物業(yè)前期介入接管驗收及入住管理實施計劃方案

1、-. z.物業(yè)前期介入接管驗收及入住管理方案前期介入服務要使今后的物業(yè)管理順利進行，永升物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用，永升物業(yè)，將根據(jù)施工進度的實際情況，對永升嘉苑項目”制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。1、規(guī)劃設計階段 對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期入住人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設置；小區(qū)人車分流的設計；公共照明開關設置位置；公共照明開關開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設計；小區(qū)垃圾房的設置；信報箱的

2、設立；公共告示欄的配置；家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；。2、建設施工階段 建設過程中，物業(yè)管理前期人員會經常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；提前熟悉房屋中的各

3、種設備和線路，包括房屋部結構、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量；提出遺漏工程項目的建議；對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做

4、好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設備的調試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)服務，建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；對物業(yè)人員和銷售人員

5、進行物業(yè)管理基礎培訓工作；提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2）依據(jù)國家建設部頒布的房屋接管驗收標準對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。 a公司選派素質好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；b既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權益；c接管驗收中若發(fā)現(xiàn)

6、問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用； 6）接管驗收的作用 a明確交接雙方的責、權、利關系 b確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益 c為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入

7、伙（住）管理方案提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。1、業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。7）如需二次裝

8、修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。 2、租賃住戶入住流程 1）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。 2）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。 3）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、 入伙作業(yè)標準入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。入伙各項資料齊全，記錄規(guī)完整，按戶建立業(yè)戶檔案。入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質量。部手冊登記及時，即時完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙

9、作業(yè)規(guī)程由房產發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。業(yè)戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質量問題的返修工作。如發(fā)展商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。業(yè)戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)為了保證永升嘉苑項目入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)和服務質量。 1）集中入伙時管理處經理

10、每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。 2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。入伙通知書女士先生： 您好!您所認購永升嘉苑的號室的商品房，日前已經政府有關部門檢查驗收合格，準予入住。現(xiàn)將有關入伙事項通知如下： 一、我公司擬定于年月日至月日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在年月

11、日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。房地產開發(fā)公司年月日入伙通知書回執(zhí)入伙通知書回執(zhí)公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的號室商品房，擬定于年_月日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復。 業(yè)主（簽章）：年 月日入伙須知入 伙 須 知女士/先生： 歡迎您成為的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關入伙事項和有關收樓程序，以免您在接受新樓時，產生遺漏而導致不便。請您認真閱讀，以免產生麻煩。請您在接到入伙通知書后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供服務。您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：購房預售合同；（2）業(yè)主（或護照）及印章；入伙通知書已繳款項的收據(jù)。如您委托他人來辦理，還應帶上：您（業(yè)主）的委托書，應由律師見證；您（業(yè)主）（或護照）的復印件；代理人的或護照。4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。5、您收樓時，請認真檢查室設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有問題，請?zhí)钊敕课蒡炇毡碇?，管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。 祝您順利入伙！ 永升物業(yè)管理年月日 入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書業(yè)主：2、合