物權(quán)法上不動產(chǎn)物權(quán)上的登記

1、. 中國政法大學學年論文論文題目：論我國“物權(quán)法“上不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及賠償依據(jù)學 號 2009101021姓 名 韋曉曼學 院 法學院專 業(yè) 法學指導教師 智慧 完成時間 2011年6月10日論我國“物權(quán)法“上不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及賠償依據(jù)摘要由于不動產(chǎn)的地位舉足輕重，不動產(chǎn)登記制度一直是我國的熱點。關于不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及其賠償標準，學術(shù)界眾說紛紜。不動產(chǎn)物權(quán)登記是事實還是行為？抑或是具有事實和行為的雙重屬性？進一步講，不動產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政管理行為還是表達意思自治的民事行為？賠償依據(jù)是否相應地因性質(zhì)不同而異？不動產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政賠歸還是民事侵權(quán)賠償？申請人有過錯、登記機構(gòu)有過錯

2、時責任分配和相應的賠償依據(jù)是否一樣？本文將從我國“物權(quán)法“法條角度入手，結(jié)合學界專家的觀點和物權(quán)法專家草案建議稿，對我國不動產(chǎn)登記制度的性質(zhì)及其賠償依據(jù)抒發(fā)些個人淺見。關鍵詞 不動產(chǎn) ; 登記制度 ; 性質(zhì) ; 賠償依據(jù)目錄TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc18112 緒論 PAGEREF _Toc18112 4 HYPERLINK l _Toc7091 一、“物權(quán)法“登記規(guī)則相關條文概況 PAGEREF _Toc7091 4 HYPERLINK l _Toc26736 二、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì) PAGEREF _Toc26736 5 HYPERLINK l _Toc

3、22567 一事實還是行為 PAGEREF _Toc22567 6 HYPERLINK l _Toc7469 二行政行為還是民事行為 PAGEREF _Toc7469 7 HYPERLINK l _Toc4045 三、賠償依據(jù) PAGEREF _Toc4045 9 HYPERLINK l _Toc14405 一僅基于申請人的過錯 PAGEREF _Toc14405 9 HYPERLINK l _Toc11652 二僅基于登記機構(gòu)的過錯 PAGEREF _Toc11652 10 HYPERLINK l _Toc29377 三申請人和登記機構(gòu)都有過錯 PAGEREF _Toc29377 11 HY

4、PERLINK l _Toc8526 結(jié)論 PAGEREF _Toc8526 12緒論 不動產(chǎn)是一個國家和社會最重要的經(jīng)濟資源，是人們賴以生存和開展的根底。而不動產(chǎn)法是我國物權(quán)法的重點，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度是其核心容之一，其對于我國市場穩(wěn)定運行具有舉足輕重的作用，所以與不動產(chǎn)相關的各種法律行為也是人們關注的焦點。無論是英美法系國家還是大陸法系國家，幾乎都在物權(quán)立法中根據(jù)本國的特點制定了與此相適應的不動產(chǎn)登記制度。在我國，關于不動產(chǎn)登記的爭議仍有很多，關于不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及其賠償標準，學術(shù)界眾說紛紜。有學者認為不動產(chǎn)登記是一種行政管理行為，它所表達的是國家對于不動產(chǎn)物權(quán)關系的干預。 王達：“對

5、不動產(chǎn)登記的行政法思考“，載行政法學研究，2007年第2期。 也有學者認為不動產(chǎn)登記是是表彰和證明物權(quán)權(quán)屬狀況,以保護私權(quán)為目的的私法行為。 *步峰，熊文釗：“行政法視野下的不動產(chǎn)物權(quán)登記行為“，載行政法學研究，2009年第1期。 相應的，賠償依據(jù)因性質(zhì)不同而異，有學者主行政賠償，也有學者主為民事侵權(quán)賠償 朱曉將：“不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責任假設干問題探討“，載法治研究，2011年第1期。本文將從我國“物權(quán)法“關于不動產(chǎn)登記制度的法條本身出發(fā)，結(jié)合物權(quán)法專家建議稿和學界專家的各自觀點，對我國不動產(chǎn)登記制度的性質(zhì)和相應賠償依據(jù)提出個人的淺見。一、“物權(quán)法“登記規(guī)則相關條文概況我國“物權(quán)法“有關登記規(guī)

6、則的條文有三十六條之多，且散見于各編章。其分布概況如下：在第一編總則中，有十七個條文涉及登記規(guī)則，其中以專節(jié)的形式第二章第一節(jié)就不動產(chǎn)登記進展規(guī)定，登記規(guī)則的主要容集中于此；在第三編用益物權(quán)中，有八個條文與登記規(guī)則相關，分別涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)，建立用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，地役權(quán)這四類他物權(quán)；在第四編擔保物權(quán)中，登記問題規(guī)定條文共十個，集中在抵押權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)局部；最后在附則中規(guī)定不動產(chǎn)登記制度立法事項?！拔餀?quán)法“具體法條：第一編第六條、第九條至第二十二條、第二十四條、第三十一條；第三編第一百二十七條、第一百二十九條、第一百三十九條、第一百四十五條、第一百五十條、第一百五十五條、第一百五十八條

7、、第一百六十九條；第四編第一百八十七條至第一百九十條、第一百九十九條、第二百零一條、第二百二十四條、第二百二十六條至第二百二十八條；附則第二百四十六條 “物權(quán)法“總則中“根本原則局部第六條規(guī)定了物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)物權(quán)變動以“登記生效為原則，以“登記對抗為例外?？梢姴粍赢a(chǎn)登記制度非常重要。二、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)不動產(chǎn)登記的容，就是關于不動產(chǎn)的種種物權(quán)變動的登記，所以不動產(chǎn)登記又被稱之為不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)物權(quán)登記的含義在我國法學界是頗有爭議的，這中間的分歧主要涉及到物權(quán)登記終究是一種事實還是一種行為，終究是屬于公法疇還是屬于私法疇細言之，即屬于行政行為還是民事行為。因此，要界定物權(quán)登記的概

8、念，首先應當厘清其性質(zhì)。一事實還是行為對于不動產(chǎn)物權(quán)登記概念的界定大致分三種：第一種觀點是事實說，如中國社會科學院地憲忠教授認為：“不動產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。 孫憲忠：“不動產(chǎn)物權(quán)登記“，載“中國法學“，1996年第5期?！叭毡静粍赢a(chǎn)登記法“也采取了這種觀點，其第一條規(guī)定：“登記，為不動產(chǎn)的標示或如下所列的不動產(chǎn)權(quán)利的設定、保存、轉(zhuǎn)移、變更、處分限制或消滅時所為的記載。既然登記是一種記載，則當然是事實狀態(tài)了。第二種觀點是行為說，如我國學者溫豐文先生認為，登記是指“將土地及建筑改進物的所有權(quán)與他項權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失，依法

9、定程序，登載于地政機關所掌管的登記簿冊上的行為。而另一位學者孟光宇先生也認為：“土地登記者，乃國家依照法定程序，將所轄境之公、私有土地(包括定著物在)之標示及權(quán)利關系，登載于國家所置登記簿之上，用以加強政府的管理，并保障人利之行為也。 邊嶸，*可家：“試論我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度假設干問題“，載*法院網(wǎng)，2011-6-9，../llyj/*slw/2011/06/09095411950.html第三種觀點是雙重說，即既成認登記是事實，也成認登記是一種行為。如有學者認為，登記“指經(jīng)當事人申請國家專門機關將物權(quán)變動的事實記載在國家設計的專門簿冊上的事實或行為。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登

10、記制度“，載國家檢察官學院學報，2007年第3期。 清華大學的申衛(wèi)星教授認為，第三種觀點比擬合理。其支持原因是“當事人申請登記，登記機關審查并將有關事項記載于登記簿，這一系列的程序中，當然有人的行為。而對于物權(quán)來說，只有登記或者未登記、具有什么類型的登記這些狀態(tài)的存在，因此，登記也是一種事實。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登記制度“，載國家檢察官學院學報，2007年第3期。 筆者認為，從我國“物權(quán)法“的規(guī)定來看，并沒有給“不動產(chǎn)登記下一個明確的定義，但是，第十一條、十二條和十三條著重規(guī)定了登記的申請和審查行為，明顯是行為說的表達。但是從第十四條、十六條、十七條來看，登記之后的效力由登記簿表達，此時似乎側(cè)

11、重于事實說。在筆者看來，這關鍵在于如何理解“不動產(chǎn)登記這個詞的外延問題，它包括的是申請和審查那個動態(tài)的過程行為說？還是申請審查之后那個靜態(tài)的效果事實說？單從字面看，似乎只包括了不動產(chǎn)登記的那個動態(tài)的過程，但是，由于在不動產(chǎn)物權(quán)上，登記和生效同步，所以申請、審查的過程的完畢與不動產(chǎn)登記簿效力的產(chǎn)生是同步的，因此筆者認為上述第三種觀點，即雙重說，能更好地契合“物權(quán)法“的規(guī)定，較為合理。即在不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)上，“行為和“事實不是沖突的，而是可以并存的，二者是不動產(chǎn)物權(quán)登記的兩個不同階段。二行政行為還是民事行為 如前所述，不動產(chǎn)物權(quán)登記具有雙重性，既是行為，又是事實，兩者只是不動產(chǎn)物權(quán)登記的兩個不

12、同階段。當不動產(chǎn)物權(quán)登記處在行為階段時，此時不動產(chǎn)登記是行政行為還是民事行為呢？抑或說是個混合行為？這里同樣存在三種觀點。第一種觀點認為，登記是行政行為。例如，有學者指出，從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為。而在這種觀點部，學者們具體意見又有分歧。有的學者認為登記是一種行政許可行為，有的認為登記是一種行政確認行為。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登記制度“，載國家檢察官學院學報，2007年第3期。第二種觀點則認為登記是民事行為。如中國社科院的肖厚國學者指出，“登記性質(zhì)上為私法行為當無異議，其特殊之處在于其是國家設立的擔負公共職能的機關參與的私法行為。 參見肖厚國：“

13、物權(quán)變動研究“，法律2002年版，第270-271頁。第三種是一種折衷的觀點，認為登記兼具公私法行為的性質(zhì)。不過，登記機關的職權(quán)行為必須在當事人的意志圍做出，所以登記法應以私法即民法屬性為基調(diào)。 參見李昊、常鵬翱、葉金強、高潤恒：“不動產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)“，大學2005年版，第3-4頁。 對此，申衛(wèi)星教授認為，應將不動產(chǎn)登記劃分為兩個階段：申請階段和審查、登記階段。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登記制度“，載國家檢察官學院學報，2007年第3期。 筆者贊成申衛(wèi)星教授的分類方法。在申請環(huán)節(jié)，由于我取共同申請制，由“物權(quán)法“第十一條可知，登記的發(fā)動權(quán)在當事人，登記機關只能消極地承受當事人的申請。是否申請登

14、記，申請做出何種登記，這些全部由當事人來確定。因此，申請登記中，不動產(chǎn)登記應為民事行為。但是，到了審查、登記階段，由“物權(quán)法“第十二、十三、十六條可知，此時行為主體變?yōu)榈怯洐C關從現(xiàn)行有關法律、法規(guī)的規(guī)定看，我國的不動產(chǎn)登記主要由不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關不動產(chǎn)管理部門負責，此時雖然不動產(chǎn)登記仍是當事人之間依據(jù)自己的心真實意思表示變動不動產(chǎn)物權(quán)的行為，但是行政部門對當事人之間的物權(quán)變動的合意進展確認，使得其合意發(fā)生效力，即該行為為行政行為。進一步講，此時登記機構(gòu)的行為并非賦予當事人以物權(quán)而是確認當事人的物權(quán)，故該行為可具體為行政確權(quán)行為。三、賠償依據(jù)一僅基于申請人的過錯 “物權(quán)法“不動

15、產(chǎn)登記一節(jié)中，申請人的過錯責任主要規(guī)定在第十九條和第二十一條。 第十九條規(guī)定“異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。這里需要解釋的即何為“不當。在司法實踐中，異議登記不當?shù)男问娇赡苡卸喾N多樣，就異議登記的申請人而言，“不當情形目前主要有以下三種：異議登記的申請人提出的異議登記不正確；在異議登記之日起15日未起訴而異議登記失效；雖然在異議登記之日起15日起訴但被駁回。因此給不動產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人(原登記權(quán)利人)造成損害的，原登記權(quán)利人有權(quán)異議登記申請人或者異議登記的登記機構(gòu)提出民事?lián)p害賠償。 按照第二十一條的規(guī)定，假設“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，

16、應該承擔賠償責任。從整個法條角度理解，這里所指的應該是僅有申請人有過錯而登記機關無過錯的情況，此時毫無疑問應承擔民事賠償責任。二僅基于登記機構(gòu)的過錯 “物權(quán)法“第十八條、第二十一條其實都有涉及到登記機構(gòu)過錯應付的責任。 第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構(gòu)應該提供。言下之意，即如果登記機構(gòu)應當提供而不提供，即應負一定責任。只是“物權(quán)法“中沒有規(guī)定責任，這在一定程度上也導致了登記機構(gòu)成心拖延、不提供資料或辦事效率低下的情形時有發(fā)生。而在這個問題上，涉及到“查詢登記資料的相關法如“土地管理法實施條例規(guī)定“、國土資源部2002年制定的“土地登記資料公開查詢方法“均沒有

17、規(guī)定責任，這導致百姓無法依據(jù)類似法維權(quán)。 筆者認為“物權(quán)法“第十八條中需要明確的地方有兩點：一是何謂“利害關系人。梁慧星教授在物權(quán)法草案建議稿中認為：利害關系人僅指與錯誤登記的物權(quán)狀態(tài)有利害關系的人，這些人根本上包括已經(jīng)與權(quán)利人有確定的法律關系而即將取得登記的權(quán)利，和因錯誤登記其正當權(quán)利被侵奪的人。利害關系人，不應當泛指一切與權(quán)利人有利害關系的人。對利害關系人的圍如果理解不當，則必然損害登記機關的合法利益。二是該條的責任分配問題。筆者認為此處應該比照其他的追責條款，條文可如下：“假設因登記機關拖延，直接導致權(quán)利人或利害關系人的利益受到損害的，登記機關應按照國家賠償法的相關規(guī)定承擔賠償責任 梁慧

18、星：“中國物權(quán)法草案建議稿“，社會科學文獻2001年版，第179頁?！爸袊鴩屹r償法“第二條規(guī)定“國家機關和國家機關工作人員行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利。登記機關賠償后，可以向造成登記拖延的人追償。類比一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件：行為；過錯；結(jié)果；行為結(jié)果間有因果關系。 第二十一條規(guī)定了登記機構(gòu)因登記錯誤應當承擔賠償責任。實踐中，登記錯誤的發(fā)生主要有兩種情況：一是登記機構(gòu)工作人員疏忽、過失等原因造成錯誤；二是登記申請人等采取欺騙手段或者與登記機關的人員惡意串通造成錯誤。這里我們先僅討論第一種情況中僅登記機構(gòu)工作人員過失造成錯誤的情況。雖然

19、這個規(guī)定是出現(xiàn)在“物權(quán)法“中，但并未明確此處應是承擔民事責任或是其他。筆者認為，登記機關是行政機關，如果出現(xiàn)由于登記機關的原因?qū)е碌怯涘e誤的情況，應按照行政訴訟的途徑解決。盡管國家賠償法并沒有涉及到此種情形，但從實踐中看，能夠承擔起責任的也只能是國家。當然，事后國家可以追責。而司法實踐中也確是如此：“北大法寶數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，在同一時間段，同樣的不動產(chǎn)登記案件，由于登記機關過錯的皆列為行政案件。相比之下，在2000年到2009年間，在“北大法寶上“民事案例的“物權(quán)糾紛局部就僅能搜出四起關于“不動產(chǎn)物權(quán)糾紛的案子，且那些案件皆不涉及登記機構(gòu)的過錯。 四則案例皆是“虛假登記損害賠償糾紛案，案名分

20、別為：*安利達工程*訴中國農(nóng)業(yè)銀行股份*扶溝縣支行等虛假登記損害賠償糾紛案；陳春銘與*華翼會計師事務所*虛假驗資賠償糾紛上訴案； *江南水泥*與*新世紀經(jīng)濟文化傳播公司等虛假注冊損害賠償糾紛案； *江南水泥*訴韋娟等虛假注冊損害賠償糾紛案2011-6-9 vip.chinalawinfo./case/Result.asp“SFlag=11三申請人和登記機構(gòu)都有過錯 第二十一條規(guī)定的“過錯中，筆者認為“物權(quán)法“第二十一條已經(jīng)明確規(guī)定了“假設申請人提供錯誤信息，且登記機關登記錯誤情況下的責任分配問題。根據(jù)該條第二款“因登記錯誤因登記申請人提供錯誤信息，且登記機關登記錯誤或者登記申請人等采取欺騙手段

21、或者與登記機關的人員惡意串通造成錯誤即系這里討論的情況。，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。但是這里的問題是申請人和登記機構(gòu)的責任應負什么責任。都負民事責任？都負行政責任？還是登記機構(gòu)負行政責任，申請人負民事責任？ 筆者認為按照第二十一條的理解，此時權(quán)利受損者只需向登記機構(gòu)提供行政訴訟，由登記機構(gòu)全權(quán)擔責，然后再由登記機構(gòu)時候向造成共同傷害的登記申請人追責。相比于“由登記機構(gòu)負行政責任，申請人負民事責任，此做法更有利于保障權(quán)利受損者的利益。此時，受害人只需提起一次訴訟便能解決問題，提高了解決問題的效率。另外，由于行政機構(gòu)與公民個人實際中的地

22、位不平等性，由登記機構(gòu)向登記申請人追責比由受害人直接向登記申請人索償更具可行性。因此筆者認為，在申請人和登記機構(gòu)都有過錯的情況下，“由登記機構(gòu)全權(quán)承擔行政責任，再由登記機構(gòu)向登記申請人事后追責更具有合理性。結(jié)論上述文中，筆者基于“物權(quán)法“法條和梁慧星教授版的“中國物權(quán)法草案建議稿“，試圖論證不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)和相應的賠償依據(jù)。 不動產(chǎn)物權(quán)登記包含了申請、審查和申請審查之后那個事實狀態(tài)，換而言之，在不動產(chǎn)物權(quán)登記上，“行為說與“事實說并不沖突，二者是不動產(chǎn)物權(quán)登記的兩個不同階段，可以并存。基于同樣的思路，更進一步，又可將不動產(chǎn)物權(quán)登記的“行為階段劃分為“申請階段和“審查、登記階段，對應的行為性質(zhì)分別是以當事人為主的“民事行為和以登記機構(gòu)確認為主的“行政確權(quán)行為。 但是，能否根據(jù)不同階段行為的性質(zhì)，就此認定相應階段的賠償依據(jù)呢？即能否認定不動產(chǎn)物權(quán)的“