深圳某樓盤定價(jià)策略詳細(xì)說明匯報(bào)

1、深圳某樓盤定價(jià)策略詳細(xì)說明匯報(bào)區(qū)分打分體系。 針對不同的客戶群體，制定相應(yīng)的打分體系使定價(jià)更趨合理；樹立標(biāo)桿。 景觀、戶型絕佳的假設(shè)干單位充分表達(dá)物業(yè)價(jià)值，在銷售過程中充當(dāng)本工程和區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿；增大極差。打破均衡。 設(shè)少量低價(jià)單位，使入市價(jià)格更有沖擊力，形成市場影響之后，價(jià)格適當(dāng)攀升，配合營銷手法進(jìn)行快速銷售；制定策略匯報(bào)總綱：定價(jià)策略定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說明基準(zhǔn)價(jià)/平面差垂直差制定價(jià)格表形成特殊跳差說明酒店.工程戶型分布金地工業(yè)區(qū)紅樹灣高爾夫福 強(qiáng) 路新 洲 三 街山景綠景花園一期.工程周邊環(huán)境樓體低 層中 層高 層景觀優(yōu)勢弱.高層價(jià)值曲線遠(yuǎn)景園景定價(jià)思路：一、A-B 與 C-D-E分別打分；二、園

2、景戶型與遠(yuǎn)景戶型分別打分；三、內(nèi)、外采用不同層差；四、特殊戶型跳差處理；1。權(quán)重&極差制定權(quán)重/極差制定分項(xiàng)景觀朝向采光噪音戶型面積通風(fēng)權(quán)重20%10%5%30%15%15%5%分項(xiàng)景觀朝向采光噪音戶型面積通風(fēng)權(quán)重35%30%10%5%5%5%10%A/B棟1000C/D/E棟1500因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權(quán)重制定更符合客戶特點(diǎn)，采取不同權(quán)重比例產(chǎn)品決定價(jià)格彈性空間差異，極差設(shè)置不同東南 南 東 西南 東北 北 西北 西1、朝向4.55.02.03.02.53.51.5分項(xiàng)打分 2、景觀 景觀以該單位可觀景面的個(gè)數(shù)及視野度為基數(shù)，對景觀有較大影響的還有觀景的視角，和欣賞的內(nèi)容。 景觀分值參

3、考 :觀景面+視角系數(shù)+景觀 對于同一單位的不同觀景面，須分別計(jì)算，最后以具體情況按權(quán)重疊加。 園林景觀局部園林景觀少量園林景觀無園景無遮擋少量園景局部遮擋無園景有遮擋5.0最正確園林景觀4.54.03.53.02.0-2.51.5分項(xiàng)打分3、噪音 噪音以距離道路的遠(yuǎn)近和道路的噪音程度為主要影響因素： 噪音分值參考 : 道路噪音+噪音輻射度+其他噪音影響臨主路福強(qiáng)/三街不臨主路受主路輻射遠(yuǎn)離主路2.0受主路少量輻射3.54.04.5* 主路為車輛主要途徑道路分項(xiàng)打分4、通風(fēng) 深圳四季風(fēng)向以東南風(fēng)為主，通風(fēng)方向與朝向吻合，故以朝向做為通風(fēng)指標(biāo)的基數(shù)，影響通風(fēng)的其他因素還有是否通透和被遮擋。東南南

4、東西南東北北西北西分項(xiàng)打分 5、采光 采光以采光面積為基數(shù)，采光面積的計(jì)算簡化為主要采光面?zhèn)€數(shù)的統(tǒng)計(jì)?；谄渌蛩氐目紤]，同樣引入 遮光度：采光分值參考 :采光面+ 遮光度分項(xiàng)打分6、戶型 本工程的戶型具有整體均好性，因此，實(shí)用性、合理性與特殊性是戶型打分的主要考慮因素。A B棟C E棟均好戶型3.0均好戶型3.5送凸窗戶型3.5帶轉(zhuǎn)角凸窗4.0帶轉(zhuǎn)角凸窗/工人房4.0帶轉(zhuǎn)角圓弧凸窗/工人房4.5分項(xiàng)打分 7、面積 本工程面積打分原那么：以市場上的主力面積為基數(shù)，并根據(jù)本工程面積比例，依照與主力面積差距的大小增減。一房44.1246.355.0二房63.3967.2969.8872.9977.

5、3378.654.53.53.0三房92.99101.61110.07112.24116.054.54.03.5四房131.16134.074.5另注：局部分值根據(jù)實(shí)際勘察情況及戶型情況略有調(diào)整分項(xiàng)打分特殊分值 表達(dá)稀缺性 A/B棟03、07單位，平面差額外上調(diào)200元 A/C/D/E棟統(tǒng)一基準(zhǔn)價(jià)； B棟考慮實(shí)用率因素，基準(zhǔn)價(jià)降低30元2。水平差制定金地工業(yè)區(qū)紅樹灣高爾夫福 強(qiáng) 路新 洲 三 街山景綠景花園一期金地工業(yè)區(qū)紅樹灣高爾夫福 強(qiáng) 路新 洲 三 街山景綠景花園一期N南向北向東南向西南向A棟B棟1房1廳 A03西南向，較安靜， 9層以下被一期遮擋 A07東南向，較嘈雜 B103西南向，景

6、觀視野窄，被A棟遮擋較多 B107/B207正南向，通風(fēng)、視野好，噪音明顯，戶型結(jié)構(gòu)最正確 B203東北向，最安靜，采光通風(fēng)差，正對酒店，無景觀 *13層以上除B203均可看海景 A03B203A07B103B207B1072房1廳內(nèi)圈 A01西北向，可看一期綠化，次臥可看園林 A08東南向，采光通風(fēng)好，高層擁有雙景觀，較吵 A09東北向，安靜，房間都可看園林，為2房中最小面積 *全部帶雙陽臺，02可看海景 B1/B2 01北向，處于園林中心位置，次臥較遮擋，采光影響 B102北向，房間全部朝園林 B202北向，受局部酒店影響 B1/B2 08北向，房間全部朝園林，位置靠內(nèi)，采光稍受影響 *

7、B1/B2 01、08帶雙陽臺A01B202B208B108B102A08B201B101A092房2廳外圈A02西向，較安靜， 9層以下被一期遮擋，可看一期綠化A05/06西南向，臨路，噪音明顯B105/06/B206西北向/西南向，臨路，視野開闊，靠近紅 綠燈噪音影響大B205西南向，為外圈較安靜單位，視野開闊* B205無海景，A棟天井比B棟略窄，影響廚房采光，可看山景A05A06A02B106B105B205B20644.1244.1246.3546.3543.6743.6772.9963.3963.3978.6578.6467.2967.2970.0370.0372.9777.337

8、7.3372.5772.5769.8869.881房起價(jià)單位A03：朝向最差，無景觀，受遮擋最正確單位B107：朝向最正確，視野開闊無遮擋，戶性結(jié)構(gòu)最正確2房內(nèi)起價(jià)單位A01：朝向略勢，主景觀面正對一期，為內(nèi)圈園林景觀最弱單位最正確單位A07：朝向優(yōu)勢，主景觀面正對園林，為內(nèi)圈園林景觀最正確單位，通風(fēng)采光好2房外起價(jià)單位A05：臨路噪音明顯，最大面積2房，戶型無明顯優(yōu)勢，天井窄廚房采光受阻最正確單位B206：朝向優(yōu)勢，視野開闊無遮擋，雙景觀面，為外圈最小面積單位NC棟 D棟 E棟2房2廳 D02西南向，視野稍受遮擋，看園林 D06東南向，視野開闊度劣于D02 D06D023房2廳內(nèi)圈 D01/

9、E02東南向/西南向，可看園林，但視野較受阻 D05/06東南向，園林景觀面充足 E03西南向，園林景觀面充足，視野開闊 E02D01E03D05D064房2廳 D03西南向，園林視野開闊，帶工人房 D05東南向，園林視野略微差于03，帶工人房 E05西南向，帶落地弧形凸窗唯一性 D05E05D033房2廳外圈 C02/03西南向，低層受一期遮擋，高層海景面充裕 02客廳受03局部遮擋，03帶工人房 D01/07北向，低層遮擋嚴(yán)重，高層視野逐漸開闊 01遮擋程度高于07 E01/06東南向，低層景觀稍差，視野度逐漸開闊，可看山景 06帶工人房 D01D07E01E06C02C0376.0276

10、.02102.16112.24112.33101.61111.7134.07134.07131.16110.07116.0592.9992.99109.48115.432房起價(jià)單位D06：園林景觀面窄劣于02，正對酒店，視野受阻最正確單位D02：園林景觀及視野度優(yōu)于063房內(nèi)起價(jià)單位E02：朝向劣勢，遮擋嚴(yán)重，視野度差最正確單位C06：朝向優(yōu)勢，園林景觀相當(dāng)充分，視野開闊3房外起價(jià)單位D01：朝向劣勢，受凱欣園遮擋非常嚴(yán)重最正確單位C03：視野開闊，安靜，為整個(gè)小區(qū)的中心位置，帶工人房4房起價(jià)單位D05：園林景觀面窄，受酒店影響，視野受阻最正確單位D03：園林景觀面充分，位于園林中心，安靜，帶

11、工人房NA、B棟 起價(jià)單位：A/0 頂價(jià)單位：A/09 C、D、E棟 起價(jià)單位：D/01 頂價(jià)單位：C/06 3。垂直差層差制定低層內(nèi)外差值最大 內(nèi)外景觀差異明顯，外圈為根本層差，內(nèi)圈為最高層差中層內(nèi)外差值逐漸減小 外圈跳差增加，內(nèi)圈為根本跳差高層內(nèi)外差值最小 內(nèi)外圈均為最小層差層差制定策略制定標(biāo)準(zhǔn) 因內(nèi)外圈景觀差異，內(nèi)外層差各成體系 外圈景觀跳差在基準(zhǔn)依實(shí)際情況跳差上另外增加制定方法 內(nèi)圈極差制定 因園林景觀差異，AB棟1290極差低于CDE棟1520層差值幅度制定 低層為園林景觀最正確層數(shù)，隨高度逐漸減弱 高中低 跳差制定 CDE棟30層越過AB棟/酒店，增加100跳差制定方法 外圈極差制定 景觀變化大，根據(jù)AB棟與CDE棟差異及客戶群差異 AB棟1680C棟2070DE1970幅度制定 低層無景觀資源，為根本層差；中層景觀變化明顯，層差拉大，高層無 特殊變化，逐漸拉小層差 中高低跳差制定 13層視野開闊度明顯增加，小幅跳差，15層景觀優(yōu)勢明顯突出，大幅 跳差整體層差體系12901520內(nèi)圈168020701970外圈 A棟特殊跳差處理 02/03 9層起越過花園一期遮擋，增加200跳差 08客廳正對園林，內(nèi)景觀優(yōu)勢明顯，414采用內(nèi)圈跳差，1529采用 外圈跳差D棟05與E05比較，低層優(yōu)勢明顯優(yōu)越于高層，均價(jià)額外增加100。特