收益;t表示純收益有變化的年限。該公式的假設前提是：t年以前(含第t年)純收益有變化；t年以后純收益無變化為a；r每年不變且大于零；年期無限。三、收益還原法特點、適用范圍與操作步驟三、收益還原法特點、適用范圍與操作步驟（一）特點（一）特點l1.理論行強理論行強l2.估價結果取決性強估價結果取決性強l3.收益性價格收益性價格（二）適用范圍（二）適用范圍l收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價，對政府機關、學校、公園等、公益的估價，對政府機關、學校、公園等、公益房地產(chǎn)的

10、估價大多不適用。房地產(chǎn)的估價大多不適用。 （三）操作步驟：（三）操作步驟：l1.估計每年的估計每年的潛在總收益潛在總收益。這是假定在。這是假定在充分利用、充分利用、無空置時無空置時的總收益。的總收益。l2.估計每年的估計每年的有效總收益有效總收益。這是由上述潛在的總收。這是由上述潛在的總收益減去估計的正常空置、拖欠租金（延遲支付租金益減去估計的正常空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）的損失而得。和不付租金）的損失而得。l3.估計每年估計每年總費用總費用。l4.估計每年的估計每年的純收益純收益（又稱凈營業(yè)收益）。這是由（又稱凈營業(yè)收益）。這是由上述有效總收益減去估計的每年的營業(yè)費用而得。上述

11、有效總收益減去估計的每年的營業(yè)費用而得。l5.估計估計資本化率資本化率。這是估計正常投資者投資獲取此。這是估計正常投資者投資獲取此純收益而要求的收益率。純收益而要求的收益率。l6.選擇選擇具體的收益法公式具體的收益法公式計算價格。這是將上述純計算價格。這是將上述純收益、資本化率等代入收益法公式中求得。收益、資本化率等代入收益法公式中求得。四、純收益的求取四、純收益的求取 （一）純收益的概念（一）純收益的概念l純收益是由正常情況下的純收益是由正常情況下的總收益減去總費用總收益減去總費用而得。而得。一般以年為計算單位。一般以年為計算單位。l房地產(chǎn)的總收益可分為房地產(chǎn)的總收益可分為實際收益和客觀收益

12、實際收益和客觀收益（費用（費用也如此）。也如此）。l實際收益實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般說來它是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般說來它不能用于估價，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力不能用于估價，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等影響實際收益很大，若以實際收益為基礎進行資等影響實際收益很大，若以實際收益為基礎進行資本化，會得到不切實際的結果。本化，會得到不切實際的結果。l客觀收益客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般正常收益，它才能作為估價的依據(jù)。正常收益，它才能作

13、為估價的依據(jù)。 l房地產(chǎn)的收益也有房地產(chǎn)的收益也有有形收益有形收益和和無形收益無形收益，在估計收，在估計收益時不僅要包括有形收益，還要包括各種無形收益。益時不僅要包括有形收益，還要包括各種無形收益。 （二）各類房地產(chǎn)純收益的計算（二）各類房地產(chǎn)純收益的計算l 1.租賃性房地產(chǎn)租賃性房地產(chǎn)（1）總收益）總收益總收益總收益=房屋出租年租金押金與保證金利息房屋出租年租金押金與保證金利息（2）總費用）總費用管理費管理費 A.以管理面積計算以管理面積計算 B.年租金一定比例年租金一定比例 2%5%維修費維修費 A.造價比例法造價比例法 維修費維修費=造價造價比例比例 B.定期輪修法定期輪修法 維修費維修

14、費=輪修次數(shù)輪修次數(shù)平均每次費用平均每次費用 C.經(jīng)驗估計法經(jīng)驗估計法 維修費維修費=折舊費折舊費80%保險費保險費 保險費保險費=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值（1.53 ）稅金稅金 營業(yè)稅一般為營業(yè)稅一般為5% 房產(chǎn)稅一般為年租金的房產(chǎn)稅一般為年租金的12% 其他還有附加城建稅其他還有附加城建稅0.35% ，教育稅，教育稅0.05%空房損失費空房損失費 以半月租金計以半月租金計 其他涉及的有折舊費、利息：其他涉及的有折舊費、利息： 折舊費折舊費=（造價（造價殘值）殘值）/耐用年限耐用年限 =造價造價(1-殘值率殘值率)/耐用年限耐用年限 利息利息=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值年利息率年利息率l純收益純收益=總收益總

15、收益總費用總費用l總收益總收益=純收益純收益總費用總費用l純收益純收益=土地純收益土地純收益房屋純收益房屋純收益l總費用總費用=管理費管理費維修費維修費保險費保險費稅金稅金l （折舊費折舊費利息）利息） 10000元，年利率元，年利率10%，利息，利息1000元，通貨膨脹率元，通貨膨脹率3%，貶值，貶值3000元，實際收益只有元，實際收益只有7000元。元。2.其他類型房地產(chǎn)其他類型房地產(chǎn)如使用性房地產(chǎn)、自用性房地產(chǎn)、待開發(fā)類房地如使用性房地產(chǎn)、自用性房地產(chǎn)、待開發(fā)類房地產(chǎn)、農(nóng)用土地只是各自收益項目及費用項目的差產(chǎn)、農(nóng)用土地只是各自收益項目及費用項目的差異，純收益的計算思路與方法相同。異，純收

16、益的計算思路與方法相同。l純收益純收益=總收益總收益總費用總費用 （三）未來純收益的確定（三）未來純收益的確定l1.以估價時點前若干年純收益確定以估價時點前若干年純收益確定（1）平均）平均（2）公式計算）公式計算l2. 以估價時點后估算若干年純收益確定以估價時點后估算若干年純收益確定（1）平均）平均（2）公式計算）公式計算 （四）收益年限的確定（四）收益年限的確定l 1.建筑物年限建筑物年限土地年限土地年限 以土地年限為準以土地年限為準l2. 建筑物年限建筑物年限土地年限土地年限（1）分段計算）分段計算（2）按無限年期）按無限年期 純收益中扣除折舊費及土地攤提費。純收益中扣除折舊費及土地攤提費

17、。五、資本化率的確定五、資本化率的確定 （一）資本化率的實質（一）資本化率的實質l為避免歧義，首先需要指明哪種是資本化率。所謂為避免歧義，首先需要指明哪種是資本化率。所謂資本化率，簡單地說是用以將純收益資本化（或轉資本化率，簡單地說是用以將純收益資本化（或轉換）為價格的比率。但這樣的界定還不夠，還不能換）為價格的比率。但這樣的界定還不夠，還不能使人完全明白，需要再看具體例子。我們知道，在使人完全明白，需要再看具體例子。我們知道，在收益法中，由于純收益的特性不同，具體的計算公收益法中，由于純收益的特性不同，具體的計算公式也不同。例如，在純收益每年均不變，并且持續(xù)式也不同。例如，在純收益每年均不變

18、，并且持續(xù)無限年的情況下，收益法的公式為：無限年的情況下，收益法的公式為：Va/r。 l但在有限年的情況下，收益法的公式為：但在有限年的情況下，收益法的公式為：l在純收益每年按一定比率增加且為無限年的情況下，在純收益每年按一定比率增加且為無限年的情況下，收益法的公式為：收益法的公式為：l上述三種情況下的公式中，上述三種情況下的公式中，r就是我們所說的資本就是我們所說的資本化率?；省?資本化率實質上是資本化率實質上是一種資本投資的收益率一種資本投資的收益率（由一筆投（由一筆投資賺回的收益的百分數(shù)，有若干種不同的名稱，諸如資賺回的收益的百分數(shù)，有若干種不同的名稱，諸如收益國率、獲利率、報酬率、利

19、潤率、回報率、盈利收益國率、獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率和利率）。率和利率）。 認識到了資本化率實質上是一種投資的收益率，我們認識到了資本化率實質上是一種投資的收益率，我們實際上就在觀念上把握實際上就在觀念上把握住了求取資本化率的方法：收住了求取資本化率的方法：收益法中應采用的資本化率，等同于與獲取估價對象房益法中應采用的資本化率，等同于與獲取估價對象房地產(chǎn)所產(chǎn)生的純收益具有地產(chǎn)所產(chǎn)生的純收益具有同等風險的資本的收益率同等風險的資本的收益率。(二二)資本化率的種類資本化率的種類l運用收益法評估房地產(chǎn)價格，由于估價對象不運用收益法評估房地產(chǎn)價格，由于估價對象不同，應當采用的資本化率的性

20、質并不相同，由同，應當采用的資本化率的性質并不相同，由此需要區(qū)分資本化率的類型。應用最廣泛的此需要區(qū)分資本化率的類型。應用最廣泛的3種資本化率是：種資本化率是：l綜合資本化率綜合資本化率，是求取房地價格時所應使用的，是求取房地價格時所應使用的資本化率。資本化率。l土地資本化率土地資本化率，是求取單純土地的價格時所應，是求取單純土地的價格時所應使用的資本化。使用的資本化。l建筑物資本化率建筑物資本化率，是求取單純建筑物的價格時，是求取單純建筑物的價格時所應使用的資本化率。所應使用的資本化率。 綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率，三者綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率，三者雖是嚴格

21、區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。雖是嚴格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益= 土地純收益土地純收益 房屋純收益房屋純收益 房地價格房地價格綜合資本化率綜合資本化率=地價地價土地資本化率房價土地資本化率房價建筑物資本化率建筑物資本化率0LlBBLBRVRVRVV 式中R0綜合資本化率，適合于土地和建筑物合一的估價； RL土地資本化率； RB建筑物資本化率； VL土地價格； VB建筑物價格。（三）資本化率的求取方法（三）資本化率的求取方法l搞清了資本化率的實質，下面介紹搞清了資本化率的實質，下面介紹4種易行種易行且科學的求取資本化率的方法。說這幾種方且科學的求取資本化率的方法。說這幾種方法

22、易行，是相對而言的，真正要運用好并不法易行，是相對而言的，真正要運用好并不容易，同時需要有一些前提條件，如有的方容易，同時需要有一些前提條件，如有的方法要求房地產(chǎn)市場較為發(fā)達。法要求房地產(chǎn)市場較為發(fā)達。l1、市場提取法、市場提取法這種方法是利用收益法公式，通過搜集市場上相這種方法是利用收益法公式，通過搜集市場上相同或相似房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反求出同或相似房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反求出資本化率。資本化率。 選取的選取的6個可比實例及其相關資料個可比實例及其相關資料(表表4-1)可比實例純收益(萬元/年)價格(萬元)資本化率()12345612231065903210219088542

23、72025011.812.111.412.012.512.8l 2、安全利率加風險調(diào)整值法、安全利率加風險調(diào)整值法l 這種方法的公式為：這種方法的公式為：l 資本化率安全利率風險調(diào)整值資本化率安全利率風險調(diào)整值。它是。它是先找出安全利率。所謂安全利率，是無風先找出安全利率。所謂安全利率，是無風險的資本投資的收益率。險的資本投資的收益率。l 該方法的進一步細化，是將房地產(chǎn)的風險該方法的進一步細化，是將房地產(chǎn)的風險分為低、中、高和投機分為低、中、高和投機4種情況。在求得種情況。在求得了低風險下的土地資本化率后，順勢可以了低風險下的土地資本化率后，順勢可以確定出其他風險下的資本化率，如表確定出其他風

24、險下的資本化率，如表4-2。表表4-2 不同風險下的資本化率不同風險下的資本化率風險水平土地資本化率(%)建筑物資本化率()低79811中9121114高12151418投機1518l 3、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法 這種方法的基本思路是：這種方法的基本思路是： 首先將社會上各種類型的投資及其收益率找出。首先將社會上各種類型的投資及其收益率找出。各種類型的投資及其收益率包括從各種類型的各種類型的投資及其收益率包括從各種類型的銀行存款、貸款、國庫券、債券、股票、保險銀行存款、貸款、國庫券、債券、股票、保險到各個領域的投資收益率等。到各個領域的投資收益率等。 其次，將收益率從低到高

25、順序排列，制成圖表。其次，將收益率從低到高順序排列，制成圖表。然后，將估價對象房地產(chǎn)的投資與其他投資進然后，將估價對象房地產(chǎn)的投資與其他投資進行比較分析，考慮投資的風險性、流動性、管行比較分析，考慮投資的風險性、流動性、管理的難易以及作為資產(chǎn)的安全性，找出同等風理的難易以及作為資產(chǎn)的安全性，找出同等風險投資，判斷資本化率應落的區(qū)域，范圍，從險投資，判斷資本化率應落的區(qū)域，范圍，從而確定出所要求取的資本化率。而確定出所要求取的資本化率。 投資組合法投資組合法l 這種方法的資本化率，是購買房地產(chǎn)的抵這種方法的資本化率，是購買房地產(chǎn)的抵押貸款的利息率與自有資本的收益率的加押貸款的利息率與自有資本的收

26、益率的加權平均數(shù)，計算公式為：權平均數(shù)，計算公式為：l式中，式中，r表示資本化率，表示資本化率，V表示房地產(chǎn)價格，表示房地產(chǎn)價格，L表表示抵押貸款額，示抵押貸款額，E表示自有資本額，表示自有資本額，MC表示抵押表示抵押貸款的利息率，貸款的利息率，EDR表示自有資本要求的收益率。表示自有資本要求的收益率。 下列幾點有助于理解上述公式：下列幾點有助于理解上述公式：l1、擁有房地產(chǎn)是擁有貨幣的一種形式。、擁有房地產(chǎn)是擁有貨幣的一種形式。l2、購買房地產(chǎn)可看作是一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投、購買房地產(chǎn)可看作是一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投資額，房地產(chǎn)純收益為投資收益。資額，房地產(chǎn)純收益為投資收益。l3、

27、購買房地產(chǎn)的資本來源可分為抵押貸款和自有資本兩、購買房地產(chǎn)的資本來源可分為抵押貸款和自有資本兩種。種。l4、抵押貸款額自有資本額房地產(chǎn)價格。、抵押貸款額自有資本額房地產(chǎn)價格。l5、抵押貸款收益自有資本收益房地產(chǎn)純收益。、抵押貸款收益自有資本收益房地產(chǎn)純收益。l6、抵押貸款、抵押貸款抵押貸利息自有資本額抵押貸利息自有資本額自有資本收益自有資本收益率房地產(chǎn)價格率房地產(chǎn)價格資本化率。資本化率。l7、六、殘余法六、殘余法（一）殘余法的概念（一）殘余法的概念l在上述收益法中，是根據(jù)土地收益法求取土在上述收益法中，是根據(jù)土地收益法求取土地價格，根據(jù)建筑物收益求取建筑物價格，地價格，根據(jù)建筑物收益求取建筑物

28、價格，或根據(jù)房地收益求取房地價格。但當需要根或根據(jù)房地收益求取房地價格。但當需要根據(jù)房地收益單獨求取土地價格或建筑物價格據(jù)房地收益單獨求取土地價格或建筑物價格時，則要采用殘余法（時，則要采用殘余法（residual technigues）。）。殘余法實際上是一種收益法。殘余法實際上是一種收益法。l殘余法具體有土地殘余法（殘余法具體有土地殘余法（land residual technigue）和建筑物殘余法）和建筑物殘余法(building residual techingue)兩種。兩種。 （二）土地殘余法（二）土地殘余法 所謂土地殘余法，是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生所謂土地殘余法，是土地與地上

29、建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法，而依成本法能求收益，而依收益法以外的方法，而依成本法能求得建筑物的價格時，則可將此建筑物乘以建筑物得建筑物的價格時，則可將此建筑物乘以建筑物資本化率得到歸屬于建筑物的純收益，然后從土資本化率得到歸屬于建筑物的純收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益，再用土地資地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益，再用土地資本化率進行資本化，即可求得土地價格。本化率進行資本化，即可求得土地價格。 式中，式中，VL表示土地的收益價格；表示土地的收益價格；a0表示土地與地表示土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的上建筑物合并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的純收益）

30、；純收益）；VB表示建筑物的價格（依收益法以外表示建筑物的價格（依收益法以外的方法，多數(shù)情況下是依成本法求取）；的方法，多數(shù)情況下是依成本法求?。籸B表示表示建筑物資本化率；建筑物資本化率；rL表示土地資本化率。表示土地資本化率。 土地殘余法的估價步驟是：土地殘余法的估價步驟是：l1、估計建筑物及其基地的總收益。、估計建筑物及其基地的總收益。l2、估計建筑物其基地的總費用。、估計建筑物其基地的總費用。l3、將建筑物及其基地的總收益減總費用得建筑物、將建筑物及其基地的總收益減總費用得建筑物及其基地的純收益。及其基地的純收益。l4、估計建筑物價格。、估計建筑物價格。l5、建筑物價格乘以建筑物資本

31、化率得建筑物純收、建筑物價格乘以建筑物資本化率得建筑物純收益。益。l6、建筑物及其基地純收益減建筑物純收益得土地、建筑物及其基地純收益減建筑物純收益得土地純收益。純收益。l7、土地純收益除以土地資本化率得土地價格。、土地純收益除以土地資本化率得土地價格。 土地殘余法的適用條件是：土地殘余法的適用條件是：l1、收益性房地產(chǎn)。、收益性房地產(chǎn)。l2、土地與建筑物土地價格。、土地與建筑物土地價格。l3、單獨求取土地價格。、單獨求取土地價格。 （三）建筑物殘余法（三）建筑物殘余法 所謂建筑物殘余法，是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依所謂建筑物殘余法，是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法

32、，如依市場比較法求得土地的價格時，則可收益法以外的方法，如依市場比較法求得土地的價格時，則可將土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益中扣除此土地的純收益，將土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益中扣除此土地的純收益，得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物資本化率進行資本化，得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物資本化率進行資本化，即可求得建筑物價格。即可求得建筑物價格。 建筑物殘余法的計算公式如下：建筑物殘余法的計算公式如下： 式中，式中，VB表示建筑物的收益價格；表示建筑物的收益價格；a0表示土地與地上建筑物合表示土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的純收益）；并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的純

33、收益）；VL表示土地表示土地的價格（依收益法以外的方法，多數(shù)情況依市場比較法求?。坏膬r格（依收益法以外的方法，多數(shù)情況依市場比較法求?。?；rL表示土地資本化率；表示土地資本化率；rB表示建筑物資本化率。表示建筑物資本化率。 建筑物殘余法的估價步驟是：建筑物殘余法的估價步驟是：l1、估計建筑物及其基地的總收益。、估計建筑物及其基地的總收益。l2、估計建筑物及其基地的總費用。、估計建筑物及其基地的總費用。l3、將建筑物及其基地的總收益減總費用得建筑物、將建筑物及其基地的總收益減總費用得建筑物及其基地純收益。及其基地純收益。l4、估計土地價格。、估計土地價格。l5、土地價格乘以土地還原利率得土地純

34、收益。、土地價格乘以土地還原利率得土地純收益。l6、建筑物及其基地純收益減土地純收益得建筑物、建筑物及其基地純收益減土地純收益得建筑物純收益。純收益。l7、建筑物純收益除以建筑物還原利率得建筑物價、建筑物純收益除以建筑物還原利率得建筑物價格。格。 建筑物殘余法的適用條件是：建筑物殘余法的適用條件是：l1、收益性房地產(chǎn)。、收益性房地產(chǎn)。l2、土地與建筑物合并產(chǎn)生收益。、土地與建筑物合并產(chǎn)生收益。l3、單獨求取建筑物價格。、單獨求取建筑物價格。 （四）運用殘余法應注意的問題（四）運用殘余法應注意的問題l殘余法在土地或建筑物的價格依殘余法在土地或建筑物的價格依其他方法不其他方法不能能明確把握時，是有

35、效的方法。明確把握時，是有效的方法。l但是，一般情況下殘余法要求建筑物比較新，但是，一般情況下殘余法要求建筑物比較新，并且處于并且處于最有效使用最有效使用狀態(tài)，同時可以獲得其狀態(tài)，同時可以獲得其經(jīng)濟租金時才為有效和方法。否則，運用殘經(jīng)濟租金時才為有效和方法。否則，運用殘余法也不一定能保證求得正確的價格。余法也不一定能保證求得正確的價格。 七、收益乘數(shù)法七、收益乘數(shù)法（一）基本原理（一）基本原理l地價地租地價地租一定的數(shù)字一定的數(shù)字l有時人們把這有時人們把這“一定的數(shù)字一定的數(shù)字”干脆作為判斷地價干脆作為判斷地價高低的標準或用它來表示地價，而不直接用價格高低的標準或用它來表示地價，而不直接用價格

36、來表示。關于這種估價方法的名稱，目前普遍稱來表示。關于這種估價方法的名稱，目前普遍稱之為購買年法，也有稱之為收益倍數(shù)法或資本化之為購買年法，也有稱之為收益倍數(shù)法或資本化乘數(shù)法（乘數(shù)法（gross income multiplier method）的。）的。 （二）基本公式（二）基本公式l購買年法實際上是一種收益法，其求得的價格也可稱購買年法實際上是一種收益法，其求得的價格也可稱為收益價格，計算公式為：為收益價格，計算公式為：Vay式中，式中，V表示收益價格，表示收益價格，a表示純收益，表示純收益，y表示購買年。表示購買年。l例如，有一農(nóng)地的年純收益為例如，有一農(nóng)地的年純收益為2萬元，已知購買年

37、為萬元，已知購買年為12年，則該農(nóng)地的收益價格可估計為：年，則該農(nóng)地的收益價格可估計為：V21224（萬元）（萬元）l購買年法為一簡捷但很粗略的估價方法，其可信度取購買年法為一簡捷但很粗略的估價方法，其可信度取決于純收益與購買年的準確與否。決于純收益與購買年的準確與否。l根據(jù)收益的類型不同，收益乘數(shù)法分別有：根據(jù)收益的類型不同，收益乘數(shù)法分別有：毛租金毛租金乘乘數(shù)法、數(shù)法、潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù)法、乘數(shù)法、有效毛收入有效毛收入乘數(shù)法、乘數(shù)法、凈收凈收益益乘數(shù)法。乘數(shù)法。l值得的注意的是，從理論上看，收益倍數(shù)與上述購買值得的注意的是，從理論上看，收益倍數(shù)與上述購買年法略有不同。收益倍數(shù)法的地價

38、等于總收益與年法略有不同。收益倍數(shù)法的地價等于總收益與“倍倍數(shù)數(shù)”之積。之積。 （三）購買年的實質（三）購買年的實質l現(xiàn)就經(jīng)濟理論上購買的實質及引起的一些誤解加以現(xiàn)就經(jīng)濟理論上購買的實質及引起的一些誤解加以討論。討論。l我們贊同馬克思對這個問題的某些論述。馬克思正我們贊同馬克思對這個問題的某些論述。馬克思正確地揭示了購買年法的理論根源：確地揭示了購買年法的理論根源：“這不過是地租這不過是地租資本化的另一種表現(xiàn)。資本化的另一種表現(xiàn)。”這就是說，購買年只能通這就是說，購買年只能通過利息率來解釋，單純這個數(shù)字本身是毫無經(jīng)濟意過利息率來解釋，單純這個數(shù)字本身是毫無經(jīng)濟意義的，它只是由地租資本化法所演算

39、出的數(shù)學結果。義的，它只是由地租資本化法所演算出的數(shù)學結果。所以，許多把它說成是購買年或地租資本化年限的所以，許多把它說成是購買年或地租資本化年限的觀點，從嚴格意義上講是不正確的。觀點，從嚴格意義上講是不正確的。l購買年只能通過利息率來解釋的完整含義是：購買購買年只能通過利息率來解釋的完整含義是：購買年只能通過利息率等有經(jīng)濟意義的因素來說明，在年只能通過利息率等有經(jīng)濟意義的因素來說明，在一般情況下僅用利息率就可解釋，但在某些情況下一般情況下僅用利息率就可解釋，但在某些情況下還要通過其他因素配合才能解釋。還要通過其他因素配合才能解釋。 （四）購買年法的現(xiàn)實意義（四）購買年法的現(xiàn)實意義 我們認為購

40、買年只能通過利息率等來說明，并不我們認為購買年只能通過利息率等來說明，并不是說這種估價方法完全是地租資本化法的重復多是說這種估價方法完全是地租資本化法的重復多余。實際上，地租資本化法轉化為購買年法后，余。實際上，地租資本化法轉化為購買年法后，也有很大的應用價值。也有很大的應用價值。l1可直接評估可直接評估。在評估房地產(chǎn)價格時可不必再通。在評估房地產(chǎn)價格時可不必再通過迂回的方法先知道資本化率。如果通過大量的調(diào)過迂回的方法先知道資本化率。如果通過大量的調(diào)查資料，找出了現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中地價是地租的若查資料，找出了現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中地價是地租的若干倍數(shù)，這個若干倍數(shù)就可以用來評估土地的價格，干倍數(shù)，這個

41、若干倍數(shù)就可以用來評估土地的價格，只要將這個市場上平均的若干倍數(shù)乘以已知的年地只要將這個市場上平均的若干倍數(shù)乘以已知的年地租即可。租即可。l2可以簡單地判斷可以簡單地判斷一下某宗土地的買賣價格或評一下某宗土地的買賣價格或評估價格是否公平合理。在一定的地區(qū)范圍內(nèi)，地價估價格是否公平合理。在一定的地區(qū)范圍內(nèi)，地價與地租的倍數(shù)一般不會波動很大，絕對數(shù)字也不會與地租的倍數(shù)一般不會波動很大，絕對數(shù)字也不會很高。例如，伊利、莫爾豪斯曾判斷：很高。例如，伊利、莫爾豪斯曾判斷：“在大多數(shù)在大多數(shù)的情況下，地價很少超過租金價值的的情況下，地價很少超過租金價值的20到到25倍。倍?！保ㄒ娨晾⒛獱柡浪梗海ㄒ娨晾?、

42、莫爾豪斯：土地經(jīng)濟學原理土地經(jīng)濟學原理，商務，商務印書館印書館1982年年6月第月第1版，第版，第228頁）如果一塊土地頁）如果一塊土地的地價與地租之比的數(shù)字，偏離這個地區(qū)的平均數(shù)的地價與地租之比的數(shù)字，偏離這個地區(qū)的平均數(shù)字較大，可以說是不正常的。字較大，可以說是不正常的。l3可能完全形成一種估價習慣可能完全形成一種估價習慣。如在有了年租的。如在有了年租的地方，人們完全按照形成慣例的若干倍數(shù)來估算地地方，人們完全按照形成慣例的若干倍數(shù)來估算地價（如像英國那樣），這若干倍數(shù)可能與利息率毫價（如像英國那樣），這若干倍數(shù)可能與利息率毫無外在的聯(lián)系，盡管理論研究上可以把它們聯(lián)系起無外在的聯(lián)系，盡管理

43、論研究上可以把它們聯(lián)系起來。來。八八. .舉例舉例 例一：某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有例一：某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床張床位，平均每張床位每天向客人實收位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空置率元，年平均空置率30，該賓館營業(yè)平均每月花費，該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次賓萬元；當?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每床館一般床價為每床45元，年平均空置率為元，年平均空置率為20，正常營，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30；該類房地產(chǎn)的；該類房地產(chǎn)的資本化率為資本化率為10。試選用所給資料估計該賓館的價格。試選用所給資料估計該賓館

44、的價格。 年總收益年總收益30045365（120） 3942000（元）（元） 年總費用年總費用394200030 1182600（元）（元） 年純收益年純收益39420001182600 2759400（元）（元） 賓館價格賓館價格275940010 27594000（元）（元） 例二例二:某家庭估計今后某家庭估計今后10年內(nèi)月收入為年內(nèi)月收入為16000元元,如果月收如果月收入的入的30%可以用來支付住房抵押款的月還貸額可以用來支付住房抵押款的月還貸額,在年利率在年利率為為12%情況下情況下,該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少少? 對應的公式為：對

45、應的公式為：Va/r1-1/(1+r)n a1=16000*30%*12 r1=12% n1=10 V1=32.55萬元萬元 a2=16000*30% r2=1% n2=10*12 V2=33.46萬元萬元 （一）估價對象概況（一）估價對象概況 本估價對象房地產(chǎn)是一出租的寫字樓；本估價對象房地產(chǎn)是一出租的寫字樓； 土地總面積為土地總面積為12000m2； 建筑總面積為建筑總面積為52000m2； 建筑物結構為鋼筋混凝土結構；建筑物結構為鋼筋混凝土結構； 建筑物層數(shù)為地上建筑物層數(shù)為地上22層、地下層、地下2層；層； 土地使用權年限為土地使用權年限為50年，從年，從2001年年5月月15日起計。

46、日起計。 （二）估價要求（二）估價要求 需要評估出該寫字樓在需要評估出該寫字樓在2006年年5月月15日的購買價格。日的購買價格。 （三）估價過程（三）估價過程 1.選擇估價方法選擇估價方法 宗該房地產(chǎn)為出租的寫字樓，有經(jīng)濟收益，適宜于宗該房地產(chǎn)為出租的寫字樓，有經(jīng)濟收益，適宜于用收益法進行估價，故選用收益法。用收益法進行估價，故選用收益法。 因其收益為有限期，公式為：因其收益為有限期，公式為： Va/r1-1/(1+r)n2.搜集有關資料搜集有關資料通過調(diào)查研究搜集的有關資料如下：通過調(diào)查研究搜集的有關資料如下：（1）租金按凈面積計，可供出租的凈面積占建筑總面）租金按凈面積計，可供出租的凈面積占建筑總面積的積的60，總計為，總計為31200m2,其實部分為公共過道、大其實部分為公共過道、大樓管理人員用房、設備用房及其他占用的面積。樓管理人員用房、設備用房及其他占用的面積。（2）租金平均每月每平方米）租金平均每月每平方米35美元。美元。（3）空置率年平均為）空置率年平均為10，即出租率年平均為，即出租率年平均為90。（4）建筑物原值）建筑物原值5500萬元。萬元。（5）家具設備原值）家具設備原值500萬美元。萬美元。（6）經(jīng)常費平均每月）經(jīng)常費平均每月10萬美元，包括工資、水電、維萬美元，包括工資、水電、維修、清潔、保安等費用。修