房地產(chǎn)預(yù)算管理課件

1、房 地 產(chǎn) 預(yù) 算 管 理此報(bào)告僅供內(nèi)部使用,請(qǐng)勿擅自傳閱、引用或復(fù)制關(guān)于預(yù)算管理預(yù)算是行為計(jì)劃的量化，這種量化有助于管理者協(xié)調(diào)、貫徹計(jì)劃，是一種重要的管理工具 。BUBUBUBUBU預(yù)算編制預(yù)算的目的是指導(dǎo)實(shí)際工作，實(shí)現(xiàn)我們預(yù)期的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 2預(yù)算管理的優(yōu)點(diǎn) 制定計(jì)劃預(yù)算有助于管理者通過(guò)計(jì)劃具體的行為來(lái)確定可行的目標(biāo)，同時(shí)能使管理者考慮各種可能的情形。 促進(jìn)合作與交流 總預(yù)算能協(xié)調(diào)組織的活動(dòng)，使得管理者全盤(pán)考慮整個(gè)價(jià)值鏈之間的相互聯(lián)系。預(yù)算的編制是一個(gè)從上到下、又從下到上不斷反復(fù)的過(guò)程，因此它還是一種有效的溝通手段，能觸及到企業(yè)的各個(gè)角落。 有助于業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià) 通過(guò)預(yù)算管理各項(xiàng)目標(biāo)的預(yù)測(cè)、組織

2、實(shí)施，能促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)各項(xiàng)目標(biāo)的不斷提高和優(yōu)化，是體現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)的一種好的管理模式 。 激勵(lì)員工 預(yù)算的過(guò)程會(huì)促進(jìn)管理者及全體員工面向未來(lái)，促進(jìn)發(fā)展，有助于增強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，避免盲目行為，激勵(lì)員工完成企業(yè)的目標(biāo) 。 預(yù)算的優(yōu)點(diǎn)3 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理4 預(yù)算管理工作回顧年探索階段年年年START認(rèn)識(shí)階段深入階段2000年，公司將工程預(yù)決算工作由工程部納入財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理，開(kāi)始了公司預(yù)算管理的早期工作。5第一階段 探索階段（2000年-2002年） 主要特點(diǎn)： 不完全預(yù)算管理，只涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成本預(yù)算; 由財(cái)務(wù)部門(mén)獨(dú)立完成;6第二階段 認(rèn)識(shí)階段

3、（2002年末-2003年）主要特點(diǎn)： 編制完整的項(xiàng)目預(yù)算; 從公司角度推進(jìn)預(yù)算管理; 缺乏制度和工作流程的保證;7第三階段 深入階段（2004年開(kāi)始） 主要特點(diǎn)： 全面反思，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)； 將項(xiàng)目收入預(yù)算納入預(yù)算管理，通過(guò)收入和成本之間的動(dòng)態(tài)調(diào)整 平衡確保項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)； 建立了項(xiàng)目預(yù)算和公司預(yù)算的有機(jī)聯(lián)系； 借助信息化手段固化預(yù)算管理的模式和方法；8項(xiàng)目利潤(rùn)為中心目標(biāo)成本實(shí)際成本實(shí)際成本與目標(biāo)成本的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)對(duì)比收入調(diào)整成本調(diào)整現(xiàn)階段公司的預(yù)算管理模式9現(xiàn)階段我地產(chǎn)公司的預(yù)算管理模式首先是全成本的概念，通過(guò)分解成本結(jié)構(gòu)，不僅把工程成本，還把項(xiàng)目管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等都納入目標(biāo)成本進(jìn)行管理；其次是把

4、銷(xiāo)售收入納入管理，對(duì)收入進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，并通過(guò)銷(xiāo)控手段對(duì)收入進(jìn)行調(diào)整，使之與成本保持動(dòng)態(tài)平衡，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；第三是通過(guò)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比分析來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)反饋信息并采取相應(yīng)措施，變成本的事后分析為過(guò)程中的控制。同時(shí)，根據(jù)成本的變化，結(jié)合市場(chǎng)及銷(xiāo)售的情況，反過(guò)來(lái)可對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以建立成本和銷(xiāo)售之間的互動(dòng)關(guān)系，取得預(yù)期的項(xiàng)目利潤(rùn)。最后，受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響，周期延長(zhǎng)時(shí)期間費(fèi)用會(huì)侵占項(xiàng)目利潤(rùn)，使得目標(biāo)利潤(rùn)不能實(shí)現(xiàn)。因此將預(yù)算管理是貫穿整個(gè)項(xiàng)目全生命周期。將多年的實(shí)踐總結(jié)出的預(yù)算管理模式融入了整個(gè)信息化(ERP)過(guò)程中用一定的格式、程序、流程等使它固定下來(lái)，讓所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都

5、按統(tǒng)一的步驟和方法去執(zhí)行，而不能再進(jìn)行人為的調(diào)整，避免在不同階段重復(fù)走彎路和犯同樣的錯(cuò)誤。10 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 成本管理總體思路 成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn) 11 房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 構(gòu)成復(fù)雜不同項(xiàng)目之間差異性大成本發(fā)生周期較長(zhǎng)房地產(chǎn)成本不僅僅包括常見(jiàn)的土地、建安成本，還包括園林環(huán)境、市政配套、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等；不同類(lèi)型的成本具備各自不同的特性，涉及不同的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域；不同房地產(chǎn)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品功能、用途、項(xiàng)目規(guī)模等各方面因素影響很大，導(dǎo)致不同項(xiàng)目之間的差異性很大；每個(gè)項(xiàng)目都有自身的特點(diǎn)，

6、很難將不同項(xiàng)目的成本進(jìn)行簡(jiǎn)單地對(duì)比；房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期都比較長(zhǎng)，少則1-2年，多則超過(guò)5年，管理難度大；控制環(huán)節(jié)多流程復(fù)雜執(zhí)行過(guò)程中變動(dòng)性大成本構(gòu)成復(fù)雜，導(dǎo)致在成本發(fā)生過(guò)程中需要涉及到的相關(guān)部門(mén)和崗位眾多成本管理過(guò)程中各類(lèi)流程相當(dāng)復(fù)雜，增加成本管理難度；大量合同性成本在合同的執(zhí)行過(guò)程中會(huì)頻繁發(fā)生各種類(lèi)型的變更；常見(jiàn)的變更包括設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證；“高變性”大大提高成本管理難度；缺乏數(shù)字化管理工具企業(yè)應(yīng)用的財(cái)務(wù)軟件只能提供事后的成本核算功能，無(wú)法做到事前和事中的實(shí)時(shí)監(jiān)控；12 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 成本管理總體思路 成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)

7、中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn) 13目標(biāo)成本的三個(gè)特點(diǎn)： 目標(biāo)成本的合理性：有依據(jù)、具有科學(xué)性、可實(shí)現(xiàn)； 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性：納入績(jī)效考核體系，不能隨意修改； 目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)：作為項(xiàng)目控制的上限，不可超越。建立合理的成本分類(lèi)結(jié)構(gòu)作為成本管理基礎(chǔ)以目標(biāo)成本作為 成本控制的基線(xiàn) 以合同為中心的 全動(dòng)態(tài)成本管理兩個(gè)目的： 建立規(guī)范，統(tǒng)一的成本科目結(jié)構(gòu)，第一，實(shí)現(xiàn)在統(tǒng)一的分類(lèi)基礎(chǔ)上，對(duì)不同項(xiàng)目成本進(jìn)行比較和分析；第二，實(shí)現(xiàn)三地管理統(tǒng)一口徑，一致管控； 有效利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免重復(fù)范錯(cuò)，以進(jìn)一步提高公司管理水平；內(nèi) 涵： 能及時(shí)反映成本動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決；以合同為中

8、心，有效控制成本的隨意變更的問(wèn)題。全成本概念兩個(gè)全面范圍： 包括項(xiàng)目全生命周期、涵蓋項(xiàng)目全過(guò)程； 包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有綜合成本項(xiàng)目。14 成本管理總體思路建立三地統(tǒng)一、涵蓋項(xiàng)目成本的成本樹(shù)以目標(biāo)成本做為項(xiàng)目成本控制的基線(xiàn)以合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理 15 對(duì)成本項(xiàng)目的劃分過(guò)粗、每項(xiàng)成本的內(nèi)容構(gòu)成不清晰，造成投資預(yù)算編制漏項(xiàng)或重復(fù)。 應(yīng)該說(shuō)，在前期工作中出現(xiàn)的投資漏項(xiàng)問(wèn)題，絕大部份是由于節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)不清晰，每一級(jí)成本項(xiàng)目所包括的內(nèi)容沒(méi)有明確的介定清楚造成的?？梢哉f(shuō)，很多投資的增加不是后期成本上升造成的，而是預(yù)算編制時(shí)就漏算了此項(xiàng)投資。前期工作中存在的問(wèn)題：16統(tǒng)一成本樹(shù)云南區(qū)域北京區(qū)域無(wú)錫區(qū)域成本樹(shù)成

9、本樹(shù)成本樹(shù)隨著房地產(chǎn)三地業(yè)務(wù)的拓展，發(fā)現(xiàn)各地區(qū)成本構(gòu)成有局部差異，但成本管理工作必須實(shí)現(xiàn)各地成本的一致性及橫向可比，我們通過(guò)統(tǒng)一成本科目及定義成本歸集和核算標(biāo)準(zhǔn)完成三地成本數(shù)據(jù)的一致性。成本樹(shù)前期房地產(chǎn)成本的不統(tǒng)一性17成本樹(shù)一級(jí)科目建立的考慮因素 按業(yè)務(wù)性質(zhì)相近或業(yè)務(wù)階段集中的原則進(jìn)行分類(lèi)。 基于成本管理的目的，將需要分類(lèi)分析的成本項(xiàng)通過(guò)科目設(shè)置區(qū)分開(kāi)，使管理人員更方便地從系統(tǒng)中取數(shù)，便于分析及管理。 兼顧三地差異，充分考慮數(shù)據(jù)的重要性和差異性，建立三地均可以使用的成本樹(shù)結(jié)構(gòu)，各地支出明細(xì)項(xiàng)目中包括的局部差異也根據(jù)分類(lèi)原則進(jìn)行成本科目的歸集。更為明細(xì)的成本項(xiàng)目將做為“物品”進(jìn)行設(shè)置管理。 利

10、用信息系統(tǒng)自動(dòng)化功能，把成本管理的經(jīng)、緯度能清晰地整理出來(lái)。 建立了三地統(tǒng)一的由12個(gè)一級(jí)科目構(gòu)成的成本樹(shù)18土地費(fèi)用前期費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用稅金其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)物管費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用建筑建安工程費(fèi)市政工程環(huán)境及綠化工程住宅商鋪寫(xiě)字樓車(chē)庫(kù)會(huì)所酒店各物業(yè)類(lèi)型成本構(gòu)成項(xiàng)目總成本物品每個(gè)一級(jí)科目下有二至四級(jí)科目，并通過(guò)設(shè)置物品層來(lái)滿(mǎn)足差異性管理的要求 19統(tǒng)一成本樹(shù)的特點(diǎn) 統(tǒng) 一 性 統(tǒng)一成本科目，明確了成本項(xiàng)目的歸集標(biāo)準(zhǔn)，清晰介定每一個(gè)成本樹(shù)科目所涵蓋的內(nèi)容以及預(yù)算編制的依據(jù)。為不同項(xiàng)目之間的成本對(duì)比分析建立了基礎(chǔ)，為成本數(shù)據(jù)累積及成本管理提供基礎(chǔ)。 經(jīng)過(guò)多次討論與研究，充分考慮公司內(nèi)部需要和外部市場(chǎng)慣

11、例，形成了統(tǒng)一的成本科目設(shè)置，并對(duì)各級(jí)成本科目進(jìn)行了詳細(xì)定義，完成了項(xiàng)目成本的歸集和核算口徑一致性。20統(tǒng)一成本樹(shù)的特點(diǎn) 全 面 性 是“全成本”管理，包括項(xiàng)目全生命周期、涵蓋項(xiàng)目全過(guò)程，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有綜合成本項(xiàng)目，把所有成本項(xiàng)進(jìn)行分類(lèi)歸集，并根據(jù)從屬關(guān)系及重要性來(lái)建立成本結(jié)構(gòu)層次。21 成本管理總體思路建立三地統(tǒng)一、涵蓋項(xiàng)目全成本的成本樹(shù)以目標(biāo)成本做為項(xiàng)目成本控制的基線(xiàn)以合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理22前期目標(biāo)成本的制訂中存在的問(wèn)題： 對(duì)各項(xiàng)目投資估計(jì)的不足，也就是目標(biāo)成本的制訂不合理，是造成投資超預(yù)算的主要的原因之一。 23目標(biāo)成本的制訂隨意，缺乏流程和制度的保證，同時(shí)對(duì)行業(yè)內(nèi)相似物業(yè)類(lèi)

12、型投資的資料信息、指標(biāo)收集不充分，僅憑一兩個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)判斷進(jìn)行估計(jì)，預(yù)算編制的依據(jù)不客觀(guān)、過(guò)于隨意，造成可行性較差。產(chǎn)品的不同檔次定位決定投資的不同，由于對(duì)即將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)、完整、充分的描述，對(duì)影響投資的材料設(shè)備的選用、各部份投資所占比重等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)未進(jìn)行任何設(shè)定，造成估算時(shí)只能按常規(guī)經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行，依據(jù)不充分。地塊狀況、地質(zhì)條件、地形復(fù)雜程度等前期勘查、測(cè)量工作不充分，同時(shí)對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況也缺乏深入的了解，造成投資估算難以準(zhǔn)確。 12324目標(biāo)成本制定方法 分解成本結(jié)構(gòu)，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的成本 結(jié)構(gòu)樹(shù) 制定統(tǒng)一的目標(biāo) 成本制定流程和標(biāo)準(zhǔn) 參考?xì)v史成本，對(duì)每項(xiàng)成本結(jié) 構(gòu)設(shè)定目標(biāo)成本 隨著項(xiàng)目的推

13、進(jìn)，各項(xiàng)目標(biāo)成本 滾動(dòng)調(diào)整，細(xì)化目標(biāo)成本是基于項(xiàng)目估算，因?yàn)槟繕?biāo)成本是工程項(xiàng)目前期工作的核心部分，是成本控制的依據(jù)，也是動(dòng)態(tài)成本的初始數(shù)據(jù)。 需要強(qiáng)調(diào)的是，目標(biāo)成本的制訂是一個(gè)隨著項(xiàng)目的推進(jìn)逐步調(diào)整、細(xì)化，最終逼近真實(shí)的過(guò)程，在項(xiàng)目推進(jìn)的不同階段，目標(biāo)成本以不同的方式出現(xiàn)。25房地產(chǎn)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)階段成本管理的作用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段立項(xiàng)前期初步設(shè)計(jì)：用地規(guī)劃、工程規(guī)劃兩證辦理；擴(kuò)初設(shè)計(jì)：方案確定施工圖部分竣工部分銷(xiāo)售獲竣工圖、面積實(shí)測(cè)報(bào)告，完成銷(xiāo)售 預(yù)算類(lèi)型估算概算預(yù)算預(yù)算部分結(jié)算決算 控制指標(biāo)成本不超過(guò)估算成本不超過(guò)概算收入的提升成本不超過(guò)預(yù)算收入的提升成本不超過(guò)預(yù)算項(xiàng)目各個(gè)階段的成本利用不同的版本

14、進(jìn)行管理、比較，方便總結(jié)問(wèn)題和差異。26 成本管理總體思路建立三地統(tǒng)一、涵蓋項(xiàng)目全成本的成本樹(shù)以目標(biāo)成本做為項(xiàng)目成本控制的基線(xiàn)以合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理27前期工作中存在的問(wèn)題現(xiàn)狀描述問(wèn)題描述無(wú)法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的生命周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)成本狀況，要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本。第一階段難以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問(wèn)題并及時(shí)解決，而在項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題已經(jīng)與事無(wú)補(bǔ)。通過(guò)經(jīng)營(yíng)分析會(huì)議對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況和預(yù)算進(jìn)行對(duì)比分析。第二階段由于財(cái)務(wù)結(jié)算及工程付款嚴(yán)重滯后于工程進(jìn)度，無(wú)法及時(shí)掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)，只能對(duì)結(jié)果進(jìn)行事后說(shuō)明，無(wú)法進(jìn)行過(guò)程的監(jiān)控和預(yù)警。以合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本

15、管理；在項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程中，管理層以及各級(jí)成本管理人員必須通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)計(jì)算和監(jiān)控來(lái)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題。第三階段動(dòng)態(tài)成本管理28動(dòng)態(tài)成本=實(shí)際發(fā)生成本+待發(fā)生成本 動(dòng)態(tài)成本表示了站在目前這一時(shí)點(diǎn)，看項(xiàng)目的全成本，已經(jīng)發(fā)生的部分和預(yù)計(jì)發(fā)生的部分之和，即為當(dāng)前可以預(yù)計(jì)到的實(shí)時(shí)成本金額。動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成描述根據(jù)成本是否已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，將動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行如下定義：動(dòng)態(tài)成本 A實(shí)際發(fā)生成本 B未發(fā)生成本 （A實(shí)際發(fā)生成本） （B1簽約但未完成 B2未簽約） 29 “A實(shí)際發(fā)生成本”歸納下來(lái)，主要分以下三類(lèi)： 第一類(lèi)：合同已經(jīng)簽訂，同金額的支付以簽定的付款條件為準(zhǔn)，必須準(zhǔn)確審核合同支付條件是否滿(mǎn)足才予以付款

16、的，以實(shí)際完成工作（合同履行）來(lái)確定實(shí)際發(fā)生成本。 第二類(lèi)：具有強(qiáng)制性或必須支出的款項(xiàng)，以目前確定需要支出（包括將來(lái)需要支出的）金額作為實(shí)際發(fā)生成本。 第三類(lèi)：成本項(xiàng)目支出以費(fèi)用形式發(fā)生，確定支出事項(xiàng)及金額后，付款金額基本無(wú)變化，以實(shí)際發(fā)生（確定需要支付的金額）作為實(shí)際發(fā)生成本。例如銷(xiāo)售提成、工程獎(jiǎng)勵(lì)金、機(jī)構(gòu)管理費(fèi)等。30 “未發(fā)生成本”主要由“B1簽約但未完成”和“B2未簽約”兩部分組成： “B1簽約但未完成”主要是指合同已經(jīng)簽訂，但尚未履行完畢，同時(shí)未發(fā)生合同中止（終止）事項(xiàng)，則針對(duì)于本合同扣減完成部分為“未完成” “B2未簽約”主要是指截止到“現(xiàn)在”還沒(méi)有簽約但將來(lái)（在項(xiàng)目結(jié)算之前）會(huì)簽

17、約發(fā)生的成本，就是預(yù)算成本中還未發(fā)生的部分。這一金額必須依據(jù)項(xiàng)目未啟動(dòng)事項(xiàng)、對(duì)未啟動(dòng)事項(xiàng)的金額預(yù)計(jì)等因素進(jìn)行綜合預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性主要依據(jù)于該成本事項(xiàng)的管理人員（包括預(yù)決算人員）的經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)判斷能力和事項(xiàng)的執(zhí)行力。31動(dòng)態(tài)成本舉例：“實(shí)際發(fā)生成本”即”合同完成值“，指項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量?！睂?shí)際發(fā)生成本“與”動(dòng)態(tài)成本“對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；32成本總結(jié)和成本庫(kù)構(gòu)建責(zé)任成本分解落實(shí)目標(biāo)成本制定成本執(zhí)行動(dòng)態(tài)跟蹤成本管理模式示意圖在成本管理總體思路的指導(dǎo)下形成了成本管理模式33把目標(biāo)成本分解到具體崗位，明確責(zé)任人，保證預(yù)算執(zhí)行和成本控制的嚴(yán)格明確 制定一個(gè)全面、規(guī)范、合理的成本管理制度，以此建立

18、起成本管理評(píng)價(jià)體系和考核體系，制定相應(yīng)的控制流程，并在公司規(guī)范流程下進(jìn)行操作，并根據(jù)實(shí)際情況在實(shí)際業(yè)務(wù)中不斷修正、完善。 保證目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)里面的每個(gè)層次，每一項(xiàng)都有具體的部門(mén)和人員負(fù)責(zé)。 對(duì)每個(gè)成本項(xiàng)控制即要有結(jié)果性指標(biāo)體系，也要有過(guò)程性指標(biāo)體系，明確相關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)，實(shí)施過(guò)程評(píng)價(jià)、結(jié)果評(píng)價(jià)，同時(shí)建立過(guò)程考核、結(jié)果考核，并在過(guò)程控制中實(shí)時(shí)給予反饋。 對(duì)相關(guān)責(zé)任人，要有專(zhuān)業(yè)的成本控制技能指導(dǎo)，同時(shí)規(guī)定各項(xiàng)成本控制的管理流程相關(guān)指標(biāo)等內(nèi)容。 在成本制定階段，必須由各項(xiàng)成本負(fù)責(zé)人參與目標(biāo)成本的制定和反饋，保證目標(biāo)成本制定的合理性。責(zé)任成本分配原則34在項(xiàng)目結(jié)算后，必須及時(shí)匯總成本數(shù)據(jù)，進(jìn)行總

19、結(jié)，并通過(guò)統(tǒng)一格式保存，如成本數(shù)據(jù)庫(kù)，為未來(lái)的項(xiàng)目成本控制提供參考 在成本收集的過(guò)程中，必須對(duì)各項(xiàng)成本按不同維度，例如材料，供應(yīng)商、單方造價(jià)、成本結(jié)構(gòu)等進(jìn)行深入分析，分別匯總。 項(xiàng)目各個(gè)階段的成本利用不同的版本進(jìn)行管理、比較，方便總結(jié)問(wèn)題和差異。 成本庫(kù)必須能夠快速、方便的查詢(xún)，并能夠方便的導(dǎo)出到成本管理系統(tǒng)中，以便于預(yù)算和成本控制參考。 成本庫(kù)必須設(shè)立嚴(yán)格的使用權(quán)限體系，保證各級(jí)成本數(shù)據(jù)的安全使用在成本總結(jié)完成后，及時(shí)調(diào)整責(zé)任成本的各項(xiàng)指標(biāo)，并進(jìn)行相關(guān)的考核和激勵(lì)。35 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 成本管理總體思路 成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)

20、中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 工程建設(shè)環(huán)節(jié) 竣工結(jié)算環(huán)節(jié)36 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)5%35%75%95%初步設(shè)計(jì)階段技術(shù)設(shè)計(jì)階段施工階段在項(xiàng)目做出投資決策后，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵在于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目投資控制項(xiàng)目在各階段對(duì)成本的影響程度37 產(chǎn)品規(guī)劃決策階段通過(guò)市場(chǎng)研究提出客戶(hù)定位及產(chǎn)品定位指向提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，為設(shè)計(jì)院提供盡可能大的發(fā)揮空間，并提出產(chǎn)品創(chuàng)新的方向。通過(guò)市場(chǎng)策劃提出明確的產(chǎn)品策劃概念和屬性，形成產(chǎn)品研發(fā)的核心成果報(bào)告 提交設(shè)計(jì)院明確的 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，過(guò)程 中指導(dǎo)設(shè)計(jì)完成38產(chǎn)品研發(fā)核心成果產(chǎn)品概念和屬性：產(chǎn)品策劃概念、物業(yè)類(lèi)型比選、預(yù)制核心賣(mài)點(diǎn)、物業(yè)特征描述、物

21、業(yè)屬性構(gòu)成、物業(yè)類(lèi)型配貨比、物業(yè)檔次和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定位、項(xiàng)目概念包裝指向、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)專(zhuān)長(zhǎng)指向。產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)：成本控制關(guān)鍵點(diǎn)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性估算、營(yíng)銷(xiāo)及推廣成本。產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策劃主張：整案營(yíng)銷(xiāo)思想及運(yùn)作原理、產(chǎn)品構(gòu)成及生活方式闡述、項(xiàng)目形象定位策略和包裝建議、核心賣(mài)點(diǎn)提煉、項(xiàng)目定擋、分期運(yùn)作推盤(pán)策略及上市策略、首攻營(yíng)銷(xiāo)策略、促銷(xiāo)策略、賣(mài)場(chǎng)格式、房源分貨和價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算。39目標(biāo)客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位經(jīng)營(yíng)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略推廣策略營(yíng)銷(xiāo)控制設(shè)計(jì)理念道路設(shè)計(jì)功能分區(qū)景觀(guān)設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)建筑布局交通組織水系處理建筑風(fēng)格室內(nèi)外空間戶(hù)型面積戶(hù)型配比開(kāi)發(fā)理念市場(chǎng)策劃產(chǎn)品策劃項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑材料及技術(shù)4

22、0 土地利用情況設(shè)計(jì)思想、提高土地利用率 綜合平衡用地規(guī)劃、容積率設(shè)計(jì)思想 不可售面積配比情況 總圖對(duì)未來(lái)使用情況便利性、實(shí)用性的考慮 整體的交通組織情況規(guī)劃方案考慮因素規(guī)劃方案規(guī)劃方案 綜合管網(wǎng)總體布局圖 項(xiàng)目整體綠化規(guī)劃情況加強(qiáng)總體規(guī)劃方案的論證工作集團(tuán)層面規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)議小組41 設(shè)計(jì)規(guī)劃階段根據(jù)項(xiàng)目用地規(guī)模，進(jìn)行項(xiàng)目總體規(guī)劃，引入概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，以項(xiàng)目長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃指引項(xiàng)目近期的用地規(guī)劃和產(chǎn)品規(guī)劃 。設(shè)計(jì)規(guī)劃階段準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上，充分分析項(xiàng)目差異性，突出不同定位的項(xiàng)目設(shè)計(jì)重點(diǎn)，為把握項(xiàng)目成本控制重點(diǎn)、控制方式做出前期規(guī)劃。景觀(guān)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目方案規(guī)劃前期進(jìn)入才能有完整的可實(shí)施設(shè)計(jì)解決

23、方案。 物業(yè)管理的前期介入，以滿(mǎn)足物業(yè)使用者和管理者需求的角度，對(duì)項(xiàng)目的交通組織、導(dǎo)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、景觀(guān)、公建等設(shè)計(jì)工作提出要求，避免投入不合理或不完整的問(wèn)題，減少后續(xù)的損失和維護(hù)成本。 123442 施工圖設(shè)計(jì)階段 鋼筋和混凝土的成本占到主體建安成本的65%，在施工圖階段，針對(duì)影響項(xiàng)目投資最大的含鋼量進(jìn)行優(yōu)化，需要結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員和預(yù)算人員通過(guò)反復(fù)對(duì)比、計(jì)算，在出圖前與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通、交流，在設(shè)計(jì)階段在結(jié)構(gòu)形式充分引入“成本試算”進(jìn)行工程結(jié)構(gòu)選擇的對(duì)比。在施工圖階段，建立以結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為核心的技術(shù)性成本控制方式，增強(qiáng)事前成本的控制能力。施工圖的設(shè)計(jì)階段43 對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)深度不夠，圖紙不完善，施工過(guò)

24、程中頻繁更改，反復(fù)過(guò)多，造成現(xiàn)場(chǎng)簽證大量存在，成本變得不可控，且施工工期難以保證。 設(shè)計(jì)深度不夠造成的另一個(gè)后果是使現(xiàn)場(chǎng)施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng)、工序安排不合理、交叉施工等，導(dǎo)致不必要的投資和浪費(fèi)。 強(qiáng)化設(shè)計(jì)深度，盡量減少三邊工程，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證施工圖的設(shè)計(jì)階段44各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)表簽證類(lèi)別國(guó)際花園博園世家晨曦街洋房小計(jì)室內(nèi)簽證280155150585室外簽證96012012512412現(xiàn)場(chǎng)簽證量15-20元/平方米50元/平方米80元/平方米博園世家的現(xiàn)場(chǎng)簽證量是最大的，幾乎達(dá)到總投資的14%，占建安工程費(fèi)（含公建及配套費(fèi)）的32%，比例非常的高。博園世家占地面積僅60畝，累計(jì)挖填、外運(yùn)、倒運(yùn)的土方

25、量達(dá)到7萬(wàn)方，相當(dāng)于將整個(gè)博園世家填高1.74米。博園世家的簽證是值得我們很好的去總結(jié)的，其中只要有20%的簽證是不合理的投資，公司的利潤(rùn)就減少了270萬(wàn)元?？梢哉f(shuō)，博園世家的利潤(rùn)就是在這不斷的整改、變動(dòng)中流失的。昆明走廊的簽證量也是非常大的。單位:萬(wàn)元45 施工圖紙的會(huì)審是在實(shí)際投資前對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果的最后一個(gè)檢查環(huán)節(jié)，可以避免很多設(shè)計(jì)上存在的使用功能不合理、考慮不周全、設(shè)計(jì)失誤等問(wèn)題，減少由于失誤造成的投資成本的增加。 加強(qiáng)施工圖紙會(huì)審工作 施工圖的設(shè)計(jì)階段46 由于材料的品質(zhì)差異和價(jià)格差異非常大，因此在設(shè)計(jì)階段要根據(jù)產(chǎn)品所要達(dá)到的品質(zhì)要求確定各項(xiàng)材料的選取，這對(duì)工程成本的影響是比較大的。限額設(shè)

26、計(jì)可以有效的控制成本，但在設(shè)計(jì)方案形成過(guò)程中，由于缺乏與設(shè)計(jì)品質(zhì)相匹配的材料選型的細(xì)化工作，一旦選材出現(xiàn)變化，就會(huì)使設(shè)計(jì)效果與產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)生較大的變化。 另外現(xiàn)階段，工程材料日新月異，設(shè)計(jì)階段可能由于設(shè)計(jì)人員對(duì)材料了解不足，造成一些資源的浪費(fèi)，因此，在設(shè)計(jì)階段，工程管理人員及成本控制人員主動(dòng)結(jié)合市場(chǎng)及項(xiàng)目特點(diǎn)，走出去了解更多的材料與工藝，參與新材料、新工藝的比選，選取性?xún)r(jià)比較高的材料，從而降低工程成本。加強(qiáng)對(duì)材料選型的管理，使限額設(shè)計(jì)與品質(zhì)得到有效的保證和控制施工圖的設(shè)計(jì)階段47 設(shè)計(jì)工作技術(shù)領(lǐng)域較為寬泛，專(zhuān)業(yè)化程度較高，水平差異較大，因此做好設(shè)計(jì)資源的管理和整合，因地制宜的結(jié)合項(xiàng)目的情況，采取

27、合理的設(shè)計(jì)單位服務(wù)方式，協(xié)調(diào)好前端的設(shè)計(jì)單位與后端具體實(shí)施的設(shè)計(jì)單位的工作，避免產(chǎn)生較多的設(shè)計(jì)工作的灰色空間。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理 施工圖的設(shè)計(jì)階段48目前對(duì)設(shè)計(jì)單位管理存在的問(wèn)題設(shè)計(jì)招投標(biāo)實(shí)施的有效性不高，對(duì)各參與投標(biāo)的各設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)理念的整合較差，如A座外立面設(shè)計(jì)的整合，經(jīng)過(guò)多次的論證，但在各設(shè)計(jì)單位間的有效完整融合不完備。引進(jìn)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)隊(duì)伍較分散，設(shè)計(jì)階段對(duì)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)階段成果的綜合上欠缺，局部地方的設(shè)計(jì)成果有交叉打架現(xiàn)象，給施工現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)不便及成本的浪費(fèi)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，施工與設(shè)計(jì)的溝通與銜接不夠，帶來(lái)局部地方設(shè)計(jì)效果與最終的實(shí)施效果具有差異性。部分項(xiàng)目由于工期緊迫，如B座樣板設(shè)計(jì)交底委托考

28、慮不周全，帶來(lái)后期施工管理有些脫節(jié)。存在問(wèn)題49 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 成本管理總體思路 成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 工程建設(shè)環(huán)節(jié) 竣工結(jié)算環(huán)節(jié)50 招投標(biāo)管理 通過(guò)招標(biāo)文件的制作進(jìn)行要約，明確了合同的主要條款，使我們以合同為中心的成本管理落到實(shí)處。 招標(biāo)管理的作用通過(guò)招標(biāo)，可以選擇條件最優(yōu)的合作者，有效控制投資成本。 招投標(biāo)是工程建設(shè)階段加強(qiáng)成本管理的最有效的手段之一 51規(guī)范標(biāo)書(shū)的內(nèi)容和中標(biāo)條件的設(shè)定，且對(duì)標(biāo)書(shū)中的開(kāi)口條款依權(quán)限給出制定的標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)審核，確保投標(biāo)單位的質(zhì)量

29、。建立對(duì)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)過(guò)程的監(jiān)督管理機(jī)制。 對(duì)于標(biāo)的較大的工程類(lèi)合同，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模以及自身管理控制能力，合理確定發(fā)包方式。 招投標(biāo)管理的主要內(nèi)容52合同管理的主要內(nèi)容 合同管理 要規(guī)范合同文本 要明確簽批環(huán)節(jié)的審核責(zé)任 要完善合同的審批程序 要實(shí)行合同匯簽，減化工作流程 合同管理 文本管理 簽批管理 執(zhí)行過(guò)程管理53 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理現(xiàn)場(chǎng)管理事后監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)簽證管理沒(méi)有按每一份簽證涉及金額大小設(shè)定簽證權(quán)，等于公司把簽證權(quán)放到了工地現(xiàn)場(chǎng)，造成工程現(xiàn)場(chǎng)權(quán)力過(guò)大，往往是現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理簽字后就生效。后期財(cái)務(wù)部的審核，僅只是對(duì)這項(xiàng)工作量和價(jià)格的一個(gè)核定，而對(duì)于是否該發(fā)生、是否一定要發(fā)生這項(xiàng)工作卻沒(méi)有監(jiān)督機(jī)制。導(dǎo)致掩

30、蓋工作中的失誤，不利于責(zé)任的追究和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)前期現(xiàn)場(chǎng)簽證管理情況54根據(jù)簽證產(chǎn)生的原因及對(duì)項(xiàng)目成本的影響，對(duì)簽證進(jìn)行如下的分類(lèi)，并通過(guò)系統(tǒng)的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)匯總，實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目，并通過(guò)簽證統(tǒng)計(jì)報(bào)表，建立成本管理KPI指標(biāo)及績(jī)效考核體系。簽證類(lèi)型設(shè)計(jì)原因施工原因不可預(yù)見(jiàn)設(shè)計(jì)缺陷設(shè)計(jì)變更應(yīng)客戶(hù)要求監(jiān)理管理列轉(zhuǎn)公司重新決策設(shè)計(jì)再次創(chuàng)作項(xiàng)目部管理正常工序交叉影響55簽證的管理-各類(lèi)簽證定義設(shè)計(jì)變更應(yīng)客戶(hù)要求設(shè)計(jì)類(lèi)簽證因客戶(hù)個(gè)性化風(fēng)格的要求，而引起的設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的簽證。設(shè)計(jì)變更公司重新決策由于公司決策層根據(jù)市場(chǎng)的需求或公司品牌策略的需要，重新調(diào)整設(shè)計(jì)，而引起的設(shè)計(jì)變更簽證。因設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)過(guò)程中考慮不周全，或設(shè)計(jì)

31、院經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查后再次優(yōu)化創(chuàng)作，而引起的設(shè)計(jì)變更簽證。設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)再創(chuàng)作未按設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)委托意圖、設(shè)計(jì)規(guī)范、強(qiáng)制性條文要求等進(jìn)行或因設(shè)計(jì)交底（圖紙會(huì)審力度不夠）等不周全而引起的設(shè)計(jì)變更簽證。設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)缺性56監(jiān)理管理-優(yōu)化施工原因類(lèi)簽證由于監(jiān)理在原方案的基礎(chǔ)上提出優(yōu)化的方案措施，引起的成本降低而產(chǎn)生的簽證。監(jiān)理管理-失誤由于監(jiān)理自身管理失誤導(dǎo)致成本增加而產(chǎn)生的簽證。由于項(xiàng)目部在原方案的基礎(chǔ)上提出優(yōu)化的方案措施，引起的成本降低而產(chǎn)生的簽證。項(xiàng)目管理-優(yōu)化由于項(xiàng)目部自身管理失誤導(dǎo)致成本增加而產(chǎn)生的簽證。項(xiàng)目管理-失誤由于施工工序的的原因，產(chǎn)生不可避免的工序交叉影響而產(chǎn)生的簽證 ，尤其是同特殊專(zhuān)業(yè)施工

32、單位交叉施工造成的簽證。正常工序交叉影響57列轉(zhuǎn)簽證列轉(zhuǎn)類(lèi)簽證由A施工方施工的某分部分項(xiàng)工程，產(chǎn)生了屬于A(yíng)施工方的質(zhì)量等責(zé)任問(wèn)題，由于A(yíng)的原因未能及時(shí)整改，甲方委托了B施工方進(jìn)行整改，由B方整改而產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)列轉(zhuǎn)至A施工方的工程款中（一般要求有三方的認(rèn)可依據(jù)，但實(shí)際操作過(guò)程中往往缺少A施工單位的認(rèn)可依據(jù)）。不可預(yù)見(jiàn)簽證在施工過(guò)程中超出正常情況（如在基礎(chǔ)處理、溶洞、地下不明物、地震、自然災(zāi)害等）而產(chǎn)生的簽證。不可預(yù)見(jiàn)類(lèi)簽證58建立簽證作業(yè)及管理的規(guī)范流程簽證作業(yè)及管理流程 簽證發(fā)生后，成本管理部門(mén)及相關(guān)的責(zé)任部門(mén)必須分析簽證產(chǎn)生的財(cái)務(wù)影響。在對(duì)簽證分類(lèi)后，對(duì)各類(lèi)簽證進(jìn)行控制的責(zé)任主體進(jìn)行落實(shí)，并

33、將簽證責(zé)任和考核掛鉤。 規(guī)定簽證辦理的工作程序，并明確各環(huán)節(jié)最長(zhǎng)時(shí)限，同時(shí)明確工作標(biāo)準(zhǔn)。59 建立與營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)的工程管理工作意識(shí) 在公司以往的工程施工組織計(jì)劃中，基本上都是根據(jù)場(chǎng)地條件、設(shè)計(jì)條件進(jìn)行施工組織計(jì)劃，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩個(gè)最重要的執(zhí)行部門(mén)，工程部門(mén)缺乏對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方面的連動(dòng)意識(shí)，沒(méi)有把項(xiàng)目的工地現(xiàn)場(chǎng)作為一個(gè)重要的銷(xiāo)售條件來(lái)看待。沒(méi)有把項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)從傳統(tǒng)的報(bào)紙廣告的語(yǔ)言畫(huà)面的表現(xiàn)，轉(zhuǎn)為以客戶(hù)最終選擇入住的視角去看待項(xiàng)目的工地現(xiàn)場(chǎng)，從道路通達(dá)、景觀(guān)感受等各方面支持銷(xiāo)售。60 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 成本管理總體思路 成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)

34、中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 工程建設(shè)環(huán)節(jié) 竣工結(jié)算環(huán)節(jié)61項(xiàng)目部的預(yù)決算工作組對(duì)成本的管理 編制項(xiàng)目投資預(yù)算，做為成本控制的目標(biāo) 審定各項(xiàng)工程投資決算 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管理 62 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 成本管理總體思路 成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn) 劃分可控成本和不可控成本 不同類(lèi)型產(chǎn)品的管控重點(diǎn)不同 63 房地產(chǎn)成本構(gòu)成復(fù)雜，公司實(shí)施“全成本”管理，但目前對(duì)所有的成本采取同一的管控辦法，缺乏分類(lèi)管理意識(shí)，使我們?cè)谖迥甓鄷r(shí)間成本管理的工作過(guò)程中，提升了對(duì)部分成本的管控能力，但對(duì)于部分成本仍

35、處于管控很弱的狀態(tài)。 從12個(gè)一級(jí)成本樹(shù)科目來(lái)看，建安工程費(fèi)、市政工程、環(huán)境及綠化工程以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用是成本控制的關(guān)鍵所在，而土地成本、前期費(fèi)用、稅金、其他費(fèi)用等相對(duì)來(lái)講是不可控的。 不可控成本舉例：64可控性名 稱(chēng)說(shuō) 明不可控成本土地成本 主要取決于土地獲取的方式，公司的政府關(guān)系等因素，難以通過(guò)有效的管理方法來(lái)降低支出； 不可控成本前期費(fèi)用 絕大部份是按照一定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的，如報(bào)建費(fèi)；只有設(shè)計(jì)費(fèi)用相對(duì)彈性比較大，特別是總規(guī)方案的設(shè)計(jì)，不同事務(wù)所的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差非常大；不可控成本稅金 法律強(qiáng)制征收 不可控成本其他費(fèi)用 特點(diǎn)是金額較小，按一定的費(fèi)率來(lái)收取，費(fèi)用的發(fā)生標(biāo)準(zhǔn)化程度較高。 不可控成本財(cái)務(wù)費(fèi)

36、用管理費(fèi)物管費(fèi) 由于在整個(gè)項(xiàng)目支出中所占金額較小，也不是成本管理的重點(diǎn)。其中財(cái)務(wù)費(fèi)用是由于其支出相對(duì)于資本帶來(lái)的收益而言是很小的。 65 可控成本舉例：可控性名 稱(chēng)說(shuō) 明可控成本建安工程 建安工程費(fèi)是所有房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)關(guān)注的成本控制點(diǎn)，也是公司最早列入成本控制范圍的支出，通過(guò)多年的積累，管理較為成熟。其控制的關(guān)鍵點(diǎn)是前期的施工圖設(shè)計(jì)（合理的配筋量設(shè)計(jì)，方案不能過(guò)于保守）、施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和招投標(biāo)管理?？煽爻杀经h(huán)境及綠化工程 環(huán)境及綠化工程投資由于在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資中所占比重越來(lái)越大，而且是拉升物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)鍵，因此成為了重要的成本管理點(diǎn)。但是，該項(xiàng)投資的管理又是很困難的，由于環(huán)境和

37、綠化工程的非標(biāo)性很強(qiáng)，比如同樣的樹(shù)種，樹(shù)型的好壞，胸徑大小幾厘米，價(jià)格就可能相差幾倍以上；石材的價(jià)格也是根據(jù)形狀、成色等來(lái)確定；同樣的苗木，不同的景觀(guān)公司可以做出截然不同的效果，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也就自然相差很大。66可控性名 稱(chēng)說(shuō) 明可控成本市政工程 市政工程也是將來(lái)成本管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。我們知道，交通的便利程度是買(mǎi)房人選擇項(xiàng)目的一個(gè)非常重要的因素，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了促成項(xiàng)目的銷(xiāo)售，在不得已的情況下也會(huì)對(duì)用地紅線(xiàn)外的市政進(jìn)行投資，比如市政道路。因此，市政工程有一定的政府關(guān)系特色，如用地紅線(xiàn)外的市政道路由誰(shuí)投資，這對(duì)于大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言尤其重要。另外，市政工程中的自來(lái)水和用電工程有一定的壟斷色彩，較

38、難做到通過(guò)招投標(biāo)控制投資?？煽爻杀緺I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用我們將在下一個(gè)章節(jié)重點(diǎn)闡述。67可控性名 稱(chēng)說(shuō) 明可控成本不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 在項(xiàng)目投資預(yù)算中，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是按工程建設(shè)投資的36來(lái)提取的，但在項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的列支是有嚴(yán)格的規(guī)定的，一方面是審批嚴(yán)格，區(qū)域公司不得自行列支；另一方面是列支內(nèi)容嚴(yán)格，必須是在預(yù)算編制時(shí)確實(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。68 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理 劃分可控成本和不可控成本 不同類(lèi)型產(chǎn)品的管控重點(diǎn)不同 房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 成本管理總體思路 成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn) 69昆明走廊 /昆明國(guó)際花園/望湖雅筑/無(wú)錫春天花園

39、 /無(wú)錫春天花園 /昆明博園世家/野鴨湖/北京香山公館 山地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 TOWNHOUSE及別墅產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)適用房中-中高檔住宅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目 高爾夫項(xiàng)目 不同類(lèi)型產(chǎn)品的管控重點(diǎn)不同 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨產(chǎn)品類(lèi)型不同，形成不同的成本標(biāo)準(zhǔn)和管控重點(diǎn)，但公司目前對(duì)于這一方面的研究工作尚未深入及細(xì)化。 不同的成本標(biāo) 準(zhǔn)和管控重點(diǎn)70 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理前期存在的問(wèn)題 加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)管理 71銷(xiāo)售費(fèi)用管理 營(yíng)銷(xiāo)管理內(nèi)容 營(yíng)銷(xiāo)管理 銷(xiāo)售收入管理 銷(xiāo)售費(fèi)用管理 72 前期存在的問(wèn)題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的產(chǎn)生取決于兩個(gè)因素，一是收入、二是投資。在前期的預(yù)算工作中，我們將大量的

40、精力花在控制成本上，而沒(méi)有對(duì)銷(xiāo)售收入采取適當(dāng)?shù)目刂拼胧?，造成了收入的流失。折扣較為隨意，銷(xiāo)售價(jià)格剛性不夠 未挖掘銷(xiāo)售潛力 銷(xiāo)售費(fèi)用的支出缺乏總體規(guī)劃銷(xiāo)售定價(jià)不合理銷(xiāo)控實(shí)施不利銷(xiāo)售管理前期存在的問(wèn)題73 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理前期存在的問(wèn)題 加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)管理加強(qiáng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的法務(wù)審核74加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)管理加強(qiáng)收入管理，通過(guò)銷(xiāo)售控制增加銷(xiāo)售收入； 加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)管理統(tǒng)計(jì)性銷(xiāo)控向策略性銷(xiāo)控的轉(zhuǎn)變；劃分費(fèi)用性質(zhì)，突出營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理的重點(diǎn)是彈性費(fèi)用；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制重在營(yíng)銷(xiāo)策略系統(tǒng)性，項(xiàng)目推廣計(jì)劃與媒體資源的有效整合；加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售工具的運(yùn)用能力；提高對(duì)營(yíng)銷(xiāo)外協(xié)機(jī)構(gòu)的管理能力；加強(qiáng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的法務(wù)

41、審核，完善法律文件的審核機(jī)制，確保開(kāi)發(fā)商物權(quán)利益；75 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理期間費(fèi)用管理 項(xiàng)目周期管理 稅收管理76 期間費(fèi)用管理期間費(fèi)用包括： 絕對(duì)費(fèi)用（總額的控制）期間費(fèi)用的分配這里所指的期間費(fèi)用的管理主要是對(duì)公司管理費(fèi)用的管理。77管理費(fèi)用科目表一、人事費(fèi)用 1、工資 2、三費(fèi)計(jì)提 3、社會(huì)保障 4、職工安置 5、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)二、辦公費(fèi)1、水電費(fèi)2、通訊費(fèi)3、辦公用品4、其他三、業(yè)務(wù)招待費(fèi)四、租賃費(fèi)五、汽車(chē)費(fèi)用六、差旅費(fèi)七、計(jì)提攤銷(xiāo)性費(fèi)用1、待攤費(fèi)用2、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)3、折舊4、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用八、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)1、法律事務(wù)費(fèi)2、審計(jì)費(fèi)3、評(píng)估費(fèi)4、咨詢(xún)費(fèi)5、

42、保險(xiǎn)費(fèi)6、其他7、公證費(fèi)九、費(fèi)用性稅金1、印花稅2、車(chē)船使用稅3、房產(chǎn)稅4、土地使用稅十、準(zhǔn)備計(jì)提1、壞賬準(zhǔn)備-應(yīng)收帳款2、壞賬準(zhǔn)備-其他應(yīng)收款十一、修理費(fèi)十二、企業(yè)文化費(fèi)十三、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)十四、物料消耗十五、低值易耗品攤銷(xiāo)十六、人力資源開(kāi)發(fā)費(fèi)1、招募費(fèi)用2、培訓(xùn)費(fèi)十七、上市公司費(fèi)用十八、其他十九、信息費(fèi)1、實(shí)施費(fèi)2、維護(hù)費(fèi)舉 例：78 期間費(fèi)用管理 劃分費(fèi)用性質(zhì)，突出重點(diǎn)費(fèi)用的管理當(dāng)期無(wú)法控制的費(fèi)用1發(fā)生彈性較小的費(fèi)用2彈性較大的費(fèi)用3如計(jì)提攤銷(xiāo)性費(fèi)用、費(fèi)用性稅金、準(zhǔn)備計(jì)提等。如租賃費(fèi)、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、人力資源開(kāi)發(fā)費(fèi)、企業(yè)文化費(fèi)、信息費(fèi)等。如人事費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)用等。管理重

43、點(diǎn)79 按部門(mén)分解管理費(fèi)用，節(jié)約的費(fèi)用部門(mén)可與公司分享費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行部門(mén)預(yù)算分解費(fèi)用列支費(fèi)用調(diào)劑部門(mén)管理費(fèi)用“打包”部門(mén)經(jīng)理（責(zé)任人）費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況部門(mén)經(jīng)理業(yè)績(jī)考核部門(mén)費(fèi)用節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)80 完善期間費(fèi)用在項(xiàng)目預(yù)算和公司預(yù)算中的分配 將管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用嚴(yán)格區(qū)分是屬于公司費(fèi)用還是項(xiàng)目費(fèi)用，完成期間費(fèi)用在項(xiàng)目預(yù)算與公司預(yù)算間的分配前期將公司在項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用全額分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目預(yù)算，但隨著項(xiàng)目周期延長(zhǎng)，上述費(fèi)用就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出項(xiàng)目預(yù)算總額，成為“預(yù)算外支出”，例如國(guó)際花園項(xiàng)目配比原開(kāi)發(fā)周期和公司規(guī)模，預(yù)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)年度分?jǐn)偟墓竟芾碣M(fèi)用為2000多萬(wàn)元，但到03年初，發(fā)現(xiàn)云南公司從01年-0

44、4年的整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們按項(xiàng)目計(jì)提的管理費(fèi)用。管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，與項(xiàng)目成本核算有本質(zhì)的差異即必須就發(fā)生額核算到當(dāng)期，把管理費(fèi)用硬性分?jǐn)偟接?jì)劃的項(xiàng)目周期中、分?jǐn)偟蕉囗?xiàng)目中的方式，一旦遇到項(xiàng)目周期延長(zhǎng)，管理費(fèi)用將不再夠用，就形成超預(yù)算的開(kāi)支，或項(xiàng)目停止或徹底取消，將使項(xiàng)目經(jīng)分?jǐn)偙仨毘袚?dān)的管理費(fèi)用預(yù)算額度落空，一樣使管理費(fèi)用成為超預(yù)算開(kāi)支。81 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理期間費(fèi)用管理 項(xiàng)目周期管理 稅收管理82 我們對(duì)預(yù)算工作的不重視，使我們對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期問(wèn)題一直不敏感。在利潤(rùn)一定的情況下，一年開(kāi)發(fā)完項(xiàng)目還是兩年開(kāi)發(fā)完項(xiàng)目，

45、投資回報(bào)率相差了一倍。 周期管理不當(dāng)還會(huì)造成管理費(fèi)用吞時(shí)公司利潤(rùn)。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（虧損）分配到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的年度，即項(xiàng)目生命周期產(chǎn)生的收支必須分配到各會(huì)計(jì)年度，單純的房地產(chǎn)公司必須用項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的盈余來(lái)消化公司正常運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用，缺乏項(xiàng)目周期的嚴(yán)格計(jì)劃及執(zhí)行，項(xiàng)目利潤(rùn)對(duì)公司利潤(rùn)的影響就會(huì)產(chǎn)生較大變動(dòng)，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)被公司費(fèi)用吃掉的可能。83 隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，出現(xiàn)多項(xiàng)目操作，就提出了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)年度安排等新課題，同時(shí)也和市場(chǎng)環(huán)境判斷和預(yù)測(cè)、項(xiàng)目收入預(yù)期等因素息息相關(guān)，這樣就對(duì)各項(xiàng)目周期的計(jì)劃、安排提出了新的課題。 目前，集團(tuán)公司在制訂的新的激勵(lì)方案中，明確提出對(duì)

46、各項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目獎(jiǎng)綜合考慮項(xiàng)目利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)周期兩個(gè)關(guān)鍵因素，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)度延期超過(guò)其目標(biāo)周期的50%以上不發(fā)放項(xiàng)目獎(jiǎng)金，從而牽引各區(qū)域房地產(chǎn)公司在關(guān)注項(xiàng)目利潤(rùn)的同時(shí)，兼顧項(xiàng)目周期，注重均衡發(fā)展。84 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理期間費(fèi)用管理 項(xiàng)目周期管理 稅收管理 案例分析 稅收籌劃的目的 稅收籌劃的原則 稅收籌劃的方向 85 不能合理、充分地利用稅收優(yōu)惠政策 會(huì)計(jì)核算沒(méi)有前瞻性，不能充分利用統(tǒng)一核算的優(yōu)勢(shì)，合理分配各個(gè)公司的稅負(fù) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中沒(méi)有充分考慮降低公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 公司的設(shè)立、組織形式的選擇未考慮稅收的影響 稅收管理存在的問(wèn)題，總體來(lái)說(shuō)是缺乏納稅籌

47、劃的意識(shí)，不能通過(guò)事先的安排，達(dá)到降低稅收成本，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的。86 案例分析 稅收籌劃的目的 稅收籌劃的原則 稅收籌劃的方向 報(bào)告目錄 預(yù)算管理工作回顧 成本預(yù)算管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 利潤(rùn)管理期間費(fèi)用管理 項(xiàng)目周期管理 稅收管理87由于資金具有時(shí)間價(jià)值，我們應(yīng)當(dāng)推遲或盡量減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，以延緩當(dāng)期的稅款繳納。無(wú)償?shù)卣加眠@筆資金相當(dāng)于從財(cái)政部門(mén)獲取了一筆無(wú)息貸款，可以使納稅人在本期有更多的資金用于投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以獲取更大的收益。 稅收籌劃的目的直接減輕稅負(fù)獲取資金的時(shí)間價(jià)值維護(hù)主體合法權(quán)益直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，是稅收籌劃的最初原因。但稅負(fù)的減輕不一定的絕對(duì)額的減少，只要應(yīng)納稅額與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的比率有所降低，相對(duì)減少納稅人應(yīng)納稅款數(shù)額，該項(xiàng)籌劃使可認(rèn)為是成功的。依法治稅是一把雙刃劍，它不僅要求納稅人依照稅法規(guī)定，及時(shí)、足額地繳納稅款，而且要求稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅法規(guī)定合理、合法地征收稅款。稅收籌劃必須同時(shí)滿(mǎn)足二者的要求。節(jié)稅是一種經(jīng)濟(jì)行為，節(jié)稅與風(fēng)險(xiǎn)一般成正比，節(jié)稅越多，風(fēng)險(xiǎn)越大，因此大多數(shù)情況下還要考慮節(jié)稅的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，盡可能的降低風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，避免發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失和