某地產項目定位簡報1課件

1、一、重慶商務市場基本狀況1、辦公場地等級構成格局2、區(qū)域競爭格局3、區(qū)域內供求態(tài)勢4、未來容量預測5、潛在用家簡析11、辦公場地等級構成格局現(xiàn)狀。重慶已經(jīng)形成以江北觀音橋、渝中解放碑為主的商務寫字樓聚集區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計，0107年重慶主城商務寫字樓成交分布，渝中區(qū)占25.1%,江北占27.16%.已投入使用商務寫字樓，渝中區(qū)占38.1%,江北占18重慶主城辦公寫字樓現(xiàn)狀格局重慶金融中心區(qū)重慶商貿區(qū)五大星系為主的政府高新科技園會展經(jīng)濟商貿區(qū)2未來。解放碑CBD、觀音橋商圈、江北嘴CBD、北部新區(qū)高新園、南CBD配套區(qū)是未來規(guī)劃主要的商務辦公聚集區(qū)。1、辦公場地等級構成格局重慶產業(yè)規(guī)劃呈現(xiàn)“一城五片，

2、多中心組團式”特征。3預計未來3年內，主城將有77萬方的高端寫字樓陸續(xù)推出市場，市場競爭異常激烈。開發(fā)重點在CBD、商圈中心 重慶主城潛在高端商務項目一覽2、區(qū)域競爭格局4在北部區(qū)域內，未來三年主要競爭聚焦觀音橋商圈內。在建約12萬方預計在2010年前后開始發(fā)售。渝北二村改造預計其中有35萬方商務辦公供應量。江北城CBD、加州新牌坊區(qū)域的商務寫字樓5年內預計不會大規(guī)模供應。2、區(qū)域競爭格局江北城CBD預計2012年基礎設施建設完工，2017年將完善相關功能。江北城未來將有約207萬平方米寫字樓產品推出市場。新牌坊加州區(qū)域潛在供應77萬方，預計將在2012年逐步開始放量。5典型樓盤朗晴廣場1、精

3、裝公寓已售罄，1.2萬2、商務公寓2870平米，清水，房交會報價1萬6典型樓盤協(xié)信中心1、國際6A寫字樓，近期正在積累客戶，對外報價9600。73、區(qū)域內供求態(tài)勢供不應求。觀音橋商圈內中高檔寫字樓整體出租率超過85。以紅鼎國際為代表的諸多商務公寓更是擠的爆棚。江北迅猛發(fā)展到第三產業(yè)，尤其是商貿流通、金融服務、中介咨詢、房地產等行業(yè)催生大量租用中高端寫字樓的需求。84、未來容量預測維度一，第三產業(yè)發(fā)展對寫字樓開發(fā)投資的帶動關系。到2016年，將存在285萬平方米的商務需求，年均需求約35.6萬平方米；維度二，城市核心區(qū)人均商務辦公需求配比規(guī)則。通過城市核心區(qū)商務容量研究得出，重慶核心區(qū)CBD商務

4、需求至少有約232萬方的空間。維度三，可比城市發(fā)展規(guī)律啟示。重慶寫字樓市場落后廣州10年發(fā)展：目前重慶寫字樓供應約330萬方，等于廣州2000年水平，同期廣州目前寫字樓供應達700萬平米。缺口370萬平米。保守估計，未來5年重慶年均商務需求35萬平米，江北核心區(qū)占30約合10萬方米。95、潛在用家簡析本項目所在的觀音橋中高端寫字樓未來主要客戶類型：重慶本地商貿行業(yè)、生活服務類行業(yè)、中介咨詢業(yè)、房地產及其相關行業(yè)、部分中資銀行證券保險機構、少量的政府行政單位。詳細推導見市調報告10二、重慶商業(yè)市場基本狀況1、幾大商圈競爭格局2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向4、重慶商業(yè)消費模式發(fā)展

5、現(xiàn)狀111、幾大商圈競爭格局多中心組團式發(fā)展的規(guī)劃形成了五大商圈。 觀音橋南坪解放碑楊家坪沙坪壩各商圈輻射范圍圖示這其中，觀音橋商圈是具有強勁綜合競爭力和知名度的商圈12商圈總經(jīng)營面積達120萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，但商業(yè)開發(fā)模式普通，高端商業(yè)缺乏，各類品牌主要集中在百貨商場，品牌專賣或旗艦店匱乏。2008年底觀音橋商圈商業(yè)經(jīng)營面積達到120萬，主題性商業(yè)方，擁有大型百貨店5家、大型購物中心2個、大型綜合超市3個、大型家居建材店4家、大型電器專業(yè)店5家、大型主題公園2個，大型餐飲店20家，經(jīng)營面積5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點26家，商貿企業(yè)總數(shù)930余家。91015643278111213主要大

6、型商業(yè)一覽表2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀13觀音橋商圈商務集中，但所需的中高端休閑娛樂配套缺乏，主要為金源地下不夜城，由于重慶人習慣于地面消費的特征，目前經(jīng)營日趨平淡。132主要休閑娛樂分布2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀414形成三大主力板塊商業(yè)格局，項目所在板塊的商業(yè)綜合競爭力優(yōu)勢不明顯。13本案123觀音橋商圈各板塊情況2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀15小結觀音橋商圈在主城五大商圈中綜合競爭力強，發(fā)展?jié)摿Υ?。商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，百貨競爭激烈，但商務配套商業(yè)缺乏。項目所在商業(yè)板塊綜合競爭優(yōu)勢不強，商業(yè)氛圍有待培育。商業(yè)開發(fā)模式陳舊，高端商業(yè)和品牌專賣店缺乏。2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀16商圈將由目前的2平方米公里擴容至6.

7、8平方公里，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｎ磥?，觀音橋商圈面積將由現(xiàn)在的2平方公里擴大至6.8平方公里，2010年完成擴容 商圈新擴展區(qū)域的功能定位：遠東百貨天天漁港：奢侈品和鮮花一條街，09年春節(jié)已開街天天漁港洋河東路：餐飲休閑一條街小苑路口朗晴廣場：文化娛樂、休閑健身一條街3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向17步行街道路交通改造工程正式啟動，商圈升級即將實現(xiàn)。2009年商圈道路交通改造四大工程步行街升級改造：將動工位于觀音橋環(huán)道西段的西環(huán)步行街，即環(huán)道金源大飯店彎道口至家樂福路口，全長近400米，占地面積1.5萬平方米。按照規(guī)劃，步行街最寬達50米，其中留有10米寬的車行道。屆時，江北步行街全長達2.5公里，成

8、為全國最長的商業(yè)步行街。小苑路改擴建工程：北起觀鴻路，南接商圈西半環(huán)，全長560米，為單向三車道，車行道寬12米，計劃6月開工，10月建成?？⒐ず螅窘?jīng)過西半環(huán)的公交車輛將全部改道小苑路通行，緩解擁堵現(xiàn)象。為增加便民設施，預計6月底完工的嘉陵公園地通道也將修改規(guī)劃，對原4個出入口進行改擴建，并增設5架自動扶梯。渝北二村支路工程：建成后的渝北二村支路東起建新東路，北接綠云尚都三期步行街，全長300米，總寬24米雙向四車道，預計2011年建成通車。3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向18江北區(qū)政府將商貿流通業(yè)定位為區(qū)域先導性支柱產業(yè)，商圈發(fā)展是重心，政策支持推動商圈發(fā)展。觀音橋商圈未來發(fā)展方向 重點發(fā)展五

9、大核心功能產業(yè)分區(qū)。一是依托龍湖天街新館、協(xié)信中心等高檔商業(yè)設施，引進國際一線品牌，重點發(fā)展時尚商業(yè)。二是做大國際性和區(qū)域性采購中心、營銷中心和分銷中心、品牌代理中心為主的貿易流通業(yè)。三是推進五星級酒店建設，重點發(fā)展商務辦公、商品展覽為主的現(xiàn)代商務。四是以金源時代購物廣場、金源不夜城等為依托，加快發(fā)展健康健身、演藝文化、特色餐飲為主的休閑娛樂業(yè)。五是以鴻恩寺公園、嘉陵公園、方特科幻公園等為依托，發(fā)展城市公園、城市景觀為主的都市旅游業(yè)。 到2012年，商圈核心建成面積2平方公里以上，主要以商業(yè)街為中心，主力百貨店商業(yè)設施面積控制在3.5萬平方米，主力百貨店鋪數(shù)量達到8家，新增商業(yè)、商務設施面積3

10、00萬平米，建成8個五星級酒店，10余棟高檔次商務樓宇，引進國際一線品牌50個以上，解決就業(yè)20萬人，真正將觀音橋商圈建設成為“國內一流并有國際影響的品牌商圈”。3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向193、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向小結觀音橋商圈逐步實現(xiàn)升級擴容，由核心2公里商圈外擴至6.8公里，商貿流通業(yè)被定位為江北區(qū)先導性支柱產業(yè)，未來對商圈的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)容量有了政策性指導，商圈各類商業(yè)競爭日趨激烈。204、重慶商業(yè)消費模式發(fā)展現(xiàn)狀 觀音橋南坪解放碑楊家坪沙坪壩專業(yè)市場。如各類女人街、電腦城、機電城步行街商業(yè)大百貨商業(yè)地下商業(yè)街五大商圈商業(yè)模式：四大主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其產品組合典型：北城天街（商業(yè)mall

11、）、石橋鋪電腦城（專業(yè)市場）、臨江門地下商業(yè)、觀音橋步行街21模式雷同百貨、步行街、地下商業(yè)、專業(yè)市場缺少精品除了解放碑少數(shù)品牌，平民大陸貨隨處可見。就是沒有個性化的，你想要的精品。缺乏趣味逛街就是累缺乏體驗不好玩缺乏休閑4、重慶商業(yè)消費模式發(fā)展現(xiàn)狀城市綜合體類物業(yè)同質化競爭嚴重。迫切需要創(chuàng)新出路。以中新城上城為典型，綜合體都兼具了商務公寓、公寓、酒店、寫字樓、大型購物廣場產品；在概念定位和產品細分上卻沒有清晰的定義。尤其商業(yè)部分，傳統(tǒng)商業(yè)百貨零售休閑的口號式布局，以不能滿足消費需求或是無法在競爭紅海中獲得安身立命。解放碑定位國際化，觀音橋定位特色化解放碑毫無疑問是重慶金融中心，其商業(yè)領域代表

12、是國際化的頂級路線，觀音橋商圈只有走一定特色差異才可能繼續(xù)做大市場。22三、國內外參考案例1、北京三里屯VILLAGE2、日本東京表參道3、成功經(jīng)驗總結23案例研究1北京三里屯VILLAGE三里屯成為京城時尚文化的代名詞，是該區(qū)域的商業(yè)地產的發(fā)展大方向中。以推出大眾娛樂休閑類產品，業(yè)態(tài)的多樣化和規(guī)模效益，力圖擴大目標消費群體；同時作為泛CBD區(qū)域，推出適量的商務辦公和酒店物業(yè)，達到一個以時尚休閑娛樂為主，商務辦公為輔的綜合性區(qū)域。三里屯Village總建筑面積13.6萬平方米，其中包括12萬平方米的商業(yè)零售區(qū)和一個擁有100間客房的個性化精品酒店，以33服裝大廈為屆分為南北兩個區(qū)域。北區(qū)定位為

13、高端，分布國際一二線品牌旗艦店和精品酒店；南區(qū)則定位為年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲。1、項目開發(fā)策略2425設計理念三里屯VILLAGE整個項目分為南北兩個區(qū)域，既與周邊建筑融合在同一個區(qū)域之中，同時也保持著相對的獨立性。南區(qū)主要面向年輕時尚人群，建筑風格前衛(wèi)個性、色彩繽紛，獨棟建筑之間縱橫交錯的連接體現(xiàn)了老北京胡同的風味；北區(qū)開放庭院式格局的設計靈感主要源自北京的四合院，建筑風格更多的突出了城市財富和生活風尚，多棟鉆石型建筑，與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設計，凸現(xiàn)了奢侈品品牌的尊貴地位。北區(qū)南區(qū)26功能定位開放式購物區(qū) 業(yè)態(tài)定位文化、藝術、休閑和購物建筑設計亮點極具實驗性的幾何美感 2、

14、商業(yè)定位通過不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性。獨特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實驗性的外觀。此外，自然材料運用，是典型的隈研吾建筑風格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。 主力店：世界頂尖品牌專賣店&旗艦店主力業(yè)態(tài)：從運動休閑到流行服飾，從科技酷玩到嬰幼產品，從超市到影院，餐飲：從意大利比薩到西班牙燴飯世界各國風味體驗特色：整個項目分為南北兩個區(qū)域，匯聚更多名牌旗艦店的北區(qū)將在2009年全面開放。這里是一個拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，集文化、藝術、休閑和購物于一體的全新空間。27外立面幾何造型28

15、外立面幾何造型29三里屯VILLAGE是一個大型開放式購物區(qū)，由19幢低密度的時尚當代建筑布局而成，顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內餐飲和娛樂的空間?；▓@、庭院和小巷點綴其間，格局開闊，整體設計凸現(xiàn)空間無界的概念，讓人漫步其中，體會無窮樂趣。303、招商情況商家定位國際化高端品牌經(jīng)營模式商家獨立經(jīng)營模式Artini、Columbia、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden數(shù)量和規(guī)模在全國都首屈一指，這里還包括了adidas全球最大的旗艦店，中國首家Apple和Fossil專營店，Puma全亞洲最大旗艦店。同樣可稱為大手筆的還有區(qū)內的美嘉歡樂影城8個

16、放映廳1700個座位的全新設施， 月租金水平：北區(qū)95100美元/平方米月；南區(qū)70美元/平方米月物管費：出租率：85%商鋪面積：主要面積為平方米，大的有3000平方米。31品牌旗艦店形象店風味餐廳展示圖32案例研究2日本表參道HILLS表參道一條作為日本時尚和文化的中心不斷向外界發(fā)送流行趨勢信息的街道1、項目開發(fā)策略表參道Hills則是表參道上新的核心建筑，是世界上空前的“文化商業(yè)設施”?？偣布s間商店，以時尚敏感度高、追崇都市生活的歲段的男女為目標，引進國外名牌日本號店、旗艦店、日本本土的品牌商店等，從時尚服飾到室內裝飾，向人們提議表參道Hills特有的高品味彰顯個性、飄逸脫俗的時尚風格“O

17、motesando Hills Mode（表參道Hills 模式）”33概念設計體會“和”及“Wa”的精神“Wa”系指Walk邁步在這條街上就能感到幸福、Watch觀察這條街道就能豐富自己的感性、Wake感覺到這條街道就能發(fā)現(xiàn)自我、Way在這條街上就能追求新的生活方式。34標志設計“參”字變成的標記表參道Hills的標記是用表參道的“參”字變成的標記。其中蘊含著想使這一建筑物成為表參道的景致和譜寫歷史篇章愿望以及想以此為據(jù)點向世界傳送日本文化信息的心情。另外，“參”標記的下側根線連在一起，這表現(xiàn)了表參道Hills的象征“螺旋形斜面”。35具有約250米的寬幅，是由地面樓和地下樓組成的復合設施。

18、除了從地下樓至地面樓的商業(yè)設施和38戶住宅之外，還備有停車場（約200個車位）。在商業(yè)設施內，中間的挑空中庭和圍繞挑空中庭的斜面將具有沿街商店感的商店延續(xù)個樓面。自然光線能照到地下樓層的中庭展示著恬靜優(yōu)雅充滿新發(fā)現(xiàn)的空間。住宅由東樓（青山側）和西樓（原宿側）幢構成，都配置在朝陽的上面層（部分為層）。建筑構成36建筑設計亮點通體透明玻璃體表參道Hills的建筑高度為地上5層樓（部分6層）、地下6層，地上13樓為商業(yè)設施，4樓以上是住宅，商業(yè)層與住宅層間是免震構造，并有隔絕商業(yè)設施噪音的特殊設計。因為整棟建筑是沿著坡道設計，所以表參道HLLS內部是呈現(xiàn)螺旋狀的設計，可以不通過樓梯或電扶梯，就能沿著

19、螺旋狀的走道，一圈圈的逛完全體，但卻不會讓人感覺到坡度的存在。外墻是美麗的LED光雕設計。37創(chuàng)意設計亮點運用彩燈墻、樓內動畫投影機、超指向性楊聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示空間魅力與街道兩旁的美麗的櫸樹融為一體的外觀在彩燈墻外墻LED的照射下，展現(xiàn)出各季不同的景色。從入口進入樓內后映入眼簾的是高達層的挑空中庭空間，以挑空中庭為中心，構成螺旋狀的螺旋形斜面，使人聯(lián)想起表參道的微陡的斜坡。外墻的彩燈墻、樓內的動畫投影機、超指向性揚聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示著這些空間的魅力。沿著從挑空中庭大樓梯走到地下樓后，進入空間O:。38功能定位以街區(qū)商業(yè)為主2、商

20、業(yè)定位39業(yè)態(tài)定位文化、休閑和購物38間平均月租70萬日幣起跳的公寓住戶，以及93間獨立店鋪，其中有22家是日本初出店的時尚名店，還有26間是新形態(tài)的獨創(chuàng)品牌，包含世界級名品、時尚餐廳、休閑咖啡座、流行服飾等地上三層平面分布圖40內部結構及立面細節(jié)展示41品牌形象店展示4243444546473、成功經(jīng)驗小結圍繞客戶最佳消費體驗作文章。商業(yè)建筑本身給予客戶與眾不同的體驗。三里屯鮮艷簡潔時尚，表參道大氣精致街區(qū)感給予客戶逛街購物不一樣的感受?？梢栽谑覂刃蓓部梢栽谑彝夂粑迈r空氣商業(yè)配置設施的趣味性。如小品、休閑椅子、天幕等商業(yè)業(yè)態(tài)趣味性。如Addidas的體驗概念店，apple概念店，如各種一

21、線流行時尚品牌。48四、項目基本概況用地面積：26900平米容積率：9地上可建面積：24.2萬平米覆蓋率：未定特別要求：停車位充足49泰興電腦城E+E電腦城X電腦城綠云尚都服裝城黃金海岸中信大廈招商銀行同聚遠景未來國際本案2號地塊金弓地塊262256263266268.7271.828026027350總占地面積：5.24ha總建筑面積：647800m2 地上：478100m2 地下：169700m2平均容積率：9.151五、我司基本情況及戰(zhàn)略需要1、資金實力一般，不足以支持大體量物業(yè)長期自持。2、期望更快發(fā)展，不希望在一個項目拖住太多資金。3、品牌急待一個高影響力的亮點項目推動升級。4、無大

22、型商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金實力不支持長期持有經(jīng)營大型商業(yè)地產5、前期投入巨大，本項目需要獲取相應的投資回報。52六、項目整體定位1、整體概念定位2、物業(yè)組合比例3、商業(yè)市場定位及目標消費客群4、商業(yè)業(yè)態(tài)組合設想5、寫字樓市場定位及目標用家6、商務公寓市場定位及目標用家531、整體概念定位市場定位。觀音橋核心的商務綜合體商務辦公部分OSO新概念辦公樓宇商業(yè)部分泛商務體驗式街區(qū)商業(yè)54整體形象定位。UP-TOWN城市精英上游商務圈集合國際化、時尚、前沿的商旅、休閑方式的商務綜合體商務辦公部分OSO商務樓宇（Optional Serviced Office )， 商務公寓FREEDOM SPACE 新

23、商務空間商業(yè)部分泛商務體驗街區(qū)商業(yè)1、整體概念定位552、物業(yè)組合比例寫字樓：超高層寫字樓C棟超高層寫字樓D棟 約13.3萬方商務公寓（商務功能為主）：2棟高層商務公寓 約6.7萬方 街區(qū)式商業(yè)： 約4萬方56商務公寓A 商業(yè)裙房超高層寫字樓D商業(yè)裙樓商務公寓B 商業(yè)裙房超高層寫字樓C商業(yè)裙樓獨棟商業(yè)示意57產品定位各業(yè)態(tài)體量組合本項目計容建筑面積24.2萬方。主要業(yè)態(tài)分商務寫字樓和商業(yè)。根據(jù)市調結論，商業(yè)部分不宜過大，約4萬方。剩余約20萬方體量用于修建商業(yè)寫字樓綜合銷售考慮。場地條件，規(guī)劃限制條件，20萬方體量通過修建四棟建筑實現(xiàn)。每個單體平均約5萬方。實現(xiàn)現(xiàn)金流角度出發(fā)，兩棟單體為商務公

24、寓（突出辦公功能）；另外兩棟純寫字樓。商務公寓單體控制在約3萬方，則剩余寫字樓單體約6萬方。根據(jù)以上邏輯，進一步做推導。583、商業(yè)市場定位及目標消費客群商業(yè)定位整體定位泛商務體驗街區(qū)式商業(yè) 潮流時尚精品消費、商務配套的休閑娛樂突出消費體驗時尚品牌主力店概念店的結合關鍵詞:體驗、街區(qū)感覺、時尚潮流、商務配套593、商業(yè)市場定位及目標消費客群未來項目人流以商務、區(qū)域大眾消費人群為主。中高/高端商務辦公、主城大眾消費群體1234603、商業(yè)市場定位及目標消費客群保守估計可輻射到商務人群約810萬人。Two 【客戶類型】One 【產品類型】3、商業(yè)街Three【客群購買需求】江渝北核心區(qū)近10萬的商

25、務人流大型購物人群時尚精品零售中高端休閑娛樂614、商業(yè)業(yè)態(tài)組合設想總商業(yè)體量 4萬方裙樓部分商務配套 2萬方街區(qū)式商業(yè) 2萬方裙樓商業(yè)街區(qū)商業(yè)商務餐飲休閑商務精品零售品牌店次主力店考慮商務人士休閑餐飲配套產業(yè)，檔次和定位應該和客群對應高端商務客群所需的精品零售，如名牌服飾、奢侈品等多種業(yè)態(tài)豐富的次主力店提高街區(qū)活力，以時尚潮流為主內部高端人士消費，并作為大型高端百貨的延伸，拔調性休閑娛樂餐飲地下商業(yè)休閑購物區(qū)別于市場的，與文化相結合有格調的特色消費場所有樂趣，強大吸引力將地鐵站方向人流引導進入本商業(yè)場地不計算容積率625、寫字樓市場定位及目標用家商務寫字樓定位整體定位“OSO”新概念辦公樓

26、自選化寫字樓概念標準超過現(xiàn)有未來國際。概念：OSO (Optional Serviced Office )關鍵詞:菜單式服務、數(shù)字化、智能化、完善配套、大而全中的精而細635、寫字樓市場定位及目標用家商務寫字樓定位整體定位“OSO”新概念辦公樓 自選化寫字樓概念標準超過現(xiàn)有未來國際。概念：OSO (Optional Serviced Office )關鍵詞:菜單式服務、數(shù)字化、智能化、完善配套、大而全中的精而細Two 【客戶類型】Three【客群購買需求】成熟便捷的商圈服務，優(yōu)良的商務配置，成熟的產業(yè)集群區(qū)域未來增長空間，高性價比面積需求3090，90150平米，規(guī)模620人One 【產品類型

27、】1、商務寫字樓本土商貿服務運輸類行業(yè)（水泥、新材料、鐵路基建材料）房地產行業(yè)本土金融服務業(yè)國企（部分金融類政務服務），或外地駐渝總部盛年、成熟期企業(yè)Three【客群購買需求】成熟便捷商圈服務，優(yōu)質的商務配置良好的展示形象，優(yōu)越的使用舒適度面積需求200500平米，國企一般選擇500，政務、金融或大型商貿、房地產以半層、整層為主。64超高層寫字樓D商業(yè)裙樓超高層寫字樓C商業(yè)裙樓656、商務公寓市場定位及目標用家商務公寓定位整體定位FREEDOM SPACE 突出商務辦公功能為主。辦公非住宅標準超過現(xiàn)有紅鼎國際C座、水晶星座、茂業(yè)東方時代。通過戶型創(chuàng)新、高標準配置避開同區(qū)域內可能的紅海。概念：F

28、REEDOM SPACE 新商務空間關鍵詞:靈活多變空間、高速電梯、VRV空調、架空層空中花園、商務大堂、商務辦公配套設施、簡潔現(xiàn)代立面666、商務公寓市場定位及目標用家商務公寓定位整體定位FREEDOM SPACE 突出商務辦公功能為主。辦公非住宅標準超過現(xiàn)有紅鼎國際C座、水晶星座、茂業(yè)東方時代。通過戶型創(chuàng)新、高標準配置避開同區(qū)域內可能的紅海。概念：FREEDOM SPACE 新商務空間關鍵詞:靈活多變空間、高速電梯、VRV空調、架空層空中花園、商務大堂、商務辦公配套設施、簡潔現(xiàn)代立面Two 【客戶類型】商貿生活服務類行業(yè)中介咨詢便民服務（美容美體）建筑裝飾行業(yè)成長期、青春期企業(yè)Three【

29、客群購買需求】成熟便捷的商圈服務，優(yōu)良的商務配置，成熟的產業(yè)集群區(qū)域未來增長空間，高性價比面積需求3090，90150平米，規(guī)模620人One 【產品類型】2、商務公寓Three【客群購買需求】成熟便捷的商圈服務，優(yōu)良的商務配置，成熟的產業(yè)集群區(qū)域未來增長空間，高性價比面積需求3090，90150平米，規(guī)模620人67商務公寓A 商業(yè)裙房超高層寫字樓D商業(yè)裙樓商務公寓B 商業(yè)裙房超高層寫字樓C商業(yè)裙樓獨棟商業(yè)示意68七、項目商業(yè)部分產品策劃1、地上規(guī)劃空間布局2、設計調性（建筑風格）3、內外部交通組織4、地下商業(yè)規(guī)劃設想5、體驗式配置設想691、地上規(guī)劃空間布局泛商務體驗街區(qū)解構商務公寓A 商

30、業(yè)裙房超高層寫字樓D商業(yè)裙樓商務公寓B 商業(yè)裙房超高層寫字樓C商業(yè)裙樓獨街區(qū)商業(yè)示意裙樓商業(yè)街區(qū)商業(yè)701、地上規(guī)劃空間布局裙樓商業(yè)地面不超過三層。每兩棟高層之間裙樓可以考慮連接。單個高層單體裙樓部分面積約5000平米，單層面積約15002000平米。街區(qū)式商業(yè)主要以單體建筑，錯落布局，結合地形和景觀需要或形成圍合院落，或呈帶狀水紋。要求在空間上形成一條條街區(qū)式感覺。一幢單體商業(yè)建議不超過3層，單體面積在5003000平米。單體內考慮可以分隔為最小100平米左右的單元，方便后期銷售。街區(qū)式商業(yè)需考慮經(jīng)營餐飲之可能。71街區(qū)式商業(yè)意向總平面上，或呈帶狀分布或局部圍合形成一定的院落。7273add

31、idas品牌店就是某一單體建筑中13F單元74752、設計調性（建筑風格）前衛(wèi)現(xiàn)代的感覺像藝術品一般763、內外部交通組織車流的引導人流的引導 尤其將輕軌車站人流引導進入本項目77輕軌站停車場塔坪往北城天街車流人流導向：步行街人流集中區(qū)78四大外部交通節(jié)點：東面-建新東路車流人流、渝澳大橋車流北面-綠云尚都地面停車場車流西南面-輕軌人流東北面-塔坪車流人流79觀點：A）西面中央步行通道人流被未來國際和2號地塊阻隔，利用較難B）東北面人流較弱，而北面則會因為本項目的建成而被弱化C）東面才是我們不能忽視的最重要的節(jié)點80東面-北城天街主要車流動線-攔截/分流西南面-未來步行街重要人流動線-引導/強

32、化（輕軌站標高256）北面-目前步行街主要車流動線-利用/弱化東北面-步行街次要車流人流動線-保持81規(guī)劃第一目標：令東面成為日后步行街重要的車流人流疏散極；最大限度地攔截進入北城天街的車流。82規(guī)劃設想：1、打開東面，形成廣場，以趣味性的商業(yè)設計，向東吸引車流人流進入（本項目存活之關鍵）2、在東面地面和室內各設一車流出入口，一向南循環(huán)至招商銀行東側，一向南循環(huán)至未來國際北側（減輕步行街環(huán)道壓力）8384規(guī)劃設想：3、在步行街東環(huán)道對中醫(yī)院位置向未來國際北側線路，設單向室內城市車行道，車行道兩旁為小商鋪。4、將商業(yè)體量盡量切分為兩到三個單體，一來可能增加可銷售的商業(yè)面積，二來讓不同業(yè)態(tài)保持相對

33、獨立性。85規(guī)劃設想：5、將新世界與金弓地塊之間上部道路標高降到263左右，加強與輕軌站的連接。6、將原6層地下停車場減少為3層。86寫字樓公寓公寓廣場平面示意：公寓87東側剖面：268.7271.8地面車行口室內車行口人行廣場寫字樓公寓88北側剖面：280266地面車行口新上海271.8地下商業(yè)公寓公寓地面人行口89地下商業(yè)地上商業(yè)東則向未來國際西則向東環(huán)道中醫(yī)院90概念示意：91概念示意：924、地下商業(yè)規(guī)劃設想沿輕軌出站口，沿途有商業(yè)吸引客戶到達本項目商業(yè)區(qū)。在地下部分，豎向擬采取螺旋式步道形式形成自由交通通道，并在通道兩側布置適合的年輕時尚人群。將這個地下商業(yè)部分變成可供開發(fā)用地。地下

34、商業(yè)分隔成小產權形式銷售地下商業(yè)必須趣味性十足地下商業(yè)沿著螺旋式樓梯兩側分布商業(yè)上空依舊保留鏤空采光井935、體驗式配置設想94八、項目寫字樓部分產品策劃9501商務寫字樓定位建議OSO (Optional Serviced Office )商務寫字樓定位產品建議單層面積建議：1800平米。標準層高建議：3.9米；標準層凈高：3.1米樓層數(shù)量建議：C棟42F，D棟32F；控制建筑總高低于200米標準層走廊寬度建議：不低于1.8米大堂面積建議：不小于100平米大堂挑高建議：不小于6米單部電梯服務面積建議：不大于6000平米，因此建議電梯數(shù)量不少于81電梯建議：國際品牌高速電梯，至少2.5m/s,

35、載重13人1000kg空調：分戶式中央空調 VAV甚至VRV空調新風系統(tǒng)智能化設施：應急、保安、電視監(jiān)控、對講、報警系統(tǒng) 空調、照明系統(tǒng)，國際先進技術指標；多媒體信息顯示系統(tǒng)，即時播報全球信息 國際標準管理控制系統(tǒng)，根據(jù)人流量自動調控電梯運行，最大化減少電梯等候時間，配合世界效率 無線網(wǎng)絡、信息化基礎設施齊備，無線網(wǎng)絡覆蓋大堂等公共區(qū)域，辦公、會議、商務洽談 分割面積;200平米以上96市場分析 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略各類物業(yè)發(fā)展建議附案例研究02商務寫字樓定位建議OSO 商務寫字樓定位產品建議行車大堂：車直達電梯廳，國際酒店般獨有行車專屬體驗 VIP洗手間：品質高檔的公共洗手間以外，特定為企業(yè)總裁、CEO等預留了VIP專屬洗手間位置。 雙層中空LOW-E玻璃 。綠色中庭。特色打造的挑高中庭，讓辦公區(qū)域得享光線和鮮氧的交融空中花園。每三層設置挑高10。8米的空中花園大堂，層層設置休閑花園。同時，避難層、屋頂均設置為休閑花園，最大化