我國房地產相關政策研究歸納

1、 6/6 中國房地產相關政策研究匯總（一）調整住宅供應結構政策 1、新舊“國八條” 2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住HYPERLINK .taofw./房價格放在首位，并提出要大力調整住房供應結構與用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應；“新國八條”將“強化規(guī)劃調控，改善商品房結構”放在第一位；充分體現了宏觀調控政策向調整住房供應結構方面的傾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產品主要定位中、小戶型商品房，對2007年和未來的住房供給結構將產

2、生重要影響。雖然對已辦相關手續(xù)但未開工項目的實施細則沒有正式出臺，但此政策已對HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)商未來的開發(fā)計劃產生了一定影響。 3、“兩限房” 2007年3月30日市發(fā)布了首批三塊限HYPERLINK .taofw./房價、限套型的“兩限普通商品房”用地出讓信息。所推出的3塊用地包括：海淀區(qū)西三旗新都東路住宅項目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村住宅項目、石景山金頂街三區(qū)住宅項目，總規(guī)劃面積約97萬平方米，預計可提供“兩限房”92萬平方米，可配建4.8萬平方米廉租房。 從區(qū)域分布來看，“兩限房”主要集中在四環(huán)、五環(huán)周邊，城市交通便利、軌道交通沿線以及重點新城地區(qū)。戶型方面，“兩限

3、房”將全部建設成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內部裝修將達到初裝修水平。 與其他普通商品房相比，“兩限房”最大的特點就是對HYPERLINK .taofw./房地產價格的控制，“兩限房”的售價將比該地區(qū)同質普通商品房的平均銷售價格下浮10%15%，有利于提高低價位普通商品房的供應量。 4、“兩個1000萬” 市政府要在3年內建立1000萬平方米經濟適用房、1000萬平方米限價房，從而對HYPERLINK .taofw./房價起到一定的控制作用。而在具體的執(zhí)行過程中，市政府還提出2007年要收購、新建30萬平方米廉租房，建設300萬平方米中低價位房和200萬平方米經濟適用房的具體政策。 住房

4、保障辦公室成立的主要任務就是確保3年內1000萬平方米的經濟適用房和1000萬平方米的限價房供應，對限價房、經濟適用房、廉租房等進行管理。 預計2007年政府將繼續(xù)調整住房供應結構，加強保障性住房和兩限房的投資建設（2007年年內將確保300萬平方米“兩限房”全部動工建設）。到2007年第四季度開始，住宅供應的戶型面積會出現顯著縮小，2008年第四季度開始將出現大量的政策性住房，拉低京城住房均價。 （二）規(guī)劃政策 1、城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃（2004-2020年）提出了“兩軸兩帶多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃11個新城和多個城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。城市規(guī)劃區(qū)按照市區(qū)(即中心城市)

5、、衛(wèi)星城(含縣城)、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系布局。新城是新的城市空間結構中的重要節(jié)點，根據新規(guī)劃，發(fā)展新城11個，以疏解中心城區(qū)的壓力。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 新城中未來將重點發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊3個新城。3個新城將成為中心城人口和職能疏解及新的產業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。 2、住宅建設規(guī)劃 住房建設規(guī)劃（2006-2010年）的重點是切實加強經濟適用住房和廉租住房等保障性住房建設，優(yōu)先保證并積極引導中低價位、中小套型普通商品住房建設，有效調控其它商品住房建設的健康有序發(fā)展。到2010年，居住

6、用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積達到約4.2億平方米?？紤]到住房審批與實際建成形成有效供應的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均新增約2500萬平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。新建商品住房建設規(guī)模約9250萬平方米，套數約90萬套。 住宅建設規(guī)劃奧運之前目標是穩(wěn)定市場、調整結構，這一點與2006年的“九部委新政”、2007年的政策導向調整住宅供應結構，加強保障性住房建設，是一致的。 住宅建設規(guī)劃奧運之后目標是穩(wěn)定市場、調整布局，中心城和新城住房建設規(guī)模比例逐步達到1：1左右，這一點體現了2008年之后住宅市場的發(fā)展方向，住宅

7、建設繼續(xù)向新城傾斜。 （三）稅收政策 2006年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從2年為限提升至5年，大大增加了炒房者的風險和成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知【國稅發(fā)74號文件】和2006年11月14日地稅局出臺關于個人轉讓HYPERLINK .taofw./二手房征收土地增值稅問題的通知，均從流轉環(huán)節(jié)來抑制投機行為。加上目前市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國現行不動產稅制的必然結果；物業(yè)稅也是2007年討論的熱點，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實際作用和影響還未顯現。 （四）金融政策 1

8、、嚴格開發(fā)貸 嚴格HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)XHYPERLINK .taofw./房地產市場。 2、住房貸 區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在調整住房需求結構，使其偏向中小戶型供應，保證中低收入人群利益。 未封頂樓盤禁止住房貸：2006年9月27日，市銀監(jiān)局對各股份制商業(yè)銀行下達了現場檢查意見書，做出了“凡是一手住房項目均必須主體結構封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，“對貸款購買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須

9、嚴格執(zhí)行基準利率”等規(guī)定。該意見書會加大HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風險。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付能力將會降低，使得該部分需求轉向三級HYPERLINK .taofw./二手房和租賃市場。 3、央行加息 2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調控成果等。但住房剛性需求會影響此政策效果。 影響：一方面加息會產生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 4、存款準備金率和定向票據 2006年存款準備金率的上調和定向票據的發(fā)放，對HYP

10、ERLINK .taofw./房地產市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 （五）、行業(yè)準入根據城市HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)經營管理條例第二章第五條規(guī)定設立HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： 1、有100萬元以上的注冊資本； 2、有4名以上持有某書的HYPERLINK .taofw./房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，名以上持有某書的專職會計人員 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設立HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關審批手續(xù)。 設立HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記，應當說明理由。 工商行政管理部門在對設立HYPERLINK .taofw./房地產開發(fā)企業(yè)申請