515房屋維修管理

1、房 屋 維 修 管 理TEL:QQ:4420493187/11/20221目 錄7/11/20222第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修的概述（一）房屋維修的定義狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修廣義的房屋維修：養(yǎng)護(hù)、維修、改建。具體地說(shuō)，房屋維修包括：對(duì)房屋的日常保養(yǎng)對(duì)房屋破損部位的修繕對(duì)不同等級(jí)房屋的裝修及功能的恢復(fù)、改善結(jié)合房屋的維修加固增強(qiáng)房屋的抗震能力等工作7/11/20223因此，房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過(guò)竣

2、工驗(yàn)收合格開(kāi)始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并撤除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并撤除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。7/11/20224（二）房屋維修的特點(diǎn)1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬(wàn)戶，工程多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)

3、伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。3.房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類(lèi)新建工程來(lái)講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。 7/11/20225（三）房屋損壞的原因1.自然損壞（1）氣候條件：風(fēng)吹、雨打、日曬等（2）生物因素：菌類(lèi)（霉菌）、蟲(chóng)害（白蟻）等（3）地理因素：地基承載力不均、堿化作用等（4）災(zāi)害因素：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、颶風(fēng)、爆炸等突發(fā)性天災(zāi)人禍2.人為原因（1）使用不當(dāng)：使用磨損、腐蝕等（2）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣（3）維修養(yǎng)護(hù)不善7

4、/11/20226二、房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的方案、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。管理主體：物業(yè)管理公司實(shí)施主體：專(zhuān)業(yè)房屋維修公司目的與任務(wù)：保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)房屋的使用年限防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀 保障使用者的平安、改善住用條件7/11/20227（一）房屋維修管理的原則1.經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用的原則2.預(yù)防為主，管、修相結(jié)合的原則3.區(qū)別對(duì)待的原則（1）新建房屋：做好日常養(yǎng)護(hù)（2）舊有房屋：保存、改建和拆建4.有償效勞的原則7/11/20228（二）房屋維修管理的意義1.利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用的平安性能，改善住用條

5、件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國(guó)家?guī)?lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。3.利于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。 4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營(yíng)形象，為其他業(yè)務(wù)的開(kāi)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。5. 搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)收。 7/11/20229（三）房屋維修管理內(nèi)容房屋平安與質(zhì)量管理 房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的施工管理房屋維修行政管理房屋維修的費(fèi)用管理7/11/202210目 錄7/11/202211第二節(jié) 房屋維修管理內(nèi)容一、房屋平安與質(zhì)量管理（一）房屋平安檢查（二）房屋完損等級(jí)評(píng)定（三）危

6、房鑒定及排險(xiǎn)7/11/202212（一）房屋平安檢查目的與任務(wù)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的平安隱患，采取搶修加固、排除險(xiǎn)情的措施。分類(lèi)：按時(shí)間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務(wù)與內(nèi)容：日常性檢查、隨時(shí)抽查、重點(diǎn)檢查、普查檢查方法：直接觀察法、敲擊法、專(zhuān)業(yè)設(shè)備檢查、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算7/11/202213（二）房屋完損等級(jí)的評(píng)定以城鄉(xiāng)建設(shè)部1985 頒房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一工程、統(tǒng)一方法對(duì)現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。1.任務(wù)：搞清情況（房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2.等級(jí)分類(lèi)：完好房、根本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房3.評(píng)定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修房

7、屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門(mén)窗、墻、柱的飾面、頂棚、細(xì)木裝修等；房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等7/11/2022144.根本做法（1）定期評(píng)定：一般是每隔13年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。根本做法：首先進(jìn)行組織準(zhǔn)備（包括制訂評(píng)定工作方案，建立評(píng)定組織，培訓(xùn)評(píng)定人員等）； 其次是實(shí)施查勘；最后是統(tǒng)計(jì)匯總。（2）不定期評(píng)定：就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋狀況進(jìn)行抽查。常見(jiàn)幾種情況：根據(jù)氣候特征抽查評(píng)定；房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后重新評(píng)定完損等級(jí)；接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)

8、評(píng)定。7/11/2022155.評(píng)定方法首先，按部頒房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類(lèi)：1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）混合結(jié)構(gòu)；3）磚木結(jié)構(gòu)；4）其他結(jié)構(gòu)。再對(duì)各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成局部進(jìn)行評(píng)定。前三種類(lèi)型一種評(píng)法，后一種類(lèi)型一種評(píng)法。 7/11/202216（三）危房鑒定及排險(xiǎn)（1）制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn) 三種情況：整幢危房 局部危房 危險(xiǎn)點(diǎn)（2）建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危方法4種方法：觀察使用法 、處理使用法、停止使用法 、 整體撤除法7/11/202217注：房屋損壞的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7/11/202218二、房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理：指對(duì)房屋維修工程中的各

9、個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)，按國(guó)家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)管理。三個(gè)根本環(huán)節(jié)：1科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計(jì)、施工方案，確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；2監(jiān)督、保證房屋維修施工過(guò)程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與平安生產(chǎn)；3建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。7/11/202219三、房屋維修的施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)的管理。1.專(zhuān)業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：（1）做好維修工程的招標(biāo)（2）維修工程的設(shè)計(jì)和技術(shù)交底（3）承包合同簽訂（4）施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗(yàn)收（5）價(jià)款的結(jié)算（6）維

10、修技術(shù)資料的整理、建檔等7/11/2022202.自行維修施工管理的根本內(nèi)容：（1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修方案、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)；（2）做好維修工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作 ；（3）制定合理的材料消耗定額和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ご胧唬?）大、中修工程對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；（5）加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合理利用空間。 7/11/202221四、房屋維修行政管理（一）房屋維修的一般責(zé)任：所有人承擔(dān)1.保修期內(nèi)：由施工單位和建設(shè)單位負(fù)責(zé)2.保修期滿后（1）共用局部、共用設(shè)備：專(zhuān)項(xiàng)維修基金，全體業(yè)主承擔(dān)（2）自用局部、自用設(shè)備：業(yè)主自行負(fù)責(zé)（二）租賃私房的維修責(zé)任：依約承

11、擔(dān)（三）人為損毀房屋的維修責(zé)任：行為人承擔(dān)（四）對(duì)于那些不及時(shí)維修或因他人阻礙，可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，房管部門(mén)有權(quán)采取排險(xiǎn)解危強(qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。7/11/202222案例內(nèi)容 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？ 某大廈16條雨水干管垂直貫穿325層主人房陽(yáng)臺(tái)板后，從4層陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可防止地會(huì)給主人帶來(lái)或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。 一次，管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門(mén)聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門(mén)外。維修主管又第三次登門(mén)做工作，還是沒(méi)有做通。業(yè)主認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，

12、強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會(huì)面。7/11/202223案例分析 糾紛的處理: 態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對(duì)業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就應(yīng)介紹相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對(duì)公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。 如何防止? 最好是在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計(jì)方案。本案例里，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過(guò)分，物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設(shè)計(jì)上的不合理。當(dāng)然，這樣的改造方案必然會(huì)牽扯到較大的費(fèi)用，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，或開(kāi)發(fā)商的

13、支持。7/11/202224五、房屋維修的費(fèi)用管理房屋的維修費(fèi)用主要指房屋保養(yǎng)維修過(guò)程中，所花費(fèi)的人工、材料及設(shè)備使用等方面的費(fèi)用。房屋的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由管理費(fèi)支出，而房屋的維修費(fèi)則用于各種維修工程。7/11/202225目 錄7/11/202226第三節(jié) 房屋維修工程一、房屋維修工程的分類(lèi)（一）按房屋的完損程度和工程性質(zhì)劃分小修（維護(hù)）工程中修工程大修工程翻修（更新改造）工程綜合維修工程7/11/2022271.小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來(lái)的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中正常的小損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。費(fèi)用：綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1

14、%以下特點(diǎn)：工程簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫、持續(xù)反復(fù)性強(qiáng)、效勞性強(qiáng)。適用對(duì)象：完好、根本完好房。7/11/2022282.中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來(lái)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。費(fèi)用：一次維修費(fèi)用是該房屋同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下特點(diǎn)：工地比較集中，工程較小，工程量較大，工程的方案性、周期性強(qiáng)適用對(duì)象：一般損壞房屋維修要求：修后70%以上房屋要符合根本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。7/11/2022293.大修工程是指無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等）的大局部已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面

15、撤除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝、以保證其根本完好或完好的工程。費(fèi)用：同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的25%以上。特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、工程齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性，一般與房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。要求：大修后，房屋要到達(dá)根本完好房的標(biāo)準(zhǔn)適用對(duì)象：嚴(yán)重?fù)p壞房7/11/2022304.翻修工程（更新改造工程）是指原來(lái)的房屋需要全部撤除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。特點(diǎn)：規(guī)模大、投資大、工期長(zhǎng)。費(fèi)用：應(yīng)低于同類(lèi)結(jié)構(gòu)房屋的新建造價(jià)。要求：翻修后必須到達(dá)完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適用對(duì)象：危險(xiǎn)房7/11/2022315.綜合維修工程指成

16、片多幢或面積較大的單幢樓房，大局部嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有方案的代表大會(huì)成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全工程修理）的工程。費(fèi)用：應(yīng)是該片房屋同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上特點(diǎn)：規(guī)模較大、工程齊全、工期長(zhǎng)、花費(fèi)大要求：綜合維修后的房屋應(yīng)到達(dá)根本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。7/11/202232（二）按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分1.承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)平安、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度缺乏的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。2.非承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等局部的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的

17、使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長(zhǎng)房屋的使用年限。7/11/202233（三）按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)劃分1.恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住平安和正常使用。2.賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過(guò)失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。3.補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過(guò)對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住平安和使用的損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過(guò)協(xié)商解決。7/11/2022344.返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺

18、陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。5.救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門(mén)撥專(zhuān)款解決，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或局部費(fèi)用。 7/11/202235二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)維修標(biāo)準(zhǔn)是按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，將房屋分為“一等和“二等以下兩類(lèi)分別制訂的。一等房屋：指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)中的一等房屋；二等以下房屋：指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二、三等房屋，以及簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、木門(mén)窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰

19、工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。7/11/2022361、主體工程屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響平安使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。7/11/2022372、裝修工程a.門(mén)窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃

20、膠；門(mén)窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén)窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。7/11/2022383、樓地面工程a.木地板的損壞占自然間地面面積25以下的，可修復(fù)；損壞超過(guò)25以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、上下不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層

21、或做塊料地面。7/11/2022394、屋面工程a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或撤除。 d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。7/11/2022405、飾面工程a.外墻飾

22、面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。 b.外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。 c.內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無(wú)踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。7/11/2022416、油漆粉飾工程a.木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期

23、性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。 b.鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類(lèi)鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門(mén)或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為年。 c.木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。 d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。 e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。7/11/2022427、水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn) 房屋的附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行平安，正常使用。電氣線路、電梯、平安保險(xiǎn)裝置及鍋爐等應(yīng)

24、定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)平安規(guī)程定期保養(yǎng)。對(duì)房屋內(nèi)部電氣線路破損老化嚴(yán)重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時(shí)更換線路；當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)查清漏電部位及原因，進(jìn)行修復(fù)或更換線路。對(duì)供水、供暖管線應(yīng)作保溫處理，并定期進(jìn)行檢查維修。 7/11/2022438、金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持牢固、平安、不銹蝕9、其他工程維修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)屬物業(yè)管理企業(yè)管理的庭院院墻、院墻大門(mén)、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通；庭院綠化，不應(yīng)降低綠化標(biāo)準(zhǔn)，并注意對(duì)庭院樹(shù)木進(jìn)行檢查、剪修，防止大風(fēng)暴雨時(shí)對(duì)房屋造成破壞。此外，對(duì)坐落偏遠(yuǎn)、分散、不便管理，且建筑質(zhì)量較差的房屋，維修時(shí)應(yīng)保證滿足不倒不漏的根本住用要求。7/

25、11/202244三、房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)房屋完好率：50%60%。年房屋完好增長(zhǎng)率：2%5%；年房屋完好下降率不超過(guò)2。房屋維修工程量：100150平方米/人年。維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/人年。中、大修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%50%。維修工程本錢(qián)降低率：5%8%。平安生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于3。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99%。房屋租金收繳率：98%99%。租金用于房屋維修率：60%70%。流動(dòng)資金占用率：小于30%。機(jī)械設(shè)備完好率：85%。7/11/2022452.指標(biāo)計(jì)算公式 7/11/2022467/11/202247

26、案例1維修費(fèi)該由誰(shuí)承擔(dān)？2003年，林先生在烏市某小區(qū)購(gòu)置了一套商品房，剛?cè)胱〉臅r(shí)候沒(méi)什么問(wèn)題，但半年后，房子開(kāi)始出現(xiàn)暖氣不熱、排水不暢等問(wèn)題。林先生隨即與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，但開(kāi)發(fā)商稱已交房，不承擔(dān)維修責(zé)任。7/11/202248分 析城鄉(xiāng)建設(shè)部2000年公布的房屋建筑工程質(zhì)量保修方法對(duì)各種情況的保修期作了明確規(guī)定。關(guān)于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝最低保修期限為2年。供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個(gè)采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、樓面工程、門(mén)窗工程等。如室內(nèi)地面空鼓、開(kāi)裂，墻皮、面

27、磚、油漆等飾面脫落，廁所、廚房地面泛水、積水，陽(yáng)臺(tái)積水、漏水等應(yīng)屬建筑工程的質(zhì)量保修范圍，由其責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)。如果消費(fèi)者所購(gòu)商品房在法律規(guī)定期限內(nèi)出現(xiàn)上述問(wèn)題，即可請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。7/11/202249案例2業(yè)主客戶對(duì)再收戶內(nèi)維修費(fèi)不理解怎么辦？XX大廈入住，管理處考慮到業(yè)主喬遷初期開(kāi)支較多，主動(dòng)優(yōu)惠，對(duì)戶內(nèi)維修采取了無(wú)償?shù)姆绞剑ㄈ舢?dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻煩）。入住滿一年后，管理處決定按法規(guī)規(guī)定，據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)。然而，卻遇到了不小阻力。為了突破阻力，管理處在公告欄張貼了致業(yè)主的一封公開(kāi)信，引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)

28、支范圍，并說(shuō)明當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主客戶消除了誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償效勞表示認(rèn)同。7/11/202250案例3業(yè)主拒交維修費(fèi)怎么辦？平安大廈維修工小杜接到報(bào)修電話，很快來(lái)到業(yè)主家，經(jīng)了解房間剛裝修完，經(jīng)常跳閘。小杜用萬(wàn)用表檢測(cè)出照明線和插座線都短路，需要查線。按管理規(guī)定此項(xiàng)報(bào)修屬收費(fèi)工程，為了防止事后麻煩，就提前給業(yè)主打了招呼，女業(yè)主很干脆的一口容許。 小杜馬上投入工作，經(jīng)仔細(xì)檢查發(fā)現(xiàn)了兩處故障，當(dāng)即進(jìn)行了處理，并將線盒、配電箱等恢復(fù)原狀，又請(qǐng)業(yè)主把電器翻開(kāi)試了一遍，在得到業(yè)主一切正常的認(rèn)同后，向業(yè)主收取50元維修費(fèi)。 “這還收什么錢(qián)？這么簡(jiǎn)單的活我都會(huì)，還用著你，我們每個(gè)月的

29、管理費(fèi)都干什么去了，干點(diǎn)活還要收費(fèi)。業(yè)主一聽(tīng)，聲音立刻升高了一倍，很不滿意的對(duì)小杜發(fā)了一頓火。7/11/202251案例4思考：住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦 ？住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)。7/11/202252案例5黃小姐最近租了一套一室一廳的房屋，但是發(fā)現(xiàn)外墻有滲水現(xiàn)象，想自己找人修一下，但聽(tīng)朋友講，租客維修房屋要經(jīng)過(guò)房東的同意。而且他們說(shuō)，這套房子出現(xiàn)問(wèn)題，維修是應(yīng)該由房東負(fù)責(zé)。在出租期間，房屋的維修該由誰(shuí)負(fù)責(zé)？出租人應(yīng)按租賃合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋平安。出租人改建、擴(kuò)建或裝修房屋，須經(jīng)承租人同意，按規(guī)定須報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。7/11/

30、202253案例6屋頂漏水，維修責(zé)任誰(shuí)擔(dān)？年，王某買(mǎi)了一套頂層商品房，入住年后發(fā)現(xiàn)屋頂滲漏。找物業(yè)管理公司要求維修，物業(yè)管理公司說(shuō)這是房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商說(shuō)應(yīng)該由物業(yè)管理公司維修，開(kāi)發(fā)商和住戶已經(jīng)交納了物業(yè)維修基金。請(qǐng)問(wèn)這到底應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任還是物業(yè)管理公司的責(zé)任？他可以要求物業(yè)管理公司從繳納的維修基金中支付屋頂維修費(fèi)嗎？7/11/202254分 析如果您屋頂滲漏屬于商品房質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)維修；如果屋頂已經(jīng)過(guò)了保修期，但由于頂層屋頂屬于共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司使用維修基金進(jìn)行維修；如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)

31、自行承擔(dān)。7/11/202255目 錄7/11/202256第四章 房屋日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長(zhǎng)房屋使用周期，確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護(hù)管理等工作，這是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常、最持久的效勞工作。 一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容7/11/202257一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型1.零星養(yǎng)護(hù)：是指結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)或因突然損壞引起的小修。方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時(shí)報(bào)修。特點(diǎn)：修理范圍廣，工程零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的效勞性質(zhì)。包括：（1）屋面清掃補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水

32、、屋脊；拆換少量天窗、墻體局部粉刷和挖補(bǔ)；水泥地的局部重修；頂棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補(bǔ)；雨水井的清理；明溝、散水的養(yǎng)護(hù)和清理等。 （2）鋼、木門(mén)窗的維修、拆換五金、配玻璃、換窗紗；木屋架加固；細(xì)木裝修的加固及局部拆換等。7/11/202258 （3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通；便器、臉盆、浴缸的修補(bǔ)拆換；水嘴、閥門(mén)、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。 （4）燈口、電線、開(kāi)關(guān)的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤(pán)、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等。 （5）修繕后的門(mén)窗補(bǔ)刷油漆、裝配玻璃及少量門(mén)窗的新做油

33、漆；樓地板、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆等。 （6）鋼門(mén)窗整修，白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天、斜溝的整修、加固及少量拆換。7/11/2022592.方案養(yǎng)護(hù)：指依據(jù)房屋各種構(gòu)件、部件合理的使用年限，為保證房屋的正常使用及延長(zhǎng)其使用壽命而進(jìn)行科學(xué)的修繕養(yǎng)護(hù)工作。特點(diǎn)：從性質(zhì)上來(lái)看是一種房屋保養(yǎng)工作，定期進(jìn)行檢修保養(yǎng)。方案養(yǎng)護(hù)任務(wù)一般要安排在報(bào)修任務(wù)不多的淡季。如果報(bào)修任務(wù)較多，要先保證完成報(bào)修任務(wù)，然后再安排方案養(yǎng)護(hù)任務(wù)。房屋方案養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)平常掌握的檢查資料從物業(yè)管理角度提出來(lái)的養(yǎng)護(hù)種類(lèi)。一般樓宇設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、翻新周期見(jiàn)下表。 7/11/2022

34、607/11/2022613.季節(jié)性養(yǎng)護(hù)：是指由于季節(jié)性氣候原因而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容有防臺(tái)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。特點(diǎn)：季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類(lèi)及其外界條件相適應(yīng)。磚石結(jié)構(gòu)的防潮，木結(jié)構(gòu)的防腐、防潮、防蟻，鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，各有各的要求，各有各的方法，必須結(jié)合具體情況來(lái)進(jìn)行。 7/11/202262案例內(nèi)容 污水管道返水怎么辦？一天上午，某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來(lái)電話，說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水，污水已淹沒(méi)大廳的局部木地板，要求即刻處理。幾分鐘后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來(lái)了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速

35、將廚房?jī)?nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問(wèn)題達(dá)成共識(shí)。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿意。問(wèn)題解決了，但污水管返水因何而起呢？7/11/202263案例分析物業(yè)管理具體工作中，污水管道返水、堵塞是較為常見(jiàn)的故障。這類(lèi)故障往往會(huì)給業(yè)主用戶的生活、工作帶來(lái)許多的不便，無(wú)形中增加了物業(yè)管理公司工程部門(mén)的工作量，因此，在維修中對(duì)其原因的分析和徹底根治，就顯得尤為重要。一般來(lái)講，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有這樣幾種情況：一是建設(shè)施工階段不文明施工造成的；二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為造成的；三是業(yè)主用戶使用不當(dāng)造成的；四是設(shè)計(jì)或用材不合理

36、造成的。防止上述情況的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司應(yīng)在前期介入階段就針對(duì)設(shè)計(jì)或用材提出合理化建議；在工程施工建設(shè)階段加強(qiáng)督察，在接管驗(yàn)收階段認(rèn)真查驗(yàn)；加強(qiáng)裝修階段的管理巡查，制止不文明的行為出現(xiàn)；業(yè)主用戶入住后，加強(qiáng)正確使用方法的宣傳教育。在日常維修養(yǎng)護(hù)中，加強(qiáng)巡視，及時(shí)解決隱患；對(duì)業(yè)主用戶的報(bào)修，除及時(shí)到達(dá)效勞外，故障排除后，還應(yīng)仔細(xì)分析原因，爭(zhēng)取徹底鏟除。7/11/202264二、房屋的日常養(yǎng)護(hù)（一）日常養(yǎng)護(hù)的一般程序1.工程收集：日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)工程，主要通過(guò)管理人員的走訪查房和住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)收集。（1）走訪查房是管理人員定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)住戶進(jìn)行走訪，并在走訪中查看房屋，主動(dòng)收集住戶對(duì)房屋

37、修繕的具體要求，發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險(xiǎn)情及公用部位的損壞。7/11/2022657/11/202266（2）物業(yè)管理公司接受住戶報(bào)修的途徑主要有以下幾種：設(shè)置報(bào)修箱。在轄區(qū)的主要通道處設(shè)置信箱，供住戶隨時(shí)投放有關(guān)的報(bào)修單和預(yù)約上門(mén)維修的信函。物業(yè)管理公司的有關(guān)部門(mén)要定期開(kāi)箱收集。組織咨詢活動(dòng)。一般利用節(jié)、假日時(shí)間，物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)，征求住戶各方面的意見(jiàn)。設(shè)立報(bào)修接待中心。物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設(shè)立報(bào)修接待中心，配備一名專(zhuān)職報(bào)修接待員，負(fù)責(zé)全天接待來(lái)訪、記錄電話和收受信函。接待員應(yīng)填寫(xiě)報(bào)修單（見(jiàn)表3-3）或用戶維修委托單（見(jiàn)表3-4），協(xié)調(diào)住戶與維修工程部門(mén)間的關(guān)系。 7

38、/11/2022677/11/2022687/11/2022692.方案編制通過(guò)走訪查房和接待報(bào)修等方式收集到的小修工程效勞工程后，應(yīng)分別輕重緩急和勞動(dòng)力情況，做出維修安排。對(duì)室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險(xiǎn)情等影響正常使用的維修，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。暫不影響正常使用的小修工程，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)方案表，盡早逐一落實(shí)。在小修工程收集過(guò)程山，若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護(hù)范圍的工程，管理員應(yīng)及時(shí)填報(bào)中修以上工程申報(bào)表，7/11/2022703.任務(wù)落實(shí)管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護(hù)的方案表和隨時(shí)發(fā)生的急修工程，開(kāi)列小修養(yǎng)護(hù)單。維護(hù)人員憑養(yǎng)護(hù)單領(lǐng)取材料，根據(jù)養(yǎng)護(hù)單開(kāi)列的工程地點(diǎn)、工程內(nèi)容進(jìn)行施工。管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場(chǎng)，檢查當(dāng)天任務(wù)完成情況，安排次日工作。4.監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程