淺析住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期的法律問題4000字

1、淺析住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期的法律問題4000字 一、住宅建立用地使用權(quán)的概念及相關(guān)法律規(guī)定一住宅建立用地使用權(quán)的概念建立用地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人使用國家所有的土地、或者根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)使用被作為建立用地的集體所有的土地，建造建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施，利用該土地施行除處分以外的占有、使用、收益的權(quán)利。根據(jù)建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施用處的不一樣，可以把該權(quán)利劃分為住宅建立用地使用權(quán)和非住宅建立用地使用權(quán)。住宅建立用地使用權(quán)就是土地使用權(quán)人在國有土地上建造住宅及其附屬設(shè)施，并利用該土地、該土地上的住宅及其附屬設(shè)施進(jìn)展占有、使用、收益的權(quán)利。二住宅建立用地使用權(quán)相關(guān)法律規(guī)定現(xiàn)行法律、法

2、規(guī)根據(jù)建立用地使用權(quán)產(chǎn)生的方式不同、所規(guī)定的權(quán)利期限也不同。通過劃撥方式獲得的，除了法定原因使其權(quán)利消滅外，建立用地使用權(quán)人對(duì)該土地的使用期限并沒有限制。通過出讓的方式獲得的，根據(jù)?國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第12條的規(guī)定，用于居住的土地，其使用期限最高為70年。而?物權(quán)法?第144條規(guī)定權(quán)利人可以通過書面協(xié)議將建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商一致該權(quán)利的使用期限，但不能超過法定的剩余期限。當(dāng)70年期間屆滿后，?物權(quán)法?第149條就規(guī)定住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期。二、住宅建立用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的必要性我國土地歸國家和集體所有，在土地上實(shí)行所有權(quán)和使用權(quán)別離的做法。對(duì)于土地

3、權(quán)利和地上建筑物之間的關(guān)系，特別是土地權(quán)利和房屋之間，我國是堅(jiān)持房隨地走，地隨房走;原那么。這個(gè)原那么在立法上充分表達(dá)了兩者不可分割的關(guān)系。房屋依附于土地上，對(duì)于處理房屋歸屬問題的時(shí)候，容易造成土地所有權(quán)成為房屋所有權(quán)的從權(quán)利的現(xiàn)象，也容易造成房屋所有權(quán)變?yōu)橥恋厮袡?quán)的從權(quán)利。目前的立法把住宅建立用地使用權(quán)的行使設(shè)置成有期限限制，而房屋所有人對(duì)房屋行使所有權(quán)就沒有期限限制。前者權(quán)利的有期性與后者權(quán)利的無期性相矛盾。當(dāng)住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿后，房屋所有權(quán)沒有了土地使用權(quán)的支撐。為了防止不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，我國物權(quán)法貫徹房地一體主義，以解決空中樓閣;的問題，制定了第149條的規(guī)定。?物權(quán)法?第1

4、49條關(guān)于自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定具有重大的意義，該規(guī)定的制定防止了期間屆滿后住宅建立使用權(quán)歸屬于不同權(quán)利主體的現(xiàn)象，使房屋所有權(quán)有了土地權(quán)利的支撐，填補(bǔ)了立法上的盲區(qū)。但同時(shí)可以看出該規(guī)定過于籠統(tǒng)和模糊，現(xiàn)實(shí)操作性不強(qiáng)，圍繞住宅建立用地期滿后如何續(xù)期的問題存在著諸多的爭(zhēng)議，立法者采取了回避的態(tài)度，在立法上采取了模糊的規(guī)定。三、住宅建立用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的相關(guān)問題2000年前孟子就提出居者有其屋的理念，住宅是人民群眾安居樂業(yè)的根底，安居樂業(yè)是廣闊人民群眾的希冀，是廣闊人民群眾向往和為之奮斗的幸福目的。但是，我國?物權(quán)法?關(guān)于住宅建立使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定過于簡(jiǎn)陋，其法律規(guī)定大多處于空白的狀態(tài)，在理論中顯露出此

5、條款立法的弊端。由于歷史的原因，出讓土地期限只有20年的青島開發(fā)區(qū)住宅，其住宅建立用地使用權(quán)的期限于2022年屆滿，而當(dāng)中的一名業(yè)主在間隔 喪失;土地使用權(quán)的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，向有關(guān)部門遞交續(xù)期申請(qǐng)，面臨著該如何續(xù)期的難題，其解決的方案仍然無果。時(shí)至如今，這個(gè)問題就像該小區(qū)的老房子一樣，繼續(xù)默默等待中。關(guān)于住宅建立使用權(quán)的續(xù)期問題與國計(jì)民生息息相關(guān)，而最近溫州局部住宅土地使用年限到期或即將到期，再次引起人民對(duì)該問題的關(guān)注，都透露出現(xiàn)行的關(guān)于此問題的法律規(guī)定與社會(huì)開展?jié)u漸不相適應(yīng)。在自動(dòng)續(xù)期問題上，國家也沒有出臺(tái)詳細(xì)的法律規(guī)定，以致于我們?cè)谔幚砝m(xù)期是有歸還是無償，續(xù)期的期限是多少，續(xù)期的次數(shù)的問題上

6、無法可依。為了防止無法可依的場(chǎng)面，國家應(yīng)該盡快出臺(tái)解決該問題的法律規(guī)定或者司法解釋。本文就關(guān)于住宅建立用地使用權(quán)的問題對(duì)相關(guān)規(guī)定中的盲區(qū)進(jìn)展分析，提出一些完善相關(guān)規(guī)定的建議。一關(guān)于住宅建立用地使用權(quán)立法規(guī)定的盲區(qū)1.期間屆滿自動(dòng)續(xù)期是否有償?shù)牟淮_定從?物權(quán)法?第149條的規(guī)定來看，立法者對(duì)自動(dòng)續(xù)期是否再向國家繳納費(fèi)用采取的是回避的態(tài)度。而理論界對(duì)住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿是否有償續(xù)期的問題上，有著不同的見解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿，應(yīng)當(dāng)向國家再次繳納費(fèi)用。假如無償續(xù)期，不支付對(duì)價(jià)，權(quán)利人獲得的住宅建立用地使用權(quán)從實(shí)際上接近土地所有權(quán)，這就變相地形成土地私有化，導(dǎo)致國家土地所有

7、權(quán)名存實(shí)亡。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，期間屆滿以后，房屋所有人應(yīng)當(dāng)無償續(xù)期。從目前社會(huì)形勢(shì)來看，民生對(duì)于住宅建立用地使用權(quán)無償續(xù)期的響應(yīng)極高?，F(xiàn)今房?jī)r(jià)居高不下，人們?cè)谫徫锓课莸呢?fù)擔(dān)已經(jīng)極其沉重，假如在期間屆滿后還要繼續(xù)繳納土地出讓金才能行使房屋所有權(quán)，百姓的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)越加沉重，如此做法不利于穩(wěn)定社會(huì)。面對(duì)十幾億中國人的住房保障問題，對(duì)于續(xù)期是否有償是民生最關(guān)注的事情。筆者認(rèn)為自動(dòng)續(xù)期應(yīng)當(dāng)是無償?shù)摹＠碛扇缦拢?按照所有權(quán)平等保護(hù)的原那么，土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)平等受到法律保護(hù)，但是，在理論中房屋所有權(quán)往往受到土地所有權(quán)的限制，有償續(xù)期使土地所有權(quán)凌駕于房屋所有權(quán)，這與立法精神違犯。2從法律條文上對(duì)自動(dòng)續(xù)期;

8、進(jìn)展解釋，自動(dòng)可以理解為無條件，不需要任何行為即可形成的意思，不需要補(bǔ)交費(fèi)用，無需再次繳納土地出讓金，住宅建立用地使用權(quán)的存續(xù)期限自行延續(xù)，權(quán)利人繼續(xù)合法使用土地。3從百姓住房保障問題上看，假如要求房屋所有權(quán)人再次繳納土地出讓金，這無疑就是代代養(yǎng)房。房屋依附于土地上，老百姓支付房款獲得該房屋所有權(quán)，但是假如期間屆滿以后沒有錢繳納土地出讓金，國家就無償收回住宅建立用地使用權(quán)，老百姓就要面臨失去房屋的危險(xiǎn)，這樣一來，容易引發(fā)社會(huì)問題。4無償續(xù)期可以積極調(diào)動(dòng)人的主觀能動(dòng)性，權(quán)利人為了長(zhǎng)久居住，積極對(duì)建筑物進(jìn)展修葺，延長(zhǎng)建筑物的居住年限。因?yàn)橛袃斃m(xù)期的話，人們的積極性就會(huì)降低，房屋資源就成為一種浪費(fèi)。

9、5有償續(xù)期的規(guī)定不利于土地的開發(fā)和房屋的利用。假如住宅建立用地使用權(quán)的剩余期限越少，那么人們對(duì)該土地上的房屋購置、投資的積極性就會(huì)越低，相反，無償續(xù)期不會(huì)影響房屋交易的積極性。假如使用權(quán)期限剩余不多，在房屋所有人不愿意再次繳納土地出讓金的情況下，那么其別人想要獲得該房屋的所有權(quán)就要即支付房屋價(jià)款，在期間屆滿時(shí)，又要繳納土地出讓金，顯然這是不合理的。因此，有償續(xù)期的規(guī)定不利于發(fā)揮房屋和土地的價(jià)值。2.期間屆滿續(xù)期期限的不確定現(xiàn)行法律對(duì)住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期的期限問題上并沒有相關(guān)規(guī)定。續(xù)期期限的長(zhǎng)短，與人的居住問題、土地和房屋的有效利用有著親密關(guān)系。孟勤國教授認(rèn)為：土地使用權(quán)期滿后可以續(xù)期

10、，每次續(xù)期不超過10年，累積占用70年后就可以無償使用直至建筑物自然滅失。;王利明先生認(rèn)為：根據(jù)地隨房走的規(guī)那么，只要房屋存在，那么建立用地使用權(quán)就一直存在。假如房屋因?yàn)榉N種原因已經(jīng)滅失，那么建立用地使用權(quán)也就自然不復(fù)存在了。;住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期以住宅仍然存在為前提。續(xù)期的目的就是為了保障房屋所有權(quán)人最根本的居住問題，把社會(huì)資源的利用發(fā)揮到最大。筆者認(rèn)為住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿，其續(xù)期期限應(yīng)該持續(xù)到該地上房屋自然滅失為止。這樣不僅可以充分利用房屋，也能穩(wěn)定居民的居住問題。3.期間屆滿續(xù)期次數(shù)的不確定對(duì)于續(xù)期的次數(shù)是否受限法律也沒有做出明確的規(guī)定，假如只是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)期，沒

11、有考慮建筑物仍可以繼續(xù)平安使用的年限，那么續(xù)期的次數(shù)那么可以根據(jù)建筑物的耐用程度再詳細(xì)確定。筆者認(rèn)為期間屆滿后，住宅建立用地使用權(quán)續(xù)期次數(shù)不限于一次，其次數(shù)應(yīng)該直至該地上房屋滅失為止。如此一來，在保護(hù)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的合法權(quán)益、保障居民的居住穩(wěn)定的同時(shí)，亦能使土地和地上建筑物利用最大化。二關(guān)于住改商;、商改住;立法規(guī)定上的缺陷隨著市場(chǎng)的開展，越來越多的業(yè)主將原來用于居住的住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，現(xiàn)行法律對(duì)于改變用處的現(xiàn)象原那么上不允許，但也沒有絕對(duì)的制止。?物權(quán)法?第77條規(guī)定只要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主的同意和不違背制止性規(guī)定的前提下，業(yè)主可以住宅改為經(jīng)營性用房。對(duì)于這種把住宅改為經(jīng)營性用法的情形

12、，我們?cè)撊绾未_定其屬性？其建筑用地使用權(quán)的期限是多少？我國的立法對(duì)此并無規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)該按照地上建筑物的實(shí)際用處來確定其性質(zhì)，以實(shí)際用處作為界定性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)期間屆滿后，根據(jù)其實(shí)際用處的標(biāo)準(zhǔn)來使用續(xù)期規(guī)那么，在此不詳細(xì)闡述。四、完善住宅建立用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期問題的建議一關(guān)于自動(dòng)續(xù)期費(fèi)用問題筆者建議，住宅建立用地使用期間屆滿后，續(xù)期不需要補(bǔ)交費(fèi)用，無需再次繳納土地出讓金，權(quán)利人繼續(xù)合法使用土地。平等保護(hù)權(quán)利人的房屋所有權(quán)，維持社會(huì)穩(wěn)定。二關(guān)于自動(dòng)續(xù)期期限的問題筆者建議，住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿，其續(xù)期期限持續(xù)到該地上房屋自然滅失為止。地上房屋已經(jīng)滅失，那么就再不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對(duì)住宅建立用地進(jìn)展續(xù)期也再無意義，這也是與?物權(quán)法?的立法目的相符合的。三關(guān)于期間屆滿自動(dòng)續(xù)期次數(shù)的問題