房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃課程實(shí)習(xí)報(bào)告范本

1、46/49房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃課程實(shí)習(xí)報(bào)告專 業(yè)：工程管理班 級(jí)：XXXX姓 名：XXX學(xué) 號(hào)：051212101任課教師：XXX完成時(shí)間：2013年6月目錄TOC o 1-3 h z uHYPERLINK l _Toc359341594第1章平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc359341594 h 1HYPERLINK l _Toc3593415951.1 平頂山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況分析 PAGEREF _Toc359341595 h 1HYPERLINK l _Toc3593415971.1.1 GDP/人均GDP PAGEREF _Toc359341597 h 1HYPER

2、LINK l _Toc3593415981.1.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3HYPERLINK l _Toc3593415991.1.3 固定資產(chǎn)投資3HYPERLINK l _Toc3593416001.1.4 社會(huì)消費(fèi)品零售總額4HYPERLINK l _Toc3593416011.1.5 人口結(jié)構(gòu)4HYPERLINK l _Toc3593416021.1.6 人均可支配收入與消費(fèi)支出5HYPERLINK l _Toc3593416031.2 平頂山市城市發(fā)展規(guī)劃分析5HYPERLINK l _Toc3593416041.2.1 城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標(biāo)5HYPERLINK l _Toc359

3、3416051.2.2 城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略8HYPERLINK l _Toc3593416061.2.3 城市近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃9HYPERLINK l _Toc3593416071.3 小結(jié)10HYPERLINK l _Toc359341608第2章平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析11HYPERLINK l _Toc3593416102.1 平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況13HYPERLINK l _Toc3593416112.1.1 供求狀況13HYPERLINK l _Toc3593416122.1.2 價(jià)格走勢(shì)13HYPERLINK l _Toc3593416132.1.3 近期房

4、地產(chǎn)政策15HYPERLINK l _Toc3593416142.2 平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目調(diào)研分析15HYPERLINK l _Toc3593416152.2.1 項(xiàng)目概況15HYPERLINK l _Toc3593416162.2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品分析17HYPERLINK l _Toc3593416202.2.3 項(xiàng)目客戶分析19HYPERLINK l _Toc3593416212.2.4 項(xiàng)目銷售情況分析19HYPERLINK l _Toc3593416222.2.5 項(xiàng)目營(yíng)銷方案分析22HYPERLINK l _Toc3593416232.3 小結(jié)23HYPERLINK l _Toc

5、359341624第3章總結(jié)24HYPERLINK l _Toc359341625附件平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目調(diào)研表29第1章 平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境分析平頂山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況分析GDP/人均GDP2007年2012年，平頂山市的經(jīng)濟(jì)取得了蓬勃的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增幅較大，這表明平頂山的經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展的時(shí)期。2007年人均GDP的絕對(duì)值只有16983元，2012年達(dá)到30506元，增幅達(dá)79.6%，說(shuō)明平頂山城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快。1.1.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)類型2007年2008年2009年2010年2011年2012年第一產(chǎn)業(yè)10.89.59.48.78.89.7第二產(chǎn)業(yè)62.665.26

6、5.366.36762.2第三產(chǎn)業(yè)26.625.325.32524.228.1由上面的數(shù)據(jù)所得第二產(chǎn)業(yè)所占比例較大。 平頂山市目前仍處于第二產(chǎn)業(yè)，即工業(yè)快速增長(zhǎng)期，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的情況。隨著工業(yè)化水平的提高，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展到較高水平后，必然將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的快速發(fā)展。1.1.3固定資產(chǎn)投資 2008-2012年平頂山市社會(huì)固定資產(chǎn)投資與其增長(zhǎng)情況由上表可以看出平頂山市固定資產(chǎn)投資20072009年增長(zhǎng)率不太穩(wěn)定但程增長(zhǎng)趨勢(shì)，2010年國(guó)家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，使得2010年到2012年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。據(jù)了解，2011年，針對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，平頂山市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極實(shí)施

7、項(xiàng)目帶動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步加大項(xiàng)目建設(shè)力度，深入挖掘存量資源，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力破解發(fā)展瓶頸，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利、民間投資大幅攀升、工業(yè)投資快速增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)投資增勢(shì)強(qiáng)勁、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)活躍的特點(diǎn)。1.1.4社會(huì)消費(fèi)品零售總額20072012年，平頂山的社會(huì)消費(fèi)品總額在平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2007年的199.1億元增長(zhǎng)到474.6億元，增長(zhǎng)了138.37%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)幅度有升有落，基本保持在1520%之間。商品零售作為消費(fèi)品市場(chǎng)的主要消費(fèi)形式，對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)的發(fā)展影響極大。在努力擴(kuò)大內(nèi)需的大背景下，商家適時(shí)調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略，積極適應(yīng)人們的消

8、費(fèi)需求，開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)，努力開(kāi)拓市場(chǎng)，規(guī)模進(jìn)一步提高。1.1.5人口結(jié)構(gòu)全市常住人口為4904367人，同第五次全國(guó)人口普查人相比，十年共增加106367人，增長(zhǎng)2.22%。全市常住人口中共有家庭戶41335923戶,家庭戶人口為4717467人，平均每個(gè)家庭戶的人口為3.53人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.70人減少0.17人。性別構(gòu)成全市常住人口中，男性人口為2522975人，占51.44%；女性人口為2381392人，占48.56%。總?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）由2000年第五次全國(guó)人口普查的108.52下降為105.95。年齡構(gòu)成全市常住人口中，0-14歲人口

9、為992449人，占20.24%；15-64歲人口為3480094人，占70.96%；65歲與以上人口為431824人，占8.80%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，0-14歲人口的比重下降3.54個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口的比重上升1.83個(gè)百分點(diǎn)，65歲與以上人口的比重上升1.71個(gè)百分點(diǎn)。1.1.6人均可支配收入與消費(fèi)支出年份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）增長(zhǎng)率（收入）人均消費(fèi)性支出（元）環(huán)比增長(zhǎng)率（支出）20071171518.40%826117.10%2008135319.10%95559.30%20091472110.10%103409.50%20101620810.10%115

10、0211.20%20111834813.20%1319214.70%20122061010%1491713.10%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的絕對(duì)值在逐年增加，人均可支配收入由2007年的11715元年增長(zhǎng)到2012年20610元，自2008年以來(lái)增長(zhǎng)率波動(dòng)不大。消費(fèi)性支出的絕對(duì)值也在逐年增加，人均可支配收入由2007年的8261元增加到14917元，絕對(duì)值增加6656元，增加幅度達(dá)到80.57%。由圖可以看出人民整體生活水平1.2平頂山市城市發(fā)展規(guī)劃分析1.2.1城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標(biāo)平頂山市位于河南省中南部偏西，1957年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立建制市，轄四縣二市四區(qū)，城區(qū)現(xiàn)有人口規(guī)模72

11、萬(wàn)人，建成區(qū)面積53Km2，區(qū)域資源豐富，交通便利，是一座以能源、原材料為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工為主導(dǎo)的新興工業(yè)城市。平頂山市因煤而立、因煤而興。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，傳統(tǒng)工礦城市格局已適應(yīng)不了大城市的發(fā)展需要。按照河南省委、省政府提出的平頂山要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。平頂山市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，集思廣益，嚴(yán)密論證，科學(xué)決策，果斷提出了平頂山“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，對(duì)城市的發(fā)展與功能定位是：東區(qū)為二、三類工業(yè)區(qū)，老區(qū)為商業(yè)服務(wù)區(qū)，西部新區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)與居住旅游區(qū)。發(fā)展西部新區(qū)是平頂山市拉

12、大城市框架，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，是平頂山市改善投資環(huán)境，提高城市品位，提升城市吸引力，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放的必然選擇，也是平頂山市實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)，打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，全面建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)“繁榮、開(kāi)放、文明、秀美”現(xiàn)代化工業(yè)新城的重大舉措。1.2.2城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略平頂山市新城區(qū)的規(guī)劃勾畫(huà)了一條東南西北走向的歷史文化和生態(tài)發(fā)展軸線。新老城區(qū)之間通過(guò)生態(tài)園這條生態(tài)廊道相連。新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營(yíng)軍鐵專用線,南至水庫(kù)，規(guī)劃共分三個(gè)階段：起步區(qū)7.6平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積100平方公里。新城區(qū)的規(guī)劃形態(tài)是帶狀，交通流量主要是東西方向，新城區(qū)與

13、老城區(qū)之間距離10公里，通過(guò)6條城市道路和規(guī)劃的輕軌交通相互聯(lián)系，十分鐘即可到達(dá)。向西通過(guò)2條公路和鄭石（鄭州至石人山）高速公路與魯山縣和寶豐縣相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新區(qū)起步區(qū)東部2公里處，通過(guò)此入口向東南20公里處即可接許平南高速公路。四通八達(dá)，快捷順暢的交通聯(lián)系對(duì)新城區(qū)的建設(shè)必將起到積極的帶動(dòng)作用。 新城區(qū)起步區(qū)北依香山,湛河、漯寶鐵路、漯平洛高速公路在北面穿過(guò)，白龜山水庫(kù)西干渠縱貫?zāi)媳?。?guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近70平方公里的水庫(kù)面積，自然資源豐富，為新城區(qū)的生態(tài)景觀建設(shè)提供了有利的前提條件。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市等先進(jìn)理念，體現(xiàn)出“以人為本”

14、的精神和改善人居環(huán)境的意愿。同時(shí)規(guī)劃一改過(guò)去“攤大餅”式的城市擴(kuò)張模式，采取組團(tuán)開(kāi)發(fā)的概念，把城市結(jié)構(gòu)分為行政辦公區(qū)、教育科研區(qū)、居住商貿(mào)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等若干組團(tuán)，從而為平頂山市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有本地特色的可持續(xù)發(fā)展之路。 教育科研文化區(qū)位于新城區(qū)北部和起步區(qū)東部的鍋底山一帶。鍋底山是平頂山師專新校區(qū)所在地，占地2000余畝,這里景色秀美，水庫(kù)景色盡收眼底，是教書(shū)育人的理想用地。緯四路南側(cè)從東至西分別為：平頂山市工業(yè)學(xué)校、平頂山工學(xué)院、平頂山衛(wèi)校、平頂山金世紀(jì)高級(jí)中學(xué)，與緯四路北側(cè)的文化居住用地一起構(gòu)成新城區(qū)的教育文化景觀軸線。目前，平頂山工學(xué)院、平頂山師專和金世紀(jì)高級(jí)中學(xué)的建設(shè)都已初具規(guī)模，

15、教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)周邊的文化、居住用地的開(kāi)發(fā)利用必將起到積極的帶動(dòng)作用。 行政辦公、商業(yè)金融區(qū)位于主干道緯一路以北，該區(qū)域充分利用現(xiàn)有地形地勢(shì),依山就勢(shì)，將辦公、商業(yè)旅館、居住、文娛、社交游憩等功能組織在一起，塑造出功能齊全，交通便利，生態(tài)優(yōu)美且有文化內(nèi)涵的城市公共空間。作為新城區(qū)的標(biāo)志性建筑市政大廈現(xiàn)已開(kāi)工建設(shè)。市政大廈位于湖濱生態(tài)公園北部，背靠景色優(yōu)美的中心公園，前面通過(guò)開(kāi)闊莊重的中心文化公園和湖濱生態(tài)公園與水面相連，該區(qū)域以其便利的交通條件和市政大廈的主導(dǎo)帶動(dòng)作用構(gòu)成新城區(qū)的核心區(qū)域。核心區(qū)的建設(shè)是帶動(dòng)新區(qū)發(fā)展的又一切實(shí)舉措。 居住區(qū)主要沿濱水地帶布局。規(guī)劃的一類居住用地主要結(jié)合地勢(shì)興建階

16、梯式山地住宅，使每一戶都有較好的視覺(jué)效果，達(dá)到推窗見(jiàn)水的視覺(jué)享受。住宅層數(shù)以24層為主，適當(dāng)興建別墅式高檔住宅，以豐富居住用地的開(kāi)發(fā)層次。二類居住用地以建設(shè)46層的現(xiàn)代化住宅為主，適當(dāng)點(diǎn)綴高層，每個(gè)居住區(qū)都充分結(jié)合現(xiàn)狀自然地形與周圍環(huán)境，引入生態(tài)化、智能化概念，創(chuàng)造出富有生命活力的現(xiàn)代環(huán)境社區(qū)。 工業(yè)園區(qū)位于新城區(qū)西北部，以一類工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地為主，主要發(fā)展無(wú)污染的高新科技產(chǎn)業(yè)，附帶周邊的商業(yè)金融設(shè)施與住宅產(chǎn)業(yè)，成為新城區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力區(qū)。 新城區(qū)的給水、排水、電力、通訊、熱力、燃?xì)庖耘c污水處理廠等市政工程規(guī)劃也充分結(jié)合城市的發(fā)展需要，科學(xué)合理的確定管網(wǎng)走向和管線管徑，做到一百年不落后，形成完備

17、的市政基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。 新城區(qū)規(guī)劃在強(qiáng)調(diào)功能布局合理，配套設(shè)施齊全的同時(shí)，還注重對(duì)自然景觀的利用和人文景觀的塑造。新城區(qū)生態(tài)景觀可用“一軸兩片三點(diǎn)兩橫四縱”來(lái)概括。一軸指香山寺、中心公園、中心廣場(chǎng)、白龜沙洲景觀軸；兩片指北部香山寺和南部平西湖風(fēng)景區(qū)；三點(diǎn)指東部森林公園、中心公園、西部休閑公園；兩橫指北邊道路防護(hù)林景觀帶和南邊臨水湖濱生態(tài)休閑景觀帶；四縱是指南北向的生態(tài)廊道。新區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)主要包括香山寺風(fēng)景區(qū)、平西湖風(fēng)景區(qū)和新城區(qū)風(fēng)景區(qū)。 香山寺風(fēng)景區(qū)位于新城區(qū)北部，香山寺始建于東漢，傳說(shuō)觀音菩薩在此修煉并完成漢化和女化過(guò)程的地方，在佛教界享有盛名。 水庫(kù)風(fēng)景區(qū)位于新城區(qū)南邊的白龜山水庫(kù)，這是一座

18、碧波浩淼的人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的氣魄，水域面積近70平方公里，庫(kù)容可達(dá)9億立方米。主要由湖泊景觀、沙灘休閑帶和水源保護(hù)區(qū)構(gòu)成。 新城區(qū)景觀區(qū)自東向西有水灣公園、東留村舊村改造商業(yè)街、鳳凰山水上樂(lè)園、紫金山水灣度假區(qū)、水上船文化博物園、中心區(qū)湖濱公園、濕地候鳥(niǎo)生態(tài)園、魚(yú)米之鄉(xiāng)觀光園、應(yīng)國(guó)墓保護(hù)公園等十個(gè)風(fēng)景旅游區(qū)；還有連接香山寺、城區(qū)、平西湖的四條南北向綠化生態(tài)廊道與道路景觀帶。 同時(shí)市區(qū)與周邊還有眾多的風(fēng)景名勝區(qū)：如魯山的石人山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，郟縣的三蘇墳，葉縣的葉公祠，汝州的風(fēng)穴寺，舞鋼的石漫灘國(guó)家森林公園等豐富的旅游資源，為建設(shè)現(xiàn)代化濱水生態(tài)旅游城市提供了得天獨(dú)厚得條件。 鐘靈

19、毓秀的落鳧山麓，碧波蕩漾的平西湖畔。這里是一片久遠(yuǎn)的土地，古時(shí)應(yīng)國(guó)都城，千年風(fēng)雨記載著滄桑；這里是一片動(dòng)感的土地，腳手架構(gòu)成立體圖畫(huà)，攪拌機(jī)正在歡聲歌唱；看現(xiàn)在，新區(qū)建設(shè)熱火朝天；觀未來(lái)，新區(qū)將展現(xiàn)壯麗的畫(huà)卷。新區(qū)的決策和建設(shè)者們，將通過(guò)制定土地利用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、親商服務(wù)、廣攬人才等一系列優(yōu)惠政策，打造一流的投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)最大的投資回報(bào)。這里是一片開(kāi)放的熱土，是平頂山未來(lái)發(fā)展的希望所在。平頂山新城區(qū)熱忱歡迎國(guó)內(nèi)外的有識(shí)之士，各路英才前來(lái)投資興業(yè)、大展宏圖。不久的將來(lái)，一座充滿水域風(fēng)情生機(jī)無(wú)限的新興城市必將屹立在中原大地1.2.3城市近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃平頂山城市發(fā)展規(guī)劃：（1）2010 年

20、11月29日，國(guó)務(wù)院通過(guò)了平頂山城市總體規(guī)劃（20102020），從平 頂山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局了解到， 11月29 日于召開(kāi)的城市總體規(guī)劃部際聯(lián)席會(huì)議第四十四 在 次會(huì)議上， 平頂山市城市總體規(guī)劃（20102020） 通過(guò)審查。在總體規(guī)劃確定的 1098 平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，重視城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。同時(shí)，要加強(qiáng)城 中村、城鄉(xiāng)接合部整治和改造，加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，統(tǒng)籌考慮為周邊 農(nóng)村提供服務(wù)。根據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)的條件，重點(diǎn)發(fā)展縣城和基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ?鎮(zhèn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。要合理控制城市規(guī)模。到 2020 年，主城區(qū)城市 人口控制在 11

21、0 萬(wàn)人以內(nèi)， 城市建設(shè)用地控制在 106 平方公里以內(nèi)。 要完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體 系。加快公路、鐵路等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市與周邊地區(qū)交通運(yùn)輸條件；統(tǒng)籌規(guī)劃建 設(shè)城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，劃定基礎(chǔ)設(shè)施黃線保護(hù)范圍；城鄉(xiāng) 規(guī)劃行政主管部門要依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) （包括各類開(kāi)發(fā)區(qū)） 的一切建設(shè)用地與建設(shè)活 動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一嚴(yán)格的規(guī)劃管理，加強(qiáng)公眾和社會(huì)監(jiān)督，提高全社會(huì)遵守城市規(guī)劃的意識(shí)。（2）規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容本次總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容包括：1.市域內(nèi)必須控制開(kāi)發(fā)的地域。包括風(fēng)景名勝區(qū)、水源保護(hù)地等生態(tài)敏感區(qū)，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，地下礦產(chǎn)資源分布地區(qū)。2.城市建設(shè)用地。包括規(guī)劃期限內(nèi)

22、城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向，城市建設(shè)用地范圍和用地布局，城市各類園林和綠地的具體布局。3.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。包括：城市主干道的走向、大型停車場(chǎng)布局；城市取水口與其保護(hù)區(qū)范圍、給水和排水主管網(wǎng)的布局；電廠位置、大型變電站位置、城市的高壓線走廊范圍、燃?xì)鈨?chǔ)氣罐站位置；文化、教育、衛(wèi)生、體育、垃圾和污水處理等公共服務(wù)設(shè)施的布局。4.城市防災(zāi)工程。包括：城市防洪標(biāo)準(zhǔn)、防洪堤走向；城市抗震與消防疏散通道；消防站布局，城市人防設(shè)施布局；地質(zhì)災(zāi)害防護(hù)規(guī)定。5.近期建設(shè)規(guī)劃。包括：城市近期建設(shè)重點(diǎn)和發(fā)展規(guī)模；近期建設(shè)用地的具體位置和范圍。1.3小結(jié)從以上各表的數(shù)據(jù)可以看出平頂山的經(jīng)濟(jì)處在穩(wěn)步發(fā)展中

23、：GDP每年都在增長(zhǎng)，201人均GDP也在不斷增長(zhǎng)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看來(lái)應(yīng)注重加快第三產(chǎn)業(yè)的投資力度，因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)、第二、第三產(chǎn)業(yè)之間相互影響。建市以來(lái)，平頂山市投資一直以工業(yè)為重點(diǎn)，在三產(chǎn)方面的投入雖然不斷增長(zhǎng)，但是無(wú)論總量還是比重，仍顯偏低，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用明顯不足。社會(huì)固定投資正處在健康發(fā)展階段中，這樣有利于完善城市建設(shè)有利于招商引資以促進(jìn)平頂山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。今年來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售額增速也在提高、人均可支配收入的消費(fèi)支出同步增長(zhǎng)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展切實(shí)給居民的生活和各個(gè)方面帶來(lái)方便，居民生活水平的提升有利于社會(huì)的穩(wěn)定和教育文化水平的提高。全市從事第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和個(gè)體戶大多經(jīng)營(yíng)單一，缺乏規(guī)?；⑵?/p>

24、牌化、專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，缺少競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的服務(wù)類企業(yè)，而且自身優(yōu)勢(shì)不能充分發(fā)揮，如在批發(fā)零售、生活服務(wù)業(yè)方面，存在設(shè)施滯后，規(guī)模不大，檔次不高，價(jià)格不優(yōu)的問(wèn)題，不僅難以吸引本地消費(fèi)，相反使本地消費(fèi)者反而呈現(xiàn)外流現(xiàn)象，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興起，對(duì)傳統(tǒng)生活的銷售服務(wù)也產(chǎn)生了較大沖擊，2010年平頂山市消費(fèi)品零售總額居全省第11位；在交通業(yè)方面，由于管理問(wèn)題，不少車輛在外地注冊(cè)落戶，影響了本市運(yùn)能的擴(kuò)張，2010年全市貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量居全省第11位，在客運(yùn)方面，各縣（市、區(qū)）基本沒(méi)有跨省營(yíng)運(yùn)線路，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量長(zhǎng)期處于無(wú)新擴(kuò)張狀態(tài)。在旅游業(yè)方面，平頂山市旅游資源豐富，和焦作相比得天獨(dú)厚，平頂山市的堯山和焦作的云臺(tái)山相比，

25、自然條件好，但游客人數(shù)和門票收入?yún)s差了一大截。第2章 平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況供求狀況平頂山市近五年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房施工面積、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷售面積與增速。2008-2012年平頂山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與其增長(zhǎng)情況2008-2012年平頂山市商品房批售面積和銷售面積 2008-2012年平頂山市商品房銷售額與其增長(zhǎng)情況2009年比2008年增長(zhǎng)，但2010年比2008和2009年都有減少，2011和2012年又明顯增長(zhǎng)。近年來(lái)平頂山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)熱情極大，這將會(huì)在未來(lái)幾年作為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)。平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)勁，供需

26、兩旺，漲價(jià)勢(shì)頭迅猛，中低價(jià)位樓盤熱銷”的整體上升局面。經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)、平頂山新城區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、工業(yè)化進(jìn)程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中心城市對(duì)轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺勢(shì)頭將保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成。從平頂山房地產(chǎn)近年來(lái)的整體市場(chǎng)上看，來(lái)自城市發(fā)展的需要和消費(fèi)者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)頻繁浮出市場(chǎng)，比如：春華國(guó)際茗都、億嘉西城國(guó)際、常綠大悅城、建宏中央花園等。通過(guò)這些項(xiàng)目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場(chǎng)正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過(guò)渡。價(jià)格走勢(shì)平頂山市近五年商品房銷售價(jià)格與增速由圖可以看出

27、商品房銷售額持續(xù)增長(zhǎng)，人民的生活水平和購(gòu)買力明顯得到提高，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上帶動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)。平頂山未來(lái)幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面可能已經(jīng)過(guò)去。據(jù)估計(jì)，未來(lái)10年，年均住宅“剛需”也就約2.5億平方米，假設(shè)剛需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全國(guó)每年的商品住宅銷售面積最多為7億-8億平方米，這樣的銷售量即便與2011年的銷售量相比，降幅也達(dá)5%-20%。如果進(jìn)一步考慮平頂山人口的老齡化趨勢(shì)、土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)合理回調(diào)的阻滯從而導(dǎo)致的剛需減少，房地產(chǎn)需求可能會(huì)持續(xù)減弱。 目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。受“新國(guó)五條”等政策影響，住宅市場(chǎng)受到打壓，且由于一線

28、城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量日益增加，而隨著二、三線城市消費(fèi)水平的提高，這些城市將成為商業(yè)地產(chǎn)的“藍(lán)?！?。近期房地產(chǎn)政策近期國(guó)家、河南省、平頂山市房地產(chǎn)政策。國(guó)家政策（一）2010年11月29日，國(guó)務(wù)院通過(guò)了平頂山城市總體規(guī)劃（20102020），從平頂山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局了解到，在11月29日于召開(kāi)的城市總體規(guī)劃部際聯(lián)席會(huì)議第四十四次會(huì)議上，平頂山市城市總體規(guī)劃（20102020）通過(guò)審查。在總體規(guī)劃確定的1098平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，重視城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。同時(shí)，要加強(qiáng)城中村、城鄉(xiāng)接合部整治和改造，加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，統(tǒng)籌考慮為周邊農(nóng)村提供服務(wù)。根據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)的條件

29、，重點(diǎn)發(fā)展縣城和基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。要合理控制城市規(guī)模。到2020年，主城區(qū)城市人口控制在110萬(wàn)人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在106平方公里以內(nèi)。要完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。加快公路、鐵路等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市與周邊地區(qū)交通運(yùn)輸條件；統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，劃定基礎(chǔ)設(shè)施黃線保護(hù)范圍；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門要依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（包括各類開(kāi)發(fā)區(qū)）的一切建設(shè)用地與建設(shè)活動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一嚴(yán)格的規(guī)劃管理，加強(qiáng)公眾和社會(huì)監(jiān)督，提高全社會(huì)遵守城市規(guī)劃的意識(shí)。河南省內(nèi)政策1. 40個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)個(gè)人住房信息全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信

30、息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，鄭州市也在其中。據(jù)悉，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市從2010年下半年開(kāi)始，啟動(dòng)了個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)試點(diǎn)，但推進(jìn)艱難。不少地方政府擔(dān)心，個(gè)人住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度會(huì)加大。這對(duì)原本就已陷入低迷的樓市會(huì)構(gòu)成進(jìn)一步?jīng)_擊，進(jìn)而累與地方經(jīng)濟(jì)，影響地方財(cái)政收入。除此之外，住房信息與個(gè)人財(cái)產(chǎn)息息相關(guān)，也因此被視為“非常敏感”的信息。特別是由于當(dāng)前政府公務(wù)員、國(guó)企、事業(yè)單位等公職人員的福利待遇、個(gè)人財(cái)產(chǎn)都與住房問(wèn)題聯(lián)系緊密，這些“敏感信息”一旦透露出去，極有可能引發(fā)公眾質(zhì)疑。這也是個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)遲遲不能推出的重要原因之一。2. 各地出臺(tái)微調(diào)政策2

31、013年4月，鄭州市人民政府向外界發(fā)布了鄭州版國(guó)五條實(shí)施細(xì)則細(xì)則里面，未提與市民最關(guān)心的20%個(gè)稅以與二套房利率、限購(gòu)是否擴(kuò)大政策等內(nèi)容。3. 存準(zhǔn)金率兩次下調(diào)自2011年12月以來(lái)的三次存準(zhǔn)率下調(diào)之際，貿(mào)易順差都處于非常低的水平。此外，因2013年上半年貿(mào)易順差預(yù)計(jì)將收窄，考慮到假期效應(yīng)往往導(dǎo)致一季度出口數(shù)據(jù)非常疲軟，屆時(shí)央行可能會(huì)下調(diào)存準(zhǔn)金率。4. 降息0.25個(gè)百分點(diǎn)自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率與個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起：(1)將金

32、融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍；(2)將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。降息對(duì)于樓市有一定的影響，首先對(duì)樓市是一種利好，在現(xiàn)今的樓市關(guān)鍵時(shí)刻或?qū)⒏纳剖袌?chǎng)預(yù)期；其次，降息能促進(jìn)剛需出手；再者，之前各地方政府樓市微調(diào)政策的出臺(tái)，都對(duì)樓市預(yù)期有一定的提振作用，此次降息能否起到這樣的作用還有待于觀察平頂山政策平頂山“十二五”住房用地供應(yīng)總量：規(guī)劃期內(nèi)，全市新增住房用地供應(yīng)總量約為568萬(wàn)平方米。住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)指引1、商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)505萬(wàn)平方米商品住宅用地中，360萬(wàn)平方米的住房用地用于供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。2、政策保障性住

33、房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)政策保障性住房用地總量為約63萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地約57萬(wàn)平方米。3、新增住房用地中約423萬(wàn)平方米用于供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房建設(shè)，達(dá)到新增住房用地總量的70%以上。4、2011年完成住房建設(shè)總量125萬(wàn)平方米，其中政策性住房13萬(wàn)平方米，商品住房112萬(wàn)平方米。5、2012年完成住房建設(shè)總量110萬(wàn)平方米，其中政策性住房11萬(wàn)平方米，商品住房99萬(wàn)平方米。2012年城市規(guī)劃區(qū)人口為93.2萬(wàn)人。根據(jù)河南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃的要求，2010年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達(dá)到30平方米，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)平頂山市住房總需求為10

34、00萬(wàn)平方米，根據(jù)對(duì)規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例的預(yù)測(cè)，本著完善住房保障體系、不斷提高住房保障水平的原則，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)普通商品住房需求為911萬(wàn)平方米，政策保障性住房需求為89萬(wàn)平方米。其中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房80萬(wàn)平方米，建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時(shí)周轉(zhuǎn)房)9萬(wàn)平方米。平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目調(diào)研分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目空間布局與概況新城區(qū)地圖老城區(qū)地圖序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址建設(shè)規(guī)模物業(yè)構(gòu)成開(kāi)發(fā)分期項(xiàng)目特色項(xiàng)目狀態(tài)1建業(yè)桂圓河南省建業(yè)住宅集團(tuán)平頂山置業(yè)平頂山市育英路與龍翔大道交匯處北側(cè)109.67畝住宅+底商分三期開(kāi)發(fā)建業(yè)品牌，生態(tài)型居住環(huán)境，配套設(shè)施集中，交通

35、便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月開(kāi)盤2常綠大悅城平頂山市常綠隆華置業(yè)平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交會(huì)處165畝住宅+底商分二期開(kāi)發(fā)一級(jí)物業(yè)資質(zhì)，配套設(shè)施齊全，內(nèi)部設(shè)有頂級(jí)私人會(huì)所一期清盤中，二期2013年10月交房3龍鳳盛世平頂山市匯合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建設(shè)路西段(建西生態(tài)園對(duì)面)20畝住宅+底商分二期開(kāi)發(fā)生態(tài)、健康、自然元素融入其中一期在售4華誠(chéng)藍(lán)灣新城華誠(chéng)榮邦地產(chǎn)新城區(qū)長(zhǎng)安大道與未來(lái)路東南 207畝住宅+底商分四期開(kāi)發(fā)品牌地產(chǎn),水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龍騰國(guó)際河南精忠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司平頂山亞興路與姚電大道交叉

36、口50畝住宅+底商分兩期開(kāi)發(fā)小區(qū)人車分流，周圍環(huán)境適宜一、二期在售6康達(dá)彩虹小區(qū)平頂山市康達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司南環(huán)路與光明路交叉口向西300米路北100畝住宅分三期開(kāi)發(fā)湛河較近，教育資源豐富一期二期在售三期在建7華誠(chéng)榮邦花園華誠(chéng)榮邦地產(chǎn)股份礦工路與誠(chéng)樸路交會(huì)處78畝住宅+底商分兩期開(kāi)發(fā)距市區(qū)較近，教育、醫(yī)療體系完善一二期在售2.2.2項(xiàng)目產(chǎn)品分析序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址建設(shè)規(guī)模物業(yè)構(gòu)成開(kāi)發(fā)分期項(xiàng)目特色項(xiàng)目狀態(tài)1建業(yè)桂圓河南省建業(yè)住宅集團(tuán)平頂山置業(yè)平頂山市育英路與龍翔大道交匯處北側(cè)109.67畝住宅+底商分三期開(kāi)發(fā)建業(yè)品牌，生態(tài)型居住環(huán)境，配套設(shè)施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年

37、5月開(kāi)盤2常綠大悅城平頂山市常綠隆華置業(yè)平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交會(huì)處165畝住宅+底商分二期開(kāi)發(fā)一級(jí)物業(yè)資質(zhì)，配套設(shè)施齊全，內(nèi)部設(shè)有頂級(jí)私人會(huì)所一期清盤中，二期2013年10月交房3龍鳳盛世平頂山市匯合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建設(shè)路西段(建西生態(tài)園對(duì)面)20畝住宅+底商分二期開(kāi)發(fā)生態(tài)、健康、自然元素融入其中一期在售4華誠(chéng)藍(lán)灣新城華誠(chéng)榮邦地產(chǎn)新城區(qū)長(zhǎng)安大道與未來(lái)路東南 207畝住宅+底商分四期開(kāi)發(fā)品牌地產(chǎn),水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龍騰國(guó)際河南精忠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司平頂山亞興路與姚電大道交叉口50畝住宅+底商分兩期開(kāi)發(fā)小區(qū)人車分流

38、，周圍環(huán)境適宜一、二期在售6康達(dá)彩虹小區(qū)平頂山市康達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司南環(huán)路與光明路交叉口向西300米路北100畝住宅分三期開(kāi)發(fā)湛河較近，教育資源豐富一期二期在售三期在建7華誠(chéng)榮邦花園華誠(chéng)榮邦地產(chǎn)股份礦工路與誠(chéng)樸路交會(huì)處78畝住宅+底商分兩期開(kāi)發(fā)距市區(qū)較近，教育、醫(yī)療體系完善一二期在售分析：大部分項(xiàng)目產(chǎn)品類型以90120平方居多，以滿足客戶的剛性需求。2.2.3項(xiàng)目客戶分析 項(xiàng)目客戶情況項(xiàng)目名稱客戶源客戶職業(yè)置業(yè)目的建業(yè)桂園平頂山市與各縣城公務(wù)員，教職工，個(gè)體戶，企業(yè)老板投資，改善性需求居多，部分剛性需求常綠大悅城平頂山市區(qū)，寶豐縣等政府職員（政府定向房）、個(gè)體戶剛性需求居多，部分政府定向房龍鳳盛

39、世平頂山市區(qū)企業(yè)老板，個(gè)體戶，政府人員投資，改善性需求華城.藍(lán)灣新城項(xiàng)目周邊，市區(qū)與各縣鎮(zhèn)部分居民政府工作人員，企業(yè)老板剛性需求，改善性需求居多，部分投資，龍騰國(guó)際新華區(qū)居多農(nóng)民，私營(yíng)老板，企業(yè)老板剛性需求居多，改善性需求，部分投資，康達(dá)彩虹小區(qū)衛(wèi)東區(qū)居多，市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，個(gè)體老板自住居多，部分投資華誠(chéng)榮邦花園平頂山市，主要為湛河區(qū)居民與各縣城個(gè)體戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民剛性需求居多，改善性需求，部分投資，客戶都是為了滿足客戶的剛性需求，在新老城區(qū)購(gòu)房用于滿足生活和工作方便。也有部分群體是用于投資，當(dāng)然用于投資的人群會(huì)傾向選擇在新城區(qū)買房，因?yàn)樾鲁菂^(qū)在逐步的發(fā)展壯大，基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷完善。2.2.4項(xiàng)目銷售

40、情況分析項(xiàng)目銷售情況分析項(xiàng)目名稱開(kāi)盤分期開(kāi)盤日期推盤數(shù)量銷售均價(jià)銷售率建業(yè)桂園分四期開(kāi)盤三期：2013.5.18三期260套5100元/m2一期已交房，二期售罄，三期80%常綠大悅城分四期開(kāi)盤二期：2011.102627套4300元/m250%龍鳳盛世一盤開(kāi)盤2012年 2300套4600元/m245%華城.藍(lán)灣新城分四期開(kāi)盤2013年 2400套4800元/m290%以上龍騰國(guó)際分三期開(kāi)盤2012.3.222400套左右5000元/m290%以上康達(dá)彩虹小區(qū)分四期開(kāi)盤四期開(kāi)盤：2013年元月1400套4600元/m290%以上華誠(chéng)榮邦花園分三期開(kāi)盤待定80443套5000元/m60%2.2.

41、5項(xiàng)目營(yíng)銷方案分析項(xiàng)目營(yíng)銷方案項(xiàng)目名稱廣告媒體廣告主題營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷策略賣點(diǎn)建業(yè)桂園互聯(lián)網(wǎng)宣傳片、戶外廣告、短信、 、親業(yè)主活動(dòng)、宣傳單頁(yè)、老帶新桂花深處見(jiàn)中國(guó)，醉美蘇州園林景觀開(kāi)盤一次付優(yōu)惠7%，排號(hào)：交五千抵一萬(wàn)五；老帶新開(kāi)盤特惠，排號(hào)，產(chǎn)品推廣以老客戶的宣傳為主，廣告投入較少企業(yè)品牌，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，蘇州園林景觀常綠大悅城戶外廣告、短信、 、宣傳單頁(yè)、老帶新悅居生活，現(xiàn)房銷售老帶新：老客戶可以獲得1000元現(xiàn)金或等值禮品，新客戶購(gòu)房時(shí)可獲得總房?jī)r(jià)1%的優(yōu)惠清盤特惠，排號(hào)，以配套，內(nèi)部會(huì)所為賣點(diǎn)現(xiàn)房即買即裝修即入住高檔會(huì)所龍鳳盛世戶外廣告、短信、 、宣傳單頁(yè)首席湖景大宅，傳世家族領(lǐng)地開(kāi)盤特惠，

42、公關(guān)活動(dòng)，直銷開(kāi)盤特惠，排號(hào)地理位置優(yōu)越，270度觀湖，景觀資源豐富華城.藍(lán)灣新城戶外廣告、短信、 、單頁(yè)、放心好房、實(shí)景銷售一次性優(yōu)惠4%按揭1%團(tuán)購(gòu)，通過(guò)聯(lián)系相關(guān)的企、事業(yè)單位和民間組織， 營(yíng)銷，DM直郵，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷開(kāi)發(fā)商品牌好，物業(yè)地理位置優(yōu)越，區(qū)內(nèi)獨(dú)有活水系康達(dá)彩虹小區(qū)戶外廣告、短信、 、單頁(yè)、花園洋房，不負(fù)此生一次性付款優(yōu)惠一萬(wàn)多開(kāi)盤特惠，廣告依傍3000畝生態(tài)園，新老城去交匯處，戶型優(yōu)勢(shì)龍騰國(guó)際戶外廣告、短信、 、單頁(yè)、現(xiàn)房銷售，五證齊全一次性付款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)開(kāi)盤特惠，廣告開(kāi)發(fā)商資質(zhì)高，地理位置優(yōu)質(zhì)優(yōu)越，戶型設(shè)計(jì)好，廣告范圍廣華誠(chéng)榮邦花園戶外廣告、短信、 、單頁(yè)、締造鷹城首座50萬(wàn)平方

43、米風(fēng)情建筑群無(wú)開(kāi)盤特惠，舉辦相關(guān)活動(dòng)，廣告鄰近城市主干道，物業(yè)與內(nèi)部配套完善綜合分析各項(xiàng)目通用廣告媒介有戶外廣告、短信、 、宣傳單頁(yè)、老帶新等方式進(jìn)行宣傳，其中建業(yè)桂園還兼有互聯(lián)網(wǎng)宣傳片、系列親民活動(dòng)。競(jìng)品項(xiàng)目廣告主題：建業(yè)桂園：桂花深處見(jiàn)中國(guó)，醉美蘇州園林景觀常綠大悅城：悅居生活，現(xiàn)房銷售龍鳳盛世：首席湖景大宅，傳世家族領(lǐng)地華城.藍(lán)灣新城：放心好房、實(shí)景銷售康達(dá)彩虹小區(qū)：五證齊全、公開(kāi)發(fā)售華誠(chéng)榮邦花園：一座別墅級(jí)公園城邦龍騰國(guó)際：締造鷹城首座50萬(wàn)平米英倫風(fēng)情建筑群小結(jié)近年來(lái)平頂山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)熱情極大，這將會(huì)在未來(lái)幾年作為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)。平頂山當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)

44、勁，供需兩旺，漲價(jià)勢(shì)頭迅猛,中低價(jià)位樓盤熱銷”的整體上升局面。經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)、平頂山新城區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、工業(yè)化進(jìn)程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中小城市對(duì)轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺勢(shì)頭將保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。高層作為新型住宅形態(tài)，接受度上與其他形態(tài)產(chǎn)品有很強(qiáng)替代性。隨著土地資源的日益稀缺，將會(huì)有更多的高層住宅入市，這已經(jīng)是平頂山房產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必要產(chǎn)物。老城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，隨著平頂山中心城區(qū)的發(fā)展，老城區(qū)出現(xiàn)房源不足的局面，需求變小，供應(yīng)減少，老城區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的上漲，并且價(jià)格稍微偏高，而新區(qū)、湛河區(qū)，隨著土地開(kāi)

45、發(fā)量的不斷加大，周邊樓盤價(jià)格基本相差不大，存在很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。從整個(gè)平頂山市場(chǎng)來(lái)看，中心城區(qū)價(jià)格偏高，基本保持在50006000元/南面城區(qū)價(jià)格中等，基本保持在39004200元/，東北城區(qū)價(jià)格稍微偏低。大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)縐型漸成。從平頂山整體市場(chǎng)來(lái)看，來(lái)自城市發(fā)展的需要和消費(fèi)者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)相繼出世，比如：春華國(guó)際茗都、豫基城等等，通過(guò)這些項(xiàng)目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場(chǎng)正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過(guò)渡。第3章 總結(jié)通過(guò)本次對(duì)平頂山住宅市場(chǎng)的實(shí)際考察，我們得以分析歸納： 1、平頂山市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的大盤、高檔住宅分布較散,西城區(qū)大型高檔住宅區(qū)尚未有效的開(kāi)發(fā),這為本項(xiàng)目的發(fā)展建立了良

46、好的市場(chǎng)發(fā)展條件。2、市區(qū)高檔住宅，市場(chǎng)出現(xiàn)了很大變化，產(chǎn)品、客群、價(jià)格都向著高檔公寓的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，但有鑒于建西版塊開(kāi)發(fā)力度、 市場(chǎng)出現(xiàn)了很大變化，產(chǎn)品、客群、價(jià)格都向著高檔公寓的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，但有鑒于建西版塊開(kāi)發(fā)力度、市場(chǎng)調(diào)查資料 可知,生態(tài)園附近的住宅仍然是發(fā)展高檔住宅最炙手可熱的區(qū)域。 商業(yè)價(jià)值也逐漸增大，這是區(qū)域市場(chǎng)近幾年變化的最大特點(diǎn)。 3、本項(xiàng)目的定位也應(yīng)當(dāng)結(jié)合地塊發(fā)展條件、需求特征和開(kāi)發(fā)目標(biāo)、財(cái)務(wù)分析等方面綜合考慮。 平頂山市，位于河南省中南部，西靠伏牛山，東接黃淮平原，是河南省下屬的一個(gè)地級(jí)市，中國(guó)煤炭工業(yè)城市。因市區(qū)建在“山頂平坦如削”的平頂山下而得名。平頂山春秋時(shí)為應(yīng)國(guó)，應(yīng)國(guó)以鷹

47、為圖騰，古典漢語(yǔ)“應(yīng)”“鷹”通假，因此平頂山別名鷹城。，現(xiàn)轄汝州、舞鋼兩個(gè)市，寶豐、郟縣、魯山、葉縣四個(gè)縣，新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四個(gè)區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?90萬(wàn)。市區(qū)面積70多平方公里，人口92萬(wàn)。平頂山市轄4區(qū)、4縣，代管1個(gè)縣級(jí)市；全市共有34個(gè)街道、31個(gè)鎮(zhèn)、47個(gè)鄉(xiāng)。平頂山市地理位置優(yōu)越，城區(qū)人口基數(shù)小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)人口支持不足，但是隨著平頂山煤炭工業(yè)的不斷發(fā)展，平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)也被推向了前期發(fā)展的階段，這為平頂山房地產(chǎn)的發(fā)展融入了能量，平頂山房產(chǎn)的發(fā)展還是很有潛力可尋的。隨著平頂山城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，礦區(qū)棚戶區(qū)改造、舊城拆遷和城中村改造力度加大，房地產(chǎn)的剛性需求也在不斷增

48、加。平頂山地處而得名，地處京廣、焦枝兩大鐵路干線之間，并有漯寶鐵路與兩大干線相連。孟寶鐵路從中心城區(qū)穿過(guò)，東起漯河市孟廟車站，西至平頂山西車站。連接京廣線、焦柳線兩大干線。2011年全年完成生產(chǎn)總值1484.6億元。地方財(cái)政一般預(yù)算收入95.3億元，增長(zhǎng)18.3%；固定資產(chǎn)投資815.2億元，增長(zhǎng)25.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額410.7億元，增長(zhǎng)17.4%；外貿(mào)出口3.3億美元，增長(zhǎng)13.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18348元，增長(zhǎng)13.2%；農(nóng)民人均純收入6578元，增長(zhǎng)19.5%；城鎮(zhèn)化率43.2%，提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。平頂山市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全市具有規(guī)模以上企業(yè)893家，職工人數(shù)47.8

49、5萬(wàn)人，特大型企業(yè)3家，大型企業(yè)13家，中型企業(yè)35家，小型企業(yè)344家。平頂山以工業(yè)城市著稱，不僅具有煤炭、鐵礦等豐富的自然資源，而且擁有平煤集團(tuán)、神馬集團(tuán)、舞鋼公司、平高集團(tuán)等知名的國(guó)內(nèi)企業(yè)，在2003年被河南省確定為中原城市群9個(gè)中心城市之一。城市綜合實(shí)力的提升，為平頂山市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。平頂山的各項(xiàng)指標(biāo)高速增長(zhǎng)，不僅體現(xiàn)在市民的生活質(zhì)量上，對(duì)于住房改善性需求也有一定的提高。據(jù)第六次人口普查統(tǒng)計(jì)：平頂山總?cè)丝跒?284001人。常住人口為4904701人，同第五次人口普查的4804924人相比，10年增加了99777人，增長(zhǎng)2.08%。平均每年增加9978人，年平均增長(zhǎng)率

50、為2.06。新華區(qū)378253人、衛(wèi)東區(qū)282303人、湛河區(qū)240865人、石龍區(qū)60698人、寶豐縣517141人、葉縣883833人、魯山縣920979人、郟縣616451人、舞鋼市333656人、汝州市1049822人。分別占全市總?cè)丝诘谋戎貫椋?.16%、5.34%、4.56%、1.15%、9.79%、16.73%、17.43%、11.67%、6.31%、19.87%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成109.35億元，同比增長(zhǎng)44.8%。其中住宅開(kāi)發(fā)投資完成82.61億元，同比增長(zhǎng)39.7%，投資金額占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的75.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資完成8.84億元

51、，同比增長(zhǎng)5.5%，占投資總額的8.1%；辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成1.56億元，同比增長(zhǎng)31.0%，占投資總額的1.4%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍以住宅開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資所占比例較小。去年，全市商品房開(kāi)工面積503.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.4%。 據(jù)監(jiān)測(cè)，2012年，市區(qū)商品房市場(chǎng)投放量繼續(xù)保持增長(zhǎng)，市區(qū)商品房共上市預(yù)售14616套、154.79萬(wàn)平方米，上市套數(shù)和上市面積同比分別增長(zhǎng)22.9%和15.2%。市區(qū)新建商品房成交量溫和放大，市區(qū)商品房共銷售9243套、93.79萬(wàn)平方米、銷售金額33.84億元，銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)20.9%和19.1%，其中新建商品住房銷售706

52、7套、73.53萬(wàn)平方米、銷售金額26.31億元，銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)3.2%和10.3%。平頂山市房產(chǎn)管理中心提供的分析報(bào)告顯示，截至2012年12月底，市區(qū)新建商品房累計(jì)可售面積達(dá)176.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.2%。從近兩年的累計(jì)可售數(shù)據(jù)來(lái)看，呈現(xiàn)逐月遞增狀態(tài)，去年12月底較當(dāng)年初增長(zhǎng)了46.0%。受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)和新建商品住房銷售量增加以與保障房供給增加的影響，二手房成交量出現(xiàn)明顯下降。2012年，市區(qū)二手房成交2971套、25.92萬(wàn)平方米，成交套數(shù)和成交面積同比分別減少14.6%和12.1%。全市建設(shè)用地總規(guī)模由2005年的103824公頃增加到2010年全的10

53、9744公頃和2020年的116078公頃。農(nóng)用地由2005年的512494公頃2010年調(diào)整到523434公頃，2020年542804公頃。全市未利用地由2005年174624公頃調(diào)整到至2010年的157764公頃和2020年的132060公頃。城鄉(xiāng)建設(shè)用地由2005年的82178公頃增加到2010年的85100公頃和2020年的88400公頃。交通運(yùn)輸、水利設(shè)施與其他用地規(guī)模由2005年的21646公頃增加到2010年的24644公頃和2020年的27678公頃。2005年中心城區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模6495公頃，其中老城區(qū)5375公頃（包括256公頃的湛河生態(tài)帶和350公頃的城市綠地），新城

54、區(qū)1120公頃。建成區(qū)人口69.04萬(wàn)人，人均城鎮(zhèn)工礦用地94.07平方米。2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地控制規(guī)模為10562公頃，其中，老城區(qū)7562公頃，新增規(guī)模2187公頃；新城區(qū)3000公頃，新增規(guī)模1880公頃。規(guī)劃期內(nèi)中心城區(qū)城市規(guī)模共計(jì)新增4067公頃，中心城區(qū)總?cè)丝?13萬(wàn)人，人均城鎮(zhèn)工礦用地93.46平方米。新城區(qū)的規(guī)劃是平頂山城市規(guī)劃的重點(diǎn)，包括政治文化的轉(zhuǎn)移，新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營(yíng)軍鐵專用線，南至水庫(kù)，整個(gè)新城區(qū)的規(guī)劃，為平頂山房產(chǎn)的發(fā)展指明了方向，綜觀多個(gè)城市的發(fā)展，比如鄭州，鄭州政府機(jī)關(guān)基本位于新區(qū)，那么對(duì)于以后平頂山新城區(qū)的發(fā)展，現(xiàn)如今

55、我們也是不可估量的。附件 平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目調(diào)研表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址建設(shè)規(guī)模物業(yè)構(gòu)成開(kāi)發(fā)分期項(xiàng)目特色項(xiàng)目狀態(tài)1建業(yè)桂圓河南省建業(yè)住宅集團(tuán)平頂山置業(yè)平頂山市育英路與龍翔大道交匯處北側(cè)109.67畝住宅+底商分三期開(kāi)發(fā)建業(yè)品牌，生態(tài)型居住環(huán)境，配套設(shè)施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月開(kāi)盤2常綠大悅城平頂山市常綠隆華置業(yè)平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交會(huì)處165畝住宅+底商分二期開(kāi)發(fā)一級(jí)物業(yè)資質(zhì)，配套設(shè)施齊全，內(nèi)部設(shè)有頂級(jí)私人會(huì)所一期清盤中，二期2013年10月交房3龍鳳盛世平頂山市匯合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建設(shè)路西段(建西生態(tài)園對(duì)面)20畝住宅+底商分二期開(kāi)發(fā)生態(tài)、健康、自然元素融入其中一期在售4華誠(chéng)藍(lán)灣新城華誠(chéng)榮邦地產(chǎn)新城區(qū)長(zhǎng)安大道與未來(lái)路東南 207畝住宅+底商分四期開(kāi)發(fā)品牌地產(chǎn),水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龍騰國(guó)際河南精忠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司平頂山亞興路與姚電大道交叉口50畝住宅+底商分兩期開(kāi)發(fā)小區(qū)人車分流，周圍環(huán)境適宜一、二期在售6康達(dá)彩虹小區(qū)平頂山市康達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司南環(huán)路與光明路交叉口向西300米路北100畝住宅分三期開(kāi)發(fā)湛河較近，教育資源豐富一期二期在售三期在建7華誠(chéng)榮邦花園華誠(chéng)榮邦地產(chǎn)股份礦工路與誠(chéng)樸路交會(huì)處7