XXXX吉首市鳳凰縣翡,翠城項(xiàng)目前期策劃

1、打造湘西旅游休閑地產(chǎn)示范區(qū) 鳳凰縣翡翠城項(xiàng)目前期策劃2011年7月7日 1目 錄一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目發(fā)展方向研究三、項(xiàng)目主題定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品完善建議五、項(xiàng)目形象定位2一、項(xiàng)目背景3鳳凰邊城傳說“中國最美的小城”縣城建設(shè)古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫卷。4沱江鳳凰母親河鳳凰的母親河：依古城墻緩緩流淌，世世代代哺育著古城兒女。坐上烏篷船,聽著艄公的號子，看著兩岸已有百年歷史的土家吊腳樓，別有一番韻味。順?biāo)?，穿過虹橋一幅江南水鄉(xiāng)的畫卷便展現(xiàn)于眼前 。自然資源：沱江在鳳凰縣境長96.9公里，流域面積為

2、732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。 歷史文化：沈從文故居,吊腳樓,南方長城,跳巖,虹橋,舒家堂,南華山,北門城樓萬壽宮、萬名塔、 奪翠樓 。沱江之于鳳凰縣5鳳凰的發(fā)展對湘西旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用2009年接待游客485萬人次，同比增長約13.8%。2009年鳳凰旅游接待人數(shù)占湘西的45.82009年鳳凰旅游收入占湘西的 51.3鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平，09年突破26億。2009年游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到485萬人次。鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一。2010年進(jìn)入“中國生態(tài)宜居城市”?！白罴淹顿Y環(huán)境縣”行列。2009鳳凰湘西州比例旅游總?cè)藬?shù)485

3、萬1060萬45.80%旅游總收入26億50.66億51.30%6本項(xiàng)目位于鳳凰十里沱江風(fēng)光帶中樞，總建筑面積6萬平方米。鳳凰翡翠城位置10里沱江風(fēng)光帶7項(xiàng)目周邊建筑目前地塊北靠青龍山，南臨沱江，西面是鳳凰人家，東面是村民住宅。西 向 北 向南 向東 向8項(xiàng)目地塊的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯、通達(dá)性較好209國道穿越本項(xiàng)目地塊；規(guī)劃中的吉懷高速；鳳大高速；鳳凰火車站；9鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展的 “抓手”高爾夫別墅體育中心別 墅 區(qū)作為鳳凰古城的價值提升機(jī)會，本項(xiàng)目應(yīng)該如何發(fā)展？本項(xiàng)目屬性界定：十里沱江風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地10二、項(xiàng)目發(fā)展方向11但發(fā)展方向不符合項(xiàng)目自身的價值屬性鳳凰不

4、缺普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目普通房地產(chǎn)項(xiàng)目除了滿足居住需求以外，沒有給區(qū)域帶來更多的價值本項(xiàng)目方向之一：走親水大盤開發(fā)路線民俗園鳳凰人家鳳凰家苑汽車總站商住樓潛龍居鳳凰翡翠城12鳳凰普通房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱起價均價鳳凰家苑1680元M21800-1900元M2目前對外報價2100元M2鳳凰客運(yùn)總站商住樓1650元M21980元M2沃?；▓@1680元M21998元M2隆興商貿(mào)城/住宅2480元M2，商業(yè)11000元M2-25000元M2。鴻景銘苑/2000元M2左右項(xiàng)目名稱戶型面積鳳凰家苑63M2-176M2（一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳、復(fù)式樓；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的80%）鳳凰客運(yùn)總站商住樓9

5、0.14M2-152.1M2（兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳；其中以三室兩廳為主）鳳凰人家江景商住別墅沃福花園92.89M2-134.29M2（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的90%）隆興商貿(mào)城住宅40戶，店面178間，鋪位664個，鴻景銘苑92.14M2-135.39M2（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的90%）縣級城市客戶對價格非常敏感?？偟南M(fèi)人群有限居民消費(fèi)能力有限13項(xiàng)目名稱起價均價鳳凰翡翠城/2300元/M2價格的巨大差距，激發(fā)想象空間2010年7月中國城市房價排行榜 國內(nèi)大城市和鳳凰的房價對比14也不符合各方主體的期望站在城市發(fā)展的角度，政府

6、希望能夠通過項(xiàng)目的開發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價值高度決定影響力；項(xiàng)目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面；我們不但著眼于項(xiàng)目的順利開發(fā)，更要看到項(xiàng)目的成功開發(fā)之于沱江、鳳凰城市發(fā)展的積極意義!項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目于鳳凰的意義區(qū)域價值迅速提升鳳凰對湘西影響VISION期望一政府沱江對于古城的貢獻(xiàn)15市民希望能夠更多的享受到鳳凰的休閑空間城市賦予項(xiàng)目的使命項(xiàng)目特征沱江十里風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地項(xiàng)目的期望鳳凰現(xiàn)狀為城市增添新的光彩為市民休閑增添新的去處為文化生活提供新的內(nèi)容古城可休閑的地方不多生態(tài)環(huán)境面臨惡化旅游季節(jié)性非常明顯MISSION期望一市民16鳳凰縣崇文房地產(chǎn)

7、開發(fā)公司作為一個有社會責(zé)任感企業(yè)，希望通過項(xiàng)目的開發(fā)樹立更高的企業(yè)品牌形象本項(xiàng)目需要與企業(yè)有社會責(zé)任感的品牌形象保持一致期望一企業(yè)17項(xiàng)目本身的價值屬性和政府、企業(yè)、市民三方的期望對本項(xiàng)目提出了更高的發(fā)展要求各方目標(biāo)聚焦1、 做一個對鳳凰乃至湘西有意義和深遠(yuǎn)影響的百年工程。2、 以處在十里沱江風(fēng)光帶的樞紐位置提升區(qū)域價值。站在沱江，乃至城市的角度，本項(xiàng)目真正的發(fā)展方向和戰(zhàn)略？18在項(xiàng)目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀翡翠城項(xiàng)目，對項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位以及發(fā)展策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對性的研究。實(shí)地調(diào)研與踏勘深度訪談國內(nèi)外案例分析專題研究調(diào)研內(nèi)容：城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃自然

8、人文資源分布與利用城市旅游景點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目地塊勘查調(diào)研區(qū)域：鳳凰縣城區(qū)張家界區(qū)域吉首區(qū)域懷化區(qū)域銅仁區(qū)域政府官員：鳳凰縣旅游局鳳凰縣政府辦鳳凰縣國土局鳳凰縣招商局專業(yè)人士：張家界金瑞旅游發(fā)展有限公司湖南師范大學(xué)旅游規(guī)劃研究院參考性案例：八大關(guān) 青島泰晤士小鎮(zhèn) 上海耶荷鎮(zhèn) 法國豪斯登堡 日本華僑城 深圳班芙小鎮(zhèn) 加拿大上海新天地現(xiàn)狀研究：鳳凰房地產(chǎn)市場項(xiàng)目本體條件分析城市規(guī)劃研究鳳凰區(qū)域資源盤點(diǎn)針對性問題研究：鳳凰旅游城發(fā)展研究以人文資源為驅(qū)動的旅游城發(fā)展規(guī)律研究開放區(qū)域規(guī)劃研究鳳凰旅游發(fā)展格局研究19我們從以下思路展開本項(xiàng)目的研究項(xiàng)目價值研究項(xiàng)目屬性界定發(fā)展方向研判項(xiàng)目發(fā)展思路發(fā)展方向研判發(fā)展使命

9、研究綜合效益評估國內(nèi)外成功案例研究成功區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵因素尋找項(xiàng)目發(fā)展的主線區(qū)域整合分析綜合效益評估項(xiàng)目背景區(qū)域分析案例分析與研究發(fā)展模式界定區(qū)域發(fā)展階段分析項(xiàng)目發(fā)展使命功能布局項(xiàng)目地塊解析國內(nèi)外成功案例研究成熟理論研究布局的基本原則功能布局發(fā)展戰(zhàn)略整體定位20鳳凰因其獨(dú)特的人文資源和一定的自然資源使其成為國內(nèi)外知名旅游目的地城市鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平；鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一；歷年鳳凰旅游人數(shù)及收入指標(biāo)21旅游業(yè)是鳳凰乃至湘西州的支柱產(chǎn)業(yè)鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2006年，鳳凰旅游業(yè)的收入已經(jīng)占全縣GDP的32%，接待游客達(dá)到350萬人次，旅游總收入11.8億元，接近湘西州旅游收入

10、的一半。2009年以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重63%，游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到485萬人次，旅游收入突破26億元。文化旅游業(yè)為鳳凰縣直接提供就業(yè)崗位1.5萬個，涉旅從業(yè)人員共計4.5萬人。旅游商品經(jīng)銷店500多家，姜糖作坊35家，已發(fā)展成了億元產(chǎn)值的“大產(chǎn)業(yè)”。星級飯店11家,旅行社8家、9家旅行社分部。旅游酒店、賓館400余家,總床位12354個，其中50個床位以上規(guī)模的賓館、酒店共50家，床位6307個，居全州之首。 重要旅游城市旅游總?cè)藬?shù)（人）旅游總收入（元）GDP（億元）旅游業(yè)占GDP比重張家界1900萬100.2億20947.9%麗江465萬53.6億542.110.6%桂林1

11、860萬126.9億977.412.9%恩施664萬24億280.78.6%資料來源：2009國家旅游年旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計22鳳凰游客停留時間短、人均消費(fèi)低兩大特點(diǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：鳳凰旅游接待指標(biāo)逐年上升. 但基礎(chǔ)尚顯薄弱，旅游目的地功能有待夯實(shí)。重要旅游城市旅游人數(shù)（萬人）旅游收入（億元）人均消費(fèi)（元）張家界1900100.2527.4麗江46553.61152.7桂林1860. 08126.92682.4鳳凰485.95265342009年中西部五座旅游城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計表“先去看下張家界，有時間再去鳳凰，最多停兩天。-訪談外地游客2008和2009鳳凰各項(xiàng)旅游指標(biāo)23以文化旅游為主導(dǎo)，著力打造國際旅游

12、目的地。 世博園園藝觀光游覽石林風(fēng)景區(qū)獨(dú)特的地形景觀宜良九鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)溶洞景觀 安寧溫泉 資源優(yōu)勢定位優(yōu)勢沱江十里風(fēng)光帶 是實(shí)現(xiàn)鳳凰旅游業(yè)二次騰飛的關(guān)鍵驅(qū)動點(diǎn)！鳳凰古城被評為國家4A級景區(qū)中國旅游強(qiáng)縣中國最美的小城中國生態(tài)宜居城市國家級歷史文化名城實(shí)現(xiàn)從單一觀光型向觀光、休閑、度假、文化體驗(yàn)復(fù)合型轉(zhuǎn)變，全面提升鳳凰旅游業(yè)的整體吸引力和綜合競爭力。24隨著鳳凰的城市化進(jìn)程，本案是城市“東征”縱深發(fā)展的樞紐鳳凰城市規(guī)劃發(fā)展方向鳳凰城市化率傳統(tǒng)意義的城市概念正被顛覆，城市核心區(qū)域擴(kuò)大；十里沱江風(fēng)光帶的城市地位再次提升，成為城市的旅游休閑核心帶。西進(jìn)、 北拓、 東征2009年全縣城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)20平方公

13、里，中心鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)面積達(dá)4.5平方公里。政府加快鳳凰古城核心景點(diǎn)區(qū)、舊城商貿(mào)娛樂區(qū)、紅旗行政生活區(qū)、堤溪文教體育區(qū)、城北旅游物流集散區(qū)、棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū)“六大城市功能區(qū)”開發(fā)建設(shè)。25棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū)城市縱深發(fā)展樞紐區(qū)縱深發(fā)展樞紐區(qū)；未來的旅游休閑城；123對鳳凰旅游持續(xù)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。站在鳳凰“城市縱深發(fā)展樞紐區(qū)”發(fā)展的角度，尋找本項(xiàng)目的發(fā)展方向和使命26我們研究了國內(nèi)部分案例，按照驅(qū)動因素總結(jié)出四種模式具體驅(qū)動因素及代表城市案例歷史古城：西安古城歷史文化：上海城隍廟歷史文化驅(qū)動自然資源驅(qū)動商業(yè)驅(qū)動山：長沙岳麓山湖： 杭州西湖游樂園：深圳華僑城會展：上海世博園藝術(shù)：北京798藝術(shù)區(qū)商

14、業(yè)街區(qū)：西安曲江新城 深圳華強(qiáng)北主題驅(qū)動鳳凰是典型的以人文資源為驅(qū)動的城市中心旅游城。27單一的觀光功能造成游客的過路游，不利于旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。多元化發(fā)展有利于旅游地的繁榮和增加區(qū)域活力，快速拉動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。起步階段：單一功能發(fā)展階段：多元化發(fā)展成熟階段：產(chǎn)業(yè)鏈形成商業(yè)度假居住觀光產(chǎn)業(yè)鏈的形成有利于旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，并對城市發(fā)展起到帶動作用。觀光觀光商業(yè)度假居住娛樂休閑商務(wù)娛樂會展文化啟示之一：以人文資源為驅(qū)動的城市中心旅游城發(fā)展規(guī)律：由功能單一向功能多元化發(fā)展，最終形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，使區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展28度假旅游休閑自然資源歷史及本土文化城市人文娛樂商務(wù)居住杭州西湖在系統(tǒng)開發(fā)、

15、整體規(guī)劃過程中，注重自然景觀與人文資源的挖掘與整合，逐漸由傳統(tǒng)的旅游景點(diǎn)轉(zhuǎn)型成為集旅游、休閑、娛樂、度假和文化體驗(yàn)于一體的綜合型旅游區(qū)。秀美的自然景觀東方休閑之都西湖文化案例研究表明：城市人文資源的整合和優(yōu)化是提升城市旅游競爭力的必然規(guī)律。 優(yōu)美的傳說 歷史人文資源啟示之二：從對人文資源的挖掘、整合、優(yōu)化城市的人文資源因子，保持城市旅游生命力。29啟示之三：逐漸由相對獨(dú)立的旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)，成為城市居民活動的空間載體杭州西湖：歷經(jīng)幾個發(fā)展階段，最終成為杭州城市景觀的杰出部分和內(nèi)在功能空間自然淳樸階段園林藝術(shù)化階段城市景觀化階段起步階段（80年代之前）發(fā)展階段（80年代2002）成熟階

16、段（2002）魅力西湖休閑西湖富裕西湖文化西湖生態(tài)西湖活力西湖和諧西湖30新加坡河兩岸觀光型旅游區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)闈饪s城市文化、生活的主要功能空間新加坡歷史、經(jīng)濟(jì)與社會文化的發(fā)源地新加坡的母親河駁船游客觀光區(qū)城市休閑娛樂區(qū)新加坡河旅游業(yè)的開始，欣賞兩岸秀美風(fēng)光商店、餐廳、酒吧、俱樂部等以休閑娛樂、餐飲、購物為主題的娛樂場所新加坡河兩岸 ：不僅僅是吸引外地游客的觀光旅游區(qū)，同時也是濃縮了新加坡的生活和文化，成為本地人休閑娛樂的主要場所。31參考以人文資源驅(qū)動為主的旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在邏輯，分析沱江風(fēng)光帶的發(fā)展?fàn)顩r功能分析旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)旅游度假消費(fèi)者分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沱江風(fēng)光帶發(fā)展旅游資源挖掘和產(chǎn)品創(chuàng)新分析沱江風(fēng)

17、光帶三期建設(shè)旅游度假產(chǎn)品32鳳凰古城經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)形成自身特色鳳凰城區(qū)旅游主要集中在古城和沱江風(fēng)光帶民俗文化展示傳統(tǒng)民居/建筑藝術(shù)33寫生基地：眾多多藝術(shù)院校學(xué)子采風(fēng)之地。鳳凰高爾夫：南華山國家森林公園高爾夫球場。沱江風(fēng)光帶：譚盾的水樂，其靈感源自鳳凰古城的母親河沱江。 沈從文故居：鳳凰傳奇文豪的故居。黃永玉工作室：有雕塑陳列室、美術(shù)、書法作品展室。4星級天下鳳凰大酒店鳳凰已形成多元的旅游區(qū)體系，從觀光型開始向休閑度假文化體驗(yàn)型轉(zhuǎn)變熊希齡故居：民國第一任總理34但各功能相對獨(dú)立和封閉，缺乏整合，沒有形成相互支撐的產(chǎn)業(yè)鏈旅游度假休閑購物娛樂居住餐飲存在問題1：鳳凰在旅游功能發(fā)揮上有散

18、點(diǎn)，無系統(tǒng)的優(yōu)化和整合。？35隨著鳳凰的建設(shè)逐漸完善，游客數(shù)量、旅游收入、從業(yè)人員等各項(xiàng)指標(biāo)在不斷攀升序號項(xiàng)目200820091旅游總收入19.28億26.09億2門票1.29億1.55億3人數(shù)426.54萬人485.95萬人4外籍游客6.46萬人4.83萬人5旅行社24個38個6從業(yè)人數(shù)5萬人6萬人旅游收入年增長：6.81億年增長率：35%游客年增長： 5 9.41萬人次游客年增長率：13.9%36但區(qū)域活力明顯不足普通客棧，淡季入住率低14星級酒店入住率遠(yuǎn)高于普通賓館2商業(yè)、娛樂、互動體驗(yàn)的配置沒有優(yōu)化3“目前6個月的淡季沒人來，是致命的”-訪談有家客棧“游客大都是在古城玩一天就走了，住的

19、時間內(nèi)太短”-訪談金水橋經(jīng)理存在問題2：鳳凰有特色，但缺乏聚焦和興奮點(diǎn)37城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷發(fā)展鳳凰縣旅游經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，關(guān)鍵性交通格局即將形成！鳳大高速：是銅仁鳳凰機(jī)場和鳳凰的對節(jié)專用高速。260公里有4個機(jī)場（銅仁鳳凰、芷江機(jī)場、常德機(jī)場、張家界機(jī)場）鳳凰火車站：是解決大規(guī)模游客到達(dá)的瓶頸工程?？h鄉(xiāng)油路為主的路網(wǎng)工程建設(shè) 以村級公路為主的通達(dá)工程建設(shè) 38鳳凰縣在國內(nèi)國際的知名度不斷提高沱江沿岸已成為“夜鳳凰”的明珠棉寨旅游休閑功能區(qū)的確定隨著鳳凰縣城市規(guī)劃的擴(kuò)大，城市化格局初現(xiàn)端倪十里沱江風(fēng)光帶三期即將承擔(dān)城市功能39但居民+游客對沱江缺乏歸屬感存在問題3：沱江風(fēng)光帶一、二期有外

20、在表現(xiàn)，但沱江還沒有精神歸屬大家都是這樣做呀，都要洗衣服呀。-訪談市民1人之力總不到哇，我盡量提醒，-訪談苗族導(dǎo)游沱江下游水很臟，過了杜田大橋就很荒涼，沒有什么好玩的。-懷化驢友西湖外地人眼中的杭州精神，杭州人眼中的休閑文化。40作為城市縱深發(fā)展的樞紐，本項(xiàng)目必須站在全局的高度， 提升本案的旅游價值和尋求發(fā)展方向！41三、項(xiàng)目主題定位42作為城市旅游縱深發(fā)展的節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目承擔(dān)三大使命1、十里沱江風(fēng)光帶重要樞紐3、湘西文化的傳播平臺2、鳳凰旅游休閑的活力中心43我們通過研究類似區(qū)域成功案例，尋求區(qū)域成功運(yùn)營的關(guān)鍵績效指標(biāo)人文元素成功融入?yún)^(qū)域的發(fā)展區(qū)域充滿活力區(qū)域持續(xù)發(fā)展有較大影響力有吸引力位于城

21、市區(qū)域有靈魂的著重分析四個案例：上海泰晤士小鎮(zhèn)青島八大關(guān)日本豪斯登堡上海新天地（圖）44青島八大關(guān)景區(qū)以建筑的人文故事作為主線穿插整個區(qū)域A八大關(guān)景區(qū)面積1050畝， 有十條幽靜清涼的大路縱橫其間，其主要大路因以我國八大著名關(guān)隘命名，故統(tǒng)稱為“八大關(guān)”建筑背后的“故事”賦予了建造本身和區(qū)域以靈魂丹麥王子到青島，修建給丹麥公主來青島避暑時居住，被稱為“公主樓”。 45景區(qū)與城市完全融合，為市民了提供一個完全開敞的公共空間A道路別墅青島八大關(guān)有非常美麗的風(fēng)景、富有人文意義的建筑和大面積的開放空間，很多年輕人都在這里拍攝婚紗照46日本豪斯登堡是日本利用與荷蘭的文化淵源，學(xué)習(xí)荷蘭人的建國精神而打造的文

22、化區(qū)B長崎曾是日本少數(shù)能與海外通商的貿(mào)易港口之一，其貿(mào)易國也僅限于中國（明朝）與荷蘭，可見其與荷蘭文化淵源之深1992年，在荷蘭政府與日本眾多大企業(yè)的支持下，以神近義邦先生為中心，集合了歷史學(xué)家、建筑家、海洋學(xué)者、環(huán)境學(xué)家等，在荷蘭與長崎之間的歷史、文化背景的共識之下，展開豪斯登堡宏偉的造城計劃，填海打造荷蘭風(fēng)格的主題園林豪斯登堡。47豪斯登堡在城市建設(shè)、娛樂設(shè)施等方面均營造1世紀(jì)的荷蘭城鎮(zhèn)風(fēng)貌B仿照荷蘭而建的豪斯登堡提供了百分之百的歐洲風(fēng)情：歐洲大飯店丹哈格飯店阿姆斯特丹飯店森林小別墅荷蘭式餐廳荷蘭民族博物館豪斯登堡宮殿分毫不差地再現(xiàn)了荷蘭女王宮殿的原型。在不同季節(jié)，分別以郁金香、海洋、收獲

23、、圣誕節(jié)、 農(nóng)歷新年為主題，設(shè)計風(fēng)格各異的盛大表演活動?；ㄥX游日本，免費(fèi)游荷蘭48上海泰晤士小鎮(zhèn)純粹英倫風(fēng)貌的風(fēng)情展示區(qū)C泰晤士小鎮(zhèn)有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風(fēng)貌49人文元素自然融合到各個細(xì)節(jié)，原汁原味的英倫風(fēng)情一覽無遺C人文故事：天主教堂塊立線冷噴彩繪玻璃是濃縮了個傳奇的宗教故事。建筑風(fēng)格：所有建筑物的外立面為純英倫風(fēng)格，郁郁蔥蔥的草坪和花木映襯著色彩鮮艷的紅墻、白窗、黑瓦，細(xì)節(jié)處理建筑元素：哥特式風(fēng)格的天主教堂、伊頓風(fēng)貌的高級中學(xué)、威嚴(yán)神秘的英倫城堡擁有維多利亞式建筑氣勢的市政廳人文因素的體現(xiàn)點(diǎn)：美術(shù)館天主教堂細(xì)節(jié)處理建筑風(fēng)格氣勢恢弘的市政廳50多元化功能復(fù)合增強(qiáng)區(qū)域

24、的活力C泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的教堂、圣愛廣場和獨(dú)特的景觀街道、輔以現(xiàn)代都市的娛樂設(shè)施、酒店、餐廳、酒吧等，支撐起婚慶服務(wù)業(yè)的脈絡(luò)；泰晤士小鎮(zhèn)純正的歐式風(fēng)情成為一個東方傳奇，各具特色的大小廣場、精致的街景和漂亮的水岸碼頭，將和奢侈品展、服裝展、車展等相互交融，打造一個別具一格的情景式展臺；泰晤士這個充滿藝術(shù)氣息的小鎮(zhèn)，是畫廊、雕塑、陶藝、創(chuàng)意工作室、收藏陳列室等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)理想的集聚地帶；大產(chǎn)業(yè)帶來大量人流為配套服務(wù)業(yè)提供了無限商機(jī)，同時也將吸引大量享受生活樂趣的有暇人士來休閑度假，因此大量配套服務(wù)業(yè)與產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展，共同分享黃金商機(jī)。 51新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物

25、、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客 功能構(gòu)成客戶定位具有shopping mall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地 一個國際交流和聚會的地點(diǎn)會有很多的活動在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會 上海新天地D52D53新天地街區(qū)式商業(yè)主要以石庫門建筑表現(xiàn)手法。 新天地街區(qū)，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯的1

26、5個里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。D54新天地集中式商業(yè)現(xiàn)代建筑為表現(xiàn)手法。D55新天地街區(qū)業(yè)態(tài)分布和組成餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等3540354020251.21.4萬平方米1.21.4萬平方米0.70.88萬平方米集中式商業(yè)以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂3745180.

27、82萬平方米1萬平方米0.4萬平方米估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑娛樂38：42：20D56通過上述案例研究，總結(jié)出成功打造復(fù)合旅游地產(chǎn)的KPI體系區(qū)域聯(lián)系通過互補(bǔ)來實(shí)現(xiàn)人文故事需要進(jìn)行深入挖掘開放空間提供吸引人氣的空間需要讓更多的人享受城市的文明功能多樣化才能保證區(qū)域活力持有與城市有淵源的文化才有深度和厚重感與區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域發(fā)生聯(lián)系有人文故事作為主線有足夠多的開放空間與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力成功打造的KPI體系城市某種文化淵源的載體整合精神歸屬感活力57從中得出本項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵詞：人文主線、開放、多元化以一個與城市有淵源的“人文故事”為區(qū)域發(fā)展的主線。關(guān)

28、鍵詞二：開放在布局上保證旅游者和市民的可進(jìn)入性和可參與性，提升區(qū)域活力，并保證與周邊區(qū)域形成聯(lián)系。關(guān)鍵詞一：人文主線關(guān)鍵詞三：多元化多元化和功能復(fù)合能保證區(qū)域在不同的時間內(nèi)、特別是淡季要解決“游客少的瓶頸”，這是聚集區(qū)域人氣的軟實(shí)力。58鳳凰的城市文化淵源是什么？鳳凰城市文脈是什么？選擇怎樣的人文作為區(qū)域的主線？我們需要講述怎樣的一個人文“故事”？我們需要進(jìn)行鳳凰人文的研究和梳理59 我們從城市和湘西的角度來尋找城市的文化和城市的“故事”。我們發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)勢的湘西文化之余，諸多因子在暗示著另外的一種風(fēng)情！幾百年的歷史沉淀，湘西民俗文化豐富厚重，且看沈從文的浪漫風(fēng)情從何而來？60湘西文化作為鳳凰的主

29、流文化有諸多的載體，已經(jīng)得到非常充分的闡釋。61湘西文化在鳳凰古城已經(jīng)得到很好的挖掘和演繹。湘西是多民族地區(qū)，各民族文化百花齊開、各具異彩！建筑風(fēng)格苗族藝術(shù)人文歷史邊城傳說民族文化：湘西特色文化及其他： 62是怎樣一股力量讓我們砰然心動！63是愛情的氣息已經(jīng)在城市中彌漫，鳳凰需要這樣的文化載體中國十大最浪漫城市之首。美麗的沱江，浪漫得讓人心跳。 64我們選擇湘西文化和愛情文化的融和，提升項(xiàng)目價值。區(qū)域需要文化的主線支撐湘西文化表現(xiàn)的需求整合+優(yōu)化=漸變+突變浪漫愛情的氣息四處飄散湘西文化和愛情文化的梳理內(nèi)在需求外在機(jī)會65項(xiàng)目需要用這些元素，以空間開放和多元化為前提來講述一個文化交流歷程的“故

30、事”開放多元化文化交流的歷程前提一前提二主線承載體66項(xiàng)目定位 以沱江優(yōu)越的人文與自然資源為基礎(chǔ)，以鳳凰城市化發(fā)展為依托，以營造區(qū)域活力為驅(qū)動力，打造中國首個以講述湘西文化和愛情文化交融為核心，功能復(fù)合的文化旅游示范區(qū)。67項(xiàng)目提升沱江的區(qū)域價值沱江提升鳳凰城市價值開放聯(lián)系區(qū)域公共空間，促進(jìn)區(qū)域活力文化湘西文化和愛情文化的交流旅游位于沱江風(fēng)光帶縱深發(fā)展樞紐，承擔(dān) 旅游延展功能示范湘西文化和愛情文化集中交流展示區(qū)68關(guān)鍵詞：浪漫、愛情、開放、多元化69充滿 文化氣息的以湘西建筑風(fēng)格和建筑元素為主，融入愛情元素，演繹現(xiàn)代的湘西風(fēng)情。70關(guān)鍵詞：主題、街區(qū)開放主題景觀與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了本

31、區(qū)的活動中心保證人們的可進(jìn)入進(jìn)入性沱江不但是鳳凰的沱江，更是中國的沱江71多元化多元有兩層含義：文化的多元功能的多元文化的多元產(chǎn)生交流功能的多元產(chǎn)生活力72我們的文化主題如何落地？我們選擇的這些文化元素如何排列？開放和活力的區(qū)域構(gòu)想如何得以體現(xiàn)？我們需要進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計研究73針對這些元素如何布局，在整體定位的指導(dǎo)下，我們有以下三個層面的綜合考慮地塊解析規(guī)劃原則客戶研究123分析地塊的特點(diǎn)、盤點(diǎn)地塊的資源、明確限制性條件根據(jù)現(xiàn)代規(guī)劃理論，結(jié)合基地特征，從而找到規(guī)劃布局的一些基本原則客戶的分析和研究，找出核心客戶定位，明確產(chǎn)品完善和規(guī)劃布局的方向。項(xiàng)目的概念規(guī)劃和產(chǎn)品布局開放、多元化、文化交流歷程

32、74 四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計完善方案7576項(xiàng)目在沱江北岸，坐北朝南。背靠青龍山，面臨沱江水。209國道規(guī)劃橫穿整個項(xiàng)目基地。地勢北高南低，有較大落差。項(xiàng)目基地分析76項(xiàng)目用地指標(biāo)總規(guī)劃用地面積（） 32195.75 建筑總占地面積（）12685.1其中山地公寓建筑基底面積4774.2沿江商業(yè)建筑占地面積（）6410.9擬建度假酒店建筑占地面積（）150077總建筑面積（）57556.1其中山地公寓建筑總面積（）27103.1沿江商業(yè)住宅總面積（）14542.1沿江商業(yè)建筑總面積（）20953擬建度假酒店建筑（）9500建筑密度（%）39.3容積率1.78綠地率（%）32居住戶數(shù)228停車泊位（

33、個）132其中地面停車（個）31地下停車（個）101項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)78規(guī)劃原則：原則一：區(qū)域公共空間分等級設(shè)計，實(shí)現(xiàn)完全開放、連續(xù)開放的空間布局。原則二：不設(shè)立區(qū)域的封閉邊界，通過多級路網(wǎng)設(shè)置，形成連續(xù)的開放空間。原則三：布局需要提供更多的公共空間接觸面，并使建筑自身公共化。原則四：集約化利用土地，讓更多的人享受新城市文明的載體。原則五：廣場和街區(qū)是增強(qiáng)區(qū)域活力不可或缺的空間。79客戶群體客戶特征消費(fèi)特征鳳凰及外埠公務(wù)員教育、醫(yī)療、政府等單位文化素質(zhì)高年齡30 -50歲追求品質(zhì)，對新產(chǎn)品接受程度較強(qiáng)，愿意為品質(zhì)生活進(jìn)行消費(fèi)。同時注重居住環(huán)境，產(chǎn)品檔次，多為二次置業(yè)，投資意識強(qiáng)，關(guān)注升值空間，多用

34、公積金置業(yè)。私營業(yè)主各行業(yè)中小私營企業(yè)主年齡35 -60歲比較關(guān)注交通、生活配套等發(fā)展因素，具有一定的投資眼光，其消費(fèi)能力強(qiáng)，多以投資為主。文化藝人中高收入年齡35 -55歲文化藝術(shù)情結(jié)，關(guān)注品味、品質(zhì)、周邊配套等，對總價款比較敏感，以自住需求為主。大型企事業(yè)單位中高層人員中高收入者年齡28-45歲比較關(guān)注品質(zhì)和品位、交通、生活配套等，以第二居所及投資需求為主，度假型、增值型產(chǎn)品是首選?；剜l(xiāng)置業(yè)者長期在外打工，穩(wěn)定高薪月收入年齡25 -35歲關(guān)注性價比和總價款、付款條件，關(guān)注生活便利性，以自住為主，第二居所兼增值為輔。有一定的眼光和世面，但沒有穩(wěn)妥和可靠的投資渠道，增值型地產(chǎn)就是首選。專業(yè)投資

35、人精明，有專業(yè)的投資技巧，理財渠道理性、專業(yè)、務(wù)實(shí)、前瞻性、良好的市場洞察力。誰會是我們的購買者？80推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以鳳凰外埠旅游度假型客流為主;外埠客戶對度假置業(yè)和投資置業(yè)的熱度較高;本地自住客戶對本項(xiàng)目價格的承受力有限;次主力主力職業(yè)投資人、公務(wù)員/教師、私營業(yè)主本地客戶的購房熱度需要外埠客戶的激發(fā)和調(diào)動?；剜l(xiāng)置業(yè)者，文化藝人81項(xiàng)目規(guī)劃布局關(guān)系杜田大橋209國道二期度假酒店 4#、3#度假型公寓 2#、1#住宅8#江景住宅 7#江景住宅 6#江景住宅 5#江景住宅 9#投資型公寓 商業(yè)街區(qū)親水平臺公寓住宅度假酒店點(diǎn)：多個主題節(jié)點(diǎn)線：以一條主線和若干條支線串起面：項(xiàng)目形成一個湘西文化的面關(guān)鍵

36、詞一：開放關(guān)鍵詞二：多元化關(guān)鍵詞三：文化交流湘西文化在項(xiàng)目上通過點(diǎn)、線和面來得到充分的表現(xiàn)：82住宅部分設(shè)計完善意見（1）58#樓已建成，12#樓已施工，均不做變動。（2）3#、4#樓：綜合市場及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)因素，建議戶型不做變動。將兩棟樓位置對調(diào)。（3）9#樓可考慮做L型標(biāo)準(zhǔn)層，L型東西向保留東單元不變，西單元用地向北與4#樓向連，形成一個內(nèi)廊式的酒店式電梯公寓，面積在4060平方米。（4）注意處理酒店式公寓與東單元西戶之間的關(guān)系。1#2#3#4#5#6#7#8#9#83理由：（1）3#、4#樓的戶型均為92平方米和102平方米的兩房，市場可順利消化；根據(jù)投入產(chǎn)出的估算，凈收益有限；影響整個社區(qū)

37、品質(zhì)；增加開發(fā)難度，影響工期。（2）9#樓現(xiàn)規(guī)劃戶型面積為132135平方米的三房，總價偏高，客戶相對難以承受；面對外部市場投資客戶需求，增加產(chǎn)品類型，又可提升單價，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值；對總體規(guī)劃全局影響不大，符合政府控規(guī)要求。84商業(yè)部分確定為旅游主題中心、休閑娛樂中心和湘西特色展示中心。業(yè)態(tài)定位為純商業(yè)步行街。集休閑度假、特色購物、餐飲娛樂、文化體驗(yàn)為一體的 旅游綜合體。A1、B1A2、B2、A3B3、A3商業(yè)部分設(shè)計完善85商業(yè)主題定位： 鳳凰旅游休閑活力中心，湘西旅游文化示范區(qū) 商業(yè)功能分區(qū)： 休閑度假、特色購物、餐飲娛樂、文化體驗(yàn)商業(yè)業(yè)態(tài)及體量： 詳見下表 86翡翠城商業(yè)業(yè)態(tài)及體量表一87

38、翡翠城商業(yè)業(yè)態(tài)及體量表二88項(xiàng)目核心節(jié)點(diǎn)布局一個湘西民間工藝大師展示區(qū)一座名人堂一個鳳凰會館一個小型廣場一個湘西藝術(shù)家創(chuàng)意區(qū)一個特色商業(yè)風(fēng)情街一個湘西文學(xué)筆友會一個沈從文書館一個親水浪漫互動區(qū)89 細(xì)節(jié)上體現(xiàn)文化，將文化溶入商業(yè)中，將商業(yè)通過文化這一載體，提升商業(yè)乃至住宅兩者更高的價值。傳承悠久的歷史，通過建筑設(shè)計和立面展示體現(xiàn)湘西文化和愛情文化的融合。充分利用項(xiàng)目內(nèi)部街區(qū)景觀資源，在小品，雕塑，文化墻上，體現(xiàn)出歷史文化內(nèi)涵;90親水碼頭序曲區(qū)區(qū)域的“接待臺”中小型活動廣場利用廣場創(chuàng)造一個活動空間，增強(qiáng)區(qū)域的進(jìn)入感利用標(biāo)志性建造標(biāo)識區(qū)域，預(yù)示浪漫風(fēng)情自此上演沱江畫舫-登陸、對歌沱江情水灣牌坊地標(biāo)浪漫沱江夜-浪漫