第五章 物業(yè)管理招投標(biāo)及合同2ppt課件

1、第五章 物業(yè)管理招招標(biāo)及合同二復(fù)習(xí)舊課1 什么是物業(yè)管理招標(biāo)？招標(biāo)的程序是什么？ 物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)一切權(quán)人、其法定代表的開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)，在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，經(jīng)過制定符合其管理效力要求和規(guī)范的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最正確對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。招標(biāo)的程序：1預(yù)備階段2實(shí)施階段3終了階段成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件制定標(biāo)底1招標(biāo)公告或招標(biāo)約請書2組織資歷預(yù)審3召開標(biāo)前會(huì)議4開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)2 物業(yè)管理公司如何預(yù)備招標(biāo)？招標(biāo)程序：1預(yù)備階段2實(shí)施階段1 獲得從業(yè)資歷：2籌措資金3搜集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料4進(jìn)展招標(biāo)可行性分析1購買、閱讀招標(biāo)文件2標(biāo)前調(diào)

2、查與現(xiàn)場調(diào)查 3制定管理效力方法及任務(wù)量4制定資金方案5標(biāo)價(jià)試算 6標(biāo)價(jià)評價(jià)與調(diào)整7辦理招標(biāo)保函 8封送標(biāo)書、保函第三節(jié) 物業(yè)管理定標(biāo)后的任務(wù)一 中標(biāo)后的合同簽署與實(shí)施二 未中標(biāo)的總結(jié) ：失利的緣由分析三 招標(biāo)招標(biāo)資料的整理與歸檔一 中標(biāo)后的合同簽署與實(shí)施1合同的簽署步驟：簽署前談判、簽署體諒備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽署合同協(xié)議書。2合同自簽署之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)按照合同規(guī)定行使權(quán)益、履行義務(wù)。二 未中標(biāo)的總結(jié)失利的緣由分析: 1.預(yù)備任務(wù)不充分; 2.估價(jià)不準(zhǔn); 3.報(bào)價(jià)戰(zhàn)略失誤 三 招標(biāo)招標(biāo)資料的整理與歸檔1招標(biāo)文件；2附件及圖紙；3對招標(biāo)文件進(jìn)展廓清和修正的會(huì)議記錄和書面文件；

3、4招標(biāo)文件及標(biāo)書；5來往信件；6其他重要資料。第四節(jié) 物業(yè)管理效力合同一 合同的概念和分類二 物業(yè)管理合同概述三 物業(yè)管理合同的訂立四 物業(yè)管理合同的內(nèi)容及效能五 物業(yè)管理合同的違約、變卦與終止 一 合同的概念和分類合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變卦、終止民事權(quán)益義務(wù)關(guān)系的協(xié)議第二條。合同作為民事法律行為中的一種，與其他法律行為相比，具有以下特點(diǎn)：1.合同是兩個(gè)或兩個(gè)以上平等民事主體共同所為的民事法律行為。合同必需是基于平等主體當(dāng)事人之間的合意方才可以成立。2.合同是設(shè)立、變卦、消滅當(dāng)事人之間的民事權(quán)益義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。3.合同是當(dāng)事人在平等自愿根底上真實(shí)意思表示一致的協(xié)議。

4、4.合同必需具有合法性、確定性、可履行性。合同的分類1雙務(wù)合同和單務(wù)合同2有償合同和無償合同3諾成合同和實(shí)際合同4要式合同和不要式合同5主合同和從合同6本合同和約定合同7格式合同和非格式合同8為本人利益的合同和為第三人利益的合同二 物業(yè)管理合同概述 1物業(yè)管理合同的含義物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)與委托人簽署的，物業(yè)管理企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理效力，委托人支付管理費(fèi)用的合同。它又被稱為物業(yè)管理效力合同或物業(yè)管理委托合同。根據(jù)的規(guī)定，物業(yè)管理合同可以分為兩種：前期物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同二者有何區(qū)別？2 物業(yè)管理合同的特征物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是特定的 物業(yè)管理合同是以為特定業(yè)主及業(yè)主自治團(tuán)體處置物

5、業(yè)管理事務(wù)為內(nèi)容的合同物業(yè)管理合同的訂立是以雙方當(dāng)事人的信任為前提的物業(yè)管理合同是諾成合同物業(yè)管理合同是有償合同物業(yè)管理合同是雙務(wù)合同物業(yè)管理合同是要式合同3 物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的區(qū)別 兩者簽署的主體不同物業(yè)管理合同是兩個(gè)主體物業(yè)公司、業(yè)主；業(yè)主公約那么是多個(gè)主體業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主運(yùn)用人，他們?yōu)榱朔智灞舜说臋?quán)益義務(wù)而簽署公約。內(nèi)容不同物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容是明確委托人主要是業(yè)主和受托人物業(yè)公司之間的權(quán)益義務(wù)關(guān)系；業(yè)主公約的主要內(nèi)容那么是規(guī)定業(yè)主自我約束的方面，它對業(yè)主不可以進(jìn)展的活動(dòng)作出了規(guī)定。 三 物業(yè)管理合同的訂立一 物業(yè)管理合同訂立程序物業(yè)管理合同的訂立程序，是指當(dāng)事人

6、為了訂立物業(yè)管理合同而進(jìn)展的反復(fù)協(xié)商、以求達(dá)成雙方真實(shí)意思表示一致的過程，主要包括要約和承諾兩個(gè)過程。我國第十三條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。 1 要約 所謂要約，是指希望和他人訂立合同的意思表示。 要約必需具備以下條件： 要約必需由特定的當(dāng)事人作出。要約必需向相對人作出。要約的內(nèi)容必需詳細(xì)明確。要約人有受該要約約束的意思表示。2承諾 所謂承諾，是指受要約人贊同要約的意思表示。 承諾的構(gòu)成要件：承諾必需由受要約人發(fā)出。承諾必需向要約人作出。承諾的內(nèi)容該當(dāng)和要約完全一致。承諾必需在承諾期限內(nèi)作出。承諾的方式必需符合要約的規(guī)定。二 物業(yè)管理合同訂立方式 物業(yè)管理合同目前有兩種訂立方

7、式：第一，協(xié)商方式；第二，招標(biāo)方式。根據(jù)第二十四條的規(guī)定，前期物業(yè)管理合同除特殊情況外，該當(dāng)采用招標(biāo)方式訂立。對于業(yè)主與物業(yè)公司訂立的物業(yè)管理合同，法規(guī)那么沒有規(guī)定詳細(xì)的訂立方式，它既可以采取協(xié)商方式，也可以采取招標(biāo)方式。 案例1993年4月，濱海住宅小區(qū)的開發(fā)商某房地產(chǎn)公司將濱海住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給A公司等13個(gè)業(yè)主。1994年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入450家住戶。1995年1月，房地產(chǎn)公司和B物業(yè)公司簽署，合同商定：房地產(chǎn)公司將物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司以下簡稱物業(yè)公司，承包期十年，承包金按實(shí)踐住房面積計(jì)算，每月每平方米一元；合同簽署后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付履行保證金50

8、萬元。同年5月，房地產(chǎn)公司又和物業(yè)公司簽署了，商定：濱海小區(qū)1一42棟樓房在保修期內(nèi)的維修義務(wù)由房地產(chǎn)公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款40萬元。上述合同簽署后，物業(yè)公司向房地產(chǎn)公司支付了履行保證金50萬元。房地產(chǎn)公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)及有關(guān)附屬設(shè)備。物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒有按合同商定向房地產(chǎn)公司支付承包金。房地產(chǎn)公司因此訴至法院要求物業(yè)管理公司支付承包費(fèi)及違約金。案件在法院審理過程中，由A公司等13個(gè)業(yè)主組成的濱海小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，曾經(jīng)在1997年8月經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門同意成立，并與物業(yè)公司簽署了。審問結(jié)果：

9、法院審理以為：本案投資公司只是濱海住宅小區(qū)的開發(fā)建立單位，其擅自與B物業(yè)公司簽署合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包給物業(yè)公司行使，借機(jī)收取承包金。該行為進(jìn)犯了業(yè)主的合法權(quán)益，按照第五十八條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定，這個(gè)承包合同應(yīng)為無效合同。判決駁回了房地產(chǎn)公司要求B物業(yè)管理公司償付承包金和承當(dāng)違約責(zé)任的訴訟懇求。分析 物業(yè)管理權(quán)是一種存在于他人一切物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)益，該當(dāng)由物的一切權(quán)人即業(yè)主決議，物業(yè)管理合同的當(dāng)事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司.由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,只需業(yè)主管委會(huì)與物業(yè)公司簽署了，才是合法有效的。 四 物業(yè)管理合同

10、的內(nèi)容與效能一物業(yè)管理合同的條款根據(jù)我國第十二條規(guī)定：“合同普通包括以下條款：一當(dāng)事人的稱號或者姓名和住所；二標(biāo)的；三數(shù)量；四質(zhì)量；五價(jià)款或者報(bào)酬；六履行期限、地點(diǎn)和方式；七違約責(zé)任；八處理爭議的方法。當(dāng)事人還可以按照各類合同的示范文本訂立合同。1 合同首部 合同稱號和編號。訂立合同的日期：訂約地點(diǎn)。合同當(dāng)事人：委托人甲方和被委托人乙方的稱號和住所。訂約理由：根據(jù)建立部和國家工商行政管理總局發(fā)布的物業(yè)管理合同范本，訂約理由通常是：“根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的根底上，甲方將X X物業(yè)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。2 合同主文 合同主文又稱為合同的正文，是關(guān)于物業(yè)詳細(xì)情況、

11、雙方權(quán)益義務(wù)、違約責(zé)任等問題的詳細(xì)規(guī)定，具有內(nèi)容詳細(xì)而全面、操作性強(qiáng)的特點(diǎn)。 主文該當(dāng)包含以下條款： 1物業(yè)根本情況物業(yè)的稱號和類型；物業(yè)坐落的位置X市X區(qū)X路X號；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面積和建筑面積。2委托管理事項(xiàng)對房屋建筑共用部位、共用設(shè)備設(shè)備等的維護(hù)和保養(yǎng)。對公共生態(tài)環(huán)境的管理。維持公共次序。代為物業(yè)運(yùn)營和財(cái)務(wù)管理的事務(wù)。組織開展社區(qū)文化文娛活動(dòng)。對業(yè)主房屋的自用部位的維修、養(yǎng)護(hù)并收取合理費(fèi)用。其他委托事項(xiàng)。3委托管理期限 合同通常明確規(guī)定委托管理物業(yè)的起始和終了時(shí)間。4雙方的權(quán)益義務(wù)甲方的主要權(quán)益有以下幾類： 代表權(quán) 公約制定權(quán) 審定權(quán) 監(jiān)視權(quán) 指示權(quán) 其他權(quán)益甲方的主要義務(wù)

12、如下：協(xié)助義務(wù)在商定期限內(nèi)向受托人提供管理用房有償或者無償由雙方商定。按照業(yè)主公約約束業(yè)主和物業(yè)運(yùn)用人的違約行為。當(dāng)業(yè)主和業(yè)主運(yùn)用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，擔(dān)任催交或以其他方式償付。乙方即受托方的權(quán)益和義務(wù)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和合同商定，制定物業(yè)管理制度。按照合同商定，收取物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)益。對業(yè)主和物業(yè)運(yùn)用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處置。轉(zhuǎn)委托的限制擔(dān)任編制房屋、附屬建筑物等的年度維涵養(yǎng)護(hù)方案和大、中修方案。告知義務(wù)。擔(dān)任編制物業(yè)管理年度方案、資金運(yùn)用方案及決算報(bào)告。不越權(quán)義務(wù)：受托人必需在代理權(quán)限內(nèi)忠實(shí)地為委托人利益辦理委托事務(wù)。財(cái)富和相關(guān)資料的保管和移交義務(wù)。接受業(yè)主和行政主管部

13、門的指點(diǎn)監(jiān)視。5管理效力的質(zhì)量及規(guī)范商定如何確定物業(yè)管理效力的質(zhì)量及其規(guī)范，是衡量物業(yè)公司能否可以很好履行合同義務(wù)的重要標(biāo)尺。可以從以下幾個(gè)方面對此作出商定：房屋外觀；設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)；房屋及設(shè)備、設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)；公共環(huán)境；綠化；交通次序和車輛停放次序；保安；物業(yè)的急修和小修；業(yè)主和物業(yè)運(yùn)用人對委托方任務(wù)的稱心率等。6物業(yè)管理效力費(fèi)用 物業(yè)管理效力費(fèi)由當(dāng)事人雙方協(xié)商決議物業(yè)管理效力費(fèi)的給付方式、支付時(shí)間和地點(diǎn)。物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算通常的做法是按照房屋的建筑面積每月每平方米多少錢向業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用人收取。車位運(yùn)用費(fèi) 該費(fèi)用按照露天車位、車庫等不同的車位進(jìn)展收費(fèi)，規(guī)范由雙方商定。房屋的共用部位、共用設(shè)備、設(shè)備

14、、公共場地的維護(hù)費(fèi)其他費(fèi)用 包括業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用人自用部位的維修、保養(yǎng)費(fèi)用等等。7違約責(zé)任對于違約責(zé)任的承當(dāng)方式，分為以下幾種：實(shí)踐履行、賠償損失等。另外，對于雙方在合同中既商定了違約金又商定了定金的，在支付了違約金或者定金之后，假設(shè)依然不能補(bǔ)償對方損失的，還該當(dāng)進(jìn)展賠償。8變卦、解除或終止合同的商定9商定的其他事項(xiàng)嚴(yán)密條款爭議處理?xiàng)l款對轉(zhuǎn)委托的限制合同生效期限的商定，等等。3 合同的結(jié)尾 合同的結(jié)尾，目的是和合同的首部相呼應(yīng)，并以簽名或蓋章來表示當(dāng)事人訂立合同的真實(shí)意思。合同的的結(jié)尾普通有以下內(nèi)容：訂立合同的日期：它也可以在合同的首部中規(guī)定。合同生效的日期。合同當(dāng)事人的簽名和蓋章：簽名時(shí)普通該

15、當(dāng)注明簽名人的法律位置。合同的份數(shù)：注明合同的正本、副本的份數(shù)及當(dāng)事人各持幾份。(二)物業(yè)管理合同的履行 所謂物業(yè)管理合同的履行，是指當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)管理合同的條款，相互以實(shí)踐行為完成各自承當(dāng)?shù)牧x務(wù)和實(shí)現(xiàn)各自享有的權(quán)益。第六十條也明確規(guī)定：“當(dāng)事人該當(dāng)按照商定全面履行本人的義務(wù)。合同順利地履行終了，就意味著雙方合同關(guān)系的終結(jié)。 1 物業(yè)管理合同履行的原那么 1全面履行原那么合同當(dāng)事人必需按照合同商定全面地履行本人負(fù)擔(dān)的各種義務(wù)，不能不履行和不適當(dāng)履行。2實(shí)踐履行原那么3協(xié)助履行原那么4經(jīng)濟(jì)履行原那么 該原那么要求當(dāng)事人在履行物業(yè)管理合同時(shí)，一定不要浪費(fèi)人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，爭取以較高的效率

16、完美地完成合同義務(wù)。2物業(yè)管理合同履行過程中的抗辯權(quán) 1同時(shí)履行抗辯權(quán)2先履行抗辯權(quán)3不安抗辯權(quán) 第六十八條規(guī)定：“應(yīng)領(lǐng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有以下情形之一的，可以中止履行：一運(yùn)營情況嚴(yán)重惡化；二轉(zhuǎn)移財(cái)富、抽逃資金，以逃避債務(wù)；三喪失商業(yè)信譽(yù)；四有喪失或者能夠喪失履行債務(wù)才干的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，該當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。五 物業(yè)管理合同的違約、變卦和終止 一物業(yè)管理合同的違約 1 違約行為表現(xiàn)方式 所謂物業(yè)管理合同的違約，是指合同的當(dāng)事人沒有按照合同的商定履行本人的義務(wù)，而該當(dāng)承當(dāng)法律責(zé)任的行為。物業(yè)管理合同的違約主要有以下幾種情形：預(yù)期違約履行不能履行遲延履行瑕

17、疵不適當(dāng)履行2 違約責(zé)任的承當(dāng) 違約責(zé)任的承當(dāng)方式有以下幾種： 繼續(xù)履行采取補(bǔ)救措施賠償損失違約金和定金二物業(yè)管理合同的變卦 物業(yè)管理合同的變卦是指有效成立的物業(yè)管理合同尚未履行或者未履行終了之前，基于一定法律現(xiàn)實(shí)的出現(xiàn)而導(dǎo)致合同的主體、內(nèi)容等發(fā)生改動(dòng)。它包括物業(yè)管理合同的主體變卦、內(nèi)容變卦兩個(gè)方面。 案例 天津市某小區(qū)的物業(yè)公司在與業(yè)主委員會(huì)訂立的物業(yè)管理合同中商定，物業(yè)管理效力費(fèi)按照每平方米1元的規(guī)范收取，保證提供到達(dá)一級規(guī)范的效力質(zhì)量。但是在執(zhí)行過程中，由于物業(yè)公司的才干所限，無法到達(dá)一級規(guī)范，故業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司進(jìn)展協(xié)商，將收費(fèi)規(guī)范下降為0.75元每月每平方米，規(guī)范改為二級。這就屬于

18、物業(yè)管理合同內(nèi)容的變卦。 三物業(yè)管理合同的終止 物業(yè)管理合同的終止，是指由于一定的法律現(xiàn)實(shí)的發(fā)生，使得合同所設(shè)定的權(quán)益義務(wù)在客觀上歸于消滅。我國第九十一條規(guī)定：有以下情形之一的，合同的權(quán)益義務(wù)終止：債務(wù)曾經(jīng)按照商定履行；合同解除；債務(wù)相互抵銷；債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；債務(wù)人免除債務(wù)；債務(wù)債務(wù)同歸于一人；法律規(guī)定或者當(dāng)事人商定終止的其他情形。案例分析 案例1 2003年8月13日，原告楊杰與被告開發(fā)商簽署，商定原告購買被告開發(fā)運(yùn)營的紫玉山莊的第G21棟別墅。2003年10月18日，原告付清了全部房款，但紫玉山莊以楊杰不接受物業(yè)公司的管理為由，回絕交付房屋。分析： 北京市第二中級人民法院一審以為，

19、本案雙方爭議的焦點(diǎn)實(shí)踐為辦理接納樓房手續(xù)的順序，即先簽署物業(yè)管理合同再交付房屋，還是先交付房屋再簽署物業(yè)管理合同。楊杰與紫玉山莊在中商定：“楊杰自房屋交付之日起贊同接受北京集祥物業(yè)管理的物業(yè)管理。這闡明楊杰接受北京集祥物業(yè)管理作為物業(yè)管理的主體，但物業(yè)管理的詳細(xì)內(nèi)容仍需楊杰另行與北京集祥物業(yè)管理協(xié)商，并在物業(yè)管理合同中商定相關(guān)權(quán)益及義務(wù)。楊杰支付全部購房款后，紫玉山莊即應(yīng)依約交付房屋?，F(xiàn)紫玉山莊未依約交付房屋，根據(jù)合同商定承當(dāng)逾期交付房屋的違約責(zé)任。案例2 2004年，某物業(yè)管理以下簡稱物管公司B以A小區(qū)業(yè)主周某某不履行物業(yè)管理效力合同商定，拖欠物業(yè)管理效力費(fèi)用為由向A小區(qū)所在區(qū)法院起訴，要求被告支付2003年5月至2004年7月期間拖欠的15個(gè)月的物業(yè)管理效力費(fèi)用以及滯納金。被告周某某辯稱，A小區(qū)業(yè)委會(huì)未經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案，且其未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)就與物管公司B簽署物業(yè)管理效力合同，該物業(yè)管理效力合同無效，因此回絕交納物管費(fèi)。該區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告向物管公司B支付2003年5月至2004年7月期間拖欠的物業(yè)管理效力費(fèi)及滯納金合計(jì)八百余元。被告周某某不服提起上訴，經(jīng)該市中院二審，做出了維持該區(qū)法院原判決的決議。 分析： 本