河南省上蔡主要商業(yè)項目的市調(diào)報告

1、河南省上蔡主要商業(yè)項目的市調(diào)報告上蔡主要商業(yè)項目目錄1、河南農(nóng)商城（在建熱銷中專業(yè)批發(fā)市場，第一批已封頂）2、嘉福百貨（負(fù)一層超市及一層部分近1萬方面積已營業(yè)）3、中部禮品城(現(xiàn)鋪，多數(shù)商鋪閑置未裝修)4、李斯商業(yè)街（工地部分已出地面，仍在排號中）5、海麟黃淮商貿(mào)中心(現(xiàn)鋪營業(yè)中，多數(shù)商戶鎖門仍未營業(yè))6、御華財富中心（工地開始取土、無售樓部，僅有圍擋廣告）7、百慧園居然之家上蔡店（公寓排號、招商開始預(yù)約）8、鴻景御園（離國際城較近、無售樓部，僅有圍擋廣告）1、河南農(nóng)商城開發(fā)商河南農(nóng)商城置業(yè)有限公司（河南中奧毯業(yè)集團(tuán)）項目所屬區(qū)域上蔡縣城東南城鄉(xiāng)結(jié)合部項目地址上蔡縣南環(huán)城路以北，白云大道以東，

2、與在建的大型城市綜合體項目上蔡百慧園廣場相毗鄰項目概況項目規(guī)劃建筑總面積近18萬平方米，具體包括：農(nóng)機(jī)貿(mào)易市場用房34棟，面積5.4萬平方米；配套建設(shè)辦公樓一棟、冷庫一座、商場2棟、商務(wù)酒店一棟，公寓10棟，主要從事農(nóng)貿(mào)市場的開發(fā)經(jīng)營，著力打造以農(nóng)資、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品經(jīng)銷為主導(dǎo)、多業(yè)態(tài)共同發(fā)展的豫南地區(qū)一站式的綜合性農(nóng)資采購基地和一流的貿(mào)易市場。項目建成后，可增加就業(yè)崗位2500個，年創(chuàng)利稅1.2億元。商鋪類型專業(yè)批發(fā)市場+臨街商鋪商鋪面積70-120臨街旺鋪銷售狀況一期3月份開盤 持續(xù)銷售中宣傳語東奔西走 不如農(nóng)商城一鋪在手建設(shè)情況項目一期封頂，預(yù)計三期共計18個月可全部建成投入使用。項目號稱是上蔡

3、縣唯一一個省市縣三級政府重點工程項目，一站式綜合性專業(yè)市場和一流的貿(mào)易中心。項目總占地面積218畝，總投資近13億元，規(guī)劃建筑總面積近20萬平方米。一期3月份開盤據(jù)說銷售火爆，仍有部分商鋪可選，返租期三年。業(yè)態(tài)規(guī)劃部分整個項目三期共計18個月可全部建成投入使用；目前一期已封頂，正在做填充墻。具體包括：農(nóng)機(jī)貿(mào)易市場用房34棟，面積5.4萬平方米；配套建設(shè)辦公樓一棟、冷庫一座、商場2棟、商務(wù)酒店一棟，公寓10棟。是集大型購物廣場、商務(wù)酒店、克拉公寓、寫字樓等多元化于一體的商業(yè)綜合體。詳細(xì)分為：百貨區(qū)，農(nóng)副區(qū)，干調(diào)區(qū)，服裝區(qū)，建材區(qū)，機(jī)械區(qū)，物流區(qū)，電子信息中心交易等，各個交易區(qū)域鋪鋪臨街。展示中心

4、包裝三層114左右兩層68左右商鋪模型工地情況主城區(qū)戶外大牌項目工地情況：目前進(jìn)度較快，一期商業(yè)已封頂，分為三期建設(shè)，如上圖所示。項目銷售情況：開盤時某位客戶選房情況一次性成交價4800元/（兩層75平米大門出口處比較好的位置）該房源標(biāo)價6200元/，優(yōu)惠1萬抵3萬+三年包租租金返還。內(nèi)側(cè)不臨近大門和中軸線位置 實際成交價3800-4300元/，其中三層單價低于兩層的，總價32-45萬左右，付款方式一次性比按揭優(yōu)惠100元/。從其優(yōu)惠來看預(yù)計租金20-30元/月。開盤后仍有客戶成交，多為開發(fā)商和建筑隊人脈帶動。對本項目影響：1、目前上蔡商業(yè)地產(chǎn)項目選擇較多，該項目總價及單價的優(yōu)勢明顯，但區(qū)位對

5、本項目不構(gòu)成威脅。2、該區(qū)域距離主城區(qū)及居民區(qū)較遠(yuǎn)，雖有政府扶持，但與現(xiàn)有臥龍崗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場（又稱南市場，目前上蔡縣最大農(nóng)貿(mào)市場）功能重復(fù)，預(yù)計競爭不過南市場，預(yù)期客流遠(yuǎn)不及南市場一個二十年的老牌市場。2、嘉福百貨地段位于南市場（上蔡最大農(nóng)產(chǎn)品集貿(mào)市場）對面負(fù)一層精品超市生鮮食品類特價較多，聚集大量客流，每周都會有促銷信息，DM單頁全城入戶投放。一層臨近進(jìn)出口部分柜面開始營業(yè)，二層三層正在裝修運營現(xiàn)狀市調(diào)當(dāng)天上午10點左右，商場內(nèi)部無大量客流，二層三層仍在裝修施工中，一樓部分仍未營業(yè)，具體整體營業(yè)時間預(yù)計8月份左右3、中部禮品城項目總占地500畝，建筑面積50萬 ，業(yè)態(tài)主要以臨街商鋪、大型廣

6、場、商業(yè)步行街、精品住宅等多種物業(yè)形態(tài)，其中商業(yè)面積20萬平米，業(yè)態(tài)以將打造成為豫南最大的集名品購物、休閑觀光、娛樂、餐飲為主的禮品交易中心開發(fā)商浙福集團(tuán)項目所屬區(qū)域上蔡縣城南區(qū)項目地址重陽大道與秦相路交匯處項目概況項目總投資12億，占地約500畝，將打造成為餐飲娛樂區(qū)、電子IT區(qū)、小商品區(qū)、品牌綜合區(qū)、主力店鋪為一體的商業(yè)中心。商鋪類型獨立商業(yè)商鋪面積80-200平米主力店好又多超市，米高梅國際影城賣點蔡明園廣場主力店-好又多生活館現(xiàn)狀好又多生活館1-2F含超市和美食廣場，米高梅電影院當(dāng)天市調(diào)時間為上午11點左右，內(nèi)部無明顯客流，外部無車流。據(jù)消息人士說：好又多通過經(jīng)營性物業(yè)貸款，評估價14

7、000元/以每平米約7000元的授信，融資累計2千萬。而其購置成本和經(jīng)營成本較低，通過融資大部分已收回。臨近重陽大道商鋪現(xiàn)狀內(nèi)街商鋪現(xiàn)狀內(nèi)街商鋪現(xiàn)狀餐飲區(qū)商鋪現(xiàn)狀（靠近小區(qū)）餐飲區(qū)商鋪現(xiàn)狀（靠近小區(qū)）娛樂休閑商鋪現(xiàn)狀西側(cè)秦相路商鋪現(xiàn)狀小區(qū)現(xiàn)狀中部禮品城：主力店好又多當(dāng)天無明顯客流，裝修商鋪多集中在內(nèi)側(cè)靠近小區(qū)位置，多為餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)，靠近重陽大道營業(yè)商家三四家左右。招商政策:以內(nèi)街上下三層89為例，合同期三年，免租兩年。第三年租金2萬1（第二年年末提前支付）第四年租金上漲10%。2016年開收物業(yè)費0.46元/。樓梯租戶自己裝，每戶補(bǔ)貼4000元。核算第三年每月租金約20元/月租金不高，而且

8、前兩年免租。4、李斯商業(yè)街項目連接上蔡重要的商業(yè)街北大街和白云觀大道，地處城市中心，未來將打造成為650米集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、旅游等六種功能于一體的一站式復(fù)合型商業(yè)街區(qū)。開發(fā)商河南中領(lǐng)置業(yè)有限公司項目所屬區(qū)域城市中心商圈項目地址白云觀大道白云觀市場斜對面項目概況項目投資3.5億，是目前上蔡縣規(guī)模最大的純商業(yè)地產(chǎn)項目，屬于老商業(yè)中心再升級，建成后將成為上蔡縣中心城區(qū)重要的休閑購物一條街商鋪類型商業(yè)步行街商鋪面積60-300平米，無返租政策銷售狀況目前處于排號階段，5萬抵6萬，10萬抵12萬，排號100多組，主力店北京華聯(lián)賣點城市中心地段工地現(xiàn)狀西側(cè)靠近三小路口出地面約10間現(xiàn)狀分析：

9、仍處在排號期，據(jù)銷售人員介紹，目前排號400組左右開盤日期仍未定，說的是很快就會開盤。目前靠近西側(cè)已有10間左右出地面，下沉廣場正在做地下部分，尚未出地面，樁基仍未完工，每天晚上10點多仍有運土車出入施工。銷售人員介紹的是2016年底達(dá)到全部營業(yè)，對外宣傳主力店商超是北京華聯(lián)（山寨的）5、海麟黃淮商貿(mào)中心項目總占地1300畝，建筑面積180萬 ，其中商業(yè)面積100萬，建成后將成為區(qū)域內(nèi)集專業(yè)批發(fā)市場、零售購物中心、精品住宅為一體的黃淮地區(qū)體量最大的一站式、復(fù)合型、現(xiàn)代化的綜合商貿(mào)物流中心。開發(fā)商河南海麟置業(yè)有限公司項目所屬區(qū)域上蔡縣中心商務(wù)區(qū)項目地址上蔡縣秦相路北段新公安局以北600米項目概況

10、項目占地1300畝，商業(yè)面積100萬，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)包括小商品、服裝鞋包、家具建材、摩托車電動車、購物中心、休閑娛樂、特色美食街為主。商鋪類型專業(yè)批發(fā)市場+集中式商業(yè)商鋪面積面積區(qū)間50230，主力戶型5070銷售狀況目前B、C區(qū)商鋪已基本售罄，銷售均價3900元/，返租3年，每年5%，A區(qū)海寧皮革批發(fā)市場正在排號階段，排卡100余組主力店引入武漢白馬服裝市場和海寧皮革進(jìn)駐市場賣點區(qū)位、價格運營現(xiàn)狀運營現(xiàn)狀營業(yè)商鋪寥寥無幾無明顯客流與上月情況基本無變化，二期預(yù)計近期動工6、御華財富中心位置 御華財富中心公示信息由于該項目目前信息尚未對外公開，亦沒有售樓處展示接待人員，具體信息有待于進(jìn)一步確認(rèn)。但

11、從工地圍擋包裝畫面來看，該處商業(yè)部分面積預(yù)計3-4萬方。對我們項目商業(yè)銷售有潛在威脅。工地現(xiàn)狀：每天都有大量車流進(jìn)出，運輸土方，內(nèi)部在做場地平整和地基。7、百慧園居然之家上蔡店項目總占地277畝，建筑面積66萬，其中一期萬，計劃總投資億元人民幣。是集甲級寫字樓、生活超市、通訊家電、家居家私、商務(wù)酒店、精品百貨、餐飲娛樂、臻品住宅為一身的大型城市綜合體。開發(fā)商河南百慧園置業(yè)有限公司項目所屬區(qū)域上蔡縣城南區(qū)項目地址白云觀大道與重陽大道交叉口路南30米項目概況項目占地277畝，建筑面積66萬，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)包括家具家私，通訊家電，生活超市，商務(wù)酒店，精品百貨，餐飲娛樂。商鋪類型專業(yè)市場+集中式商業(yè)商鋪面積40200銷售狀況前期接受咨詢，尚未入市目前入口處公寓樓正在排號5000元排卡主力店居然之家上蔡店賣點主力商家+建材市場模式工地現(xiàn)狀工地現(xiàn)狀家居館入口細(xì)節(jié)目前該項目招商進(jìn)行中，居然之家招商人員介紹先交3萬元意向金（即前期裝修保證金），后期通知客戶來選鋪，具體租金水平未公布，等候居然之家通知。業(yè)態(tài)涵蓋：