建筑施工企業(yè)合同管理的風險防范重點和控制

1、建筑施工企業(yè)合同管理的風險防范重點和控制1一，施工合同的類型及其選擇風險1，不同類型合同的特點1）總價合同 -固定總價合同與可調合同單價合同 -固定總價合同與可調合同 2）成本加酬金合同 -成本加固定費用合同 -成本加獎金合同 -成本加定比費用合同 -成本加保證最大酬金合同 -工時及材料補償合同2，三種計價合同類型選擇的適用范圍1）固定合同 -總價 -單價2）可調合同 -總價 -單價,3，選擇合同類型與項目實施、合同落實 1）合同類型的適用條件 2）合同條件的變化風險 3）項目實施、合同落實的需求 4）項目實施、合同落實的措施策劃 5）項目合同結構分解與工程清單的接口 6）合同責權利與項目風險

2、的控制二，施工合同風險的防范措施1，總價合同風險應對措施業(yè)主面對：業(yè)主因為工程變更導致合同價格調整的風險 市場物價起伏過大的風險措施：預先設置漲價預備金 變更發(fā)生，雙方應該進行協(xié)商 根據(jù)工程量清單或暫定費對變更進行估價二，施工合同風險的防范措施要求承包商進行履約擔?；蛘咄侗Ｐ庞帽ｋU二，施工合同風險的防范措施,2，單價合同風險應對措施業(yè)主面對：估量工程量單價合同的準確程度 清單中的項目不明確措施：規(guī)定工程量極限變動幅度，當工程量變動幅度超過極限幅度時，才許可適當調整單價來降低風險 二，施工合同風險的防范措施業(yè)主可以通過補充、完善合同條款，提高合同管理人員素質，將風險轉移給承包商或消除風險，即業(yè)主

3、可以根據(jù)工程特點通過合同選擇規(guī)避風險二，施工合同風險的防范措施3，成本加酬金合同風險防范措施 1）業(yè)主面對：可能損失降低成本的機會 2）措施：投資者需要承擔項目方式的一切費用，因此投資者實際承擔了項目的全部風險，簽訂合同時有關慎重三、合同法律風險及其防范1、風險的話題：風險與不可抗力的區(qū)別經(jīng)營風險與法律風險風險識別案例11三、合同法律風險及其防范合同相關風險管理要點招投標風險 -評標中不公平競爭風險-投標發(fā)生選擇風險-招標公告公開程度風險-資格預審風險-設計深化風險三、合同法律風險及其防范合同風險-合同條款遺漏-合同價格風險-交貨期限拖延風險-合同條款前瞻性風險三、合同法律風險及其防范決策風險

4、-忽視專家建議風險-屈從領導意見風險-人員專業(yè)水平不足三、合同法律風險及其防范道德風險-管理人員責任心風險-工作方法風險-行賄受賄風險承包商風險-承包商缺陷-承包商信用-承包商欺詐經(jīng)濟風險-市場信息風險-貨幣匯率風險-國際經(jīng)濟形勢風險-國內(nèi)經(jīng)濟變動風險2、法律風險的處理:1）對于無效合同及條款的處理凡違反合同訂立原則的合同都屬于無效合同。根據(jù)合同法的規(guī)定，無效合同應從下表3-17中幾個方面加以確認。無效合同的認定條件主體不合格內(nèi)容不合法代理不合法程序和形式不合法1不具備法人資格的社會團體組織，以法人名義簽訂合同的；合同條款違反國家法律和行政法規(guī)；代理人未經(jīng)授權、超越代理權限或者代理權消滅后簽訂

5、合同，未經(jīng)被代理人追認的；合同的訂立程序違反法定的訂立程序，合同的訂立形式不符合法定形式。2未經(jīng)核準登記以及未領取營業(yè)執(zhí)照，以個體工商戶名義簽訂合同的；合同標的為國家明令禁止買賣的物或未經(jīng)許可經(jīng)營的物或法律、法規(guī)所不允許的行為；代理人以被代理人的同自己簽訂合同的；3國家法律限制行為能力的人簽訂合同的。當事人的意思表示不真實，或采取脅迫、欺詐等手段簽訂合同的；代理人以被代理人的名義同自己代理的其他人簽訂合同的；4當事人有意回避法律，損害國家利益、社會公共利益和他人利益而簽訂合同的。代理人與對方通謀簽訂損害被代理人利益的。未經(jīng)核準登記以及未領取營業(yè)執(zhí)照，以個體工商戶名義簽訂合同的；合同標的為國家明

6、令禁止買賣的物或未經(jīng)許可經(jīng)營的物或法律、法規(guī)所不允許的行為；代理人以被代理人的同自己簽訂合同的；國家法律限制行為能力的人簽訂合同的。當事人的意思表示不真實，或采取脅迫、欺詐等手段簽訂合同的；代理人以被代理人的名義同自己代理的其他人簽訂合同的；當事人有意回避法律，損害國家利益、社會公共利益和他人利益而簽訂合同的。代理人與對方通謀簽訂損害被代理人利益的。2）對于可撤銷合同及條款的處理 可撤銷合同是指合同的內(nèi)容對當事人一方顯失公平或當事人一方對合同內(nèi)容有重大誤解時，可以依法變更或撤銷的合同。可撤銷合同履行中發(fā)生糾紛，當事人有權請求仲裁機構或人民法院對合同予以變更或撤銷，合同被變更后，應按變更后的合同

7、執(zhí)行；合同被撤銷后，原合同從簽訂時起即告無效。3）對于可變更合同條款的處理合同變更合同條款內(nèi)容合同變更條件合同變更的原因和依據(jù)合同變更的原因和依據(jù)應在合同變更指令中詳細說明，例如因為圖紙錯誤引起的變更，應在工程變更指令中寫明圖紙錯在什么地方，并附上變更后有關部分的計算書，對合同文件的變更應附有合同雙方簽訂的有關修改變更部分的協(xié)議書，須注意的是合同變更必須事先經(jīng)監(jiān)理工程師審核批準。合同變更的范圍主要包括：工程數(shù)量、技術規(guī)范、合同條件、設計文件及圖紙、施工進度及條件等。合同價格改變的確定按合同條件規(guī)定，工程變更價格須由監(jiān)理工程師確定，監(jiān)理工程師應按照合同條件的規(guī)定，遵循以原合同價為基礎的原則，公正

8、地確定工程變更價格，如果監(jiān)理工程師確定的工程變更價格不合理，施工承包人有權提出費用索賠，有關確定工程變更價格的程序略。4）合同轉讓合同轉讓是指合同間主體的變更，它是合同變更的一種特殊形式。合同轉讓后，原合同主體之間的權利義務關系隨之全部消失或部分消失。合同轉讓包括合同權利的轉讓（債權的轉讓）、合同義務的轉讓（債務的轉讓）以及合同權利、義務的并轉讓三種情況。合同轉讓的法律條件A. 合同轉讓建立在對方當事人同意的基礎之上，未經(jīng)對方當事人同意的轉讓行為是無效行為。B. 法律、行政法規(guī)規(guī)定轉讓權利或者轉讓義務應當辦理批準、登記手續(xù)的，則只有在辦理批準、登記手續(xù)后，其合同轉讓才能生效。C. 違反以下規(guī)定

9、的轉讓無效：a. 根據(jù)合同性質不得轉讓而進行的轉讓；b. 按照當事人約定不得轉讓而進行的轉讓；c. 依據(jù)法律規(guī)定不得轉讓而進行的轉讓 D. 合同權利轉讓后，受讓人依法取得與債權有關的從權利（如索賠請求權）；合同義務轉讓后，受讓人應當依法承擔與主債務有關的從債務（如違約賠償）。E. 合同權利轉讓后，債務人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張；合同義務轉讓后，新債務人可以主張原債務人對債權人的抗辯。抗辯權是能夠組織他人請求自己為一定給付的權利的權利，抗辯權主要是針對請求權的權利，其效力在于組織請求權的效力，從而使抗辯人能夠拒絕向債權人履行義務。四、關于施工合同范本適用的問題1、建筑市場流行的施工合同文

10、本 2、強制性合同文本與非強制性合同文本3、新近發(fā)布的2013版建設工程施工合同（示范文本）的性質和意義五、招標文件與投標文件之間的法律地位問題1、要約與承諾的法律規(guī)定X向P拍電報說：“你愿意出售一個農(nóng)場嗎。？這就是一個要約。P回電：“最低價款時900英鎊。X再拍電報說：“我們同意以900英鎊購買該農(nóng)場。這就是承諾。這就形成了一個合約。因此成立。 362、關于招標文件法律地位的爭論在工程招投標的若干重要文件中，招標文件、投標文件、中標通知書、合同等是最為重要的幾項內(nèi)容。招標文件大致包括招標項目的工程概況、招標要求、評標標準和方法以及合同主要條款等。其中主要合同條款應明示將要完成的工程范圍、招標

11、人與中標人各自的權利和義務等等。投標文件是根據(jù)招標文件的要求對招標文件進行響應性的文件，也是簽訂合同中最為重要的依據(jù)之一。3、確立招標文件法律地位的現(xiàn)實意義六、發(fā)包方與承包方串通投標導致施工合同無效的案例38串通投標案例串通投標的法律風險38七、被迫“讓利”合同條款的風險及其防范被迫讓利引發(fā)的案例被迫讓利的法律風險防范措施39八、“壓縮合同工期”合同條款的風險及其防范措施壓縮合同工期行為的法律風險與經(jīng)營風險的識別面對壓縮合同工期要求的正確做法40九、合理停工追討工程拖欠款約定停工：所謂約定停工，是指在合同約定的停工情形出現(xiàn)后，按照約定停工。法定停工：所謂法定停工，是在法律規(guī)定的情形出現(xiàn)后，依法

12、停工。41十、“帶資承包”合同條款的風險及防范措施關于帶資承包工程的合法性問題帶資承包的法律風險防范帶資承包的法律措施42十一、關于承包人對施工工程是否享有留置權的問題1、關于留置權的法律沖突：擔保法、合同法、物權法的相關規(guī)定；法律適用三原則：上位法優(yōu)于下位法；新法優(yōu)于舊法；特別法優(yōu)于一般法。2、承包人對所施工程的控制手段4343十二、對于“擴大勞務分包”合同的合法性認定及其處理“擴大勞務分包”合同的概念“擴大勞務分包”合同的性質“擴大勞務分包”流行的根源“擴大勞務分包”結算爭議的處理原則防范措施44十三、承包人進行工程索賠的法律風險與防范工程索賠從主體分類工程索賠從內(nèi)容分類45廣義的承包人索

13、賠：指一切引起合同價款調整的因素出現(xiàn)后，承包人依據(jù)合同和法律提出的索賠，包括但不限于：因設計變更導致的合同價款變更及措施費調整、經(jīng)濟洽商、合同調價、政策性調價、違約金、停（窩）工損失、不可抗力損失等等；狹義的承包人索賠：一般僅指因發(fā)包人原因導致停（窩）工的事件發(fā)生后，承包人依據(jù)合同和法律提出的索賠，主要是兩項：停（窩）工損失索賠；工期索賠（也稱工期順延或工期補償）。46 2、承包人索賠應注意的事項：索賠要有依據(jù)；索賠要有證據(jù)；索賠要按程序。47十四、價格異常波動時能否調整“一次性包死價”合同的法律思考1、合同承包方式2、地方政府主管部門關于合同風險價格調整相關規(guī)定的共同特征3、當事人請求調整固

14、定價格合同價差的法律依據(jù)48十五、關于黑白合同的法律效力49 補充協(xié)議改變承包方式引發(fā)的仲裁案例 無效補充協(xié)議的認定 補充協(xié)議不能作為結算依據(jù)的情形 未備案的補充協(xié)議并非都是無效合同GF-1999-0201版建設工程施工合同條款政府主管部門規(guī)章、規(guī)范的相關規(guī)定司法解釋的相關規(guī)定新版合同的相關規(guī)定50十六、發(fā)包人簽收竣工結算文件后在約定期限內(nèi)未予答復是否構成竣工結算文件“被視為認可”的問題十七、工程結算書簽字生效后審計部門核減結算價款的效力問題審計是一種行政行為，不是一切建設工程竣工結算的必經(jīng)程序審計機構無權任意對發(fā)承包雙方己經(jīng)確定的竣工結算價款進行重新計算和核減工程造價審核是一種民事合同行為，

15、需要經(jīng)雙方當事人確認才能生效工程審價屬于民事法律行為的依據(jù)51十八、仲裁解決合同糾紛的優(yōu)勢仲裁機構由當事人選定；仲裁員由當事人選定；行政干擾小；為當事人保密；結案時間短；代理人較多、沒有職業(yè)限定；仲裁員素質和專業(yè)水平較高；仲裁可以異地開庭；仲裁支持勝訴方的律師代理費。52十九、如何選聘律師選聘合法的律師的依據(jù)。律師執(zhí)業(yè)證是獲準以律師名義執(zhí)業(yè)的唯一憑證。律師執(zhí)業(yè)證每年應進行注冊，未經(jīng)年度注冊一律無效。與律師事務所訂立律師服務合同。委托代理合同或者法律顧問合同是律師執(zhí)提供法律服務的合同依據(jù)。律師不得私自收案，必須以律師所得名義簽訂委托代理合同。5353根據(jù)案件特點選擇專業(yè)律師。律師的專業(yè)化分工越來越細，要選擇熟悉本行或本專業(yè)的律師。要求律師提供法律意見書。法律意見書是律師對案件經(jīng)過調查、分析、判斷后得出的法律方面意見或者建議，它反映出律師對法律情況的認識和水平。也是委托人評價律師水平的重要依據(jù)。545455要求律師編制工作計劃。律師工作計劃反映出律師處理法律事務預期進行的準備工作，包括程序步驟、方法措施、時間安排、預期結果等。規(guī)范填寫授權委托書。授權委托書是律師行使代理權限的法律依據(jù)。律師收費的基本模式。律師收費方式有全額預收、基本費加獎勵、全額風險代理等種類。二十、實現(xiàn)合同法第286條優(yōu)先受償權的新途徑2012年8月