房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)之一──居間業(yè)務(wù)的獲得

1、 學(xué)習(xí)目標學(xué)習(xí)目標 1掌握房地產(chǎn)居間的概念、特點。掌握房地產(chǎn)居間的概念、特點。 2掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程。掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程。 3理解房地產(chǎn)居間合同的概念、權(quán)利義務(wù)、理解房地產(chǎn)居間合同的概念、權(quán)利義務(wù)、主要條款與格式。主要條款與格式。 4了解房地產(chǎn)居間合同簽訂的注意事項。了解房地產(chǎn)居間合同簽訂的注意事項。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)居間的概念房地產(chǎn)居間的概念和特點和特點一、房地產(chǎn)居間的概念一、房地產(chǎn)居間的概念居間，顧名思義就是居于兩者之間，即處在雙方之間。房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員作為中介人為委托人報告房地產(chǎn)成交機會或撮合委托方與他方成交，委托方給付一定報酬的商業(yè)服務(wù)活動。

2、它可以分為房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間。房地產(chǎn)指示居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動實際運作中，這兩種行為方式不是完全獨立的，常常需要相互結(jié)合才能促成交易合同的訂立。 目前在我國最主要的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間和房地產(chǎn)租賃居間。 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員為使轉(zhuǎn)讓方和受讓方達成交易而向雙方提供信息和成交機會的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈與、交換等，房地產(chǎn)經(jīng)

3、紀人員從事的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)主要指房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)買賣可分為新建商品房期房買賣、新建商品房現(xiàn)房買賣和二手房買賣。目前我國房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)主要是二手房買賣居間業(yè)務(wù)。 （二）房地產(chǎn)租賃居間房地產(chǎn)租賃居間 房地產(chǎn)租賃居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員為使承租方與出租方達成租賃交易而向雙方提供信息和成交機會的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房的現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。當前，我國房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要是存量房屋出租居間業(yè)務(wù)。 二、房地產(chǎn)居間的特點二、房地產(chǎn)居間的特點 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)具有如下特點： （一）居間人參與房地產(chǎn)交易身份的局限性（一）居間人參與房地產(chǎn)交易身

4、份的局限性 房地產(chǎn)居間人只以自己的名義為委托人報告訂約機會或替交易雙方媒介交易，并不具體代表其中任何一方。因此，居間人沒有代為訂立合同的權(quán)利。如果經(jīng)紀人代理委托人簽訂交易合同，這時經(jīng)紀人的身份就不是中介人了，而是代理人的身份了。代理人與相對人簽訂合同只能以被代理人的名義，而不能以代理人自己的名義簽訂。經(jīng)紀人在居間活動中的法律地位與在代理中的法律地位是不一樣的。 （二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)范圍廣泛（二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)范圍廣泛 房地產(chǎn)居間活動可以滲透到房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的整個過程，從房地產(chǎn)項目的策劃開始，在融資籌資、地塊選取、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售各個階段，都可以發(fā)揮牽線搭橋的作用。房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)可以包括房屋

5、買賣居間、房屋租賃居間、房屋置換居間、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓居間等。 （三）居間人介入房地產(chǎn)交易活動的程度較淺（三）居間人介入房地產(chǎn)交易活動的程度較淺 居間人只是向委托人報告成交機會或撮合雙方成交，起到穿針引線、牽線搭橋的作用，其服務(wù)內(nèi)容較為簡單，參與雙方交易過程的時間較短、程度較淺。（四）房地產(chǎn)居間是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)（四）房地產(chǎn)居間是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù) 任何一種居間行為都是有償?shù)?，只要?jīng)紀機構(gòu)完成了約定的居間活動，促成交易雙方成交，經(jīng)紀機構(gòu)就有權(quán)收取傭金。由于房地產(chǎn)的價值大，因此，傭金收入也較高。 （五）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的專業(yè)性強（五）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的專業(yè)性強 房地產(chǎn)居間活動要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員具有豐

6、富的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)知識及法律稅務(wù)知識；熟悉當?shù)厣鐣h(huán)境、經(jīng)濟條件，掌握市場行情。而房地產(chǎn)是一種特殊商品，交易雙方投入的資金比較大，當事人對這種不動產(chǎn)的交易行為都比較慎重。正是因為當事人自己對房地產(chǎn)缺乏專業(yè)知識，才更需要經(jīng)紀人介入交易，提供中介服務(wù)和交易保證。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程操作流程 房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點，不同地區(qū)，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程都有各自的特點。下面介紹二手房居間業(yè)務(wù)（包括二手房買賣居間業(yè)務(wù)、存量房屋出租居間業(yè)務(wù)）的基本操作流程，其可以劃分為居間業(yè)務(wù)的承攬、居間業(yè)務(wù)的促成和居間業(yè)務(wù)的延伸三個階段。 一、二手房居間業(yè)務(wù)的承一、二手房居間業(yè)務(wù)的承攬階

7、段攬階段 在二手房居間業(yè)務(wù)的承攬階段，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)主要包括業(yè)務(wù)開拓、業(yè)務(wù)洽談、房地產(chǎn)查驗、居間合同訂立4個環(huán)節(jié)的內(nèi)容。 （一）居間業(yè)務(wù)開拓（一）居間業(yè)務(wù)開拓在二手房居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)供需雙方是形成交易的前提。居間業(yè)務(wù)開始前的準備工作就是業(yè)務(wù)開拓，主要工作是客戶（委托人）開拓，即爭取客源和房源。一般房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)會通過廣告宣傳和各種傳播活動，來宣傳自己、吸引客戶和開拓市場。但是最重要的是要切實為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)，合理收取傭金，認真履行合同，促成居間業(yè)務(wù)成功。以質(zhì)量和誠信獲得客戶信任，以良好的企業(yè)品牌來吸引和穩(wěn)定客戶群是業(yè)務(wù)開拓的根本途徑。（二）居間業(yè)務(wù)洽談（二）居間業(yè)務(wù)洽談當委托人有初步委

8、托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就要派經(jīng)紀人員與其進行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時要注意如下幾點：1傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。2查清委托人對委托事務(wù)是否具備相應(yīng)的權(quán)利，當委托人是自然人時，還必須確認其是否具有完全行為能力。因此，要查驗委托人的有關(guān)證件，如個人身份證、公司營業(yè)執(zhí)照等，了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽。3要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀人員自己的姓名、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項。4雙方就居間方式、傭金標準、服務(wù)標準以及擬采用的居間經(jīng)紀合同類型及文本等關(guān)鍵事項與客戶進行協(xié)商，對委托事宜達成共識，是居間業(yè)務(wù)洽談

9、中最重要的內(nèi)容。 （三）房地產(chǎn)查驗（三）房地產(chǎn)查驗 由于房地產(chǎn)商品的特殊性及其權(quán)屬內(nèi)容的復(fù)雜性，房地產(chǎn)查驗應(yīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽訂正式居間合同的前期工作。 1房地產(chǎn)查驗的主要內(nèi)容房地產(chǎn)查驗的主要內(nèi)容 （1）委托房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況。 （2）委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況。 （3）委托房地產(chǎn)的環(huán)境狀況。 （4）委托房地產(chǎn)的價格情況。 2房地產(chǎn)查驗的基本途徑房地產(chǎn)查驗的基本途徑 （1）文字資料了解。 （2）現(xiàn)場實地查勘。 （3）向相關(guān)人員了解。 （四）居間合同訂立（四）居間合同訂立 為保護自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托人的委托后應(yīng)簽訂房地產(chǎn)居間合同。房地產(chǎn)居間合同的當事人雙方，一方是居間人，即房

10、地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員個人，但一般要求經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人員也要在合同上簽署姓名和資格證號碼；另一方是委托人，委托人既可以是自然人，也可以是法人。自然人必須具有完全民事行為能力。簽訂房地產(chǎn)居間合同既可以采用政府制訂的房地產(chǎn)居間合同示范文本，也可以由雙方共同協(xié)商，自行擬定合同文本。訂立好居間合同應(yīng)交至當?shù)胤康禺a(chǎn)登記機關(guān)進行合同備案登記。 二、二手房居間業(yè)務(wù)的促二、二手房居間業(yè)務(wù)的促成階段成階段在二手房居間業(yè)務(wù)的促成階段，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)主要包括尋找房地產(chǎn)交易對象、引領(lǐng)買方或承租方看房、撮合買賣或租賃雙方達成交易3個環(huán)節(jié)的內(nèi)容。 （一）尋找房地產(chǎn)交易對象（一）尋找房地產(chǎn)交易對象 房地產(chǎn)經(jīng)紀人

11、員受理了委托業(yè)務(wù)后，主要應(yīng)該收集三個方面的信息：標的物業(yè)信息、與標的物業(yè)相關(guān)的市場信息和委托方的信息。標的物業(yè)信息是指標的物業(yè)的物質(zhì)狀況、權(quán)屬狀況、環(huán)境狀況等方面的信息；與標的物業(yè)相關(guān)的市場信息是指標的物業(yè)所屬的房地產(chǎn)分類市場（如中心城區(qū)二手住宅市場、城市邊緣區(qū)別墅市場等）的供求信息、價格信息等；委托方信息包括委托方的類型（如個人或法人）、信譽情況等。 （二）引領(lǐng)買方或承租方看房（二）引領(lǐng)買方或承租方看房 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)交易中必不可少的環(huán)節(jié)是現(xiàn)場看房。從事居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有義務(wù)引領(lǐng)潛在的買方或承租方到現(xiàn)場察看標的房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、裝修等實體狀況和物業(yè)的使用狀況、環(huán)境狀況，

12、并充分告知與該物業(yè)有關(guān)的一切有利或不利因素。 （三）撮合買賣或租賃雙方達成交易（三）撮合買賣或租賃雙方達成交易 這一環(huán)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的主要工作是協(xié)調(diào)交易雙方的矛盾，促使雙方對交易條件達成共識。通常情況下，交易雙方總是各自站在自己立場上考慮問題的，常常難以就成交價格、合同條款等達成一致意見，這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以專業(yè)的身份和經(jīng)驗積極溝通、撮合，解決雙方的矛盾并達成共識，最后協(xié)助交易雙方完成二手房買賣合同或房屋租賃合同的簽訂。 三、二手房居間業(yè)務(wù)的延三、二手房居間業(yè)務(wù)的延伸階段伸階段在二手房居間業(yè)務(wù)的延伸階段，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)主要包括協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案、房地產(chǎn)交驗、傭金結(jié)算和售后服務(wù)4個

13、環(huán)節(jié)的內(nèi)容。 （一）協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案（一）協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其交易行為的生效必須通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶登記備案或租賃登記備案來實現(xiàn)。有些房屋還需辦理住房公積金或商業(yè)貸款。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要協(xié)助交易雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、房屋抵押登記備案或租賃登記備案，如告訴房地產(chǎn)受讓人或承租人登記機關(guān)的工作地點、辦公時間、必須準備的材料等，一般也要由房地產(chǎn)經(jīng)紀人員陪同交易雙方到登記機關(guān)辦理有關(guān)手續(xù)。 （二）房地產(chǎn)交驗（二）房地產(chǎn)交驗房地產(chǎn)交驗是房地產(chǎn)交易過程中容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)在交易合同所約定的交房日之前，先讓轉(zhuǎn)讓方或出租方確認交房時間，然后書面通知受讓方或

14、承租方。房地產(chǎn)的功能和價值受多種內(nèi)外部因素的影響，一份周全的交易合同通常已對這些因素作了一一界定。房地產(chǎn)交接時買方和承租方就要校對物業(yè)實際情況是否與合同規(guī)定相符，如房屋的質(zhì)量、設(shè)備、裝修的規(guī)格等。這時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員必須充分協(xié)助客戶進行核對，這是避免日后發(fā)生糾紛的重要措施。此外，由于簽訂成交合同至物業(yè)交接之間常常還有一個時間過程，難免一些因素會在其間發(fā)生變動，因此如何就這些變動達成解決方案也是避免糾紛的重要環(huán)節(jié)。 （三）傭金結(jié)算（三）傭金結(jié)算 交易過程完成后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)及時與委托方（或交易雙方）進行傭金結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按居間合同的約定來確定。 （四）售后服務(wù)（四）售后服務(wù) 售后

15、服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提高服務(wù)水平、穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶的重要環(huán)節(jié)。居間業(yè)務(wù)的售后服務(wù)內(nèi)容包括三個主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買方居間方時可為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等信息咨詢服務(wù)；第二是改進服務(wù)，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性服務(wù)，如買了兩居室住房的客戶，一段時間后又要考慮買更大的住房等。這樣做，既能為客戶提供更大的便利，也有助于今后業(yè)務(wù)的進一步開拓。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)居間合同及房地產(chǎn)居間合同及其簽訂其簽訂 一、房地產(chǎn)居間合同的概念和性質(zhì)一、房地產(chǎn)居間合同的概念和性質(zhì) （一）房地

16、產(chǎn)居間合同的概念（一）房地產(chǎn)居間合同的概念 房地產(chǎn)居間合同是指房地產(chǎn)居間人以自己的名義向委房地產(chǎn)居間合同是指房地產(chǎn)居間人以自己的名義向委托人提供房地產(chǎn)交易信息和機會，或者提供訂立房地托人提供房地產(chǎn)交易信息和機會，或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。該產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。該合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（居間人）與委托人之間訂合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（居間人）與委托人之間訂立的。在同一份居間合同中，委托人一般只有一個，立的。在同一份居間合同中，委托人一般只有一個，有時也有兩個。有一個委托人的居間合同稱為雙邊居有時也有兩個。有一個委托人的居間合同稱為雙邊居間合

17、同，有兩個委托人的居間合同則稱為多邊居間合間合同，有兩個委托人的居間合同則稱為多邊居間合同。居間合同的標的是實現(xiàn)委托人委托的事項。同。居間合同的標的是實現(xiàn)委托人委托的事項。 （二）房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)（二）房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì) 房地產(chǎn)居間合同是以促使房地產(chǎn)交易雙方訂立交易合同，達成交易為目的的委托服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提供訂約媒介服務(wù)是介紹雙方當事人訂立交易合同。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員是中間人，既不能以交易一方的名義，也不能以自己的名義充當與第三方訂立交易合同的當事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。二、房地產(chǎn)居間合同的權(quán)二、房地產(chǎn)居間合同的權(quán)利義務(wù)利義務(wù)（一）

18、委托方的權(quán)利和義務(wù)（一）委托方的權(quán)利和義務(wù)在房地產(chǎn)居間合同中，委托方的權(quán)利有：1全面了解并在居間合同中約定居間人的經(jīng)紀能力、活動范圍、資信程度等；2有權(quán)與居間人尋找到的符合交易條件的第三人簽訂房地產(chǎn)交易合同。委托方的義務(wù)有：1如實提出房地產(chǎn)交易合同的條件和要求，提供介紹有關(guān)背景的材料；2當居間人尋找到符合交易條件的第三方時，委托人應(yīng)與其簽約，并支付傭金給居間人。 （二）居間人的權(quán)利和義務(wù)（二）居間人的權(quán)利和義務(wù) 在房地產(chǎn)居間合同中，居間人的權(quán)利有： 1有權(quán)獲取委托人委托事項的全面真實材料和有關(guān)背景材料； 2在完成委托事項后，有權(quán)收取傭金。 居間人的義務(wù)有： 1真實反映委托人與第三方的交易條件、

19、履約能力等有關(guān)情況； 2積極尋找符合委托方交易簽約條件的第三方，并從中撮合促成其簽約，完成委托事項。三、房地產(chǎn)居間合同的主三、房地產(chǎn)居間合同的主要條款與格式要條款與格式（一）房地產(chǎn)居間合同的主要條款（一）房地產(chǎn)居間合同的主要條款房地產(chǎn)居間合同既可以采用政府機關(guān)制定的合同示范文本，也可以由交易雙方與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)三方共同協(xié)商制定。房地產(chǎn)居間合同一般應(yīng)包括以下主要條款： 1委托人甲（出售方或出租方）、居間方、委托人乙（買方或承租方）三者的名稱（或者姓名）、住所。 2居間房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、質(zhì)量與其他情況。 3委托事項。 4傭金標準、數(shù)額、收取方式、退賠等條款。 5合同履行的地點、期限和中止。 6合

20、同在履行中的變更及處理方式。 7違約責任。 8發(fā)生爭議的處理辦法。 9其他補充條款。 （二）房地產(chǎn)居間合同的格式（二）房地產(chǎn)居間合同的格式 居間合同的格式有條文式和表格式兩種，其基本格式都包括以下四項內(nèi)容： 1標題標題 標題有兩種寫法：一是寫“居間合同”；二是寫“委托書”、“委托協(xié)議”等。 2雙方當事人的基本情況雙方當事人的基本情況 3正文正文 正文是居間合同的核心，應(yīng)予以特別重視。正文中主要寫清合同的主要條款，同時也包括合同份數(shù)、保存方法。 4結(jié)尾結(jié)尾四、房地產(chǎn)居間合同簽訂四、房地產(chǎn)居間合同簽訂的注意事項的注意事項（一）二手房買賣居間合同簽訂的注意事項（一）二手房買賣居間合同簽訂的注意事項 1應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的詳細情況，尤其應(yīng)注明委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號、他項權(quán)力情況、是否帶租約情況。已設(shè)定抵押權(quán)、權(quán)屬狀況不明確、被法院查封或凍結(jié)等的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。帶租約的房地產(chǎn)，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)。 2詳細規(guī)定傭金標準、數(shù)額、收取方式、退賠條件與比例等。居間方未能完成合同委托事項的，怎樣退還傭