湖北博大長(zhǎng)興城歐陸風(fēng)情社區(qū)項(xiàng)目定位與發(fā)展規(guī)劃報(bào)告_79p_前期策劃課件

1、 博大長(zhǎng)興城項(xiàng)目定位與發(fā)展規(guī)劃報(bào)告2012年6月1新德坊對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解從現(xiàn)實(shí)狀況（市場(chǎng)、項(xiàng)目）出發(fā)，給與項(xiàng)目準(zhǔn)確定位及合理規(guī)劃1、以合適的產(chǎn)品規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化2、有效控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，回籠資金3、較佳的利潤(rùn)回報(bào)項(xiàng)目目標(biāo)2項(xiàng)目定位與發(fā)展規(guī)劃報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位發(fā)展方向市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)梳理3主城區(qū)總體布局以“一心二軸三帶四區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式向東發(fā)展非區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域一、城市規(guī)劃4二、孝感市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況孝感商品房施工情況單位：萬(wàn)相較2010年，2011年全市商品房施工面積同比增長(zhǎng)81.2%；城區(qū)商品房施工面積同比增長(zhǎng)69.5%。單位：萬(wàn)相較2010年，2011年全

2、市商品房竣工面積同比增長(zhǎng)46.7%；城區(qū)商品房竣工面積同比增長(zhǎng)38.8%。孝感商品房竣工情況5單位：元成交量穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。近半年，孝感市城區(qū)商品房銷(xiāo)售平穩(wěn)上升，銷(xiāo)售均價(jià)也較為穩(wěn)定。由于本地目標(biāo)客群多為地緣性客戶(hù)，受調(diào)控政策影響較小。孝南區(qū)與開(kāi)發(fā)東區(qū)居銷(xiāo)售榜首。近半年，孝感市商品房主要銷(xiāo)售區(qū)域以孝南區(qū)與開(kāi)發(fā)東區(qū)為主，占全市銷(xiāo)量的80%以上，開(kāi)發(fā)西區(qū)與城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)僅有少量成交。2011年10月2012年5月孝感城區(qū)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)2011年10月2012年5月孝感城區(qū)各區(qū)域銷(xiāo)售數(shù)據(jù)單位：套單位：套二、孝感市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況10月11月12月1月2月3月4月5月10月11月12月1月2月3月4月5月

3、6東城區(qū)樓盤(pán)概況東城新區(qū)開(kāi)發(fā)力度較大，是孝感市目前樓市最熱的集中地帶，主要以規(guī)模性開(kāi)發(fā)為主，樓盤(pán)綜合品質(zhì)較高。其中不乏集商住休閑、娛樂(lè)購(gòu)物、餐飲酒店、大型賣(mài)場(chǎng)等為一體的城市綜合體項(xiàng)目。代表樓盤(pán)有松達(dá)麗水灣、景程灣流匯、全洲盛世城、航天首府、中建國(guó)際花園、乾坤豪府、宇濟(jì)濱湖天地等。老城區(qū)樓盤(pán)概況老城區(qū)樓盤(pán)多以普通住宅為主，規(guī)模適中，用于改善型居住。代表樓盤(pán)有錦繡后湖、清華園、佳城佳苑、金一華府等。北城區(qū)樓盤(pán)概況北城區(qū)開(kāi)發(fā)力度相對(duì)較小，主要為一些中小型性質(zhì)的住宅及城中村改造項(xiàng)目。代表性樓盤(pán)為城市花園、北大鴻城等。三、孝南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行7中建國(guó)際花園航天首府宇濟(jì)濱湖天地乾坤豪府2008城市花園北大

4、鴻城錦繡后湖東方龍城金一華府保麗國(guó)際廣場(chǎng)景程灣流匯項(xiàng)目二期地塊錦繡同升四、孝南區(qū)可比樓盤(pán)分析8四、孝南區(qū)可比樓盤(pán)分析北城區(qū)現(xiàn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)相對(duì)較少，存貨量不多；東城區(qū)區(qū)樓盤(pán)以大盤(pán)高層開(kāi)發(fā)居多，在產(chǎn)品打造及提升方面均優(yōu)與北城區(qū)及老城區(qū).9從開(kāi)發(fā)量上看，除2008城市花園和北辰花園項(xiàng)目體量較小，選取其他項(xiàng)目規(guī)模為9-56萬(wàn)的中大型項(xiàng)目；產(chǎn)品形式上，除北辰花園和2008城市花園項(xiàng)目規(guī)劃為純多層產(chǎn)品，其他項(xiàng)目均為小高層、高層設(shè)計(jì)。容積率在 2.8-3.3區(qū)間；四、孝南區(qū)可比樓盤(pán)分析10從價(jià)格上看，地段對(duì)價(jià)格的支撐因素非常明顯，尤以東城區(qū)作為孝感市開(kāi)發(fā)區(qū)，樹(shù)立了孝感價(jià)格標(biāo)桿；車(chē)位比成為客戶(hù)后期衡量一個(gè)項(xiàng)目檔次

5、的重要因素。開(kāi)發(fā)區(qū)典型調(diào)研項(xiàng)目定位均在中高檔以上，車(chē)位比基本達(dá)到1：0.5以上；老城區(qū)為1：0.3； 項(xiàng)目綠化率設(shè)置基本在30%以上，較為重視園林景觀的設(shè)計(jì)。航天首府項(xiàng)目綠化率達(dá)46%，在后期銷(xiāo)售中成為一大賣(mài)點(diǎn)。四、孝南區(qū)可比樓盤(pán)分析11 典型項(xiàng)目主力戶(hù)型為3房，次主力為2房，配以少量4房或復(fù)式等戶(hù)型；三房面積平均在130以上；最小為90(后湖御景)，最大為150(航天首府、東方龍城)； 從調(diào)研了解的實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，在各項(xiàng)目中總價(jià)高的大面積戶(hù)型及復(fù)式銷(xiāo)售相對(duì)其他戶(hù)型滯緩，存在一定難度。四、孝南區(qū)可比樓盤(pán)分析121314五、孝南區(qū)可比樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)北大鴻城露臺(tái)270度觀景窗三房3.6米開(kāi)間臥室1

6、5五、孝南區(qū)可比樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)東方龍城二房3.4米開(kāi)間臥室雙陽(yáng)臺(tái)，但面積較小16五、孝南區(qū)可比樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)錦繡同升轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)17乾坤豪府入戶(hù)花園落地凸窗18灣流匯5.2米開(kāi)間客廳雙衛(wèi)設(shè)計(jì)19灣流匯5.2米開(kāi)間橫廳20概況項(xiàng)目位于東城區(qū)，西鄰董永路，南連316國(guó)道，毗鄰漢孝城際鐵路孝感東站，項(xiàng)目集居住、工作、文化、娛樂(lè)為一體，是一個(gè)以“1公里”休閑商街為核心的56萬(wàn)超大綜合社區(qū)。物業(yè)地址孝感市董永路特1號(hào)規(guī)模占地面積270畝，總建筑面積56萬(wàn)方。容積率3.3，綠化率35%開(kāi)發(fā)商武漢華工景程科技發(fā)展有限公司樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)1.灣流匯分為四大組團(tuán)，其中銅雀臺(tái)組團(tuán)基本售罄，目前在售為悅城組團(tuán)的A5、

7、A6兩棟31層的高層，共計(jì)678戶(hù)。2.該兩棟多數(shù)為50-80的小戶(hù)型，表價(jià)均價(jià)為5100/左右，2011年12月開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠每平米減400，實(shí)際成交均價(jià)在4700/左右，目前已去化60%景程灣流匯六、典型樓盤(pán)分析21概況項(xiàng)目住宅30萬(wàn)，其中聯(lián)排別墅0.15萬(wàn)，疊拼花園洋房2.8萬(wàn)，高層住宅27萬(wàn)。目前在建為一期01地塊，總建面約14萬(wàn)物業(yè)地址孝天路與董永路交匯處規(guī)模占地面積11萬(wàn)，建筑面積34萬(wàn)，容積率2.78,綠化率39% 開(kāi)發(fā)商孝感中建三局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)目前開(kāi)發(fā)一期01地塊，現(xiàn)主力推售G1，G3，G4三棟29層高層，共計(jì)400多戶(hù)。此三棟高層為2011年10月份開(kāi)盤(pán)，均為90

8、-120的三房戶(hù)型，表價(jià)均價(jià)為4850/左右，按揭、一次性?xún)?yōu)惠均為98折，成交均價(jià)4750元/，目前銷(xiāo)售率約40%。中建國(guó)際花園六、典型樓盤(pán)分析22概況項(xiàng)目位于東城區(qū)，東依槐蔭公園，西鄰滾子河，依托優(yōu)越的地理位置打造高端純住宅社區(qū)，配備有會(huì)所、星級(jí)大堂與景觀游泳池等設(shè)施。物業(yè)地址西濱河路以西孝三路以北規(guī)模占地面積7.8萬(wàn)m 建筑面積約16萬(wàn)，容積率2，綠化率45.9% 開(kāi)發(fā)商孝感三江航天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)1.航天首府現(xiàn)在售為5、6兩棟18層高層、9、10兩棟27層高層，共計(jì)432戶(hù)。其主力戶(hù)型為80-130的兩房、三房。2.此四棟高層最初于2011年12月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌優(yōu)惠為一萬(wàn)抵

9、五萬(wàn)，該優(yōu)惠目前已取消，近期認(rèn)籌5萬(wàn)抵10萬(wàn)，現(xiàn)行優(yōu)惠為按揭99折，一次性98折；且于近期每平米上漲160元，采取實(shí)價(jià)實(shí)銷(xiāo)策略，現(xiàn)成交均價(jià)4800元/。目前銷(xiāo)售過(guò)半。航天首府六、典型樓盤(pán)分析23概況項(xiàng)目總建面47萬(wàn)方，其中住宅35.7萬(wàn)，分梅蘭竹菊四大組團(tuán)，一期蘭苑基本售罄，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)二期竹苑產(chǎn)品。物業(yè)地址孝感市董永路東側(cè)規(guī)模占地面積14.6萬(wàn)m，建筑面積47萬(wàn)，容積率2.5，綠化率36% 開(kāi)發(fā)商湖北宇濟(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)1.宇濟(jì)濱湖天地分梅蘭竹菊四大組團(tuán)，目前在售為竹苑6號(hào)樓26層高層和7、8號(hào)樓32層高層，共計(jì)386戶(hù)，主力戶(hù)型為110-140三房。2.竹苑于2011年12月

10、底開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)售出80余套，目前剩余220余套，近期月去化在每月30套左右。表價(jià)均價(jià)為4800/左右，現(xiàn)行優(yōu)惠為按揭95折，一次性9折，成交均價(jià)為4400/左右。宇濟(jì)濱湖天地六、典型樓盤(pán)分析24概況項(xiàng)目總建面約30萬(wàn)方，容積率2.8，擁有70100m超寬樓間距，以高達(dá)59.81%綠化率著力打造歐式皇家園林景觀，建筑設(shè)計(jì)采用歐式風(fēng)格，獨(dú)特大氣。項(xiàng)目配備游泳池、廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)園、老年人活動(dòng)中心、綜合大樓等配套設(shè)施，為孝感首屈一指高端生活社區(qū)。物業(yè)地址孝感市乾坤大道與董永南路交匯處規(guī)模占地面積10.6萬(wàn)，建筑面積30萬(wàn)開(kāi)發(fā)商湖北乾坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)1.乾坤豪府目前在售為6號(hào)、9號(hào)兩棟，主

11、力戶(hù)型為130-270大戶(hù)型和超大戶(hù)型。2.該兩棟高層為2012年4月1日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)行優(yōu)惠為一次性每平米減200元，按揭每平米減100元，表價(jià)均價(jià)為5500/，成交均價(jià)為4800/左右。乾坤豪府六、典型樓盤(pán)分析25產(chǎn)品戶(hù)型創(chuàng)新程度不高，較為常見(jiàn)集中在入戶(hù)花園、飄窗、陽(yáng)光房、大開(kāi)間、雙衛(wèi)浴、雙陽(yáng)臺(tái)、一層私屬花園等；僅局限于陽(yáng)臺(tái)、凸窗、露臺(tái)等基本的面積贈(zèng)送，性?xún)r(jià)比不高，僅滿(mǎn)足基本居住功能；戶(hù)型設(shè)計(jì)較為闊綽，大二房、大三房設(shè)計(jì)較為普遍；120 以上大三房一般設(shè)置雙衛(wèi)；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)中60-70 市場(chǎng)少有，80-90二房基于總價(jià)和首付較暢銷(xiāo)，主力戶(hù)型為104-116緊湊三房及120-130闊綽三房，其中

12、135-150以上的豪華四房銷(xiāo)售阻力較大。七、孝南區(qū)可比樓盤(pán)戶(hù)型分析總結(jié)26項(xiàng)目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位發(fā)展方向市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)梳理27項(xiàng)目總控制指標(biāo)二期地塊擬定控制指標(biāo)： 總用地面積：70185.3 容 積 率： 2.87 總建筑面積： 201513.6地理位置：長(zhǎng)興北路規(guī)劃總用地面積：151740.92規(guī)劃凈用地面積：137848.2規(guī)劃總建筑面積：324452綠地率：32.36%整體容積率：2.14一、項(xiàng)目基本情況28項(xiàng)目整體容積率2.14，規(guī)劃總建面32萬(wàn)地塊鄰近孝感火車(chē)站，西南面接現(xiàn)有民宅，西面跨軌道交通線(xiàn)望孝感城區(qū)。項(xiàng)目二期位于孝感區(qū)長(zhǎng)興北路，總用地面積約70

13、185.3 ，整體地塊規(guī)整，較利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。二期一期還建及后續(xù)開(kāi)發(fā)地塊項(xiàng)目四至一、項(xiàng)目基本情況29地塊對(duì)外交通動(dòng)線(xiàn)分析地塊周邊規(guī)劃有“一縱四橫”交通網(wǎng)及四處地下通道。但項(xiàng)目現(xiàn)階段道路外循環(huán)通達(dá)性較差，且地塊與城市快速干道有171m距離，昭示性不強(qiáng)。項(xiàng)目規(guī)劃交通節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀唯一車(chē)行交通節(jié)點(diǎn)規(guī)劃道路現(xiàn)狀道路 N規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋一、項(xiàng)目基本情況30影響最大影響較大影響最小 N改造后可加以利用景觀資源對(duì)地塊居住影響極大軌道動(dòng)線(xiàn)地塊景觀、噪音分析一、項(xiàng)目基本情況31地塊商業(yè)價(jià)值分析分析規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋可規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線(xiàn)有現(xiàn)狀跨鐵路橋及規(guī)劃地下通道，但距離二期地塊有一定距離，商業(yè)利用價(jià)值不大一

14、、項(xiàng)目基本情況32因素研判規(guī)模適中外部配套不完善外部交通組織通達(dá)性差內(nèi)部交通動(dòng)線(xiàn)需規(guī)劃地表農(nóng)民房、廠區(qū)景觀有，需改造噪音源無(wú)日照、通風(fēng)良好地形規(guī)整總評(píng)價(jià)值中等，具備發(fā)展中高檔次商住物業(yè)的潛質(zhì)N二、地塊總體價(jià)值研判33項(xiàng)目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位發(fā)展方向市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)梳理34S 優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)規(guī)模社區(qū)，物業(yè)類(lèi)型豐富，配套成熟緊鄰火車(chē)站，交通便捷，多種出行選擇二期地塊規(guī)整，較利于規(guī)劃短期內(nèi)項(xiàng)目道路圍觀環(huán)境及可達(dá)性較差項(xiàng)目周邊環(huán)境有待提高項(xiàng)目同類(lèi)型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)商品牌缺失O機(jī)會(huì)T威脅周邊私房較多，剛性及改善性需求強(qiáng)烈，城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人口的安家置業(yè)需求增加區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)宏觀

15、市場(chǎng)調(diào)控三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目規(guī)模較大,整個(gè)操作過(guò)程講求“穩(wěn)中求快”；2、項(xiàng)目緊鄰軌道交通線(xiàn)及機(jī)場(chǎng)，噪音影響較大，開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的控制,建議采用先景觀后產(chǎn)品的策略；3、深化項(xiàng)目產(chǎn)品功能，對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的需要，并制造差異點(diǎn)。35孝感首個(gè)花園式的原味歐陸風(fēng)情社區(qū)1、樹(shù)立舊城改造標(biāo)桿，制造區(qū)域市場(chǎng)非凡影響力；2、規(guī)避項(xiàng)目地塊劣勢(shì)，以形象演繹及傳播合理引導(dǎo)客戶(hù)；3、以合適的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化；4、差異化的產(chǎn)品路線(xiàn)及形象概念，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，迅速回籠資金。四、項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展主題定位概念36項(xiàng)目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位發(fā)展方向市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)梳理37

16、二期擁有水景資源，要充分利用臨河的自然資源做好景觀社區(qū)規(guī)劃，打造孝感區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的河景住宅。本案項(xiàng)目建議在產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)上，明確建筑形態(tài)定位，切合項(xiàng)目打造花園式的原味歐陸風(fēng)情社區(qū)的主題，重點(diǎn)突出自然河景、生態(tài)、原味歐陸風(fēng)情。 社區(qū)品質(zhì)差異化1建筑風(fēng)格差異化2整個(gè)孝感地區(qū)，由于房地市場(chǎng)的不成熟，建筑形態(tài)雜亂無(wú)章，沒(méi)有明確的風(fēng)格特征，在市場(chǎng)上缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。五、項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目主題定位詮釋38在產(chǎn)品形象上應(yīng)走高端路線(xiàn)，即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫，通過(guò)提供高性?xún)r(jià)比、高附加值的產(chǎn)品促進(jìn)銷(xiāo)售。中高檔、高質(zhì)素 的精品社區(qū)六、項(xiàng)目檔次定位39都市新貴，城市中產(chǎn)我們把他們統(tǒng)稱(chēng)為：七、目標(biāo)客戶(hù)定位 孝

17、南區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員，行政，醫(yī)療，經(jīng)商者 孝南區(qū)周邊市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)客戶(hù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)農(nóng)作或經(jīng)營(yíng)效益的佼佼者，外地打工返鄉(xiāng)者 孝感區(qū)公務(wù)員、教育/文化/衛(wèi)生/運(yùn)動(dòng)/金融業(yè)/IT/ /社會(huì)服務(wù)業(yè)/交通/運(yùn)輸/倉(cāng)儲(chǔ)等等企事業(yè)單位中堅(jiān)階層40基于項(xiàng)目自身及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)設(shè)計(jì)75-80 緊湊型小二房二廳（少量），舒適型的大兩房?jī)蓮d的戶(hù)型設(shè)計(jì)成8590，可以放置在臨規(guī)劃路一邊，規(guī)避噪音，實(shí)現(xiàn)其他戶(hù)型更大的價(jià)值；小三房設(shè)計(jì)為95-105緊湊三房，且此類(lèi)戶(hù)型為市場(chǎng)空白點(diǎn)；主力戶(hù)型中三房設(shè)置在115-130 ，而以“實(shí)用型舒適型”為主；配比一定比例的舒適型四房，面積區(qū)間在135145，體現(xiàn)大戶(hù)的居家生活，打造明星產(chǎn)品，符合項(xiàng)目品

18、質(zhì)。八、項(xiàng)目產(chǎn)品定位戶(hù)型配比建議41戶(hù)型建議面積建議（含贈(zèng)送）房型建議面積比套數(shù)(套)配比策略 二房二廳7580平米2*2*1約9%約200現(xiàn)金流產(chǎn)品二房二廳8590平米舒適性2*2*1約10%約220三房?jī)蓮d95105平米實(shí)用型3*2*1約36%約680110130平米闊綽型3*2*2約37%約570明星產(chǎn)品四房戶(hù)型135145平米豪華型4*2*2約8%約110總計(jì)100%1780八、項(xiàng)目產(chǎn)品定位戶(hù)型配比建議本次戶(hù)型配比未考慮90/70政策因素42項(xiàng)目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位發(fā)展方向市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)梳理43建筑園林商業(yè)及配套建筑風(fēng)格平面戶(hù)型附加值及細(xì)節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建

19、議物業(yè)管理44建筑園林商業(yè)及配套建筑風(fēng)格平面戶(hù)型附加值及細(xì)節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理45從用地指標(biāo)來(lái)看本項(xiàng)目的建筑類(lèi)型由于本項(xiàng)目整體容積率為2.14，航空限高區(qū)域（多層）占地較多，從土地利用角度分析，二期開(kāi)發(fā)強(qiáng)度必須大于2.14，介于2.5-3.0之間。最適宜實(shí)現(xiàn)的類(lèi)型為：小高層、高層從用地的規(guī)模來(lái)看本項(xiàng)目的建筑類(lèi)型由于本項(xiàng)目的用地面積為70185.3m，項(xiàng)目最適宜實(shí)現(xiàn)的類(lèi)型為：中大戶(hù)型的組合搭配從區(qū)域樓盤(pán)來(lái)看本項(xiàng)目的建筑類(lèi)型區(qū)域樓盤(pán)為了營(yíng)造中庭園林，預(yù)留更多的景觀綠化空間，將建筑層數(shù)拔高，減少建筑的棟數(shù)，所以項(xiàng)目建筑類(lèi)型應(yīng)以小高層、高層為主。一、項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型分析注：項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)強(qiáng)度需地塊

20、總體統(tǒng)籌考慮46從土地價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度選擇本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型【規(guī)劃設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)】獨(dú)立別墅雙拼別墅疊加別墅多層小高層高層A 0.250.25B0.70.7 C1.01.0 D1.61.6 E 2.02.0 E 3.0一、項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型分析47物業(yè)組合單體層數(shù)開(kāi)發(fā)類(lèi)型分析全多層產(chǎn)品11F多層與高層過(guò)渡產(chǎn)品能不能達(dá)到預(yù)期開(kāi)發(fā)強(qiáng)度項(xiàng)目整體土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及經(jīng)濟(jì)效益受影響全高層產(chǎn)品16-18F最大強(qiáng)度開(kāi)發(fā)地塊西側(cè)、西南側(cè)多層間距因素建安成本、得分率因素從土地價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度選擇本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型一、項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型分析48高層小高層商業(yè)配套整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：在開(kāi)發(fā)層次、規(guī)劃布局、建筑等設(shè)計(jì)水平上均高于區(qū)域目前在售

21、樓盤(pán)，要新穎、差異化；力求把項(xiàng)目打造成舊城改造的的示范工程，提升片區(qū)的城市形象；二、項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型定位+ +49由住宅圍合構(gòu)成一個(gè)院落，空間領(lǐng)域感較強(qiáng)，有利于地塊中心空間及園林展示效應(yīng)；點(diǎn)板結(jié)合，盡量做到南北通透用滿(mǎn)容積率，適當(dāng)降低建筑密度；注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)和諧系統(tǒng)一致； 臨排水走廊設(shè)置多層，臨軌道交通線(xiàn)設(shè)置高層，最大程度展示及規(guī)避周邊環(huán)境影響;根據(jù)資源分配，合理布置房型；注重建筑單體體形系數(shù)，滿(mǎn)足節(jié)能環(huán)保相關(guān)規(guī)范要求；社區(qū)設(shè)置環(huán)形車(chē)道，車(chē)行出入口與規(guī)劃道路合理銜接；設(shè)置適量底層商業(yè)作為社區(qū)配套。三、物業(yè)平面布局建議50建筑園林商業(yè)及配套建筑風(fēng)格平面戶(hù)型附加值及細(xì)節(jié)平面

22、布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理51【案例一 萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，以暗紅、灰色顏色穿插及結(jié)合立面造型的變化。板式結(jié)構(gòu)、半圍合式建筑、約200米寬闊樓距，營(yíng)造動(dòng)感的城市天際線(xiàn)一、建筑風(fēng)格/外立面參考案例一52注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)和諧、系統(tǒng)、一致。53【園林打造中心親水園林】54通過(guò)建筑立面顏色及造型的變化實(shí)現(xiàn)建筑空間的變化，富有立體感、層次感和現(xiàn)代感點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，景觀均好，建筑布局更為靈活，空間結(jié)構(gòu)更為靈活，親和社區(qū)的營(yíng)造方式【案例二 百悅尚城】包豪斯建筑風(fēng)格二、建筑風(fēng)格/外立面參考案例二55【園林打造】緣起于德國(guó)魏瑪公園的建筑與園林，人文、生態(tài)、休閑、浪漫56【園林打造

23、】四大主題園林：太陽(yáng)能的院子、純凈水的院子、葉綠素的院子、負(fù)離子的院子，園林水景完美演繹57【長(zhǎng)城世家】總占地面積:68000平方米 建筑面積：136000平方米建筑類(lèi)別：小高層、高層半圍合式布局立面設(shè)計(jì)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)追求立面色彩的變化。通過(guò)立面材料，顏色的變化，形成現(xiàn)代風(fēng)格鮮明的立面風(fēng)格 三、建筑風(fēng)格/外立面參考案例三歐陸風(fēng)情58產(chǎn)品性?xún)r(jià)比挖掘內(nèi)庭院露臺(tái)凸窗客餐廳、主臥南北通透戶(hù)型舒適性提升夾層空間入戶(hù)花園可變空間戶(hù)型功能彈性寬廳設(shè)計(jì)功能空間預(yù)留雙主臥主臥套戶(hù)型功能細(xì)化加強(qiáng)高廳（4.5米，3.9米）設(shè)計(jì)多面采光空間四、產(chǎn)品附加值提升及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)59戶(hù)型設(shè)計(jì)建議四、產(chǎn)品附加值提升及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)

24、60戶(hù)型設(shè)計(jì)建議四、產(chǎn)品附加值提升及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)61戶(hù)型功能彈性：彈性空間預(yù)留說(shuō)明：預(yù)留戶(hù)型的功能彈性。讓客戶(hù)有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。餐廳改次臥或書(shū)房花園改餐廳可將入戶(hù)花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或和室（注：甚至有6米高的入戶(hù)花園，可隨意隔成兩層）內(nèi)庭院可改成一書(shū)房62戶(hù)型舒適性提升：南北通透客廳餐廳南北通透客廳餐廳、主臥南北通透說(shuō)明：在三房及以上的戶(hù)型比較常見(jiàn)，也是其舒適性的基本條件。四、產(chǎn)品附加值提升及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)63戶(hù)型舒適性提升：多面采光說(shuō)明：最大化采光面和觀景面，適用于有較好外部景觀資源的情況。270度觀景凸窗超大露臺(tái)64建筑園林商業(yè)及配套建筑風(fēng)格平面戶(hù)型附加值及細(xì)節(jié)平面布局

25、物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理65保安亭照明網(wǎng)球場(chǎng)多重綠植 有機(jī)組織行為，方便多樣化的人群活動(dòng)。一、園林細(xì)部建議66一、園林細(xì)部建議細(xì)水小品細(xì)水小品趣味小品形象墻游泳池社區(qū)健生67一、園林細(xì)部建議68建筑園林商業(yè)及配套建筑風(fēng)格平面戶(hù)型附加值及細(xì)節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理69各類(lèi)商業(yè)中心的典型主力租戶(hù)及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)類(lèi)別社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)商業(yè)（周邊）區(qū)域性商業(yè)市級(jí)商業(yè)業(yè)態(tài)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場(chǎng)餐館家具店五金商店汽車(chē)美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時(shí)裝店大型影城娛樂(lè)中心飲食街大型專(zhuān)賣(mài)店大型優(yōu)惠商店服務(wù)半徑600-1000米1000-2000米2000-3000米5000米以上規(guī)模300-10000平米30000平米50000-60000平米100000平米以上一、項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向70根據(jù)類(lèi)比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027 ：1商業(yè)面積：住宅面積小區(qū)配套S=3283m2二期商業(yè)總規(guī)模S=5000m2(上限)二、項(xiàng)目商業(yè)體量建議項(xiàng)目限定條件項(xiàng)目周邊自