房地產(chǎn)助理策劃師考證歷年試題答案

1、09年試題、問答題2、房地產(chǎn)市場調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循哪些根本原那么？客觀性原那么針對性科學(xué)性系統(tǒng)性效益性時效性XX性參考性3、如何使用房地產(chǎn)工程投資環(huán)境評價原那么的比擬性原那么？在把握了工程投資的具體環(huán)境情況之后，人們總是把它和其他國家或地區(qū)，或其他類似工程的環(huán)境狀況進(jìn)展比擬，從而判斷二者環(huán)境條件的差異與優(yōu)劣。比擬的參照系不同，結(jié)論也往往不同，在進(jìn)展投資環(huán)境評價時，還要注意選擇較具代表性的比擬對象。一般而言，比擬的范圍越大，比擬的對象越多，比擬對象越具代表性，對工程投資環(huán)境的評價就約客觀，越符合實際4、請用簡單圖示的方式說明物業(yè)管理招投標(biāo)的程序二、情景題1、市某房地產(chǎn)開發(fā)公司打算遮招標(biāo)XX*%進(jìn)展房地

2、產(chǎn)工程投資，需要對房地產(chǎn)工程投資環(huán)境進(jìn)展分析。假定你是這家房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資部經(jīng)理助理，如果讓你負(fù)責(zé)這項工作，你在進(jìn)展投資環(huán)境分析時，應(yīng)fl翩前一一、社會環(huán)境要素-TT-1、社會制度2、社會秩序| 3、，性郎* 招林蕃案二、政治環(huán)境要素1、政治體制和政權(quán) 三、文化環(huán)境要素 四、經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 五、法律環(huán)境要素 六、自然環(huán)境要素2、市場七、根底設(shè)施環(huán)境要素 三、案例分析題出售招標(biāo)文件1、某沿海城市有假定你是其中-家窯融種分析方法的局限性所在識別品牌競爭者市場戰(zhàn)咯2、政治局勢，3、政策 發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書產(chǎn)品引一市場競爭形勢如下圖型包1根據(jù)該圖的提示進(jìn)展識別競爭者分析,競爭形勢圖

3、由圖可以看出，A企業(yè)側(cè)重于為吼攵入階層提供高檔住房;并指出這B企業(yè)實力雄厚，在多個產(chǎn)品細(xì)分市場上為不同顧客提供啷1%標(biāo)、懸啟業(yè)那么專注于開發(fā)普通公寓,的需求；而D企業(yè)側(cè)重于為中高收入階層的顧客提供相應(yīng)檔次的住房效勞滿足不同收入階層該圖還反映出，屬于中高檔層次的公寓樓住房是市場青睞的重點,，但競爭也相對劇烈;而滿足廣闊市民住房需求的家居房媾子1錚可能由于缺乏利潤吸引力而存在供應(yīng)缺乏的狀況。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，僅用上面的產(chǎn)品一一市場競爭形勢圖來描述房地產(chǎn)市場競爭是不夠的。因為房地產(chǎn)區(qū)域性特別強，其位置固定不可移動，所以企業(yè)產(chǎn)品之間的競爭在很大程度上表現(xiàn)為同一區(qū)域內(nèi)類似樓盤之間的競爭。09年補考試題

4、一、問答題1、何為房地產(chǎn)市場調(diào)查？其作用是什么？房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)或籌劃機構(gòu)為實現(xiàn)企業(yè)工程特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論與方法，以現(xiàn)代化的調(diào)查手段，通過各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和開展趨勢，為房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動。市場調(diào)查是進(jìn)展其他房地產(chǎn)市場籌劃活動的前提。2、物業(yè)管理招投標(biāo)的原那么是什么？公開原那么公平原那么公正原那么老實信用原那么3、所謂投資區(qū)委原來有那幾個理論？請簡要說明之區(qū)域化理論：是指市場上同種物業(yè)正趨于區(qū)域化開展，同種類的物業(yè)聚集效應(yīng)明顯，這樣便形成了區(qū)域性的物業(yè)群體。聚邊效應(yīng)理論：隨著城市化的膨脹，一

5、方面。城市中心土地的價格日益發(fā)X;另一方面，城市中心的環(huán)境日益惡化，污染嚴(yán)重。擁有汽車人群所占比例的提高以及人們崇尚自然觀念的神話，在城市郊區(qū)置業(yè)變成置業(yè)者的首先，也就是所謂的聚邊效應(yīng)。農(nóng)村包圍城市論：隨著近幾年來的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，一些比擬有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)均已經(jīng)或正在完成在全國大城市的市場戰(zhàn)略布局。這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)迅速搶占中小城市，走“農(nóng)村包圍城市的道路。一方面，中小城市的土地升值潛力在不斷擴大；另一方面，在中小城市進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)所需要的投入少、產(chǎn)出多，競爭對手也不強，有利于企業(yè)增加原始積累和迅速提高產(chǎn)品的影響力上風(fēng)口開展理論：房地產(chǎn)市場將主要向上風(fēng)口開展，上風(fēng)口的位置是好的

6、投資地段高走理論：市場將主要向地勢高的地方開展。明顯高于周圍地區(qū)的地段時好的投資地段。由于地勢高的地方受周圍環(huán)境干擾小，有居高臨下的感覺，人們必然選擇地勢高的房地產(chǎn)地塊近水開展理論：城市將主要向河、湖、海的方向開展，從市區(qū)到水邊的地段時好的投資地段沿邊開展理論：城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、邊境界邊開展，演變地段是好的投資地段。積聚與開展理論二、情景題某住宅小區(qū)信息傳輸信道采用寬帶光纖接入網(wǎng)作為主干網(wǎng)，實現(xiàn)交互式數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)，同時，實施現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)技術(shù)，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)納入整個小區(qū)建立中，作為現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)工程中的一個子系統(tǒng)。據(jù)這些情況，請判斷該小區(qū)的智能化系統(tǒng)為幾級？并闡述

7、其他兩級標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。該小區(qū)智能化系統(tǒng)為三星級。一星級。標(biāo)準(zhǔn)為：在平安防范子系統(tǒng)方面：出入口管理及周界防越報警；閉路電視監(jiān)控；對講與防盜門控；住戶報警；巡更管理。在信息管理子系統(tǒng)方面：對平安防范系統(tǒng)實行監(jiān)控；遠(yuǎn)程抄收與管理或IC卡；車輛出入與停車管理；供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理；緊急播送與背景音樂系統(tǒng)；物業(yè)管理計算機系統(tǒng)。在信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)方面：為實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線；每戶不少于兩對線和兩個有線電視插座；建立有線電視網(wǎng)。二星級。上標(biāo)準(zhǔn)為：除應(yīng)具備一星級的全部功能外，同時在平安防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的建立方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提升。信息傳輸信道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)

8、作為主干網(wǎng)。物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。某房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備對新開發(fā)的房地產(chǎn)工程做市場調(diào)查，參加你是該房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場部經(jīng)理助理，請你幫助做一個市場調(diào)查文具，你將按照怎樣的問卷設(shè)計流程進(jìn)展此工作？3、假定某地擬建一座2000套客房的豪華旅館，另有一座豪華旅館最近在該地竣工，且掌握了以下資料：它有2500套客房、有餐廳、會議室、游泳池、夜總會、網(wǎng)球場等設(shè)施?？傇靸r為10250W美元，估算新建工程的總投資.把握調(diào)查的目標(biāo)和內(nèi)容.收集和研究相關(guān)的資料5.進(jìn)展問卷的可行性測試.修改并完成正式問卷.報請委托方審查批準(zhǔn)問卷.印制問卷5、樓宇的入住遺漏一直是某物業(yè)公司的問題，業(yè)

9、主對此意見較大，該公司老總決定聘請房地產(chǎn)籌劃師謀策，請你用圖示的方式簡要說明樓宇的入主流程五、鑰匙發(fā)放2021年考謝大題答案一、簡答題1、簡述住宅規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容1住宅及其他用地規(guī)劃設(shè)計2居住區(qū)公共效勞設(shè)施的規(guī)劃布置3居住區(qū)道路的規(guī)劃布置4居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置5居住區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計2、工程概況的調(diào)查和顧客調(diào)查的內(nèi)容1工程概況調(diào)查內(nèi)容：工程的根本概況：工程名稱、位置、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、工程開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商的簡歷、工程獲取來源等情況。工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包含用地性質(zhì)、總面積、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑間距、建筑限高、建筑面積比例關(guān)系等。工程開發(fā)現(xiàn)狀：包括土地的成熟程度、地塊附著物、市政配套情況、工程

10、的進(jìn)展階段等情況。開發(fā)商簡歷2顧客調(diào)查內(nèi)容：顧客置業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查：包括區(qū)域居民居住現(xiàn)狀、商業(yè)置業(yè)現(xiàn)狀。顧客根本資料調(diào)查：包括職業(yè)、性別、年齡構(gòu)造、家庭構(gòu)造、收入狀況、文化程度等社會特征。置業(yè)需求情況問卷調(diào)查：主要包括行為模式調(diào)查、物業(yè)類型需求調(diào)查、影響置業(yè)因素的調(diào)查、置業(yè)需求量調(diào)查。2、請用圖示說明競爭戰(zhàn)略輪盤IM K+*k陽24克。及咯輪取3、簡要說明房地產(chǎn)工程投資時機的分類.1客觀實機：政府的政策是客觀時機之一，政府有哪些的優(yōu)惠政策，地點在哪里，都與建房有直接的關(guān)系，這些在工程籌劃時，對本錢有較大的影響。因為有些政策有時空性，過期、異地就無法執(zhí)行，一味套用或超時空將會誤入歧途；城市的總體規(guī)劃也

11、是客觀時機之一，隨著社會、經(jīng)濟(jì)的開展，過三年五載，總體規(guī)劃就得修正，如有的道路要拓寬、有延伸，有的用地性質(zhì)要改變等，這些客觀時機不會自己送上門來，要靠房地產(chǎn)企業(yè)去消化、融通，去掌握、利用。2主觀時機：所謂主觀時機就是判斷、決策時機，運籌帷幄才能勝利。你的決策是否正確，關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。信息的收集、分析是判斷的前提。2、某房地產(chǎn)開發(fā)公司的調(diào)查人員拿捏不準(zhǔn)問卷的填答方式，經(jīng)常將自填式問卷中的問題也用代填方式處理，如將對售賣中工程的滿意度擅自填為“滿意.影響了房地產(chǎn)工程市場調(diào)查的客觀性，作為該公司的助理房地產(chǎn)籌劃師，有義務(wù)對調(diào)查人員進(jìn)展專業(yè)培訓(xùn)，你對此問題做出答復(fù).根據(jù)問卷的填寫方式，可分為自填

12、式問卷和代填式問卷。1自填式問卷即由被調(diào)查者自己填寫的問卷，主要適用于郵寄調(diào)查、傳媒調(diào)查發(fā)放的問卷調(diào)查、網(wǎng)上調(diào)查以及派員送發(fā)問卷調(diào)查等。2代填式問卷是由調(diào)查人員根據(jù)被調(diào)查者的口頭答復(fù)來填寫的問卷，主要用于派員訪問調(diào)查、座談會調(diào)查以及調(diào)查等。3兩者的區(qū)別：這兩類問卷的使用者不同，自填式問卷由被調(diào)查者使用，代填式問卷那么由經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的調(diào)查人員使用。兩類問卷在具體構(gòu)造、問題類型、措辭以及版式等方面都有所不同。一般來說，自填式問卷要求格式清晰、問題簡單、說明詳細(xì)，側(cè)重于被調(diào)查者能夠承受并正確理解和填答問卷；而代填式問卷更注重問卷的實地處理。2021年補考大題答案簡述房地產(chǎn)工程本錢調(diào)查的主要內(nèi)容及其相

13、關(guān)量化數(shù)據(jù)的來源。工程本錢調(diào)查一般包括土地本錢、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本錢和房地產(chǎn)稅費構(gòu)成（1）土地本錢：土地本錢一般由地租年數(shù)總額、土地開發(fā)本錢、土地開發(fā)利潤構(gòu)成，即包括土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)土地使用費、動拆遷費、三通一平、市政配套費等。相關(guān)量化數(shù)據(jù)主要向開發(fā)投資商、國土部門收集。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本錢，相關(guān)的量化數(shù)據(jù)主要向稅務(wù)、規(guī)劃、建立、房地產(chǎn)管理、工商等政府部門，以及方案、勘測、設(shè)計、建筑、監(jiān)理、消防、燃?xì)狻n案、人防、智能化、水電、環(huán)保、綠化、廣告、物業(yè)、房地產(chǎn)參謀等單位收集。房地產(chǎn)稅費：房地產(chǎn)稅費主要是指房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市建立維護(hù)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅

14、、印花稅等。相關(guān)量化數(shù)據(jù)主要向稅務(wù)部門收集。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇工程采取的對策有哪些？1要考慮競爭者的強弱；把較弱的競爭者作為攻擊對象，可以節(jié)約本錢時間，但獲利較少；選擇實力雄厚的競爭對手比賽，雖然難度大，但卻能使企業(yè)得到鍛煉和提高，增強企業(yè)的整體實力。2要考慮競爭者與本企業(yè)的相似度；把相似的競爭者作為進(jìn)攻對象，獲勝的可能性較大，但是，摧毀相似競爭者有事可能對企業(yè)更為不利。3要考慮競爭者表現(xiàn)的優(yōu)劣；競爭者的存在有時對房地產(chǎn)企業(yè)是有益的。3、房地產(chǎn)投資決策決策的程序如何？1立題、界定和籌劃：投資者提出可行性研究題目，進(jìn)而界定可行性研究的范圍、要求、任務(wù)，并制定可行性研究的方案、方案2調(diào)查研究；主要

15、包括：一是市場需求調(diào)查，包括目前和今后相當(dāng)時期的需求量和購置者的價格承受能力；二是市場供應(yīng)調(diào)查，特別是競爭性房地產(chǎn)市場目前和今后相當(dāng)時期的供應(yīng)量、價格和競爭力；三是資源保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等自然、社會、經(jīng)濟(jì)的調(diào)查；四是選點或選擇地段的調(diào)查；五是金融市場供求狀況、利率和資金來源的調(diào)查。通過調(diào)查研究可為選擇投資目標(biāo)、建立規(guī)模、建立地點、建立方案、經(jīng)營方式、進(jìn)入市場時機以及為技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供確切的定量測算資料3投資方案的分析與比擬4預(yù)測方案的預(yù)期收益及其把握程度5編制可行性研究報告書6實施房地產(chǎn)投資決策方案4、畫出市場時機分析矩陣并用適當(dāng)文字說明收益程度大收益程度小 矩陣Inmw出現(xiàn)概率大出現(xiàn)概

16、率小市場時機分析第一象限的市場時機潛在收益大，成功可能性大，企業(yè)應(yīng)全力開展這一時機；第二象限的時機雖然出現(xiàn)時機的概率小，然而一旦出現(xiàn)就會給企業(yè)帶來很大的利益；第三象限的時機雖然潛在利益小，但出現(xiàn)的概率大，因此，對這兩個象限的時機，企業(yè)要制定相應(yīng)的對策；對于第四象限的時機，主要是觀察其開展變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)變化情況及時采取措施二、情景題1、目標(biāo)顧客的定位是研究和分析房地產(chǎn)工程的目標(biāo)顧客群體和他們行為特征的一項活動，顧客定位是產(chǎn)品定位、形象定位的根底和前提。如果顧客定位不科學(xué)、不準(zhǔn)備，那么，房地產(chǎn)工程營銷過程是盲目和被動的。如果讓你進(jìn)展目標(biāo)顧客群定位，你應(yīng)當(dāng)從哪些方面進(jìn)展這項工作？1工程所在

17、區(qū)域房地產(chǎn)市場特點2目標(biāo)顧客區(qū)域設(shè)定和分析3目標(biāo)顧客消費構(gòu)成分析與判斷：第一目標(biāo)顧客群一一自用買家特征分析；第二目標(biāo)顧客群一一投資買家特征分析；第三目標(biāo)顧客群一一競爭性樓盤分流顧客特征分析目標(biāo)顧客群消費心理分析：包括共性分析、差異分析目標(biāo)顧客群定位描述職業(yè)收入描述；收入描述，主要是家庭月收入或家庭總儲蓄；年齡描述，主要年齡處于哪一階段；家庭描述，家庭總?cè)丝?，子女情況等；置業(yè)目的，是改善居住環(huán)境或子女房，還是二次置業(yè)或投資；所屬區(qū)域，城市所在范圍2、房地產(chǎn)工程的增值性在很大程度上是土地增值，增值潛力大的區(qū)位是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件，而房地產(chǎn)投資區(qū)位的影響因素很多，不同區(qū)位的影響因素不一樣，影響

18、程度也不同，如果讓你分析工程投資區(qū)位的一般影響因素，你應(yīng)該如何分析？一般影響方式分析自然條件因素，區(qū)位的自然條件包括地理位置、土地面積、地塊面積、地塊地形和地勢、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量等，一般來說，區(qū)位越接近市中心，地理位置越好，房價越高，越容易出手，但競爭也越劇烈，對投資者的資金要求也越嚴(yán)格。地快面積的大小直接影響到土地利用的效果，直接影響到建立費用的上下。一般來說，土地平坦，地勢就高，地形形狀越規(guī)那么，臨街長度越大，那么該地塊就越應(yīng)將其作為好的地區(qū)，越應(yīng)將其作為好的投資區(qū)位對待經(jīng)濟(jì)因素；區(qū)位周圍的經(jīng)濟(jì)因素條件包括當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r、物價水平、儲蓄利率、投資水平等。經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r好的地

19、區(qū)，投資比擬活潑，對房地產(chǎn)的需求比擬旺盛，這些地區(qū)的許多地塊是好的投資地段。銀行利率比擬低、工資水平較高、物業(yè)水平相比照擬低的地區(qū)，往往也是好的投資區(qū)社會條件；區(qū)位的社會條件包括地塊附近的城市根底設(shè)施情況、附近的房地產(chǎn)情況、社會治安情況、政局的穩(wěn)定情況等。城市根底設(shè)施越齊全的區(qū)位，越容易發(fā)揮作用，越是好的投資地段。按照根底設(shè)施建立，選擇建立地塊也是常用的一種投資策略、附近的房地產(chǎn)情況對房地產(chǎn)投資地段也有很大的影響作用。政策限制因素；政策限制因素包括價格限制、稅收限制、優(yōu)惠限制、土地制度等。房地產(chǎn)價格放開的地區(qū)，有利于市場競爭，有利于房地產(chǎn)投資收益，是好的投資地段；稅收減免程度大，稅收政策穩(wěn)定，

20、優(yōu)惠政策多，土地制度科學(xué)合理的地區(qū)是好的投資地段（5）城市規(guī)劃因素；城市規(guī)劃因素包括土地用途、容積率、覆蓋率、交通道路等。土地用途允許范圍越廣，越便于規(guī)劃設(shè)計，越利于投資收益；土地用途改變的地塊更是好的投資地段，因為土地用途改變的地塊必是升值潛力的地塊；容積率的大小直接決定了建筑面積的大小，容積率越大的地塊，往往投資效率比擬好；覆蓋率越大，允許建造的建筑面積越大，越便于規(guī)劃設(shè)計，因而越應(yīng)按好的投資地段對待；交通道路對地段的影響很大，越接近交通要道的地塊，越應(yīng)按好的投資地段。三、案例分析題隨著城市化的膨脹，一方面，城市中心土地的價格日益飛漲；另一方面，城市中心的環(huán)境日益惡化，污染嚴(yán)重。同時，由于

21、汽車工業(yè)的開展，擁有汽車人群所占比例的提高以及人們崇尚自然觀念的深化，在城市郊區(qū)置業(yè)變成置業(yè)者首選。請據(jù)此答復(fù)以下問題：（1）表達(dá)了聚邊效應(yīng)理論2）折射出了兩種群體：一是低收入群體，這局部在市中心買房能力差，而只能在郊區(qū)置業(yè)，所注重的是房屋的居住功能；二是高收入群體，這局部人是社會的富裕階層，到郊區(qū)置業(yè)屬于二次置業(yè)，所注重的是自然環(huán)境和精神的享受。（3）區(qū)域化理論：是指市場上同鐘物業(yè)X趨于區(qū)域開展，同種類物業(yè)聚集效應(yīng)明顯，這樣便形成了區(qū)域性的物業(yè)群體農(nóng)村包圍城市理論：隨著近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，一些比擬有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)均已經(jīng)或正在完成在全國大城市的市場戰(zhàn)略布局。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)

22、企業(yè)迅速搶占中小城市，走“農(nóng)村包圍城市的道路。上風(fēng)口開展理論；房地產(chǎn)市場將主要向上風(fēng)口開展，上風(fēng)口的位置是好的投資地段。高走理論近水開展理論；城市將主要向河、湖、海的方向開展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。沿邊開展理論；城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、邊境界邊開展，沿邊地段是好的投資地段。10年試題一簡答題1、簡述顧客行為的模式？包括哪些含義？答：人的行為受人的思想、情緒、感情、能力和行為動機等心理活動支配，房地產(chǎn)購置者的行為受其心理活動支配，按照“刺激-反響學(xué)派的觀點，人們行為的動機是一種內(nèi)在心理活動過程，外部的刺激通過心理活動產(chǎn)生反響引起行為。外部刺激主要營銷刺激和其他刺激。刺

23、激和反響之間的購置者心理活動包括兩個局部：一是購置者的特性。二是購置者的決策過程直接影響購置者的最后選擇。房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型有哪些？簡述其中綜合房地產(chǎn)的特征。答：房地產(chǎn)產(chǎn)品有：土地房地產(chǎn)類住宅房地產(chǎn)類商業(yè)房地產(chǎn)類工業(yè)房地產(chǎn)類旅游房地產(chǎn)類綜合房地產(chǎn)類綜合房地產(chǎn)類特征：1整體協(xié)同性2功能復(fù)合型3使用均衡性4空間連續(xù)性5交通平衡性6環(huán)境藝術(shù)性4、簡述房地產(chǎn)營銷中威脅分析的一般思路。答：時機和威脅總是相伴而生，市場營銷環(huán)境的變化在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來營銷時機的同時，也可能帶來威脅和障礙，使企業(yè)營銷陷入困境，招致?lián)p失。市場威脅是指市場營銷環(huán)境中對企業(yè)不利的各項因素的總和。企業(yè)面對市場環(huán)境威脅，如果不果斷采取措

24、施，不利的環(huán)境趨勢必將損害企業(yè)的市場地位，甚至使企業(yè)陷入困境。3、用圖示說明房地產(chǎn)營銷的微觀環(huán)境12年試題一、簡答題1、簡要說明房地產(chǎn)營銷環(huán)境的特點.？.答：房地產(chǎn)營銷環(huán)境是一個多因素、多層次而且不斷變化的集合體，它具有客觀性、多樣性、系統(tǒng)性、差異性、動態(tài)性、可適應(yīng)性6大特點?？陀^性：房地產(chǎn)營銷環(huán)境是客觀存在的，并不隨著房地產(chǎn)企業(yè)的愿望而發(fā)生變化。多樣性：房地產(chǎn)營銷環(huán)境中有大量的構(gòu)成元素，從不同角度和深度影響房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略。系統(tǒng)性：房地產(chǎn)營銷環(huán)境中大量的組成因素不是孤立存在的，因素之間會有一定得關(guān)聯(lián)性，各種影響因素是相互依存、相互作用和相互制約的，共同構(gòu)成房地產(chǎn)營銷環(huán)境系統(tǒng)。差異性：由于房地產(chǎn)工程是不可移動的產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場的營銷環(huán)境比其他市場營銷環(huán)境受到更強的地域性影響。動態(tài)性：隨著時間的推移不斷變化。政府政策、住房政策、顧客對住房需求的變化。可適應(yīng)性：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過內(nèi)部環(huán)境要素的調(diào)整和控制，對外部環(huán)境施加一定影響。.房地產(chǎn)目標(biāo)顧客群的含義及特點。含義：是指樓盤銷售是針對的那局部顧客群體。目標(biāo)客戶群是開發(fā)商尋找的顧客對象。特點：目標(biāo)客戶群的需求質(zhì)量不斷提升目標(biāo)客戶群的構(gòu)成不斷變化目標(biāo)客戶群群體心理的可誘導(dǎo)