昆明市春城慧谷住宅-抵押評估報告

1、房地產(chǎn)估價報告評估項目名稱：昆明市春城慧谷住宅抵押評估報告委托方：陳女士估價方：財務(wù)管理第3評估小組估價人員：估價作業(yè)日期：估價報告編號：目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc374042926 一、致委托方函 PAGEREF _Toc374042926 h 1 HYPERLINK l _Toc374042927 二、估價師聲明 PAGEREF _Toc374042927 h 1 HYPERLINK l _Toc374042928 三、估價的假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc374042928 h 2 HYPERLINK l _Toc374042929

2、（一）估價的假設(shè)條件 PAGEREF _Toc374042929 h 2 HYPERLINK l _Toc374042930 （二）估價的限制條件 PAGEREF _Toc374042930 h 3 HYPERLINK l _Toc374042931 四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 PAGEREF _Toc374042931 h 4 HYPERLINK l _Toc374042932 （一）委托方 PAGEREF _Toc374042932 h 4 HYPERLINK l _Toc374042933 （二）估價方 PAGEREF _Toc374042933 h 4 HYPERLINK l _Toc37

3、4042934 （三）估價對象概況 PAGEREF _Toc374042934 h 4 HYPERLINK l _Toc374042935 （四）估價目的 PAGEREF _Toc374042935 h 5 HYPERLINK l _Toc374042936 （五）估價時點 PAGEREF _Toc374042936 h 5 HYPERLINK l _Toc374042937 （六）價值定義 PAGEREF _Toc374042937 h 5 HYPERLINK l _Toc374042938 （七）估價依據(jù) PAGEREF _Toc374042938 h 6 HYPERLINK l _Toc

4、374042939 （八）估價原則 PAGEREF _Toc374042939 h 6 HYPERLINK l _Toc374042940 （九）估價方法 PAGEREF _Toc374042940 h 7 HYPERLINK l _Toc374042941 （十）估價結(jié)果 PAGEREF _Toc374042941 h 7 HYPERLINK l _Toc374042942 （十一）估價人員 PAGEREF _Toc374042942 h 8 HYPERLINK l _Toc374042943 （十二）估價作業(yè)日期 PAGEREF _Toc374042943 h 8 HYPERLINK l

5、_Toc374042944 （十三）估價報告應(yīng)用的有效期 PAGEREF _Toc374042944 h 8 HYPERLINK l _Toc374042945 五、房地產(chǎn)估計技術(shù)報告 PAGEREF _Toc374042945 h 8 HYPERLINK l _Toc374042946 （一）個別因素分析 PAGEREF _Toc374042946 h 8 HYPERLINK l _Toc374042947 （二）區(qū)域因素分析 PAGEREF _Toc374042947 h 9 HYPERLINK l _Toc374042948 （三）最高最佳使用分析 PAGEREF _Toc3740429

6、48 h 10 HYPERLINK l _Toc374042949 （四） 估價方法選用 PAGEREF _Toc374042949 h 10 HYPERLINK l _Toc374042950 （五）估價測算過程 PAGEREF _Toc374042950 h 10 HYPERLINK l _Toc374042951 （六） 最終估價結(jié)果確定 PAGEREF _Toc374042951 h 14 HYPERLINK l _Toc374042952 六、附件 PAGEREF _Toc374042952 h 15 HYPERLINK l _Toc374042953 （一）位置圖 PAGEREF

7、_Toc374042953 h 15 HYPERLINK l _Toc374042954 （二）住宅外觀圖 PAGEREF _Toc374042954 h 15 HYPERLINK l _Toc374042955 （三）室內(nèi)圖 PAGEREF _Toc374042955 h 16昆明市春城慧谷某住宅評估報告一、致委托方函陳女士：受貴方的委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，對位于昆明市高新區(qū)春城慧谷住宅進行市場價值評估，估價時點：2013年11月17日。估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考而評估房地產(chǎn)的抵押價值。本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法

8、律、法規(guī)以及房地產(chǎn)估計規(guī)范和房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見，利用委托方提供的相關(guān)資料，經(jīng)過現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查，對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，經(jīng)評估，確定無特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估價對象于估價時點能實現(xiàn)的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣：單價：7277元/總價: 713146元(大寫:柒拾壹萬叁仟壹佰肆拾陸元整)若要了解本次評估的評估測算過程,需認真閱讀本評估報告的全部內(nèi)容。財管6班第三評估小組2013年11月17日二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估計報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)條件和限制

9、條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響，我們建議：合理使用評估價值；定期或者在住房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。注冊房地產(chǎn)估價師（簽章）： 財管6班第三評估小組2013年11月17日三、估

10、價的假設(shè)和限制條件（一）估價的假設(shè)條件1、市場上的買賣雙方均屬自愿，并且雙方有足夠的市場信息。2、有一段合理的洽談交易的時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場行情，進行議價，不考慮特殊買家的額外出價。3、該物業(yè)估價對象可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓，并且在此期間估價對象價值將保持穩(wěn)定。4、本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。5、評估價值是在估價對象及附屬設(shè)施未設(shè)立過任何抵押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。（二）估價的限制條件1、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其它用途。凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、未

11、經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，并且不得對外發(fā)表。3、本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響，也未考慮一般法定有限受償權(quán)對估價結(jié)論的影響，再次提醒報告使用者注意。4、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。5、估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的使用功能、設(shè)備安裝及質(zhì)量價格標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。6、由于受工作權(quán)限的限制，對于建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)及權(quán)屬關(guān)系，我們均以業(yè)主提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，我們未進行實地丈量及確認。7、我們僅對物業(yè)進行

12、一般性察看，并未接受進行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。 8、我們僅對特別法定優(yōu)先償款進行調(diào)查，調(diào)查均依據(jù)委托方提供的資料，由于受工作權(quán)限的限制，我們未對其真實性和合法性進行確認。財管6班第三評估小組2013年11月17日四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（一）委托方姓名：陳女士地址：云南省昆明市高新區(qū)春城慧谷小區(qū)某住宅（二）估價方單位：財管6班評估小組地址：云南省昆明市高新區(qū)商院路1號電話三）估價對象概況1、權(quán)屬狀況:估價對象為云南省昆明市高新區(qū)春城慧谷，根據(jù)委托人提供的相關(guān)權(quán)益資料，房屋所有權(quán)證號為：昆明市房權(quán)證字第 77 號，房屋所有權(quán)人為陳女士，設(shè)計用途

13、為抵押。2、物業(yè)狀況：區(qū) 位東面擁有豐富的教育資源，師大商學(xué)院，高新一小等，治安環(huán)境較好。南面交通便捷，分布有幾家中型超市，方面居民購物。西面西鄰三環(huán)路，交通方便。北面分布有一家太極武館，是居民尤其是老年人健身的好去處；其次，還有醫(yī)院，居民就醫(yī)很方便；同時，有幾家超市，購物便利。估價對象法定用途：住宅實際用途：住宅估價對象建成年代：20世紀90年代結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)估價對象所在幢的情況及外飾面：涂料室內(nèi)裝修情況項目墻面地面頂面門窗戶門窗套客廳乳膠漆實木地板乳膠漆無鋁合金無餐廳乳膠漆地磚鋁塑扣板無無無主臥室乳膠漆實木地板乳膠漆實木門鋁合金窗木門套次臥室乳膠漆實木地板乳膠漆實木門鋁合金窗木門套廚房

14、墻磚地磚乳膠漆實木門鋁合金窗無衛(wèi)生間墻磚地磚鋁塑扣板實木門鋁合金窗無（四）估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考而評估房地產(chǎn)的抵押價值。（五）估價時點2013年11月17日（六）價值定義本報告的估價結(jié)果是指房地產(chǎn)抵押價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。本報告估價結(jié)果未扣除處分抵押房地產(chǎn)的費用以及應(yīng)繳納的稅款等一般優(yōu)先受償款。（七）估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中

15、華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國擔(dān)保法；4、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范；5、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見；6、房屋所有權(quán)證；7、委托方與本估價機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書；8、估價對象現(xiàn)場勘察記錄；9、委托方提供的與本次估價相關(guān)的其他資料；10、本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)相關(guān)資料。（八）估價原則 本估價報告在遵循客觀、公正、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用

16、途管制等為依據(jù)。在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用必須符合4個標準：（1）法律上許可，（2）技術(shù)上可能，（3）經(jīng)濟上可行，（4）價值最大化。替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相近或相近的房地產(chǎn)。估價時點原則： 要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對

17、象在估價時點時的客觀合理價格或價值。真實性原則：真實性原則要求評估工作實事求是，尊重科學(xué)；評估工作必須以實際材料為基礎(chǔ)，得出實際結(jié)果，并且評估人員必須實事求是地把評估結(jié)果提供給報告使用者。公平性原則：公平性原則要求評估機構(gòu)和評估人員堅持公平公正的立場、，不偏向任何一方，以中立的第三方身份客觀評估。簡易性原則：簡易性原則要求資產(chǎn)評估工作在達到相應(yīng)準確要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時間，提高資產(chǎn)評估的效率。（九）估價方法房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先授償款。估價對象市場價值根據(jù)

18、估價對象的實際情況，本次估價采用市場比較法評估，并運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終準確、客觀地確定估價對象在估價時點時的公開市場價值作為估價結(jié)果。（十）估價結(jié)果本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素分析，確定無特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估價對象于估價時點能實現(xiàn)的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣：單價：7277 元/總價: 713146元(大寫: 柒拾壹萬叁仟壹佰肆拾陸元整 )（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)日期2013年10月1日至2013年12月9日（十三）估價報告應(yīng)

19、用的有效期估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價之日起原則上為一年（即：2013年12月9日至2014年12月9日）。但是市場狀況變化很大時或超出報告有效期時，需要重新評估。注冊房地產(chǎn)估價師（簽章）： 估價助理（簽字）：財管6班第三評估小組2013年11月17日五、房地產(chǎn)估計技術(shù)報告（一）個別因素分析春城慧谷位于高新區(qū)麗陽星城對面。項目凈用地1000多畝，是一個配套齊全的大型住宅樓盤。項目一期位于整個地塊的東南面，緊鄰麗陽星城三期工程，項目用地210畝，有3000多戶，其中針對回遷安置的小一期是81畝，小一期開發(fā)由南向北推進，這部分主要客戶群為回遷安置房、團購客戶，小一期住宅建筑面積地上23萬平方米，

20、地下面積36000平方米。共有車位1160個，地上有130個，地下有1030個。春城慧谷小區(qū)綠化率高達40%以上，采用“水”元素作為景觀的主題，形成一個山水合一的純自然生活空間。 作為昆明市高新區(qū)與五華區(qū)北的第一大高檔住宅小區(qū)，小區(qū)從生活的各個方面為您考慮入微。小區(qū)有大型中心商業(yè)街區(qū)2萬4千多平方米（地下面積9000平方米；地上15000平方米）、臨街商鋪有4800多平方米、地下大型農(nóng)貿(mào)市場和大型超市等商業(yè)配套。同時小區(qū)會所還考慮配備各類球館、棋牌室、小型影院等休閑娛樂項目，有效的提升業(yè)主的生活娛樂水平。在教育配套方面，和昆明市第三幼兒園正式簽約，以及在二期中將配備有重點小學(xué)等，使您的孩子享受

21、到最好的教育資源。 春城慧谷小區(qū)的樓層是從18層到26層不等，建筑以點式與折板式相結(jié)合，戶型從45平米到160平米，裝修狀況為簡裝公寓，也有樓低躍層與樓頂躍層。其中主力戶型為110平米-130平米。（二）區(qū)域因素分析昆明市南達中越邊境515千米，西抵中緬邊境760千米，西南至中老邊境792千米，自古就是東南亞大陸與中南半島、南亞次大陸各國進行經(jīng)濟貿(mào)易往來及政治聯(lián)系的陸路樞紐?，F(xiàn)全省公路通車里程達164559千米，昆曼國際公路、昆緬國際公路；鐵路網(wǎng)絡(luò)東連沿海，南下東南亞，西抵大理，北上四川，還有泛亞、昆陽、昆玉等多條鐵路支線連成網(wǎng)片。昆明機場是我國六大航空港之一，已開通包括通往曼谷、新加坡、河內(nèi)

22、、仰光等地的國際、國內(nèi)和地區(qū)航線100多條；凸現(xiàn)了昆明的區(qū)位優(yōu)勢，為昆明市加強與東盟各國城市交往，加速社會經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。在長期發(fā)展過程中，昆明作為南北文化、東西文化的交融之地，積淀了深厚的文化底蘊，成為國務(wù)院首批公布的全國24個歷史文化名城之一。這種文化優(yōu)勢必將在新形勢下發(fā)揮出更大的活力。昆明市現(xiàn)已建成區(qū)近180平方公里，城市人口245萬人，到2020年前，建成的現(xiàn)代新昆明容納450萬人口、占地460平方公里，由東、南、西、北城區(qū)等組成。高新片區(qū)和五華泛亞新區(qū)距離城市二環(huán)都非常近，且片區(qū)本身的發(fā)展空間比較大，從商業(yè)配套上來說，區(qū)位本身就有一些高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)作為支撐，它的商業(yè)就擁有了很

23、好的發(fā)展條件，比如酒店餐飲、寫字樓區(qū)，還有包括休閑娛樂、商務(wù)餐飲這樣的需求，都會形成一個大的環(huán)境。如此看來，高新片區(qū)和五華泛亞新區(qū)發(fā)展前景是非常大的，也可以說是活力無窮的。其優(yōu)質(zhì)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展實力、四通八達的交通優(yōu)勢致使泛亞科技新區(qū)具備改造城市的能力，同時在住建部首次公布了首批90個國家智慧城市試點名單，五華區(qū)泛亞科技新區(qū)位列榜首。由此，昆明泛亞科技新區(qū)已吸引了綠地、聯(lián)想等企業(yè)進入。率先落地泛亞科技新區(qū)的聯(lián)想集團將在新區(qū)開發(fā)聯(lián)想科技城項目，聯(lián)想將攜旗下IT、地產(chǎn)、現(xiàn)代服務(wù)等五大核心子公司及200家國際企業(yè)，創(chuàng)建包括總部基地、科技金融中心以新城產(chǎn)業(yè)力量聚集大量高素質(zhì)人才，形成了產(chǎn)業(yè)與人口不斷升級

24、的良性循環(huán)，從而帶動城市的可持續(xù)健康發(fā)展，開啟昆明城市新生活。（三）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值使用。根據(jù)委估房產(chǎn)所處區(qū)位及房產(chǎn)物業(yè)特征，估價人員認為保持現(xiàn)狀為最高最佳使用。（四） 估價方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“有條件選用市場法進行估價的，應(yīng)以市場法作為主要估價方法”。估價對象為住宅用房，在本市房地產(chǎn)市場上于估價對象類似的物業(yè)交易實例較多，因此本估價報告采用市場法評估。（五）估價測算過程1、估價思路：遵循市場法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易

25、市場資料，在近期房地產(chǎn)市場中選擇四個與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，并與估價對象有較強的相似性、替代性的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易日期修正，房地狀況修正，求取估價對象的比準價格。2、選擇可比實例可比實例估價對象表估價對象（春城慧谷）鼎易天城中天花園西府景園朝花曦拾用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅成交價（元/平方米）61226500721785007425位置海源北路海源北路高新區(qū)科發(fā)路五華區(qū) 人民西路730號高新區(qū)科發(fā)路建筑面積（平方米）9890979098戶型設(shè)計三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳

26、裝修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯總層數(shù)/結(jié)構(gòu)26層/混合33層/混合18層/混合33層/混合15層/混合所在樓層13層16層10層14層11層交易日期2013/072013/072013/072013/07付款方式按揭按揭按揭按揭交易情況正常正常正常正常3、確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)：交易情況中，交易情況正常，對估價對象不作調(diào)整；交易日期以08年4月為100，根據(jù)市場平均漲幅，對估價對象作出相應(yīng)調(diào)整；房地狀況修正從：區(qū)位狀況（包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、等），實物狀況（包括面積大小、新舊程度、房屋戶型、裝修、樓層等）方面進行修正，好則加分，差則減分，相同則平分。以估價對象為100，對四個可比實例進行綜合評分如下表房產(chǎn)實例綜合評分表鼎易天城中天花園西府景園朝花曦拾評價評分評價評分評價評分評價評分交易情況正常100正常100正常100正常100交易日期2013年7月1002013年7月1002013年7月1002013年7月100房地狀況稍差97稍差98稍好106稍好103附表附表房地狀況系數(shù)調(diào)查表調(diào)整項目鼎易天城中天花園