戶型基礎知識培訓

1、第一篇第一篇 建筑平面分析建筑平面分析第第二二篇篇 戶型室內(nèi)分戶型室內(nèi)分析析第第三三篇篇 戶型選擇要素戶型選擇要素第第四四篇篇 居家風水居家風水第第五五篇篇 戶型和市場關系戶型和市場關系第第六六篇篇 市場主流戶型市場主流戶型去不去，看位置行不行，看戶型行不行，看戶型定不定，看價格 戶型評價標準 理想的戶型將功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起。 沒有完美戶型，只有最滿足居住者需求的戶型自己好才是真的好！ 絕大多數(shù)人沒有選房經(jīng)驗，也搞不清自己真正的戶型需求，因此需要專業(yè)、客觀的戶型指導。第一篇第一篇 建筑平面分析建筑平面分析（1） 經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞（2） 創(chuàng)新平面創(chuàng)新平面鑒賞鑒賞（3）

2、 建筑平面概論建筑平面概論經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯二戶一梯二戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.消防樓梯通風采光1. 電梯廳不能通風采光 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.餐廳獨立且通風采光3.電梯廳、消防樓梯通風采光1.對土地要求高（東西向有充足地塊條件）經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯三戶一梯三戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風采光1.北二套房工作陽臺及生活陽臺混用2.電梯廳間接通風采光經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.所有房間方正實用

3、2.戶戶向南、戶戶有陽臺3.所有房間均能通風采光4. A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風采光1.實用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3. C、B戶型餐廳較小(若建筑改為高層、增加電梯數(shù)可改觀)經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.大部主要產(chǎn)品房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風采光4.戶戶有玄關5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風采光1. 1、2戶型廚房不方正（無大礙）經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風采光4. E、G戶型南北通透5.消防樓梯通風采光1. E、G戶型客

4、廳采光面較小2.無生活陽臺（可添加）3.電梯廳不能通風采光經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯六戶一梯六戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向2.多數(shù)房間方正3.電梯廳、消防樓梯能通風采光4. A、F戶型南北通透1. A、F、C、D戶型客廳欠方正 經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯八戶一梯八戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.臥室、客廳采光通風好2.每戶有陽臺3.方正實用、通風采光4.電梯廳、消防樓梯能通風采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點經(jīng)典平面鑒賞經(jīng)典平面鑒賞一梯八戶一梯八戶優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點1.戶型方正,實用率高2.有陽臺、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房銷售壓力小1.東、西戶型廚房離大門較

5、遠2.電梯廳、消防樓梯不能通風采光經(jīng)典平面經(jīng)典平面鑒賞鑒賞一梯十戶以上一梯十戶以上 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.一房、二房戶型所有房間方正實用,所有住人房采光充分，景觀面大2.所有房間均能自然通風采光3.電梯廳、消防樓梯通風采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張及環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型鑒賞鑒賞三錯層三錯層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.增加使用面積2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.適應大戶型采用2.不適應老年人、幼童、孕婦、病人等居住使用創(chuàng)新戶型鑒賞創(chuàng)新戶型鑒賞樓中樓組合樓中樓組合復式上層復式下層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.豐富室內(nèi)空間2.客廳4.2米層高增加了

6、客廳空間高度3.主人房設在上層,私密性強1.適合較大戶型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型鑒賞鑒賞SOHOSOHO 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.類別墅居住單元2.空間豐富1. 70的戶型作躍式設計，有點勉為其難創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型鑒賞鑒賞雙拼戶型雙拼戶型 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.具有雙拼的可能性，使戶型具有客戶選擇的靈活性2.應為“創(chuàng)新意識”的戶型，在設計時即考慮今后有雙拼可能1.兩套房雙拼之間的梁底高度須有保證（扁梁、大板、高層高）C、D戶型68 ，雙拼成136 五房戶型A、B戶型55 ，雙拼成110 四房戶型建筑平面概論建筑平面概論 經(jīng)典戶型經(jīng)典戶型 市場上采用最多的為大多數(shù)市場

7、上采用最多的為大多數(shù)業(yè)主認同業(yè)主認同的經(jīng)得起的經(jīng)得起專業(yè)、市場挑剔的少缺陷戶型專業(yè)、市場挑剔的少缺陷戶型 創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型 有獨創(chuàng)性的為有獨創(chuàng)性的為市場接受市場接受的新型實用戶型的新型實用戶型建筑平面評價建筑平面評價類型類型優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點備注備注 點式點式可一梯多戶 1.建筑風格富于變化2.室外管道便于安排3.對場地要求不高4 . 便于戶型布置5 . 結(jié)構穩(wěn)定性強 1.通風差2.戶型間可能產(chǎn)生對視，影響私密性 1.高層建筑常采用2.高密度居住區(qū)域或高地價住宅區(qū)多采用 板式板式一般一梯二戶1 .通風采光好2 .朝向好可做到戶戶向陽3 .私密性好1 .總平面布置呆板，顯得沒有檔次（兵營排列） 1

8、. 多層較常使用2.大戶型高檔住宅采用 點式聯(lián)體點式聯(lián)體一梯四戶或平面拼接1 .土地利用率高2 .部分戶型能南北通透3 .可做到戶戶向陽1 .易形成東西向房2 .圍合太死, 通風不利，且窗戶對視等私密性影響1 .南方城市較常用第二篇第二篇 戶型室內(nèi)分析戶型室內(nèi)分析（1） 室內(nèi)空間尺度室內(nèi)空間尺度（2） 室內(nèi)空間標準室內(nèi)空間標準室內(nèi)空間尺度起居室/會客廳綜合！會客？活動？工作？最小使用面積：一房不應小于12平方米兩房及以上不應小于14平方米最小短邊軸線寬度：一房和不宜小于3.6米兩房及以上不宜小于3.9米減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少一面墻的直線長度不小于3米53平方米面積保證/充分考慮家具布

9、置客廳客廳空間獨立：空間獨立：客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻 方正開闊：方正開闊：方正完整，是實用的布局開間至少應大于方正完整，是實用的布局開間至少應大于3.63.6米，但米，但 開間不宜大于開間不宜大于5 5米米 入口設玄關入口設玄關：入戶門廳（玄關）入戶門廳（玄關）是是住宅內(nèi)外的空間過渡避免內(nèi)住宅內(nèi)外的空間過渡避免內(nèi) 廳被外人一目了然，保障私密性廳被外人一目了然，保障私密性 長寬比不應失調(diào)：長寬比不應失調(diào)：深度開間比不宜大于深度開間比不宜大于2 2：1 1客廳開口過多案例客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。最小使用面積：主臥室：

10、12平方米（3*4？）雙人臥室：10平方米單人臥室：6平方米（2*3？）主臥室最小短邊軸線寬度：一房和兩房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？ 3.3？ 3.6？）面積、面寬保證室內(nèi)空間尺度臥室主臥室主臥室擴大主臥室的面積，房間進深可以適當增加最好的朝南向朝南向 比客廳的南向要求更甚；大戶型的主臥室應帶一個專用衛(wèi)生間專用衛(wèi)生間 ，進入式衣帽間進入式衣帽間使主臥室布局更為靈活，已成為流行趨勢； 次臥室次臥室 面積宜大于10按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 餐 廳獨立空間，面寬或進深2.6-2.7米以上室內(nèi)空間尺度相對獨立相對獨立：餐廳和客廳空間宜相對獨立；餐廳和客廳既有

11、關系又有分隔；餐廳餐廳和客廳空間宜相對獨立；餐廳和客廳既有關系又有分隔；餐廳 至少要有兩面墻夾一角至少要有兩面墻夾一角。及廚房應有關聯(lián)又獨立成區(qū)：及廚房應有關聯(lián)又獨立成區(qū)：西式廚房及餐廳在空間上實現(xiàn)一體化西式廚房及餐廳在空間上實現(xiàn)一體化 餐廳不獨立案例右圖經(jīng)修改后既有玄關有使餐廳相對獨立，但及廚房之間交通不流暢?？蛷d及餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成過道無法利用；客廳擺放家具成問題。廚房位置使客廳顯得更加局促。餐廳不占角案例餐廳雖然及客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。餐廳占角案例餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用。餐廳獨立案例餐廳獨立，

12、又能通風采光，其優(yōu)點不言自明室內(nèi)空間尺度廚 房應為獨立可封閉的空間。最小使用面積：一房不應小于4.5平方米（1.5*3）兩房不應小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不應小于5.5平方米（1.5*3.6？）通風采光：低層、多層應直接采光通風，中高層、高層可開向著公共走廊的窗戶（不包括前室和樓梯間）。面寬進深：操作面凈長不應小于2.1米，單排布置設施的廚房凈寬不小于1.5米，雙排布置設施的廚房不應小于2.1米使用面積保證、通風、操作臺擺放廚房廚房 應靠近餐廳 離大門不要太遠（進出雜物多）直接對外采光通風 廚具按洗、切、燒的順序合理布置 有一定長度的柜臺擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設備 廚、

13、廁最好不要做緊鄰 衛(wèi)生間使用面積保證、通風、減少影響至少有一間的使用面積不應小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一間有直接采光、自然通風，無通風窗口的衛(wèi)生間應有通風換氣措施。不應布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。室內(nèi)空間尺度衛(wèi)生間衛(wèi)生間 應有明窗通風和采光 公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利如一個衛(wèi)生間則衛(wèi)生間及主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲藏室（工人房）儲藏室（工人房） 對于面積標準較高的戶型應設儲蓄空間 全封閉獨立進入式空間，面積在3平方米以上 陽臺陽臺保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設陽臺，而在主臥設陽臺，則生活中的晾衣、休閑將

14、通過主人的臥室，會干擾主人的私密性 儲藏室88平方戶型一房、兩房應有壁櫥，進深不宜小于0.6米，凈寬不宜小于0.8米；三房及以上應有儲藏室，使用面積不應小于1.5平方米。室內(nèi)空間尺度參考：建設部商品住宅性能認定標準參考：建設部商品住宅性能認定標準 戶型性能標準戶型性能標準豪宅豪宅大戶型大戶型中戶型中戶型小戶型小戶型主臥室主臥室使用面積（ ）16 14 12 10其它臥室其它臥室使用面積 14 12 9 7小臥室小臥室使用面（） 12 10 8 7客廳客廳使用面積（） 30 25 12 10客廳客廳開間（m）4.2 3.9 3.6 3.3客廳客廳實墻面長度（m） 5 4.2 3 3餐廳餐廳使用面

15、積（）16 12 8 6餐廳餐廳采光通風狀況 采光通風 采光通風生活陽臺生活陽臺進深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2室內(nèi)空間室內(nèi)空間標準標準 戶型性能標準戶型性能標準豪宅豪宅大戶型大戶型中戶型中戶型小戶型小戶型服務陽臺進深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲藏間使用面積（） 4 3 1廚房使用面積（） 8 6 4 3廚房凈寬（m） 2.1 1.8 1.8 1.5廚房廚具操作面長（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙衛(wèi)生間總使用面積（） 8 7 6.5三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8參考：建設部商品住宅性能認

16、定標準參考：建設部商品住宅性能認定標準室內(nèi)空間室內(nèi)空間標準標準第三篇第三篇 戶型選擇要素戶型選擇要素 選擇戶型要素選擇戶型要素 動靜分區(qū)動靜分區(qū) 全明戶型全明戶型 通風采光通風采光動靜分區(qū)案例平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”動動區(qū)區(qū)靜靜區(qū)區(qū)錯層設計最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”動動區(qū)區(qū)靜靜區(qū)區(qū)全明戶型案例 室內(nèi)四明室內(nèi)四明 明廳、明室、明廚、明衛(wèi) 公共空間通風采光案例一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風采光應不是難題。一梯18戶能夠作到公共空間的通風采光，顯示出建筑師選用“蛙”式平面的苦心功能空間分類 住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習、陽臺起居、就餐

17、、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習、陽臺 住宅的住宅的“三類三類”空間空間公共空間：客廳、餐廳、觀景陽臺公共空間：客廳、餐廳、觀景陽臺私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、生活陽臺服務空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、生活陽臺 第四篇第四篇 居家風水居家風水（1） 居家風水注解居家風水注解（2） 陽宅三要素陽宅三要素（3）典型沖門案例）典型沖門案例（4）風水注意問題）風水注意問題居家風水居家風水科學解釋科學解釋 居家風水是研究居住房屋及其土地和四周環(huán)境的關系的中國傳統(tǒng)居家理論 住宅風水就是人類環(huán)境衛(wèi)生學 “

18、居家風水”的實際上是由于戶型設計中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒及生活陽宅三要素陽宅三要陽宅三要-門門、房、灶、房、灶 門門 大門在戶型設計中應講究避讓大門在戶型設計中應講究避讓 大門正對電梯或樓梯是犯沖大門正對電梯或樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門口直對長走廊是沖煞 大門不能正對廁門大門不能正對廁門大門不直對客廳落地門窗大門不直對客廳落地門窗 廁所的門不及廚房的門相對廁所的門不及廚房的門相對 其它門盡量不相對其它門盡量不相對B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，會引起講究風水客戶的不認同典型門沖案例典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差未設玄關，大門直對主人

19、房門（私密性不理想）。主衛(wèi)門直沖主臥床不妥門沖修改案例玄關可在裝修時設置戶型風水注意問題戶型風水注意問題房： ”橫梁壓頂“不利廚： 門對灶犯門沖煞廁： 大門對廁所門兇論針對客戶群體的特征，講究風水的可能性，盡量避免戶型風水評價要素戶型風水評價要素水龍頭沖爐灶屬兇論大門入口受廁所陰氣滲透戶型風水注意問題戶型風水注意問題戶型風水評價要素戶型風水評價要素廁所居戶型中央，為大兇戶型風水注意問題戶型風水注意問題尊重市場研究民俗尊重市場研究民俗 風水的市場性風水的市場性u 廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對住宅的選擇，無論是城市、農(nóng)村都極信風水；u 生意人、官員較為看重風水問題 尊重而不迷信尊重而不迷信

20、 市場中，為數(shù)不少的客戶在講究“風水”，從研究客戶的購房心理及行為著手，我們不得不研討居家風水第五篇第五篇 戶型和市場關系戶型和市場關系兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？戶型和市場的關系你心目中的兩房有多大，三房又有多大？分析：此公寓位于大學南面，周圍有復旦、上外等高校云集，說明了大部分客戶為學校老師，因此在設計中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設計。貼合市場的，就是好戶型！ 一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。 二層布置多功能書房，工作、會客、洽談等。戶型和市場的關系客戶的需求的不同，導致定位不同定位不同，導致戶型不同點評：187平方米的復式，只有2個臥室？點評：套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到三房？戶型和市場的關系分析：產(chǎn)品研發(fā)的定位上開發(fā)商在戶型設計方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。 符合定位的，就是好戶型！戶型和市場的關系市場對戶型的關注點市場對戶型的關注點 客戶在購房時考慮居室各