九州福爾東陵項目中期匯報稿

1、九州福爾東陵項目中期匯報稿本體。項目區(qū)位位于城市成熟核心區(qū)，緊鄰兩大城市主干道項目位置：項目位于唐山市核心區(qū)，抗震紀念碑東側(cè)，緊鄰城市主干道新華道與建設(shè)路。建設(shè)路：唐山市的迎賓景觀大道，全長10.38公里，是唐山市首條實行“綠波”管理的道路 。新華道：1985年完成建設(shè)，路面寬50米，全長9.55公里，也被稱為“唐山的長安街” ?？拐鸺o念碑：位于建設(shè)路與新華道交匯處，建成于1986年唐山抗震10周年之際，原為無人認領(lǐng)的地震遇難遺體安葬地，現(xiàn)為唐山人文化娛樂活動的重要場所。新華道建設(shè)路抗震紀念碑項目交通多條城市干道及公交線路，便捷連接城市內(nèi)各個區(qū)域項目北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快

2、速便利；項目西側(cè)緊鄰抗震紀念碑廣場及大釗公園，7路、28路等多路公交均可到達；項目南側(cè)有運輸鐵路經(jīng)過，煤礦在一定程度上增加了噪音及粉塵污染。城市主干道其他道路建設(shè)路西山道國防道文化路增盛路新華道鐵路鐵路商業(yè)：主要沿新華道分布的百貨大樓、三利購物中心、尚座商業(yè)街等醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、老年病醫(yī)院、同濟醫(yī)院、工人醫(yī)院及中醫(yī)醫(yī)院等教育：西山路小學、市八中、警察學校、河北理工大學等綠化：大釗公園、鳳凰山公園等政府：市委、市政府、市人大市政協(xié)等資源配套步行尺度內(nèi)，各種配套設(shè)施完善，以西側(cè)及北側(cè)為主北新華道新華道南新華道建設(shè)路鳳凰山公園冀東烈士陵園大釗公園紀念碑廣場尚座商業(yè)街市委市政府市人大市政協(xié)三利購物中心百

3、貨大樓廣場河北理工大學新街小吃城婦幼醫(yī)院同濟醫(yī)院工人醫(yī)院中醫(yī)醫(yī)院西山路小學新天地國美店開灤一中市八中老年病醫(yī)院255醫(yī)院警察學校項目四至道路狀況較佳，周邊商業(yè)氛圍成熟，西側(cè)景觀資源良好區(qū)域四至：東至增盛路南臨國防道西至文化路北至新華道項目地塊抗震紀念碑廣場新華電影院新文化廣場交通事故處理中心華盛超市唐山科技館國防道文化路增盛路新華道新華大酒店地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部拆遷接近尾聲，前期準備情況平穩(wěn)進行地塊內(nèi)部的原生樹地塊東部未拆遷商鋪地塊南部的鍋爐建筑西側(cè)文化路南側(cè)拆遷樓南側(cè)國防道及鐵路東側(cè)增盛路內(nèi)部：主要部分基本拆遷完畢，剩余部分為南側(cè)建筑及東側(cè)少量商鋪，地塊由北至南形成一定坡度，內(nèi)部有一定數(shù)量的原生

4、樹木；周邊：南側(cè)一面的建筑及東側(cè)的部分住宅較破舊，西側(cè)大釗公園的綠化度較高，北側(cè)與其他三側(cè)形成鮮明對比；未來回遷的長青小學北側(cè)新華道及百貨大樓廣場經(jīng)濟指標大規(guī)模商業(yè)開發(fā)模式部分回遷住宅、教育及商業(yè)配套經(jīng)濟技術(shù)指標：可建設(shè)占地面積：21.27萬平方米總建設(shè)面積：104.6萬平米（地上88.6萬，地下16萬）容積率：4.17商品住宅建筑面積：41萬平米（地上33萬，含3萬底商，地下8萬）商業(yè)綜合體指標：21萬寫字樓：14萬酒店：5萬回遷區(qū)：23.6萬（不含回遷書店）回遷住宅回遷商鋪商品住宅及回遷商鋪商品住宅及商鋪五星級酒店回遷小學及幼兒園回遷商業(yè)及寫字樓商業(yè)廣場本體總結(jié)城市核心區(qū)，高度認知的成熟區(qū)

5、域；居住氛圍相對一般；道路系統(tǒng)完善，公交系統(tǒng)成熟；基礎(chǔ)建設(shè)跟進不足，周邊配套完善；項目緊鄰景觀資源，環(huán)境相對優(yōu)越；南側(cè)及東側(cè)部分建筑較破舊；區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域認知度高產(chǎn)品層面居住氛圍一般交通/配套完善相對集中的高層規(guī)劃排布；具備一定面積的中心景觀資源；萬達的成熟商業(yè)模式引進，五星級酒店及寫字樓；大規(guī)模項目；配套的小學、幼兒園及部分商鋪；產(chǎn)品形式多樣大規(guī)模自身配套完善城市核心/一線品牌實力打造/大規(guī)模城市綜合體城市新地標開發(fā)商對本報告的成果需求：1.住宅的產(chǎn)品定位及設(shè)計要點建議；（主要成果）2.商鋪的產(chǎn)品設(shè)計要點；3.公建部分的產(chǎn)品定位方向選擇。第一步：在正式進入市場層面研究之前，先要認識唐山這個城市

6、。1.對唐山的經(jīng)濟發(fā)展如何認識為了尋找唐山的真實消費力所在2.對唐山的城市發(fā)展如何認識為了判斷本區(qū)域地段的價值變化第二步：分產(chǎn)品類型的市場、客戶研究，以確定產(chǎn)品發(fā)展方向和設(shè)計建議。唐山。認識唐山的經(jīng)濟發(fā)展認識唐山的城市規(guī)劃發(fā)展GDP表現(xiàn)唐山市整體經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長趨勢，尤其在2006年以前，連續(xù)四年保持加速增長，至06年出現(xiàn)增速減緩，但07年整體GDP增速有所回升情況。唐山市07年GDP總值2779.14億元，穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，在全國各城市排名中位列第20，領(lǐng)先于濟南、哈爾濱、長沙、長春等二線城市看指標GDP總額增速快，指標位居全國領(lǐng)先水平，甚至超越一些省會城市數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒【07

7、年全國各城市GDP總額統(tǒng)計排名】GDP總額增長率省內(nèi)排名GDP表現(xiàn)唐山市人均GDP增幅自02年-05年有較大提升，06年增幅開始下降趨勢， 07年GDP總額的增速有所回升，說明城市經(jīng)濟發(fā)展速度落后于城市化進程，城市擴張速度較快。唐山市07年人均GDP38351元，穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，但由于人口較多，在全國各城市排名中位列第39，仍領(lǐng)先于武漢、烏魯木齊、太原、長沙等二線城市看指標人口數(shù)量較大，導致人均GDP增速減緩，但仍超越一些省會城市1996-2007年唐山市人均GDP年增長變化趨勢數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒人均GDP人口省內(nèi)排名【07年全國各城市人均GDP統(tǒng)計排名】07年唐山市人均GDP為3

8、8351元（約合5612美元） 唐山市房地產(chǎn)發(fā)展進入快速增長期，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準發(fā)展階段啟動期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型看指標根據(jù)唐山當前GDP增速及人均GDP水平判斷，房地產(chǎn)市場進入高速增長期，城市化進程處于加速階段數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒城市化率時間20%40%60%80%初期階段加速階段后

9、期階段唐山城市化的階段位置世界城市化進程階段性規(guī)律圖GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式看指標唐山市人均可支配收入不斷提高，位列全國50強；但整體社會財富在少數(shù)人手中富集，形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)人均可支配收入表現(xiàn)唐山市06年人均可支配收入為12376為，全國排名第46位2007年，唐山人均可支配收入14235元，較上年增長15%，04年以來，人均可支配收入以年均10%以上的速度增長。目前已經(jīng)超過武漢，位列全國50強。數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒【06年全國各城市人均可支配收入排名】看結(jié)構(gòu)典型的重工業(yè)城市，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，孤注一

10、擲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導致經(jīng)濟抗風險能力不足，應對危機能力差第一產(chǎn)業(yè)增加值增長率第二產(chǎn)業(yè)增加值增長率第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率2005年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%2006年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%2007年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導05-07年，三大產(chǎn)業(yè)比重分配無明顯變化，二次產(chǎn)業(yè)始終占經(jīng)濟總量將近60%的比重，其中工業(yè)產(chǎn)值占90%以上，是唐山主要經(jīng)濟收入來源；第三產(chǎn)業(yè)比例不斷提高05年以來，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不斷下降，在保證第二產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)上，第三產(chǎn)業(yè)比例不斷上升，三

11、大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，滿足城市化要求。數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒礦主，能源業(yè)主鋼材業(yè)主私企業(yè)主，國企高層公務員、教師、大型鋼企中高層普通工人等支付力高低“沙漏型”結(jié)構(gòu)由于唐山的重工業(yè)發(fā)展與資源占有息息相關(guān)，唐山呈現(xiàn)典型的沙漏型財富特征，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，中產(chǎn)階層開始出現(xiàn)，但是力量相對薄弱。看結(jié)構(gòu)整體社會財富在少數(shù)人手中富集，形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)；頂級財富人群受經(jīng)濟危機影響嚴重，社會投資需求被嚴重打壓三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度最快；第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，發(fā)展速度與第二產(chǎn)業(yè)相當，但經(jīng)濟總量遠低于第二產(chǎn)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)規(guī)模達到153.65萬人，占總就業(yè)人數(shù)的37.97%，近40%的就業(yè)人口貢獻

12、超過60%的產(chǎn)值。看人口地震之后首個人口增長高峰支撐當前大量剛性首置需求；二套房貸政策推進剛性首改需求的實現(xiàn)人口自然增長率 70年代末至80年代初，唐山出現(xiàn)地震之后人口增長的高峰，到1981年出生率達到20.3%，自然增長率達到14.4%，而76年以來城市平均自然增長率僅為6.1%； 此年齡段人口至2009年正值婚齡，婚房需求（剛性首置）成為主力購房需求之一。 6.1 “已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行” 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 22.4407年唐山人均居住面積為22.44平

13、米低于平均居住面積比例達到55%以上95年至07年12年間，唐山市戶籍人口變化極小，增長率低于10%；城市人口05年出現(xiàn)明顯增長，但從05年至07年城市人口幾乎無變化，增長速度較小，說明城市流動人口數(shù)量較少；看人口05年開始唐山城市化進程開始加快，但近幾年增長速度緩慢，且人口流動數(shù)量較少，以本市人口為主唐山。認識唐山的經(jīng)濟發(fā)展：1.看指標：GDP高企，三線城市領(lǐng)跑；2.看結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)絕對主導，風險防空能力弱，社會財富在少數(shù)人手中富集；3.看人口：城市內(nèi)剛性改善及剛性首置需求旺盛認識唐山的城市規(guī)劃發(fā)展十年重建唐山的震后重建規(guī)劃應用“有機分散”的思想，使得城市基本生活配套資源分配相對均衡兩大片區(qū)

14、三足鼎立 唐山震后城市總體規(guī)劃應用了“有機分散”的思想，主城區(qū)適當擴展，北部建設(shè)了新區(qū)，保留東礦區(qū)并適當發(fā)展，從而形成了南、北、東三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的組團式布局結(jié)構(gòu)。三個組團中間，是環(huán)保綠地(陡河水庫風景區(qū))。 唐山震后規(guī)劃也考慮了唐山與北京、天津、燕山山脈的空間關(guān)系，將恢復建設(shè)新唐山的規(guī)劃同整個冀東地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展結(jié)合起來，具有了成熟的區(qū)域規(guī)劃視角。 1994年的規(guī)劃城市格局由新華道和建設(shè)路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度小，唐百區(qū)域為目前城市唯一核心區(qū)，但屬于城南區(qū)域，客戶存在一定程度的購買抗性新華道建設(shè)路市政府唐百三利鳳凰新城規(guī)劃的未來商務金融中心目前以中高檔住宅項目為主

15、城東工業(yè)區(qū)污染較為嚴重，居住環(huán)境較差城南塌陷區(qū)以低端居住為主城市核心唐山的商業(yè)、商務、政務三重中心城市主干道交匯遠洋城唐山人的看法： “城南那邊地質(zhì)條件不好，是地震時候損毀最嚴重的” “南湖公園就是因為地震形成的濕地公園” “知道政府要遷過去，可是城南是塌陷區(qū)，蓋房子恐怕有問題吧” “廣場（抗震紀念碑）那絕對是城市核心，但畢竟是路南，感覺蓋不了高樓”未來發(fā)展南北兩個新城的規(guī)劃將分流城市核心的商務和政務中心功能，但建設(shè)時間的不確定，使得原核心的地位在短期內(nèi)不會動搖。鳳凰新城規(guī)劃以服務京津唐區(qū)域為目標，成為唐山市的商務中心、金融中心、總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地。1.商務中心。著眼于大總部、大商業(yè)。大

16、力發(fā)展高檔商業(yè)區(qū)，全力打造唐山的中央商務區(qū)。已確定項目：德龍鳳凰假日五星級酒店、香港嘉里集團五星級酒店等項目，規(guī)劃用地面積約280畝，總建筑面積約20萬平方米。啟動時間不確定。2.金融中心。吸引各大金融機構(gòu)入駐，打造唐山的金融一條街。3.總部基地。面向京津唐區(qū)域，統(tǒng)籌打造總部基地。先期將啟動冀東物貿(mào)集團、唐山三友集團科學技術(shù)研發(fā)中心、寶業(yè)集團、冀東石油基地、質(zhì)檢中心及農(nóng)村信用社聯(lián)合社大廈、名仁大廈、新合作大廈7個項目，總用地面積47畝，總建筑面積約30萬平方米。4.高科技產(chǎn)業(yè)基地。結(jié)合北部高教產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成高科技產(chǎn)業(yè)基地。南湖生態(tài)城規(guī)劃91平方公里，將成為唐山新的政務中心。 未來的南湖生態(tài)

17、城功能定位于以塌陷區(qū)生態(tài)修復、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與文化創(chuàng)意為主要特色，以政務、休閑、運動、觀光為主要功能的城市型綜合功能區(qū)，以景觀綠化、湖面拓寬為契機，著力打造休閑度假勝地、文化創(chuàng)意園區(qū)、國家城市濕地公園牞推動景觀地產(chǎn)開發(fā)，更新城市結(jié)構(gòu)。 西南片區(qū)將成為唐山市新的政務中心、商務中心。南湖生態(tài)風景區(qū)建設(shè)將促進該地區(qū)的高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)，“十一五”期間，為重點發(fā)展片區(qū)，將以政務中心建設(shè)為帶動、以青龍河河道的整治為基礎(chǔ)，大規(guī)模進行高品質(zhì)辦公、商務、居住開發(fā)，將成為新的政務中心、商務中心、生態(tài)型示范新城。 唐山。認識唐山的城市規(guī)劃發(fā)展：1.從住宅居住屬性角度，城市核心的地段優(yōu)勢不突出2.城市核心

18、的功能屬性在短期內(nèi)不會動搖，長期或被城市新區(qū)分流部分實際功能3.路南的地質(zhì)條件會帶來一定的市場抗性認識唐山的經(jīng)濟發(fā)展：1.看指標：GDP高企，三線城市領(lǐng)跑；2.看結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)絕對主導，風險防空能力弱，社會財富在少數(shù)人手中富集；3.看人口：城市內(nèi)剛性改善及剛性首置需求旺盛開發(fā)商對本報告的成果需求：1.住宅的產(chǎn)品定位及設(shè)計要點建議；（主要成果）2.商鋪的產(chǎn)品設(shè)計要點；3.公建部分的產(chǎn)品定位方向選擇。第一步：在正式進入市場層面研究之前，先要認識唐山這個城市。1.對唐山的經(jīng)濟發(fā)展如何認識為了尋找唐山的真實消費力所在2.對唐山的城市發(fā)展如何認識為了判斷本區(qū)域地段的價值變化第二步：分產(chǎn)品類型的市場、客戶

19、研究，以確定產(chǎn)品發(fā)展方向和設(shè)計建議。住宅。唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究市場趨勢從反應時間上看：由南向北遞進式發(fā)展從影響程度上看：由上往下波及式傳導從反應時間上看由南向北遞進式發(fā)展從影響程度上看由上往下波及式傳導珠三角長三角 環(huán)渤海全國主要二、三線城市商品房成交面積走勢單位：萬平米天津沈陽重慶長沙西安東莞05010015020025030007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.308.608.808.10一線城市三四線城市二線城市北京上海深圳西安成都沈陽長沙天津南京長春太原鄭州貴陽環(huán)渤海珠三角長三角一線城市中深圳和上

20、海從2007年6月開始進入深度調(diào)整期，北京市場的反應慢于深圳、上海，從2007年底進入深度調(diào)整期，主要表現(xiàn)在成交量的明顯下滑；二、三線城市的反應慢于一線城市，從2008年3-4月開始進入調(diào)整期，且受影響程度明顯小于一線城市。趨勢研究至09年初，緊隨一、二線城市，典型三線城市進入房地產(chǎn)市場調(diào)整的第一階段 “暗降保量”案例：市場表現(xiàn)： “業(yè)內(nèi)人士稱，春節(jié)前樓市低迷，一些大開發(fā)商明著不降價，卻都在暗中降價。而中小開發(fā)商則抓緊時機明降，每平方米較去年底下降200元至1000元不等，一些二環(huán)內(nèi)的期房樓盤甚至開出每平方米2000元左右的價格。同時，延續(xù)“購房即贈精裝修”、“特價房”等促銷模式，樓市低靡背景

21、下，大小開發(fā)商均在采取自己的方式降價突圍?！?搜房北京天津杭州深圳廣州東莞惠州西安武漢佛山上海石家莊石家莊： 三線城市房地產(chǎn)市場： 08年下半年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)淡的跡象，成交量有所下降，至09年初，石家莊市場進入“暗降保量”的階段趨勢判斷此次經(jīng)濟危機中，作為唐山支柱產(chǎn)業(yè)的煤炭、鋼鐵行業(yè)遭受重創(chuàng)，導致財富人群支付力下降，購房信心受挫唐山實體經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，支柱產(chǎn)業(yè)進入快速下滑期，導致鋼材、煤炭行業(yè)支付力下滑案 例：梧桐大道城市高端項目銷售情況：08年上半年實現(xiàn)項目一期（6萬平米左右）全部售罄，下半年轉(zhuǎn)入淡市以后，尤其10月煤炭、鋼鐵行業(yè)開始下滑以后，項目二期轉(zhuǎn)簽出現(xiàn)嚴重問題，且出現(xiàn)10%的退房

22、，目前轉(zhuǎn)簽不足50%?！?1月7日，國家能源局召集相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會和公司座談，與會人士普遍認為，煤炭相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈受整體經(jīng)濟影響明顯?！薄爸袊撹F工業(yè)協(xié)會表示，10月份，鋼鐵行業(yè)已進入全行業(yè)虧損，減產(chǎn)幅度明顯，預計全年粗鋼產(chǎn)量為5億噸，與去年基本持平，甚至有減少的可能；全年煤炭消耗亦與去年持平，或?qū)⒂兴鶞p少?！薄霸诤颖?，現(xiàn)在鋼鐵限產(chǎn)幅度已達30%-40%，直接減少了對焦炭的需求”“中國重化工業(yè)已進入快速下滑期，明年鋼產(chǎn)量恐有深幅回落，造成煤炭、電力需求急劇萎縮，預計明年煤炭產(chǎn)量將減少3億至5億噸。”“煤炭價格已經(jīng)跌破國家限價水平，港口現(xiàn)貨銷售價格則已經(jīng)全線跌破國家限價水平?！?（山西）公路煤炭物

23、流信息網(wǎng)，08年11月作為唐山主力購房人群，高端財富人群購買信心嚴重受挫、購房熱情明顯下降取決于對經(jīng)濟前景預期是否加大力度取決于經(jīng)濟恢復的難度預期恢復取決于實體經(jīng)濟的真實支撐與信心基本支撐面我們當前對未來樓市的觀點：未來影響樓市的關(guān)鍵面將是實體經(jīng)濟面，經(jīng)濟復蘇才能推動樓市徹底解凍。趨勢判斷唐山房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖需等待實體經(jīng)濟復蘇，淡市將持續(xù)供銷統(tǒng)計據(jù)不完全統(tǒng)計，08年唐山市區(qū)總體消化72萬，消化率超過60%；中高端項目支撐市場，消化量占總體消化47.2%景泰翰林宏揚香木林瑞景國際公館梧桐大道鷺港鳳凰世嘉供應12萬，消化9萬供應18萬，消化16萬供應4萬，消化2.7萬供應3.1萬，消化3萬供應28萬

24、，消化10萬供應10萬，消化5萬高端消化率72%供應12萬，消化8萬尚品名都供應0.5萬，全部消化金洋旺座中高端供應43萬消化34萬消化率80%中端供應62萬消化29萬消化率47%從消化率上看，在售中高端以上項目整體消化率較高，平均達到77%，中端項目消化率較低，僅為47%；從供應量上看，中端項目供應量最大，達到62萬平米，而高端項目供應量較少，僅為13萬在售項目整體供應量約118萬，消化72萬，整體消化率超過60%東方銀座供應4.2萬，全部消化德譽馨苑供應13.4萬，消化8萬紫御山莊供應4.7萬，消化2.2萬盛泰莊園供應7.2萬，消化3.5萬供應1萬，消化3300天元國際公寓市場指標04年至

25、08年，唐山市商品房銷售面積走勢平穩(wěn)，始終維持在200萬平米以下水平。08年以來，金融風暴使樓市疲軟，逐漸開始下行，9-10月為各項目主要集中開盤期，6500-7500為主力價格區(qū)間。2004年以前，唐山市商品房消化面積逐年保持上升趨勢，至04年已經(jīng)上升為224萬平米；至07年，唐山市商品房銷售面積有所下降至167萬平米；08年前三季度，唐山商品房銷售面積為萬平方米，同比增長27.7；完成銷售額38.48億元，同比增長。實現(xiàn)銷售均價3030元/平米，與上年同期相比，平均銷售價格每平方米下降元。 數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)800070006000500007年6月07年12月08年6月08年12

26、月鷺港大戶型鷺港精裝小戶型梧桐大道一期梧桐大道二期宏揚香木林一期瑞景國際公館景泰翰林鳳凰世嘉尚品名都市場指標2008年-2012年，中心城區(qū)（中心區(qū)、開平）為主要用地供應及住宅建設(shè)面積的供應區(qū)域，其中普通商品房為用地供應及建設(shè)面積的主要用途。2008年-2012年，中心城區(qū)（中心區(qū)、開平）為住房用地主要供應區(qū)域 ，占總體用地供應的49%；2008年-2012年，中心城區(qū)（中心區(qū)、開平）為住房建設(shè)面積主要供應區(qū)域 ，占總體住房建設(shè)面積的51%；數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)市場指標2008-2012年的土地放量主要集中在08及09年，且用地的容積率呈現(xiàn)增長趨勢 未來五年的普通商品房建筑面積在逐年減小

27、，意味著容積率提高、高層產(chǎn)品比例增大數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站未來五年的普通商品房用地放量，主要集中在08年與09年市場盤點后續(xù)供應量主要集中在路北區(qū)，鳳凰新城板塊內(nèi)，以商品房為主；路南區(qū)域以平改項目為主要供應。 260萬150萬410萬已知項目后續(xù)供應主要集中在路北區(qū)，路南區(qū)以整改項目為主力供應，平均容積率在；路北區(qū)后續(xù)供應做主要集中在鳳凰新城板塊，約114.8萬平米政府力推三年大變樣工程，以拆遷項目為主，拆遷安置為還遷房方式；以推動政績?yōu)橹?，住房土地屬于無序釋放。按照“拆、規(guī)、建”并舉的原則，統(tǒng)籌安排拆違拆遷、規(guī)劃設(shè)計及城市建設(shè)改造。2008年10月底前完成拆違拆遷；2009年6月底前完

28、成相關(guān)規(guī)劃設(shè)計，2009年下半年建設(shè)改造全部展開；2010年底前建設(shè)改造基本完成，城鄉(xiāng)面貌三年大變樣的目標基本實現(xiàn)。唐山市政府網(wǎng)唐山力爭三年實現(xiàn)城鎮(zhèn)面貌大變樣拆違拆遷進展順利：今年全市拆違拆遷已完成481萬平方米，其中10月份拆違拆遷完成136平方米。加上去年拆違拆遷294萬平方米，我市已累計完成拆違拆遷775萬平方米，占任務總量1000萬平方米的77.5%住房保障穩(wěn)步推進：已開工安置住房231萬平方米，占任務總數(shù)的57%，年底前竣工57萬平方米。08年安排經(jīng)濟適用住房項目24項，年底前竣工經(jīng)濟適用住房31.8萬平方米。摘自唐山市三年大變樣工作匯報 供應井噴政府出于自身政績要求，大幅批出土地和

29、項目，造成市場的供應井噴政 府需 求唐山的拆遷安置方式為低價出售的原址配建回遷房，因此拆遷不會增加新的市場需求；近年，唐山并未發(fā)生大規(guī)模的外來人口遷入及人口結(jié)構(gòu)變化，剛性需求基本穩(wěn)定2005200620072008200920102011消化面積（萬平米）300.00350.00總 結(jié)200.00當前市場消化能力：200萬平米/年09年-12年市場的放量：300萬平米/年12年以后，隨城市發(fā)展，市場的放量有可能超過300萬平米/年以當前市場消化能力來看，09年以后必然面臨嚴峻的市場競爭局面，且有競爭進一步加劇的風險住宅。唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究1.08年以來，全國房地產(chǎn)市場受到危機影響走

30、軟，唐山在風暴沖擊下，支付力下滑，市場回暖需要經(jīng)濟復蘇支持2.近5年，市場容量基本穩(wěn)定在200萬平米/年以內(nèi)3.未來5年，市場年放量將遠超目前的消化能力，市場風險加劇競爭區(qū)域細分市場研究保證項目安全第一，尋找淡市中的市場保健因素鳳凰新城城東工業(yè)區(qū)城南塌陷區(qū)城市核心鳳凰新城：擁有較好的地質(zhì)景觀資源條件，及城市規(guī)劃利好，是城市未來發(fā)展的第二核心區(qū)域；目前市場上中高端項目主要集中在該區(qū)域，是本項目主要競爭區(qū)域。 重工業(yè)區(qū)：城市污染最為嚴重的區(qū)域，在售項目較少，且均為低端項目。 核心區(qū)：項目所在區(qū)域為城市最為核心地段，具有較高的認知度，區(qū)域發(fā)展成熟，擁有城市最高端配套，本項目必然定位于高端， 打造城市

31、標桿項目。塌陷區(qū)：地質(zhì)條件較差，是地震時受影響最嚴重區(qū)域，區(qū)域認知度較低，目前幾無在售項目。非競爭區(qū)域非競爭區(qū)域鳳凰新城為本項目主要競爭區(qū)域，該區(qū)域在售產(chǎn)品特征對本項目未來發(fā)展和規(guī)劃具有指導和借鑒意義區(qū)域競爭鳳凰新城作為唐山城市的未來發(fā)展方向?qū)鹘y(tǒng)城區(qū)形成巨大挑戰(zhàn)日趨沒落：隨著新區(qū)項目關(guān)注度逐漸提高，傳統(tǒng)區(qū)項目老舊，關(guān)注度逐漸走低。timecognitive城市新區(qū)傳統(tǒng)城區(qū)區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件快速崛起：政府規(guī)劃利好引導，市場放量集中，成為置業(yè)關(guān)注焦點；區(qū)域復興：大規(guī)模城市重建項目進駐，原住民遷出，高支付力人群占據(jù)城市核心資源，與之相應的城市各類配套實現(xiàn)更新?lián)Q代，老城注入新活力；初期實現(xiàn)：先期項

32、目客戶入住，整體基礎(chǔ)配套尚不完善，現(xiàn)實與想象的差距帶來區(qū)域整體的信任度滑坡，區(qū)域價值下跌；新城穩(wěn)定：隨著基礎(chǔ)配套逐步落實，與人口進駐，新城規(guī)劃實現(xiàn)，進入成熟階段，區(qū)域價值重獲認可并穩(wěn)步提升。沒落階段重新建設(shè)及提升階段快速崛起新區(qū)發(fā)展階段趨于穩(wěn)定世聯(lián)模型城市化過程中，城市新區(qū)與傳統(tǒng)核心的區(qū)域發(fā)展曲線唐百區(qū)域作為城市核心，隨著鳳凰新城（城市新區(qū)）建設(shè)逐漸失去市場關(guān)注，但是，一旦出現(xiàn)區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件，如萬達廣場的進駐，將會帶來內(nèi)城的更新，即一次傳統(tǒng)城區(qū)的復興；財富階層掌握城市核心資源，整個區(qū)域面向財富階層消費習慣，全面升級城市配套，城市核心被加強，區(qū)域進入新的發(fā)展階段。傳統(tǒng)城區(qū)復蘇之初，對應新區(qū)

33、蓬勃發(fā)展的激烈競爭，安排安全性產(chǎn)品，滿足剛性客戶為主；后期隨區(qū)域價值拉升，實現(xiàn)項目產(chǎn)品面積及品質(zhì)升級，安排奢侈戶型，滿足高端客戶需求宏揚香木林7500元/平米6900元/平米起鷺港天元國際公寓12800元/平米梧桐大道8000元/平米起鳳凰世嘉6000元/平米瑞景國際公館6500元/平米鳳凰新城新華道建設(shè)路尚品名都5600元/平米景泰翰林6700元/平米翡翠城7500元/平米景泰怡景文園荷花上院盛泰莊園5400元/平米嘉元六合5800元/平米龍湖豪庭香檳藍灣宏達高第花園6000元/平米起龍王廟平改軍創(chuàng)凱旋城6800元/平米紫御山莊4800元/平米君瑞花園金洋華城富丁堡市區(qū)內(nèi)的項目供應絕大多數(shù)位

34、于路北區(qū)，其中又以鳳凰新城的項目為主，并在價格上占據(jù)最高水平，聚集市場主要中高端項目本項目周邊項目較少，且價格相對較低即將入市項目在售項目重工業(yè)區(qū)路南塌陷區(qū)市場掃描鳳凰新城作為發(fā)展熱點，同時成為市場供應熱點市場在售典型住宅項目掃描項目產(chǎn)品類型開盤時間實際成交均價 （元/平米）供應量消化量主力戶型 （平米) 天元帝景高層、酒店式公寓2008.01住宅8000，部分稀缺戶型二手房10000，酒店式公寓12800一期1082套，二期600余套。目前在售酒店式公寓高層售罄，酒店式公寓售出1/3產(chǎn)品面積區(qū)間在50平米-200平米不等，主力產(chǎn)品為150平米，100平米以下占到1/4，200平米占到10%。

35、酒店式公寓30-80平米梧桐大道高層、小高層、洋房一期2008-4-26；二期2008-10高層8000；多層11000總戶數(shù)2800，一期340套。一期售罄；二期換簽不足50%165-170宏揚香木林高層、小高層2008年3月6700-7200共3000戶，一期16棟共1700余戶剩余為一二層及頂層產(chǎn)品高層以60、70平米產(chǎn)品為主，小高層以135、158平米大戶型為主金洋旺座高層06年中70007600326套售罄70-100鷺港高層、小高層二期08年5月10日6900（毛坯）；7500（精裝）二期200套大戶型消化50%；小戶型剩余6070%117-143；49-92瑞景國際公館 別墅、高

36、層08年1月16日開盤高層別墅11000，公寓6500別墅54套；高層286套高層產(chǎn)品僅剩3套，別墅剩余50%83一居、102、117兩居及106三居景泰翰林高層、小高層08年9月27日5600-60001400余售出1/380-120鳳凰世嘉7層、9層及16層2008年9月一次性57007層洋房6660一期1000-1200戶售出50%70-100兩居，90-134三居單價：元/平米80007000高端中高端中端高端項目中高端項目中端項目高端公寓市場市場變化前，熱銷產(chǎn)品為165-170平米三居及200以上大戶型產(chǎn)品，89平米兩居滯銷；目前，金融危機影響市場變化明顯，大戶型銷售放緩。梧桐大道產(chǎn)

37、品概況：主力產(chǎn)品165-170平米三居，占80%以上；定位高端項目，熱銷產(chǎn)品集中在主力戶型165-170平米三居，及200平米以上洋房產(chǎn)品；89平兩居銷售較差。主力客群：高端支付力強客戶，一次性付款為主;約60%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；豐潤新區(qū)的客戶較多，均是煤炭等工業(yè)的，另有一部分遷安的客戶.市場影響變化：金融危機影響本地鋼鐵及煤炭業(yè)，導致財富人群觀望情緒濃厚，目前項目出現(xiàn)訂房后轉(zhuǎn)簽難現(xiàn)象；曾經(jīng)熱銷的以165-170平米為主的大戶型產(chǎn)品目前成為難銷產(chǎn)品，客戶主要考慮其總價高，購買風險大；小戶型產(chǎn)品量較少，也存在一定的滯銷現(xiàn)象價格：100平米戶型銷售價格為

38、8300元/平米；160-170平米三居價格在8000元/平米；170、180和200平米四居為9500元/平米；7層的電梯洋房產(chǎn)品，戶型面積在300平米左右，價格在11000元/平米；高層的頂層為樓王產(chǎn)品，為600平米左右的躍層，均價15000元/平米。銷售情況：項目一期08年5月開盤，1月開始蓄客，10萬訂金，集體轉(zhuǎn)簽，100%銷售；二期10月開盤，受金融危機影響，集體轉(zhuǎn)簽難，有10%的退房率，目前轉(zhuǎn)簽不到50%；戶型分析165平米三室兩廳兩衛(wèi)，細節(jié)體現(xiàn)價值的舒適型三居產(chǎn)品第二入口設(shè)計，與廚房聯(lián)通，充分考慮業(yè)主的功能使用，減少買菜歸來的入戶動線，避免影響屋內(nèi)整潔主臥明衛(wèi)設(shè)計步入式衣帽間，體

39、現(xiàn)尊貴感主臥觀景飄窗設(shè)計，增加附加值南向客廳連接陽臺，保證景觀與采光南向次臥連接陽臺，做到景觀入戶高端公寓市場天元帝景項目銷售時處于市場變化前， 以150平米產(chǎn)品為主力戶型；200平米復式及180-190平米平層四居由于配比小、需求大而形成熱銷。產(chǎn)品概況：主力產(chǎn)品150平米三居，占一半左右；100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；項目地塊原先為桃園，風水及地勢受到認可，景觀設(shè)計公司與北京的珠江帝景為同一家，園林景觀體現(xiàn)大氣與尊崇。主力客群：高端支付力強客戶，一次性付款為主；客戶以本區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位的中高層為主，另有復興路附近的買賣人以及南新華道附近的企業(yè)主，多為

40、父母為子女購買；市場影響變化：項目熱銷時以200平米的大戶型產(chǎn)品為主，由于是高端標桿項目，客戶購買時主要考慮舒適型的豪宅豪宅產(chǎn)品，而150平米的主力戶型反而銷售一般；目前產(chǎn)品的標桿形象仍在，導致部分比較稀缺的200平米左右產(chǎn)品的二手房價格在10000元/平米左右。價格：05年推出時成為區(qū)域標桿，當時售價4000元/平米；目前均價在8000元以上/平米；部分稀缺戶型的二手房價格在10000元/平米；社區(qū)底商為單層，售價14900元/平米，目前以5萬/年租賃。銷售情況：項目一期與二期開盤間隔8個月，之前均有一段蓄客期，至開盤前，認購量達到一半；開盤后立即成為區(qū)域標桿，產(chǎn)品熱銷，包括樣板間也以980

41、萬的價格被搶購；200平米四居銷售情況最佳，并且躍層產(chǎn)品較受歡迎，150平米的主力產(chǎn)品反而銷售較一般。戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性有待改善明廚設(shè)計，保證采光與及時通風主臥通過推拉門連接大面積陽臺，保證起居生活的舒適性，同時與空調(diào)機位的連接方便裝卸次臥飄窗設(shè)計，增加面積附加值廚房與餐廳通過推拉門連接，減少空間浪費拐角陽臺，增加采光面與觀景面，雙層陽臺的人性設(shè)計，起到多層隔離作用臥室飄窗設(shè)計，保證采光，增加附加值明衛(wèi)設(shè)計，保證采光與通風戶型分析525平米頂層復式產(chǎn)品，挑空成為尊貴體驗的符號，典型的豪宅戶型打造方案旋轉(zhuǎn)樓梯，增加采光的同時提升生活情趣轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，增加采

42、光，實現(xiàn)90觀景客廳上部挑空，體現(xiàn)尊貴感雙明衛(wèi)設(shè)計，保證透氣性與采光獨立衣帽間及客廳式空間設(shè)計，體現(xiàn)絕對的尊貴感貼心工人房設(shè)計，方便傭人起居超大露臺及陽臺，體現(xiàn)舒適與尊貴中高端公寓市場宏揚香木林市場變化前，熱銷產(chǎn)品為60-90平米及135平米的三居產(chǎn)品，一二層及頂層產(chǎn)品滯銷；目前，金融危機對于本項目的剛性需求影響較小。產(chǎn)品概況：項目分兩期共3000余戶，產(chǎn)品面積在60-230平米，目前在售為一期的1800戶；高層以60、70平米產(chǎn)品為主，小高層的主力產(chǎn)品為135和158平米的大戶型，頂層為230平米的復式產(chǎn)品；定位高端項目。主力客群：高端支付力較強客戶，一次性付款占到60%左右；主力客戶為周邊

43、區(qū)縣鋼廠、電廠中高層，另有市政部門的團購90平米產(chǎn)品；投資客比例占到20%，主要購買100平米左右的產(chǎn)品；客戶年齡層為35-50歲，其中又以40-50歲居多，多以父母為子女購買，也有工薪階層年輕人購買，以60-80平米產(chǎn)品為主，多為首次置業(yè)。市場影響變化：金融危機影響本地鋼鐵及煤炭業(yè)，本項目有部分剛性需求客戶購買60-90平米產(chǎn)品，相對于大戶型的銷售風險較?。婚_盤后以135平米的實用型三居為主的產(chǎn)品較為熱銷，目前滯銷為一二層及頂層產(chǎn)品，受金融危機影響相對較?。粌r格：6910元/平米起，均價為7500元/平米；樓層間的差價在40元/平米左右；戶型不同朝向的差價最多可以到200元/平米。銷售情況：

44、項目一期08年3月開盤均價7500元/平米，目前一期已銷售90%左右；以135平米的三居產(chǎn)品銷售最好，其中又以中間層銷售較好，目前剩余產(chǎn)品均為一二層及頂層；戶型分析135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標準三居廚房連接生活陽臺，增加采光及實用性入戶門方向?qū)蛷d自然形成對私密空間的分隔，易于形成獨立玄關(guān)通過起居陽臺連接客廳與主臥，增加生活便利性明衛(wèi)設(shè)計，保證采光主臥明衛(wèi)設(shè)計，保證透氣性次臥設(shè)計大面積飄窗，增加附加值中高端公寓市場鷺 港精裝小戶型產(chǎn)品相對熱銷，主要因為教育配套，父母為子女投資購買；目前，金融危機影響市場變化明顯，大戶型銷售緩慢。產(chǎn)品概況： 項目共三期，一期已于07年5月交房，目

45、前在建為二期，產(chǎn)品區(qū)間為49-193平米的高層，另外規(guī)劃有幼兒園及6000平米會所，預計中間為低密社區(qū)，三期位于北側(cè)，并規(guī)劃有大型醫(yī)院；二期在售大戶型產(chǎn)品區(qū)間為117-143平米，主力產(chǎn)品為133平米，雙衛(wèi)設(shè)計，一梯兩戶；二期精裝小戶型面積區(qū)間為49-92平米，最高26層；預計明年5、6月份推出兩棟高層，面積區(qū)間117-153平米。主力客群：中高端支付力較強客戶，一次性付款與按揭貸款比例各占一半；中小戶型以結(jié)婚用房較多，客戶年齡層在20-30歲，為公務員或在私企工作；精裝小戶型多為父母為子女投資，供子女上學，三年后出租；大戶型客戶多為政府領(lǐng)導及私企老板，以改善型為主。市場影響變化：金融危機影響

46、本地鋼鐵及煤炭業(yè)，導致財富人群觀望情緒濃厚，目前大戶型產(chǎn)品消化較慢；小戶型精裝產(chǎn)品目前銷售較快，因為項目對面即新唐山一中，多為父母為子女投資購買，同時小戶型面對當前市場風險也較小價格：08年5月開盤大戶型，毛坯6900元/平米；08年9月推出精裝小戶型。7500元/平米，層間差價在10-50元/平米不等。銷售情況：項目08年5月開盤大戶型，售出50%左右，目前走量較慢；08年9月開盤精裝小戶型，銷售較快，整體剩余60%-70%，12月售出30套左右，但是西北向產(chǎn)品銷售中受到一定阻滯；戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求次臥飄窗設(shè)計，增加附加值獨立洗衣房，與廚房干濕分離主臥

47、飄窗設(shè)計，增加附加值客廳連接步入式陽臺，可觀景廚房增設(shè)功能陽臺，實現(xiàn)居室功能的細分使用戶型分析79平米兩室兩廳一衛(wèi)，東南朝向精裝產(chǎn)品，各空間俱全客廳連接陽臺，保證景觀與采光明廚設(shè)計，增加采光及透氣性主臥凸窗設(shè)計，形成90觀景面暗衛(wèi)設(shè)計，干濕透氣性較差同時精裝產(chǎn)品提供包括斷橋鋁合金外窗、實木復合門、多樂士涂料、品牌櫥柜、灶具、潔具等、吊頂材料、品牌熱水器及空調(diào)等，整體提升生活品質(zhì)中端公寓市場鳳凰世嘉項目位于城市主干道，區(qū)域發(fā)展成熟，整體認知度高；產(chǎn)品面積區(qū)間在60-134平米，小戶型及實用型三居受金融危機影響較小。產(chǎn)品概況：項目分為兩期，目前在售一期，東部為商品房，西部為回遷房，并配套幼兒園及小

48、學，回遷戶分配房屋及底商；一期共25棟，1000-1200戶，分為7層、9層及16層，產(chǎn)品為60平米一居，70-103平米兩居及93-134平米三居；以80、90平米產(chǎn)品占到30%，60、70平米產(chǎn)品占20%；商業(yè)部分面積在50-90平米。主力客群：客戶以首次置業(yè)為主，以經(jīng)商的較多，另有私企員工及政府、企事業(yè)單位人員等；以市內(nèi)客戶為主，另有周邊豐南、豐潤區(qū)的客戶及周邊縣區(qū)（古冶）的客戶，老業(yè)主購買及推薦的占到100戶左右；自住為主，極少數(shù)投資，私營業(yè)主作為資產(chǎn)處置，周邊區(qū)縣客戶做為改善換房，另有客戶購買底商再出租；客戶首先認可地段，其次是戶型，并認同南北通透。市場影響變化：項目銷售相對較好，0

49、8年9月開盤，月均30余套，其中以小兩居及134平米大三居最為熱銷；金融危機影響本地市場，本項目客戶以首次置業(yè)為主，剛性需求未被全面釋放，所受影響較小。價格：均價6000元/平米，一次性付款5700元/平米起，按揭首付比例為50%；7層產(chǎn)品價格為6660元/平米， 層間差價在20-30元/平米 ；商業(yè)部分的價格為8300元/平米；銷售情況：項目一期08年9月開盤，目前售出50%左右，月均30余套；熱銷產(chǎn)品以70-90的小兩居（均通透）及134平米大三居為主；純南向戶型價格市場認可度低，價格實現(xiàn)差。戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，高通透性與舒適性的升級產(chǎn)品雙明衛(wèi)設(shè)計，保證采光及透氣性轉(zhuǎn)角露臺設(shè)計

50、，90觀景面，提升主臥尊貴性超長陽臺連接次臥與客廳，增加生活便利性餐廳明窗設(shè)計，保證采光，增加生活情趣次臥設(shè)計大面積飄窗，增加附加值中端公寓市場景泰翰林項目位于市區(qū)與鳳凰新城的交界，交通便利，社區(qū)配套齊全，提升產(chǎn)品力；項目前期依靠團購拉動銷售，100平米以下產(chǎn)品銷售較好，受金融危機影響較小。產(chǎn)品概況：項目分為兩期，目前為一期，共1400余套，為7-24層板樓，其中以8-11層為主，產(chǎn)品面積區(qū)間為50-237平米；主力戶型為80-120平米， 24層高層產(chǎn)品為140平米大戶型，另有30余套躍層產(chǎn)品，面積為170、180、190、227和267平米；一期項目底商共57套，面積在128-353平米，

51、共兩層；主力客群：客戶職業(yè)以唐山國企事業(yè)單位居多，極少數(shù)私營業(yè)主購買200平米以上大戶型產(chǎn)品；客戶來源以路北區(qū)為主，地緣性客戶以以改善型為主；客戶關(guān)注順序為戶型、項目體量、配套及交通。市場影響變化：項目前期依靠大學城教師及其他政府企事業(yè)部門團購拉動銷售；100平米以下首次置業(yè)，130平米舒適型改善置業(yè)受市場影響較小，且項目處于高認知區(qū)域，配套完善，產(chǎn)品力進一步得到提升。價格：08年9月27日開盤，均價6600-6700元/平米，樓層差價在20-50元/平米不等；產(chǎn)品價差由5448-7400元/平米，最低價格為東西向的臨街戶型；社區(qū)底商為兩層，捆綁銷售，價格為11000-13000元/平米。銷售

52、情況：開盤前積累預訂客戶，預定金15萬。開盤不到3個月，售出1/3左右，主要為團購，客戶為項目北側(cè)大學城內(nèi)的教師及三友集團、政府部門及設(shè)計院等，團購數(shù)量為400余套，團購價格在9折左右；11月成交70余套，12月銷售40余套，每天客戶在30余組；90-100平米兩居產(chǎn)品銷售最快，并且雙衛(wèi)產(chǎn)品賣得較好，100平米以下為首次置業(yè)，130平米以上為改善型。戶型分析90平米兩室兩廳一衛(wèi)，多附加值的標準首置型產(chǎn)品次臥飄窗設(shè)計，增加采光及透氣性主臥飄窗設(shè)計，增加采光及實用性客廳設(shè)置步出式陽臺，增加采光與生活便利性廚房陽臺設(shè)計，增加采光及實用性，有益干濕分離暗衛(wèi)設(shè)計，采光及透氣性欠佳陽臺步出式設(shè)計，方便戶外

53、空調(diào)機的裝卸項目名稱一居50-60小兩居60-70標準兩居80-90舒適型兩居90-110小三居110-120標準三居130-140舒適型三居150-170大平層200左右復式200 以上梧桐大道宏揚香木林鷺港尚品名都景泰翰林金洋旺座瑞景國際公寓鳳凰世嘉市場熱銷產(chǎn)品集中在90平米左右兩居和130-140平米三居旺銷戶型針對自主的兩居、三居產(chǎn)品受到市場青睞，08年來持續(xù)旺銷項目名稱滯銷戶型滯銷原因梧桐大道89平米兩居不符合高端客戶對于居住舒適性及功能空間實現(xiàn)的需求宏揚香木林61平米一居，90平米純南兩居，230平米復式產(chǎn)品不通透，首層和頂層的抗性因素鷺港52平米北向及西北向精裝一居、兩梯兩戶13

54、3平米產(chǎn)品小戶型西北朝向；大戶型得房率較低（小戶型為82%，大戶型為75%左右）瑞景國際公館 80平米一居，360平米聯(lián)排高層公寓產(chǎn)品不通透，聯(lián)排產(chǎn)品位置不佳景泰翰林60-70平米東西向兩居產(chǎn)品不通透及戶型朝向不佳鳳凰世嘉103平米兩居與70-90平米通透型首置產(chǎn)品相比，不符合中端剛性客戶的總價需求產(chǎn)品滯銷主要原因：戶型不通透、朝向不佳、得房率低、首層/頂層抗性滯銷戶型主要受到產(chǎn)品設(shè)計制約，市場缺乏對戶型瑕疵的忍耐力，舒適性要求在購房決策中起重要作用項目名稱08年上半年銷售情況08年下半年銷售情況客戶變化主力產(chǎn)品價格消化速度主力產(chǎn)品價格消化速度中高端鷺港117-143平米高層大戶型6900整體

55、消化約50%推出49-92平米精裝小戶型7100-8200兩棟樓整體消化70%，月均30套主力產(chǎn)品置換帶來的客戶變化，自主升級客戶到教育資源占有客戶宏揚香木林70-90平米，100-110平米，135-158平米7500一期1700套消化90%70-90平米，100-110平米，135-158平米7500，內(nèi)部折扣9折至95折一期尾盤面向剛性首置首改，客群穩(wěn)定，需求堅挺高端梧桐大道165-1708000起一期340套售罄，約6萬平米165-1708000起，11月及12月兩次上調(diào)價格二期400套消化50%，部分表現(xiàn)為換簽難高端客戶受金融風暴影響，大戶型產(chǎn)品仍然全面滯銷天元帝景150平米現(xiàn)房，其

56、他產(chǎn)品二手房8000，部分10000整體20多萬平米，僅用2年時間消化完150平米現(xiàn)房，其他產(chǎn)品二手房10000尾盤階段，主力150平米主力戶型消化較慢受金融風暴影響，主力中大戶型滯銷，而部分稀缺頂級產(chǎn)品二手房熱銷市場變化中高端項目雖有客群置業(yè)目的變化，但市場支撐強勁，消化保持穩(wěn)定；純高端項目下半年受到金融危機影響，銷售遭遇瓶頸需求穩(wěn)定銷售遇阻表現(xiàn)搶眼市場變化高端項目上下半年表現(xiàn)涇渭分明；中高端項目受總體市場影響不大縱觀2008年唐山市場高端及中高端項目的市場表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)：高端市場上下半年分界明顯，從“一夜傾城”到“消化減半”而整體中高端市場呈現(xiàn)較為堅挺的市場需求，上下半年差別不大，消化率始終

57、維持在6成以上，月均消化套數(shù)是高端項目單項目消化能力的一倍梧桐大道上半年供應340套，全部消化；下半年推出二期360套，半年僅消化一半；天元帝景上半年二手房消化一度實現(xiàn)過10000元/單價，下半年三級市場交易冷淡；宏揚香木林3月份開盤1800套，截止目前消化1600套，雖然上半年總體消化速度高于下半年，但實現(xiàn)業(yè)績并無太大差別；鷺港上半年供應208套，消化100余套，月均消化30套；9月份推出新貨量520套，截止年底已消化350套，月均速度近60套，下半年較上半年消化速度有明顯提高；住宅。競爭區(qū)域細分市場研究1.純高端物業(yè)在正常市場環(huán)境表現(xiàn)搶眼，但受淡市影響最為明顯，產(chǎn)品全面滯銷2.中高端項目由

58、于客戶收入較為穩(wěn)定，受沖擊小，消化能力依然堅挺3. 滿足剛性置業(yè)需求，具有基本舒適度的產(chǎn)品贏得市場廣泛認可保證項目安全第一，尋找淡市中的市場保健因素目標客戶置業(yè)邏輯研究緊抓支撐淡市的中高端客戶和正常市場表現(xiàn)搶眼的高端客戶唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究1.08年以來，全國房地產(chǎn)市場受到危機影響走軟，唐山在風暴沖擊下，支付力下滑，市場回暖需要經(jīng)濟復蘇支持2.近5年，市場容量基本穩(wěn)定在200萬平米/年以內(nèi)3.未來5年，市場年放量將遠超目前的消化能力，市場風險加劇中高端客戶中高端客戶需求市場表現(xiàn)良好，為本項目啟動期主力目標客群1、中高端客戶在當前市場環(huán)境下，購買需求仍然表現(xiàn)堅挺 中高端項目在淡市下仍然

59、保持較好的銷售速度和銷售價格2、中高端客戶支付力水平基本保持不變 中高端客戶主要為擁有穩(wěn)定工作的政府或企事業(yè)單位工作人員，以及從事金融、醫(yī)療、教育等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)人員，收入水平受經(jīng)濟危機影響程度極低，淡市前后始終保持了良好的支付能力；3、中高端客戶主要為剛性改善型需求 從中高端項目熱銷產(chǎn)品及中高端客戶置業(yè)特點可以看出，其需求主要為剛性改善需求，是市場上主力需求，且此類需求受市場變化影響程度較小。中高端客戶剛性的升級改善置業(yè)，對區(qū)域有情結(jié)，熟悉周邊的環(huán)境，安土重遷，看重產(chǎn)品舒適度 父母上歲數(shù)，這在這附近住慣了，孩子上下學，我們兩口子忙，也需要有人能幫把手，買個大一點的，住在一起，照顧父母，照顧孩子

60、。 這個地段是城市核心，如果能有就太理想了，但是恐怕價格會比較高，也不能太離譜。 最好是一梯兩戶，得房率要高一點，現(xiàn)在的房子，公攤面積太多，都不知道花了多少冤枉錢。附近要是有小學就好了，解決孩子的上學問題，當然，檔次要好一點。 周邊社區(qū)居民 趙女士 家里的房子是父母留下的，現(xiàn)在孩子越來越大了，老是擠在一起也不是辦法，本來去年說要拆遷的，現(xiàn)在也沒動靜了。這里畢竟是市中心，雖然上班有點遠，但是關(guān)鍵是住慣了。 唐山大學講師王先生 如果買的起，應該會考慮吧，畢竟家里的老房子住了那么久了，父母年紀也大了，雖然我不在身邊但總是希望他們能生活的好一點。唐山這個城市雖然比較小，但還是愿意讓父母生活在他們熟悉的