房地產(chǎn)稅收管理ppt課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理.一、概述二、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收.一、概述一、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：隨著國民經(jīng)濟的繼續(xù)快速增長，人民生活程度的顯著提高，城鎮(zhèn)化進程逐漸加快，居民住房消費觀念的較大轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速開展，房地產(chǎn)買賣非?；顫?，房地產(chǎn)也逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié)：土地運用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)保有等環(huán)節(jié)。.三、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收：涉及營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、印花稅等十多個稅種。一土地運用權(quán)出讓環(huán)節(jié)：那么應(yīng)交納契稅和印花稅，占用耕地進展開發(fā)建立的，還應(yīng)交納耕地占用稅。.二房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：應(yīng)交納營業(yè)稅及附加、印花

2、稅、土地增值稅、土地運用稅、企業(yè)所得稅。三房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)：應(yīng)交納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運用稅。四房地產(chǎn)清算環(huán)節(jié)：土地增值稅、企業(yè)所得稅.二、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收一土地運用權(quán)出讓環(huán)節(jié) 1、契稅：契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向接受土地運用權(quán)、房屋一切權(quán)的單位征收的一種稅。 征收范圍包括國有土地運用權(quán)出讓、土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出賣、贈與、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換；其中土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括鄉(xiāng)村集體土地承包運營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 .契稅的計稅根據(jù)： 1國有土地運用權(quán)出讓、土地運用權(quán)出賣、房屋買賣，為成交價錢； 2土地運用權(quán)贈與、房屋一切權(quán)贈與，由契稅征收機關(guān)參照同類土地使 用權(quán)出賣、房屋買賣

3、的市場價錢或者評價價錢核定 3土地運用權(quán)交換 、房屋交換、為所交換的土地運用權(quán)、房屋的價錢的差額； .納稅義務(wù)人和稅率： 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，接受的單位和個人。 契稅實行3%5%的幅度稅率。 應(yīng)納契稅=土地出讓金3% 2、印花稅： 印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 稅率： 0.05% 應(yīng)納印花稅=土地出讓合同價 0.05%.3、耕地占用稅：是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建立的單位和個人，就其實踐占用的耕地面積征收的一種稅。屬于?？罟玫囊环N稅，運用于建立開展農(nóng)業(yè)專項基金

4、，開展宜耕土地開發(fā)和改良現(xiàn)有耕地之用。 納稅義務(wù)人：是占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建立的單位和個人。 稅率：采用地域差別定額稅率。 應(yīng)納稅額=實踐占用耕地面積適用定額稅率.二房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)： 1、營業(yè)稅：是以在我國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所獲得的營業(yè)額為課稅對象而征收的一種商品勞務(wù)稅。 稅計稅根據(jù)： 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 納稅人銷售不動產(chǎn)價錢明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按以下順序核定其營業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價錢核定； . 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價錢

5、核定； 按以下公式核定計稅價錢： 計稅價錢=營業(yè)本錢或工程本錢1+本錢利潤率1營業(yè)稅稅率 上列公式中的本錢利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。 .稅率：銷售不動產(chǎn)稅率為5% 應(yīng)納稅額=營業(yè)額預(yù)收款5%2、城市維護建立稅：是從事工商運營，交納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。隨“三稅 同時征收。 城建稅是一種?？罟玫亩惙N，其所納稅款要求保證用于城市公用事業(yè)和公共設(shè)備的維護和建立。 稅率：分別為7%、5%、1%。 應(yīng)納稅額=納稅人實踐交納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅 稅率 .3、教育費附加：是為加快地方教育事業(yè)，擴展地方教育經(jīng)費的資金而征收的一種附加費。 稅率：3%

6、應(yīng)納稅額=納稅人實踐交納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅 稅率 4、印花稅：稅率0.05% 應(yīng)納稅額=合同金額 0.05% 5、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人征收的一種稅。 .土地增值稅的計稅根據(jù) ：計稅根據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入減除和規(guī)定的扣除工程金額后的余額。 收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 扣除工程：1獲得土地運用權(quán)所支付的金額：獲得土地所支付的地價款、在獲得土地運用權(quán)時按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費用。 2房地產(chǎn)開發(fā)本錢：包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設(shè)備費、公共配套設(shè)備費開發(fā)間接費

7、用等。3房地產(chǎn)開發(fā)費用：指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。.4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的營業(yè)稅、城建稅。5其它扣除工程：對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按12項規(guī)定計算金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。應(yīng)納稅額的計算：應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除工程金額速算扣除系數(shù).增值額=收入-扣除工程稅率：級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率%速算扣除系數(shù)%1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%6035.根據(jù)關(guān)于“納稅人在工程全部開工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得

8、的收入可以預(yù)征土地增值稅詳細方法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的規(guī)定，對于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)獲得的收入，反當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人該當(dāng)?shù)蕉悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補。.注：納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。6、土地運用稅：是以城鎮(zhèn)土地為納稅對象，對擁有土地運用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。稅率：采用定額稅率，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地運用稅年應(yīng)納稅額。大城市：1.530元；中等城市：1.224元；小城市：0.918元；縣城 建制鎮(zhèn) 工礦區(qū)：0.612元。全

9、年應(yīng)納稅額=實踐占用應(yīng)稅土地面積適用稅額.7、企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他獲得收入的組織的消費運營所得和其他所得征收的所得稅。 國稅發(fā)202131號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合以下條件之一的，應(yīng)視為曾經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品開工證明資料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開場投入運用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已獲得了初始產(chǎn)權(quán)證明。收入的處置范圍：國稅發(fā)202131號第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中獲得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。. 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部

10、確以為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進展管理。其實代收代繳費用能否納入收入管理，對企業(yè)所得稅不會造本錢質(zhì)影響。 納稅人還是需求對代收代繳款項開票流程進展必要謀劃，畢竟開票還要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅。 .本錢費用扣除的稅務(wù)處置：企業(yè)在進展本錢費用的核算與扣除時，必需按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢。企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品獲得的收入，應(yīng)先按估計計稅毛利率分季或分月計算出估計毛利額

11、，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅本錢并計算此前銷售收入的實踐毛利額，同時將其實踐毛利額與其對應(yīng)的估計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。. 國稅發(fā)202131號第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按以下規(guī)定進展確定: 開發(fā)工程位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15 開發(fā)工程位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%開發(fā)工程位于其他地域的，不得低于5預(yù)交所得稅額=預(yù)售收入毛利率10%25%.三房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)：1、房產(chǎn)稅：是以房產(chǎn)為納稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)一切人征收的一