物權(quán)法上不動產(chǎn)物權(quán)上的登記

1、. 中國政法大學(xué)學(xué)年論文論文題目：論我國“物權(quán)法“上不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及賠償依據(jù)學(xué) 號 2009101021姓 名 韋曉曼學(xué) 院 法學(xué)院專 業(yè) 法學(xué)指導(dǎo)教師 智慧 完成時間 2011年6月10日論我國“物權(quán)法“上不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及賠償依據(jù)摘要由于不動產(chǎn)的地位舉足輕重，不動產(chǎn)登記制度一直是我國的熱點(diǎn)。關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及其賠償標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)術(shù)界眾說紛紜。不動產(chǎn)物權(quán)登記是事實還是行為？抑或是具有事實和行為的雙重屬性？進(jìn)一步講，不動產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政管理行為還是表達(dá)意思自治的民事行為？賠償依據(jù)是否相應(yīng)地因性質(zhì)不同而異？不動產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政賠歸還是民事侵權(quán)賠償？申請人有過錯、登記機(jī)構(gòu)有過錯

2、時責(zé)任分配和相應(yīng)的賠償依據(jù)是否一樣？本文將從我國“物權(quán)法“法條角度入手，結(jié)合學(xué)界專家的觀點(diǎn)和物權(quán)法專家草案建議稿，對我國不動產(chǎn)登記制度的性質(zhì)及其賠償依據(jù)抒發(fā)些個人淺見。關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) ; 登記制度 ; 性質(zhì) ; 賠償依據(jù)目錄TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc18112 緒論 PAGEREF _Toc18112 4 HYPERLINK l _Toc7091 一、“物權(quán)法“登記規(guī)則相關(guān)條文概況 PAGEREF _Toc7091 4 HYPERLINK l _Toc26736 二、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì) PAGEREF _Toc26736 5 HYPERLINK l _Toc

3、22567 一事實還是行為 PAGEREF _Toc22567 6 HYPERLINK l _Toc7469 二行政行為還是民事行為 PAGEREF _Toc7469 7 HYPERLINK l _Toc4045 三、賠償依據(jù) PAGEREF _Toc4045 9 HYPERLINK l _Toc14405 一僅基于申請人的過錯 PAGEREF _Toc14405 9 HYPERLINK l _Toc11652 二僅基于登記機(jī)構(gòu)的過錯 PAGEREF _Toc11652 10 HYPERLINK l _Toc29377 三申請人和登記機(jī)構(gòu)都有過錯 PAGEREF _Toc29377 11 HY

4、PERLINK l _Toc8526 結(jié)論 PAGEREF _Toc8526 12緒論 不動產(chǎn)是一個國家和社會最重要的經(jīng)濟(jì)資源，是人們賴以生存和開展的根底。而不動產(chǎn)法是我國物權(quán)法的重點(diǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度是其核心容之一，其對于我國市場穩(wěn)定運(yùn)行具有舉足輕重的作用，所以與不動產(chǎn)相關(guān)的各種法律行為也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。無論是英美法系國家還是大陸法系國家，幾乎都在物權(quán)立法中根據(jù)本國的特點(diǎn)制定了與此相適應(yīng)的不動產(chǎn)登記制度。在我國，關(guān)于不動產(chǎn)登記的爭議仍有很多，關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及其賠償標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)術(shù)界眾說紛紜。有學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記是一種行政管理行為，它所表達(dá)的是國家對于不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。 王達(dá)：“對

5、不動產(chǎn)登記的行政法思考“，載行政法學(xué)研究，2007年第2期。 也有學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記是是表彰和證明物權(quán)權(quán)屬狀況,以保護(hù)私權(quán)為目的的私法行為。 *步峰，熊文釗：“行政法視野下的不動產(chǎn)物權(quán)登記行為“，載行政法學(xué)研究，2009年第1期。 相應(yīng)的，賠償依據(jù)因性質(zhì)不同而異，有學(xué)者主行政賠償，也有學(xué)者主為民事侵權(quán)賠償 朱曉將：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任假設(shè)干問題探討“，載法治研究，2011年第1期。本文將從我國“物權(quán)法“關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的法條本身出發(fā)，結(jié)合物權(quán)法專家建議稿和學(xué)界專家的各自觀點(diǎn)，對我國不動產(chǎn)登記制度的性質(zhì)和相應(yīng)賠償依據(jù)提出個人的淺見。一、“物權(quán)法“登記規(guī)則相關(guān)條文概況我國“物權(quán)法“有關(guān)登記規(guī)

6、則的條文有三十六條之多，且散見于各編章。其分布概況如下：在第一編總則中，有十七個條文涉及登記規(guī)則，其中以專節(jié)的形式第二章第一節(jié)就不動產(chǎn)登記進(jìn)展規(guī)定，登記規(guī)則的主要容集中于此；在第三編用益物權(quán)中，有八個條文與登記規(guī)則相關(guān)，分別涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)，建立用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，地役權(quán)這四類他物權(quán)；在第四編擔(dān)保物權(quán)中，登記問題規(guī)定條文共十個，集中在抵押權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)局部；最后在附則中規(guī)定不動產(chǎn)登記制度立法事項。“物權(quán)法“具體法條：第一編第六條、第九條至第二十二條、第二十四條、第三十一條；第三編第一百二十七條、第一百二十九條、第一百三十九條、第一百四十五條、第一百五十條、第一百五十五條、第一百五十八條

7、、第一百六十九條；第四編第一百八十七條至第一百九十條、第一百九十九條、第二百零一條、第二百二十四條、第二百二十六條至第二百二十八條；附則第二百四十六條 “物權(quán)法“總則中“根本原則局部第六條規(guī)定了物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)物權(quán)變動以“登記生效為原則，以“登記對抗為例外?？梢姴粍赢a(chǎn)登記制度非常重要。二、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)不動產(chǎn)登記的容，就是關(guān)于不動產(chǎn)的種種物權(quán)變動的登記，所以不動產(chǎn)登記又被稱之為不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)物權(quán)登記的含義在我國法學(xué)界是頗有爭議的，這中間的分歧主要涉及到物權(quán)登記終究是一種事實還是一種行為，終究是屬于公法疇還是屬于私法疇細(xì)言之，即屬于行政行為還是民事行為。因此，要界定物權(quán)登記的概

8、念，首先應(yīng)當(dāng)厘清其性質(zhì)。一事實還是行為對于不動產(chǎn)物權(quán)登記概念的界定大致分三種：第一種觀點(diǎn)是事實說，如中國社會科學(xué)院地憲忠教授認(rèn)為：“不動產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。 孫憲忠：“不動產(chǎn)物權(quán)登記“，載“中國法學(xué)“，1996年第5期?！叭毡静粍赢a(chǎn)登記法“也采取了這種觀點(diǎn)，其第一條規(guī)定：“登記，為不動產(chǎn)的標(biāo)示或如下所列的不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、轉(zhuǎn)移、變更、處分限制或消滅時所為的記載。既然登記是一種記載，則當(dāng)然是事實狀態(tài)了。第二種觀點(diǎn)是行為說，如我國學(xué)者溫豐文先生認(rèn)為，登記是指“將土地及建筑改進(jìn)物的所有權(quán)與他項權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失，依法

9、定程序，登載于地政機(jī)關(guān)所掌管的登記簿冊上的行為。而另一位學(xué)者孟光宇先生也認(rèn)為：“土地登記者，乃國家依照法定程序，將所轄境之公、私有土地(包括定著物在)之標(biāo)示及權(quán)利關(guān)系，登載于國家所置登記簿之上，用以加強(qiáng)政府的管理，并保障人利之行為也。 邊嶸，*可家：“試論我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度假設(shè)干問題“，載*法院網(wǎng)，2011-6-9，../llyj/*slw/2011/06/09095411950.html第三種觀點(diǎn)是雙重說，即既成認(rèn)登記是事實，也成認(rèn)登記是一種行為。如有學(xué)者認(rèn)為，登記“指經(jīng)當(dāng)事人申請國家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動的事實記載在國家設(shè)計的專門簿冊上的事實或行為。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登

10、記制度“，載國家檢察官學(xué)院學(xué)報，2007年第3期。 清華大學(xué)的申衛(wèi)星教授認(rèn)為，第三種觀點(diǎn)比擬合理。其支持原因是“當(dāng)事人申請登記，登記機(jī)關(guān)審查并將有關(guān)事項記載于登記簿，這一系列的程序中，當(dāng)然有人的行為。而對于物權(quán)來說，只有登記或者未登記、具有什么類型的登記這些狀態(tài)的存在，因此，登記也是一種事實。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登記制度“，載國家檢察官學(xué)院學(xué)報，2007年第3期。 筆者認(rèn)為，從我國“物權(quán)法“的規(guī)定來看，并沒有給“不動產(chǎn)登記下一個明確的定義，但是，第十一條、十二條和十三條著重規(guī)定了登記的申請和審查行為，明顯是行為說的表達(dá)。但是從第十四條、十六條、十七條來看，登記之后的效力由登記簿表達(dá)，此時似乎側(cè)

11、重于事實說。在筆者看來，這關(guān)鍵在于如何理解“不動產(chǎn)登記這個詞的外延問題，它包括的是申請和審查那個動態(tài)的過程行為說？還是申請審查之后那個靜態(tài)的效果事實說？單從字面看，似乎只包括了不動產(chǎn)登記的那個動態(tài)的過程，但是，由于在不動產(chǎn)物權(quán)上，登記和生效同步，所以申請、審查的過程的完畢與不動產(chǎn)登記簿效力的產(chǎn)生是同步的，因此筆者認(rèn)為上述第三種觀點(diǎn)，即雙重說，能更好地契合“物權(quán)法“的規(guī)定，較為合理。即在不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)上，“行為和“事實不是沖突的，而是可以并存的，二者是不動產(chǎn)物權(quán)登記的兩個不同階段。二行政行為還是民事行為 如前所述，不動產(chǎn)物權(quán)登記具有雙重性，既是行為，又是事實，兩者只是不動產(chǎn)物權(quán)登記的兩個不

12、同階段。當(dāng)不動產(chǎn)物權(quán)登記處在行為階段時，此時不動產(chǎn)登記是行政行為還是民事行為呢？抑或說是個混合行為？這里同樣存在三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記是行政行為。例如，有學(xué)者指出，從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為。而在這種觀點(diǎn)部，學(xué)者們具體意見又有分歧。有的學(xué)者認(rèn)為登記是一種行政許可行為，有的認(rèn)為登記是一種行政確認(rèn)行為。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登記制度“，載國家檢察官學(xué)院學(xué)報，2007年第3期。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為登記是民事行為。如中國社科院的肖厚國學(xué)者指出，“登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無異議，其特殊之處在于其是國家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。 參見肖厚國：“

13、物權(quán)變動研究“，法律2002年版，第270-271頁。第三種是一種折衷的觀點(diǎn)，認(rèn)為登記兼具公私法行為的性質(zhì)。不過，登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為必須在當(dāng)事人的意志圍做出，所以登記法應(yīng)以私法即民法屬性為基調(diào)。 參見李昊、常鵬翱、葉金強(qiáng)、高潤恒：“不動產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)“，大學(xué)2005年版，第3-4頁。 對此，申衛(wèi)星教授認(rèn)為，應(yīng)將不動產(chǎn)登記劃分為兩個階段：申請階段和審查、登記階段。 申衛(wèi)星：“從看物權(quán)登記制度“，載國家檢察官學(xué)院學(xué)報，2007年第3期。 筆者贊成申衛(wèi)星教授的分類方法。在申請環(huán)節(jié)，由于我取共同申請制，由“物權(quán)法“第十一條可知，登記的發(fā)動權(quán)在當(dāng)事人，登記機(jī)關(guān)只能消極地承受當(dāng)事人的申請。是否申請登

14、記，申請做出何種登記，這些全部由當(dāng)事人來確定。因此，申請登記中，不動產(chǎn)登記應(yīng)為民事行為。但是，到了審查、登記階段，由“物權(quán)法“第十二、十三、十六條可知，此時行為主體變?yōu)榈怯洐C(jī)關(guān)從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，我國的不動產(chǎn)登記主要由不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關(guān)不動產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，此時雖然不動產(chǎn)登記仍是當(dāng)事人之間依據(jù)自己的心真實意思表示變動不動產(chǎn)物權(quán)的行為，但是行政部門對當(dāng)事人之間的物權(quán)變動的合意進(jìn)展確認(rèn)，使得其合意發(fā)生效力，即該行為為行政行為。進(jìn)一步講，此時登記機(jī)構(gòu)的行為并非賦予當(dāng)事人以物權(quán)而是確認(rèn)當(dāng)事人的物權(quán)，故該行為可具體為行政確權(quán)行為。三、賠償依據(jù)一僅基于申請人的過錯 “物權(quán)法“不動

15、產(chǎn)登記一節(jié)中，申請人的過錯責(zé)任主要規(guī)定在第十九條和第二十一條。 第十九條規(guī)定“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。這里需要解釋的即何為“不當(dāng)。在司法實踐中，異議登記不當(dāng)?shù)男问娇赡苡卸喾N多樣，就異議登記的申請人而言，“不當(dāng)情形目前主要有以下三種：異議登記的申請人提出的異議登記不正確；在異議登記之日起15日未起訴而異議登記失效；雖然在異議登記之日起15日起訴但被駁回。因此給不動產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人(原登記權(quán)利人)造成損害的，原登記權(quán)利人有權(quán)異議登記申請人或者異議登記的登記機(jī)構(gòu)提出民事?lián)p害賠償。 按照第二十一條的規(guī)定，假設(shè)“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，

16、應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。從整個法條角度理解，這里所指的應(yīng)該是僅有申請人有過錯而登記機(jī)關(guān)無過錯的情況，此時毫無疑問應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。二僅基于登記機(jī)構(gòu)的過錯 “物權(quán)法“第十八條、第二十一條其實都有涉及到登記機(jī)構(gòu)過錯應(yīng)付的責(zé)任。 第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供。言下之意，即如果登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供而不提供，即應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。只是“物權(quán)法“中沒有規(guī)定責(zé)任，這在一定程度上也導(dǎo)致了登記機(jī)構(gòu)成心拖延、不提供資料或辦事效率低下的情形時有發(fā)生。而在這個問題上，涉及到“查詢登記資料的相關(guān)法如“土地管理法實施條例規(guī)定“、國土資源部2002年制定的“土地登記資料公開查詢方法“均沒有

17、規(guī)定責(zé)任，這導(dǎo)致百姓無法依據(jù)類似法維權(quán)。 筆者認(rèn)為“物權(quán)法“第十八條中需要明確的地方有兩點(diǎn)：一是何謂“利害關(guān)系人。梁慧星教授在物權(quán)法草案建議稿中認(rèn)為：利害關(guān)系人僅指與錯誤登記的物權(quán)狀態(tài)有利害關(guān)系的人，這些人根本上包括已經(jīng)與權(quán)利人有確定的法律關(guān)系而即將取得登記的權(quán)利，和因錯誤登記其正當(dāng)權(quán)利被侵奪的人。利害關(guān)系人，不應(yīng)當(dāng)泛指一切與權(quán)利人有利害關(guān)系的人。對利害關(guān)系人的圍如果理解不當(dāng)，則必然損害登記機(jī)關(guān)的合法利益。二是該條的責(zé)任分配問題。筆者認(rèn)為此處應(yīng)該比照其他的追責(zé)條款，條文可如下：“假設(shè)因登記機(jī)關(guān)拖延，直接導(dǎo)致權(quán)利人或利害關(guān)系人的利益受到損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)按照國家賠償法的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任 梁慧

18、星：“中國物權(quán)法草案建議稿“，社會科學(xué)文獻(xiàn)2001年版，第179頁?！爸袊鴩屹r償法“第二條規(guī)定“國家機(jī)關(guān)和國家機(jī)關(guān)工作人員行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利。登記機(jī)關(guān)賠償后，可以向造成登記拖延的人追償。類比一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件：行為；過錯；結(jié)果；行為結(jié)果間有因果關(guān)系。 第二十一條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)因登記錯誤應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。實踐中，登記錯誤的發(fā)生主要有兩種情況：一是登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽、過失等原因造成錯誤；二是登記申請人等采取欺騙手段或者與登記機(jī)關(guān)的人員惡意串通造成錯誤。這里我們先僅討論第一種情況中僅登記機(jī)構(gòu)工作人員過失造成錯誤的情況。雖然

19、這個規(guī)定是出現(xiàn)在“物權(quán)法“中，但并未明確此處應(yīng)是承擔(dān)民事責(zé)任或是其他。筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，如果出現(xiàn)由于登記機(jī)關(guān)的原因?qū)е碌怯涘e誤的情況，應(yīng)按照行政訴訟的途徑解決。盡管國家賠償法并沒有涉及到此種情形，但從實踐中看，能夠承擔(dān)起責(zé)任的也只能是國家。當(dāng)然，事后國家可以追責(zé)。而司法實踐中也確是如此：“北大法寶數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，在同一時間段，同樣的不動產(chǎn)登記案件，由于登記機(jī)關(guān)過錯的皆列為行政案件。相比之下，在2000年到2009年間，在“北大法寶上“民事案例的“物權(quán)糾紛局部就僅能搜出四起關(guān)于“不動產(chǎn)物權(quán)糾紛的案子，且那些案件皆不涉及登記機(jī)構(gòu)的過錯。 四則案例皆是“虛假登記損害賠償糾紛案，案名分

20、別為：*安利達(dá)工程*訴中國農(nóng)業(yè)銀行股份*扶溝縣支行等虛假登記損害賠償糾紛案；陳春銘與*華翼會計師事務(wù)所*虛假驗資賠償糾紛上訴案； *江南水泥*與*新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)文化傳播公司等虛假注冊損害賠償糾紛案； *江南水泥*訴韋娟等虛假注冊損害賠償糾紛案2011-6-9 vip.chinalawinfo./case/Result.asp“SFlag=11三申請人和登記機(jī)構(gòu)都有過錯 第二十一條規(guī)定的“過錯中，筆者認(rèn)為“物權(quán)法“第二十一條已經(jīng)明確規(guī)定了“假設(shè)申請人提供錯誤信息，且登記機(jī)關(guān)登記錯誤情況下的責(zé)任分配問題。根據(jù)該條第二款“因登記錯誤因登記申請人提供錯誤信息，且登記機(jī)關(guān)登記錯誤或者登記申請人等采取欺騙手段

21、或者與登記機(jī)關(guān)的人員惡意串通造成錯誤即系這里討論的情況。，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。但是這里的問題是申請人和登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任應(yīng)負(fù)什么責(zé)任。都負(fù)民事責(zé)任？都負(fù)行政責(zé)任？還是登記機(jī)構(gòu)負(fù)行政責(zé)任，申請人負(fù)民事責(zé)任？ 筆者認(rèn)為按照第二十一條的理解，此時權(quán)利受損者只需向登記機(jī)構(gòu)提供行政訴訟，由登記機(jī)構(gòu)全權(quán)擔(dān)責(zé)，然后再由登記機(jī)構(gòu)時候向造成共同傷害的登記申請人追責(zé)。相比于“由登記機(jī)構(gòu)負(fù)行政責(zé)任，申請人負(fù)民事責(zé)任，此做法更有利于保障權(quán)利受損者的利益。此時，受害人只需提起一次訴訟便能解決問題，提高了解決問題的效率。另外，由于行政機(jī)構(gòu)與公民個人實際中的地

22、位不平等性，由登記機(jī)構(gòu)向登記申請人追責(zé)比由受害人直接向登記申請人索償更具可行性。因此筆者認(rèn)為，在申請人和登記機(jī)構(gòu)都有過錯的情況下，“由登記機(jī)構(gòu)全權(quán)承擔(dān)行政責(zé)任，再由登記機(jī)構(gòu)向登記申請人事后追責(zé)更具有合理性。結(jié)論上述文中，筆者基于“物權(quán)法“法條和梁慧星教授版的“中國物權(quán)法草案建議稿“，試圖論證不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)和相應(yīng)的賠償依據(jù)。 不動產(chǎn)物權(quán)登記包含了申請、審查和申請審查之后那個事實狀態(tài)，換而言之，在不動產(chǎn)物權(quán)登記上，“行為說與“事實說并不沖突，二者是不動產(chǎn)物權(quán)登記的兩個不同階段，可以并存?；谕瑯拥乃悸?，更進(jìn)一步，又可將不動產(chǎn)物權(quán)登記的“行為階段劃分為“申請階段和“審查、登記階段，對應(yīng)的行為性質(zhì)分別是以當(dāng)事人為主的“民事行為和以登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)為主的“行政確權(quán)行為。 但是，能否根據(jù)不同階段行為的性質(zhì)，就此認(rèn)定相應(yīng)階段的賠償依據(jù)呢？即能否認(rèn)定不動產(chǎn)物權(quán)的“