房地產業(yè)營改增納稅人培訓

1、近期應速辦的幾項業(yè)務： 1、2016年年4月月28日前，盡早到主管國日前，盡早到主管國稅機關辦理稅務登記、稅種核定、稅機關辦理稅務登記、稅種核定、銀銀稅協(xié)議簽訂、一般納稅人登記稅協(xié)議簽訂、一般納稅人登記、增值、增值稅優(yōu)惠政策資格確認等事項。稅優(yōu)惠政策資格確認等事項。 近期應速辦的幾項業(yè)務： 2、2016年年5月月1日起，地稅機關不再向您發(fā)放發(fā)票日起，地稅機關不再向您發(fā)放發(fā)票。為不影響您正常開具發(fā)票，請于。為不影響您正常開具發(fā)票，請于4月月28日前盡早日前盡早到主管國稅機關辦理發(fā)票票種核定、稅控設備安到主管國稅機關辦理發(fā)票票種核定、稅控設備安裝、發(fā)票領用等相關事項。裝、發(fā)票領用等相關事項。 3、

2、攜帶資料：電腦主機、公章、發(fā)票專用章、攜帶資料：電腦主機、公章、發(fā)票專用章、營業(yè)執(zhí)照、領票人身份證（原件及復印件）。地營業(yè)執(zhí)照、領票人身份證（原件及復印件）。地點：國稅局第二辦稅廳（辦公樓東端）點：國稅局第二辦稅廳（辦公樓東端） 4、發(fā)票升級費用、發(fā)票升級費用1050元可抵扣稅款元可抵扣稅款(其中報稅盤其中報稅盤230元可以自由選擇元可以自由選擇)。目錄目錄 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容1 12 23 3房地產企業(yè)營改增主要內容 發(fā)票開具及增值稅申報表的填報 1 1第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 一、增值稅簡介 （一）增值稅及營業(yè)稅的區(qū)別 1.定義：增值稅是以單位和個人生產經營過程中取得的

3、增值額為課稅對象征收的一種稅。增值額理論上是生產經營過程中新創(chuàng)造的那部分價值。據(jù)以征稅的增值額都是法定上的增值額，而非理論上的，法定與理論上的不一致的原因主要是規(guī)定扣除范圍時外購固定資產處理的不同 營業(yè)稅是以對營業(yè)額征收的一種稅 2.理論基礎。不重復征稅，V+M 3.價內和價外的區(qū)別。價內稅是銷售價款中已經包含的稅；價外稅銷售價款中不包含稅金的稅. 例如：張三從某房地產購買一套住房，花費111萬元，銷售額的計算？第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 幾個增值稅常識： 1.可以抵扣稅款：增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購或銷售發(fā)票、完稅憑證 2.抵扣需要認證

4、或登錄查詢平臺查詢、選擇。180天 2016年5月1日新納入營改增試點的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需進行增值稅發(fā)票認證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對應發(fā)票信息的，可進行掃描認證。2016年8月起按照納稅信用級別分別適用發(fā)票認證的有關規(guī)定。(A級B級) 4?！耙淮笆奖葘Α保菏嵌悇諜C關以信息化是稅務機關以信息化為依托，通過優(yōu)化整合征管信息資源，將為依托，通過優(yōu)化整合征管信息資源，將納稅申報表數(shù)據(jù)及開具發(fā)票數(shù)據(jù)進行票表納稅申報表數(shù)據(jù)及開具發(fā)票數(shù)據(jù)進行票表比對比對,對比對異常的數(shù)據(jù)進行核實。對比對異常的數(shù)據(jù)進行核實。 5.

5、增值稅發(fā)票風險增值稅發(fā)票風險 6.稅率與征收率的區(qū)別稅率與征收率的區(qū)別第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容二、稅率、征收率和預繳率（一）稅率17%17%11%11%6%6% 4.境內單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。 納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 基本稅率17%，納稅人銷售或者進口貨物，提供加工、修理修配勞務，除列舉的低稅率外。 低稅率13%:農業(yè)產品，食用

6、植物油，自來水、暖氣、熱水、冷氣、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣；居民用煤炭制品；圖書報紙雜志；飼料化肥農藥農機農膜；食用鹽；音像制品；電子出版物；二甲醚。 （二）征收率：3%，5% （三）預繳率：2%，3%第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 三、一般計稅方法應納稅額的計算 （一）只有一般納稅人才能適應一般計稅方法 一般納稅人：應稅行為的年應征增值稅銷售額超過500萬元的納稅人（不包括其他個人）為一般納稅人；年應稅銷售額未超過500萬元的納稅人，會計核算健全，能夠準確提供稅務資料的，可以辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 （二）計算公式 應納稅額=當

7、期銷項稅額-當期進項稅額 1.銷項稅額=銷售額稅率 銷售額=含稅銷售額（1+稅率） 例如：張三從某房地產公司購買一別墅，花了1100萬元。假設是營改增之前，該房地產公司該筆業(yè)務銷售額是？營改增之后該房地產公司該筆業(yè)務銷售額是？第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 （1）銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。 價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：一是代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；二是以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。 納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買

8、方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減（應當按照國家稅務總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票）；第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 納稅人發(fā)生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額 （注意：應該是銷售額欄，而非備注欄） （2）視同銷售 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容321單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。單位或者個人向其他單位

9、或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。視同銷售銷售額的確定主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務總局確定。（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 例題：某房地產公司是一般納稅人，開發(fā)一房地產新項目，2018年銷售開發(fā)產品取得全部價款和價外費用為2000萬元，其中代收有線電

10、視安裝費10萬元，開具有線電視公司發(fā)票，配套費160萬元，開具該房地產公司發(fā)票，銷售額多少？ 2.進項稅額：是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產支付或者負擔的增值稅額。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容二是海關進口專用繳款書上注明的增值稅額，三是購進農產品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書外，農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的買價及13%的扣除率計算的進項稅，四是從境外購進服務、無形資產或不動產從稅務機關或扣繳義務人取得的解繳稅款完稅憑證上注明的增值稅額（書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或發(fā)票）一是增值稅專用發(fā)票（含機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值

11、稅 （2）不得抵扣的進項稅額：一是用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。固定資產、無形資產和不動產僅指專用于；二是非正常損失（是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形）的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；三是非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 四是購進的旅客運輸服務、貸款

12、服務、餐飲服務、娛樂服務和居民日常服務。五是非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。六是非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。第二、三所稱的貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施 （3）適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額當期無法劃分的全部進項稅額（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值

13、稅項目銷售額）當期全部銷售額 主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。 36號文件的規(guī)定，注意及房地產的區(qū)別第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 （4）已經抵扣進項稅額發(fā)生不得抵扣情形的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減，無法確定的，應當按照實際成本計算應扣減的進項稅額。因銷售中止、折讓或者退回而收回的增值稅額，應當從當期的進項稅額扣減。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 四、簡易計稅方法應納稅額的計算 （一）簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=銷售額征收率 其中其中簡易計稅方法

14、的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額： 銷售額含稅銷售額（1征收率） 如果如果 納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減?？蹨p當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應納稅額中扣減。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 例題：某商品混凝土企業(yè)是增值稅一般納稅人，生產水泥混凝土，選擇簡易征收，本月份銷售水泥混凝土價稅合計103萬元，計算本月應繳納的增值稅？第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 一般納稅人銷售自產的下列貨物，可以選擇簡易辦法依

15、3%征收率計算繳納增值稅： 建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料； 以自己采掘的砂土石料或其他礦物連續(xù)生產的磚瓦石灰 自來水 商品混凝土 五、納稅義務的發(fā)生時間及納稅地點 （一）增值稅納稅義務的發(fā)生時間為： 1.納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容第一部分 營業(yè)稅改征

16、增值稅的基本內容 2.納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 3.視同銷售納稅義務發(fā)生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。 4. 增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 （二）增值稅納稅地點 1.固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。 2.非固定業(yè)戶應當向應稅行為發(fā)生

17、地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或第一部分 營業(yè)稅改征增值稅的基本內容 者居住地主管稅務機關補征稅款。 3.其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。 4.扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。2 2第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 一、范圍及稅率、征收率、預繳率 （一）范圍： 房地產開發(fā)屬于轉讓不動產的范圍。 1.房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目。 自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。 2.房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形

18、式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 （二）稅率、征收率、預繳率 稅率為11%、征收率為5%，預繳率有3%第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 二、銷項稅額的計算 （一）不征稅項目：房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。（三十七條） （二）扣除項目：1.房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額=（全

19、部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價 款）（1+11%） 銷項稅額=第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 2.當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款 當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。 房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。（大項目-規(guī)劃許可證-施工許可證） 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 （車位：若不能辦產

20、權證的）第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 3.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 混合銷售：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物為混合銷售（辦法第四十條） 不動產呢？第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 三、進項稅額 （一）不得抵扣的進項稅額 1.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。固定資產、無形資產和不動產僅指專用于上述項目的

21、固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產；注意交際應酬消費屬于個人消費。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以建筑工程施工許可證注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。 不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)模房地產項目總建設規(guī)模）第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 2.非正常損失（是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形）的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；

22、3.非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。 4.購進的旅客運輸服務、貸款服務（接受貸款服務向貸款方支付的及該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ）、餐飲服務、娛樂服務和居民日常服務。 什么是旅客運輸服務？旅游服務是否可以抵扣？住宿服務？第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 （二）注意的幾個問題 1.房地產開發(fā)項目進項稅額及購進不動產或不動產在建工程進項稅額的劃分 2. 適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2

23、016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 3. 房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 房地產企業(yè)的進項稅額： 測繪、勘察、設計、建材、建筑工程、園林綠化、公共配套設施，水泥、砂、石等建筑材料，混凝土，建筑工程施工、保險（但注意用途）第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 四、簡易征收 （一）征收率和范圍 1.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照5%的征收率計稅。 計算公式：

24、 2. 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。（老項目是小項目概念）第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 房地產老項目，是指： （1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目； （2）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 （二）特別注意：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

25、第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 （三）注意：若同時存在一般計稅方法和簡易計稅方法項目，注意會計核算，建安發(fā)票、成本票等要做項目的劃分。 建議建立臺賬第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 五、預繳增值稅 （一）.房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。 （二）計算公式 應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 小規(guī)模納稅人： （三）預繳期限 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

26、 小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。(例題)第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 在國家稅務總局未明確之前，以下5個問題暫按如下規(guī)定辦理（若總局有新的規(guī)定，按照總局規(guī)定辦） 1.房地產開發(fā)企業(yè)收取預收款如何開具發(fā)票？ 答：按照有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時開具全額增值稅發(fā)

27、票。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 2.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓車位如何繳納增值稅？ 據(jù)了解，目前青島市房地產開發(fā)企業(yè)轉讓車位使用權一般存在兩種形式。一是捆綁住宅轉讓車位使用權，二是單獨轉讓車位使用權。（一）對于捆綁住宅轉讓車位使用權，在購房合同或車位使用權轉讓協(xié)議中約定車位價款包含在其購房款中，其轉讓車位使用權的行為不屬于無償轉讓不動產，不視同銷售。（二）對于單獨轉讓車位使用權，屬于銷售不動產行為，按照銷售不動產規(guī)定繳納稅款。轉讓車位使用權，不涉及銷售房地產建筑面積，不得扣除支付的土地價款。（三）銷售具有產權的車庫、車位，按照銷售自行開發(fā)房地產項目規(guī)定執(zhí)行第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 3

28、房地產開發(fā)企業(yè)已繳納營業(yè)稅發(fā)票需補開，增值稅發(fā)票如何開具？ 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。補開的增值稅普通發(fā)票應在備注欄注明“補開營業(yè)稅發(fā)票”第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 4青島市范圍內房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行青島市范圍內房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行開發(fā)的房地產項目如何預繳稅款？開發(fā)的房地產項目如何預繳稅款？ 答：青島市范圍內房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行開發(fā)的房地產項目的，應在項目所在地預繳稅款。 2016年5月1

29、日新發(fā)生的青島市范圍內房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行開發(fā)的房地產項目的，需在機構所在地主管國稅機關辦理外出經營活動稅收管理證明，向在建項目發(fā)生地主管國稅機關進行報驗登記，參照銷售不動產的預繳稅款處理規(guī)定，在項目所在地按照5%進行預繳，回機構所在地主管國稅機關辦理納稅申報，并自行開具增值稅發(fā)票。對需要代開具增值稅專用發(fā)票的，可向項目所在地主管國稅機關申請代開增值稅專用發(fā)票。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 5.房地產開發(fā)企業(yè)分公司在項目發(fā)生地辦理稅務登記，因總公司及政府簽訂開發(fā)合同，土地價款由總公司名義支付，房地產開發(fā)企業(yè)分公司憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價款。第二部分 房地產

30、業(yè)營改增的主要內容 六、房地產相關行業(yè)營改增政策（簡要介紹） （一）不動產分期抵扣政策 1.增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 .987654321第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。 房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目，融資租入的不動產，以及

31、在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 2. 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。 不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或作價 上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 3. 納稅人按照本辦法規(guī)

32、定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 待抵扣進項稅額記入“應交稅金待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉入“應交稅金應交增值稅（進項稅額）”科目。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 4. 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 5.納稅人銷售其取得

33、的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。（注銷）第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 6. 納稅人應建立不動產和不動產在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產和不動產在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤?用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產和不動產在建工程，也應在納稅人建立的臺賬中記錄。（？）第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 已抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵

34、扣的進項稅額（已抵扣進項稅額待抵扣進項稅額）不動產凈值率 不動產凈值率（不動產凈值不動產原值）100% 不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。 不得抵扣的進項稅額大于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額及已抵扣進項稅額的差額。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。 可抵扣進項稅額增值稅扣稅憑證注

35、明或計算的進項稅 額不動產凈值率 依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 （二）轉讓取得的不動產（單位） 1.總體原則：企業(yè)轉讓不動產，在不動產所在地主管地稅機關預繳增值稅，在機構所在地主管國稅機關申報納稅。 2.取得方式：以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產；自建的不動產 3.銷售額的計算：簡易，以取得的全部價款和價外費用

36、扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額；以取得的全部價款和價外費用為銷售額。一般，全部第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 4.計稅方法的選擇：小規(guī)模納稅人，簡易征收；一般納稅人轉讓其4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易征收；轉讓其5月1日后取得的不動產，適應一般計稅方法 5.不動產所在地地稅機關應預繳稅款的計算：不區(qū)分簡易征收還是一般計稅方法 應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）（1+5%）5% 應預繳稅款=全部價款和價外費用（1+5%）5%第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 5，機構所在地應納稅額的計算：簡易征收 一般計稅方法：取得的全

37、部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。 6. 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指：（1）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。（3）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 （三）建筑服務 1.一般納稅人可以選擇簡易計稅方法的幾種情形 （1）以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。 （2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。 （3）一般納稅人

38、為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 建筑工程老項目，是指： A建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目； B未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 2.跨縣市提供建筑服務： 建筑服務發(fā)生地預繳，機構所在地進行納稅申報 （1）一般計稅方法：應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務

39、機關進行納稅申報。 應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) (1+11%)2%第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 （2）選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) (1+3%)3%第二部分 房地產業(yè)營改增的主要內容 3.小規(guī)模納稅人專用發(fā)票代開：小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用

40、申請代開增值稅發(fā)票3 3第三部分 發(fā)票開具和納稅申報 一、發(fā)票開具（一）一般納稅人發(fā)票開具1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅發(fā)票。2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。（12月底）3.一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。第三部分 發(fā)票開具和納稅申報 (二)小規(guī)模納稅人發(fā)票開具 1.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開 2.小規(guī)