城市群房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估(共22頁(yè))

1、一、運(yùn)用基于熵值法綜合評(píng)價(jià)(pngji)模型的實(shí)證研究（一）研究對(duì)象(duxing)與數(shù)據(jù)來源本文選擇我國(guó)三大城市群35個(gè)城市為研究對(duì)象。根據(jù)中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒2011，珠三角城市群包括9個(gè)城市，分別為廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、肇慶、江門、東莞和中山；長(zhǎng)三角城市群包括16個(gè)城市，分別為上海、杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、臺(tái)州、舟山、南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、常州、無錫、蘇州和南通；京津冀城市群包括10個(gè)城市，分別為北京、天津、唐山、石家莊、保定、滄州、廊坊、秦皇島、張家口和承德。三大城市群各有特色，珠江三角洲改革開放起步早，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快；長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(jngj jch)深厚，且科技

2、文化教育事業(yè)發(fā)達(dá)；京津冀城市群是我國(guó)科技力量最強(qiáng)大的地區(qū)且擁有全國(guó)最高密度的交通網(wǎng)絡(luò)。本文選取2010年珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津冀三大城市群共35個(gè)城市的30項(xiàng)房地產(chǎn)投資環(huán)境相關(guān)的指標(biāo)采用EXCEL進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。數(shù)據(jù)指標(biāo)的主要來源為：中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒（2011），中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）和中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）。（二）研究方法目前，國(guó)內(nèi)許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)進(jìn)行了研究，較常用的方法包括因子分析法、德爾菲法和聚類分析法等，另外還有學(xué)者采用熵值法、局部變權(quán)綜合法，組合評(píng)價(jià)法和Fisher判別法等。不同的評(píng)價(jià)方法得出評(píng)價(jià)結(jié)果的類型不同，比如因子分析和熵值法會(huì)賦予每個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象

3、一個(gè)綜合得分，聚類分析法會(huì)將評(píng)價(jià)對(duì)象分為若干類別。本文采用熵值法進(jìn)行研究。熵值法是一種客觀賦權(quán)法，在應(yīng)用中，它根據(jù)各指標(biāo)的變異程度、利用信息熵計(jì)算出各指標(biāo)的熵權(quán)，再通過熵權(quán)對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行修正，從而得出較為客觀的指標(biāo)權(quán)重。某個(gè)指標(biāo)的熵值越小，說明指標(biāo)值的變異程度越大，提供的信息量越多，在綜合評(píng)價(jià)中該指標(biāo)起的作用越大，權(quán)重應(yīng)該越大。相對(duì)于主觀賦權(quán)法，它避免了人為因素帶來的偏差，客觀性強(qiáng)，精確度高。（三）測(cè)算過程1.原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理及pij值的計(jì)算由于本文所用數(shù)據(jù)具有不同的量綱，在進(jìn)行分析之前必須對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，消除其對(duì)分析結(jié)果的影響。本文所選取的指標(biāo)都為效益型指標(biāo)。二、對(duì)我國(guó)三大城市群

4、房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)分析（一）三大城市群之間比較分析從以上分析可以看出，在最終排名前15名的城市中，珠三角的9個(gè)城市占據(jù)了五席，占珠三角城市群總數(shù)的55.56%；長(zhǎng)三角的16個(gè)城市占據(jù)了七席，占比為43.75%；而京津冀的10個(gè)城市僅占據(jù)三席，占比為30%?？梢姡蟪鞘腥合啾?，珠三角城市群的整體房地產(chǎn)投資環(huán)境最優(yōu)，長(zhǎng)三角次之，京津冀最差。這主要是因?yàn)橹槿浅鞘腥壕哂朽徑郯?、東南亞的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。改革開放以來，大量吸引外資，大力發(fā)展加工貿(mào)易，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化和外向化程度最高的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，整個(gè)“十一五“期間，珠三角GDP增速分別高于長(zhǎng)三角2.5、1、1.5、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。而

5、長(zhǎng)三角地區(qū)擁有良好的基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)達(dá)的科教水平、日趨完善的政策環(huán)境，經(jīng)濟(jì)、金融、教育和科技文化各領(lǐng)域中實(shí)力雄厚。京津冀城市群的整體房地產(chǎn)投資環(huán)境較珠三角和長(zhǎng)三角城市群差，特別是經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。但是，近些年來后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，到“十一五”末期，京津冀城市群的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過了珠三角和長(zhǎng)三角城市群。因此，京津冀城市群應(yīng)該利用經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的機(jī)遇，充分發(fā)揮京津的龍頭作用，從各方面提升綜合實(shí)力，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境。（二）三大城市群內(nèi)部(nib)城市的比較分析下文分別對(duì)各城市群內(nèi)部城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分類分析，從而清晰呈現(xiàn)各城市群內(nèi)部各類城市的優(yōu)劣勢(shì)。對(duì)于珠三角城市群，第一類城市得分在0.06以上

6、，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)，包括深圳和廣州兩個(gè)城市。這兩個(gè)城市在地理位置(d l wi zh)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與社會(huì)文化環(huán)境方面都明顯優(yōu)于其他城市。第二類城市得分在0.030.06之間，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，包括佛山、東莞兩個(gè)城市。這兩個(gè)城市具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，社會(huì)環(huán)境較好，但與一類城市相比其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚有較大差距。第三類城市得分在00.03之間，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境一般，包括珠海、中山、惠州、江門和肇慶5個(gè)城市，這5個(gè)城市地理位置一般，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)環(huán)境較差。對(duì)于長(zhǎng)三角城市群，第一類城市得分在0.03以上，定義(dngy)為房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)，包括上海、杭

7、州、蘇州、南京4個(gè)城市。上海綜合排名第一，因?yàn)樯虾Ｔ诮?jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和自然環(huán)境方面都占優(yōu)勢(shì)。杭州、蘇州和南京3個(gè)城市得分相近，3個(gè)城市整體實(shí)力相當(dāng)，各有特色。蘇州的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，而杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)較明顯，而南京的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在社會(huì)文化環(huán)境上。第二類城市得分在0.010.03之間，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境較優(yōu)，包括寧波、無錫、常州、紹興、南通、嘉興、臺(tái)州、揚(yáng)州和鎮(zhèn)江9個(gè)城市，這九個(gè)城市的地理位置較優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，社會(huì)環(huán)境較好，但與一類城市相比尚有較大差距。第三類城市得分在0.01以下，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境一般，包括湖州、泰州和舟山，這

8、三個(gè)城市在地緣上距離上海較遠(yuǎn)，地理位置一般，城市規(guī)模不大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)環(huán)境相對(duì)較差。對(duì)于京津冀城市群，第一類城市得分在0.05以上，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)，包括北京和天津。北京由于其無可比擬的區(qū)位、資源、環(huán)境和文化等優(yōu)勢(shì)，排名第一。天津作為直轄市之一，地處中國(guó)北方黃金海岸的中部，是華北、西北廣大地區(qū)的出?？?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。第二類城市得分在0.010.04之間，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境較優(yōu)，包括石家莊、保定、唐山、秦皇島、滄州和廊坊6個(gè)城市。作為河北省省會(huì)城市的石家莊，與北京和天津相比差距較大，但是與河北省其它地級(jí)市相比，優(yōu)勢(shì)則非常明顯。保定、唐山、秦皇島、滄州和廊坊5個(gè)城市綜合

9、得分比較接近，處于0.010.02之間。其中保定、唐山、滄州和廊坊具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，距離北京較近，北京的輻射帶動(dòng)作用對(duì)其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了巨大的促進(jìn)作用。秦皇島為沿海開放城市，其優(yōu)勢(shì)指標(biāo)主要集中在社會(huì)文化環(huán)境和自然環(huán)境方面。第三類城市得分在0.01以下，定義為房地產(chǎn)投資環(huán)境一般，包括張家口和承德，各指標(biāo)都不具優(yōu)勢(shì)，故房地產(chǎn)投資環(huán)境吸引力較小。綜合三大城市群的評(píng)價(jià)結(jié)果可以看出，各城市群各有特色，城市群內(nèi)各城市間差異也較大。尤其是一些中小城市，房地產(chǎn)投資環(huán)境欠佳。因此應(yīng)充分發(fā)揮大城市和中心城市的幅射作用，帶動(dòng)周邊城市的發(fā)展，并積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益突出、潛力巨大的次級(jí)經(jīng)濟(jì)中心城市；此外，一些中小城市應(yīng)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換升級(jí)，逐步縮小與大城市之間房地產(chǎn)投資環(huán)境的差距。jkif9yo 北京(bi jn)印花稅 內(nèi)容總結(jié)（1）一、運(yùn)用基于熵值法綜合評(píng)價(jià)模型的實(shí)證研究（一）研究對(duì)象與數(shù)據(jù)來源本文選