房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序指引

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序和房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容.房地盧開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個(gè)階段或運(yùn)行過程。1.建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建；2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批；3.土地使用權(quán)的取得；4.征地與拆遷；5.工程建設(shè)與管理；6.房地產(chǎn)的租售管理；7.房地產(chǎn)的物業(yè)管理。房地產(chǎn)E網(wǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得一、我國土地公有制的形式我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國

2、家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓(一)土地所有權(quán)倍訊易 土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。1.土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人并不定就是土地占有人。2.土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地

3、加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。3.土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4.土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位以及個(gè)人經(jīng)營管理。用

4、地單位和個(gè)人依法對(duì)國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個(gè)人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。(二)土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護(hù)、任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對(duì)土地承擔(dān)保護(hù)和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。(三)土地使用權(quán)出

5、讓1.土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。前者是出讓者，后者是受讓者。出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地(生地)，也可以是完成市政設(shè)施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。2.土地

6、使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。(1)協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。(2)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。(3)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持入主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià).競投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。3，土地使用權(quán)出讓年限(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、

7、體育及綜合或其他用地5O年；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。(四)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括出售、交換、贈(zèng)予。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。(1)土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)同時(shí)，向出租方支付地價(jià)及有關(guān)價(jià)款。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定的一切權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。(2)土地使用權(quán)交換。土地使用權(quán)交換.即土地使用者

8、與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時(shí)，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時(shí)交換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等不同形式。(五)取得建設(shè)用地的方式取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。1.有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用贊出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實(shí)行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定.房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權(quán)，通常有以下幾種方式：(1)以土地使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；(2)以土

9、地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；(3)以土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。2.無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。三、土地征用的管理(一)征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項(xiàng)目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資汁劃、井經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。國家在征用農(nóng)

10、民土地的過程中，會(huì)引起一系列經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫?。其次，通過征地變更廠土地所有權(quán)關(guān)系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌鞘袊宜械耐恋?。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對(duì)農(nóng)村集體土地所有者進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí)由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實(shí)現(xiàn)了價(jià)值增值；由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。(二)農(nóng)地征用的審批權(quán)限中華人民共和國土地管理法)規(guī)定，只有國務(wù)院和省級(jí)人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權(quán)。農(nóng)用地

11、轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ铩?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地，可以由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。中華人民共和國土地管理法規(guī)定，國務(wù)院和省級(jí)人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務(wù)院批準(zhǔn)。除了由國務(wù)院批準(zhǔn)的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準(zhǔn)。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案。(三)農(nóng)地征用的補(bǔ)償國家建設(shè)征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補(bǔ)償。中華人民共和國土地管理法對(duì)征用土地補(bǔ)償?shù)牟襟E、標(biāo)準(zhǔn)和用途都

12、做出了相應(yīng)的規(guī)定。1.辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批?zhǔn)后，由縣級(jí)以上人民政府，在當(dāng)?shù)赜枰怨?，并組織實(shí)施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書，到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補(bǔ)償?shù)怯洠?.確定土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，確定對(duì)征用土非耕地，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。(1)征用耕地的補(bǔ)償如果征用的是耕地，補(bǔ)償必須按照以下的規(guī)定進(jìn)行。第一耕地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成。按照國家的規(guī)定，耕地補(bǔ)償費(fèi)山以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。第二土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)是該耕地被征用

13、前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。第三安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補(bǔ)償費(fèi)，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。安置補(bǔ)償費(fèi)在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)償費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。土地管理法規(guī)定，

14、國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。(2)征用其他土地補(bǔ)償和補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定。(3)征用土地的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。四、舊城改造與房屋拆遷管理城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設(shè)用地的另一種途徑，就是通過對(duì)舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權(quán)。(一)房屋拆遷程序1.申請(qǐng)規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都己列入了城

15、市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設(shè)單位要取得城市建設(shè)用地，就必須按照以下步驟進(jìn)行工作：(1)建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(1)經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，井確定拆遷房屋的地域范圍；(3)由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的枝拆遷入，停止房屋及其附屬物的改建、擴(kuò)建等工程，同時(shí)通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照

16、等手續(xù)。2.申請(qǐng)房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進(jìn)行房屋拆遷的法律憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對(duì)房屋進(jìn)行拆遷。房屋拆遷許可證，只是在一定的時(shí)間和一定的范圍內(nèi)，對(duì)特定的項(xiàng)目具有法律效力。建設(shè)單位要申請(qǐng)房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件(國家規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3)區(qū)、縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等(見附件)；(4)房屋拆遷計(jì)劃和房屋拆遷方案等。附：國有土地使用證(國徽)中華人民共和國國有土地使用證國有()宇

17、第號(hào)中華人民共和國國有土地使用證國家土地管理局制全民所有制單位、集體所有制單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)征收，確認(rèn)使用權(quán)。摘自中華人民共和國土地管理法第九條國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證的制度。摘自中華人民共和國土地管理法)第五十九條土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。摘自中華人民共和國土地管理法第十一條根據(jù)中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，由土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)調(diào)查審定，準(zhǔn)予登記，發(fā)給此證。人民政府(印)年 月土地使用者坐 落地號(hào) 圖 號(hào)用途 土地等級(jí)使用權(quán)類型 終止日期使用權(quán)面積其中共用分?jǐn)偯娣e填證機(jī)

18、關(guān)(印)年 月 日3，核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設(shè)單位房屋拆遷申請(qǐng)書以后，要認(rèn)真審查申請(qǐng)單位上報(bào)的建沒項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準(zhǔn)文件，審核拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并且要在接到申請(qǐng)20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設(shè)單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。4.頒發(fā)拆遷公告區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi).將建設(shè)項(xiàng)目的名稱、拆遷人(建設(shè)單位或

19、個(gè)人)、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布，區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷入，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人做好宣傳解釋工作。5.簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議以及拆遷雙方的權(quán)利和義務(wù)拆遷入與被拆遷入，必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，訂立房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。(1)拆遷雙方當(dāng)事人，都有依法簽訂和履行拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；(2)拆遷入必須根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)拆除的房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)，也有對(duì)房屋進(jìn)行拆遷的權(quán)利；(3)被拆遷入享有對(duì)拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但也必須履行房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定的義務(wù)以及按期搬遷的義務(wù)

20、；(4)拆遷雙方都有向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決拆遷糾紛和進(jìn)行訴訟的權(quán)利。6.房屋拆除拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的拆遷時(shí)期內(nèi)完成拆遷任務(wù)。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，井報(bào)市房屋土地管理部門備案。(二)城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設(shè)單位自己拆遷。1.城市政府組織的統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對(duì)需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆除，對(duì)被拆遷的房屋所有權(quán)人和房屋使用權(quán)人桉照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置；二是城市政府委托某個(gè)有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對(duì)需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆遷，對(duì)被拆遷的房屋所有權(quán)

21、人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置。2.委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準(zhǔn)拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議，依據(jù)國家房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個(gè)人，說明國家關(guān)于拆遷房屋的有關(guān)規(guī)定、拆遷時(shí)間安排、以及其他拆遷工作的有關(guān)事項(xiàng)。與拆遷單位和個(gè)人簽訂關(guān)于補(bǔ)償、安置以及其他有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議并組織實(shí)施拆除房屋，以及其他附屬設(shè)施。3.拆遷人或建設(shè)單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格證書。如果建沒單位自行組織

22、拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請(qǐng)拆遷房屋許可證，并按照國家有關(guān)規(guī)定，遞交拆遷工作負(fù)責(zé)人和拆遷人員名單.以及他們的有關(guān)資料，辦理批準(zhǔn)手續(xù)。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓(xùn)班。這些工作人員通過培訓(xùn)，掌握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務(wù)工作。(三)城市房屋拆遷補(bǔ)償北京市城市房屋拆遷管理辦法(下簡稱拆遷辦法)對(duì)城市房屋拆遷的補(bǔ)償問題做出了具體規(guī)定：1.拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。2.拆遷補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償方式，山拆遷人與被拆遷入?yún)f(xié)商確定?？梢杂秘泿叛a(bǔ)償，也可以用房屋進(jìn)

23、行補(bǔ)償。根據(jù)拆遷辦法的規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同。被拆除房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同具體的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定參見各個(gè)城市房屋拆遷管理辦法。商品房購預(yù)售管理商品房預(yù)購預(yù)售，實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。(一)預(yù)售房屋條件及程序中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第

24、四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：1.交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明(附件見第57頁)。凡是符合以上條件的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營企業(yè).向市房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售申請(qǐng)，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準(zhǔn)，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，井辦理預(yù)售登記，即可以進(jìn)行房屋須售。房屋預(yù)售的具體程序是：1.房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和營業(yè)執(zhí)照；土

25、地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；房屋預(yù)售計(jì)劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時(shí)間和地點(diǎn)等。如果申請(qǐng)辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價(jià)款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25以上；工程施工進(jìn)度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號(hào)，與開戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協(xié)議書

26、。2.經(jīng)房地戶主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂房屋預(yù)售合同。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價(jià)款；房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的房屋使用、管理、維修公約)；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。3.辦理房屋登記、簽證。房屋預(yù)售合同簽訂生效后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所力，理登記、簽證。預(yù)售后的房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已經(jīng)登記、簽證的房產(chǎn)預(yù)售合同，到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。4.房地產(chǎn)開發(fā)商

27、在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按房屋預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑房屋預(yù)售合同及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同：(1)房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購房屋。(2)建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合。(3)建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符合。當(dāng)然，購房者能否取消買賣合同，還需要由法庭做出最后裁決。如果法庭裁決準(zhǔn)許購買者的申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要退回預(yù)交的定金，而且還必須補(bǔ)償一定的利息損失。(二)購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓預(yù)售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購

28、買者承諾認(rèn)購房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時(shí)買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。所以購買時(shí)需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這時(shí)房屋買賣的整個(gè)過程才算結(jié)束。如果購買者需要申請(qǐng)抵押貸款，在辦理完預(yù)售購買手續(xù)之后，即可以向金融機(jī)構(gòu)提出抵押貸款申請(qǐng)。經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。當(dāng)房屋建成并交付購買者之后，購買者還可將預(yù)售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。預(yù)購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，就是購房者將購買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因?yàn)椴豢深A(yù)見的原因決定的，如因預(yù)購房屋

29、以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。當(dāng)然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時(shí)也很難分清。由于預(yù)售房未來的價(jià)格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時(shí)必然伴隨房屋價(jià)格的變動(dòng)，從而為炒樓花提供了可能。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。所以在一些國家或地區(qū)是嚴(yán)禁炒賣樓花的。我國城市房地產(chǎn)管理法，也明確規(guī)定嚴(yán)禁炒樓花。轉(zhuǎn)讓預(yù)售房有以下兩種情況：1.由原來的購買者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時(shí)買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購買者，另行訂立一份新的買賣合同。2.由轉(zhuǎn)讓人及承讓人直接達(dá)成協(xié)議，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開

30、發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標(biāo)的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負(fù)任何法律的責(zé)任及義務(wù)，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達(dá)成買賣合同后，依然負(fù)有一定責(zé)任。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權(quán)正式轉(zhuǎn)交給承讓人。房地產(chǎn)價(jià)格的種類房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場運(yùn)行極其復(fù)雜，因此房地產(chǎn)價(jià)格有著不同的種類。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)價(jià)格劃分以下幾種類型：1.地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。在物質(zhì)形態(tài)上，城市房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的。但是，在價(jià)值形

31、態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格。地產(chǎn)價(jià)格就是土地價(jià)格，簡稱地價(jià)。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨(dú)存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時(shí)候也是有價(jià)格的。這就是這里所說的地價(jià)。房產(chǎn)價(jià)格就是房屋本身的價(jià)格。這種價(jià)格的原始形態(tài)就是房屋的造價(jià)，即在建筑房屋花費(fèi)的勞動(dòng)所形成的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格，就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價(jià)格。也就是地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的綜合體。這三種價(jià)格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。2.房地產(chǎn)理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、市場價(jià)格房地產(chǎn)的理淪價(jià)格就是經(jīng)濟(jì)理論中所說的，由房地產(chǎn)的價(jià)值決定的價(jià)格。這種價(jià)格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)

32、商品時(shí)消耗的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價(jià)格。這是房地產(chǎn)所有價(jià)格形態(tài)的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，是根據(jù)一定的估價(jià)理論和估價(jià)方法，依據(jù)一定的估價(jià)程序，評(píng)估出來的房地產(chǎn)的價(jià)格。由于房地產(chǎn)評(píng)估者的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)等的不同，所以對(duì)同一宗房地產(chǎn)評(píng)估出來的價(jià)格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，評(píng)估出來的價(jià)格與房地產(chǎn)的市場價(jià)格相差不多。房地產(chǎn)市場價(jià)格。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價(jià)格。這是房地產(chǎn)的買賣價(jià)格，簡稱房地產(chǎn)的市場價(jià)格。房地產(chǎn)市場價(jià)格可以分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。公平市價(jià)是交易雙方在正常的情況下，即在

33、沒有外力影響和干涉下形成的價(jià)格。非公平市價(jià)是在外力的干涉和影響下形成的價(jià)格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強(qiáng)制力等。房地產(chǎn)理論價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、是房地產(chǎn)市場價(jià)格形成的依據(jù)或運(yùn)行的基礎(chǔ)。3.房地產(chǎn)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)格，是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個(gè)單位房地產(chǎn)的總體價(jià)格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價(jià)格也就不同。因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)的一個(gè)總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個(gè)住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價(jià)格是很不相同的。房地產(chǎn)總價(jià)格不能表明房地產(chǎn)的價(jià)格水平。房地產(chǎn)單位價(jià)格，是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價(jià)格。房地產(chǎn)單位面積計(jì)算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大

34、陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積以它們作為計(jì)價(jià)的單位就成為樓面地價(jià)。4.所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格在房地產(chǎn)買賣過程中.不僅轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價(jià)格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格?；蛘哒f，購買房地產(chǎn)所有權(quán)支出的價(jià)格，就是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格。在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價(jià)格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格就是房地產(chǎn)的租貸價(jià)格。在中國，由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場上交易的只是土地的使用權(quán)，這種土地價(jià)格也是使用權(quán)價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)生活中.房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)

35、格是房地產(chǎn)的買賣價(jià)格；房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格則是房地產(chǎn)的租賃價(jià)格。5.協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格這些土地價(jià)格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相聯(lián)系的價(jià)格形態(tài)。中國是社會(huì)主義國家，城市土地是屬于國家所有的。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。由于土地出讓的方式不同，所以土地使用權(quán)價(jià)格就采取了不同的形態(tài)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了協(xié)議價(jià)格的形態(tài)；以招標(biāo)方式出比土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了招標(biāo)價(jià)格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了拍賣價(jià)格的形態(tài) (l坪約合3.3平方米) 。6.抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格抵押價(jià)格是為了向銀行取得貸款，把

36、房地產(chǎn)作為抵押品面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格。課稅價(jià)格是政府為了課征稅收，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估出來的價(jià)格。這種價(jià)格是政府向房地產(chǎn)所有者征收稅收的依據(jù)。房地產(chǎn)征用價(jià)格是政府為了特定的目的，對(duì)被征用的房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆N價(jià)格形態(tài)。這三種價(jià)格形態(tài)都是經(jīng)過評(píng)估人員評(píng)估得出來的。服務(wù)于特殊的目的的。7.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場地價(jià)國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力的調(diào)控，在對(duì)城市土地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)各級(jí)土地確定一個(gè)最基本的價(jià)格，就是基準(zhǔn)地價(jià)。也稱為土地出讓的底價(jià)。標(biāo)定地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價(jià)格的其他因素而確定的土地的價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)接近于

37、土地的市場價(jià)格。土地市場價(jià)格是在土地市場的交易過程中形成的價(jià)格。這是土地現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。土地的基準(zhǔn)價(jià)格，是土地的標(biāo)定價(jià)格和土地的市場價(jià)格的基礎(chǔ)。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還有一些價(jià)格形態(tài)，如最高限價(jià)、最低限價(jià)以及計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、銷售價(jià)格等。目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格一般都以綜合開發(fā)造價(jià)的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價(jià)格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格或房地產(chǎn)的造價(jià)。中國各地綜合開發(fā)造價(jià)，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格大體上包括以下一些內(nèi)容。1.征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人

38、員補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。2.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房作價(jià)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。3.其他土地開發(fā)費(fèi)：三通平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。4.住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。5.附屬工程費(fèi)：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。6.室外工程費(fèi)：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等：7.公共配套工程費(fèi)：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書

39、店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。8.環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。9.政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10.土地出讓金大市政費(fèi)。11.兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。12.管理費(fèi)。13.利潤。目前中國房地產(chǎn)的綜合造價(jià)，大體上就是由這種13類71個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成的。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的這13類71個(gè)項(xiàng)目，大體上可以分為5個(gè)構(gòu)成部分。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工

40、程費(fèi)、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)。第三部分，即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的配套工程費(fèi)。第四部分，即兩稅一費(fèi)、管理費(fèi)，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的稅費(fèi)。第五部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價(jià)中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價(jià)格，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進(jìn)貨價(jià)格。房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)踐，以及建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，我國物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)朝著專

41、業(yè)化、市場化、社會(huì)化、規(guī)范化的模式發(fā)展。一、物業(yè)管理公司(一)物業(yè)管理公司的特點(diǎn)物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī).運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理公司基本特點(diǎn)，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民，用之于民”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是

42、一種經(jīng)營型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。(二)物業(yè)管理公司的性質(zhì)1.物業(yè)管理公司具有獨(dú)立的法人資格。2.物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。(三)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)國家和部委的有關(guān)法律規(guī)章，以及規(guī)范性的物業(yè)管理委托合同的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中，有以下一些權(quán)利和義務(wù)。1.物業(yè)管理公司的權(quán)利主要是：(1)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際情況，制訂小區(qū)管理辦法；(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；(5)有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；(6)有權(quán)選聘專業(yè)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；(7)可以實(shí)行

43、多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。1.物業(yè)管理公司的主要義務(wù)是：(1)履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營管理；(2)接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，井經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過；(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。二、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)(一)物業(yè)業(yè)主業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。住宅區(qū)的業(yè)主是由住宅區(qū)物業(yè)的全體所有者和使用者構(gòu)成的。由于現(xiàn)代物業(yè)的社會(huì)性，因此他們?cè)谖飿I(yè)的保值、增值以及使用和服務(wù)方面，有著共同的利益，因而構(gòu)成一個(gè)物業(yè)業(yè)主利益群體。(二)業(yè)主管理委員會(huì)性質(zhì)業(yè)主管理委員會(huì)，是物業(yè)業(yè)主或物業(yè)使用人為了

44、自己的共同利益，組織成立的一種群眾性的團(tuán)體。關(guān)于這種團(tuán)體的法律地位或社會(huì)性質(zhì)，國家目前還沒有明確的規(guī)定。但是，這種團(tuán)體或組織，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)成立以后，在規(guī)定的活動(dòng)范圍內(nèi)，國家承認(rèn)其合法性。(三)業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生和組成根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定以及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，為了物業(yè)管理委員會(huì)管理和活動(dòng)的方便，一般來說，一個(gè)管理處所管轄的區(qū)域內(nèi)，可成立一個(gè)業(yè)主管理委員會(huì)。首屆業(yè)主管理委員會(huì)，可以由街道辦事處、家居委員會(huì)，也可以由物業(yè)管理公司出面組織。業(yè)主管理委員會(huì)，由代表業(yè)主利益的物業(yè)業(yè)主組成。業(yè)主管理委員會(huì)可以定期改選(章程中規(guī)定任期)。在新一屆管委會(huì)成立后，上屆管委會(huì)要將全部資料向新一屆管委會(huì)移交。管委會(huì)

45、的成立和換屆選舉，要有政府主管部門參加，并在政府主管部門備案。中國的物業(yè)管理剛剛起步，不少物業(yè)區(qū)域內(nèi)還沒有成立正規(guī)的、能代表業(yè)主利益的管理委員會(huì)。目前，除了根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定由業(yè)主選舉成立的規(guī)范的業(yè)主管理委員會(huì)外，還有一些類似業(yè)主管理委員會(huì)的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)根據(jù)組織者的不同，大體有以下幾種：房地產(chǎn)管理部門組織的管委會(huì)、街道組織的物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)區(qū)域單位組織的管委會(huì)、物業(yè)區(qū)域各業(yè)主自發(fā)組織的管委會(huì)。這些類似的機(jī)構(gòu)，可以說是正規(guī)的業(yè)主管理委員會(huì)的雛形，這些機(jī)構(gòu)在條件成熟時(shí)，將逐步向規(guī)范化的業(yè)主管理委員會(huì)轉(zhuǎn)化。(四)業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利，是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主管理委

46、員會(huì)代表物業(yè)全體業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理中的一切重大問題擁有決定權(quán)。1.業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利主要有：(1)制訂業(yè)主管委會(huì)章程.代表物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。這是業(yè)主管理委員會(huì)的最基本權(quán)利，也是最重要的權(quán)利。(2)決定選聘、續(xù)聘或改聘專業(yè)物業(yè)管理公司。一般來說，在物業(yè)開發(fā)時(shí)，開發(fā)商或者已聘請(qǐng)了物業(yè)管理公司，或者交由下屬的物業(yè)管理公司管理。物業(yè)正式運(yùn)行一年，業(yè)主管理委員會(huì)成立后，管委會(huì)就有權(quán)力根據(jù)一年多的管理情況來決定續(xù)聘或改聘。業(yè)主管理委員會(huì)正式和物業(yè)管理公司簽訂聘用合同，這是雙方一份非常重要的法律文件，也是管委會(huì)行使其他權(quán)利的保證。(3)審核物業(yè)管理公司擬訂的物業(yè)管理費(fèi)

47、用和水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)核算辦法進(jìn)行說明，與物業(yè)管理公司討論、協(xié)商、修改，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能為全體業(yè)主所接受，最后經(jīng)過表決形成決議，由物業(yè)管理公司下發(fā)執(zhí)行。(4)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和有關(guān)管理服務(wù)的重大措施。(5)審批物業(yè)維修基金的使用計(jì)劃。(6)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2.權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，業(yè)主管理委員會(huì)也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，主要有：(1)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督。(2)嚴(yán)格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。物業(yè)管理公司在執(zhí)行決議、行使權(quán)力遇到阻力時(shí)，業(yè)主管理委員會(huì)有義務(wù)出面調(diào)

48、停。(3)有義務(wù)聽取和接受業(yè)主的意見、建議和投訴，并和物業(yè)管理公司協(xié)商解決處理。業(yè)主管理委員會(huì)有義務(wù)征詢業(yè)主的意見和建議，并向物業(yè)管理公司反映，以使其改進(jìn)管理。(4)接受業(yè)主的監(jiān)督。(5)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及當(dāng)?shù)厝嗣裾谋O(jiān)督指導(dǎo)。(6)通過各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)管理的方針政策，組織業(yè)主參與各類教育和文化娛樂活動(dòng)。(五)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)議業(yè)主代表大會(huì)可由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，至少每年召開一次，特殊情況可隨時(shí)召開。代表大會(huì)的主要任務(wù)是：(1)選舉新的業(yè)主管理委員會(huì)；(2)聽取管委會(huì)的工作；(3)聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；(4)聽取會(huì)員的意見和建議；(

49、5)研究決定涉及業(yè)主利益的重大問題；(6)改變和撤消管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；(7)其他需要研究的問題。業(yè)主代表大會(huì)閉會(huì)期間.山業(yè)主管理委員會(huì)履行大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主管理委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，為行使自己的權(quán)力和履行自己的義務(wù)，需要召開各種會(huì)議來研究和解決物業(yè)管理中的問題。委員會(huì)會(huì)議一般可分為例會(huì)和特別會(huì)議兩種。業(yè)主管理委員會(huì)的例會(huì)是常規(guī)會(huì)議，通常每半年舉行一次，由執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)召集。在召開委員會(huì)會(huì)議之前，應(yīng)向委員們提交會(huì)議日期、地點(diǎn)和議題，并向他們發(fā)出書面通知。例會(huì)的議題一般包括半年來的工作總結(jié)、未來半年的工作計(jì)劃以及其他一些比較固定的題目。業(yè)主管理委員會(huì)的特別會(huì)議，是非常規(guī)會(huì)議，召開時(shí)間間

50、隔不定，確切時(shí)間提前不能決定。因?yàn)?，特別會(huì)議的議題一般都是突發(fā)的、臨時(shí)產(chǎn)生的，不解決將會(huì)影響下一步工作的些問題。業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)議進(jìn)行對(duì)某一議題的表決時(shí)，每一委員一票，委員因故不能出席會(huì)議或自己不便表決時(shí)，都可書面委托他人代表行使表決權(quán)。表決票超過委員總數(shù)半數(shù)以上，表決視為通過。若表決中出現(xiàn)贊成票和反對(duì)票相同的情況，可由會(huì)長或主持會(huì)議之人土投決定性一票。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)都是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。它們之間的區(qū)別主要是：業(yè)主管理委員會(huì)管理的是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)；物業(yè)管理公司管理的是他人的即業(yè)主們的物業(yè).并為業(yè)主和物業(yè)使用人提供各種勞務(wù)。由此也就決定了它們之

51、間的特定關(guān)系。(一)法律上的平等關(guān)系按照市場經(jīng)濟(jì)方式運(yùn)作物業(yè)管理，專業(yè)化的物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)之間，在法律地位上是平等的。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)，是在乎等的基礎(chǔ)上，以合同或協(xié)議的方式確立起來的一種受托者和被委托者之間的關(guān)系，它們之間既不是上下級(jí)關(guān)系，也不是隸屬關(guān)系。因而在法律地位上是完全平等的。(二)在權(quán)利與義務(wù)方面是一種服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)，是在平等的基礎(chǔ)上通過合同或協(xié)議的方式，確立起來的他們之間的服務(wù)和被服務(wù)關(guān)系的，即一方提供服務(wù)，它方在享受服務(wù)的同時(shí)給予對(duì)方報(bào)酬，所以是種有償服務(wù)的關(guān)系，即商品交換關(guān)系。(三)在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的關(guān)系物業(yè)管理

52、公司和業(yè)主管理委員會(huì)，雖然是通過合同或協(xié)議確立起來的一種服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但是在工作中，由于它們管理和服務(wù)的是同一物業(yè)和人群，所以他們之間是一種互助合作的關(guān)系。1.在物業(yè)管理委托合同中，一般都規(guī)定物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)：物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理，同時(shí)也有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主管理委員會(huì)審議；業(yè)主管理委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施，也有義務(wù)協(xié)助物業(yè)公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作等。2.為了加強(qiáng)物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)之間的合作和聯(lián)系，通常業(yè)主管理委員會(huì)的執(zhí)行秘書，都由物業(yè)管理公司的人員擔(dān)任；執(zhí)行秘書在業(yè)主管理委員會(huì)

53、中負(fù)有重要的使命。3.物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)在對(duì)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)、重大決定需要討論時(shí)，往往雙方坐在一起討論表決，形成決議，而后由物業(yè)公司具體執(zhí)行。建筑識(shí)圖的一般知識(shí)房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂的場所，與人們關(guān)系密切。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。一、施工圖的內(nèi)容和用途一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：(一)圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程施工圖由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖

54、紙所組成，以便查找。(二)設(shè)計(jì)總說明主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計(jì)依據(jù)(如設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等)；設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(如建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)荷載等級(jí)、抗震要求等)；施工要求(如施工技術(shù)、材料要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說明)等。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明：(三)建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。(四)結(jié)構(gòu)施工圖包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。(五)設(shè)備施工圖包括給水

55、排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)田和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。二、施工圖中常用的符號(hào)為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀，我國制訂了國家標(biāo)準(zhǔn)(房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn))(簡稱標(biāo)準(zhǔn))，其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：(一)定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，以便于施工時(shí)定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。定位軸線采用細(xì)點(diǎn)劃線表。軸線編號(hào)的圓圈用細(xì)實(shí)線，在圓圈內(nèi)寫上編號(hào)(圖21)。在平面田上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號(hào)，用大寫

56、英文字母自下而上順次編寫，英文字母中I、O及z三個(gè)字母不得作軸線編號(hào)，以免與數(shù)字1、0及2混淆。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。分母表示前一軸線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。(二)標(biāo)高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。各種圖上所用標(biāo)高符號(hào)，如圖2-2所示，以細(xì)實(shí)線繪制。標(biāo)高數(shù)值以米為單位(不標(biāo)單位)，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)(總平面圖中為二位數(shù))。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。絕對(duì)標(biāo)高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)

57、高。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說明中說明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高-0.41表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。(三)尺寸線施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成(圖2-3)。根據(jù)(標(biāo)準(zhǔn))規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫出的，一般應(yīng)與被標(biāo)注長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫出，而不能用其他線代替；應(yīng)

58、與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點(diǎn)用45的中粗斜短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字為準(zhǔn)，自數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方(垂直尺寸線的左方)中部。三、閱讀建筑施工圖的一般方法一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導(dǎo)。一般一套圖紙有幾十張或幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再依次閱讀細(xì)小部位，先粗看后細(xì)看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。具體說，要先從建筑平面圖看起。若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況；建筑平面圖，要看清建筑物平面布置和單元

59、平面布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對(duì)照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細(xì)部構(gòu)造和具體尺寸與做法。閱讀建筑施工圖時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：(一)具備用正投影原理讀圖的能力，掌握正投影基本規(guī)律，并會(huì)運(yùn)用這種規(guī)律在頭腦中將平面圖形轉(zhuǎn)變成立體實(shí)物。同時(shí)，還要掌握建筑物的基本組成，熟悉房屋建筑基本構(gòu)造及常用建筑構(gòu)配件的幾何形狀及組合關(guān)系等。(二)建筑物的內(nèi)、外裝修做法以及構(gòu)件、配件所使用的材料種類繁多，它們都是按照建筑制圖國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的圖例符號(hào)表示的，因此，必須先熟悉各種圖例符號(hào)。(三)圖紙上的線條、符號(hào)、數(shù)字應(yīng)互相核對(duì)。要把建筑施工圖中的平面圖、立面圖、削

60、面圖和詳圖對(duì)照查看清楚，必要時(shí)還要與結(jié)構(gòu)施工圖中的所有相應(yīng)部位核對(duì)一致。(四)閱讀建筑施工圖，了解工程性質(zhì)，不但要看圖，還要查看相關(guān)的文字說明。四、建筑總平面蹭的閱讀(一)總平面圖的用途總平面圖的用途主要有兩個(gè)：1.表明新建、擬建工程的總體布局情況，以及原有建筑物和構(gòu)筑物的情況。如新建、擬建房屋的具體位置、標(biāo)高、道路系統(tǒng)、構(gòu)筑物及附屬建筑的位置、管線、電纜走向以及綠化、原始地形、地貌等。2.根據(jù)平面圖可以進(jìn)行房屋定位、施工放線、填挖土方、進(jìn)行施工。(二)總平面圖的形成總平面圖是水平正投影圖，即投影線與地面垂直，從上往下照射，在地面(圖紙)上所形成的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施等的輪廓線和交線的投影圖。