知名商住及酒店項目機電維?？偨Y

1、華潤中心二期維修總結（機電問題）一、機電系統(tǒng)實際運營數據二、維保階段出現(xiàn)問題與分析三、持續(xù)改進與建議一.機電實際運營數據序號項目住宅商業(yè)君悅酒店備注1變壓器實際負荷率32%（公用部分）45%65%2空調實際冷負荷與酒店公用一套系統(tǒng)一般開啟1臺1250RT或650RT主機3實際熱負荷一般開啟1臺2噸熱水鍋爐和1臺蒸汽鍋爐4末端實際給水壓力一般為0.250.35Mpa一般為0.250.35Mpa一般為0.250.35Mpa5末端實際熱水溫度5055 華潤中心二期自從2009年12月竣工以來，項目部安排專人負責機電系統(tǒng)維護和保養(yǎng)工作。我們從業(yè)主方和物業(yè)方角度出發(fā)，為他們排憂解難，盡最大努力解決維保過

2、程出現(xiàn)的問題，受到業(yè)主方和物業(yè)方的一致好評。華潤中心二期機電系統(tǒng)整體運行情況穩(wěn)定，但是在維保階段還是出現(xiàn)了一些問題。接下來，我們就一些主要的問題逐一進行詳細說明。 二、機電系統(tǒng)的維保分析A. 住宅1.給排水系統(tǒng)-入戶水表自轉現(xiàn)象：住宅小業(yè)主收樓后發(fā)現(xiàn)，部分無人員居住的房屋出現(xiàn)水表自轉情況，尤以高層出現(xiàn)較多（故障比：8.72%）。原因：經現(xiàn)場打壓排除管網漏水可能，我司及物業(yè)公司定期檢查發(fā)現(xiàn)此水表靈敏度較高，由于本項目為超高層住宅，水壓波動較大。措施：在水表前后增加止回閥。效果：大部分水表自轉情況得以解決。建議：高層建筑設計階段可考慮水表前后止回閥的設置；對樓層進行上下分區(qū)，向上變頻供水，向下減壓

3、供水。2.給排水系統(tǒng)-空中花園側排地漏返水現(xiàn)象：住宅空中花園2-5層側排地漏大雨天部分返水。原因：二層、三層結構反梁，造成住宅空中花園側排地漏接主排水管在施工過程中，無法放坡或反坡；主排水管在二層有轉換彎頭，易造成雨水積滯，發(fā)生返水現(xiàn)象。措施：一部分將坡度有問題的管道改至空中花園室外花壇內，一部分將室內側排口內側抬高或封堵。效果：問題得以解決。建議：結構設計應綜合考慮機電管線的布置及走向，對于排水管的安裝坡度要在通水前進行復核；建議主排水管在轉換部位使用90斜三通或2個45彎頭來達到順水效果。3.給排水系統(tǒng)-住宅衛(wèi)生間有異味現(xiàn)象：住宅衛(wèi)生間內有異味產生，住宅A戶型衛(wèi)生間地漏返臭。 原因：因設計

4、時未考慮衛(wèi)生潔具安裝空間，浴缸排水管直接采用塑料軟管接入PVC排水管管口內，用手工彎制存水彎，達不到實際存水彎的效果，所以易出現(xiàn)異味。措施：更換地漏。效果：問題得到解決。建議：精裝修深化時應考慮設備的安裝空間；在招采階段，潔具的存水彎及其它配件必須明確在供應商的供貨范圍內；在施工過程中，隱蔽驗收時，對相關部位進行嚴格復查；在調試與移交階段，再對潔具以及排水配件進行逐個調試與檢查，確保其使用功能。4.給排水系統(tǒng)-單元內排水管管井滲水現(xiàn)象：單元內衣柜返潮、發(fā)黑；公共管道井內積水，導致積水向下滲漏。原因：管井設計在衣柜后，管道井未設置地漏。措施：拆除衣柜對管道進行維修并恢復；增加了地漏。 效果：問題

5、基本解決。建議： 管道井在考慮建筑美觀效果時也要考慮今后的實用性，既要美觀也要方便以后檢修； 設計階段必須于管道井內設置地漏；建議今后項目將管道設置于室外，以便于維修。 A戶型衣柜發(fā)黑A戶型衣柜發(fā)黑A戶型衣柜發(fā)黑5.給排水系統(tǒng)-住宅戶內墻面結露滲水現(xiàn)象：個別住宅內衛(wèi)生間外圍靠近踢腳線墻面及木地板結露滲水。原因：衛(wèi)生間內淋?。ɑ蚺柙。┗焖y閥芯與供水管接頭處連接不緊密滲水。長時間滲水造成墻體內水分飽和，因內部為石材裝飾面，不宜透水，從而由外墻處滲水。2#樓32C經檢查發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間混水閥安裝過程中將給水銅管擰裂，造成滲水。 3#6C精裝修施工時將給水銅管釘破后，造成墻體內滲水。措施：裝修單位重新安

6、裝混水閥閥芯，并對損壞墻面及地板進行恢復。、機電三隊配合重新更換損壞銅管，裝修單位對損壞墻面及地板進行恢復。效果：問題得以解決。建議：嚴格要求精裝修單位做好二次試壓、試水工作；將精裝修二次試水、試壓、灌水等測試工作納入到業(yè)主、監(jiān)理、總包的日常機電管理工作中。6.住宅內電器設備燒壞現(xiàn)象：多起住宅廚房內電器設備被燒壞。原因：住宅入戶箱接線不規(guī)范，住宅用電三相嚴重不平衡，未將零線并接零線排，而是串接零線，造成只要入戶箱內一個器件出現(xiàn)問題就會連帶燒壞廚房電器。措施：相關單位江蘇向榮對所有入戶配電箱重新進行檢查及接駁工作。效果：問題得以解決。建議：設計時考慮三相用電平衡；施工安裝前請電箱廠家復核三相用電

7、平衡；零線、地線應單獨接入零線排、地線排，而非串接。電氣系統(tǒng)7.地下室潛水泵故障頻發(fā)現(xiàn)象：排水泵為耦合式，固定桿銹蝕嚴重，無法耦合，故障頻發(fā)； 控制箱內KBO故障率高，缺相就燒電機。原因：產品自身問題；前期投入使用時間過早，造成損耗較大；管理不到位，未能及時清理集水井內垃圾，造成堵塞，進而導致泵燒毀； KBO的技術尚未完善。措施： 更換水泵； 更換KBO設備。效果：問題解決。建議：選擇質量更好的設備； 在前期使用階段可使用臨時潛水泵進行排水；可于集水坑內再下挖一個底坑，用于沉淀雜物，水泵入水口不到達最底部，這樣也可有效延長水泵使用壽命；在正式潛水泵安裝使用階段，要求并監(jiān)督各單位對于潛水坑的雜物

8、進行定期清理，水泵及電箱進行定期檢查；加強后期對設備的管理及維護，維保期內協(xié)同物業(yè)定期檢查，定期維護。電氣系統(tǒng)8.門禁系統(tǒng)故障頻發(fā)現(xiàn)象：住宅門禁、智能化、可視對講系統(tǒng)出現(xiàn)諸如：雜音大、圖像不穩(wěn)定、無法開門、無法對講等故障。原因：產品為博世品牌，由業(yè)主指定分包中航進行采購及施工。住宅部分總共為768戶，據了解該品牌之前并無這么多戶數的施工案例。聯(lián)網后，系統(tǒng)出現(xiàn)故障；為了美觀，室外主大門主機未采用原廠箱體，而是采用了根據要求更改過的箱體。措施：聯(lián)系設備廠家檢修。效果：僅能初步解決問題，但無法徹底根除。建議：設計階段需參考產品性能及實際案例，給出選型的相關參數；招采階段進行參數的準確復核；施工階段進

9、行最終的數據復核；業(yè)主指定分包必須納入管理范圍，包括設備選型、采購到施工、調試的整個過程，對于有疑問的地方提出合理化建議。弱電系統(tǒng)9.消防走廊感應燈頻繁燒壞現(xiàn)象：住宅消防通道近900個感應照明燈的燈泡頻繁燒壞。原因：根據現(xiàn)場測試及檢查發(fā)現(xiàn)西門子感應開關沒有消防接口，施工人員安裝時接線錯誤；為滿足消防強制要求，回路接駁后造成燈泡基本上處于長亮不滅狀態(tài)，造成燈泡大量損壞。措施：更換帶有消防接口的感應開關，并重新接線。效果：問題得以解決。建議：設計階段充分考慮設備所應具備的功能；招采階段復核產品性能能否達到設計要求；施工階段嚴格按要求進行施工。消防系統(tǒng)B. 商業(yè)1.風機房百葉飄水現(xiàn)象：下雨時，風機房

10、百葉飄水，倒入風管內。原因：該處安裝百葉非防水百葉，百葉上方有雨水滲入風管。措施：風管內增加集水槽。效果：問題得到解決。建議：外墻處采用防雨百葉；于風管下部做集水槽。通風空調系統(tǒng)2.地下室-2F通道異味大現(xiàn)象：地下室-2F通道異味很大。原因：地下室-2F有個隔油池房間，房間內通風效果不好，導致里面的異味往通道擴散。措施：我司建議物業(yè)公司在地下室-2F通道上增加排風管道，在隔油池房間內增加排風系統(tǒng)。效果：問題得以解決。建議：隔油池肯定有異味產生，設計階段應考慮隔油池實際使用情況，設置機械排風系統(tǒng)去除異味，排出前做活性炭過濾，再排除室外；施工階段加以復核確認。通風空調系統(tǒng)3.地下室-3F水泵房給水

11、管振動大現(xiàn)象地下室-3F水泵房一條商業(yè)給水管卡箍螺絲斷裂，管頭松脫漏水。原因：水泵房進水池水面波動過大，液位浮球閥頻繁開關，給水管道振動幅度較大。措施：將水泵房內進水箱的所有給水管卡箍接頭換成雙球橡膠軟接頭；將補水浮球閥移至遠離進水口處，減小浮球閥在進水時的震動 。效果：問題得以解決。建議：進水口位置設置到遠離浮球一端；所有給水管道卡箍接頭處換成雙球橡膠軟接頭；進水管入水箱口做消能管至水箱底；設置電磁閥及液位控制系統(tǒng)控制進水。給排水系統(tǒng)4.水景系統(tǒng)溢水現(xiàn)象：水景系統(tǒng)溢水，下雨天尤為嚴重。原因：二次設計問題，考慮到噪音，回水管設計不夠、管徑偏小。措施：增大回水量。效果：問題暫時得到解決。建議：做

12、好設計階段的數據確認，施工階段給予復核。給排水系統(tǒng)5.平衡水箱溢水現(xiàn)象：平衡水箱于晚上系統(tǒng)停止后運行，會稅后溢水。原因：平衡水池容量小，進水多于回水，當系統(tǒng)晚上停止運行后，回水逐漸回流到水箱，造成溢水。措施：增大平衡水池容量。效果：問題得到解決。建議：應于設計階段計算好相關數據，并進行確認，施工階段給予嚴格的復核；將溢水管管口位置抬高。給排水系統(tǒng)6.商業(yè)D棟室外扶梯雨天下機倉滴水現(xiàn)象：商業(yè)D棟室外二層扶梯下機倉雨天滴水至首層扶梯入口。原因：因扶梯在室外，雨天有雨水從扶梯臺階面漏入下機倉，下機倉不是全部封閉狀態(tài)，一層天花為網格狀故漏水至首層扶梯入口處。措施：在下機倉下部做接水盤，將雨水引入附近排

13、水管。效果：問題得以解決。建議：今后項目施工階段需考慮電梯排水問題，設置排水系統(tǒng)，將雨水于到達天花前排出；施工階段加以確認及復核。給排水系統(tǒng)7.地下二層一、二期連接通道處滲水現(xiàn)象：商業(yè)地下二層一、二期連接通道結構伸縮縫處滲水，水源來源不明，且一直有滲水現(xiàn)象。原因：與土建工程師現(xiàn)場勘查初步確定為結構防水未處理好。措施：在伸縮縫處做不銹鋼接水槽，將水源引至旁邊集水井，由水泵抽水排出室外。效果：問題得以解決。建議：設計階段需考慮伸縮縫排水問題，建議于伸縮縫處設置集水坑，兩邊做排水溝進行積水排出。給排水系統(tǒng)8.屋面層滲水現(xiàn)象：商業(yè)屋面層暴雨過后在墻根部會發(fā)生滲水。原因：屋面層地面有陶?；靥顚?，回填層內

14、沒有設計二次排水，導致里面積水后往墻根部滲水。措施：我司建議物業(yè)公司在屋面層陶?；靥顚釉黾佣闻潘胧黾觽扰诺芈?。效果：問題得以解決。建議：需于設計時考慮回填層二次排水系統(tǒng)的設置，應設置排水管，于管上隔距開孔，用于二次積水的排出，再統(tǒng)一接入排水系統(tǒng)排出；施工階段加以嚴格復核。給排水系統(tǒng)9.火災漏電保護系統(tǒng)無法正常使用現(xiàn)象：火災漏電保護系統(tǒng)無法正常使用，大部分長期處于報警狀態(tài)。原因：裝修施工時將線路打斷，存在斷路情況；產品自身質量問題；整定值設定過小；電纜接線問題；線路問題。措施：重新調高探測器漏電整定電流值；檢查接線是否正確；復核檢查全部線路。效果：經設備廠家檢查，將整定電流值調高，但問題

15、仍然存在，只有個別探測器能正常使用。建議：設計該套系統(tǒng)，但建議安裝完畢后，不啟用該套系統(tǒng)。電氣系統(tǒng)10.消防系統(tǒng)分區(qū)與實際使用區(qū)域沖突現(xiàn)象：由于設計分區(qū)與實際使用區(qū)域有出入，造成跨區(qū)域誤報。原因：業(yè)主前期介入不夠，導致設計時的分區(qū)并未考慮實際使用功能分區(qū)，造成跨區(qū)域誤報情況產生。措施：無。效果：無。建議：業(yè)主前期充分介入項目設計階段，于設計階段就考慮后期使用實際情況，準確劃分區(qū)域，使不同功能使用區(qū)形成相對獨立的系統(tǒng)，在施工階段予以準確復核。消防系統(tǒng)11.疏散指示牌與實際不符現(xiàn)象：地下室車庫疏散指示牌與實際不符。原因：原安裝正確，但后期分隔后造成指向與實際不符合；業(yè)主需于設計階段介入項目。措施：

16、按現(xiàn)場實際分隔進行調整。效果：問題得到解決。建議：設計時業(yè)主介入不夠，導致設計未考慮到后期功能區(qū)的二次分隔，最好能參考后期實際使用分區(qū)進行設置。消防系統(tǒng)C. 酒店1.排煙系統(tǒng)問題及處理現(xiàn)象 1881餐廳排煙風口處無較好排煙設備，將風口熏黑； 廚房排煙口正對幸福里住宅，噪音較大，遭業(yè)主投訴。原因：設計缺陷。措施： 1881改造加裝水煙罩； 廚房改造加裝消音器。效果：問題解決。建議：今后設計時，廚房排煙若并入公共排煙系統(tǒng)，應于并入前進行煙氣處理；系統(tǒng)廚房排油煙風機風量預留多些，并設置感溫變頻調速裝置，以便后期調試及運行工作的進行。通風空調系統(tǒng)2.酒店客房維修空間不足現(xiàn)象：酒店客房檢修口維修空間不足

17、。原因：為保證美觀，減少了必要的檢修口以及調整了檢修口的位置，造成維修困難。措施：新增檢修口。效果：局部有改善，但有些空間太小，仍無法維修。建議：對于檢修口應該在保證功能的前提下再考慮美觀，在客房內預留合適的檢修口，并使用低導熱天花材料。通風空調系統(tǒng)3.酒店客房熱水管出水慢，溫度不夠現(xiàn)象：部分酒店客房熱水管出水慢、溫度不夠。原因：經檢查發(fā)現(xiàn)酒店熱水循環(huán)泵功率不足，同時管道平衡閥正常運行過程中調節(jié)不合理。措施：更換熱水循環(huán)泵組，相關參數見右表。效果：問題得到解決。建議：設計階段需考慮泵組分配的合理性，按最大使用量并留足余量設計選型泵組，施工階段給予復核，調試及使用階段對平衡閥進行正確的調節(jié)。流量

18、m/h揚程m功率kW備注原泵323.40.37新泵10331.1給排水系統(tǒng)4.熱水系統(tǒng)管道伸縮節(jié)漏水現(xiàn)象：酒店熱水系統(tǒng)管道伸縮節(jié)接頭處漏水。原因：伸縮節(jié)接頭處橡膠墊片遇熱老化破裂，導致漏水。措施：重新采購耐高溫石墨墊片，將所有熱水管道上橡膠墊片予以更換。效果：問題得到解決。建議：特殊施工環(huán)境下，選擇有相關操作證的工人進行施工，確保正確的施工工藝，并于施工前審核施工方案；熱力系統(tǒng)施工中全部使用耐高溫石墨墊片。給排水系統(tǒng)5.鍋爐水箱銹蝕、鐵超標現(xiàn)象：鍋爐鍍鋅鋼板水箱銹蝕、鐵含量超標。原因：水箱鐵離子含量超標。措施：更換不銹鋼水箱。效果：問題得到解決。建議：采用不銹鋼水箱；熱水膨脹水箱應在每臺鍋爐頂

19、部安裝閥門，便于維修時隔離其它鍋爐。給排水系統(tǒng)6.酒店裙樓二層天面排水地漏堵塞現(xiàn)象：酒店裙樓二層天面兩個地漏不通。原因：排水管道彎頭處雜物堵塞。措施：使用管道疏通機疏通，并在地漏口加鋼絲網，防止雜物掉入。效果：問題得以解決。建議：設計階段于地漏口設置鋼絲網罩，施工階段予以復核，后期管理階段，定時做好巡檢，及時發(fā)現(xiàn)雜物，及時進行清理。給排水系統(tǒng)7.排污泵無法自動切換現(xiàn)象：排污泵控制柜兩泵不能互相切換。原因：未設計自動切換功能。措施：更改水泵控制箱系統(tǒng)圖紙，增加自動切換功能。效果：問題得到解決建議：設計階段應對排污泵控制系統(tǒng)設計自動切換功能；采購階段對設備功能進行復核；施工階段予以確認。電氣系統(tǒng)8

20、.電梯內監(jiān)控攝像頭運行中圖形模糊現(xiàn)象：高速電梯內監(jiān)控攝像頭在電梯運行過程中圖像模糊，靜止時正常。原因：電梯內監(jiān)控攝像頭電源接駁電梯電源，電梯隨行電纜并非專用電纜，且監(jiān)控系統(tǒng)井道內接地不好，造成電梯運行時，攝像頭受強烈電磁場干擾。措施：因后期電梯井道布線不現(xiàn)實，故在攝像頭信號源處增加防干擾器。效果：基本解決問題。建議：今后項目高速電梯內攝像頭可考慮采用監(jiān)控UPS電源自行供電；隨行電纜采用專用電纜；施工階段對于高精密度的設備，需做好抗干擾措施。弱電系統(tǒng)9.BA系統(tǒng)故障現(xiàn)象：生活水箱水位報警時整個系統(tǒng)癱瘓及操作緩慢； 西門子電動閥閥體經?？ㄋ?，出風和回風溫度偏差大。原因：原生活水箱內為干簧管式浮球液

21、位控制器；空調系統(tǒng)管道沖洗不干凈，開關未設置到合理位置，手動打開不復位，無法自動控制，造成系統(tǒng)故障。措施：對水位報警系統(tǒng)進行改造，改成浮球式液位控制器；沖洗管道，將開關設置到自動狀態(tài)，出現(xiàn)故障及時維修。效果：問題得到解決。建議：設計階段對水位報警系統(tǒng)設計聯(lián)動啟停功能；采購階段對設備功能進行復核；施工階段予以最終復核；調試運營階段，對管道進行合格沖洗，各設備開關設置到合理位置。弱電系統(tǒng) 1、設計階段 設計階段應充分結合之前項目的實際案例，對一些經常性通病做到初期解決或預防，部分案例如下： 酒店廚房補風口直吹工作區(qū)域或菜肴，設計不合理。建議業(yè)主于設計階段就深入介入項目，設計院參考實際使用區(qū)域設置風

22、口。 開放式廚房設計排風不夠。建議今后酒店項目廚房排油煙風機設計時預留足夠的余量，并可設置變頻調速裝置，以便于運行調節(jié)及調試。 酒店蒸汽鍋爐僅服務于洗衣房，基本上常年只開1臺2噸鍋爐。建議今后相關項目設計時參考進行相關設計。 洗衣房高溫凝結水目前未設計進行利用，造成大量閃蒸排出室外，鍋爐房內也有蒸汽溢出。建議今后的項目設計中可增加換熱設備，將此部分余熱回收利用。 酒店降板區(qū)未設置二次排水，造成漏水。建議今后項目設計時在降板區(qū)設置二次排水地漏。三、持續(xù)改進與建議 含油廢水管道易堵塞。建議在隔油池間增設給水點以便清洗。 強電間設計空間太小，不便于人員進入操作。建議在保證整體美觀的同時，也要留足設備操作間的實際所需操作空間。 弱電線槽過飽和。建議單獨設置通訊運行商的獨立線槽。 住宅、酒店、商業(yè)的火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網屬于一套系統(tǒng)，不利于不同功能區(qū)的實際使用，跨區(qū)域誤報情況較多。建議業(yè)主于設計階段就充分介入，將實際后期功能分區(qū)提供給設計單位，以便設計單位能按實際功能區(qū)進行報警系統(tǒng)的布置。 建議強、弱電管線避開衛(wèi)生間、廚房等容易滲水處穿過。 2、招采階段 招采階段應復核相關設備之前項目的實際案例，對參數及要求進行確認，部分案例如下： DN65絲接閥門質量不好。