上海金融服務產(chǎn)業(yè)基地戰(zhàn)略規(guī)劃課件

1、上海市金融服務產(chǎn)業(yè)基地戰(zhàn)略提升規(guī)劃研究初步方案上海市城市規(guī)劃設計研究院總體規(guī)劃研究中心、規(guī)劃壹所2012. 11.6匯報內容第一部分 背景分析第二部分 戰(zhàn)略思考第三部分 空間構想第四部分 工作計劃第一部分 背景分析1、國家宏觀政策要求上海加強金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展 國務院(2009)19號文要求上海“加強金融集聚區(qū)的規(guī)劃和建設”。 上海作為中國境內唯一一個定位為國際金融中心的城市，應抓住“十二五”關鍵時期，以全新的戰(zhàn)略視角思考全市的金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局。 浙江省“十二五規(guī)劃”提出重點建設杭州、寧波、臺州區(qū)域金融中心城市和紹興、湖州、舟山等金融特色城市。 杭州市定位為：長三角南翼區(qū)域金融中心，國際金融服

2、務外包交付中心，并于2011年提出建設“中國私募股權產(chǎn)業(yè)（VC/PE）基地”。 昆山花橋提出建立花橋國際商務城，打造服務外包中心,建設金融BPO和基金產(chǎn)業(yè)園的目標。無錫科技和外包產(chǎn)業(yè)基地花橋國際商務區(qū)杭州資金和科技產(chǎn)業(yè)基地寧波資金和科技產(chǎn)業(yè)基地上海國際金融中心紹興金融特色城舟山金融特色城湖州金融特色城2、區(qū)域金融市場快速崛起對上海提出新挑戰(zhàn) 近年來，長三角地區(qū)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，上海杭州灣北岸仍是空白地區(qū)，如何與周邊城市金融產(chǎn)業(yè)錯位發(fā)展，是當前迫切需要明確的問題。？【花橋國際商務城金融BPO和基金產(chǎn)業(yè)園】 以服務外包和呼叫中心為主要業(yè)態(tài) 產(chǎn)業(yè)門類多、勞動力密集、建筑體量大、開發(fā)強度高 花橋模

3、式不應成為奉賢上海市金融服務產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展方向。華道數(shù)據(jù)是中國規(guī)模最大、服務鏈最全的金融BPO企業(yè)，公司現(xiàn)位于花橋國際商務城亞太廣場，擁有員工800余名。華道花橋中心于09年10月一期8萬平方米建成投運，入駐員工近3000人?；甬a(chǎn)業(yè)園第一期工程（國際金融大廈）基金產(chǎn)業(yè)園第二三期工程 上海市推進國際金融中心建設條例提出，“根據(jù)區(qū)域各自的發(fā)展優(yōu)勢，完善本市金融業(yè)空間布局”。全市金融集聚區(qū)中，郊區(qū)僅有3個，奉賢是唯一尚未具體功能定位的地區(qū)，為本基地的發(fā)展帶來了新機遇。3、上海市金融發(fā)展戰(zhàn)略引發(fā)對于奉賢區(qū)的再思考 奉賢區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要明確提出，打造金融后臺服務基地，對接服務上海國際金融中心建設。

4、 2009年上海市金融辦4月6日正式復函同意奉賢區(qū)設立上海金融產(chǎn)業(yè)服務基地，并納入本市正在編制的“十二五”金融集聚區(qū)布局規(guī)劃。 2011年6月16日，市委常委、副市長屠光紹親自為上海市金融產(chǎn)業(yè)服務基地揭牌。 金融產(chǎn)業(yè)服務基地建設將成為奉賢區(qū)的轉型發(fā)展的重要抓手。有利于奉賢調整產(chǎn)業(yè)結構、轉變發(fā)展方式、加快新城建設、促進產(chǎn)城融合。4、金融服務基地將成為奉賢區(qū)轉型發(fā)展的重要抓手第二部分 戰(zhàn)略思考1、基地優(yōu)勢獨特的區(qū)位條件“城之南、海之上、林之間”城之南：位于奉賢區(qū)幾何中心，上海市南北中軸線上，距離人民廣場正南方45公里。海之上：距離杭州灣岸線10公里。林之間：基地核心區(qū)座落于7平方公里的申隆生態(tài)園的

5、中心位置。1、基地優(yōu)勢便捷的交通聯(lián)系陸家嘴金融城：由浦星公路到達陸家嘴，車程45分鐘。機場：高速公路網(wǎng)直達兩大國際航空港，距浦東機場約40公里，車程30分鐘;距虹橋樞紐約50公里，車程45分鐘。港區(qū)：距離洋山深水港15公里，客運可達沿海各地。西邊的金匯港“通江達海”，北通黃浦江，可達太湖。長三角：杭州灣大橋、東海大橋，以及沿海大通道的建設，為基地與浙江的聯(lián)系提供了保障。東海大橋杭州灣大橋浦東機場虹橋機場奉賢上海主要對外交通示意1、基地優(yōu)勢良好的生態(tài)環(huán)境新鮮的空氣安全的地理規(guī)劃區(qū)地勢平坦，無災害性地質，土地適建性良好處于上海上風上水之處空氣降塵量僅為市中心1/10空氣質量上海陸地部分最好健康的生

6、態(tài)市級萬畝公益林基地，其中70%為生態(tài)林樹木密林錯落有致，生態(tài)基礎良好潔凈的水網(wǎng)擁有多條水系，如規(guī)劃區(qū)北區(qū)的浦南運河園區(qū)內河湖交錯，水體豐富，便于造景。2011 年上海市各區(qū)縣人均公共綠地水平比較中，奉賢區(qū)13.3 平方米/人，位列第一 杭州灣環(huán)境影響評價表明，申隆生態(tài)園是奉賢區(qū)環(huán)境最好的地區(qū)之一，基地位于其核心區(qū)，生態(tài)優(yōu)美，環(huán)境宜人?；鼗亟饏R鎮(zhèn)南橋新城青村鎮(zhèn)莊行鎮(zhèn)柘林鎮(zhèn)四團鎮(zhèn)海灣奉城1、基地優(yōu)勢豐富的資源稟賦鄰城南橋新城，二者可以納入聯(lián)動機制，促進和諧發(fā)展，良性互動融園周邊產(chǎn)業(yè)園，尤其是中小型企業(yè)總部，可以實現(xiàn)產(chǎn)城融合，互為基礎近憩周邊碧海金沙、游艇碼頭、馬術俱樂部、高爾夫球場等設施齊備

7、臨學海灣大學城中小型企業(yè)總部6km8km目前基地土地權屬清晰、動遷安置完成、道路水系已經(jīng)整理。同時周邊豐富的資源是建設金融產(chǎn)業(yè)服務基地的重要支撐。2、原有規(guī)劃評述2009年5月的控規(guī)，同濟院、區(qū)院2011年7月博思咨詢公司、新加坡邦城公司，上海金融產(chǎn)業(yè)服務基地發(fā)展戰(zhàn)略研究、概念規(guī)劃設計 2010年12月區(qū)院 ，上海奉賢金融服務業(yè)基地概念規(guī)劃 2009年7月，全市土地利用和2010年11月奉賢區(qū)兩規(guī)梳理 自2009年以來先后編制完成控制性詳細規(guī)劃、兩規(guī)梳理、概念規(guī)劃和戰(zhàn)略研究等有關該基地的規(guī)劃。面對宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，國家政策和上海轉型發(fā)展等新要求，需進一步加強基地功能定位、發(fā)展路徑和實施抓手的研

8、究。成為中國對沖基金的發(fā)源地和最大集聚區(qū)，成為金融產(chǎn)品、技術、管理、品牌和人才的吸納源、創(chuàng)新源和輻射源，成為國內金融業(yè)尤其是資產(chǎn)管理方面有重大影響力的金融產(chǎn)業(yè)基地。兼顧國際金融人士的居住休閑和公共活動功能，營造一個具有水島野趣和幽雅文化、健康活力、低碳智慧的高品質國際社區(qū)。3、戰(zhàn)略定位先驅性合需性唯一性4、功能類型基地著重培育和打造四個方面的功能：產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新功能金融后臺服務功能輻射帶動功能資產(chǎn)管理功能 大力扶持私募創(chuàng)投產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引國內對沖基金、風險投資、私募股權等創(chuàng)新型金融機構進駐，努力探索重大金融創(chuàng)新活動。 集聚資產(chǎn)管理及其他金融產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn)，形成金融技術與軟件研發(fā)設計基地，國內外金融產(chǎn)

9、品的技術創(chuàng)新中心、業(yè)務創(chuàng)新中心和運營機制創(chuàng)新中心。 吸引國內外金融機構后臺核心業(yè)務，國際金融 BPO 承接功能，與陸家嘴金融貿易區(qū)前后呼應，形成完整的國際金融中心發(fā)展格局。 通過發(fā)達的資產(chǎn)管理功能帶動整個金融業(yè)的集聚和發(fā)展，成為奉賢乃至泛杭州灣產(chǎn)業(yè)能級提升的動力源。 從國際金融業(yè)發(fā)展來看，金融業(yè)向投資型服務衍生發(fā)展，在空間選址上呈現(xiàn)出前后臺機構分離趨勢。 傳統(tǒng)大型金融機構如銀行、保險、證券和監(jiān)管機構的前臺為了接近客戶而接近利益相關者，大多集聚在金融核心，但中后臺服務則可以自由選址，分布在周邊地區(qū)。因此，金融業(yè)后臺服務機構將是本基地主要功能類型之一。（1）金融產(chǎn)業(yè)基地功能傳統(tǒng)金融機構前臺需在城市

10、金融核心區(qū)接近客戶和專業(yè)服務提供商，可以更好地為客戶提供服務接近其他金融機構，可以更好地合作 如商業(yè)銀行、投資銀行、保險公司和交易所之間常?；榭蛻?不同的金融服務產(chǎn)業(yè)間也會互相合作，如銀行保險業(yè)務就是由各金融機構與保險公司合作的結果在同一個經(jīng)濟生態(tài)圈中可以 共享作為金融業(yè)的關鍵資源信息 靠近監(jiān)管機構，快速對政策作出反應 樹立機構高端、專業(yè)的形象傳統(tǒng)金融機構的中后臺不需在金融核心區(qū)不需要經(jīng)常與客戶等外部相關者聯(lián)系作為支持前臺的部門，不需要與前臺工作人員每天聯(lián)系，可以通過網(wǎng)絡等進行日常交流中后臺作為低增值甚至純成本中心，放在高成本的CBD地區(qū)并不符合成本效益例如，圍繞大紐約經(jīng)濟圈內有數(shù)個功能相異

11、的城市、小鎮(zhèn)以及地區(qū)分擔或補充紐約金融中心的功能。曼哈頓20公里開外的Greenwich小鎮(zhèn)已成為“對沖基金大本營”，特征：全球能級、利潤巨大、富人集聚、環(huán)境幽雅 除了傳統(tǒng)金融服務，資產(chǎn)管理和股權投資等投資型金融服務開始進入中國。例如2011年對沖基金業(yè)務在上海第一次發(fā)行。投資型金融服務對于空間區(qū)位并不敏感，往往傾向于選擇郊區(qū)集聚，因此將成為本基地的另一個重要的功能類型?！景头铺匕咐堪头铺氐霓k公室選在奧巴哈市( Omaha, NE)美國中部內布拉斯加州，而非紐約華爾街，一個40萬人口的小鎮(zhèn)。巴菲特選擇留在老家管理投資有很深的考慮： 環(huán)境：在安靜的奧馬哈要冷靜地思考就容易多了； 交通：住的地方

12、到辦公室開車只要5分種； 成本：租金優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠也是考慮的因素。投資型金融服務的需求：靜謐的思考場所、便捷的信息交流、親切的空間體驗,以及優(yōu)惠的稅收。奧巴哈市依托投資型金融服務產(chǎn)業(yè)建設的國際社區(qū)，聚焦兩類關鍵人群，為他們提供良好的生活環(huán)境、高端的服務配套和豐富娛樂設施?；顒臃绞角⒄労头治鐾顿Y產(chǎn)品空間需求幽雅和靜謐的環(huán)境（2）國際社區(qū)功能投資客財富擁有者分析師高收入人群目標人群所需匹配的功能投資分析師開放的駐留的流動的投資豪客基金公司經(jīng)理海歸金融專業(yè)人才全球性私募基金投資人長三角民營企業(yè)主休閑消費的公眾周邊地區(qū)居民來購物和娛樂的市民私人博物館拍賣館駐地公司事務所商務服務機構酒店式公寓低密度物業(yè)

13、高端酒店國際學校國際醫(yī)療診所私人演出的文化中心特色餐飲馬術俱樂部迷你高爾夫練習場各類運動場館體驗和專供農(nóng)場智能管理運營中心金融信息處理中心林間思考棧道/ 馬道/ 騎行道人口：約62000人人均收入：15萬7232美元特點：金融商務中心居住優(yōu)美環(huán)境藝術文化氛圍居民收入均屬中高階級失業(yè)率近乎于零美國最安全的城市之一成就：過去是知名的美國后現(xiàn)代藝術文化中心，留下了高品質的建筑環(huán)境和大量藝術空間；全美最富有的社區(qū)之一：當?shù)赜袔资覍_基金，許多百萬富豪和幾家十億富豪；全美房價最貴的10個城市之一：當?shù)厮氖覂尚l(wèi)住宅的均價為115萬美元；基金運作企業(yè)、私人投資的集聚區(qū)；交通便捷，四通八達環(huán)境優(yōu)美像公園一樣

14、休閑活動豐富藝術文化歷史和氛圍名望與身份地位的象征不受污染的宜居生活環(huán)境個稅優(yōu)惠、房產(chǎn)稅優(yōu)惠【格林威治小鎮(zhèn)案例】 投資豪客、金融人才對于空間的需求是高品質住宅、藝術環(huán)境、運動休閑、洽談場所，以及稅收優(yōu)惠?！景屠璺ɡ锶~森林公園（Bois de Ferrires） 】公園以大面積人工經(jīng)濟林為主，連接周邊的農(nóng)田和牧場，通過完善基礎設施、提高可達性吸引市民游憩和活動。位于巴黎環(huán)城綠帶東部，是5個區(qū)域自然公園之一，面積29平方公里，距巴黎市中心25公里。集中活動區(qū)自然保育區(qū)自然保育區(qū)林業(yè)經(jīng)濟區(qū)分散活動區(qū)溫泉酒店分散活動區(qū)急救中心露營區(qū)林業(yè)博物館燒烤區(qū)【舊金山灣區(qū)YAWN族案例】需求特點：私密、幽雅；社交

15、圈子；信息靈通；自然環(huán)境；健康生活；文化藝術（私人博物館、私人藏書館）；運動休閑（練球廠、水上運動、私人飛機）；田園生活；環(huán)保意識；海歸，習慣國外小鎮(zhèn)生活遠離嘈雜【硅谷都市農(nóng)莊案例】西方流行的Yawn一族指：Young年輕、Wealthy富有和Normal生活簡約】，他們是“綠色環(huán)?！钡姆e極推動者，他們關注社會發(fā)展，關注環(huán)境問題。紐約市布魯克林區(qū)的“鷹街屋頂農(nóng)場”硅谷飛機制造工程師漆軍的菜園子距離華盛頓特區(qū)35公里；提供各種物業(yè)類型（從小戶型公寓到大面積的獨棟別墅）滿足置業(yè)者對于物業(yè)形式和居住面積的多種需求；從開發(fā)建設之初就為居民提供商業(yè)、文化、娛樂設施；提供各類文化娛樂設施和私密空間（建造初

16、期就配有1個18洞高爾夫球場、2個社區(qū)游泳池、4個網(wǎng)球場、1個排球館、1個騎馬場、眾多的運動場地）；不斷創(chuàng)造人造和自然美景，形成大規(guī)模的公共開放空間;小尺度的社區(qū)環(huán)境又增強歸屬感；使人們能在同一社區(qū)中工作和生活。【里斯頓安娜湖村案例】從一個小企業(yè)總部到一個魅力社區(qū)華盛頓里斯頓35KM【金橋現(xiàn)代生活園區(qū)】住宅配套：精準定位于外企外派高管，在產(chǎn)品類型、細節(jié)以及生活配套上展現(xiàn)原汁原味的生活方式，90%的出租率保證產(chǎn)品的投資回報。精準的客戶定位涉外居住社區(qū)，核心客戶聚焦金橋、張江外企的外派高管基于客戶定位的多產(chǎn)品打造基于目標客戶年住房租金補貼在50-100萬/年，打造與之相應的產(chǎn)品類型基于客戶定位的產(chǎn)

17、品細節(jié)打造產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)原汁原味的異國風情與生活方式，比如衛(wèi)生間朝南而建，煤氣灶臺的高度設計為8590厘米高，高出5厘米左右，符合歐洲人的身材基于客戶定位的生活配套雙語學校、涉外醫(yī)院等商務產(chǎn)業(yè)配套：高端商務教訓培訓、總部樓宇以及低密度總部辦公/研發(fā)/運營等功能構成OFFICE PARK 一期面向企業(yè)區(qū)域總部的區(qū)域總部基地（獨立式研發(fā)辦公樓）二期立足上海、服務全國、面向世界，具有研發(fā)設計和總部經(jīng)濟特點的產(chǎn)業(yè)服務園區(qū)（研發(fā)辦公樓群）（通用汽車中國園區(qū)項目占地12萬平方米，總建筑面積約14-18萬平方米）三期、四期主要定位為外資公司或國內知名公司在上海的服務外包交付中心、研發(fā)中心、運營中心和服務中心等

18、 中歐國際工商學院新金橋大廈【金橋現(xiàn)代生活園區(qū)】 以生態(tài)環(huán)境品質為根本，利用現(xiàn)有生態(tài)資源，打造舒適宜人的地區(qū)環(huán)境，提供優(yōu)質便捷的生活服務，形成獨特的城市魅力和吸引力，真正吸引創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意人群安居樂業(yè)?！九R港地區(qū)綜合區(qū)規(guī)劃】西部島鏈意向中部島鏈意向東部島鏈意向工作在園區(qū)、生活在景區(qū)、旅游在社區(qū) 在堅持保護生態(tài)環(huán)境、公共開放的原則下，盡可能提供高端服務、提高開發(fā)品質，成為國際金融資本、國際金融投資人才的匯聚地。 1整合地區(qū)資源 2聚焦高端功能 3提升品質環(huán)境4倡導智慧低碳5明確發(fā)展路徑策略原則品質高端F-park功能特色生態(tài)保護公共開放5、發(fā)展策略第三部分 空間構想根據(jù)上海市基本生態(tài)網(wǎng)絡規(guī)劃，在郊區(qū)初

19、步選址20個郊野公園，總用地面積約400平方公里。串聯(lián)郊野公園，規(guī)劃市域若干條郊野步道，作為市民徒步、遠足、健身的自然路徑。申隆生態(tài)園是20個郊野公園中的遠期選址之一。全市郊野公園總體布局上海市郊野公園選址規(guī)劃示意圖1、研究范圍本次規(guī)劃研究將從區(qū)域統(tǒng)籌的角度分析本基地的功能和空間布局，由此研究范圍擴展為A30公路、A3公路和沿錢公路圍合的地區(qū)，同時考慮與南橋新城、青村鎮(zhèn)、奉城鎮(zhèn)和海灣鎮(zhèn)的協(xié)調發(fā)展。上海金融服務產(chǎn)業(yè)園南橋新城青村鎮(zhèn)奉城鎮(zhèn)海灣鎮(zhèn)2、初步方案露營場地垂釣俱樂部體驗農(nóng)莊水上運動場平莊公路沿錢公路奉柘公路鹽青公路林海公路馬術俱樂部專供農(nóng)場部隊觀景塔臺總部大樓購物餐飲群島球類俱樂部事務所集

20、合住宅集合住宅備用地備用地企業(yè)群島體育公園酒店式公寓A3高速國際社區(qū)配套商業(yè)街一核五區(qū)整體結構方案ABCDEFA區(qū)：核心區(qū)B區(qū)：餐飲服務區(qū)C、D、E、F區(qū)：郊野公園航塘公路 露營場地垂釣俱樂部體驗農(nóng)莊水上運動場平莊公路沿錢公路A30高速奉柘公路鹽青公路林海公路航塘公路馬術俱樂部專供農(nóng)場部隊觀景塔臺總部大樓購物餐飲群島球類俱樂部集合住宅事務所集合住宅集合住宅備用地備用地企業(yè)群島體育公園酒店式公寓A3高速國際社區(qū)配套商業(yè)街總體布局核心區(qū)布局總部綜合大樓（門戶地標） 含酒店、會所、會議中心 事務所（聯(lián)排式）企業(yè)群島（獨島產(chǎn)權式）智慧低碳管理中心社區(qū)服務中心國際學校與幼兒園私人診所居住小島漫步棧道、騎

21、馬道酒店式聯(lián)排住宅酒店式低碳公寓社區(qū)服務中心商業(yè)街區(qū) 含酒吧、精品店等私人博物館、演藝館發(fā)展備用地觀景塔臺發(fā)展備用地金融數(shù)據(jù)安全中心事務所（集中式）3、空間印象核心區(qū)核心區(qū)洽談研發(fā)社交運動居住文化漫步靜思3、空間印象國際學校國際康體中心私人診所3、空間印象核心區(qū)B區(qū)：餐飲娛樂群島3、空間印象體驗農(nóng)莊、磨坊專供農(nóng)場、菜園馬術俱樂部3、空間印象C、D、E、F區(qū)：郊野公園4、規(guī)模與時序遠期設想：開發(fā)備用地，拓展國際社區(qū)功能，打造東部的郊野公園，創(chuàng)造更加優(yōu)美的環(huán)境一期：社區(qū)性功能先行知名企業(yè)引入引進國際學校醫(yī)療二期：深化金融服務功能打造馬術農(nóng)莊區(qū)全面引進餐飲購物0.20.50.50.10.21.51.

22、20.50.20.30.5預估770公頃范圍內，總建設用地比例約21%，平均容積率約0.5（不含集合住宅)，即145公頃用地、60-70萬平方米建筑量預估1300公頃范圍內，含集合住宅后，共約250公頃建設用地，總建設用地比例約19%， 建筑量達到約80萬平方米4、規(guī)模與時序用地指標規(guī)劃用地類型規(guī)劃用地面積（公頃）占比（%)居住33.7商業(yè)辦公32.7商業(yè)服務9.4體育休閑服務7.5 公共服務設施5.2部隊用地21.3農(nóng)村居民點100.6 道路24.3建設用地小計234.730.5水面10513.6農(nóng)林地43055.9總計769.7100.0現(xiàn)狀用地類型現(xiàn)狀用地面積（公頃）占比（%）公共建筑3

23、2.2 工業(yè)用地6.7特殊21.3市政0.28 道路17.5公路1.6 公共綠地42.6待建11.5農(nóng)村居民點100.6建設用地小計202.5 26.3 農(nóng)村空地1.8 0.2 農(nóng)用地459.0 59.6 水面106.3 13.8 總計769.7 100現(xiàn)狀規(guī)劃基地可容納的居住人口數(shù)為7500人左右，可容納的就業(yè)人口數(shù)為3500人左右。5、基地人口測算用地類型代碼用地面積（萬平方米）總建筑面積（萬平方米）人均建筑面積（平方米）可容納人口數(shù)(萬人)居住用地R33.6834.0245（1）0.75 小計0.75商業(yè)服務C216.95.7545（2）0.13 商務辦公C831.0117.9380（3）0.22小計0.35 注：（1）估算該地區(qū)主要的酒店式公寓為90-120平方米每戶，每戶為2.8-3人，人均居住面積為30-45平方米；（2）估算人均商業(yè)服務（包括餐飲島、球類和馬術俱樂部）建筑面積為35-50平方米；（3）估算人均商務辦公（以事務所為主）建筑面積為50-80平方米。在成本可控的情況下，地價收益將大幅增加。6、地價收益測算用地類型代碼出讓面積（萬平方米）出讓面積（畝）出讓單