工程維修及設(shè)施設(shè)備維保標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(共18頁)

1、工程維修及設(shè)施設(shè)備(shbi)維保標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1 目的(md) 為業(yè)戶提供及時(shí)的工程維修、裝修監(jiān)督服務(wù)，切實(shí)(qi sh)保障物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2 適用范圍適用于烏魯木齊市城投物業(yè)服務(wù)有限公司管理區(qū)域內(nèi)的工程維修及設(shè)施設(shè)備維保服務(wù)。3 工程維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3.1 基本要求3.1.1 維修工應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌，儀容儀表整潔大方。3.1.2 遵守服務(wù)業(yè)戶的規(guī)章制度，聽取業(yè)戶意見，不斷改進(jìn)工作。3.1.3 按照工程維修服務(wù)規(guī)范、安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程及安全生產(chǎn)確認(rèn)制開展維修作業(yè)。3.1.4敬業(yè)愛崗，愛護(hù)物業(yè)設(shè)施和相關(guān)財(cái)物。3.1.5 為顧客、為業(yè)戶著想，禮貌、周全、主動(dòng)、熱

2、情地配合相關(guān)方做好服務(wù)工作。3.1.7 確保業(yè)戶安全，在維修過程中防止對(duì)第三者的意外傷害。3.1.8 維修服務(wù)完畢后，及時(shí)(jsh)清理維修垃圾，避免污染環(huán)境。3.2 行為規(guī)范3.2.1 不得穿工服在工作場(chǎng)所(chn su)閑聊、吸煙、閑轉(zhuǎn)。3.2.2 不得在通道和客人搶道，員工應(yīng)主動(dòng)(zhdng)避讓。3.2.3 手持維修工具時(shí)，注意形象，禁止用維修工具指向業(yè)戶，嚴(yán)禁坐在地上維修（維修需俯地作業(yè)除外）。3.2.4 維修作業(yè)時(shí)，應(yīng)注意同時(shí)樹立“正在維修”標(biāo)識(shí)；注意動(dòng)作幅度不要太大，以免將廢棄維修材料濺到客人身上。3.2.5嚴(yán)禁員工雙手交叉抱在胸前、手插口袋及斜靠在墻面、柱面。3.2.6 嚴(yán)禁在

3、工作場(chǎng)所大聲叫喊和奔跑。3.2.7 待人接物要求有禮貌，注意使用禮貌用語。3.2.8上班期間不得會(huì)客，如有急事應(yīng)在辦公室會(huì)客，并經(jīng)得上級(jí)同意。3.2.9 工作要精神飽滿，操作要符合規(guī)范。3.2.10 嚴(yán)禁和業(yè)戶爭(zhēng)吵，嚴(yán)禁和同事爭(zhēng)吵或嬉戲打鬧。3.2.11 禁止在工作現(xiàn)場(chǎng)坐在地面、臺(tái)階上，應(yīng)在指定地方休息。3.2.12 注意維修工具的清潔，且將工具間整齊的擺放在工具間。3.3 儀容(yrng)儀表標(biāo)準(zhǔn)3.3.1 員工上班時(shí)必須穿著整潔的工作服，戴好工牌。要求制服干凈平整無破損并扣好所有(suyu)紐扣。鞋子不得露腳趾。3.3.2男士頭發(fā)必須整齊，不留長(zhǎng)發(fā)(chn f)和怪發(fā)型，鬢角不過耳，必須每

4、天刮胡須。注意個(gè)人衛(wèi)生，身體無異味。3.3.3工作服口袋不得裝與工作無關(guān)的東西。3.3.4 勤洗手洗臉，并保持鞋子的干凈。3.4 禮貌禮節(jié)的要求3.4.1 與人講話時(shí)要面帶微笑注視對(duì)方，并隨時(shí)注意會(huì)帶給對(duì)方的問題。3.4.2 必須時(shí)刻使用禮貌用語，如：請(qǐng)、對(duì)不起、打擾了、謝謝、麻煩您等。3.4.3 隨時(shí)注意向管理人員和客人問好致意。3.4.4 客人問路回答時(shí)嚴(yán)禁隨手用工具或手指指引，應(yīng)四指并攏，手臂彎曲，用手勢(shì)指出方向。3.4.5 公共區(qū)域進(jìn)行維修時(shí)與客人保持一定距離，嚴(yán)禁沖撞和阻擋客人，注意回避客人。3.4.6 做錯(cuò)事時(shí)，必須首先道歉，請(qǐng)求諒解，嚴(yán)禁強(qiáng)詞奪理。3.4.7 遇到有關(guān)公司投訴時(shí)，

5、無論是否與己相關(guān)，首先應(yīng)代表公司安撫業(yè)戶(y h)，不得講“不是我的事”、“我不知道”等語言。3.4.8 得到(d do)任何人幫助時(shí)，應(yīng)表示感謝。3.4.9 得到表揚(yáng)時(shí)，應(yīng)回答(hud)“謝謝，這是我應(yīng)該做的”。3.4.10 不得直接拒絕業(yè)戶的要求，當(dāng)無法做到時(shí)，應(yīng)盡量給對(duì)方解釋，以求諒解。3.5 服務(wù)質(zhì)量要求3.5.1 工程維修處理率100%，及時(shí)率100%，合格率100%；3.5.2工程維修投訴處理及時(shí)率100%；3.5.3違章發(fā)生處理率100%；3.5.4 設(shè)施設(shè)備維保及時(shí)率100%。3.6維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3.6.1服務(wù)態(tài)度熱情、禮貌、舉止言談得體；3.6.2向業(yè)戶提供合格的維修材料，并按

6、公司規(guī)定收取相應(yīng)單據(jù)，上交客服招商部；3.6.3接到業(yè)戶報(bào)修后，15分鐘內(nèi)到達(dá)維修地點(diǎn)；3.6.4到達(dá)維修地點(diǎn)后，如因維修材料不全等，不能當(dāng)即開展維修工作，要立即向業(yè)戶說明原因，并告知于3日內(nèi)完成維修；3.6.5工程維修時(shí)限，小故障2小時(shí)內(nèi)解決，需購(gòu)買材料的、較大的故障維修不超過3天；3.6.6衛(wèi)生間、拖布(tu b)池等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲水，處理故障不超過2小時(shí)；3.6.7水管、閘、閥、水表滲漏一般(ybn)在2小時(shí)內(nèi)完成維修，最遲不超過8小時(shí)；3.6.8衛(wèi)生間、樓板等滲水到樓下，一般在4小時(shí)內(nèi)完成(wn chng)維修，面積大或工程量大最遲不超過3天；3.6.9維修后兩周內(nèi)進(jìn)行回訪，并填寫

7、回訪記錄；3.6.10除市政停水外，水池定期清洗、保養(yǎng)提前2天張貼通知；3.6.11除市政停電，對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時(shí)停電要提前1天發(fā)出停電通知；3.6.12門窗維修，一般在2小時(shí)內(nèi)完成，換新3天內(nèi)完成；3.6.13 維修時(shí)必須隨身攜帶工具包，工具包內(nèi)包括：維修工具，干凈抹布，鞋套，操作墊，維修單。3.7設(shè)施設(shè)備維保標(biāo)準(zhǔn)3.7.1 變壓器、高壓配電柜3.7.1.1保養(yǎng)前需停電、驗(yàn)電、懸掛標(biāo)示牌和掛接地線，檢查接線、接頭、母排節(jié)點(diǎn)是否過熱變色并進(jìn)行緊固，除塵； 3.7.1.2檢查接地線、絕緣瓷瓶、接線端、散熱風(fēng)扇、驅(qū)潮燈、溫度顯示儀、自動(dòng)裝置是否正常； 3.7.1

8、.3測(cè)量接地電阻，搖測(cè)高、低壓側(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄存檔； 3.7.1.4清掃地面，檢查標(biāo)識(shí)、門鎖，房間溫度確保不超過35； 3.7.1.5視運(yùn)行(ynxng)情況調(diào)整檔位和優(yōu)化運(yùn)行；3.7.1.6 維保頻次(pn c)：每年1次；3.7.1.7 維保單位(dnwi)：電力公司。3.7.2 低壓配電柜3.7.2.1 保養(yǎng)前需停電、驗(yàn)電、懸掛標(biāo)示牌和掛接地線，檢查各開關(guān)接線、接頭、母排節(jié)點(diǎn)是否過熱變色并進(jìn)行緊固、除塵； 3.7.2.2 對(duì)燒蝕觸頭用金相紗紙進(jìn)行打磨，并用97%酒精進(jìn)行清洗； 3.7.2.3 每年一次對(duì)真空斷路器、接觸器進(jìn)行拆件維護(hù)； 3.7.2.4 檢查浪涌裝置、直流屏

9、、接地線、散熱風(fēng)扇、驅(qū)潮燈、指示燈、儀表、繼電保護(hù)裝置、電容器等是否正常； 3.7.2.5 檢查各抽屜柜是否靈活； 3.7.2.6 測(cè)量接地電阻，搖測(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄； 3.7.2.7 清掃地面，檢查標(biāo)識(shí)、門鎖，室內(nèi)溫度確保不超過35； 3.7.2.8 現(xiàn)場(chǎng)電路圖、上墻資料完好；3.7.2.9 維保頻次：每年2次；3.7.2.10 維保單位：電力公司。3.7.3 強(qiáng)電井3.7.3.1 保養(yǎng)前需停電、驗(yàn)電、懸掛標(biāo)示牌和掛接地線； 3.7.3.2 檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固，除塵； 3.7.3.3 檢查接地線，搖測(cè)相與(xingy)相、相與地的絕緣電阻并記錄； 3.7.3.4

10、 檢查標(biāo)識(shí)、門鎖； 3.7.3.5 現(xiàn)場(chǎng)電路圖完好；3.7.3.6 維保頻次(pn c)：每季度1次；3.7.3.7 維保單位(dnwi)：自行維保。3.7.4 水箱3.7.4.1 排清池內(nèi)存水用藥水進(jìn)行清洗和消毒； 3.7.4.2 確保清洗質(zhì)量，并出具符合國(guó)標(biāo)的水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告；3.7.4.3 維保頻次：每季度1次；3.7.4.4 維保單位：自行維保。3.7.5 管道井3.7.5.1 檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，壓力表、水表是否正常； 3.7.5.2 檢查標(biāo)識(shí)是否完好清晰，每季度對(duì)閥門螺桿加潤(rùn)滑油； 3.7.5.3 每二年除銹刷漆翻新(不銹鋼除外)； 3.7.5.4 清洗Y隔；3.7.5.5 維

11、保頻次：每季度1次；3.7.5.6 維保單位：自行維保。3.7.6 空調(diào)主機(jī)3.7.6.1 定期表面除塵； 3.7.6.2 檢查保溫層有無(yu w)翻松； 3.7.6.3主機(jī)機(jī)體上各駁接口有無滲漏油、水； 3.7.6.4 檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并緊固； 3.7.6.5 檢查接地線是否牢固； 3.7.6.6 停電搖測(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄； 3.7.6.7 檢查各參數(shù)是否在允許范圍內(nèi)； 3.7.6.8 每年對(duì)主機(jī)冷凝器進(jìn)行通炮，每二年至少對(duì)蒸發(fā)器進(jìn)行一次通炮，（當(dāng)小溫差(wnch)大于3時(shí)需進(jìn)行通炮）；3.7.6.9 維保頻次(pn c)：每年1次；3.7.6.10 維保單位：專業(yè)維

12、保公司。3.7.7 冷卻泵3.7.7.1 每周表面除塵； 3.7.7.2 檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并緊固； 3.7.7.3 檢查接地線是否牢固； 3.7.7.4 停電搖測(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄； 3.7.7.5 檢查各參數(shù)（運(yùn)行電流、電壓）是否在允許范圍內(nèi)； 3.7.7.6 供熱、供冷前對(duì)電機(jī)軸承加潤(rùn)滑油； 3.7.7.7 擰緊電機(jī)固定螺絲； 3.7.7.8 檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常； 3.7.7.9 檢查標(biāo)識(shí)是否完好清晰； 3.7.7.10 軟啟控制柜現(xiàn)場(chǎng)電路圖完好； 3.7.7.11 維保頻次(pn c)：每年2次；3.7.7.12 維保單位(dnwi)：

13、專業(yè)維保公司。3.7.8 冷卻塔3.7.8.1 定期檢查電機(jī)開關(guān)接線(ji xin)接頭是否過熱； 3.7.8.2 檢查接地線是否牢固； 3.7.8.3 停電搖測(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄； 3.7.8.4 檢查各參數(shù)（運(yùn)行電流、電壓）是否在允許范圍內(nèi)，電流為額定值內(nèi)，電壓為額定值的5； 3.7.8.5 供冷前對(duì)電機(jī)軸承加潤(rùn)滑油； 3.7.8.6 擰緊電機(jī)固定螺絲； 3.7.8.7 檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，浮球閥是否正常； 3.7.8.8 每周檢查電機(jī)皮帶(必要時(shí)調(diào)整)； 3.7.8.9 使用前后對(duì)風(fēng)葉除塵； 3.7.8.10 每年一次更換水系統(tǒng)； 3.7.8.11 清洗Y隔，每二年除

14、銹刷漆翻新； 3.7.8.12 檢查標(biāo)識(shí)是否完好清晰； 3.7.8.13 維保頻次：不定期；3.7.8.14 維保單位：專業(yè)維保公司。3.7.9 盤管風(fēng)機(jī)3.7.9.1 搖測(cè)電機(jī)(dinj)相間、相對(duì)地絕緣并記錄數(shù)據(jù); 3.7.9.2 每半年對(duì)電機(jī)軸承加潤(rùn)滑油； 3.7.9.3 擰緊電機(jī)固定螺絲; 3.7.9.4 檢查各水、風(fēng)閥門、駁接法蘭是否滲漏、異常(ychng); 3.7.9.5 冷凝排水管和風(fēng)管保溫層有無翻松; 3.7.9.6 排水是否順暢; 3.7.9.7 每月疏通(shtng)排水管，每年2次清洗風(fēng)濾網(wǎng); 3.7.9.8 地面衛(wèi)生打掃; 3.7.9.9 檢查標(biāo)識(shí)是否完好清晰；3.7

15、.9.10 維保頻次：不定期；3.7.9.11 維保單位：自行維保。3.7.10 電梯機(jī)房3.7.10.1 電源箱除塵； 3.7.10.2 檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固； 3.7.10.3 檢查接地線； 3.7.10.4 搖測(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄； 3.7.10.5 清掃地面，溫度確保不超過35； 3.7.10.6 檢查標(biāo)識(shí)、門鎖；3.7.10.7 限速器及電器接點(diǎn)檢查；3.7.10.8 制動(dòng)閘瓦磨損檢查；3.7.10.9 選層器詳查；3.7.10.10 電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油；3.7.10.11 電源總開關(guān)檢查；3.7.10.12 控制盤、訊號(hào)盤清掃，緊引線螺絲；3.7.10.1

16、3 減速(jin s)箱換油；3.7.10.14 各種( zhn)潤(rùn)滑油更換；3.7.10.15 電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子(zhun z)氣隙測(cè)量；3.7.10.16 曳引輪槽磨損情況檢查；3.7.10.17 制動(dòng)器解體大修及線圈電流測(cè)定；3.7.10.18 維保頻次：每月2次；3.7.10.19 維保單位：專業(yè)維保公司。3.7.11 電梯機(jī)身及井道3.7.11.1 定期檢查按鍵，顯示器，平層功能是否正常； 3.7.11.2 檢查五方通話系統(tǒng)是否達(dá)到通話標(biāo)準(zhǔn)； 3.7.11.3 檢查門縫門坑、門感應(yīng)是否正常； 3.7.11.4 檢查照明、空調(diào)及標(biāo)識(shí)是否正常；3.7.11.5 干電池、蓄電池檢查；3.7

17、.11.6 內(nèi)外門藕合檢查、清掃、注油；3.7.11.7 內(nèi)外吊門輪、限位輪，外門關(guān)閉器，路軌檢查清掃；3.7.11.8 內(nèi)外門閘鎖及門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部及接點(diǎn)清潔；3.7.11.9 門聯(lián)鎖接線檢查；3.7.11.10 接合板裝置檢查；3.7.11.11 各種開關(guān)接點(diǎn)檢查；3.7.11.12 鋼帶清掃，抹油，鋼帶開關(guān)檢查；3.7.11.13 限速鋼絲抹拭；3.7.11.14 井底各設(shè)備檢查，清掃，抹油；3.7.11.15 門機(jī)各裝置箱內(nèi)部檢查；3.7.11.16 門電機(jī)、電阻箱、接點(diǎn)盒內(nèi)部(nib)檢查；3.7.11.17 門機(jī)械(jxi)牙箱、連桿、鏈條、皮帶檢查；3.7.11.18 加軌裝置(z

18、hungzh)與路軌間隙檢查；3.7.11.19 檢查主鋼絲的磨損、清潔、張力平衡；3.7.11.20 轎箱風(fēng)扇檢查及清潔；3.7.11.21 底坑緩沖器油量檢查及清潔；3.7.11.22 維保頻次：每月2次；3.7.11.23 維保單位：專業(yè)維保公司。3.7.12 建筑本體3.7.12.1 檢查屋面層、女兒墻、隔熱層、防水層是否完好、無裂紋、無鼓包，如有裂紋、鼓包應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)； 3.7.12.2 每年測(cè)量沉降、防雷接地電阻是否正常范圍內(nèi)；3.7.12.3 維保頻次：每年1次；3.7.12.4 維保單位：自行維保。3.7.13 主進(jìn)口旋轉(zhuǎn)、推拉門3.7.13.1 檢查玻璃門無變形，無松動(dòng)，活動(dòng)自

19、如，金屬邊無松脫; 3.7.13.2 每月對(duì)地彈簧、轉(zhuǎn)動(dòng)部件加潤(rùn)滑油； 3.7.13.3 裝飾材料(地磚、地腳線、不銹鋼鏡、墻面磚、天花扇灰)是否松動(dòng)、脫落；3.7.13.4 維保頻次：每月1次；3.7.13.5 維保單位：自行維保。3.7.14 泵類電機(jī)(dinj)3.7.14.1 手動(dòng)試驗(yàn)泵類檢查機(jī)械、各參數(shù)是否正常； 3.7.14.2 停電檢查電機(jī)相間、相對(duì)(xingdu)地絕緣并記錄數(shù)據(jù)； 3.7.14.3 每半年對(duì)電機(jī)軸承、傳動(dòng)軸承加潤(rùn)滑油，擰緊電機(jī)固定(gdng)螺絲； 3.7.14.4 維保頻次：每年至少1次；3.7.14.5 維保單位：自行維保。3.7.15 扶梯3.7.15.

20、1 電子板、電器部件檢查、清潔，設(shè)備運(yùn)行情況檢查；3.7.15.2 主驅(qū)動(dòng)鏈檢查、調(diào)整、潤(rùn)滑；3.7.15.3 制動(dòng)機(jī)械裝置檢查；3.7.15.4 制動(dòng)觸點(diǎn)、梳齒板、梯級(jí)或踏板下陷、梯級(jí)鏈張緊、扶手帶入口處、急停等安全開關(guān)檢查；3.7.15.5 減速箱油位、油質(zhì)檢查；3.7.15.6 檢修控制裝置檢查；3.7.15.7 自動(dòng)潤(rùn)滑油罐油位及運(yùn)行情況檢查；3.7.15.8 梳齒板照明檢查，梳齒板梳齒與踏板面齒槽、導(dǎo)向膠帶檢查；3.7.15.9 梯身上部三角檔板檢查；3.7.15.10 梯級(jí)滾輪和梯級(jí)導(dǎo)軌檢查；3.7.15.11 梯級(jí)(tj)、踏板與圍裙板檢查；3.7.15.12 運(yùn)行方向顯示(xi

21、nsh)檢查；3.7.15.13 扶手(f shou)帶運(yùn)行、扶手護(hù)壁板檢查；3.7.15.14 上下出入口處的照明檢查；3.7.15.15 上下出入口和扶梯之間保護(hù)欄桿、安全警示標(biāo)志檢查；3.7.15.16 自動(dòng)運(yùn)行功能試驗(yàn)；3.7.15.17 維保頻次：每月2次；3.7.15.18 維保單位：專業(yè)維保公司。3.7.16 冷凍泵3.7.16.1 定期表面除塵； 3.7.16.2 檢查保溫層有無翻松； 3.7.16.3 檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并緊固； 3.7.16.4 檢查接地線是否牢固； 3.7.16.5 停電搖測(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄； 3.7.16.6 檢查各參數(shù)（運(yùn)行電流、電

22、壓）是否在允許范圍內(nèi)，電流為額定值內(nèi)，電壓為額定值的5； 3.7.16.7 每年對(duì)電機(jī)水泵軸承加潤(rùn)滑油； 3.7.16.8 擰緊電機(jī)固定螺絲； 3.7.16.9 檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常； 3.7.16.10 配電柜現(xiàn)場(chǎng)電路圖完好； 3.7.16.11 檢查標(biāo)識(shí)是否清晰； 3.7.16.12 每年一次更換水系統(tǒng)；3.7.6.13 維保頻次(pn c)：不定期；3.7.6.14 維保單位：專業(yè)(zhuny)維保公司。 3.8工程(gngchng)維修及設(shè)施設(shè)備維保操作規(guī)程3.8.1按照公司安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)程開展一切工程維修及設(shè)施設(shè)備維保工作。4、工程維修及設(shè)施設(shè)備維

23、保質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)1.0 目的為了規(guī)范工程維修及設(shè)施設(shè)備維保質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，確保工程維修及時(shí)率與合格率，對(duì)工程維修及設(shè)施設(shè)備維保質(zhì)量作出客觀評(píng)價(jià)，特制定本規(guī)程。2.0 適用范圍本規(guī)程適用于烏魯木齊市城投物業(yè)服務(wù)有限公司管理區(qū)域內(nèi)的工程維修及設(shè)施設(shè)備維保質(zhì)量檢查。3.0 職責(zé)3.1 設(shè)備管理部主管負(fù)責(zé)依照本規(guī)程對(duì)工程維修及設(shè)施設(shè)備維保進(jìn)行質(zhì)量檢查、評(píng)比工作。3.2 工程維修員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行維修、維保工作的自查。4.0 程序要點(diǎn)4.1 工程(gngchng)維修的檢查方法與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.1.1工程(gngchng)維修處理率，及時(shí)率，合格率：a) 檢查方法(fngf)：每周抽檢，以維修派工單為準(zhǔn)，對(duì)報(bào)修工程進(jìn)行復(fù)檢，聯(lián)系報(bào)修業(yè)戶核實(shí)維修情況；b) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：處理率、及時(shí)率、合格率100%；4.1.2工程維修投訴處理；a) 檢查方法：每周抽檢，以客服招商部投訴記錄為準(zhǔn)，按照工程維修投