我國房地產(chǎn)周期特征分析

1、 10/10 我國房地產(chǎn)周期運(yùn)行特征分析*邱強(qiáng)萬海遠(yuǎn)某師X大學(xué)商學(xué)院330046 某民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院650031摘要：本文選擇商品房銷售面積及其增長率作為指標(biāo)，對我國房地產(chǎn)周期進(jìn)行劃分，指出目前我國房地產(chǎn)業(yè)大概經(jīng)歷了四個周期。認(rèn)為房地產(chǎn)周期運(yùn)行過程中具有振幅特別大、運(yùn)行速度快、擴(kuò)X程度不一致等特征，同時也對這些特征作出了具體的原因分析，認(rèn)為計劃體制、國民經(jīng)濟(jì)、政策實施等對我國房地產(chǎn)的特征有重要的影響，最后針對這些分析相應(yīng)的提出了若干建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 周期特征波動幅度 周期長度 波動系數(shù)Abstract: This article chooses the modity sale area

2、and its increasingas the target, thinks there are four cycle in the real estate industry, andanalyses thereal estate cycle movement characteristic. Believing the real estate cycle has:the oscillation amplitude specially in a big way, the running rate being quick, the expansion degree being inconsist

3、ent and so on the characteristic. And also make the concrete reason analysis to these characteristics.Think that the plan system, the national economy, the policy implementation and so on have the important influence to our country real estate characteristic, finally correspondingly put forward cert

4、ain proposals aimed at these analyses .Keyword:real estate industrycyclecharacteristicfluctuationscope cycle length fluctuation coefficient房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)出周期特征。它和其他宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一樣，時而高漲時而收縮，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。通過比較分析我國房地產(chǎn)的周期特征，并進(jìn)而分析其特征產(chǎn)生的原因。對于了解我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律，把握其發(fā)展趨勢，具有非常深刻的現(xiàn)實意義。一、我國房地產(chǎn)周期劃分及各周期特征1、房地產(chǎn)四個周期劃分及其長度。本文以商品房銷售面積增長率為

5、指標(biāo)，作出中國房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期，根據(jù)商品房銷售增長率資料統(tǒng)計,得出從1981年到2006年的26年里，我國房地產(chǎn)業(yè)大概經(jīng)歷了4個周期，如下所示：表 1-1；1981-2006年商品房銷售面積年增長率年份1981198219831984198519861987198819891990199119921993X2.27.3-38.958.3年份1994199519961997199819992000200120022003200420052006X1.710.91.614.037.720.127.520.318.925.613.615.3

6、12.2圖1-1；房地產(chǎn)周期波動的估算長度數(shù)據(jù)來源:1981-1988年數(shù)據(jù)來自..;1989-2004來自中宏數(shù)據(jù)庫)_本論文屬某省教育廳高等學(xué)校人文社會科學(xué)課題我國房地產(chǎn)周期理論的研究編號(Jj0612)規(guī)劃階段性成果之一。相對來講，我國房地產(chǎn)業(yè)大概經(jīng)歷了4個周期，依時間順序，各周期的跨度及各個周期的長度為：表1-21981年以來的中國房地產(chǎn)周期周期順序周期跨度波谷波峰波谷長度11981-1989198119841989821989-1996198919931996731996-2002199619982002642002-20022003從表1-2中可以看出。自1981

7、年以來，房地產(chǎn)按照從谷到谷統(tǒng)計共經(jīng)歷4個周期。周期時間有長有短。最長的8年，最短的6年，從第1周期到第4周期的長度分別為8年、7年、和6年，平均周期長度較短，約為7年一個周期。因此可以把7年長度看成是中國房地產(chǎn)周期的一般長度。周期一 （1981-1989）：從1981年起，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，經(jīng)過3年的持續(xù)增長之后，于1984年到達(dá)波峰，之后逐漸蕭條，經(jīng)過3年的往返期，于1989年到達(dá)波谷，這是一個完整的周期。從總體上看，這一時期房地產(chǎn)業(yè)只是處于起步階段，房地產(chǎn)交易規(guī)模較小，交易價格波動也不大。本輪周期長度長，擴(kuò)X和衰退時間長，而且擴(kuò)X和衰退程度都較淺，振動幅度較小。周期二 （1989-1996

8、）：從1989年到1996年，從谷到谷的時間是7年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整的周期；如果從1988年開始算起，從峰到峰計算，到1995年也正好是一個完整的周期，周期長度也為7年；經(jīng)歷90年代國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮時期，房地產(chǎn)業(yè)迅速回落調(diào)整，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入鞏固、停頓和消化階段，房地產(chǎn)業(yè)在1991年開始出現(xiàn)復(fù)蘇，這一周期在經(jīng)歷1 992-1993年的極度膨脹后，在1993年下半年開始衰退，1994-1995年形成收縮階段，房地產(chǎn)業(yè)在1996年再次跌到谷底。本輪周期擴(kuò)X時間長、程度深，衰退時間短、程度深，周期振幅大。周期波動簡單、劇烈，急起急落、大起大落十分明顯。周期三 （1996-2002）：1996年開

9、始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，商品房銷售面積增長率加速上升，在經(jīng)歷了1年的艱難復(fù)蘇之后，1997年仍然繼續(xù)增長但速度有所減緩，1998年到達(dá)波峰，但是1999年再次出現(xiàn)衰退，持續(xù)3年的衰退使周期在2002年再次到達(dá)波谷。本輪周期長度比較短，擴(kuò)X和衰退時間短，而且擴(kuò)X和衰退程度都較深，振動幅度較大。周期四 （2002-）：2002年開始進(jìn)入房地產(chǎn)波動的第4個周期，目前仍在進(jìn)行，但何時完成還有待觀察。此后房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個穩(wěn)步增長時期。商品房銷售面積增長率在2003年為25.6%，達(dá)到新一輪的波峰。之后開始出現(xiàn)漸進(jìn)式下滑現(xiàn)象，但經(jīng)過一年往返于2005年重新復(fù)蘇；從總量上來看，中國房地產(chǎn)無論從需求還是從

10、供給都有了較快的增長,房屋銷售增長率及需求高于開發(fā)投資的增長，擴(kuò)X和衰退的時間越來越短；與前3個周期對比可以發(fā)現(xiàn)，本周期增長和調(diào)整交替發(fā)生,周期呈波浪式上升，變化的規(guī)律性也越來越差。2、各個周期波動幅度。在不同的周期里，波動幅度也有很大的差異，如下所示：表 1-3；4個周期的波動幅度周期順序周期跨度(年)波谷(%)波峰(%)波峰/波谷(倍)平均值(年份)長度(年)11981-19892.510.84.324.84821989-1996-2.358.3-25.347814.85731996-20021.637.723.562520.01642002-18.925.61.35449717.16(資

11、料來源：根據(jù)表1-1數(shù)據(jù)整理)波動幅度的差異性，表現(xiàn)在最高漲幅、最高跌幅和平均漲幅和平均跌幅各個方面。在第一周期，波谷為2.5，波峰為10.8，波峰是同期波谷的4.32倍。在第二個周期的7年間，這一比例變?yōu)?5.3478。而第三個周期，在6年之內(nèi)波峰與波谷之比也達(dá)到23.5625。在第四周期，這一比例為1.36。而在漲跌幅平均值方面，各個周期分別為4.84、14.85、20.01、17.16，第三周期為第一周期的4.13倍。3、各個周期波動系數(shù)。波動系數(shù)是指一段時間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)歷年增長狀況與平均情況離散的程度。它是衡量某產(chǎn)業(yè)在一定時期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)增長波動性的主要指標(biāo)，也是衡量產(chǎn)業(yè)周期波動幅度對長期增長

12、趨勢偏離程度的標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)。YYn2(YnY )YWW表示波動系數(shù)，Y為經(jīng)濟(jì)增長的實際水平，n為樣本數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)差；波動系數(shù)表示實際經(jīng)濟(jì)增長偏離長期增長趨勢的程度。波動系數(shù)越大，說明房地產(chǎn)越不穩(wěn)定，波動性越大，如下表所示：表1-4；4個周期的波動系數(shù)比較(周期、樣本單位：年,其他單位：%)周期順序周期跨度樣本容量波谷波峰平均值方差標(biāo)準(zhǔn)差波動系數(shù)W11981-198982.510.84.8414.6593.8736650.80034421989-19967-2.358.314.85477.6421.854581.47168931996-200261.637.720.01124.2311.146060.

13、55702542002-2006(未完)418.925.617.1628.925.3780110.313404(資料來源：根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2005年和中國國家統(tǒng)計局網(wǎng),2007年5月27日數(shù)據(jù)整理)從4個各個周期波動系數(shù)來看，第一、第二周期的波動幅度比較大，第三、第四周期的波動幅度比較小。從第二個周期開始漲跌幅平均值逐漸穩(wěn)定；標(biāo)準(zhǔn)差也在變小，由第二周期的21.85458減為第三周期11.14606，再減為第四周期的5.378011；波動系數(shù)也有穩(wěn)定下降趨勢，W由第二周期的1.471689，減少為第三周期的0.557025，再到第四周期則變?yōu)?.313404。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在不同的周期有著很

14、大的不同，發(fā)展的穩(wěn)定性也很不一樣，第一、第二周期波動系數(shù)較大，產(chǎn)業(yè)周期波動幅度對長期增長趨勢偏離程度大，更具有波動性，也更易受外生因素的影響。第三、第四周波動系數(shù)較小，產(chǎn)業(yè)周期波動對長期增長趨勢偏離程度小。但總體上來說，波動系數(shù)呈現(xiàn)逐年減少的跡象，房地產(chǎn)業(yè)也越來越穩(wěn)定。4、上升期和下降期期限長短。我國房地產(chǎn)在不同的周期里，上升期和下降期也有很大的不同。如下表所示：表1-5 各周期內(nèi)的擴(kuò)X期和收縮期周期順序周期跨度擴(kuò)X期跨度收縮期跨度1844275236334422在1981年1989年的第1個周期中，擴(kuò)X期為4年，收縮期也為4年。但在1989-1996年的第2個周期中，擴(kuò)X期為5年，收縮期為2

15、年；在第3周期中擴(kuò)X期為3年，收縮期為3年；第4周期中前2年為擴(kuò)X期，收縮期還不確定。在第一、第三個周期中，擴(kuò)X期和收縮期的長度是完全一樣的，表明周期在上升和下滑的運(yùn)行速度是幾乎是一樣的，但在第二個周期中，擴(kuò)X期明顯長于收縮期。反映了上升的遲延性和下降的急促性。從總體上來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的周期長度在減少，各個周期的長度分別為8、7和6年，體現(xiàn)了整體周期的擴(kuò)X期和收縮期比較短，運(yùn)行速度在加快，房地產(chǎn)在單位時間內(nèi)特別容易波動的特點(diǎn)。5、擴(kuò)X的方式和程度。在擴(kuò)X方式上，我國房地產(chǎn)周期擴(kuò)X基本的軌跡是從大城市住宅市場的土地價格上漲開始，從大城市到中等城市，然后到小城市，然后再回到大城市，表明我國房地產(chǎn)

16、是循環(huán)帶動式的增長型周期波動。按照土地價格上漲，住宅土地價格先行上漲，進(jìn)而帶動平均地價的上漲，從而帶動建筑物價格上漲，進(jìn)而帶動其他市場價格的上漲。在擴(kuò)X程度上，地產(chǎn)也比房產(chǎn)波動幅度更大。新增房產(chǎn)的價格取決于相關(guān)的建筑成本，原有房產(chǎn)價格取決于建筑的重置成本，因此房產(chǎn)的建造應(yīng)當(dāng)屬于實際經(jīng)濟(jì)中建筑業(yè)的X疇；而土地是不可能通過生產(chǎn)過程增加供給的，因此土地的價格不能由相關(guān)的生產(chǎn)成本決定，只能根據(jù)預(yù)期未來收入的現(xiàn)值決定，因此地產(chǎn)價格也往往體現(xiàn)出更強(qiáng)的波動，實際上也確實是往往先由地產(chǎn)的變動，從而帶動房產(chǎn)的變動，且地產(chǎn)的波動幅度更大。如下所示：表 1-6；第3周期商品房平均價格增長率與全國地價平均增長率 (單

17、位：%)年份1996199719981999200020012002房產(chǎn)均價增幅-0.524.53.3-3.7土地均價增幅3.924.78.736-1.8794.1023.60724.352圖1-2；第3周期的房產(chǎn)周期與地產(chǎn)周期比較數(shù)據(jù)來源：(1)2003中國房地產(chǎn)發(fā)展報告2003年出版。（2）中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)在對第3周期房價與地價的增幅對比中可以發(fā)現(xiàn)，1996-2002年期間，地價相對容易大起大落，變化幅度均大于房價的變化幅度，1998年房價的增幅為3.3%，而地價的增幅為8.736%；在1999年，房價和地價同時下降，增幅為負(fù)數(shù)，但地價下降的幅度也仍然大于房價下降的幅度；

18、在2000年房價的增幅為2.9%，而地價的增幅為4.102%；2001年房價的增幅為2.8%，而地價的增幅為3.607%；2002年房價的增幅為3.7%，而地價的增幅為4.352%。綜上可以得出，地價的變化幅度大于房價的變化幅度，地產(chǎn)價格也往往體現(xiàn)出更強(qiáng)的波動。6、呈現(xiàn)局部周期的特征。如第2周期的1992-1993年全國周期實質(zhì)反映的是局部周期。1992年，某、某、某、某、某完成房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的62%，開發(fā)土地面積占全國的71%.僅某省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資就占全國的7.6%，開發(fā)土地面積占全國的11%.1993年，僅某、某、某、某、某、某和某等7省市就完成全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的62.9%，開

19、發(fā)土地面積的65.8%。這說明中國1992、1993年的房地產(chǎn)熱并不是全國性的，而是區(qū)域性的，并且主要集中在沿海地區(qū)。如在某,1991年初的平均價格為3000元/M2,年底漲至4000元/M2。1992年6月,某省的住房價格比上一年同期上漲了100%,珠江三角洲地區(qū)上漲了60%以上,其他城市上漲了40%。7、1998年后房價高位運(yùn)行。通過對1998年前后房價的對比，可以發(fā)現(xiàn)，1998年后，房地產(chǎn)價格一直在維持在高位，并呈現(xiàn)波動式增長趨勢。如下所示：年份199920002001200220032004200520062007一季度2007二季度平均均價2053211221702345245728

20、1130363200337935722714均價增幅8.14.81448.054565761表1-7；1998年后我國房地產(chǎn)均價及增長幅度 （均價單位：元/平方米；均價增幅單位：%）數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒2005年及.sina.從上述統(tǒng)計數(shù)字可以看出，1998年之后，我國房地產(chǎn)平均價格一直維持較高增長，1999年全國商品房的平均售價突破為2053元平方米，第一次突破2000元平方米的大關(guān)；2000年價格為2112元平方米，同比增長率為2.9%，2001年也達(dá)到2.8%的增長率；2002年房價更是在此基礎(chǔ)上一路猛漲，增長率達(dá)到8.1%，在經(jīng)歷了一年的緩沖期后，增幅于2004年達(dá)

21、到了14.4%的歷史性的最高峰，房價呈現(xiàn)加速度式增長方式；2005年平均房價為3036元平方米，短短的不到6年時間，房價就突破了3000元平方米的大關(guān)。2006年以后這種增長勢頭仍然不減，房價連年、連月上升；不僅如此，甚至增長率也是直線上升，2006年增長率是5.4%，2007年一季度是5.6%，到2007年二季度則增加到5.7%?？偟膩砜?，1998年后我國房價接連攀升，房價漲幅也是不斷增加，在1998至今，歷年商品房的平均價格居然達(dá)到了2714元平方米之多，房價歷年平均的增長率也達(dá)到了6.1%。我國房價在1998年之后居高不下，近年還呈現(xiàn)逐年增長的加速式上漲趨勢。二、我國房地產(chǎn)周期特征形成的

22、原因相對來說，第一周期波動幅度很小，第二周期波動幅度特別大，第三周期波動幅度相對較大，第四周期波動幅度較小。下面以周期出現(xiàn)的順序為單位，具體分析我國房地產(chǎn)周期各個特征形成的原因。1、計劃體制影響。第1周期波動幅度較小，主要是因為我國剛開始改革開放，新中國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，我國社會主義市場機(jī)制初步建立，供求在很大程度上受計劃的限制，房地產(chǎn)業(yè)沒有完全脫離計劃經(jīng)濟(jì)的影響。雖然供給和需求沒有完全得到釋放，交易量不大，但總體上運(yùn)行比較穩(wěn)定，這一時期房地產(chǎn)業(yè)只是處于起步階段，房地產(chǎn)交易規(guī)模較小，交易價格波動也不大，所以波動幅度較小。而周期的上升期和下降期都較長且相對一致，也是因為房地產(chǎn)業(yè)本身沒有完全脫離市場而

23、自由浮動，波動只是經(jīng)濟(jì)體制本身自然性的上下浮動所致，所以房地產(chǎn)圍繞長期趨勢緩慢運(yùn)行，導(dǎo)致擴(kuò)X程度很淺，周期長度也非常長（8年）。2、開發(fā)商投資推動。第2周期的劇烈波動是由開發(fā)商和炒房團(tuán)投資的波動引起的。當(dāng)利潤率高時，投資的信心會促使大量社會資本、游閑資本擁入，這樣房地產(chǎn)業(yè)供給會有較快的增長,能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)周期上升；當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷時，開發(fā)商和許多炒房投資者迅速撤資，供給下降,造成房地產(chǎn)的周期下滑。因此,開發(fā)商和炒房團(tuán)的迅速投資和撤資會促使房地產(chǎn)業(yè)的同向周期波動，如下所示： 表 2-1；第2周期年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率X、商品房銷售面積年增長率Y（單位：%）年份198919901

24、99119921993199419951996X6.0-7.132.7117.5165.031.823.32.10Y-38.958.31.410.91.6圖 2-1；第2周期波動與開發(fā)商投資沖動(資料來源：根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2002年和中國房地產(chǎn)年鑒2005年數(shù)據(jù)整理)從上圖可以直觀的看到，在第2周期的1989-1996年期間，X線與Y線幾乎完全重合，X線的任何變化都直接反映在Y線的變化上，即表明投資的波動引起了房地產(chǎn)的周期波動，投資因素與房地產(chǎn)第2周期波動的極高正相關(guān)性；可以看到兩者波動方向相同，衰退和復(fù)蘇出現(xiàn)的時點(diǎn)和持續(xù)的期間也完全一致，在1993年更是同時達(dá)到波峰。從19

25、90年開始由于開發(fā)商對房地產(chǎn)的良好預(yù)期，導(dǎo)致開發(fā)投資迅速增長，受其影響房地產(chǎn)周期也加速上升，在持續(xù)了5年的黃金增長期后于1993年到達(dá)波峰。之后開發(fā)商和炒房團(tuán)的投資熱情銳減，房地產(chǎn)也迅速下滑。整體上，周期運(yùn)行速度非?？?，導(dǎo)致其下滑幅度特別大，收縮程度也為歷年之最。另外，第2周期的波長總體上較長（為7年），但由于開發(fā)商投資的謹(jǐn)慎和炒房團(tuán)跟漲不跟跌的心理，使得整個周期上升期特別長（5年），下降期特別段（只有2年），擴(kuò)X程度特別深，為我國房地產(chǎn)的歷年之最。3、地區(qū)周期傳導(dǎo)。在第2周期的1992-1993年房地產(chǎn)急劇向上波動跟某、某等局部地區(qū)存在房地產(chǎn)過熱有很大關(guān)系。這說明中國1992、1993年的房

26、地產(chǎn)熱并不是全國性的，而是區(qū)域性的，并且主要集中在沿海地區(qū)。1992年6月,某省的住房價格比上一年同期上漲了100%。下面以1992年期間的某省為例。圖 2-2；地區(qū)周期傳導(dǎo)與全國房地產(chǎn)周期的比較(資料來源：根據(jù)中國房地產(chǎn)年鑒2002年和中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)整理)從上圖可以看出，某與全國的房產(chǎn)周期在波動方向上基本一致。某省1991年房地產(chǎn)平均價格為1400元平方米，1992年則猛增至5000元平方米，比1991年增長257%.而全國房地產(chǎn)價格也在1992年開始出現(xiàn)巨幅波動，當(dāng)年就達(dá)到了27%；某房地產(chǎn)價格在1993年仍然保持這種勢頭，繼續(xù)狂漲到7500元平方米，增長率為50%，全國房地產(chǎn)也在1

27、993突飛猛進(jìn)，創(chuàng)造了歷史性的30%的增長率。在1993年下半年開始某房地產(chǎn)呈現(xiàn)回落趨勢，不到一年時間即1994年居然出現(xiàn)了負(fù)增長，而全國房地產(chǎn)也受其影響，1994年突然降到只有9.1%。在增長率上，出現(xiàn)了1992、1993年的大起與1994年的大落，某1992年的波峰與1994年的波谷相差達(dá)300%以上，而全國的房地產(chǎn)這一差距也到達(dá)28%。這一上一下體現(xiàn)了某房地產(chǎn)在1992年期間的極度不穩(wěn)定性，而這種急劇波動性直接導(dǎo)致了當(dāng)年全國房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌，呈現(xiàn)1992年期間的周期性波動。因此可以說房地產(chǎn)業(yè)的第2周期在很大程度上是地區(qū)周期傳導(dǎo)所造成的。4、國民經(jīng)濟(jì)的影響。第2、3周期的劇烈波動，主要

28、是因為國民經(jīng)濟(jì)的膨脹與蕭條等交替性發(fā)展因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)巨幅波動。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在著相互影響、相互促進(jìn)和相互依存的關(guān)系，在國民經(jīng)濟(jì)處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)(何為良性和非良性,用繁榮和蕭條,或者擴(kuò)X和收縮更規(guī)X些)是時，社會結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)相互適應(yīng)，從而推動房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期的上升通道。相反，如果國民經(jīng)濟(jì)處于非良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就會產(chǎn)生消極的作用，使房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道。如下所示：表2-2；第2、3周期GDP增長率X、商品房銷售面積增長率Y的歷年比較（單位：%）年份8990919293949596979899000102X14.213.512.67.87.18.

29、07.58.3Y-38.958.31.410.91.614.037.720.127.520.318.9圖2-3；第2、3周期與宏觀經(jīng)濟(jì)變動導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動資料來源：（1）楊文武.房價收入比指標(biāo)研究,載于統(tǒng)計研究2003年第1期.（2）中國國家統(tǒng)計局網(wǎng),2005年4月10日（3）曹振良:中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究，大學(xué)2002年,第128頁.從上圖可以看出：（1）GDP的增長基本也是6-7年周期，與商品房銷售面積波動周期基本吻合。（2）房地產(chǎn)市場的波峰領(lǐng)先于GDP增長率大約1年。（3）全國住宅銷售面積波動率和GDP增長率之間的相關(guān)關(guān)系為+0.43，說明二者存在著較為明顯的正相

30、關(guān)關(guān)系。從第2個周期的1989年開始，國民經(jīng)濟(jì)開始走出蕭條期并逐步回升，引起人們的樂觀情緒，房地產(chǎn)業(yè)也趨于上升；隨著1990年后宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也加速繁榮；宏觀經(jīng)濟(jì)于1992年到達(dá)波峰，房地產(chǎn)受其影響也相應(yīng)的于1993年到達(dá)波峰點(diǎn)。由于在國民經(jīng)濟(jì)擴(kuò)X時期，投資者受樂觀情緒支配，過高預(yù)期房地產(chǎn)銷售量和銷售價格，從而大量投入資本，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)X，所以波峰點(diǎn)也要更高、振幅更大。1993-1994年國民經(jīng)濟(jì)曲線突然劇烈下滑，受其影響房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)加速衰退跡象，因為在收縮時期，房地產(chǎn)市場低迷，在悲觀情緒的支配下，投資者過低預(yù)期銷售量和銷售價格，以致房地產(chǎn)有效需求進(jìn)一步減少，市場低迷進(jìn)一步

31、蔓延,所以波谷更低、振幅更大，擴(kuò)X程度特別深、下降期也特別短。在第3周期，1996年后，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)也加速回調(diào)；1998年之后，宏觀經(jīng)濟(jì)雖然在增長但邊際增長率持續(xù)7年的下滑，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的波動系數(shù)穩(wěn)中有降，周期波動也微微下調(diào)。因此，總體上來說波幅在變小、擴(kuò)X程度在變淺；波動的上升期和下降期也在縮短（都是3年）。5、住房制度改革所致。在第3周期，1998年之后，房價一直居高不下，并呈現(xiàn)逐年增長的加速式發(fā)展趨勢。1998年開始的房地產(chǎn)制度改革、尤其是住房制度的改革也是房地產(chǎn)周期急劇波動上揚(yáng)的原因之一。1998年取消了福利分房以后，我國積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念

32、的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。城鎮(zhèn)住房商品化改革導(dǎo)致了住房市場有效需求的快速增加。1998年，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費(fèi)。而銀行也推出個人購房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長期被壓抑的購房需求，住房消費(fèi)有效需求迅速釋放，使住房銷售市場的合理需求增加，當(dāng)年商品房銷售面積增長率就達(dá)到37.7%的最高峰，接著2000年房地產(chǎn)開工面積一舉超過了2億平方米，商品房銷售面積增長率也達(dá)到了27.5%，房價也有2.9%的增長率；另一方面，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力

33、，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加，需求同時帶動供給，最后供給和需求相互影響、相互促進(jìn)。從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)的增長呈現(xiàn)一個非常直線的上升，使1999年的房價第一次突破了2000元/平方米的大關(guān)，邁如高速發(fā)展的軌道。2001年，全國房屋銷售價格同比上漲2.8%；2002年房屋銷售價格同比上漲更是達(dá)到8.1%，并且房價從此一直都維持高位。而2004年在這個基礎(chǔ)之上，房價更是猛增了將近14.4%，速度非常快，歷年來的平均增長率更是達(dá)到了6.1%。由此可見，房價的持續(xù)高速發(fā)展是從1998年的房地產(chǎn)制度改革開始的。6、市場調(diào)控政策的影響。在第3、4周期波動幅度又開始下降，主要是因為國家的宏觀調(diào)控對穩(wěn)定房

34、地產(chǎn)市場波動有重要作用。最典型的例子就是利率。一般地，利率變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動呈反方向變化，利率的升高或降低，對房地產(chǎn)市場的直接影響包括供給和需求兩方面。在供給方面，開發(fā)商融資成本的高低和借貸資金的取得都與金融市場息息相關(guān)，當(dāng)金融市場資金寬松時，利率下降，開發(fā)商融資較易，融資成本較低，房地產(chǎn)價格較低，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)供給和市場的繁榮。反之，當(dāng)金融市場銀根趨緊，利率上升時房地產(chǎn)開發(fā)商利息負(fù)擔(dān)沉重，開發(fā)成本居高不下，則不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展繁榮，在需求方面，由于房地產(chǎn)價值高的特性，進(jìn)入房地產(chǎn)市場必須獲得金融的支持，利率高則加大了購房者的按揭成本，從而阻礙了房地產(chǎn)的需求，利率降低則會促進(jìn)人們投資

35、房地產(chǎn)的意愿，加大了房地產(chǎn)的投資需求和消費(fèi)需求。因此，利率的升高或降低導(dǎo)致了房地產(chǎn)的快速收縮或擴(kuò)X，這種變化導(dǎo)致了房地產(chǎn)的周期性波動，如表2-5所示：表2-3；第3、4周期的利率X變化導(dǎo)致商品房銷售面積增長率Y變化年份19961997199819992000200120022003200420052006X10.538.647.085.855.855.855.315.315.585.586.12Y1.614.037.720.127.520.318.925.613.615.212.2圖2-4；第3、4周期的政策變化對房地產(chǎn)周期波動的影響（說明： 由于在某一年中往往多次調(diào)整利率，為了分析的方便，取

36、其算術(shù)平均數(shù)。單位：%）資料來源：（1）根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2005年和中國房地產(chǎn)年鑒2005年數(shù)據(jù)整理（2）2006年數(shù)據(jù)由中國國家統(tǒng)計局網(wǎng)、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng),2007年5月27日數(shù)據(jù)整理在第3周期，1996年利率開始下降，商品房銷售面積增長率上升，即兩者呈負(fù)相關(guān)，1997年利率再次下降，這進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)周期的加速上升；利率下降過程一直持續(xù)到1998年；兩曲線相交后，X線總體下落，Y線總體上升。1999-2001年的3年里，利率沒有任何變化，總體上看房地產(chǎn)也保持相對穩(wěn)定。所以，波動幅度比第2周期有所下降，擴(kuò)X程度也更淺，同時周期長度也變得更小。在第4周期，2002年開始，由于局部地區(qū)出現(xiàn)的房

37、地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，為了控制投機(jī)炒房、房地產(chǎn)過熱、局部泡沫現(xiàn)象，國家加大了宏觀調(diào)控力度，利率也開始頻繁進(jìn)行調(diào)整，但房價總體上仍在高位運(yùn)行。由于政策的多變性和不穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)業(yè)波動特別頻繁，特別是2003-2006年，房地產(chǎn)周期在短時間內(nèi)運(yùn)行的速度特別快，所以第4周期呈現(xiàn)振動幅度也相對較小的特征；同時由于房地產(chǎn)周期運(yùn)行時間特別短，使得周期也出現(xiàn)擴(kuò)X程度淺、上升期和下降期特別短的明顯特征。7、房貸金融政策的影響。在第3、4周期，放貸金融政策是造成周期性波動的原因之一。從1996年到2002年。這一時期貨幣政策寬松，銀行可貸資金增加。1998年央行對商業(yè)銀行實行的規(guī)模管理轉(zhuǎn)變成資產(chǎn)負(fù)債比例管理，頒布了

38、個人住房貸款管理辦法，規(guī)定所有商業(yè)銀行對購買自有普通住房都可以發(fā)放個人住房貸款，打破了主要由建設(shè)銀行壟斷的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。2000、2001年都有所回升，并維持在較高位運(yùn)行。從周期波動可以看出，2000年房地產(chǎn)投資開始反彈，比1999年增加了13.5%，增長率比去年上升了8個百分點(diǎn)，2001年在此基礎(chǔ)上更始強(qiáng)勁增長，當(dāng)年投資增長率為27.3%，增長率比2000年增加了5.8個百分點(diǎn)。中國人民銀行2001年發(fā)出規(guī)X住房金融業(yè)務(wù)的通知，糾正商業(yè)銀行的違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，投資增長率在2002年為22.8%，比2001年下降4.5%。2005年3月起,中國人民銀行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率

39、回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率稅率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時,金融機(jī)構(gòu)在中央銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率由現(xiàn)行利率1.62%下調(diào)到0.99%,并將首付比例提高到30%?！靶抡卑l(fā)布后,企業(yè)到位資金增幅趨緩,定金及預(yù)收款所占比重下降。前3季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14137億元,同比增長21.6%,增幅分別比上半年和一季度回落了1.7個和3.9個百分點(diǎn)，但在2006年又開始急劇反彈。國家“新政”出臺近半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落,但總體上仍維持高位；商品房銷售和開竣工面積增幅有所回升。綜上所述，表明房地產(chǎn)第3、4周期波動和貨幣市場的松緊、信貸條件的寬松等

40、放貸金融政策是緊密相關(guān)的。三、我國房地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)對對策1、嚴(yán)格限制炒房投資。在第2周期，開發(fā)商和炒房團(tuán)的投資引起房地產(chǎn)的大起大落，而不管房地產(chǎn)周期運(yùn)行至何階段，開發(fā)商都能保持很高的利潤，而這很大程度上是產(chǎn)業(yè)壟斷的結(jié)果。因此應(yīng)大力遏制投機(jī)性購房。通過限制期房轉(zhuǎn)讓，實行實名購房，嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時盡快實現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險控制機(jī)制，制止利用銀行貸款投機(jī)購房行為，消除炒作對心理預(yù)期的不良影響。2、監(jiān)控地方房地產(chǎn)發(fā)展。第2周期的上下急劇波動很大程度上是地方經(jīng)濟(jì)過熱所造成的，地區(qū)周期帶動全國房地產(chǎn)周期。我國房地產(chǎn)周期擴(kuò)X基本的軌跡是從局部大城市住宅市場價格上漲開始，引起大

41、X圍地區(qū)的大城市房地產(chǎn)波動，再從大城市到中等城市，然后到小城市，然后再回到大城市，遵從立體、多元、循環(huán)帶動式的周期波動。因此，必須掌握更多的地方房地產(chǎn)信息，加強(qiáng)信息調(diào)研，從源頭控制好。一旦發(fā)生局部地區(qū)的房價不正常上漲，就得做好反周期政策準(zhǔn)備，未雨綢繆。3、加快國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行質(zhì)量。在第3周期，國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)有較強(qiáng)的正相關(guān)，這是一般與具體的關(guān)系。而我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行依然處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量增長階段，有待于產(chǎn)業(yè)升級和服務(wù)化，因此可以實行以國民經(jīng)濟(jì)的科技化、信息化促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。通過建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)，從而有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)廣泛的帶動效應(yīng)，這反過來又增加房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)處于良性的循環(huán)發(fā)展。4、合理運(yùn)用宏觀調(diào)控政策。在第4周期，由于調(diào)控政策的合理變化，特別是利率、房貸金融政策的反周期運(yùn)用，使得房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行相對