物業(yè)管理方案制定指引

1、物業(yè)管理方案制定指引1前言1.1物業(yè)簡介重點(diǎn)闡述項目的地理優(yōu)越環(huán)境、項目定位、設(shè)計理念、設(shè)計參數(shù)等1.2服務(wù)宗旨例：以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。1.3追求目標(biāo)例：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù),為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。例：使用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點(diǎn)、四項措施”的管理方針。2.1一種模式針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制

2、定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。追求目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。2.2二項承諾例：2.2.1在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理項目”的評比。2.2.2在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理項目”的評比。2.3三個重點(diǎn)2.3.1完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主

3、的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環(huán)境。2.3.2環(huán)境管理責(zé)任到人項目的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使

4、項目的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為項目所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。2.3.3安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的秩序維護(hù)防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的秩序維護(hù)工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險品進(jìn)入項目，制定出與其相適合的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。2.4四項措施2.4.1根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將

5、之使用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。4.2制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如各類管理規(guī)章制度及操作規(guī)程、員工手冊等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。4.3我們時刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4.4我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)一上崗一再培訓(xùn)一再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。3擬釆用的管理模式3.1物業(yè)管理架構(gòu)例：物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個

6、高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“物業(yè)管理服務(wù)中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、秩序維護(hù)部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。架構(gòu)圖(略)1.1綜合管理部負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作,為其他部門儲備人才。負(fù)責(zé)員工工作考勤。負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。(11)開展業(yè)戶文化交流，接待、介

7、紹物業(yè)工作。負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤釆購工作。負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。組織、開展企業(yè)文化活動。1.2物業(yè)管理部負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。建立業(yè)戶檔案管理工作。負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作?？偨?jīng)理指派的其他工作。1.3秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、

8、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書氣負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員的管理、培訓(xùn)、考核工作?？偨?jīng)理指派的其他工作。3.1.4工程管理部(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)

9、機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好項目工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。總經(jīng)理指派的其他工作。3.1.5財務(wù)管理部協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財務(wù)報表。按員工工資表發(fā)放員工工資。小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工

10、作。負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。總經(jīng)理指派的其他工作。3.2物業(yè)管理崗位編制例：暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。組織圖(略)3.2.1綜合管理部由1名綜合管理部經(jīng)理和名員工組成。綜合管理部經(jīng)理名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。文員兼?zhèn)}庫管理員名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。資料管理員名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。業(yè)戶接待員名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物

11、業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。3.2.2物業(yè)管理部由1名物業(yè)經(jīng)理和名員工組成，負(fù)責(zé)項目清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。清潔班由名員工組成，分白班和夜班。白班_人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放低些。員工餐廳服務(wù)由名廚師及名工作人員組成，上班時間為,要求員工個人素質(zhì)較高。業(yè)戶服務(wù)員名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。會所服務(wù)人員名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。3.2.3秩序維護(hù)部由1名秩序維護(hù)經(jīng)理和名秩序維護(hù)員

12、組成，24小時負(fù)責(zé)項目的秩序維護(hù)工作。秩序維護(hù)經(jīng)理名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體秩序維護(hù)員完成所轄物業(yè)秩序維護(hù)工作的能力。文員兼資料員名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。主管名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。監(jiān)控值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。大堂值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。外圍值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。商場值班由名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場值班工作。停車場值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作。巡邏值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。2.4工程管理部由1名工程管理部經(jīng)理

13、和名員工組成。工程管理部經(jīng)理名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。文員兼資料管理員名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。強(qiáng)電值班由名強(qiáng)電技工組成，全天24小時值班,負(fù)責(zé)項目強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保項目用電系統(tǒng)正常工作?？照{(diào)值班由名空調(diào)技工組成，全天24小時值班,負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。消防值班由名弱電技工組成，全天24小時值班,專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。電梯值班名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。2.5財務(wù)管理部(1)由1名財務(wù)主管和名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項費(fèi)用。(2)會計由主管兼任。出納員

14、名。(4)停車場收費(fèi)員名。4員工招聘例：4.1高層物業(yè)管理人員1.1物業(yè)經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。1.2物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，對工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識，能熟練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)。勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。4.2物業(yè)管理部4.2.1物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年

15、以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對項目清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。4.2.2物業(yè)管理文員大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。4.2.3保潔員初中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。4.2.4寫字樓接待員大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作

16、經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級水平。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。4.2.5收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。4.3工程管理部4.3.1工程管理部經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎(chǔ)，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強(qiáng)的動手操作能力以及較強(qiáng)的資源使用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3.2資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦,思維敏捷，思路清

17、晰，有較強(qiáng)的文字功底，2年以上工作經(jīng)驗。3.3弱電技工大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)，計算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。3.4強(qiáng)電技工身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。3.5空調(diào)技工大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。3.6維修工高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。4

18、.4秩序維護(hù)部4.1秩序維護(hù)經(jīng)理大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。5.4.2秩序維護(hù)員高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。4.4.3監(jiān)控管理員高中以上學(xué)歷，男175厘米以上，女165厘米以上，身體健康，不矯正視力為1.5,品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶口。4.5財務(wù)管理部4.5.1財務(wù)管理部經(jīng)理財經(jīng)類專

19、業(yè)本科學(xué)歷，具有3年以上大型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會計核算和財務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。4.5.2會計大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。4.5.3出納大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。4.5

20、.4車場收費(fèi)員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。5物業(yè)管理人員培訓(xùn)5.1新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。1.1員工上崗培訓(xùn)期5天為有薪培訓(xùn)。1.2培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，項目物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理，軍事化訓(xùn)練等項內(nèi)容。2在崗員工循環(huán)培訓(xùn)2.1通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后的專題培訓(xùn)。2.2每位在崗員工每月參加2次項目組織的工作指引培訓(xùn)o組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

21、2.3上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎(chǔ)。通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。5.2.4培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）。6物業(yè)管理所需物質(zhì)條件例：6.1辦公及員工住宿用房計劃6.1.1辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室m2會客室1m2物業(yè)經(jīng)理助理辦公室m2會客室2m2物業(yè)管理部m2倉庫2（工程）m2秩序維護(hù)部m2儲物間1（物業(yè)清潔）m2男女更衣室各一間m2工程管理部工作間m26.1.2住宿用房因為項目應(yīng)急管理工作的需要，建議在項目臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)秩序維護(hù)人員、工程值班

22、人員及管理部門單身員工的宿舍。6.2物業(yè)管理工具與裝備價格參照表例：見下表物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號名稱及規(guī)格單價1萬用電表2電流流量度：300A3電流鉗式800A3000A4對地阻值測試表5絕緣值測試表(500V1000V)6溫度計：電子數(shù)字式酒精式7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計9電源測試電筆10卷尺：1m5m11鋼尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作安全帶：降傘式1550/500反光衣16耳塞100db17耳筒500db18安全過濾口罩：100CDN19護(hù)眼罩：眼鏡式全護(hù)式焊接用20護(hù)鏡（焊接用1000GDA）21手套：綿布皮革22

23、鋁梯：1m鋁梯：1.5印鋁梯：4m23高空工作臺：10m全護(hù)式24高壓電工全護(hù)裝25運(yùn)輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手：活動150mm活動200mm活動300mm活動450mm29菊花板身：3mm36mm30組合式：4mm45mm31夾具：大力鉗（平口）32C形夾：100mm150mm200mm300mm33虎鉗150mm34鋼管工具連彎頭35切割工具：水管用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破工具：大手錘40斧頭（消防隊用）41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子(0.5mm16mm)45管子鉗：200mm300mm450mm600mm46拉釘鉗47螺絲起子：平咀

24、形100mm4mm150mm6mm200mm8mm250mm8mm400mm10mm48十字形：100mm3mm175mm4.5mm250mm6mm350mm7.5mm49電子部件專用：平咀50十字咀51平咀鉗52尖咀鉗53斜口鉗54導(dǎo)線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖咀鉗：平咀59弓咀60電線護(hù)套管鉗：100A以上800A以上61手鋸：金屬450mm150mm木工600mm250mm62手錘：電工球形1kg球形1.5kg63鐵鉆64木工專用工具65泥水工專用工具66手電鉆電池式10mm12mm67油壓式手電鉆：小大68油壓式手電錘：小69鋸條式切割機(jī)70葉片式切割機(jī)：小大7

25、1金屬磨輪式切割機(jī)：手提小手提大72磨輪床7360A電焊機(jī)74小型電焊機(jī)75氣體焊槍：義氣式76高壓氣泵（手提式）77高壓吸塵機(jī)（手提式）78手提射燈79氣動打行槍81值班工作臺、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班電筒（充電式）89雨具90防火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機(jī)96高速拋光機(jī)97高壓沖冼槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101清潔消耗品102吸塵吸水機(jī)103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂廣告欄/廣告牌108大堂用吸水/吸塵墊109地

26、氈（電梯用）110辦公桌椅111文件柜112打卡鐘及卡板113對講機(jī)（含備件）114電腦115打印機(jī)（激光/針打各一臺）116復(fù)印機(jī)117傳真機(jī)118保險箱1196人更衣柜12飲水機(jī)0121裝訂機(jī)122照相機(jī)注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準(zhǔn)。7物業(yè)管理工作崗位職責(zé)例：7.1物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)7.1.1全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行IS09000質(zhì)量管理體系及IS014000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。7.1.2制訂管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。7.1.3負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督

27、各項制度的執(zhí)行情況。7.1.4合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。7.1.5負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。7.1.6協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展各項工作。7.1.7認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。7.2物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)7.2.1協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。7.2.2認(rèn)真完成所分管的各項工作。7.2.3當(dāng)經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。7.2.4有權(quán)向經(jīng)理提出建議對下屬人員進(jìn)行獎懲。7.2.5遵照勞動部門人事有

28、關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門中的私招濫雇行為進(jìn)行處理。7.2.6有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。7.2.7有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。7.2.8有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。7.3物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)7.3.1以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。7.3.2檢查、監(jiān)督項目紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。7.3.3熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。7.3.4定期對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。7.3.5協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。7.3.6

29、負(fù)責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進(jìn)貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。7.3.7負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。7.3.8級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。7.4物業(yè)管理文員崗位職責(zé)7.4.1向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。7.4.2負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。7.4.3加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運(yùn)作和人際關(guān)系。7.4.4加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門

30、工作實施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。7.4.5恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會議制度，增強(qiáng)保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。7.4.6從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。7.5物業(yè)管理員崗位職責(zé)7.5.1在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。7.5.2負(fù)責(zé)管理項目清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。7.5.3全面掌握項目物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。7.5.4協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。7.5.5參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。7.5.6負(fù)責(zé)

31、發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證,處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7.5.7收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。7.5.8完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。7.6商務(wù)管理員崗位職責(zé)7.6.1負(fù)責(zé)項目業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。7.6.2負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。7.6.3按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時間接待。7.6.4負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。7.6.5負(fù)責(zé)為項目業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。7.6.6完成辦公室臨時交辦

32、的工作。7.7清潔員崗位職責(zé)7.7.1負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。7.7.2負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。7.7.3負(fù)責(zé)項目各區(qū)域的垃圾收集工作。7.7.4完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。7.8工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)7.8.1在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。7.8.2負(fù)責(zé)項目設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。7.8.3履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。7.8.4貫徹執(zhí)行公司制定的機(jī)電設(shè)備管理工作手冊，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。7.8.5執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)秩序維護(hù)和安全教育，

33、建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。7.8.6對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月很多于一次夜間查崗。7.8.7負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。7.8.8負(fù)責(zé)組織對公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗收及其配套設(shè)施完善工作。7.8.9負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。7.8.10負(fù)責(zé)業(yè)戶對機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。7.8.11定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。7.91程技術(shù)員崗位職責(zé)7.9.1負(fù)責(zé)對項目機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施

34、、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報。7.9.2值班人員必須熟悉項目的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。7.9.3定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。7.9.4配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系,記錄維修投訴情況，并及時處理。7.9.5保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。7.9.6負(fù)責(zé)設(shè)備房的秩序維護(hù)工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。7.9.7遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程

35、序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。7.9.8加強(qiáng)防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的秩序維護(hù)工作。7.9.9協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)。7.10.1協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指示。7.10.2制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機(jī)，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。7.10.3負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制訂供電設(shè)備的大、中、小修計劃。7.10.4根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)

36、約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。7.10.5負(fù)責(zé)項目系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。7.10.6完成上級交辦的其他工作。7.11弱電技工崗位職責(zé)7.11.1協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指示。7.11.2負(fù)責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。7.11.3根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。7. 13. 3嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。7.11.4完成上級交辦的其他工作。7.12暖通技工崗位職責(zé)7.12.1協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指示。7.12.2負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的

37、運(yùn)行、維保管理工作,保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。7.12.3負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制訂設(shè)備的大、中、小修計劃。7.12.4根據(jù)運(yùn)行實際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。7.12.5完成上級交辦的工作任務(wù)。7.13維修工崗位職責(zé)7.13.1執(zhí)行管理處制定的機(jī)電設(shè)備管理手冊和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。7.13.2定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)

38、房的整潔。7.13.4發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。7.13.5定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。7.13.6積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。7.141程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)7.14.1負(fù)責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。7.14.2負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。7.14.3負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計工作。7.14.4負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。7.14.5負(fù)責(zé)本部門文件打印、校對及傳真工作。7.14.6負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7.14.7完成上級交辦的其他工作。7.1

39、5秩序維護(hù)經(jīng)理崗位職責(zé)7.15.1接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項工作。7.15.2對治安、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。7. 16. 4模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。維護(hù)部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。7.15.4檢查、監(jiān)督項目治安、消防工作并巡視記錄。7.15.5負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。7.15.6定時、不定時（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周很多于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。7.15.7對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定,導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)

40、責(zé)任。7.15.8做好秩序維護(hù)員的培訓(xùn)、考核工作。7.15.9熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。7.15.10熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。7.16秩序維護(hù)員崗位職責(zé)7.16.1服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。7.16.2負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級報告。7.16.3負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。7.16.5熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。7.16.6熟悉消防有關(guān)器械的使用。7.16.7負(fù)責(zé)項目安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。7.16.8負(fù)責(zé)項目應(yīng)急處理的搶救工作。7.16.9負(fù)責(zé)項目物業(yè)、工程、

41、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。7.16.10完成上級交辦的各項任務(wù)。7.17財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)7.17.1根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī),結(jié)合公司實際情況,制定適用的財務(wù)管理辦法。7.17.2按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。7.17.3圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負(fù)責(zé)編制公司財務(wù)計劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和使用公司資金。7.17.4做好公司各項資金的收取與支出管理。7.17.5定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議,為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。7.17.7定期檢查財務(wù)計劃、費(fèi)用預(yù)算

42、執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。7.17.8統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。7.17.9負(fù)責(zé)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。7.17.10保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。7.17.11負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財務(wù)報表。7.18財務(wù)會計崗位職責(zé)7.18.1對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。7.18.2對發(fā)生的每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。7.18.3要嚴(yán)格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。7.18.4按照規(guī)

43、定設(shè)置總賬，明細(xì)賬。啟用會計賬簿時，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表7.18.5根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。7.18.6按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報表數(shù)字。7.18.7按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對,整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。7.19財務(wù)出納崗位職責(zé)7.19.

44、1負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。7.19.2負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。7.19.3負(fù)責(zé)管理銀行賬戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。7.19.4負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)，做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。7.19.5加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。7.20財務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)7.20.1協(xié)助會計、出納做好各項費(fèi)用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費(fèi)用及時催收，做

45、到費(fèi)用收繳率達(dá)98%。7.20.2根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準(zhǔn)時到達(dá)。7.20.3對拖欠費(fèi)用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項及時回收。7.20.4完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。8物業(yè)管理收支預(yù)算例：8.1物業(yè)管理開支分類預(yù)算物業(yè)管理幵支分類預(yù)算表序號支出項目名稱月支出年支出備注寫字樓支出1員工薪金2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)3綠化租用、管理費(fèi)4物業(yè)管理清潔費(fèi)5物業(yè)管理辦公費(fèi)6公共區(qū)域保險費(fèi)7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8公共水電費(fèi)9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費(fèi)支出合元/平計方米二商場支出1員工薪金2中央空調(diào)費(fèi)3商場專用貨梯費(fèi)4商場專用手扶梯費(fèi)5商場公共用水

46、費(fèi)6員工制服費(fèi)7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)8綠化設(shè)施管理費(fèi)9節(jié)假日活動宣傳費(fèi)10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費(fèi)支出合計元/平方米車場費(fèi)用1員工薪金2照明電費(fèi)3公共用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計元/平方米四商務(wù)會所費(fèi)用1員工薪金2會所用電費(fèi)3會所用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計元/平方米五員工餐廳費(fèi)用1餐廳用水費(fèi)2餐廳用電費(fèi)3餐廳用煤氣費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計元/平方米8.2物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入測算表序號收入項目算式金額備注1物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價X可收費(fèi)面積X12考慮：收繳率、空置、未交付、往年追繳、托管費(fèi)用等因素2多種經(jīng)營開展的增值服務(wù)3代收代繳水、電、氣、垃圾清運(yùn)等4停車服務(wù)場地租賃所得

47、提成5其它公共區(qū)域租賃所得提成9物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理例：9.1管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ希瑸榱诉_(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司己成功導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。9.1.1公眾制度業(yè)戶手冊。業(yè)主公約。精神文明公約。樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定。二次裝修管理規(guī)定。二次裝修管理協(xié)議。裝修人員管理規(guī)定。出入物品管理規(guī)定。秩序維護(hù)規(guī)定。消防管理規(guī)定。清潔衛(wèi)生管理規(guī)定。園林綠化管

48、理規(guī)定。9.1.2崗位職責(zé)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。經(jīng)理助理崗位職責(zé)。物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。物業(yè)管理員崗位職責(zé)。物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。工程技術(shù)員崗位職責(zé)。強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。弱電技工崗位職責(zé)。暖通工崗位職責(zé)。維修工崗位職責(zé)。工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。安全經(jīng)理崗位職責(zé)。秩序維護(hù)員崗位職責(zé)。財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。財務(wù)會計崗位職責(zé)。財務(wù)出納崗位職責(zé)。財務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)。9.1.3運(yùn)作管理制度(1)員工手冊。(2)管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則。員工辦公制度。各部門月工作計劃及總結(jié)制度。物業(yè)管理工作廉潔制度。員工培訓(xùn)制度。檔案資料管理制度。值班管理

49、制度。公用品申請、購買、領(lǐng)用制度。員工宿舍管理評比制度。接待投訴處理及回訪制度。維修回訪制度。配電房管理制度。物業(yè)防火安全檢查制度。項目應(yīng)急滅火搶救方案。物業(yè)管理運(yùn)作流程。業(yè)戶投訴處理程序。業(yè)戶入住工作程序。業(yè)戶入住裝修管理工作程序。物業(yè)管理檔案建立工作程序。公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序。機(jī)電設(shè)備維修工作程序。秩序維護(hù)工作程序。消防應(yīng)急處理工作程序。園林綠化管理工作程序。清潔管理工作程序。社區(qū)文化開展工作程序。9.1.4員工培訓(xùn)考核制度新員工入職培訓(xùn)制度。在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度。員工工作考核及獎罰制度。員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表。經(jīng)理助理崗位月工作考核表。部門經(jīng)理崗位月工作考核表。部門員工崗位月

50、工作考核表。業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表。員工違章違紀(jì)處理意見申報表。物業(yè)管理工作情況一覽表。9.2物業(yè)檔案建立與管理9.2.1資料收集資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。9.2.2資料分類整理分辨真?zhèn)?。分類排序。組編檔號。裝訂精美。9.2.3檔案資料管理采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理(如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。建

51、議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時修補(bǔ)。檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。10各項專業(yè)管理工作方案10.1公共設(shè)施設(shè)備管理例：10.1.1管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。10.1.2管理措施制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。建立供電、

52、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍

53、無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，項目范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。例：10.2.1管理目標(biāo)確保項目內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。維護(hù)好項目內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。10.2.2建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)在項目設(shè)立流動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小

54、時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員，定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時，管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。發(fā)生案件時，立即報警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實施處理，并向上

55、級進(jìn)行報告。10.3裝修管理例：10.3.1日常裝修管理管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，秩序維護(hù)主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運(yùn)行情況。秩序維護(hù)員24小時值班，控制人員進(jìn)出并做好相對應(yīng)記錄。裝修垃圾清運(yùn)。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。秩序維護(hù)組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。裝修材料按指定時間進(jìn)入，秩序維護(hù)員進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理處提

56、出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。秩序維護(hù)員巡查時，對裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。10.4消防管理例：10.4.1消防組織機(jī)構(gòu)的建立管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。管理處其他人員為義務(wù)消防員。秩序維護(hù)主管為專職安全監(jiān)督員。日常巡視秩序維護(hù)員為兼職消防巡視員。管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。10.4.2建立各項消防制度消防檢查制度。專職秩序維護(hù)員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在消防巡邏記錄表中，該記錄每周由管理處主任審核

57、。兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫消防巡邏記錄表。在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施,做到隱患不過夜。發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放整改通知，限期整改，并跟蹤驗證。管理處制定動火審批制度，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。10.4.3防火措施貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。10.4.4消防知識培訓(xùn)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過業(yè)戶須知、管理公約傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。管理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。管理處主任每月檢查