雙公園項目梳理03版

1、2010.4.30雙公園項目梳理階段性項目匯報1本案，無可參照的先例，無可比肩的對手。自我定位比市場分析更重要。因為一旦陷入比較，就等于降低門檻，設定了自己的天花板，就等于堵住了我們的出路。2“天到盡頭我為天海到盡頭我為?！?Change a new way to live花園洋房 獻禮遵化！42010.4.30 Part 1 市場提煉 初次提案要點回顧 Part 2 規(guī)劃擬想 本案開發(fā)周期示意 Part 3 洋房溯源 產(chǎn)品組合之洋房篇 Part 4 擴容大法 產(chǎn)品組合之小高層篇 Part 5 酒店借鑒 低密度酒店案例闡述 52010.4.30Change a new way to live.

2、初次提案要點回顧.61. 本案區(qū)位價值較好，屬于城市發(fā)展兩軸中“西拓南移”的西部版塊；7西二環(huán)北路文禮大街通華大街南二環(huán)東路東二環(huán)北路通華大街建設南路華明路文柏路海南大街北二環(huán)東路海泉路G112依水現(xiàn)代城開元豪庭玫瑰園 亨泰公寓 依水桃李花園 天之潤 青年特區(qū) 浩友鳳凰城 黎明園 富力城 北部區(qū)域東部區(qū)域燕山花園 本案人民公園勝利公園西部區(qū)域南部區(qū)域82. 本案所在西部版塊的二級區(qū)域，屬于潛力區(qū)域，溢價空間較大。而西部版塊是遵化地產(chǎn)“三最”版塊最成熟/最被客戶認可/售價最高；9西二環(huán)北路文禮大街通華大街南二環(huán)東路東二環(huán)北路通華大街建設南路華明路文柏路海南大街北二環(huán)東路海泉路G112依水現(xiàn)代城開

3、元豪庭玫瑰園 亨泰公寓 依水桃李花園 天之潤 青年特區(qū) 浩友鳳凰城 黎明園 富力城 燕山花園 本案人民公園勝利公園一級區(qū)域沿文柏路兩側(cè)，最高房價地段，均價在3200-4000元新城市中心，商業(yè)、商務中心，未來行政中心、商務中心；居住人群密集，商務氛圍較重，宜居品質(zhì)一般。二級區(qū)域西二環(huán)路兩側(cè)，處于待開發(fā)階段，房價適中，均價大致在3000-3700元/ ，配套尚不完善，但自然景觀優(yōu)越，增值潛力巨大、本市未來最為宜居區(qū)域。北二環(huán)龍源別墅，品質(zhì)一般、議價空間較小，缺少市場認可。10遵化房產(chǎn)市場區(qū)域差價不大，僅相差300-500元左右，屬于地產(chǎn)初級市場，這個時期的購房特征多以剛性需求為主，小高層及高層接

4、受度較高；11西二環(huán)北路文禮大街通華大街南二環(huán)東路東二環(huán)北路通華大街建設南路華明路文柏路海南大街北二環(huán)東路海泉路G112依水現(xiàn)代城開元豪庭玫瑰園 亨泰公寓 依水桃李花園 天之潤 青年特區(qū) 浩友鳳凰城 黎明園 富力城 北部區(qū)域東部區(qū)域燕山花園 本案人民公園勝利公園西部區(qū)域南部區(qū)域3300-3800元/平米12產(chǎn)品類型通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)，遵化市房地產(chǎn)產(chǎn)品供應特征以單一的現(xiàn)代簡約風格的高層與小高層為主，少量的多層和別墅類產(chǎn)品，市場同質(zhì)化嚴重，競爭將異常激烈，遵化市場急需要從單一的產(chǎn)品供應向品質(zhì)化與多元化發(fā)展。 典型競品分析樓盤名稱開發(fā)商項目地址建筑類型開元豪庭遵化開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文柏路與北環(huán)西路交

5、叉口東北角 高層、小高層玫瑰園唐山鳳輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遵化市文茂大街北側(cè)，文萃路西 高層、小高層依水現(xiàn)代城北京東方依水源房地產(chǎn)開發(fā)公司 遵化市通華西街南側(cè)，西一環(huán)路西側(cè) 高層、小高層富力城 遵化市舒春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遵化富麗商城北高層、小高層浩友鳳凰城遵化市浩友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)海東街（東關口東行500米） 多層、高層天之潤青年特區(qū)遵化市天之潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遵化市仁康醫(yī)院對面 高層13別墅賣不起價，在5500元/平米，而市場現(xiàn)存少量別墅品質(zhì)感很低，加上遵化大量的低劣質(zhì)感的別墅回遷房一起沖級市場，造成遵化別墅處于處于無價無市階段； 所以，考慮到節(jié)地和利潤的平衡，本案地塊內(nèi)用花園洋

6、房代替別墅產(chǎn)品；145. 差異化產(chǎn)品市場緊俏，小高層、高層、loft屬于市場追捧產(chǎn)品（天之潤開盤即售完），花園洋房屬于空白領域，誰先搶占了市場就等于打響了頭炮；156. 本案土地利用率極低，原本405畝地除去道路、水洗及紅線退讓后，僅剩340畝（其中還包含90畝的酒店用地及2-3萬平米的回遷面積），可利用的面積所剩無幾；所以項目要做大利潤，必須隱性擴大容積率，將容積率提升至1.65。經(jīng)過我們靜態(tài)測算后，整個項目總投資 ？，酒店建造成本？利潤空間在30%左右，屬于合理開發(fā)利潤區(qū)間。16容積率1.65下的基礎數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)項目面積（畝）面積（平米）容積率總建面總占地405凈地面積340.922046

7、54.2761.65 338478.17三號地塊17.811872.62.732056.02二號地塊57.838552.62.7104092.02一號地塊185.32123608.442.7202330.13一號地高層部分54 360002.797200540*18*10一號地多層部分131 87608.441.2105130.13酒店面積8053360540808.3文禮大街9.946629.98文化街20.1613446.72文蒼路16.1610778.72文蒼路延長線7.925282.64河道面積9.96603.3合計40517容積率1.65下的基礎數(shù)據(jù)（方案一）序號費用項目計算標準投資

8、/收益單方成本（元/平方米）備注1經(jīng)濟技術指標1.65總占地面積271035405畝 建設用地面積227393 紅線內(nèi)面積 總建筑面積338000建筑面積（地上）338000 多層洋房105000高層(18層)2330002土地取得費用32400324008633建安工程費 433861284 多層洋房8008400高層(18層)140032620景觀7023664前期工程費 1769 52 市場調(diào)研及策劃費根據(jù)市場價格估算50規(guī)劃設計費造價的2%868 勘察費2元/平米168 竣工圖費規(guī)劃設計費的10652 標底編制費造價0.3%130 招投標管理費中標價0.05%22 監(jiān)理費造價1%47

9、5基礎及配套設施費 67602006不可預見費2項5項之和的2.5%2108 62 25647總投資2項6項之和86423 2557 8管理費2項5項之和的21822 54 18容積率1.65下的基礎數(shù)據(jù)（方案一）9財務費用7項8項之和的2%1765 52 10可售面積338,000多層洋房105,000高層住宅233,000車位(個)11銷售收入125670多層洋房3980417903718 均價高層住宅36008388012銷售費用按照3計3053 107代理費（含）廣告費按照3計3053 按銷售收入計算13稅費銷售收入的5.55%6975 14項目總成本7項+8項+9項+12項+13項1

10、00038 15預計利潤11項-14項25632 16總投資利潤率15項/7項29.66%合理利潤17成本利潤率15項/14項25.62%注：1.本測算是在諸多情況不明朗的前提下進行估算，按照保守、謹慎的原則進行。2.測算數(shù)據(jù)不涉商業(yè)及酒店部分。19 容積率提高了20%，但仍屬于低密住宅，在報批的時候也比較容易通過。 兩種方案的利潤率都在30%以上滿足了開發(fā)商的合理利潤 在容積率1.65的情況下方案二比方案一多出利潤1.3億，應該可以沖抵掉酒店部分投資，是為最優(yōu)方案！容積率1.65的結(jié)論202010.4.30Change a new way to live.本案開發(fā)周期示意.21整個項目的開發(fā)

11、周期分三步進行第一步：啟動期（形象展示）第三步：熱銷期第四步：旺銷期開發(fā)周期22開發(fā)周期建議產(chǎn)品布局：1.酒店區(qū)作為項目的龍頭和形象位于水系東側(cè)最好位置，酒店的公共服務部分可以作為社區(qū)會所配套。2.多層洋房以水系為依托錯落分布于整個地塊的中心位置3.高層部分位于1號地塊北側(cè)和西側(cè)及2、3號地塊，從而形成高低錯落的圍合式社區(qū)板式高層板式高層板式高層板式高層多層洋房酒店區(qū)會所配套板式高層23板式高層開發(fā)周期建議商業(yè)布局：高層底商高層底商商業(yè)部分商業(yè)部分商業(yè)部分1.商業(yè)部分主要以沿街底商為主，文北路兩側(cè)、文蒼路、及文禮大街一側(cè)。2. 酒店區(qū)靠近文北路一側(cè)，可以建造獨立商業(yè)，即可滿足酒店配套又可作為餐

12、飲經(jīng)營。獨立商業(yè)24商業(yè)規(guī)劃建議社區(qū)商業(yè)：1、以文北街兩側(cè)、文蒼路延長線西側(cè)住宅底商為主，建造社區(qū)商業(yè)。2、借助開發(fā)商的農(nóng)莊優(yōu)勢，以田園、綠色、健康為主題開設餐飲旗艦店從而引領文北街成為遵化市場中高檔餐飲消費一條街。 3、如有可能可以在酒店區(qū)域文北街北側(cè)建造獨立的商業(yè)街面，酒店配套、社區(qū)配套、餐飲經(jīng)營同時可以滿足，一舉多得。25板式高層開發(fā)周期建議出入口設置及交通動線：1.出入口設置采用人車分流的形式。2.人行出入口1號地塊南向人行出入口作為正門，3.車行出入口根據(jù)周邊道路出行情況，及社區(qū)私密性考慮，在文蒼路一側(cè)設置車行出入口，4.小門考慮到項目兩側(cè)的公園應在靠近公園一側(cè)設置兩個便于出入的小門

13、5.2.3號地塊由于比較小，建議走一個公共的出口，節(jié)省用地面積，兩個地塊的中間部分可以用小橋連接使之可以貫通車行路線車行人行261.此區(qū)域作為項目的啟動期也是形象展示區(qū)先期建設酒店主體部分、1棟高層、2棟多層、2、做好樣板區(qū)、酒店綠化、景觀主體建設，從入市就要確立項目的領導地位。推盤量在20%左右（回遷房放在3號地塊也作為啟動期部分）開發(fā)周期建議高層多層酒店主體、樣板段展示啟動期（樣板段及形象展示）27啟動期、樣板段、形象展示1.啟動期作為項目的開始階段是項目的入市形象展示，做好政府形象是這個階段的重中之重，關系到項目的生死，因此工程建設、周邊綠化、樣板區(qū)的展示就變得尤為重要！2.本項目要在入

14、市階段就確立遵化市場的領導地位。開發(fā)周期建議28此區(qū)域作為項目的熱銷期，是項目占領市場、樹立品牌形象的重要階段作為重點推出，產(chǎn)品以多層核心部分及觀景、采光效果俱佳的高層部分，推盤量在50%左右開發(fā)周期建議多層洋房板式高層熱銷期板式高層29此區(qū)域作為項目的強銷期也是項目的收官階段，是項目熱銷期的延續(xù)，可以獲得更多溢價的部分收益，推盤量30%左右開發(fā)周期建議多層洋房板式高層旺銷期30建筑風格示意所有設計風格，無外乎是對生活的一種態(tài)度而已 。符合現(xiàn)代人的審美需求，適合居住、功能性強、并能體現(xiàn)出當?shù)乜蛻羧巳旱牡男愿裉刭|(zhì)31主推風格新古典主義1、遵化絕無僅有2、彰顯項目的厚重與大氣感3、可兼顧多種產(chǎn)品組

15、合4、符合客群特質(zhì)32新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴與典雅常見的壁爐、水晶宮燈、羅馬古柱亦是新古典風格的點睛之筆 。特點：明亮有不失古典大氣，空間開放，氣度非凡，厚重大氣，生活其中讓人讓人絲毫不顯局促。 新古典主義風格示意及特點詳解33新古典建筑風格示意及特點詳解34新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，常見的壁爐、水晶

16、宮燈、羅馬古柱亦是新古典風格的點睛之筆 。特點：明亮有不失古典大氣，空間開放，氣度非凡，厚重大氣，生活其中讓人讓人絲毫不顯局促。 新古典主義風格示意及特點詳解35歐陸建筑風格示意及特點詳解36373839404142風格二現(xiàn)代風格1、市場上運用比較普遍的風格2、適用于規(guī)模較大的高層+小高層項目3、造價便宜、不容易過時4、簡約風格，客戶接受度較廣43現(xiàn)代風格大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息 現(xiàn)代簡約風格示意及特點詳解44特點：簡單、大氣、硬朗、時尚、實用性強

17、現(xiàn)代簡約風格示意及特點詳解45風格三歐陸經(jīng)典風格1、房產(chǎn)市場主導風格2、生活氛圍濃厚，親和力強3、更適宜別墅、洋房類產(chǎn)品46歐陸建筑風格示意及特點詳解地中海建筑風格南歐建筑風格三段式色彩，以深色天然巖板材為基座，中段以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔外墻筑磚貼面，上段為淺色調(diào)，頂部以小坡頂現(xiàn)代歐式屋頂，大量運用現(xiàn)代簡約裝飾，如：玻璃幕墻、鐵花欄桿、寶瓶狀女兒墻等特點：柔和，親切、隨意，附有生活浪漫氣息，提高高品質(zhì)的生活情調(diào)47托斯卡納建筑風格西班牙建筑風格西班牙建筑風格托斯卡納建筑風格歐陸建筑風格示意及特點詳解482010.4.30Change a new way to live.產(chǎn)品組合之洋房篇.49產(chǎn)品

18、組合梳理低密：花園洋房和小高層的設計 寬景：充分利用現(xiàn)有水系資源做園林景觀，園林景觀是 項目的重要賣點。即是酒店園林也是項目的園林一舉兩得 高品質(zhì)：五星級的園林酒店配套、首家花園洋房、中高檔餐飲消費街花園洋房+小高層50板式高層板式高層產(chǎn)品組合建議板式高層板式高層多層洋房酒店區(qū)會所配套板式高層圍合形式：依據(jù)地塊形式，以天然水系及規(guī)劃路為分割點，分成酒店區(qū)、高層區(qū)、高層+洋房區(qū)51圍合形式：依據(jù)地塊形式，以天然水系及規(guī)劃路為分割點，分成酒店區(qū)、高層區(qū)、高層+洋房區(qū)圍合式組合示意52圍合形式：依據(jù)地塊形式，以天然水系及規(guī)劃路為分割點，分成酒店區(qū)、高層區(qū)、高層+洋房區(qū)圍合式組合示意53戶型配比建議：

19、多 層高 層面積（平米）總價（萬元）所占比例面積(平米)總價（萬元）所占比例loft40-5016-2020%二居90-10035-4050%80-9930-3530%三居110-12045-5030%100-11035-4030%四居120-14048-5520%120-14045-5020%54花園洋房兩條道花園洋房 獻禮遵化1、創(chuàng)新立體洋房：5層垂直4戶，3戶復式，戶戶挑高。2、高使用花園洋房：2變3，3變4洋房。55花園洋房花園洋房照比普通的多層一個顯著特點就是產(chǎn)品的附加值比較高，我們所看到的庭院、露臺、入戶花園、挑高客廳等多以贈送的形式體現(xiàn)。561、創(chuàng)新立體洋房：5層垂直4戶，3戶復

20、式，戶戶挑高。57 弗萊明戈產(chǎn)品主要為西班牙風格多層花園洋房，戶型設計多元，主力戶型面積在130-210平方米左右。項目在規(guī)劃設計上打破了傳統(tǒng)花園洋房的“兵營式”布局，把“獨棟”和“雙拼”這兩個從來只屬于別墅的概念引入到了花園洋房的設計范疇，形態(tài)更接近于別墅。在空間設計上，引入了別墅才有的獨門入戶和前花園，以及別墅才有的雙流線入戶、私人半地下會所和露臺環(huán)形布局。選材標準上，更融合了大量別墅才會用到的元素，比如多層坡屋頂、粗糲有質(zhì)感的文化石等，全面實現(xiàn)了花園洋房的別墅夢想。龍湖弗萊明戈龍湖洋房系列中的旗艦產(chǎn)品。58入戶方式：一層、二層雙入戶方式，既可以從私家花園入戶，也可以選擇通過入戶花園入戶；

21、其余樓層均通過共同電梯通道入戶；花園贈送：一二層通過贈送花園和下沉式庭院，三層至六層以上贈送花園；七層贈送屋頂花園；退臺方式：平層通過底層退臺，盡量多的布置出見天見地的露臺；戶型：一層為三層底躍戶型，二層為二躍三戶型，三至六層為平層，七層為上躍戶型；弗萊明戈產(chǎn)品綜合分析59產(chǎn)品戶型分析弗萊明戈弗萊明戈的外立面為西班牙風格，建筑施工強調(diào)的是一種手工、生態(tài)的感覺；高低起伏的外立面，外墻面使用涂料、加拿大紅雪松和紫砂陶土，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對于小拱璇、文化石外墻、褐色坡屋頂、圓弧檐口等符號的抽象化利用，都表達出西班牙風格的特征； 60弗萊明戈底TOWN端頭戶型分析可以從私家花園或者車庫入戶，

22、下沉式庭院設計；上下三層設計，各功能區(qū)動靜分明，臥室均設計在二層；一層餐廳挑高設計，二層臥室挑高；三面采光，每個房間都帶陽臺，采光和通風良好；負一層一層二層入戶入戶173180，贈送面積約120150 61弗萊明戈底TOWN中間戶型分析可以從私家花園或者車庫入戶，下沉式庭院設計；上下三層設計，一層兩處挑高設計，地下室采光良好，各功能區(qū)動靜分明；一層餐廳挑高設計；三面采光，每個房間都帶陽臺；采光和通風良好；入戶161168，贈送面積約120150 62弗萊明戈 二躍三戶型分析可從一樓私家花園和電梯入戶，帶三個花園，餐廳挑高設計；每個房間都帶陽臺，主臥帶陽臺與衣帽間；各功能區(qū)動靜分明，上層臥室集中

23、，不受外界干擾；164168，贈送面積約59 躍下層入戶躍上層入戶63弗萊明戈 平層戶型入戶花園，雙花園設計，景觀陽臺與餐廳、次臥相連，入戶花園與客廳和次臥相連；主臥開間大，舒適寬闊；各功能區(qū)動靜分明，干濕分區(qū)合理；與躍層相比，平層花園贈送面積較小；入戶138144，贈送面積約1264弗萊明戈頂TOWN戶型頂Town戶型設計主次分明，二層至三層均為主人私用空間；各功能區(qū)動靜分明；屋頂花園設計，增加產(chǎn)品舒適性；170180，贈送面積約40 躍上層躍下層躍中層入戶655米抬高形成采光好的半地下室，附屬于獨棟里四戶底層業(yè)主，同時一躍二能帶來別墅級別的享受；前后雙流線入戶，室內(nèi)交通流線明晰，天井及走廊

24、恰到好處的設計使空間更立體豐富而不同一般的復式結(jié)構(gòu)戶型，三面采光將風景引入室內(nèi)，主人房位于最私密風景最佳處，同時將書房與主臥合為一體，使主臥實際使用面積和進深更大，品質(zhì)較高；平層通過底層退臺，盡量多的布置出見天見地的露臺，頂Town戶型設計強調(diào)主次分明，整個頂層專屬私人享有；弗萊明戈產(chǎn)品綜合分析66紅色部分為B1戶型負一層，其余部分為B2戶型負一層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺空間全贈送。67紅色部分為B1戶型一層，其余部分為B2戶型一層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺空間全贈送。68紅色部分為B1戶型二層，其余

25、部分為B2戶型二層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺空間全贈送。69紅色部分為B3戶型下層，其余部分為B1、B2戶型二層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺空間全贈送。70紅色部分為B3戶型下層，其余部分為B3戶型二層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺空間全贈送。71紅色部分為B6躍中層，其余部分為B7躍中層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺空間全贈送。72紅色部分為B6躍下層，其余部分為B7躍下層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室