[前期策劃]復(fù)地_武昌重型機(jī)械廠項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書

1、前期策劃復(fù)地_武昌重型機(jī)械廠項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明2基本判斷項(xiàng)目界定中心城區(qū)資源型大規(guī)模項(xiàng)目3結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)大勢(shì)預(yù)判面臨的挑戰(zhàn)和使命武重項(xiàng)目的價(jià)值主張價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保障因素世聯(lián)的成功實(shí)踐401大勢(shì)01020304055國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)

2、20年中國(guó)GDP預(yù)測(cè)預(yù) 測(cè) 部 門預(yù)測(cè)結(jié)果：GDP增長(zhǎng)率根據(jù)庫(kù)茲涅茨理論：當(dāng)GDP增長(zhǎng)率4%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將萎縮當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將停滯當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為5%-8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展當(dāng)GDP增長(zhǎng)率8% 房地產(chǎn)行業(yè)將高速發(fā)展國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世 界 銀 行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亞洲開發(fā)銀行2000-2010：6%2011-2020：5%高 盛 公 司2001-2010：7.2%2010-

3、2025：6.8%中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但未來(lái)仍然伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)6中國(guó)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)：和諧為先+穩(wěn)定金融+長(zhǎng)線看好2006年 2007年 2008年 2010年政策年/政治年政府換屆/十七大世博會(huì)國(guó)六條加息70/90限制外資營(yíng)業(yè)稅及個(gè)稅增強(qiáng)調(diào)控促進(jìn)溝通展示區(qū)域國(guó)際形象樹立區(qū)域國(guó)際地位奧運(yùn)會(huì)展示國(guó)際形象樹立國(guó)際地位總結(jié)經(jīng)驗(yàn)確定發(fā)展思路7世聯(lián)高端物業(yè)觀點(diǎn)：財(cái)富化運(yùn)動(dòng)+兩個(gè)市場(chǎng)的分離 房地產(chǎn)在大問題上將會(huì)穩(wěn)步前進(jìn)，但在一些具體主管部門的管理上可能會(huì)遇到一些麻煩，會(huì)出現(xiàn)有一些爭(zhēng)論。但從總體來(lái)看，成熟的主流的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)在變化，就是認(rèn)為中國(guó)20年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響以前估計(jì)的太小，其實(shí)是

4、成績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于失誤。匯率太重要了，資產(chǎn)走高就走高了，美國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格在走高，英國(guó)在走高，澳大利亞在走高，全球性地走高，憑什么中國(guó)非得走低？。 這是一個(gè)大的財(cái)富化運(yùn)動(dòng)， 特別支持的一點(diǎn)就是一定要把物業(yè)稅收起來(lái)，最長(zhǎng)期的是誰(shuí)持有的房子多誰(shuí)為政府多交錢，這是中央提出和諧社會(huì)的基本要求，財(cái)富化我們不反對(duì)，但是我們反對(duì)擁有財(cái)富投入房地產(chǎn)他沒有負(fù)擔(dān)，不向政府交稅。中央政府對(duì)首付一刀切下來(lái)對(duì)全國(guó)不適應(yīng)，我們國(guó)家銀行的錢不是少，我們國(guó)家的銀行的錢是太多了，主要是貸不出去。市場(chǎng)本身、銀行本身它不是一個(gè)利益集團(tuán)，市場(chǎng)本身有需求。 關(guān)于說一邊空置房在增加，一邊價(jià)格在漲，這個(gè)事我們要分清兩個(gè)市場(chǎng)，第一是商品房作為居住用房

5、的所謂耐用消費(fèi)品的市場(chǎng)，另外確實(shí)是作為一種資產(chǎn)價(jià)格投資升值的市場(chǎng)，這兩個(gè)市場(chǎng)目前看起來(lái)在幾個(gè)主要的中心化城市已經(jīng)出現(xiàn)了分離。也就是說，作為資產(chǎn)的價(jià)格，一路上漲。82004年以來(lái)，投資性購(gòu)房需求不斷增大，“溫州炒房團(tuán)”席卷全國(guó)，房屋的投資屬性不斷彰顯；根據(jù)北京、上海統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，兩地的投資性購(gòu)房比例已經(jīng)占到全部購(gòu)房的17%和16.6%，接近20%的國(guó)際警戒線水平；從北京、上海、廣州、深圳商品住宅樓盤購(gòu)買目的的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，實(shí)際的投資比例超過20%。投資主體主要分為本地購(gòu)房者、外地購(gòu)房者、境外購(gòu)房者，以前兩者為主高端市場(chǎng)特點(diǎn)： ： 外資銀行人民幣業(yè)務(wù)的放開使得房子尤其是頂級(jí)豪宅成為了“提款機(jī)”(財(cái)

6、富工具)樓盤名稱開盤時(shí)間可售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）投資比例自住比例雙子星城2004年54812680050%50%蘋果城2004年29813480070%30%曉港美院2005年20706750070%30%珠實(shí)3H2005年19934700070%30%表 廣州投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例樓盤名稱開盤時(shí)間可售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）投資比例自住比例新天地200470%淘金山2005年1455711200024%76%置地逸軒2005年62356980060%40%風(fēng)格名苑2006年35793980030%70%表 深圳投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例樓盤名

7、稱開盤時(shí)間可售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）投資比例自住比例工體3號(hào)2005年630001600090%10%柏悅居2005年730004300095%5%銀鉆公寓2006年300002400040%60%海晟名苑2006年160002000020%80%表 北京投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例樓盤名稱開盤時(shí)間可售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）投資比例%自住比例%絲廬花語(yǔ)2004年150006040靜安四季苑2005年253655050匯麗花園2005年125427030盛第大廈2006年103772080表 上海投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例9高端市場(chǎng)特點(diǎn)：金融創(chuàng)新及資本聚集效應(yīng)使得房子不再成為生

8、活必須品或者身份的標(biāo)簽，多種終端用途復(fù)合化自住投資度假作為頂級(jí)豪宅的項(xiàng)目，其對(duì)資源的獨(dú)占性優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)了其作為財(cái)富工具的特點(diǎn)；1、長(zhǎng)期我們看好項(xiàng)目的升值空間；2、短期內(nèi)區(qū)域價(jià)值尚未被完全兌現(xiàn)，同時(shí)政策存在一定的制約因素；此時(shí)發(fā)展商可以嘗試與知名擔(dān)保公司的抵押合作方式，將項(xiàng)目變成融資的渠道和經(jīng)營(yíng)性的收益項(xiàng)目，對(duì)客戶而言，可以享受高于銀行利率的穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，形成雙贏的局面。10世聯(lián)觀點(diǎn)高端客戶的演變變化：財(cái)富從非常不穩(wěn)固的狀態(tài)走向了穩(wěn)固變化：財(cái)富階層個(gè)人財(cái)富的大幅度提高非來(lái)源于打工領(lǐng)工資個(gè)人財(cái)富的快速增值累積而成如何實(shí)現(xiàn)投資的最大化和有效化變化：財(cái)富階層的價(jià)值取向發(fā)生變化中國(guó)富豪俄羅斯富豪夾縫中生存

9、，收斂有改制下的富豪，炫富變化：財(cái)富家族，幫派的形成變化：財(cái)富階層已經(jīng)分化到顯和隱的階段 11變化：豪宅價(jià)格的上漲跟社會(huì)財(cái)富的變化有直接的關(guān)系，跟中低收入住宅的價(jià)格沒有關(guān)系變化：豪宅二手市場(chǎng)的活躍度高于普通住宅 變化：目前豪宅的空置率直線上升，出租率直線下降，與財(cái)富階層投資目地相關(guān) 變化：豪宅價(jià)格跟中短期波動(dòng)不相關(guān)，而與財(cái)富階層心理價(jià)位的抬升有關(guān) 世聯(lián)觀點(diǎn)高端市場(chǎng)的新變化1202挑戰(zhàn)020105040313必須明確的問題Q1：未來(lái)幾年本項(xiàng)目面臨怎樣的挑戰(zhàn)？Q2：復(fù)地未來(lái)幾年有什么樣的戰(zhàn)略布局？Q3：武重項(xiàng)目將承擔(dān)什么樣的歷史使命？14未來(lái)年內(nèi)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)跨地域的集團(tuán)軍品牌開發(fā)商雄厚資金實(shí)力

10、 項(xiàng)目名稱：錦繡長(zhǎng)江 開發(fā)商：武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā) 建筑類別：高層住宅 建筑面積：160萬(wàn)平方米 均價(jià)：8500元/平方米 項(xiàng)目名稱：水岸新城 開發(fā)商：湖北福星惠譽(yù)置業(yè) 建筑類別：花園洋房，聯(lián)排別墅，疊加別墅， 4層電梯洋房，高層住宅 建筑面積：65萬(wàn)平方米 均價(jià)：5300元/平方米15未來(lái)年內(nèi)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)跨地域的集團(tuán)軍品牌開發(fā)商雄厚資金實(shí)力 項(xiàng)目名稱：融科天城 開發(fā)商：融科智地（武漢） 建筑類別：高層住宅 建筑面積：45萬(wàn)平方米 均價(jià)：6000元-7000元/平方米 項(xiàng)目名稱：金都漢宮 開發(fā)商：武漢市浙金都房地產(chǎn) 建筑類別：高層、小高層住宅 建筑面積：30萬(wàn)平方米 均價(jià)：9000元

11、/平方米16未來(lái)年內(nèi)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)跨地域的集團(tuán)軍品牌開發(fā)商雄厚資金實(shí)力其他進(jìn)入武漢的大型開發(fā)商九龍倉(cāng)新世界保利和記黃埔萬(wàn)科福建融僑金地項(xiàng)目名稱：武漢天地開發(fā)商：武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公 司 建筑類別：住宅、辦公樓、酒店、零售、餐 飲及娛樂設(shè)施 建筑面積：145萬(wàn)平方米17未來(lái)年內(nèi)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)本項(xiàng)目的成本水平達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的售價(jià)水平本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目VS總地價(jià)格35億樓面地價(jià)3300元/平方米成本價(jià)60007000元/平方米水岸星城5300元/平方米融科天城6000元/平方米金都漢宮8000元/平方米世貿(mào)8500元/平方米18未來(lái)年內(nèi)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)江景房與城市資源房?jī)r(jià)格梯度差別較大江景房城

12、市資源房VS金都漢宮10000元平米8000元平米錦繡長(zhǎng)江9000 11000元平米7000元平米平均超過10000元平米三年內(nèi)可能達(dá)到一線江景的價(jià)格水平江景房與城市資源房的價(jià)格相差10-2019未來(lái)年內(nèi)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)共同搶奪以武漢新企業(yè)主為核心的高端客戶武漢高端項(xiàng)目客戶特征湖北省內(nèi)客戶比例占到80%,其他為上海等外省客戶約占 10金都客戶大部分為私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目越高端，客戶來(lái)源范圍越廣，外地比例也越高三鎮(zhèn)項(xiàng)目均以本區(qū)域?yàn)橹?，區(qū)域性消費(fèi)特征明顯漢口客戶多為傳統(tǒng)小業(yè)主，小生意人武昌客戶多為新企業(yè)主和高校教師，高級(jí)知識(shí)分子，多為新武漢人漢陽(yáng)客戶也以企業(yè)主為主客戶區(qū)域性仍較明顯，本區(qū)域客戶約占50-6

13、0%20必須明確的問題Q1：未來(lái)幾年本項(xiàng)目面臨怎樣的挑戰(zhàn)？Q2：復(fù)地未來(lái)幾年有什么樣的戰(zhàn)略布局？Q3：武重項(xiàng)目將承擔(dān)什么樣的歷史使命？21復(fù)地全國(guó)戰(zhàn)略圖以上海、北京為代表的一線城市是復(fù)地的核心目標(biāo)；其次是區(qū)域中心城市，如武漢、重慶、天津等；第三是長(zhǎng)三角地區(qū)，如以上海為中心輻射的南京和無(wú)錫等城市但復(fù)地對(duì)上海以外的市場(chǎng)也會(huì)采取穩(wěn)健的態(tài)度，不會(huì)盲目拓展。業(yè)務(wù)發(fā)展速度還是要跟管理資源、人力資源以及對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的了解相匹配。所以不會(huì)去很多城市，也不會(huì)盲目投資。這將是有利于復(fù)地全國(guó)性戰(zhàn)略的可持續(xù)發(fā)展 摘自復(fù)地戰(zhàn)略宣講22復(fù)地企業(yè)理念以人為藍(lán)圖復(fù)地會(huì)復(fù)地希望通過“復(fù)地會(huì)”這個(gè)平臺(tái)，開展全方位的品牌體驗(yàn)和人性關(guān)

14、懷，并向客戶傳遞一個(gè)信息：復(fù)地不僅僅是房屋制造商也可以為客戶倡導(dǎo)和引領(lǐng)健康快樂的生活方式和消費(fèi)方式。全國(guó)范圍的會(huì)員資源，突破了地域限制、形成了真正意義上的全國(guó)會(huì)員互動(dòng)。 以人為藍(lán)圖的品牌理念深入詮釋了復(fù)地集團(tuán)的企業(yè)精神。真正好的地產(chǎn)品牌最終的受益者必定是客戶，真正好的房子應(yīng)該是從居住者的視角去看待問題。以人為藍(lán)圖是以人性化視角為切入點(diǎn)，用人的尺度去衡量空間，按人的需求去提供服務(wù)，帶給客戶最人性化的居住享受和貼心的服務(wù)感受。這也正是復(fù)地以客戶為中心經(jīng)營(yíng)理念的核心表現(xiàn)。復(fù)地會(huì)23必須明確的問題Q1：未來(lái)幾年本項(xiàng)目面臨怎樣的挑戰(zhàn)？Q2：復(fù)地未來(lái)幾年有什么樣的戰(zhàn)略布局？Q3：武重項(xiàng)目將承擔(dān)什么樣的歷史

15、使命？24規(guī)?；a(chǎn)后的復(fù)地地產(chǎn)需要更新“復(fù)地模式”，實(shí)施品牌滾動(dòng)地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段品牌階段基本特征適用前提相關(guān)案例初級(jí)階段“量大就是美“開發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力順馳中級(jí)階段社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢(shì)招商、華僑城、萬(wàn)科在坂田高級(jí)階段1產(chǎn)品系列化有規(guī)模化擴(kuò)張的戰(zhàn)略需要萬(wàn)科產(chǎn)品系列高級(jí)階段2客戶的主導(dǎo)性龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營(yíng)的能力新鴻基25本項(xiàng)目的使命理想“復(fù)地在本項(xiàng)目的建筑實(shí)踐和營(yíng)銷實(shí)踐，將在未來(lái)5年的時(shí)間里，深刻地影響武漢的地產(chǎn)走向，并奠定復(fù)地的領(lǐng)導(dǎo)者地位”如果說復(fù)地翠微新城更多地是依靠產(chǎn)品創(chuàng)造價(jià)值的話，那么本項(xiàng)目將在規(guī)劃和營(yíng)銷中直接貢獻(xiàn)價(jià)值。2

16、6但是，要想影響武漢的地產(chǎn)走向，要想奠定復(fù)地的領(lǐng)導(dǎo)者地位，就必須產(chǎn)生復(fù)地自己獨(dú)特的價(jià)值主張27本項(xiàng)目的價(jià)值主張我們將建立“內(nèi)城集約式大規(guī)模開發(fā)的前瞻性理念”致勝要素2803價(jià)值主張0302010504建筑主張營(yíng)銷主張29復(fù)地在武漢的建筑主張30傳統(tǒng)社區(qū)/硬性分割/規(guī)劃的功利性 點(diǎn)式開發(fā)/自然形成，自成特色的梯度建設(shè)/理想都市模式A產(chǎn)品 C產(chǎn)品 B產(chǎn)品 D產(chǎn)品 一級(jí)社區(qū)次級(jí)社區(qū)A+B+C+D產(chǎn)品霍伊特(Homer Hoyt)扇型模型A or B or C or D產(chǎn)品“城市的可辨認(rèn)性，來(lái)自由背景和前景構(gòu)成的城市空間的整體性。” 巴洛克Combination/Foreground/Picture

17、31如果把有水的地方換成瀝青，把有坡地的地方換成山丘，在按照舟與車的比例把水體和道路加寬一些，你面對(duì)的簡(jiǎn)直就是一座城市，不同的是，每個(gè)區(qū)域都有自己的主題，每個(gè)區(qū)域都有自己的建筑，每個(gè)區(qū)域都有自己的名字，每個(gè)區(qū)域都有自己特定的居住人群，這完全就是最強(qiáng)烈的那種城市主義：最少的單元，最大的生活內(nèi)容私密城市。城市都需要盡可能地支持基于功能合理之上的多樣性。 普蕾特 32路網(wǎng)的規(guī)劃模擬城市模式，按照特定的等級(jí)對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值排序，形成由中心向外圍輻射的道路體系，每個(gè)等級(jí)又形成相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，區(qū)域基本上自成一體又互相聯(lián)系維也納城市規(guī)劃類城市設(shè)計(jì)三級(jí)路網(wǎng)第一級(jí)道路：內(nèi)環(huán)路 第二級(jí)道路：外環(huán)路 第三級(jí)道路：組團(tuán)之

18、間12333Stroll In The Street入口廣場(chǎng)核心“街道和街道旁的人行道是城市中關(guān)鍵的部分如果街道生動(dòng) 城市就會(huì)生動(dòng)；街道無(wú)趣 城市也會(huì)無(wú)趣?！?雅各布斯| Stroll In The Street | 在街里徜徉街的責(zé)任不只是人車共享，更不只是一體化規(guī)劃，應(yīng)在景觀變化中與人互動(dòng)Perfect/urban-design pictures/active-life34 城市綠脊 35其實(shí)綠色與水一樣都是可以流動(dòng)的讓自然成為生活中最真誠(chéng)的那一部分36在人的感知中，水化率比綠化率更令人興奮和值得體驗(yàn)37內(nèi)城外城內(nèi)核城市功能的集中體現(xiàn)/社區(qū)等級(jí)由中心向外圍遞減產(chǎn)品分布同時(shí)兼顧外圍景觀與社區(qū)

19、中心環(huán)境類城市設(shè)計(jì)：Block開發(fā)傳統(tǒng)的延續(xù)38AGCDBEFHIJK按照地塊的路網(wǎng)形成若干個(gè)點(diǎn),每個(gè)點(diǎn)具有統(tǒng)一的產(chǎn)品定位,每個(gè)點(diǎn)功能相對(duì)獨(dú)立,分組團(tuán)管理類城市設(shè)計(jì)：Block開發(fā)傳統(tǒng)的延續(xù)39回歸市場(chǎng)：對(duì)項(xiàng)目受益價(jià)值貢獻(xiàn)排序TH 小高層 獨(dú)棟 洋房 盡可能增加TH的比例將明顯增加項(xiàng)目總收益構(gòu)建函數(shù)：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)項(xiàng)目總收益 A產(chǎn)品價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)預(yù)估） X產(chǎn)品建筑面積 函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提：1、假設(shè)產(chǎn)品交易的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在可控制的范圍內(nèi)（如價(jià)格的實(shí)現(xiàn)）； 2、假設(shè)隱性價(jià)值貢獻(xiàn)點(diǎn)作用有限（如項(xiàng)目形象的提升）； 3、假設(shè)各種產(chǎn)品的建筑成本差異很小，可以忽略；項(xiàng)目

20、其他成本為一常數(shù)1、A1小獨(dú)棟價(jià)格， A2TH價(jià)格，A3洋房?jī)r(jià)格，A4小高層價(jià)格2、X1小獨(dú)棟建筑面積， X2 TH建筑面積，X3 洋房建筑面積，X4小高層面積3、0=(X1,X4) =19.5，不可能出現(xiàn)一種產(chǎn)品的面積為負(fù)數(shù)的情況X1+X2+X3+X4=19.5 X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=17.7 0（X1、X2、X3、X4）19.5建立關(guān)系式求解函數(shù)R1小獨(dú)棟的常規(guī)容積率；R2TH的常規(guī)容積率；R3洋房的常規(guī)容積率；R4小高層的常規(guī)容積率；40TH院落TH住宅單元TH數(shù)量和品類的最大化A類常規(guī)聯(lián)排TH（R=0.75）優(yōu)：市場(chǎng)主流TH，認(rèn)可度高；劣：產(chǎn)品較缺乏創(chuàng)新，單位

21、用地的價(jià)值量相對(duì)較低B類前后聯(lián)排TH（R=0.9-1）；適用前提：無(wú)優(yōu)質(zhì)景觀資源C類前后疊拼TH（R=1.2-1.3）；適用前提：同B類優(yōu)：提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量；劣：舒適性有一定的欠缺典型案例：城市山谷B類：前后聯(lián)排THC類：前后疊拼TH41D類聯(lián)院TH（R=0.9-1）；適用前提：較為方正的均質(zhì)地塊優(yōu)：在保證了舒適性的前提下，增加了容積率，增加 了單位用地的價(jià)值量的產(chǎn)品創(chuàng)新；劣：私密性較差；聯(lián)院TH是萬(wàn)科第五園的主導(dǎo)產(chǎn)品TH院落TH住宅單元D類：聯(lián)院THTH數(shù)量和品類的最大化42聯(lián)院疊拼TH屬于原創(chuàng)設(shè)計(jì) E類聯(lián)院疊拼TH（R=1-1.1）；適用前提：高層視野好，具有景觀價(jià)值優(yōu)

22、：通過院落空間增加了前后疊層的舒適性，且較傳統(tǒng)的TH取得較大的容積率；劣：私密性受到影響；TH院落TH住宅單元E類：聯(lián)院疊拼THTH數(shù)量和品類的最大化43我們應(yīng)合理選取4類TH產(chǎn)品作為“現(xiàn)金牛”進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化奠定基礎(chǔ)TH名稱容積率指標(biāo)適用前提A類聯(lián)排TH0.75不受限制B類前后聯(lián)排TH0.9-1無(wú)優(yōu)質(zhì)景觀資源C類前后疊拼TH1.2-1.3無(wú)優(yōu)質(zhì)景觀資源D類聯(lián)院TH0.9-1較為方正的均質(zhì)地塊E類聯(lián)院疊拼TH1-1.1高層視野好，具有景觀價(jià)值。 高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗 DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣CASHCOW44A類常規(guī)聯(lián)排TH建筑面積 2

23、50-300平米總套數(shù):“現(xiàn)金牛”的兌現(xiàn)45“現(xiàn)金?！钡膬冬F(xiàn)C類前后疊拼TH建筑面積250平米總套數(shù):46“現(xiàn)金?！钡膬冬F(xiàn)有更多景觀的多層洋房聯(lián)院TH結(jié)合項(xiàng)目景觀資源聯(lián)院TH的升級(jí)產(chǎn)品前低后高的設(shè)計(jì)，使得后排上層的建筑有更好的景觀資源，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值聯(lián)院洋房（R=1.19-1.3）47“現(xiàn)金?！钡膬冬F(xiàn)聯(lián)院洋房建筑面積170-220平米總套數(shù):聯(lián)院TOHO建筑面積250平米總套數(shù):48“現(xiàn)金?！钡膬冬F(xiàn)D類聯(lián)院TH四合院式建筑面積250平米總套數(shù)49退臺(tái)式TH（R=0.9-1）退臺(tái)式多層；適用前提：地塊高差明顯提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量；贈(zèng)送地下室贈(zèng)送露臺(tái)退臺(tái)式TH將成為本項(xiàng)目的創(chuàng)新產(chǎn)品

24、“明星”的研究50建筑面積：總套數(shù)：總建面：51“明星”的研究親情化住區(qū)模式超空間多層（創(chuàng)新產(chǎn)品）52設(shè)計(jì)元素關(guān)鍵詞：天井/院落/吹拔/連廊/平臺(tái)/坡頂/生態(tài)多元性的建筑營(yíng)造有生命力的城市，創(chuàng)新而又個(gè)性化的居住空間設(shè)計(jì)，更賦予社區(qū)豐盛內(nèi)涵親情化住區(qū)模式超空間多層（創(chuàng)新產(chǎn)品）“明星”的研究53高層+小高層常規(guī)產(chǎn)品54公寓區(qū)域產(chǎn)品類型建筑面積套數(shù)（套）D單房1房復(fù)式40-4560-6560-80550550216總計(jì)7.0萬(wàn)1316常規(guī)產(chǎn)品55公寓常規(guī)產(chǎn)品56外城 常規(guī)產(chǎn)品內(nèi)城 明星現(xiàn)金牛57閱讀城市Reading City 58啟動(dòng)期的確立客戶期許與開發(fā)商目標(biāo)：勢(shì)稀缺標(biāo)桿量AFC59從現(xiàn)金牛A（

25、洋房）C （TOHO）F（TOHO）項(xiàng)目進(jìn)程價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重ABCDEFGHIJK進(jìn)入性15%151112151011158877昭示性15%15101115812158976可展示性25%2222202220222018182018資源限制性20%1520201518181518181718容積率限制25%2020251522231720201815價(jià)值實(shí)現(xiàn)8784898280868272736964啟動(dòng)期同時(shí)爆發(fā)3個(gè)點(diǎn)外城(A):內(nèi)城(C+F)60到明星2期同時(shí)爆發(fā)5個(gè)點(diǎn)內(nèi)城(E):內(nèi)城(B)外城(H+I):外城(G):IHGBDKJE3期同時(shí)爆發(fā)3個(gè)點(diǎn)外城(D):外城(J+K):2期3期

26、61那帕溪谷/波托菲諾/七國(guó)園林/摩卡/灣區(qū)物業(yè),比肩全球/風(fēng)從澳洲來(lái)/蘭喬圣菲/英式管家/挪威森林/格林小鎮(zhèn)/香榭里/家在廣州,住在歐洲/17英里/SOHO中國(guó)的地產(chǎn)表情很異域在武漢,贗品模式充斥整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí),我們需要新的價(jià)值,另類的思想我們選擇藝術(shù)62從空中俯瞰維也納城，城區(qū)的格局由內(nèi)而外形成兩個(gè)圓環(huán)，中間是內(nèi)城，圍繞著宏偉的椰林大道，叫戒指街，外圍就是外城維也納的內(nèi)城保留中世紀(jì)的內(nèi)核，所有的大街都通往城市中央，或是圍著她而行，中心街道都指向唯一的圓心與維也納相似的規(guī)劃模式63項(xiàng)目命名維也納城64全城的門牌號(hào)碼一律從內(nèi)城向外城遞增，內(nèi)城1號(hào)，內(nèi)城2號(hào)，內(nèi)城3號(hào)外城1號(hào),外城2號(hào),外城3號(hào)

27、區(qū)域命名內(nèi)城 外城 其他命名想回家的城 65復(fù)地在武漢的營(yíng)銷主張66“城界界定”取勢(shì)理想1城界67理想2 門“先鋒建筑”視覺的藝術(shù)欲望都市3/4oz 伏特加1/2oz 曼越梅汁1/2 oz 萊姆汁加水裝滿冰塊的搖酒器搖勻,瀝去冰塊倒入冰凍的馬提尼酒即可享用68理想2 門一個(gè)獨(dú)特的/能催醒城市活力的地標(biāo)性建筑“先鋒建筑”視覺的藝術(shù)69“先鋒建筑”視覺的藝術(shù)理想2 門廣場(chǎng)柱智能化電子屏導(dǎo)視 圖騰 展示 70“先鋒建筑”視覺的藝術(shù)理想2 門廣場(chǎng)是人們迷戀城市的核心元素71理想3圣地客戶試住體驗(yàn)村72理想4城里的 月光維也納城外的 咖啡館現(xiàn)有的山徑盡端俯瞰整個(gè)工地的臨時(shí)賣場(chǎng)73理想4城里的 月光粹一個(gè)

28、純粹風(fēng)格的維也納咖啡館/夜間營(yíng)業(yè)純功可以翻閱的樓書概念模型模擬城市動(dòng)畫/概念宣傳片利維也納城外的 咖啡館74在輕易間被改變的視覺習(xí)慣樹立在墻面地圖投影到地面和屋頂?shù)碾娪盎騽?dòng)畫75一個(gè)可以放煙火的地方浮華維也納城外的 咖啡館76藝術(shù)每一天都是不確定的段落200.9.182009.19200.9.22200.9.252009.3020010.10200.10.12200.10.15200.10.18200.10.20200.10.26200.10.30大地77有故事的人有生命的城一個(gè)令人匪夷所思的核心體驗(yàn)成為交通體的營(yíng)銷中心我們規(guī)劃的不僅是場(chǎng)所,也不僅是物質(zhì),我們規(guī)劃體驗(yàn),美或者秩序78City-

29、bus的路線136745279花街7日紅酒雞尾酒會(huì)SHOW場(chǎng)煙火晚會(huì)維也納城的 節(jié)日80一個(gè)另人匪夷所思的核心體驗(yàn)成為交通體的營(yíng)銷中心有故事的生活/有生命的城市私密城市類城市設(shè)計(jì)多點(diǎn)開發(fā)內(nèi)城 外城從現(xiàn)金牛到明星理想1城界城界介定取勢(shì)“先鋒建筑”視覺的藝術(shù)客戶試住體驗(yàn)村維也納城外的 咖啡館理想3圣地理想2 門理想4城里的 月光維也納城81維也納城的一小步武漢地產(chǎn)實(shí)踐的一大步82從西往東, 傾斜,再傾斜,維也納城8304保障因素040302010584本項(xiàng)目成功的保障因素世聯(lián)將通過3個(gè)層面（城市，區(qū)域，項(xiàng)目）10大核心問題，44個(gè)子問題，若干個(gè)大盤成功的基本常識(shí)來(lái)系統(tǒng)解決大規(guī)模項(xiàng)目的成功開發(fā)必備要

30、素要完成復(fù)地地產(chǎn)在武漢的建筑實(shí)踐和營(yíng)銷實(shí)踐，對(duì)一個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目而言，85世聯(lián)系統(tǒng)解決大規(guī)模項(xiàng)目的十大核心問題一、如何發(fā)揮大規(guī)模的優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)影響力優(yōu)勢(shì)高起點(diǎn)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)自身配套優(yōu)勢(shì)規(guī)?；杀緝?yōu)勢(shì)客戶循環(huán)和再利用系統(tǒng)，客戶營(yíng)銷成本優(yōu)勢(shì)二、如何保證長(zhǎng)期開發(fā)中，項(xiàng)目資金的穩(wěn)定周轉(zhuǎn)提供多種融資渠道，保證項(xiàng)目的資金來(lái)源合理的啟動(dòng)與分期，持續(xù)現(xiàn)金流，保證資金鏈的連續(xù)投資回報(bào)率及回報(bào)期的合理分配86世聯(lián)系統(tǒng)解決大規(guī)模項(xiàng)目的十大核心問題三、如何挖掘與整合項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值本區(qū)域周邊資源挖掘與整合站在武漢全市角度，本項(xiàng)目所在區(qū)域的區(qū)域價(jià)值重新定位本區(qū)域的區(qū)域形象如何重新定位四、如何利用與再造地塊資源本地塊資源的利用與挖掘本地塊

31、景觀系統(tǒng)規(guī)劃與周邊區(qū)域的結(jié)合本地塊的區(qū)域空間規(guī)劃與周邊城市的融合五、如何確定區(qū)域?qū)傩院徒缍▍^(qū)域邊界區(qū)域?qū)傩源_定區(qū)域標(biāo)識(shí)系統(tǒng)(Dis系統(tǒng))（道路、環(huán)境、形象）區(qū)域服務(wù)系統(tǒng)(Dss系統(tǒng))（招商、租賃、物管）區(qū)域邊界的界定87世聯(lián)系統(tǒng)解決大規(guī)模項(xiàng)目的十大核心問題六、如何確定客戶群確定受價(jià)格的制約，客戶群體為廣義的中高端客戶受大規(guī)模的制約，客戶群必須面對(duì)廣泛客戶層次受大規(guī)模的制約，客戶群體必須面對(duì)廣泛地域來(lái)源 七、如何確定啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)必須具備：資源展示作用，價(jià)值標(biāo)桿作用，客戶群示范作用，同時(shí)具有價(jià)格吸引力規(guī)模確定主要考慮啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)、資金能力與市場(chǎng)消化能力位置確定主要考慮發(fā)揮啟動(dòng)區(qū)優(yōu)勢(shì)，地塊價(jià)值利用，成熟區(qū)域、具有展示優(yōu)勢(shì)區(qū)域先啟動(dòng)配套確定啟動(dòng)區(qū)配套主要考慮與銷售賣點(diǎn)配合，同時(shí)在資金允許條件下適當(dāng)展示大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品確定高端產(chǎn)品示范，中端產(chǎn)品定位，多種產(chǎn)品組合以試探市場(chǎng)88世聯(lián)系統(tǒng)解決大規(guī)模項(xiàng)目的十大核心問題八、如何確定配套層級(jí)、規(guī)模區(qū)分本項(xiàng)目配套屬于城市級(jí)、區(qū)域級(jí)還是社區(qū)級(jí)，要主動(dòng)承擔(dān)城市功能充分利用和整合項(xiàng)目外部已有城市配套在項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置部分城市級(jí)配套功能，提升區(qū)域價(jià)值與地位明晰配套的分期建設(shè)同總體開發(fā)分期的關(guān)系配套建設(shè)與管理：招商投資建設(shè)與社會(huì)化管理配套的“社會(huì)性