商品房潛在業(yè)主需求研究報告-2011年東莞市沙田虎門房地產市場調查報告（ 31頁）

1、東莞市沙田虎門房地產市場調查報告2021年10月綱 要第一局部 沙田鎮(zhèn)概況 第二局部 沙田鎮(zhèn)房地產市場分析 第三局部 技術調查第四局部 新政策下的虎門、長安、沙田新趨勢第四局部 附 件 附件 1 沙田與附近鎮(zhèn)區(qū)經濟的比擬 附件2 2021年沙田與茶山主要經濟指標的比擬 附件3 沙田鎮(zhèn)現(xiàn)有房地產工程匯總 09工管 林國賢 202141206101第一局部 沙田鎮(zhèn)概況一、地理概況：東莞市沙田鎮(zhèn)地處東莞市西南部，珠江三角洲獅子洋的東岸與東江支流出?？诘慕粎R處，面積107平方公里，具備天然深水港的建港條件，全鎮(zhèn)有28公里長的黃金海岸線，沿線建有0.5至3.5噸級泊位碼頭14個，是廣東省重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)和

2、東莞市重要的國際性港區(qū)。素有“魚米之鄉(xiāng)美譽，也是全國第一個“龍舟之鄉(xiāng)。下轄16個村委會和一個居委會。二、人 口：全鎮(zhèn)總人口11.28萬人，常住人口3.72萬元，占全鎮(zhèn)人口的32.9%，是目前沙田鎮(zhèn)中高檔消費層次中當前最大的消費群體。三、經濟沙田鎮(zhèn)是一個港口鄉(xiāng)鎮(zhèn)，擁有占全市一半的海岸線，是東莞市開展的重點。隨著虎門港的空前建設和東莞市市委市政府提出的開展西部沿海產業(yè)帶以來，沙田鎮(zhèn)的社會經濟在倉儲業(yè)、港口運輸業(yè)、出口貿易加工業(yè)等方面得到了長足的迅猛的開展，后發(fā)優(yōu)勢明顯見附件2：茶山與沙田的經濟比擬。目前沙田鎮(zhèn)民營企業(yè)有五百余家，三資企業(yè)130余家，全鎮(zhèn)有排名全球前20名的外資企業(yè)3家，廣東省高新技

3、術企業(yè)3家，東莞市級民營科技企業(yè)9家。GDP：2021年沙田鎮(zhèn)工業(yè)生產總值166873萬元，同比增長%；外貿出口總額36646萬美元，同比增長13.6%；利用外資：實際利用外資10474萬美元，同比增長%；居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額143093萬元，同比增長%；社會消費與零售總額41533萬元，同比增長14.6%。居民消費：2021年居民人均可支配財政收入為20720元/人，人均消費支出12683元/人。食品支出占消費支出的27%，效勞性消費支出同比增長2.4%，農村居民生活費用12002元/人，同比增長10.98%，家庭設備用品及效勞支出小幅上升，住房消費隨之增大，個人住房面積也有小幅增

4、長，居民用于購置商品房，改善居住條件的消費明顯上升。四、交 通：沙田鎮(zhèn)地處珠江三角洲的幾何中心地帶和粵港深經濟走廊中部；東臨厚街鎮(zhèn)以銀河為界；西與廣州市番禺隔獅子洋遙望；南與虎門鎮(zhèn)連接；北與洪梅、麻涌等鎮(zhèn)隔河相對；鎮(zhèn)府駐地距離莞城鎮(zhèn)20千米。沙田鎮(zhèn)的交通配套設施隨著沿海產業(yè)帶和虎門港的建設日趨完善，港口大道和東部快速路成為沙田與市區(qū)、東部工業(yè)園、松山湖高科技園溝通的重要紐帶；107國道廣深路段、廣深高速、廣深鐵路以及規(guī)劃中的沿海高速公路均從其旁經過。另外，厚沙公路跟廣深公路連接并通往廣深高速公路；沙太公路直通虎門太平和輪渡碼頭；到廣州、深圳、珠海等城市僅一小時車程。五、城市根本設施情況：城市建

5、設步伐迅速，新建了沙田新醫(yī)院、湖濱休閑公園和湖西路、東港城首期、沙田新汽車站、沙田鎮(zhèn)第三小學、廣榮中學新教學樓、麗海工業(yè)區(qū)首期、立沙島通水河砂胎露水官改造、環(huán)保工業(yè)城整治。新建道路2462米，改建河提2500米，完成河道治污2條，增加街頭綠化3120平方米。生活及用水方面，新建了沙田第一肉菜市場、沙田第二肉菜市場，解決了沙田人民生活的需要。用水用電方面，沙田第一、第二自來水廠的相繼建立，極大地滿足了全鎮(zhèn)人民對水的需求。六、西部沿海產業(yè)帶對沙田鎮(zhèn)影響：本世紀初，東莞市委市政府提出了規(guī)劃建設以虎門港為依托和龍頭的西部沿海產業(yè)帶的決策，沙田鎮(zhèn)迎來了從蓄勢待發(fā)走向創(chuàng)造輝煌的千載良機。一方面，東莞市委市

6、政府提出的西部沿海產業(yè)帶恰處廣州東莞深圳香港城市開展軸帶的中間和珠江三角經濟區(qū)中心位置，通過臨近的虎門大橋與廣州順德中山珠海城市開展軸帶相連，并處于A字型框架的重要連接點上，具備優(yōu)越的經濟集聚輻射優(yōu)勢；另一方面，沙田鎮(zhèn)作為西部沿海產業(yè)帶的一局部，擁有占全市一半以上沿海海岸線28公里，是東莞市委市政府開展西部的重點。再者，作為沿海產業(yè)帶的重要部份，依托得天獨厚的港口資源優(yōu)勢，以東莞市為中心，與松山湖科技產業(yè)園、東部工業(yè)園形成東莞市的東、中、西部地區(qū)“三線聯(lián)動的開展格局，目前連接中、西、東三地主要交通干道港口大道、松山湖大道、東部快速路的規(guī)劃建設已根本完成。七、虎門港對沙田鎮(zhèn)影響：虎門港的主港區(qū)和

7、總部基地坐落于沙田鎮(zhèn)西大坦，對于開展沙田鎮(zhèn)的港口運輸、創(chuàng)儲物流業(yè)、出口加工、行政辦公、貿易及效勞業(yè)有著積極推進作用。一方面有利于開發(fā)利用沙田鎮(zhèn)海岸線資源，為沙田鎮(zhèn)的外貿出口構建了新通道；另一方面，隨著虎門港的建設，港口大道和東部快速路將港區(qū)與市區(qū)及東部工業(yè)園連接，從虎門港經廣深高速缺乏1小時車程可分別直達廣州和深圳兩大機場，交通四通八達，方便快捷。 第二局部 沙田鎮(zhèn)房地產市場分析一、沙田鎮(zhèn)房地產開展現(xiàn)狀：隨著東部產業(yè)帶的開展和虎門港開發(fā)的提速，經過近兩三年的市場培育，沙田的房地產市場取得了較大的成績。目前可以統(tǒng)計到沙田的開發(fā)面積已約135萬平方米，沙田開發(fā)的工程主要有粵港花園、利澳花園、東港城

8、、莊士新都。目前正出售的樓盤有莊士新都二期“海上海、利澳花園二期“夢景灣。其中開發(fā)規(guī)模最大的是利澳花園，利澳花園占地近1000畝，提出了“海景園林豪宅盤的營銷理念，并先后推出二期工程。二、沙田鎮(zhèn)房地產市場特征：開發(fā)面積與戶型：目前已有產品主要以高檔別墅和大戶型洋房為主。如利澳花園近1000畝，主要為別墅，今年推出的產品也全部為別墅；東港城為135戶別墅990套洋房，莊士新都今年新推的洋房也主要是三房、四房，平均面積在167平方米，特別是臨江的房子全部為四房的大戶型。主要賣點：環(huán)境與地段。該區(qū)域新建的樓盤，區(qū)域位置較佳，有的在鎮(zhèn)內的核心地段，有的那么依海岸線而建。如莊士新都位于東莞沙田東江回轉處

9、、獅子洋畔，整體依海岸線而建，自然景觀得天獨厚；利澳花園位于沙田鎮(zhèn)齊沙管理區(qū)，工程西側為虎門國際深水港，南為虎門輪渡口，與虎門大橋遙遙相望，臨近有國家級開發(fā)區(qū)南沙、威遠旅游區(qū)及國家級教育基地。開發(fā)商開始注重小區(qū)內配套和小區(qū)周邊環(huán)境。大型購物中心、會所、醫(yī)院、市場等配套設施齊全。如利澳花園配套設施主要包括豪華會所、大型購物中心、運動中心、醫(yī)院、市場、商業(yè)街等；黃金海岸的主要配套設施包括人工沙灘、水上樂園、恒溫泳池、日光浴廠、華市噴水池、按摩池、池畔BAR、滑水梯、漁人碼頭、水上活動中心、雕塑廊、觀景亭等。厚沙經濟一體化、周邊鎮(zhèn)區(qū)需求強勁：通過在東港城、莊士新都的實地訪談發(fā)現(xiàn)，在沙田買房的客戶中有

10、很多厚街人，這與厚街強勁的經濟實力和厚街現(xiàn)有開發(fā)工程的有關，厚街的總面積與沙田相當，但人口是沙田的4倍，經濟總量是沙田的3倍，土地與資源瓶頸日益顯現(xiàn)，厚街要開展，向西擴展是必然，厚沙經濟一體化的趨勢明顯。從厚街的房地產市場來看，目前厚街的高檔盤主要在橫崗水庫一帶，以別墅和高檔洋房為主，主要面向外資和企業(yè)主；其它的樓盤如東逸翠園、世紀綠洲、匯景豪庭全部在鬧市區(qū)或交通要道邊，價格較高3500元/平方米以上，環(huán)境不理想，阻礙了局部客戶的置業(yè)需求，而沙田的幾個大盤，價格相對厚街的房子來說要低如東港城3300元/平方米左右、莊士新都一期3500元/平方米左右，自然景觀優(yōu)勢比擬突出，很安靜，因此得到很多厚

11、街買家的青睞。三、沙田房地產的開展趨勢從以下幾個數(shù)據可以看出沙田的房地產開展的一些趨勢：商業(yè)物業(yè)有一定開發(fā)空間。東港城一期規(guī)劃的商業(yè)面積有4.3萬平方米總建筑面積35萬平方米，自2007年8月開盤，到2005年初已經進入全面營業(yè)階段，盡管目前商鋪仍處于培育期，但可見商業(yè)物業(yè)投資需求仍有空間，特別是社區(qū)配套商業(yè)；大戶型需求還未充分滿足，中小戶型有需求無供給，開發(fā)空間大。物業(yè)莊士新都一期264套2021年4月23日開盤，二期374套11月5日開盤，半年間推出500多套房子，從推盤速度可見，沙田的房地產市場有很大的空間；特別是目前洋房只有莊士新都一個房源，且以高檔、大戶型為主，市場上中等120平米左

12、右及以下面積的需求還沒有被滿足。第三局部技術報告研究目的1、在當今房地產新政策下，一年內可能購房的受訪者，想在哪里買房及其原因、能否買得起房、想買什么樣的房面積、戶型、價格等、買房時考慮的主要因素；2、了解受訪者對利澳花園工程的認知程度、對該工程的定位、在此購房的興趣；3、了解受訪者的媒體接觸習慣，包括受訪者獲取樓盤信息的渠道、接觸媒體的類型、對媒體內容的偏好、收看電視的時間，為我們的廣告策略提供參考。研究方法攔截訪問與入戶訪問相結合調查區(qū)域虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)執(zhí)行時間2021年7月7號2021年7月11號訪問對象要求年齡20-50周歲；有打算在未來一年內購置住宅商品房；是未來購置商品房的主要決策者或決

13、策的主要參與者。抽樣方法簡單隨機抽樣+方便抽樣樣本量方案完成樣本量為360份，實際完成有效樣本量為368份。受訪者背景性別頻數(shù)百分比男性22962.2 女性13937.8 總計368100.0 年齡頻數(shù)百分比20-30歲14038.0 31-40歲19553.0 41-50歲339.0 總計368100.0 戶籍頻數(shù)百分比虎門本地居民349.2 外來移民359.5 外來打工族21759.0 其它8222.3 總計368100.0 婚姻狀況頻數(shù)百分比已婚21458.2 未婚15441.8 總計368100.0 最高學歷頻數(shù)百分比初中及以下184.9 高中/中專13336.1 大專10227.7

14、大學本科及以上11531.3 總計368100.0 家庭月平均收入頻數(shù)百分比10011999元318.4 20002999元5815.8 30003999元9024.5 40004999元7119.3 50007999元5916.0 80009999元215.7 1000014999元174.6 15000元以上123.3 拒答92.4 總計368100.0 職業(yè)頻數(shù)百分比機關/事業(yè)單位干部246.5 專業(yè)技術人員/教師/醫(yī)生/律師5916.0 企業(yè)管理人員/廠長經理328.7 私營業(yè)主/合伙人/私營老板9726.4 白領/職員/辦事員8924.2 工人/效勞員/一般職工349.2 離退休人員

15、10.3 警察61.6 保險從業(yè)員20.5 酒店鋼琴師10.3 家庭主婦51.4 銷售/業(yè)務102.7 自由職業(yè)20.5 拒答61.6 總計368100.0 在當?shù)匾丫幼〉臅r間頻數(shù)百分比1年及以下328.7 13年11230.4 35年9425.5 510年7520.4 1020年287.6 20年以上277.3 總計368100.0 本次受訪者的男女比例為1.65:1；已婚未婚比例為1.39：1；大專以上學歷占總體的59；從年齡層次來看主要集中在3140歲這個階段，占比為53，其次為2030歲這個階段，占比38，這兩個階段的人員都屬于購房需求最強的群體，共占樣本總量的91，從而提高了本調查的

16、可信度；從受訪者的來源來看，在虎門居住10年以上的占樣本總量的14.9，這幾近對應樣本中9.2的虎門本地居民以及9.5的外來移民，居住5年以上的占樣本總量的35.3；從受訪者的購置力水平來看，屬于高收入群體的廠長經理占8.7、私營老板占26.4、白領/職員/辦事員占24.2，屬于收入穩(wěn)定群體的教師/醫(yī)生/律師占16、機關事業(yè)單位干部占6.5。作為購置力最強的兩個群體共占總樣本的71.8。因為，受訪者會回避或者隱瞞對收入的答復，所以我們并不能將71.8這個數(shù)據和家庭收入的數(shù)據對應起來。研究的主要發(fā)現(xiàn)一、受訪者購房決策身份與目前居住情況一受訪者購房決策身份在368名受訪者當中，是購房主要決策者共2

17、62名，占樣本總量的71.2。圖：決策身份二主要決策者特征受訪者中作為購房主要決策者的，年齡階段主要集中在3140歲，占60.7；已婚的占59.2；職業(yè)劃分中私營企業(yè)老板和白領/職員/辦事員共占52.3；具大專學歷以上的占61.9。圖：性別圖：年齡圖：婚姻狀況圖：學歷表：職業(yè)頻數(shù)百分比機關/事業(yè)單位干部21專業(yè)技術人員/教師/醫(yī)生/律師36企業(yè)管理人員/廠長經理29私營業(yè)主/合伙人/私營老板69白領/職員/辦事員68工人/效勞員/一般職工19警察6保險從業(yè)員1酒店鋼琴師1家庭主婦1銷售/業(yè)務6自由職業(yè)2拒答3總計262三決策主要參與者特征受訪者當中，是購房主要參與者的占28.8，其中女性占比7

18、2.6；年齡階段集中在2030歲占56.6；已婚的占55.7；職業(yè)劃分中，私營老板占26.4、專業(yè)技術人員/教師/醫(yī)生/律師占21.7，白領/職員/辦事員占19.8；具大專以上學歷的占51.9。圖：性別圖：年齡圖：婚姻狀況圖：學歷表：職業(yè)頻數(shù)百分比機關/事業(yè)單位干部3專業(yè)技術人員/教師/醫(yī)生/律師23企業(yè)管理人員/廠長經理3私營業(yè)主/合伙人/私營老板28白領/職員/辦事員21工人/效勞員/一般職工15離退休人員1保險從業(yè)員1家庭主婦4銷售/業(yè)務4拒答3總計106四受訪者目前的住房情況從受訪者目前的住房情況來看，租賃的比例最高，占44，其次為居住在單位宿舍的占20.1，再次為自購商品房的占19.

19、8。按戶籍所在地將受訪者進行劃分，考察其住房狀況，我們發(fā)現(xiàn)：虎門本地居民55.9選擇了自購商品房，自建住房的比例為41.2；外來移民中51.4選擇了租賃住房，居住在單位宿舍、自購商品房、自建住房、單位福利房的比例大致持平；外來打工族45.6選擇租賃住房，28.6選擇了自購商品房；其它局部指的是外來經商人員，54.9選擇了租賃住房，只有29.3的選擇了自購商品房。從居住時間來考察購房者的居住情況，居住一年及以下的主要是租賃住房，占34.4，其次是居住在單位宿舍和自購住房的各占25；居住1年以上5年以下的主要還是租賃住房占50以上，其次是居住在單位宿舍的，居住在這兩類住房的比例占子樣本的75以上；

20、居住510年的主要依然是租賃住房，但占子樣本的比例相比15年的下降到40，同時自購住房的比例上升到32；居住1020年的最多的是自購住房，占子樣本的42.9，其次為租賃住房的占25，同時自建住房的比例上升到17；居住20年以上的多為本地居民，他們最多的是自建住房，占子樣本的59.3，其次是自購住房的占29.6。 圖：受訪者目前住房情況注：只要受訪者的住房為其家庭成員直系親屬，父母、兄弟、姐妹購置，我們就將該行為視為自購商品房。表：不同戶籍的購房者目前住房情況虎門本地居民外來移民外來打工族其它頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比租賃住房/189945單位宿舍/6626自購商品房1932724

21、自建住房14374單位福利房14212親戚朋友家/111總計343521782注：外來移民指的是原籍不是虎門，但目前戶口已經遷至虎門，目前以后都在虎門居?。黄渌闹竿鈦斫浬痰?，但戶籍未遷入虎門。表：在本地居住不同時間的購房者目前的居住情況1年及以下13年35年510年1020年20年以上頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比租賃住房1160533071單位宿舍831181331自購商品房891224128自建住房1312516單位福利房3810511親戚朋友家111總計3211294752827居住520年的租賃住房的比例居于25以上，可能的原因占樣本總量22.3的其它局

22、部，這局部人原籍不屬于虎門，但在此經商時間很長，卻未參加虎門戶籍、也未開展買房的活動。二、購房心理因素購置商品房的最主要目的從購房的目的來看，用于自住的占90.5；用于未來給家庭其它人員居住的占4.9；用于投資的只占4。圖：購置商品房的最主要目的二最有可能購置商品房的省市地區(qū)從受訪者的可能購房地區(qū)，選擇廣東的占94.8，且占樣本總量的78.3選擇東莞。圖：受訪者可能購房地區(qū)從戶籍所在地來考察受訪者選擇的購房地區(qū)，虎門本地人、外來移民、外來打工族80以上都選擇在東莞購房；且劃為其它局部的外來經商人員也有68.3選擇在東莞置業(yè)。表：不同戶籍的購房者最可能購置商品房的省市地區(qū)虎門本地居民外來移民外來

23、打工族其它頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比頻數(shù)百分比東莞302817456廣州24107深圳22106其它省份/136廣東其它地區(qū)1107總計343521782三東莞購房者最可能購置商品房的鎮(zhèn)區(qū)再將選擇在東莞置業(yè)的，細化到鎮(zhèn)區(qū)，選擇在虎門的占49.7，其次為莞城占12.2、東城占7.6、長安占6.3、厚街占5.2，選擇在沙田置業(yè)的占4.5。表：東莞購房者最可能購置商品房的鎮(zhèn)區(qū)頻數(shù)百分比莞城區(qū)35石龍鎮(zhèn)2虎門鎮(zhèn)143東城區(qū)22南城區(qū)6望牛墩3麻涌鎮(zhèn)3石碣鎮(zhèn)1大朗鎮(zhèn)4沙田鎮(zhèn)13續(xù)上表頻數(shù)百分比厚街鎮(zhèn)15長安鎮(zhèn)18大嶺山12樟木頭1塘廈鎮(zhèn)1鳳崗鎮(zhèn)2常平鎮(zhèn)5謝崗鎮(zhèn)2總計288100四選擇虎門、厚街、沙田

24、的受訪者特征描述選擇在虎門購房者的特征：男性占58；已婚的占60.8；2030歲、3140歲這兩個年齡階段的各占40左右；大專以上學歷的占44.8；最多的是外來打工族占55.2，其次為外來經商者占23.8。從職業(yè)構成來看，私營老板占比最高為35.7，其次為白領占18.2，這兩個具有有效購置力的群體占了子樣本的53.9。選擇在虎門購房的購房者日常主要使用的交通工具，最多的選擇了公共汽車，其次為出租車、摩托車。圖：性別圖：年齡圖：婚姻狀況圖：學歷圖：戶籍表：職業(yè)頻數(shù)百分比機關/事業(yè)單位干部7專業(yè)技術人員/教師/醫(yī)生/律師13企業(yè)管理人員/廠長經理10私營業(yè)主/合伙人/私營老板51白領/職員/辦事員

25、26工人/效勞員/一般職工20離退休人員1警察2家庭主婦4銷售/業(yè)務5自由職業(yè)1拒答3總計143表：家庭月均收入頻數(shù)百分比10011999元1820002999元1730003999元3340004999元2550007999元1980009999元91000014999元815000元以上7拒答7總計143100表：選擇在虎門購房的購房者日常主要使用的交通工具應答數(shù)百分比公共汽車83出租車52摩托車45私家小汽車28其它16小區(qū)城市交通巴士13單位配備小汽車11自行車/電單車5總計143選擇在厚街購房者的特征描述：男性占80；已婚的占46.7； 3140歲這一年齡階段的占60.7；大專以上學

26、歷的占80；最多的是外來打工族占60，其次為外來移民占13.3。從職業(yè)構成來看，專業(yè)技術人員/教師/醫(yī)生/律師、白領/職員/辦事員，這兩個具有有效購置力的群體各占子樣本的26.7。選擇在厚街購房的購房者日常主要使用的交通工具，最多的選擇了公共汽車，其次為出租車。圖：性別圖：年齡圖：婚姻狀況圖：學歷圖：戶籍表：職業(yè)頻數(shù)百分比機關/事業(yè)單位干部1專業(yè)技術人員/教師/醫(yī)生/律師4企業(yè)管理人員/廠長經理1私營業(yè)主/合伙人/私營老板3白領/職員/辦事員4工人/效勞員/一般職工1酒店鋼琴師1總計15表：家庭月均收入頻數(shù)百分比10011999元120002999元230003999元640004999元38

27、0009999元115000元以上1拒答1總計15表：選擇在厚街購房的購房者日常主要使用的交通工具應答數(shù)百分比公共汽車8出租車8摩托車4私家小汽車3單位配備小汽車2總計15選擇在沙田購房者的特征描述：男性占92.3；已婚的占46.2； 2030歲、3140歲這兩個年齡階段的各占38.5和46.2；大專以上學歷的占61.5；外來打工族占61.5，其次為。從職業(yè)構成來看，私營業(yè)主/合伙人/私營老板、白領/職員/辦事員，這兩個具有有效購置力的群體占子樣本的53.9。選擇在厚街購房的購房者日常主要使用的交通工具，最多的選擇了公共汽車，其次為出租車。圖：性別圖：年齡圖：婚姻狀況圖：學歷圖：戶籍圖：家庭月

28、均收入表：選擇在沙田購房的購房者日常主要使用的交通工具應答數(shù)百分比公共汽車9出租車7私家小汽車3摩托車3自行車/電單車1小區(qū)城市交通巴士1總計13五選擇在虎門、厚街、沙田購房的原因選擇在虎門購房，主要原因是工作便利工作在虎門、上班方便離上班地方近、生活便利虎門環(huán)境好/空氣好/污染少、親人朋友在這兒/家人都在這里、交通興旺/交通方便、事業(yè)開展的需要經濟比擬繁榮/經濟比擬興旺、事業(yè)在這里/在這里做生意、在虎門有開展前途時機；其次是情感因素在虎門時間長了產生了感情、歷史悠久名城。表：選擇在虎門購置商品房的原因應答數(shù)百分比工作在虎門38上班方便離上班地方近35經濟比擬繁榮/經濟比擬興旺30虎門環(huán)境好/

29、空氣好/污染少22親人朋友在這兒/家人都在這里22事業(yè)在這里/在這里做生意19對這里比擬熟悉16交通興旺/交通方便15治安不錯11在虎門有開展前途時機8打算長期在這里開展希望呆在這里7本地居民家鄉(xiāng)在這兒重視鄉(xiāng)情6做生意方便6商業(yè)比擬興旺5在虎門時間長了產生了感情5商品房投資值潛力大力房地產開展好5生活已習慣5歷史悠久名城3生活比擬便利3地理位置好2這邊的房子不錯2子女在這里工作方便與兒女聯(lián)系2地區(qū)和諧2商機多2靠海風景好2經濟實惠1商品房比擬廉價1房屋質量好1資源豐富1虎門能夠掙錢1娛樂場所多1總計143再來考察不同戶籍的受訪者選擇虎門購房的原因。對于虎門本地居民來說，主要原因是情感因素本地居

30、民家鄉(xiāng)在這兒重視鄉(xiāng)情；其次是生活及工作上的便利親人朋友在這兒/家人都在這里、事業(yè)在這里/在這里做生意、對這里比擬熟悉。對外來移民來說，主要原因是生活便利虎門環(huán)境好/空氣好/污染少；其次是工作便利和事業(yè)開展的需要上班方便離上班地方近、經濟比擬繁榮/經濟比擬興旺。對外來打工族來說，主要原因上工作便利上班方便離上班地方近、工作在虎門。對于外來經商的來說，主要原因是事業(yè)開展的需要事業(yè)在這里/在這里做生意、經濟比擬繁榮/經濟比擬興旺。第四局部 新政策下的虎門、長安、沙田新趨勢 虎門、長安、沙田:經濟重鎮(zhèn)打造地產新寵 東莞市副中心、按中等城市的標準來建設、海濱新城區(qū)。把這些詞聚集在一起，就是東莞沿海片板塊

31、的標桿。虎門、長安、沙田。不僅僅是名聲在外，更在于高度的城市化、興旺的商業(yè)、優(yōu)良的居住環(huán)境，沿海片板塊，成為東莞地產開展強有力的高地，將吸引大量置業(yè)者的目光，片區(qū)潛力無限。 萬科高價拿地，布局沿海片區(qū)，就是看好它的未來；這是一個信號，也是一種風向。市內輕軌、城際輕軌“廣-深-港、“廣-莞-深的設站，廣深高速、沿江高速，交織成的網絡樞紐，把沿海片區(qū)的交通優(yōu)勢凸顯，人流、物流和資金流，聚集到這片土地，沿海片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將更明顯，半小時經濟生活圈啟動,交通的便利,房產將得到越來越多的青睞。 沿海片區(qū)，樓市的發(fā)揮空間給人無限的遐想?；㈤T交通樞紐 潛力無限 經濟興旺、交通便利，輕軌R2線和穗莞深城際輕軌

32、有站點交接; 2個高速出入口，最近還要增加4個。這就是虎門。 虎門將成為東莞交通最方便的鎮(zhèn)區(qū)。假設以鎮(zhèn)為單位，擁有6個高速出入口，在全國也算第一。所以每當有地塊出讓，都會受到開展商的熱捧。隨著虎門城市化水平突飛猛進，吸引了眾多消費者的眼光，并有意在虎門進行投資。城市開展自然離不開房地產業(yè)，由此吸引了眾多開發(fā)商的目光，尤其是萬科地產進軍虎門市場后，虎門樓市更是被人們寄予厚望。 地王帶動 萬元可達自金洲片區(qū)連升路旁拍出一塊天價地王，周邊區(qū)域價值全面提升。預計2021年虎門住宅均價可達萬元?；㈤T的開展?jié)摿ψ尡姸嚅_展商競相進駐，其中不乏國內知名房地產企業(yè)。萬科直言不諱：我們對虎門未來的市場前景相當看好

33、?；㈤T地價能屢創(chuàng)新高，在于目前的交通路網規(guī)劃及珠三角中心鎮(zhèn)定位，無疑令眾多開發(fā)商及業(yè)界人士看好該鎮(zhèn)未來的城市價值。 聯(lián)華國際集團李啟遠表示：開展商看好東莞后市,東莞樓市還有很大的上升空間，同時也說明資源向優(yōu)勢鎮(zhèn)街與優(yōu)勢企業(yè)集中。瑞峰置業(yè)負責人表示，目前各地開展商已經看到了虎門區(qū)域未來無可限量的開展?jié)摿俺鞘袃r值，因此有時機一定會進入。 城市副中心為未來贏信心虎門城市規(guī)劃新定位東莞市副中心，城市開展步伐與時俱進，其確定的“三軸、三帶、多中心格局，確定了虎門城市開展的重點建設對象，這將是政府大力投入的重點區(qū)域。 港口商城奠基預示著虎門具有國際化城市的開展?jié)摿?，以虎門港為依托的物流經濟帶的東莞市產業(yè)

34、結構調整規(guī)劃，更將虎門成為東莞，乃至珠三角的一大經濟核心區(qū)。近幾年來，虎門的開展變化很大，經濟實力和消費力都有明顯的提升。這無疑增強了市民對虎門未來的信心。 “要按中等城市的標準來建設，讓人對一個新的虎門充滿著期待。 從南城中心區(qū)到虎門，本來就不遠，而輕軌的規(guī)劃，讓虎門物業(yè)的升值空間有了更大的想象空間。東莞市軌道交通R2線在虎門有站點，輕軌的出現(xiàn)，使“住在虎門，工作在城區(qū)成為一種愿景。城市交通樞紐虎門港作為東莞唯一港口，是廣東除深圳之外，離香港最近的港區(qū)，肩負著東莞經濟開展重任，在政府的大力扶持和開展下，虎門必將展示出其成就國際化都市的無限潛能。經濟的迅猛開展，必然會帶來人們對于生活水平要求的

35、提高，而集合現(xiàn)代、時尚等規(guī)劃理念建設一體的高檔住宅必受追捧。隨著武廣高鐵開通，東莞用廣深港高鐵作為武廣高鐵的延長，在虎門白沙設站點?；㈤T成為東莞接駁武漢、長沙、廣州、深圳、香港的唯一的中心站。在這一次站點的取舍上，虎門已成為可同國際大都市相提并論的區(qū)域交通樞紐城市，無疑其物業(yè)的升值潛力也將不可限量。長安 購置力強 孕育生機萬科牛了一把，3月以10.04億元的價格拍得長安一地塊，長安也再次引人注目。折合樓面地價4021.6元，引發(fā)業(yè)界猜測，將來的長安將會以怎樣的市場表現(xiàn)來顯示自己樓市的堅挺。長安房地產市場一貫以自住型消費為主?？梢灶A見，隨著輕軌等軌道交通的通車，以及深莞惠一體化的日趨融合，來自深

36、圳等周邊地區(qū)的投資者有可能進入該區(qū)域。長安一直沒有將房地產開發(fā)作為重點產業(yè)，但商貿作用的提高，使該區(qū)域商貿和住宅的開展變成大勢所趨。長安一貫堅挺的購置力，將有效支撐該鎮(zhèn)的高端物業(yè)銷售。 高地價帶來高房價東莞萬科繼1月高價拿下虎門地王后，又在3月以10.04億元的價格將長安長青路一地塊收入囊中。3月另一幅高價拍出的長安商住地塊位于新安社區(qū)，經過近130輪競拍，最后競價5.36億元，其樓面地價也到達了3866元/平方米。長安在3月風光無限。 東莞萬科直言：進入長安、虎門的意義在于，萬科完成了在東莞的全面布局。 沿海片板塊的虎門、長安等鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域經濟實力在東莞各鎮(zhèn)街名列前茅。萬科這次將手伸向沿海片區(qū)，

37、確實是具有戰(zhàn)略意義的動作。高地價將帶來高樓價。從東莞萬科的眼光看過去，不難發(fā)現(xiàn)，強大的購置力，才是最重要的。強大的購置力還表現(xiàn)在2021年整體樓市低迷、城區(qū)樓價有所下降的時期。那時候，東莞大局部鎮(zhèn)區(qū)的樓盤價格都低于市區(qū)，但長安是個特例。業(yè)內人士認為，長安鎮(zhèn)樓盤價格高，主要是由于開發(fā)量不多、供求不平衡。本地人大多有自己的住房，購房者集中于私營企業(yè)主、公司高層管理人員等。這些人傾向于購置別墅、高檔洋房，但這類住宅比擬稀少，價格也就居高不下。長安擁有幾十萬外來人口，樓房需求量大，但樓盤放量卻極少，因此價格一直高企。居住氣氛成熟在東莞樓市城建規(guī)劃“更新?lián)Q代、鎮(zhèn)區(qū)三舊改造工程分批開工及交通路網全面一體化

38、的諸多帶動下，長安地產在今年表現(xiàn)出整體向上、工程開發(fā)遍地開花的熱火局面。 長安鎮(zhèn)市政配套相當完善，鎮(zhèn)區(qū)的城市規(guī)劃也相對合理，加上其經濟根底雄厚，長安消費水平超過東莞整體水平。目前長安中心區(qū)住宅工程比擬集中，居住氣氛也較好，人氣旺，生活便利是該中心區(qū)的優(yōu)勢。不過對于地產市場而言，中心區(qū)可供開發(fā)的土地較為有限，未來房地產開展趨勢向中心區(qū)周邊拓展。 未來幾年，長安鎮(zhèn)將以高層作為主要的建筑物類型。高層樓盤將成為開發(fā)商針對中檔消費人群最正確的開發(fā)方式，無疑這將吸引大量市民的置業(yè)目光。未來會有大起的時機據悉，長安目前的在售樓盤，如東莞博業(yè)旗下的長安花園均價在6800元/平方米，信義長安1號目前單價在120

39、00元/平方米以上，2007年轟動一時的長安“地王沃多夫公寓均價更在13000元/平方米，當時樓面地價在5891元/平方米。長安這兩年的供給不多，樓市未曾大起大落。但未來，長安會有大起的時機。對于未來的區(qū)域開展，業(yè)內人士有著十分樂觀的預期。東莞大規(guī)劃中，長安被納入了高新產業(yè)區(qū)域的定位，以后區(qū)域產業(yè)會往高新產業(yè)靠攏，這無疑為區(qū)域帶來了更多的置業(yè)需求。而鎮(zhèn)政府往北區(qū)域，以及濱海新區(qū)的開發(fā)，雖然地段離中心區(qū)稍遠，但畢竟是新區(qū)，區(qū)域有著更大的開展前景。沙田無限海景 地產新寵今年3月份最后一幅成功拍出的用地出現(xiàn)在沙田鎮(zhèn)，三明物業(yè)4億元拿下三塊地。沙田已然成了東莞地產的新寵，這出乎很多人意料，又在很多人意

40、料之中。 目前開展商對地塊素質的要求越來越高，除了一些房價較高的熱點開發(fā)區(qū)域如長安、虎門等沿海片區(qū)，開發(fā)商不惜重金進入，對區(qū)域未來樓市開展充滿信心，同時，同屬于沿海片區(qū)的沙田也吸引著開展商的目光，引起開發(fā)商的興趣。交通優(yōu)勢凸顯原來只是虎門港，現(xiàn)在又多了輕軌的誘惑，這個寂寞的海邊小鎮(zhèn)立馬讓開發(fā)商們有了遍地黃金的猜測。未來交通的便捷讓沙田樓市后發(fā)優(yōu)勢凸顯。 虎門港建設提速、廣深港客運專線列入方案、穗莞深城軌、沿江高速、輕軌R2線等重大根底設施被寫進規(guī)劃藍本，沙田成了繼虎門之后，第二個東莞的海濱形象鎮(zhèn)街。 而目前沙田的地產開發(fā)進度遠不及虎門、厚街兩鄰鎮(zhèn)，已然成為這兩鎮(zhèn)樓市的“價格洼地，目前虎門和厚街

41、樓市均價均在6000元以上，而沙田僅有4000元左右。該區(qū)域樓價緩慢上行成為預料中的事情。經濟開展支撐點夠硬沙田給予外界的不僅僅是交通的優(yōu)勢。CMI游艇制造投產；590畝土地“三舊改造將成商住核心區(qū)域；進出口貨運車檢場、藍星大匯再生環(huán)保塑料處理中心、ESCO公司物流配送中心等工程建成投產。所有的消息，都指向一個方向，沙田將是一個崛起的海濱新城，有大型高端產品制造產業(yè)，有高標準高平臺的商業(yè)中心，有效盤活的土地資源，將大大提升沙田的城市形象。海濱新城將吸引大量人群置業(yè)投資，地產潛力無限。當?shù)禺a商們在長安、虎門等經濟重鎮(zhèn)爭得不可開交之時，另一邊的沙田卻悄無聲息地上演著一場地產商的寶地之戰(zhàn)。 受沙田區(qū)

42、域價值升級的影響，一向并不是房地產熱土的沙田得到了匯景、金地等眾多開展商的青睞。區(qū)域價值一直是土地市場的風向標，從另一個側面看，開展商以豪擲的態(tài)度拿地，在一定程度上正是對樓市的信心和區(qū)域價值肯定的表達。畢竟在市場化的運作下，沒有一個開展商愿意花心血造出樓盤來虧錢。濱海城市的打造，就是沙田板塊價值的有力支撐點。得天獨厚的海景資源并不是每個城市都有海景，并不是每個人都能擁有海景。沙田有28千米的海岸線。在海邊，晴天時，夕陽西下，落霞滿天，歸來的漁船和遠航的貨輪就從眼前緩緩駛過。雨天時，大虎山和小虎山在雨中假設隱假設現(xiàn)。在都市中享受如此愜意的世外桃源般的生活，是每個人追求的夢想。而擁有便利交通的沙田

43、，讓珠三角生活一體化成為可能，讓最浪漫的海濱居住成為現(xiàn)實。與東莞市區(qū)以及虎門等動輒過萬的豪宅不同，沙田的房價始終波瀾不驚，就連以豪宅標準打造的濱江豪園均價也僅僅在5000元/平方米。沙田樓價目前在東莞來說比擬低，但隨著地理位置、海岸景觀以及港口開展的帶動，它將成為東莞樓市開展最有潛力的地方。屆時，可能改寫東莞房地產格局，有望成為樓市高地。目前東莞房地產市場并不缺乏以山景、湖景為特色的樓盤，而真正擁有海景資源的樓盤屈指可數(shù)，位于濱海之都沙田，擁有1.3公里海景資源的沙田莊士新都濱江豪園那么是東莞鳳毛麟角的濱海樓盤。業(yè)界觀察東莞成隆實業(yè)投資工程經理 李新湖東莞的鎮(zhèn)區(qū)開展梯隊中，沙田位置并不靠前。但

44、隨著虎門港的興起，它的后發(fā)優(yōu)勢逐漸表達出來。沿江高速、廣深港高速客運鐵路、南環(huán)高速、常虎高速延長線、港口大道等貫穿沙田，沿江高速、廣深港高速的開通將會大大減少前往廣、深、港等地的時間，其中到廣州只需20分鐘。同時，沙田鎮(zhèn)數(shù)萬畝可供開發(fā)的土地成為后發(fā)優(yōu)勢的后盾，它可以保證各種契合開展思路的優(yōu)勢工程所需土地供給都會十分充足，相對于其他鎮(zhèn)街比擬寬松。沙田上檔次的產業(yè)也很多，不能無視產業(yè)對一個區(qū)域居住結構的帶動作用，現(xiàn)在沙田還是價格洼地，對周邊區(qū)域的吸引力是巨大的，隨著輕軌的上馬，相信大量厚街、虎門，甚至廣州的購房者都會置業(yè)沙田。瑞峰置業(yè)四部總經理胡森虎門隨著“新城市中心區(qū)重新變更和規(guī)劃、“以虎門港為

45、物流經濟帶、“武廣高鐵延長線-虎門白沙站、“東莞城市輕軌R2線的交通路網規(guī)劃及珠三角中心鎮(zhèn)的定位，大大提升虎門區(qū)域未來無可限量的開展?jié)摿俺鞘袃r值。金洲片區(qū)連升路是新城市中心區(qū)-高端生活區(qū)，伴隨著地標廣場、龍泉豪苑開工、萬科的入主，該區(qū)域出現(xiàn)了“三足鼎立的局面，工程的體量將給虎門市場供量多增加4000套以上。對于虎門地價能屢創(chuàng)新高，有一個重要因素在于，虎門目前的交通路網規(guī)劃及珠三角中心鎮(zhèn)的定位，無疑已經令眾多開發(fā)商及業(yè)界人士看好虎門區(qū)域未來無可限量的開展?jié)摿俺鞘袃r值。代表工程金沙花園工程位于長安沙頭村建安路與靖海中路交匯處貓山公園旁,金沙花園現(xiàn)代風格建筑，其空間結構清晰、簡約、實用，采用首層架空與入戶花園，以及景觀陽臺、生活陽臺構造出豐富的生活空間層次。主力戶型為75245平方米的兩房到四房,朝南戶型上到3層之后可望海,均價6200元/平方米。江畔灣江畔灣由新世紀地產開發(fā)，位于麻涌沿江西一路。工程共分三期開發(fā)，有18棟小高層，其中首期6棟共440套。全社區(qū)使用雙層LOW-E玻璃，隔音隔熱。園林方面，有2萬平方米東南亞立體林，1000平方米私家泳池和2000米濱江綠化公園。主力戶型包括91平方米兩房，