第八章投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)-PPT課件

1、知識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量；投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容；無形資產(chǎn)的計量；無形資產(chǎn)的取得；無形資產(chǎn)的攤銷；無形資產(chǎn)的出租、出售；無形資產(chǎn)的期末計價。第八章 投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的范圍 p 153 (認(rèn)真分析適用范圍 )第一節(jié)投資性房地產(chǎn) 以賺取租金或資本增值或兩者兼而有之為目的而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)都不屬于投資性房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)的含義 p 152期末手冊P28 多選23 在我國，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）A.出租的土地使用權(quán)B.生產(chǎn)經(jīng)營用的辦公樓 C.融資出租的房屋 D.出租擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物 E.擬建職工住宅但暫時閑置的土地

2、BCE投資性房地產(chǎn)的計量： 在公允價值模式下，不計提折舊（攤銷），但應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，差額計入“公允價值變動損益”科目。計量初始計量外購時的成本=購買價款+相關(guān)稅費(fèi)+其他支出自建時的成本=達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出 后續(xù)計量成本模式公允價值模式按規(guī)定，計提折舊（攤銷）；存在減值跡象的，做資產(chǎn)減值處理。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可以采用公允價值模式例：A企業(yè)2019年12月20日以銀行存款購入一棟商務(wù)樓作為投資性房地產(chǎn)，購置價格為900萬元，稅費(fèi)100萬元，使用年限為10年，假設(shè)無殘值，企業(yè)采用年限平均法計提折舊

3、，將該商務(wù)樓出租，年租金為100萬元，于年末一次性結(jié)算。該企業(yè)采用成本模式進(jìn)行計量。 (3)收取租金時 借：銀行存款 1 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000 000 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量成本計量模式按月計提折舊或攤銷，計入 “其他業(yè)務(wù)成本”租金收取的核算，計入 “其他業(yè)務(wù)收入”(3)減值的計提P 157例 8-4(1)購入投資性房地產(chǎn)時 借：投資性房地產(chǎn) 10 000 000 （外購成本=購買價款+相關(guān)稅費(fèi)+其他支出） 貸：銀行存款 10 000 000 (2)成本模式核算需計提折舊（攤銷） ，2009年應(yīng)計提折舊 借：其他業(yè)務(wù)成本 1 000 000 （ 10 000 000 /

4、10） 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）1 000 000 2.公允價值計量模式構(gòu)建時按成本入賬。公允價值模式不計提折舊或攤銷。資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價值計量。 公允價與賬面價的差額計入當(dāng)期損益，“公允價值變動損益”P 158 例8-5例如：A公司2019年末支付1000萬元購買了一棟辦公樓，用于出租，屬于投資性房地產(chǎn)。A公司與B公司簽訂經(jīng)營租賃合同，從2019年1月1日起，租期四年，每年租金100萬元。A公司對該投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。已知2019年末該投資性房地產(chǎn)的公允價值為1050萬元；2019年末該投資性房地產(chǎn)的公允價值為1100萬元。 公允價值計量模式核算參考答案：(1)201

5、9年購入房地產(chǎn)時 借：投資性房地產(chǎn)成本 10 000 000 貸：銀行存款 10 000 000 (4)2019年末公允價值變動損益 （ 公允價1100萬元，賬面價1000萬元） 借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益 500 000 （在上年基礎(chǔ)上調(diào)整） 貸：公允價值變動損益 500 000 （ 1100萬- 1050萬）(2)2019年末收取租金時確認(rèn)收入借：銀行存款 1 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000 000 以后各年收取租金時相同(3)2019年末確認(rèn)公允價值變動損益（ 公允價1050萬元，賬面價1000萬元） 借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益 500 000 （公允價值賬面余

6、額的差） 貸：公允價值變動損益 500 000 （ 1050萬- 1000萬）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的會計處理（一）成本模式下的轉(zhuǎn)換存貨房地產(chǎn)自用建筑物土地使用權(quán)自用土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)出租出租資本增值自用轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的會計處理成本模式下的轉(zhuǎn)換的會計處理按成本（賬面價）轉(zhuǎn)借：投資性房地產(chǎn) （賬面價） 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸： 固定資產(chǎn) （賬面價） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) p155-156例8-2自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)例8-1 存貨房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) （賬面價） 存貨跌價準(zhǔn)備（原已提折舊） 貸：

7、開發(fā)產(chǎn)品（賬面價）對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)注銷項(xiàng)轉(zhuǎn)換項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的會計處理（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn)（公允價） 公允價值變動損益(轉(zhuǎn)換日公允價小于賬面價之差) 累計折舊（轉(zhuǎn)出已提折舊） 貸： 固定資產(chǎn)（賬面價）自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)p156-157 例 8-3期末手冊P30多選33采用成本模式計量正確的會計處理（ ） A.無需計提折舊和攤銷B.期末計價采用公允價值 C.按期計提折舊或攤銷 D.期末進(jìn)行減值測試，核算減值損失 E.可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量CDE期末手冊P31簡答5.按公允價轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”，公允價與賬面價之差計入“公允價值變動損益”。第二節(jié) 無形資產(chǎn)一、無形資產(chǎn)的

8、特征內(nèi)容無形資產(chǎn)：是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨 認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。特征：p159內(nèi)容包括：專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、 特許權(quán)等。注意：商譽(yù)的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性， 不屬于本章所指無形資產(chǎn)。 此外，企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。（一）無形資產(chǎn)的初始計量二、無形資產(chǎn)的計量按實(shí)際成本計量，無形資產(chǎn)的成本：取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出。1.外購 :成本包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出（例如評估、審計、咨詢費(fèi)）。注意：廣告費(fèi)等間接費(fèi)用不計入無形資產(chǎn)成本； 達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)后發(fā)

9、生的費(fèi)用不計入無形資產(chǎn)成本。 無形資產(chǎn)來源不同，其成本構(gòu)成不盡相同： 【例】2019年1月1 日，甲公司支付價款3 000 000元從乙公司購入一項(xiàng)專利權(quán);此外，另支付相關(guān)稅費(fèi)10 000元，款項(xiàng)已通過銀行轉(zhuǎn)賬支付。賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)專利權(quán) 3 010 000貸：銀行存款 3 010 000初始計量后續(xù)計量 采用分期付款方式購買無形資產(chǎn)，實(shí)際上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的成本為購買價款的現(xiàn)值。 （了解即可）業(yè)務(wù)2：支付的貨款.分?jǐn)偂拔创_認(rèn)融資費(fèi)用 ”計入財務(wù)費(fèi)用例教材p162例8-6分錄2-4第一年底付款時：借：長期應(yīng)付款 2000000 （每年末支付款分期沖減長期應(yīng)付款 ）貸：銀行存款 2

10、000000 借：財務(wù)費(fèi)用 497380 （確認(rèn)融資費(fèi)用”計入財務(wù)費(fèi)用）貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 497380 第二、三年底付款時相同處理業(yè)務(wù)1：是購買無形資產(chǎn)，同時向銷售方借款：例教材p162例8-6分錄1 根據(jù)無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，要采用現(xiàn)值計價法，無形資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定，考慮貨幣的時間價值。借：無形資產(chǎn)商標(biāo)權(quán) 4937800 （現(xiàn)值計入成本-各年付款額折現(xiàn)）未確認(rèn)融資費(fèi)用 1026200 （應(yīng)分期計入利息費(fèi)用的數(shù)額）貸：長期應(yīng)付款 6000000 （確認(rèn)應(yīng)付款金額）2.內(nèi)部研發(fā):應(yīng)當(dāng)區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出。研究階段的支出，由于研究活動將來是否會轉(zhuǎn)入開發(fā)、開發(fā)后是否會形成

11、無形資產(chǎn)等均具有較大的不確定性，因此該階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生當(dāng)期歸集后計入損益（管理費(fèi)用）；開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識用于某項(xiàng)計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具有實(shí)質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等。 開發(fā)階段的支出在符合特定條件時則可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)。 期末手冊P14 單選12 企業(yè)自行研制一項(xiàng)專利技術(shù)。研究費(fèi)用為200 000元，開發(fā)過程中發(fā)生原材料費(fèi)用100 000元，開發(fā)人員工資160 000元，管理費(fèi)用70 000元。在申請專利的過程中，發(fā)生律師費(fèi)15 000元，注冊費(fèi)5 000元。若企業(yè)已依法取得該項(xiàng)專利，按我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，該項(xiàng)專利的入賬價值為( )。 A.

12、550 000元 B.530 000元 C.350 000元 D.20 000元該項(xiàng)專利的入賬價值為開發(fā)階段的支出總額= 100 000+ 160 000+ 70 000+ 15 000+ 5 000= 350 000C無形資產(chǎn)來源入賬價值確定主要賬務(wù)處理注意點(diǎn)外 購?fù)赓彑o形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出（與固定資產(chǎn)類似）P164例 8-7借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款購買無形資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。投資者投入投資者投入無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值

13、確定借：無形資產(chǎn)貸：實(shí)收資本 資本公積合同或協(xié)議約定價值,不公允的除外土地使用權(quán)不與地上建筑物合并計算成本。取得土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)注意 教材p163 特例自行開發(fā)（開發(fā)階段）自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其成本包括自滿足無形資產(chǎn)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定后至達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的支出總額借：研發(fā)支出資本化支出貸：原材料 銀行存款 應(yīng)付職工薪酬借：無形資產(chǎn) 貸：研發(fā)支出資本化支出研究階段的支出應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時計入當(dāng)期損益（管理費(fèi)用）；開發(fā)階段的支出滿足有關(guān)條件的才能確認(rèn)為無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的取得途徑及入賬價值確認(rèn)（二）無形資產(chǎn)的后續(xù)計量-價值攤銷無形資產(chǎn)取得后在使用期間以 成本減去累計攤銷額和累計減值后的余額計量。累計

14、攤銷額確定基礎(chǔ)是估計其使用壽命使用壽命有限：合理攤銷使用壽命不確定：不需要攤銷1.攤銷期： 達(dá)到預(yù)定用途至中止確認(rèn)2.攤銷方法：常用方法直線法 生產(chǎn)總量法受技術(shù)因素影響大的加速折舊法特許權(quán)專利權(quán) 產(chǎn)量法3.殘值的確定：（1）一般為零（2）存在活躍市場、第三方購買需確認(rèn)殘值。確認(rèn)方法 p164一般自取得無形資產(chǎn)當(dāng)月起在預(yù)計使用年限內(nèi)平均攤銷計入“管理費(fèi)用” “制造費(fèi)用” 攤銷實(shí)例 p164例 8-7 借：管理費(fèi)用 貸：累計攤銷 p166例 8-10 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式有兩種：一是轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，無形資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即為出售無形資產(chǎn) 二是轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。保留對該項(xiàng)無形資產(chǎn)的所有權(quán)， 僅將部分使用權(quán)讓渡

15、給其他單位或個人 出租 三、無形資產(chǎn)的出租、出售（一）無形資產(chǎn)出租1.注意事項(xiàng)a.出租收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”b.出租期不沖銷賬面價，只將各種費(fèi)用計入“其他業(yè)務(wù)支出”c.出租期攤銷的價值作為“其他業(yè)務(wù)支出”與出租收入配比。d.根據(jù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入交納的營業(yè)稅計入“營業(yè)稅金及附加”根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則體系（2019）的有關(guān)規(guī)定，出租無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)，通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算。 一方面核算出租收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入2.出租的核算另一方面核算出租費(fèi)用支出、攤銷價值借：其他業(yè)務(wù)成本貸：累計攤銷P165例8-8期末手冊P27 多選19 企業(yè)轉(zhuǎn)讓無形

16、資產(chǎn)所發(fā)生的下列業(yè)務(wù)， 影響其他業(yè)務(wù)成本的有（ ）A.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時按規(guī)定攤銷的無形資產(chǎn)價值B.轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時轉(zhuǎn)銷的無形資產(chǎn)賬面價值C.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)提供咨詢服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用D.根據(jù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入交納的營業(yè)稅E.取得的轉(zhuǎn)讓收入AC需要計算營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅例：東強(qiáng)公司擁有一項(xiàng)專利權(quán)，價值30萬元，攤銷期為5年。轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)專利的使用權(quán)給某廠，轉(zhuǎn)讓期為2年，協(xié)議規(guī)定每年收取使用費(fèi)65000元，發(fā)生技術(shù)服務(wù)費(fèi)4000元。東強(qiáng)公司會計處理為：每年收取使用費(fèi)時借：銀行存款 65000貸：其他業(yè)務(wù)收入 65000發(fā)生技術(shù)服務(wù)費(fèi)借：其他業(yè)務(wù)成本 4000貸：銀行存款 4000計算應(yīng)納營業(yè)

17、稅金借：營業(yè)稅金及附加 3250（650005%）貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 3250每月攤銷金額月攤銷額3000005125000借：其他業(yè)務(wù)成本 5000貸：累計攤銷 5000 （二）無形資產(chǎn)出售注銷無形資產(chǎn)相關(guān)賬戶；將取得的價款與無形資產(chǎn)賬面價值的差額即如當(dāng)期損益“營業(yè)外收入處置非流動資產(chǎn)利得”借：銀行存款（實(shí)收） 累計攤銷（轉(zhuǎn)出已提攤銷額） 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)出已提準(zhǔn)備） 貸： 無形資產(chǎn)（按賬面價注銷） 應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅（售價 稅率） 營業(yè)外收入處置非流動資產(chǎn)利得（差額）P165-166例 8-9期末手冊P29 多選26 下列有關(guān)無形資產(chǎn)的會計處理中， 不正確的有（ ）A.出租無形資產(chǎn)取

18、得的收入應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)收入 B.使用壽命確定的無形資產(chǎn)攤銷只能采用直線法C.出售無形資產(chǎn)所發(fā)生的凈損失應(yīng)計入營業(yè)外支出D.使用壽命不確定的無形資產(chǎn)既不應(yīng)攤銷又不核算減值E.無形資產(chǎn)的攤銷額只能計入當(dāng)期的管理費(fèi)用BDE四、無形資產(chǎn)的期末計價期末計價成本確認(rèn)壽命有限：準(zhǔn)則規(guī)定-攤余成本壽命不確定：賬面價值 期末減值測試可收回金額高于賬面價不作調(diào)整可收回金額低于賬面價調(diào)為可收回金額， 并計提減值準(zhǔn)備。可收回金額為：(公允價值 - 處置費(fèi)用) 與預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值比較較高者借：資產(chǎn)減值損失無形資產(chǎn)減值損失 貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 p167例 8-12 注意：1.無形資產(chǎn)減值一經(jīng)確認(rèn)不得轉(zhuǎn)回。 2.計提

19、減值后賬面價值與計提的減值相抵后的新賬面價值為基礎(chǔ)攤銷 p167 例8-12下面例題 3.改變使用年限作為估計變更，并重新計算攤銷額 p166例8-1109.1考題 計算題H公司2019年1月1日購入一項(xiàng)專利權(quán)，價值22萬元，估計受益年限為5年，款項(xiàng)以銀行存款支付。2019年12月末，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在對該項(xiàng)專利權(quán)的不利影響，估計其可回收金額為12萬元。2019年末，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對該項(xiàng)專利權(quán)的不利影響已部分消除，估計其可收回金額為102 000元。2009年1月，H公司出售該項(xiàng)專利權(quán)，價款13萬元已收妥并存入銀行，營業(yè)稅5%要求：計算該項(xiàng)專利的下列指標(biāo)：1.2019年的攤銷額、年末應(yīng)計提的減值準(zhǔn)備及賬面價值2.20