大盤開發(fā)模式及策略思考(頁)

1、大盤(d pn)開發(fā)模式及策略思考共九十頁引 言超級大盤的產(chǎn)業(yè)沖動崛起后，城市顯然(xinrn)是另一番景象。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流城市生命(shngmng)和社會經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 -雅各布斯美國大城市的死與生共九十頁以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤(d pn)開發(fā)的技術(shù)問題，并提出觀點。大盤從上世紀(jì)二十年代起步(q

2、b)，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。模塊二模塊一模塊三大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式對大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示共九十頁第一部分：關(guān)于(guny)大盤發(fā)展與大盤價值共九十頁價值(jizh)認(rèn)識(rn shi)第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第

3、二層面：體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。關(guān)于大盤傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤；大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。共九十

4、頁大盤(d pn)與小盤大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適(hsh)功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。小盤建設(shè)大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協(xié)同發(fā)展長期價值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價值最大單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn)大盤開發(fā)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；大盤開發(fā)成功基本點： 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動與分期計劃。共九十頁大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建(u jin)和諧空間現(xiàn)代主義(xin di zh y)大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義的基本

5、精神是社區(qū)設(shè)計必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展成為新時期大盤發(fā)展的最強音。大盤發(fā)展192019601980目前19601980城市功能分區(qū)住宅是居住的機(jī)器；“公園中的高樓”；場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)；建筑內(nèi)在品質(zhì)；和諧空間公共空間；功能符合協(xié)調(diào)；第一階段：住宅樓宇開發(fā)；第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)；第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。共九十頁大盤(d pn)在中國我國大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)(go g mng jn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流據(jù)統(tǒng)計2007年底，全國建筑面積在50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目300個以上，幾乎遍布

6、所有中心城市；大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 哈爾濱“大盤風(fēng)”席卷大地鄭州濟(jì)南上海南昌深圳重慶西安南寧昆明廣州長沙成都共九十頁大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市(chngsh)發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險規(guī)避不足下的盲目啟動導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源；開發(fā)風(fēng)險評估與應(yīng)對定位及規(guī)劃設(shè)計的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式(fngsh)打造的市場性與運營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。波托菲諾總占地面積80萬平方

7、米、建筑面積108萬平方米;華僑城建設(shè)經(jīng)過20年，已經(jīng)成為“旅游+地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板;波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價5萬元/以上。波托菲諾意大利小鎮(zhèn)華潤萬象城大盤反思爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄共九十頁大盤價值創(chuàng)造由策劃設(shè)計與推廣營銷由于營銷標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變(zhunbin)為策劃設(shè)計與后期運營與生活方式打造定位(dngwi)設(shè)計階段地產(chǎn)項目價值標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)過程使項目建設(shè)對項目附加價值貢獻(xiàn)降低；營銷標(biāo)準(zhǔn)化使?fàn)I銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻(xiàn)降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目吸引力。后期經(jīng)營

8、依賴項目定位、規(guī)劃設(shè)計與運營模式的確定。地產(chǎn)項目價值定位規(guī)劃設(shè)計價值建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化大盤價值創(chuàng)造項目建設(shè)階段推廣營銷階段推廣營銷附加價值定位規(guī)劃設(shè)計價值運營附加價值定位設(shè)計階段項目建設(shè)階段推廣營銷階段項目運營階段推廣營銷標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化時間時間共九十頁第二(d r) 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究共九十頁通過(tnggu)對國內(nèi)外多個大盤分析中心(zhngxn)城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式綜合體開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式交通擁擠與項目的通達(dá)性；項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；項目功能與城市、區(qū)域功能的互補；項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式郊區(qū)陌生

9、區(qū)大盤開發(fā)模式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)商業(yè)項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求；項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式共九十頁主題社區(qū)(sh q)模式：通過社區(qū)(sh q)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)(sh q)的影響力，支撐項目開發(fā)模式一：主題(zht)社區(qū)模式主題社區(qū)開發(fā)模式核心驅(qū)動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關(guān)注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年

10、社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。通過主題吸引消費者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。 綠地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“綠地21城”位于上海后花園總面積50萬平方公里的昆山花橋國際商務(wù)城一側(cè)，面積達(dá)13平方公里萬。由一前度假社區(qū)綠地國際家園、二期尊老社區(qū)孝賢坊 、商務(wù)社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構(gòu)成。 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急

11、救助完備。共九十頁老年、醫(yī)療(ylio)服務(wù)教育(jioy)、文化健康、運動健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復(fù)制的核心競爭力奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)-體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場-商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施-居住中心。深圳桃源居的教育主題：建立了學(xué)校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點是終身性和全員性。由中國婦女基金會委托寶安區(qū)社區(qū)教育中心開展的桃源居婦女教育，填補了國內(nèi)婦女教育的五項空白。 上海綠地21城尊老社區(qū)主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請

12、營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。共九十頁主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進(jìn)行強化宣傳，而且在強化主題的同時(tngsh)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè)主題社區(qū)開發(fā)(kif)模式基本特征主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；主題宣傳-讓消費者接受主題，主題成為項目標(biāo)簽；主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；主題復(fù)合-單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。1234適用條件陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)；資金雄厚，前

13、期投入大，項目大、實現(xiàn)周期長。符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異；主題先行，樹立消費者信心。成功關(guān)鍵因素共九十頁新市鎮(zhèn)模式(msh)NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設(shè)最早追溯到1898年霍華德的“花園城市(chngsh)” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式。主要建設(shè)措施：外部功能內(nèi)部化采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因；通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)

14、化生活的；通過大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。加勒比新城萬科城New town 的來源公共配套設(shè)施；基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；街區(qū)、社區(qū)；模式二：新市鎮(zhèn)模式鳳凰城共九十頁新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)?；某墒炫涮?pi to)和便捷的生活設(shè)施New town 的特征(tzhng) 規(guī)模化帶來的成熟配套和便捷的生活設(shè)施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；成功開發(fā)關(guān)鍵要素 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）適用條件 位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口；

15、 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū) ； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達(dá)性好。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市”-有“市”才有鎮(zhèn)。市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場、娛樂中心等設(shè)施 ； 社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；商業(yè)設(shè)施市場及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運動場其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等。共九十頁產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利(yn l)能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(q dn)模式總部基地通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項目

16、的開發(fā)價值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。關(guān)鍵詞：采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因；在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求；邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)業(yè)影響力；深圳華僑城模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式觀瀾湖大宅共九十頁產(chǎn)業(yè)(chny)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)(chny)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系Business Park發(fā)歷程第一代：工業(yè)園區(qū)第二代：商務(wù)(shngw)與社區(qū)第三代：鄰里

17、商務(wù)區(qū)第四代： Business Town.休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)；第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。成功開發(fā)關(guān)鍵要素適用條件大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關(guān)鍵?？傮w規(guī)劃，分步實施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路；綜合開發(fā)，全面收益

18、：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。共九十頁中心城鎮(zhèn)(chngzhn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式概念及定義：以中心城鎮(zhèn)開發(fā)(kif)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)(kif)模式。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)(kif)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)(kif)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)(kif)等 。區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn)，即人口在10萬100萬之間的城鎮(zhèn)。研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，又可避免人口超過100萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會方面過度膨脹的特點。 為了緩

19、解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè)。通過政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動房地產(chǎn)項目開發(fā)，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 文化體育中心商務(wù)中心中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。綠地國際花都模式四：中心城鎮(zhèn)模式政務(wù)中心最重要的開發(fā)控制與要點：內(nèi)部功能外部化！共九十頁中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值(jizh)與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)(kif)機(jī)制的3種類型 基本由政府包攬-以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ；“公辦商營式”-以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； 基本以私人

20、開發(fā)商為開發(fā)主體，但政府給予一定的政策傾斜-以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表。 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化、時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； 高密度的交流聯(lián)系- 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。適用條件大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求，解決交通通達(dá)。區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性 。成功關(guān)鍵要素中心城鎮(zhèn)模式特征現(xiàn)代化特征：具有強烈現(xiàn)代感，建筑充滿現(xiàn)代都市氣息；國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風(fēng)格多元化；人文化、生態(tài)化：通過新城鎮(zhèn)的綠化、建筑、小品等體現(xiàn)

21、健康與親和的特征。項目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價值等以區(qū)域開發(fā)為主要。最重要特征：內(nèi)部功能外部化！共九十頁緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮(nn su)城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項目的相對獨立性“緊縮城市 ”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 這一城市模式(msh)在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 作用營造城市新的中心區(qū)，打造新地標(biāo)，創(chuàng)造活力之源的區(qū)和功能，避免城市中心空洞化

22、，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時不夜城等方面起著重要作用。緊縮城市開發(fā)模式由于主張在城市小的區(qū)域內(nèi)建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 模式五：緊縮城市模式共九十頁亞特蘭大車站工程與北京soho現(xiàn)代城是典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合(zngh)社區(qū)。地理位置： 項目(xingm)位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。項目性質(zhì)： 項目總建筑面積

23、70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。亞特蘭大車站工程Soho現(xiàn)代城地理位置： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠138英畝。項目性質(zhì)： 城市重建項目。已建成50多萬平米寫字樓、20萬平米商業(yè)娛樂、5000套住宅單位，近百畝中心公園，另20000多個就業(yè)崗位。共九十頁緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵(gunjin)是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚緊縮城市發(fā)展模式 ：各種功能均衡(jnhng)發(fā)展模式以“商務(wù)”為核心的發(fā)展模式；以“商業(yè)”為核心的發(fā)展模式；以“酒店”為核心的發(fā)展

24、模式。適用條件優(yōu)越的地理位置 CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規(guī)模；強制性的視覺沖擊超高層/建筑群政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 。緊縮城市模式特征功能復(fù)合：項目基本具備城市的主要功能；建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現(xiàn)代化；資源共享：通過合理功能配比實現(xiàn)項目客戶資源共享與空間共享。合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求； 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。成功關(guān)鍵要素緊縮城市開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。共九十頁第三部分：對大盤開發(fā)(kif)的認(rèn)識與意見共九十頁社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該(ynggi)成為

25、一個“緊縮城市”形態(tài)超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動、內(nèi)向緊湊：大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合(rngh)，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合(rngh)的統(tǒng)一。集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) 邁克詹克斯認(rèn)識一大盤功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比與功能之間的合理布局，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。共九十頁街區(qū)建設(shè)(jinsh)與公共空間：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是

26、業(yè)主之間最主要的交流平臺街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨立街區(qū)的打造；街區(qū)創(chuàng)造(chungzo)健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會關(guān)系、促進(jìn)共生和成長；活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛(wèi)性認(rèn)識二街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感。社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結(jié)果常常是死角。共九十頁合理的啟動模

27、式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式(fngsh)，商業(yè)后期開發(fā)認(rèn)識(rn shi)三市場可實現(xiàn)：最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè)，否則項目形象與價值將大大貶損；符合項目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價值點，一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動；有利價值最大化：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升。啟動的基本原則產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位；景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值；一般大盤：通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。共九十頁科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排：大盤分期開發(fā)中前期(qinq)開發(fā)要達(dá)到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值認(rèn)識(rn

28、shi)四景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：保證項目啟動成功和前期實現(xiàn)，吸引高端客戶群；以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)：奠定項目高端形象，奠定項目高品質(zhì)，建立項目的圈層感。首期產(chǎn)品選擇：以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動，如果不了解產(chǎn)品的市場反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動，檢驗市場反應(yīng)；開發(fā)節(jié)奏控制：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)；產(chǎn)品分期策略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實現(xiàn)項目價值，后期高品質(zhì)拔高項目形象。共九十頁注重鄰里關(guān)系：人際交往空間的打造，提供(tgng)社區(qū)戶外共同活動、交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機(jī)會。鄰里之間的首屬群體與互動，社區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)

29、色彩，兒童、青年、老年在各個階段，城市鄰里總是(zn sh)家的延伸Keller于城市鄰里鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中，把室外空間設(shè)計當(dāng)成一個標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求出發(fā)，創(chuàng)造人性化居住環(huán)境；鄰里空間成為人們居家的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)被體現(xiàn)為兩個特征，一是尺度適宜，二是相對封閉；營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境，參與社區(qū)活動，討論有關(guān)公共利益的話題，產(chǎn)生對社區(qū)的歸屬感和責(zé)任感。認(rèn)識五鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段共九十頁第四部分：大規(guī)模開發(fā)(kif)策略思考共九十頁大規(guī)模開

30、發(fā)策略(cl)思考戰(zhàn)略層面： 從城市發(fā)展階段、項目在城市中的地位(dwi)及發(fā)展前景、項目可能擔(dān)負(fù)的城市功能入手，系統(tǒng)的、框架性的綜合解決問題；不能用戰(zhàn)術(shù)手段解決戰(zhàn)略問題，陷入到每一個具體地塊的解決方案之中。財務(wù)目標(biāo)層面： 整個區(qū)域開發(fā)如何盈利。什么是用來建立區(qū)域形象與價值標(biāo)桿的 ，什么是爭現(xiàn)金流的？是否每個回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。戰(zhàn)術(shù)層面： 如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個地塊（功能區(qū)）的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么。如何啟動項目、啟動區(qū)域如何執(zhí)行？如何營銷？層面一層面二層面三共九十頁大規(guī)模開發(fā)(kif)的九大關(guān)鍵問題Q1站在城市視角的區(qū)域(qy)價值定位Q2以財務(wù)

31、目標(biāo)為核心的開發(fā)策略Q4基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項目核心能力Q5項目增值為導(dǎo)向的營銷策略Q7企業(yè)品牌的社會營銷Q3配套開發(fā)策略的制定是項目成功的關(guān)鍵動態(tài)的客戶層面選擇Q8Q6兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略和啟動模式選擇項目持續(xù)增值的社區(qū)管理和項目運營創(chuàng)新Q9共九十頁 中心化，而非中心 基于城市(chngsh)發(fā)展的大思維挖掘區(qū)域價值關(guān)鍵詞：基于未來、城市價值、城市新的增長級在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺上，關(guān)注城市層面的機(jī)會，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價值，指導(dǎo)項目整體定位及控制性規(guī)劃；準(zhǔn)確的區(qū)域價

32、值定位極大提升項目價值，為大盤實現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶覆蓋距離，對區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動力，住區(qū)與城市互為增值。大規(guī)模開發(fā)不同于一般(ybn)房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測重于當(dāng)前的競爭，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。共九十頁大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏(jizu) 以財務(wù)目標(biāo)為核心的開發(fā)策略關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、規(guī)劃價值以財務(wù)目標(biāo)為核心制定開發(fā)節(jié)奏和時序，首先明確在公司的整體布局中項目承擔(dān)的責(zé)任，為完成財務(wù)目標(biāo)，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產(chǎn)品線和配套在不同開發(fā)階段的作用。無數(shù)案例說明：大規(guī)模房地產(chǎn)項目的開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)

33、奏、前瞻性視野和市場(shchng)預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費者理由舊村改造等增加項目投入的狀況為項目約束條件，其安排以實現(xiàn)項目利潤最大化為前提共九十頁全面OR局部領(lǐng)先？ 基于競爭的可持續(xù)(chx)發(fā)展的項目核心能力項目產(chǎn)品力解構(gòu)整體規(guī)劃景觀設(shè)計產(chǎn)品形象戶型設(shè)計社區(qū)配套DIS系統(tǒng)項目核心能力關(guān)鍵詞：資源價值、可持續(xù)發(fā)展、動態(tài)選擇大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設(shè)計上必須體現(xiàn)出項目的獨特價值項目核心能力(nngl)，這種核心能力(nngl)往往與項目獨特的資源相連，從而保證項目的可持續(xù)發(fā)展。在產(chǎn)品的分期設(shè)計中應(yīng)兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項目

34、持續(xù)競爭優(yōu)勢共九十頁商業(yè)價值最大化？ 配套開發(fā)(kif)策略的制定是項目成功的關(guān)鍵關(guān)鍵詞：配套分級、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，商業(yè)價值的培育期則相對(xingdu)較長，其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對住宅價值的提升大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次，不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價值拉動也不同因此，在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題至關(guān)重要，在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項目的成敗共九十頁主流市場(shchng)OR細(xì)分市場？ 動態(tài)的客戶層面選擇關(guān)鍵詞：主流

35、客戶、客戶群轉(zhuǎn)化陌生區(qū)大規(guī)模項目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。陌生區(qū)大規(guī)模項目，還要關(guān)注(gunzh)客戶群體的轉(zhuǎn)化。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。 一般來說，城市邊緣陌生區(qū)的客戶可能有：主動郊區(qū)化人群、被動郊區(qū)化人群、外地/郊縣人群等。共九十頁兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略(cl)和啟動模式選擇關(guān)鍵詞：高調(diào)亮相、標(biāo)桿物業(yè)、配套展示大規(guī)模區(qū)域開發(fā)(kif)的規(guī)模屬性決定了盈利來源的多樣化，因此整個啟動策略的確定與其長期開發(fā)(kif)目標(biāo)、區(qū)域整體定位以及預(yù)期盈利模式緊密相關(guān)。啟動策略的制定應(yīng)遵循土地價值系統(tǒng)增加原

36、則、市場接受原則、經(jīng)濟(jì)可行原則以及開發(fā)實力匹配原則。大規(guī)模項目啟動的主要思路是：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度啟動相對中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升啟動相對中低的產(chǎn)品，完善配套，樹立形象，拉升產(chǎn)品啟動高端產(chǎn)品，樹立形象，帶動后期產(chǎn)品開發(fā)4312中高端產(chǎn)品樹形象，帶動后期開發(fā)啟動區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對位置圖共九十頁大盤，立勢是關(guān)鍵(gunjin) 營銷創(chuàng)造價值關(guān)鍵詞：區(qū)域營銷、強勢大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。強勢是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費用(f

37、i yong)，用于強勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值 。啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。在各期開發(fā)過程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā)共九十頁項目(xingm)品牌VS企業(yè)品牌 企業(yè)品牌的社會營銷關(guān)鍵詞：開發(fā)模式(msh)、話語霸權(quán)成熟區(qū)的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)通常建立的是項目品牌，而大規(guī)模開發(fā)是非常有利于企業(yè)在城市里建立品牌的。企業(yè)品牌的社會營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費者信心，同時建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語霸權(quán)及保障體系企業(yè)建立品牌兩種主要途徑：1、建標(biāo)準(zhǔn)，樹立行業(yè)的一些新標(biāo)準(zhǔn)；2、建立對一種開發(fā)模式的話

38、語霸權(quán)華僑城旅游地產(chǎn)萬科四季花城郊區(qū)地產(chǎn)星河地產(chǎn)豪宅開發(fā)專家星河丹堤外觀和產(chǎn)品專利共九十頁大盤持續(xù)(chx)增值之路 社區(qū)管理模式創(chuàng)新大盤的客戶構(gòu)成是復(fù)合的，大盤社區(qū)管理模式需要進(jìn)行創(chuàng)新，通過軟性價值體系形成特殊的社區(qū)文化，進(jìn)而產(chǎn)生人文(rnwn)附加值和歸屬感，為大盤的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件共九十頁政府(zhngf)利益企業(yè)(qy)開發(fā)利潤及品牌建立改造前區(qū)域價值村集體及村民利益企業(yè)利益改造后區(qū)域價值提升拆遷、建設(shè)模式改造前社區(qū)臟、亂、差、公共配套不完善改造后區(qū)域承擔(dān)城市功能的城市增長極村集體及村民利益村民居住物業(yè)村民長期收入物業(yè)居住環(huán)境村民社會保障利益主體博弈模型滿足各方長短期利益大盤持續(xù)增值之

39、路 項目運營模式創(chuàng)新共九十頁第五(d w)部分：開發(fā)模式開發(fā)策略龍郡運營共九十頁運營(ynyng)策略風(fēng)險(fngxin)預(yù)測及規(guī)避產(chǎn)品建議開發(fā)策略“龍郡”定位共九十頁城市發(fā)展現(xiàn)狀給XXX的啟示房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市土地供應(yīng)預(yù)測城市整體需求預(yù)測XXX運營背景深度SWOT分析XXX城市核心價值 1、3年后，土地儲備的最大區(qū)域；可能成為行業(yè)壟斷區(qū)域； 2、組團(tuán)競爭優(yōu)勢在于資源和區(qū)位； 3、XXX需要對城市功能的補充； 4、怎樣形成區(qū)域競爭力是項目成功運營的關(guān)鍵； 5、政府與政策(zhngc)風(fēng)險是項目運行主要風(fēng)險。XXX公園(gngyun)中的城市 共九十頁 1、12000畝規(guī)模； 2、原生自然生

40、態(tài)資源，環(huán)境質(zhì)量好； 3、良好的區(qū)位； 4、項目占據(jù)達(dá)州市唯一的城市(chngsh)綠心、唯一的統(tǒng)一規(guī)劃的大盤、唯一的區(qū)位。1、地形(dxng)不利于開發(fā)實施：2、高差大、交通組織極為不便，便捷性差：3、一期xxx口碑效果不明顯：4、區(qū)域板塊競爭力不足，影響市民對消費者的認(rèn)知。1、城市化發(fā)展；2、城市地位升級；3、市民對改善城市人居的強烈需要，帶來了市場機(jī)會；4、天然能源化工基地。1、XXX城市向心力未能形成，成、渝兩地分流現(xiàn)象加??；南充、廣元天然氣的發(fā)現(xiàn)，達(dá)州區(qū)域競爭優(yōu)勢降低； 2、XX市“一極多中心” 市場份額將會降低；購房“區(qū)域性”明顯，“XX”面臨區(qū)域競爭。共九十頁豐富的原生自然資源城

41、市化帶來旺盛的需求住宅需求預(yù)測：1、20072010年： XXX城市需要(xyo)住房648.3萬平方米。2、20102015年：XXX城市需要住房819.5萬平方米。城市就業(yè)(ji y)動力、人口動力、能源動力的利用區(qū)位的唯一性“XXX”核心驅(qū)動力共九十頁城市人居環(huán)境的改善； 城市建設(shè)形象的提升；滿足市民日益增加的對居住(jzh)品質(zhì)的需求； 區(qū)域升值。滿足城市需求(xqi)滿足政府需求滿足客戶需求滿足城市運營商的需求項目要滿足哪些需求土地一級開發(fā)收益；房地產(chǎn)開發(fā)收益；緩解就業(yè)矛盾。居家品質(zhì)；生活配套；生產(chǎn)配套。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)；社會效益；環(huán)境效益。需求的復(fù)雜性、多樣性。項目必須滿足的需求：共九十頁

42、距離老城區(qū)近居家環(huán)境優(yōu)交通便捷教育、零售、銀行等生活配套必須完善醫(yī)療、社區(qū)等服務(wù)設(shè)施居家環(huán)境都市的繁華交通便捷生活配套就業(yè)安全性好生活配套齊備交通便捷購物方便就地消費就業(yè)大配套交通便捷生活便捷對居住環(huán)境、居家品位和交通要求高客戶需求焦點： 價格、品質(zhì)、交通便捷、生活(shnghu)環(huán)境優(yōu)良、配套完善共九十頁城市和客戶的需求城市之心我們的定位思考自然資源規(guī)模共九十頁功能定位：集生態(tài)居家、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑(xixin)旅游等功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)休閑(xixin)城。形象定位：公園(gngyun)中的城市XXX城市CLD(CENTER LIVING DIRECTION) 中央生活區(qū)案名：X

43、XX共九十頁運營(ynyng)策略風(fēng)險(fngxin)預(yù)測及規(guī)避產(chǎn)品建議開發(fā)策略“XXX”定位共九十頁“XXX”發(fā)展(fzhn)規(guī)劃龍郡形象品質(zhì)居住配套商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展旅游休閑XXX房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司遠(yuǎn)期CLD中央生活區(qū)（生態(tài)人文聚居區(qū)）區(qū)域商業(yè)中心雛形城市旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)城市森林公園、城市綠心土地整理商、基礎(chǔ)設(shè)施投資商近期NCLD南城中高檔居住地社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)生活配套產(chǎn)業(yè)休閑主題公園開發(fā)商、運營商運營模式： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(q dn)生活模式 生活配套公共設(shè)施的導(dǎo)入模式共九十頁產(chǎn)品多元化：包括：別墅、花園洋房、景觀電梯公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等等商服開放性：區(qū)域商業(yè)

44、中心社區(qū)配套包括商業(yè)街、社區(qū)便利店、銀行、電信、水、電、氣公司等商務(wù)辦公城市化：事業(yè)單位辦公樓；酒店；會所等。資源公開性：主題景觀公園；城市綠地公園；山體公園；景觀式休閑廣場等。中央(zhngyng)生活區(qū)有什么？由什么構(gòu)成？ 城市道路、公交系統(tǒng)、生活購物系統(tǒng)、公共空間系統(tǒng)、集居住、商業(yè)配套、城市綠地、教育、醫(yī)療、可居可游等功能于一體的一個生活群落。共九十頁政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級配套設(shè)施城市級配套： 道路、公交(n jio)、停車場； 主題公園、城市綠地； 學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)站； 星級酒店、區(qū)域商業(yè)中心； 農(nóng)貿(mào)市場； 其他生活、生產(chǎn)配套。共九十頁政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈

45、商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級配套設(shè)施商品房： HOPSCA（城市綜合體）； 別墅、洋房(yn fn)； 電梯公寓； 普通商品房； 經(jīng)濟(jì)適用房； 廉租房等。共九十頁政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級配套設(shè)施酒店(ji din)、學(xué)校： 星級酒店； 名校產(chǎn)業(yè)。共九十頁政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級配套設(shè)施政府搬遷： 達(dá)縣“四大班子”政務(wù)中心： 縣委、縣人大、縣政府、縣政協(xié)四大班子辦公區(qū)； 直屬機(jī)關(guān)辦公區(qū)遷入； 政府服務(wù)機(jī)構(gòu)遷入； 其他企事業(yè)單位(dnwi)辦公遷入。共九十頁目的(md)：借勢、城市形象，公共利益。包括：青少年活動中心；能源科技展覽館；化工科技

46、展覽館。選址： 原政府(zhngf)選址地塊，緊鄰能源化工企業(yè)商務(wù)區(qū)。 建筑面積：58萬平方米。關(guān)于政務(wù)中心未能成功遷建的預(yù)備方案： 天然氣能源化工科技展覽館共九十頁政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級配套設(shè)施普通產(chǎn)業(yè)： 1、依托主題景觀公園打造休閑產(chǎn)業(yè)； 2、依托商業(yè)街打造區(qū)域商業(yè)中心。 能迅速(xn s)提升區(qū)域價值的產(chǎn)業(yè)： 1、依托“名”校打造教育產(chǎn)業(yè)； 2、依托能源化工基地打造商務(wù)中心、辦公、生活基地、會務(wù)接待中心； 3、依托XXX南部溝壑和火鋒山植被打造城市山體游樂園、XXX森林公園、體育公園。共九十頁 關(guān)于在XXX項目(xingm)選址，打造能源化工企業(yè)商務(wù)基地的建議

47、： 目的： 城市公共配套，利用資源優(yōu)勢，增強組團(tuán)競爭力； 滿足進(jìn)駐XXX能源化工企業(yè)的辦公、居家、商務(wù)談判、會議、休閑、娛樂、培訓(xùn)等需求； 達(dá)到項目“自我造血”的目的。 根據(jù)： 城市主干道，西外化工基地河市機(jī)場即將開通，便捷性有保證。 物業(yè)形態(tài)： 商務(wù)別墅群、會務(wù)中心、專業(yè)會所 配套： 停車場、自動化辦公系統(tǒng)入戶、運動場。共九十頁能源單位“總部(zn b)基地”選址建議一一號選址(xun zh)地塊位置： D-08、D-10、D-11F-01占地面積：65321.6平方米；建筑面積：115569.71平方米。 二號選址地塊位置： D-08、D-10、D-11F-01占地面積：108396.4平

48、方米；建筑面積：191995.4平方米。 能源單位“總部基地”選址建議二共九十頁 關(guān)于在XXX北巒征地300畝，打造達(dá)州城市山地游樂園的建議。 目的： 彌補城市功能，增強組團(tuán)競爭力，產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域的成熟； 圍繞游樂園，打造餐飲、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，解決因拆遷帶來的就業(yè)壓力、城市化就業(yè)壓力。 （成都游樂園：周邊配套商業(yè)2萬余平方米，平均經(jīng)營額47萬元/天，從業(yè)人員2000余人） 根據(jù)： XXX城市目前已有的城市公園設(shè)施陳舊，不能滿足市民需要； 州河景觀大道，直達(dá)游樂園，利用山地，價值最大化。 設(shè)施建議： 高空觀覽車、空中環(huán)園列車、小火車、碰碰車、快樂椅、射擊館、水上世界等；又有驚而不險、興趣盎然的高空翻

49、滾列車，勇敢者轉(zhuǎn)盤，瘋狂的老鼠，超級秋千、越野賽車降落傘隊等、電動摩托車、遙控車、遙控船、空戰(zhàn)機(jī)(zhnj)、升降機(jī)、彈跳城堡、迪斯卡健身游樂車、幼兒智力訓(xùn)練室。 共九十頁XXX城市山地(shnd)游樂園選址共九十頁 關(guān)于在XXX北巒征地2000畝，打造森林公園的建議。 目的： 彌補城市功能，增強區(qū)域競爭力； 打造旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶，如高爾夫、游樂、會務(wù)、保健、健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，賺取經(jīng)濟(jì)效益、社會效益； 為城市解決就業(yè)問題； 提升居住質(zhì)量。 根據(jù)： 鐵山遠(yuǎn)離城市，有競爭優(yōu)勢； 州河景觀大道、金蘭大道，直達(dá)火鋒山，利用山地(shnd)，價值最大化； 沒有拆遷，原生植被可以利用，采用BOT或者BT模式

50、，共同打造，降低風(fēng)險。共九十頁XXX森林公園選址(xun zh)共九十頁龍郡體育(ty)公園共九十頁森林公園發(fā)展目標(biāo)建議：近期發(fā)展： 城市旅游，增加區(qū)域競爭力； 城市產(chǎn)業(yè)鏈，以旅游產(chǎn)業(yè)帶動達(dá)州農(nóng)產(chǎn)品、工藝品的同步發(fā)展；（叢林氧吧、森林嘉年華、拓展基地、度假村等） 體育公園18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，提區(qū)域品質(zhì)。中期發(fā)展： 城市秦巴紅色旅游線上的旅游點，規(guī)模擴(kuò)大至4000畝，縮短了與天然(tinrn)能源化工基地的距離，城市積聚效應(yīng)形成。遠(yuǎn)期發(fā)展： 既可以發(fā)展林業(yè)，又可以依托森林公園進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。共九十頁中央(zhngyng)生活區(qū)子系統(tǒng)展示HOPSCA（都市綜合體）森林公園（城市山體游樂園）能源化

51、工商務(wù)基地高層樣板區(qū)行政中心樣板區(qū)（能源化工科技展覽館）名牌(mngpi)學(xué)校共九十頁 景觀商業(yè)街休閑景觀帶能源化工商務(wù)中心XXX森林公園產(chǎn)業(yè)打造： 天然氣能源化工總部基地定向招商、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃和學(xué)校引進(jìn)先行啟動，森林公園、城市山地(shnd)游樂園項目論證、規(guī)劃隨行，把商業(yè)街招商、沿湖生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)招商作為2008年重點，根據(jù)配套成熟度引進(jìn)醫(yī)院、商家，使其能夠達(dá)到成片成熟的目的。共九十頁運營(ynyng)策略風(fēng)險預(yù)測(yc)及規(guī)避產(chǎn)品建議開發(fā)策略“龍郡”定位共九十頁現(xiàn)象：本階段面臨的問題：1、拆遷瓶頸；2、土地整理進(jìn)度緩慢；3、南岸口碑效果不理想；4、配套設(shè)施欠缺。實質(zhì)：導(dǎo)致后期可能出現(xiàn)的危機(jī)：

52、1、政府誠信危機(jī)；2、開發(fā)策略及步驟不明顯，開發(fā)被動；3、土地整治和房地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行；4、商品房市場擁有理想的市場前景，但是獨立開發(fā)周期長達(dá)10年（25%的市場占有率），資本運作難度大。城市運營要解決的問題：1、政策風(fēng)險的規(guī)避（尤其是地方政府(zhngf)）。2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的預(yù)測（尤其是拆遷與土地）。3、成功開發(fā)的保障，產(chǎn)品、市場等。4、開發(fā)策略、順序等。共九十頁配合不積極、工作效率低下，不能滿足(mnz)項目開發(fā)進(jìn)度，使項目運營存在不確定性。政府不誠信：土地交易、拆遷、優(yōu)惠政策等存在(cnzi)變數(shù)。政策（地方政府）土地風(fēng)險土地風(fēng)險（國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓、集體用地征用）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

53、：土地增值稅。指標(biāo)：集體土地征用，必須先行進(jìn)行用地指標(biāo)爭取。征用：土地二元結(jié)構(gòu)，集體用地征用，農(nóng)民變居民，拆遷、安置補償，耕地、戶口、勞動保障。政策、地方政府耕地征用，控制嚴(yán)格。共九十頁土地一級開發(fā)公司組建模式規(guī)避(gub)政府風(fēng)險，實現(xiàn)土地整治權(quán)與開發(fā)權(quán)的獨立XXX人民政府以土地(td)出資XXX有限責(zé)任公司土地整理公司共九十頁成立土地一級開發(fā)公司，實行“區(qū)域共建、利益共享” ：目的： 1、與政府經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，提高政府職能部門工作效率； 2、有利于集體用地的征用，取得國有土地使用權(quán)證，以規(guī)避后期的風(fēng)險，取得項目開發(fā)主動權(quán)； 3、有利于統(tǒng)一解決拆遷、安置、失地農(nóng)民保障等拆遷中實際問題； 4

54、、有利于加快規(guī)劃實施和“三通一平”設(shè)施建設(shè)，爭強區(qū)域競爭能力； 5、有利于產(chǎn)業(yè)鏈的打造，如能源化工企業(yè)商務(wù)區(qū)、能源科技展覽館等，均可以公共利益需要(xyo)的名義，先行征地啟動。共九十頁與發(fā)展商的戰(zhàn)略關(guān)系： 可利用資源的直接提供者與利用者；土地運營規(guī)劃與土地實質(zhì)性開發(fā)、土地價值的兌現(xiàn)；土地供應(yīng)與需求關(guān)系，構(gòu)成土地消費市場；土地資源為紐帶的運營合作。與投資商的戰(zhàn)略關(guān)系： 資本投入的戰(zhàn)略伙伴；資本操作運營商；重大項目的承接和合作商。與消費者的戰(zhàn)略關(guān)系： 提供優(yōu)良的人文環(huán)境(hunjng)；創(chuàng)造消費和商機(jī)；規(guī)劃建設(shè)中的生態(tài) 環(huán)境(hunjng)的創(chuàng)造和保護(hù)；品牌形象的傳播者。與政府的戰(zhàn)略關(guān)系： 土地發(fā)展戰(zhàn)略、權(quán)力、政策的協(xié)調(diào)；資金計劃和投入的協(xié)調(diào)；發(fā)展規(guī)劃、計劃的實施和協(xié)調(diào)；建設(shè)進(jìn)度的制定和執(zhí)行協(xié)調(diào)。共九十頁運營(ynyng)策略風(fēng)險(fngxin)預(yù)測及規(guī)避產(chǎn)品建議開發(fā)策略“XXX”定位共九十頁整體開發(fā)策略： 以地為本、以水為點、以路為脈、以產(chǎn)為綱、多點引爆、全面(qunmin)