北京頂級(jí)樓盤詳細(xì)解讀

1、GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗解讀北京星河灣開發(fā)商簡介開發(fā)商簡介 廣東宏宇集團(tuán)公司成立于1994年7月，主要從事商貿(mào)活動(dòng)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)。創(chuàng)辦以來，宏宇集團(tuán)一直以“舍得的氣度、用心的執(zhí)著和創(chuàng)新的精神”，在各領(lǐng)域快速而穩(wěn)健發(fā)展。集團(tuán)連續(xù)9年被評(píng)為廣州市“納稅大戶”，連續(xù)八年被授予“重合同、守信用”單位光榮稱號(hào)。 在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，宏宇集團(tuán)為其開發(fā)的項(xiàng)目制定了市場(chǎng)認(rèn)同，對(duì)手認(rèn)同，業(yè)主認(rèn)

2、同，專家認(rèn)同，自己認(rèn)同，不斷創(chuàng)新等六大標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持走精細(xì)化品質(zhì)地產(chǎn)的道路。北京星河灣北京星河灣地塊周邊原狀星河灣品牌特點(diǎn)星河灣品牌特點(diǎn): :一、獨(dú)特而恰當(dāng)?shù)钠髽I(yè)精神。一、獨(dú)特而恰當(dāng)?shù)钠髽I(yè)精神。二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)。二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)。三、精致而舍得的環(huán)境營造。三、精致而舍得的環(huán)境營造。四、細(xì)致而周到的戶型設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修。四、細(xì)致而周到的戶型設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修。五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理。五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理。六、實(shí)用而靈活的材料采購及成本控制。六、實(shí)用而靈活的材料采購及成本控制。七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌。七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌。一、獨(dú)特而恰當(dāng)?shù)钠髽I(yè)精神一、獨(dú)特而恰當(dāng)

3、的企業(yè)精神 企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，它的精神會(huì)貫徹并最終物化為產(chǎn)品形態(tài)。如何以“品質(zhì)地產(chǎn)”為目標(biāo)，以“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，去創(chuàng)造星河灣這樣的優(yōu)秀產(chǎn)品，值得我們探討、思考。五把尺子 在廣州星河灣，他們?cè)?jīng)提出一個(gè)業(yè)界著名的“五把尺子”來要求規(guī)范自己：第一把尺子：市場(chǎng)認(rèn)不認(rèn)同？第二把尺子：對(duì)手認(rèn)不認(rèn)同？第三把尺子：專家認(rèn)不認(rèn)同？第四把尺子：業(yè)主認(rèn)不認(rèn)同？第五把尺子：自己認(rèn)不認(rèn)同？ 隨著星河灣在北京的開發(fā)建設(shè)，星河灣再次提出了一個(gè)新的五把尺子來進(jìn)一步提升自己：第一把尺子，是業(yè)主需要有70年滿意的生活和不斷增值的物業(yè)；第二把尺子，是星河灣的景觀要做到50年不落后；第三把尺子，是企業(yè)要有全國性甚

4、至國際性的品牌；第四把尺子，是星河灣每一個(gè)員工，要有對(duì)得起自己職業(yè)生涯的業(yè)績；第五把尺子，是星河灣在這個(gè)行業(yè)里要有長遠(yuǎn)的生命力和別人無法替代的核心競爭力。二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)1 1、人性化的規(guī)劃、人性化的規(guī)劃 從廣州星河灣到北京星河灣，規(guī)劃的形態(tài)從圍合式、戶戶見江到北京的大圍合，保留了星河灣的靈動(dòng)、韻律、節(jié)奏。規(guī)劃突出了整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應(yīng)地形、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調(diào)。 二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)原則營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進(jìn)人與自

5、然的親和關(guān)系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團(tuán)休閑空間，構(gòu)建出親密和睦的鄰里關(guān)系）強(qiáng)調(diào)居住的均好性采用人車分流設(shè)計(jì)。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進(jìn)入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）建筑符號(hào)的重復(fù)利用，形成星河灣獨(dú)有的風(fēng)格建筑符號(hào)的重復(fù)利用，形成星河灣獨(dú)有的風(fēng)格廣州星河灣廣州星河灣廣州星河灣外立面細(xì)部處理廣州星河灣外立面細(xì)部處理檐口部分 北京星河灣北京星河灣北京星河灣墻身處理虛實(shí)對(duì)比有度、無外露管線墻身處理虛實(shí)對(duì)比有度、無外露管線北京星河灣北京星河灣北京星河灣三、精致而舍得的環(huán)境營造三、精致而舍得的環(huán)境營造 1 1、大手筆的周邊環(huán)境改造、大手筆的周邊環(huán)境改造 將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周

6、邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。 對(duì)沿街建筑進(jìn)行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹 把13公頃綠化代征地，先期投入形成北京星河灣生態(tài)公園 完成青年溝改造 完成四周圍墻、道路的改造和綠植三、精致而舍得的環(huán)境營造三、精致而舍得的環(huán)境營造 通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚各類大小灌木喬木圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富) 街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O個(gè)形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸) GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR

7、 CITY MORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗主動(dòng)營造高差主動(dòng)營造高差 采用廣州星河灣獨(dú)特的立體平均式園林景觀，主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，通過36級(jí)高差的變化，形成自然的起伏。北京廣州GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY M

8、ORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗 使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實(shí)現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合 北京廣州四、細(xì)致而周到的戶型設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修四、細(xì)致而周到的戶型設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修 1 1、戶型和空間設(shè)計(jì)經(jīng)典周到、戶型和空間設(shè)計(jì)經(jīng)典周到 星河灣經(jīng)過廣州一到四期，再到北京對(duì)戶型的總結(jié)和變化已經(jīng)有了一個(gè)很成熟的總結(jié)和發(fā)展,不僅形式多樣能夠照顧各類人士的需要，而且還根據(jù)南北環(huán)境和居住習(xí)慣的不同重新調(diào)整豐富了戶型結(jié)構(gòu)和比例。北京星河灣已建成的戶型有60余種，所有戶型均

9、為大面寬小進(jìn)深（最大面寬達(dá)14.2米，最小進(jìn)深為9.9米）。方正的起居廳方正的起居廳 主臥的步入式衣帽間和衛(wèi)生間主臥的步入式衣帽間和衛(wèi)生間2.7米奧的斯豪華電梯，內(nèi)飾極具奢華客廳天花造型餐廳天花造型臥室天花造型客廳、餐廳的空調(diào)出風(fēng)口巧妙地與疊式天花完美結(jié)合八角形的270度觀景主臥室餐廳地面拼花走廊地面拼花衛(wèi)生間地面拼花廚房地面拼花電梯地面拼花窗臺(tái)背景墻 酒柜臺(tái)面石材在其他地方的運(yùn)用石材在其他地方的運(yùn)用材料綜合運(yùn)用的效果材料綜合運(yùn)用的效果同樣紋路的壁紙，冷暖不同的顏色 衛(wèi)生間不同區(qū)域、不同高度層次天花的交接處理 石材洗手臺(tái)的細(xì)節(jié) 淋浴間的細(xì)節(jié)處理（外側(cè)） 躍式空間的臺(tái)階處理及木扶手兩端優(yōu)美的曲線

10、造型 衛(wèi)生間洗手臺(tái)面便精心雕飾出紋理， 陰陽角的圓滑處理不僅柔美而且增加安全性的保證 臥室木地板“人”字形方式鋪裝與眾不同 銀鏡柜門的鞋柜增大了空間感 門，乃是點(diǎn)睛之作。門，乃是點(diǎn)睛之作。星座的黑胡桃子母門星座的黑胡桃子母門 比普通比普通門加厚門加厚4040 尺寸更寬更高。尺寸更寬更高。未被發(fā)現(xiàn)的鞋柜，未被發(fā)現(xiàn)的鞋柜，被當(dāng)成是裝飾柜，被當(dāng)成是裝飾柜，在門背后點(diǎn)綴在門背后點(diǎn)綴！五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理 1 1、獨(dú)特的工程管理組織架構(gòu)、獨(dú)特的工程管理組織架構(gòu) 宏宇集團(tuán)在工程營造方面既使用普遍的工程管理框架結(jié)構(gòu)，同時(shí)結(jié)合自身特色，創(chuàng)新的設(shè)立了一些特有的管理方式和團(tuán)隊(duì)。

11、 設(shè)置主管景觀設(shè)計(jì)、施工管理的高層管理者 景觀工程與土建結(jié)構(gòu)施工管理分開 形成獨(dú)立的以效果、藝術(shù)感染為宗旨的管理團(tuán)隊(duì) 五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理 2 2、嚴(yán)格的管理流程、嚴(yán)格的管理流程 北京星河灣以工程建設(shè)品質(zhì)為第一要?jiǎng)?wù)，在現(xiàn)場(chǎng)管理中采取簡潔的操作程序，工作效率和效果顯著。簡潔的變更審批程序。（變更審批基本在現(xiàn)場(chǎng)確定，基層員工根據(jù)公司品質(zhì)的一貫要求，現(xiàn)場(chǎng)完成一般變更審批）老板現(xiàn)場(chǎng)辦公進(jìn)一步加快決策和實(shí)施暢通、便捷的部門溝通和跨專業(yè)溝通。（部門經(jīng)理基本解決跨部門、跨專業(yè)的溝通，爭執(zhí)和誤解在公司中層管理者的工作中得以解決）五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理五、系統(tǒng)而精益求精

12、的施工管理 3 3、規(guī)范的工程施工管理。、規(guī)范的工程施工管理。 星河灣人為了實(shí)現(xiàn)品質(zhì)住宅全成品建設(shè)工程，用心的分析每一個(gè)工序、每一個(gè)工作細(xì)節(jié)，將品質(zhì)地產(chǎn)在工程建設(shè)階段推至極致。工程施工細(xì)節(jié)工程施工細(xì)節(jié)室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件工程施工細(xì)節(jié)工程施工細(xì)節(jié)50005000噸黃蠟石的堆砌噸黃蠟石的堆砌實(shí)用而靈活的材料采購及成本控制實(shí)用而靈活的材料采購及成本控制 1 1、嚴(yán)格而靈活的成本控制、嚴(yán)格而靈活的成本控制 星河灣的成本控制在房產(chǎn)開發(fā)管理流程的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，既確保了工程品質(zhì)，又縮短了審批時(shí)間，同時(shí)也合理控制了工程成本。工程招標(biāo)，以邀請(qǐng)長期合作伙伴進(jìn)行招標(biāo)或議標(biāo)建安工程招

13、標(biāo)。（所有材料均由承包人采購）實(shí)用而靈活的材料采購及成本控制實(shí)用而靈活的材料采購及成本控制 室內(nèi)裝飾裝修工程議標(biāo)。（所有石材等主要裝飾材料均由業(yè)主采購，同時(shí)業(yè)主給出較高的人工、機(jī)械及輔材單價(jià)）景觀工程議標(biāo)。（提前選苗、采購、假植于苗圃）工程款支付。（搶工階段采取半月一支付方式）迅速、靈活的價(jià)格確認(rèn)。（現(xiàn)場(chǎng)辦公解決品質(zhì)、成本等問題）設(shè)計(jì)、施工、成本相互溝通，全面考慮各系統(tǒng)工程成本。（如室外管線施工前，先確定各系統(tǒng)間的總體布置，再明確排水坡度及雨污水的布置）實(shí)用而靈活的材料采購及成本控實(shí)用而靈活的材料采購及成本控 2 2、舍得投入，品質(zhì)第一的材料采購、舍得投入，品質(zhì)第一的材料采購 一般房地產(chǎn)公司運(yùn)

14、作中材料采購是為實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)而服務(wù)的，北京星河灣的材料采購和成本控制沒有嚴(yán)格的相對(duì)制約關(guān)系，雖然舍得投入，但對(duì)整體投入又有總控指標(biāo)。采購過程。（材料采購與設(shè)計(jì)人員同時(shí)參加）價(jià)格審批。（設(shè)計(jì)人員確認(rèn)后當(dāng)時(shí)電話請(qǐng)示決定是否采購）苗木采購。（景觀設(shè)計(jì)人員承擔(dān)第一責(zé)任）總控成本指標(biāo)可溝通調(diào)整。（指導(dǎo)思想是品質(zhì)，然后是時(shí)間，最后才是價(jià)格）價(jià)格審批以設(shè)計(jì)效果為主，品質(zhì)決定各階段成本迅速有效的價(jià)格確認(rèn)制度公司領(lǐng)導(dǎo)每周不少于一次現(xiàn)場(chǎng)辦公積極保障施工單位權(quán)益材料選用緊跟時(shí)代步伐尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果密切關(guān)注國際市場(chǎng)產(chǎn)品的更新實(shí)用而靈活的材料采購及成本控實(shí)用而靈活的材料采購及成本控 七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌七、

15、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌 星河灣提出全成品開發(fā)是一種高難度開發(fā)，是對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和管理模式的挑戰(zhàn)，因?yàn)樯a(chǎn)管理必須做到合縱連橫。橫向理解，做到全成品開發(fā)，就要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、物業(yè)管理服務(wù)設(shè)計(jì)等方面都環(huán)環(huán)相扣，不能割裂，交叉施工很普遍?？v向考察，產(chǎn)品設(shè)計(jì)線從規(guī)劃到施工到監(jiān)理必須對(duì)縫很準(zhǔn)，不能走樣。用星河灣設(shè)計(jì)總監(jiān)的話說：“設(shè)計(jì)公司給我們出一百張圖，我們拿過來后，吸收他們的設(shè)計(jì)精華，要出同樣多的一百張圖，這樣才能讓設(shè)計(jì)思路變成可執(zhí)行的方案，同時(shí)還能與環(huán)境或室內(nèi)裝修相銜接?！逼摺⒑峡v連橫的綜合管理及統(tǒng)籌七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌 1 1、最高領(lǐng)導(dǎo)對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持與支持非常重要、最高領(lǐng)導(dǎo)對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持與支持非常重要 宏宇集團(tuán)的最高領(lǐng)導(dǎo)在廣州、北京星河灣建設(shè)過程中始終站在項(xiàng)目建設(shè)的最前線，是產(chǎn)品最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新突破的第一保證。2 2、成功依靠團(tuán)隊(duì)的合作、成功依靠團(tuán)隊(duì)的合作 星河灣項(xiàng)目在工程建設(shè)過程中也不斷出現(xiàn)爭執(zhí)，但各級(jí)員工、各部門經(jīng)理、主管副總都能很好的溝通和解決。七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌 3 3、始終