住房抵押貸款保險(xiǎn)初探ppt課件

1、1.住房抵押貸款保險(xiǎn)初探2.案 例什么是住房抵押貸款保險(xiǎn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的歷史住房抵押貸款保險(xiǎn)的性質(zhì)、特點(diǎn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的實(shí)行步驟住房抵押貸款保險(xiǎn)意義我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析存在問(wèn)題中美住房抵押貸款對(duì)比分析對(duì)我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的對(duì)策3.一 案 例 2021年11月30日,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)吳教師購(gòu)買了一套今年11月30日交付的商品房,在辦理貸款過(guò)程中接受了銀行公證、保險(xiǎn)一條龍效力,包括購(gòu)買由銀行指定的某保險(xiǎn)股份提供的抵押商品住房保險(xiǎn),保單是格式化的,空白處也由保險(xiǎn)公司填好。吳教師知曉法律,當(dāng)即對(duì)保險(xiǎn)期限和一次性付款方式提出異議,被告知“這是一致規(guī)定,吳教師也只得簽字,并支付了從20

2、21年 11月30日到2040年11月29日的30年保險(xiǎn)費(fèi),合計(jì)9273元。辦完手續(xù)后,吳教師一張狀紙,將保險(xiǎn)公司告上法庭。吳教師以為:保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)按年定期結(jié)算,但保險(xiǎn)公司卻要她一次性支付30年的保險(xiǎn)費(fèi),顯然是無(wú)償占有了這30年的利息收益,因此要求法院判令保險(xiǎn)公司返還利息收益2700元或者變卦保險(xiǎn)費(fèi)支付條款。吳教師還以為:保險(xiǎn)公司要求他從2021年11月30日開(kāi)場(chǎng)交費(fèi),可房子要在一年后才交付運(yùn)用,因此這一年的保險(xiǎn)費(fèi)不應(yīng)由他支付,要求返還這一年的保險(xiǎn)費(fèi)309元?，F(xiàn)徐州泉山區(qū)法院已受理此案。4.二 什么是住房抵押貸款保險(xiǎn) 所謂住房抵押保險(xiǎn)是指住房抵押貸款的貸款人即抵押權(quán)人為了保證住房抵押貸款的平安，而

3、要求借款人即抵押人將作為抵押的住房向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。其當(dāng)事人分別為購(gòu)房人、銀行和保險(xiǎn)公司。5.三 住房抵押貸款保險(xiǎn)的歷史6. 住房貸款抵押物投保財(cái)富險(xiǎn)的規(guī)定最早出自于1992年上海市住房制度改革辦公室與建立銀行上海市分行結(jié)合制定的，該規(guī)定第二十三條規(guī)定，“借款人應(yīng)按銀行指定的險(xiǎn)種向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司上海分公司辦理抵押物保險(xiǎn)。該方法第二十四條規(guī)定，“保險(xiǎn)金額：凡以購(gòu)建的住房作抵押物的，不得少于購(gòu)建住房的價(jià)值。 7. 雖然后來(lái)在1996年和1999年分別兩次更新，并且主管部門曾經(jīng)覺(jué)察在法規(guī)中寫入指定保險(xiǎn)的做法，違背中任何單位和個(gè)人不得進(jìn)展強(qiáng)迫保險(xiǎn)的規(guī)定，因此目前執(zhí)行的上海市人民政府1999年

4、7月份發(fā)布的和有關(guān)細(xì)那么中均未提及抵押物財(cái)富保險(xiǎn)，但由于實(shí)踐做法中依然保管了抵押物產(chǎn)險(xiǎn)，呵斥當(dāng)前“規(guī)定無(wú)強(qiáng)迫、操作有強(qiáng)迫的抵押物保險(xiǎn)形狀。8. 抵押物保險(xiǎn)的初衷，是為了添加抵押物的平安，在抵押物發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)賠償來(lái)保全抵押權(quán)人的債務(wù)。但從近10年上海的住房貸款房屋保險(xiǎn)的實(shí)際來(lái)看，抵押房屋的出險(xiǎn)率極低。從國(guó)外抵押貸款做法看，房主保險(xiǎn)即為抵押物保險(xiǎn)，國(guó)外對(duì)不同類型的房屋實(shí)行不同保險(xiǎn)費(fèi)率。鋼混構(gòu)造的，費(fèi)率很低甚至不要求投保；木頭構(gòu)造的，普通保險(xiǎn)費(fèi)率較高，主要是火災(zāi)和洪水風(fēng)險(xiǎn)概率較大。另外，投保人亦可選擇足額投保和缺乏額投保兩種方式。足額投保，即按照房屋全價(jià)作為保險(xiǎn)金額。缺乏額投保，僅就房屋全價(jià)的

5、部分價(jià)值投保，在出險(xiǎn)后，僅就投保價(jià)值作為保險(xiǎn)賠償上限。9.四 住房抵押貸款保險(xiǎn)的性質(zhì)、特點(diǎn)(一) 保險(xiǎn)標(biāo)的 住房抵押貸款保險(xiǎn)是一個(gè)涉及多方面的綜合險(xiǎn)種, 其保險(xiǎn)標(biāo)的為: 1 房屋購(gòu)銷合同中指明的房屋住宅; 2 購(gòu)房戶主的生存、死亡及人身不測(cè)損傷; 3 簽署的貸款合同的雙方的責(zé)任。10.(二) 給付條件 住房抵押貸款保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金按以下現(xiàn)實(shí)發(fā)生為給付條件: 1 承保房屋出現(xiàn)火災(zāi)、自然災(zāi)禍等破損; 2 被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)的死亡、人身不測(cè)損傷導(dǎo)致歸還貸款才干的減少或喪失; 3 貸款合同在履行過(guò)程中任一方或雙方違反合同商定產(chǎn)生違約責(zé)任。11.(三) 費(fèi)率、繳費(fèi)方式 住房抵押貸款保險(xiǎn), 因承保的內(nèi)容較多

6、, 所以承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)很高, 運(yùn)營(yíng)管理難度加大, 所以其收取的費(fèi)率應(yīng)相對(duì)提高。在以財(cái)富保險(xiǎn)( 房屋) 、人身保險(xiǎn)( 購(gòu)房戶主) 、責(zé)任保險(xiǎn)( 貸款合同) 三種根本費(fèi)率的根底上, 思索各種有關(guān)要素, 綜合權(quán)衡, 制定出一個(gè)合理的費(fèi)率程度, 實(shí)際中其繳費(fèi)方式也以一次躉繳為主。12.(四) 保險(xiǎn)期限 住房抵押貸款保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限, 自保險(xiǎn)合同簽署之日或合同中規(guī)定的日期開(kāi)場(chǎng), 至貸款人完全清償銀行貸款, 即貸款合同履行終了之日止, 其間的全部過(guò)程時(shí)間。普通以十年左右為宜, 屬于長(zhǎng)期保險(xiǎn)合同。13.五 住房抵押貸款保險(xiǎn)的實(shí)行步驟 為處理房屋購(gòu)銷中的實(shí)踐困難, 由保險(xiǎn)公司開(kāi)設(shè)住房抵押貸款保險(xiǎn)這一險(xiǎn)種, 與銀行一

7、同參與, 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn), 促使房屋購(gòu)銷合同平安、穩(wěn)定地履行。14.( 一) 簽署房屋購(gòu)銷合同購(gòu)房用戶經(jīng)過(guò)權(quán)衡, 選定本人所需的房屋住宅, 經(jīng)過(guò)與售房單位就各種問(wèn)題協(xié)商之后, 達(dá)成買賣, 簽署房屋購(gòu)銷合同。對(duì)其中的付款方式一條可規(guī)定, 在獲得銀行貸款的條件下, 該合同方宣告成立, 并且分期付款。15.( 二) 抵押貸款與保險(xiǎn)購(gòu)房戶應(yīng)向銀行懇求的所購(gòu)房屋為抵押的抵押貸款。這樣, 即使在銀行發(fā)放貸款后, 由于各種緣由使還款人( 購(gòu)房戶) 無(wú)法歸還或無(wú)法足額歸還銀行貸款, 有房屋作為抵押物, 使銀行不至遭到宏大的損失。與此同時(shí), 購(gòu)房戶或售房單位應(yīng)向保險(xiǎn)公司懇求以所認(rèn)購(gòu)的房屋、雙方簽署的購(gòu)銷合同

8、、購(gòu)房戶主人身平安三者為保險(xiǎn)標(biāo)的的住房抵押貸款保險(xiǎn)。16.( 三) 銀行和保險(xiǎn)公司的審查手續(xù)銀行對(duì)貸款懇求人( 購(gòu)房戶) 和售房單位的資歷、信譽(yù)、簽署房屋購(gòu)銷合同的合法性等進(jìn)展審查, 對(duì)貸款懇求人的還款才干、對(duì)售房單位的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)情況等進(jìn)展審查, 以確保所發(fā)放貸款的平安性。保險(xiǎn)公司應(yīng)與銀行結(jié)合, 除對(duì)上述條件進(jìn)展審查外, 還要對(duì)所涉及的房屋購(gòu)房戶主的體格等進(jìn)展檢查和審查, 以確定能否承保和費(fèi)率確實(shí)定。17.( 四) 購(gòu)房戶與銀行保險(xiǎn)公司簽署合同貸款懇求人和銀行簽署貸款合同、同時(shí)和保險(xiǎn)公司簽署住房抵押貸款保險(xiǎn)合同。這樣, 可以防止由于簽署貸款合同而未簽署保險(xiǎn)合同,使貸款風(fēng)險(xiǎn)宏大, 雙方心思負(fù)擔(dān)過(guò)重

9、。或一方面簽署了保險(xiǎn)合同卻未簽署貸款合同, 從而使保險(xiǎn)合同失去意義。合同簽署后, 其整個(gè)過(guò)程的本質(zhì)是: 銀行間接向售房單位提供一筆資金( 相當(dāng)于房屋價(jià)錢) , 縮短其資金流動(dòng)的周期, 由購(gòu)房戶以分期歸還貸款的方式逐漸歸還銀行這筆款項(xiàng), 由保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)移其中的各種風(fēng)險(xiǎn), 擔(dān)任損失賠償, 以保證房屋購(gòu)銷合同、貸款合同的平安履行。18.六 住房抵押貸款保險(xiǎn)意義銀行：發(fā)放貸款是銀行本身的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù); 售房單位：開(kāi)發(fā)房屋所用的款項(xiàng)得到及時(shí)回收, 縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期, 可盡快進(jìn)展新的建立; 保險(xiǎn)公司：長(zhǎng)期保費(fèi)收入添加, 又可構(gòu)成新的投資基金；消費(fèi)者：滿足其對(duì)房屋住宅的迫切需求。19.七 我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)的現(xiàn)

10、狀分析存在問(wèn)題1 住房抵押貸款的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)初步推行, 但機(jī)構(gòu)數(shù)量少, 構(gòu)造不合理2部分地域住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)展違背商業(yè)性原那么3 公眾保險(xiǎn)認(rèn)識(shí)薄弱, 有的甚至對(duì)保險(xiǎn)存在誤解20.八 中美住房抵押貸款對(duì)比分析21. 美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制是典型的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保與私營(yíng)保險(xiǎn)相結(jié)合的方式，其制定的保險(xiǎn)也是有針對(duì)性的實(shí)施，針對(duì)不同群體實(shí)行特定的保險(xiǎn)。私營(yíng)保險(xiǎn)產(chǎn)生于20世紀(jì)五十年代，由于美國(guó)政府提供的抵押貸款保險(xiǎn)擔(dān)保是有限的，而非政府擔(dān)保的常規(guī)抵押貸款要占到80%左右，這就為私營(yíng)抵押保險(xiǎn)業(yè)的開(kāi)展提供了龐大的市場(chǎng)潛力和開(kāi)展契機(jī)。 在中國(guó)目前為住房提供貸款保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)僅有幾家運(yùn)營(yíng)性保險(xiǎn)公司，沒(méi)有政府方面的參

11、與，主要是中國(guó)人民保險(xiǎn)公司和太平洋保險(xiǎn)公司。1、保險(xiǎn)體制上存在根本的區(qū)別22.2、商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種存在明顯的差別 美國(guó)抵押貸款的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種主要有以下三種： 1防備抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)富險(xiǎn)。 2防備借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)。 3住房抵押貸款保證保險(xiǎn)。 中國(guó)住房抵押貸款商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種大致分三類：1財(cái)富保險(xiǎn)。2信譽(yù)人身保險(xiǎn)。3保證保險(xiǎn)。23. 美國(guó)是一個(gè)信托業(yè)相當(dāng)興隆的國(guó)家，融資選擇多元化程度很高。在美國(guó)，一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超越商業(yè)銀行。在其住房抵押貸款融資市場(chǎng)上，房地產(chǎn)信托占了23%，抵押貸款占了14%，銀行占了47%，保險(xiǎn)占了12%。 中國(guó)這種融資選擇較為單調(diào)，主要是來(lái)自于商業(yè)銀行，

12、從金融業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成就能明顯看出來(lái)。2007年的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，中國(guó)的金融業(yè)資產(chǎn)總共是46萬(wàn)億元，而其中商業(yè)銀行資產(chǎn)就占了40多萬(wàn)億元，信托、保險(xiǎn)、證券一切的非銀行金融機(jī)構(gòu)包括租賃公司、財(cái)務(wù)公司，它們的金融資產(chǎn)加起來(lái)才5萬(wàn)多億元，僅為商業(yè)銀行的1/10。3、融資渠道存在宏大差別24.九 對(duì)我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的對(duì)策1、提高對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)在房地產(chǎn)金融中的重要性的認(rèn)識(shí)，能有效地提高貸款在二級(jí)市場(chǎng)上的流動(dòng)性，是抵押貸款兩級(jí)市場(chǎng)體系發(fā)育的“催化劑和關(guān)鍵所在。銀行宜把抵押貸款保險(xiǎn)作為獲得優(yōu)惠住房抵押貸款的必要條件，然后適當(dāng)放寬貸款期限，提高貸款額度，降低利率，采取多種靈敏的還款方式。25.

13、2、注重政府在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的作用與位置政府是住房保證系統(tǒng)的發(fā)起者和重要一方，必需在政策、資金上對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)予以扶植。首先，應(yīng)加快完善有關(guān)住房抵押貸款與保險(xiǎn)的法律、法規(guī)；其次，應(yīng)設(shè)立專門的政策性機(jī)構(gòu)，將目前的一部分住房福利分出去，為居民獲得住房抵押貸款提供擔(dān)保，對(duì)低收入階層應(yīng)予以政策傾斜；第三，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)的規(guī)范化管理，引導(dǎo)其安康開(kāi)展。26.3、用國(guó)家信譽(yù)開(kāi)展國(guó)家住房抵押貸款保證機(jī)制這是美國(guó)、加拿大住房抵押制度勝利的閱歷。我國(guó)應(yīng)逐漸引入這種機(jī)制，設(shè)立政府抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以政府信譽(yù)和雄厚的資金實(shí)力為借款者提供保險(xiǎn)，使銀行提供低息貸款，降低首期付款額。27.4、區(qū)別對(duì)待不

14、同投保人，并制定相應(yīng)費(fèi)率目前我國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率只是根據(jù)投保年限的不同而有區(qū)別，同一年限的保單費(fèi)率一樣，并沒(méi)有表達(dá)各個(gè)投保者本身的風(fēng)險(xiǎn)差別。保費(fèi)應(yīng)該是根據(jù)某一特定群體危險(xiǎn)發(fā)生的概率制定的，在抵押貸款中，高風(fēng)險(xiǎn)者和低風(fēng)險(xiǎn)者風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率一定會(huì)存在有不同的方面，假設(shè)將兩者混淆在一同，假設(shè)取較高費(fèi)率，那么勢(shì)必添加社會(huì)本錢。28.5、加強(qiáng)銀行對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的檢查銀行對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查具有專業(yè)閱歷，是保險(xiǎn)公司無(wú)法取代的，因此還該當(dāng)由銀行仔細(xì)進(jìn)展貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高、首期付款額較低的借款者可以提高利率，同時(shí)由銀行來(lái)購(gòu)買信譽(yù)保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)，或是建議其購(gòu)買保證保險(xiǎn)以提高其信譽(yù)程度，從而獲得較低利率的貸款。29.回到案例 2021年11月30日,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)吳教師購(gòu)買了一套今年11月30日交付的商品房,在辦理貸款過(guò)程中接受了銀行公證、保險(xiǎn)一條龍效力,包括購(gòu)買由銀行指定的某保險(xiǎn)股份提供的抵押商品住房保險(xiǎn),保單是格式化的,空白處也由保險(xiǎn)公司填好。吳教師知曉法律,當(dāng)即對(duì)保險(xiǎn)期限和一次性付款方式提出異議,被告知“這是一致規(guī)定,吳教師也只得簽字,并支付了從2021年 11月30日到2040年11月29日的