房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理程序和業(yè)務(wù)流程資料(共17頁)

1、PAGE 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)前期(qinq)手續(xù)辦理程序和業(yè)務(wù)流程 一、公司(n s)現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個(gè)過程）階段程 序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門備注項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目建議書（申請(qǐng)報(bào)告）提出項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點(diǎn)、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設(shè)進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。發(fā)改委（局）以計(jì)劃管理為主；規(guī)劃、土地、環(huán)保、水利、林業(yè)、旅游等部門參與選址；經(jīng)濟(jì)、計(jì)劃、建設(shè)等部門參與初步設(shè)計(jì)和方案審批。項(xiàng)目選址方案項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案資料：申請(qǐng)報(bào)告、城市規(guī)劃意見、用地預(yù)審意見、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、水土保持方案、占用林地審核、礦藏壓覆評(píng)估等營(yíng)業(yè)執(zhí)照。設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資計(jì)劃初步設(shè)計(jì)（

2、建設(shè)方案）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段施工圖設(shè)計(jì)、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合同、交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證：申請(qǐng)報(bào)告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖；辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。 住建（廳）局項(xiàng)目征地、報(bào)建、招標(biāo)土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門項(xiàng)目施工階段組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(xiàng)（分階段）工程質(zhì)檢報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄等。住建局項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段驗(yàn)收、結(jié)算、備案驗(yàn)收備案資料：驗(yàn)收備案表、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、驗(yàn)收原始文件、質(zhì)量檢測(cè)證明，規(guī)劃、消防、環(huán)保驗(yàn)收證明、質(zhì)量保修書。建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等

3、行政管理部門資料整理歸檔建設(shè)檔案館內(nèi)部資料室產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料：土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收資料、面積測(cè)繪成果、消防和環(huán)保驗(yàn)收證明等。住建局、產(chǎn)權(quán)辦 二、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目(xingm)開發(fā)的內(nèi)部工作流程節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦 部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況開發(fā)部主任辦公室規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件開發(fā)部主任辦公室現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解項(xiàng)目部項(xiàng)目 經(jīng)理開發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)教育、交通等情況售房

4、部主任辦公室了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐開發(fā)部主任辦公室土地價(jià)值 初判了解項(xiàng)目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況工程部核算員項(xiàng)目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排售房部主任開發(fā)部土地價(jià)值深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）開發(fā)部市場(chǎng)深度調(diào)研銷售部：參與市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等；開發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。售房部開發(fā)部項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。開發(fā)部售房部項(xiàng)目部工程部成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行

5、初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方案設(shè)計(jì)和成本測(cè)算。開發(fā)部工程部核算員項(xiàng)目部銷售部工程部集團(tuán) 預(yù)算室 協(xié)助開發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門會(huì)同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場(chǎng)情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明獲 取 土 地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等工程部：合同條款的草擬和完善財(cái)務(wù)部：提供資金。開發(fā)部辦公室財(cái)務(wù)部國(guó)有土地使用權(quán)證 準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明辦公室：提供土地出讓合同；財(cái)務(wù)部：提供資金繳納出讓金、交易費(fèi)。辦

6、公室財(cái)務(wù)部土地確權(quán)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表辦公室委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告開發(fā)部：協(xié)助提供相關(guān)項(xiàng)目資料辦公室開發(fā)部向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告辦公室建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦公室原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢）辦公室土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）辦公室土地出讓合同辦公室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙辦公室開發(fā)部核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖開發(fā)部項(xiàng)目部交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用辦公室財(cái)務(wù)部1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份辦公室開發(fā)部詳規(guī)辦公室：委托設(shè)計(jì)詳規(guī)節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說

7、明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同辦公室開發(fā)部交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用辦公室開發(fā)部建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦公室開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）辦公室開發(fā)部土地登記申請(qǐng)書辦公室開發(fā)部土地確權(quán)來源證明文件辦公室開發(fā)部土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明提供企業(yè)相關(guān)證明資料。辦公室開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計(jì)階段區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等售房部開發(fā)部競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)

8、狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行專向訪談，同時(shí)組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證。售房部開發(fā)部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn)商家對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的相關(guān)看法、同時(shí)了解投資客戶對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的投資意向。項(xiàng)目定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量售房部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定開發(fā)部售房部市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類

9、型建議，完成項(xiàng)目定位工作 開發(fā)部：配合完成公建類配套定位開發(fā)部經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù) 中心項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開發(fā)計(jì)劃： 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃； 研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； 工程：按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。分管 經(jīng)理辦公室節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)

10、提出改善性意見。開發(fā)部售房部設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地考察開發(fā)部工程部制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃開發(fā)部方案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂合同文本審核設(shè)計(jì)費(fèi)用審核工程部開發(fā)部設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂開發(fā)部：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)；工程部：參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。開發(fā)部工程部規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確保預(yù)期利潤(rùn)率。營(yíng)銷：結(jié)

11、合項(xiàng)目地塊的基本素質(zhì)、成本測(cè)算情況和預(yù)期銷售情況，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議；工程部：從施工角度，對(duì)主要部位做法提出建設(shè)性意見；提供各項(xiàng)配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)部工程部售房部詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào)建及確定（含配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)市規(guī)劃局開發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙辦公室開發(fā)部規(guī)劃預(yù)審及審批開發(fā)部辦公室建筑方案報(bào)建圖開發(fā)部：提供報(bào)建圖紙辦公室開發(fā)部景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出合理化建議。開發(fā)部工程部節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工圖設(shè)計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì)院選擇與合同簽定 進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)； 對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選

12、型進(jìn)行評(píng)估； 合同的審核。開發(fā)部工程部制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)： 營(yíng)銷 ：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定； 工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。開發(fā)部工程部結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)； 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。開發(fā)部工程部地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖工程部開發(fā)部施工圖成果施工圖會(huì)審 成本控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較大的項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見； 工程：

13、對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。開發(fā)部項(xiàng)目部工程部施工圖全圖開發(fā)部開發(fā)部主任負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更； 對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核?？偣まk開發(fā)部節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦公室開發(fā)部規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子文件辦公室開發(fā)部首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙問題解決；工程：現(xiàn)場(chǎng)配合。項(xiàng)目部開發(fā)部出放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告工程：配合勘測(cè)、清除現(xiàn)場(chǎng)障礙開發(fā)部項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工程：

14、組織現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)項(xiàng)目部工程部移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決；工程：組織交接。項(xiàng)目部開發(fā)部工程部施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦公室辦公室建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦公室辦公室施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書辦公室開發(fā)部工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同工程部辦公室施工圖審查研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工圖及計(jì)算書辦公室開發(fā)部質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理項(xiàng)目部辦公室安全措施工程：組織施工單位做好現(xiàn)場(chǎng)圍墻及現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)安全措施。項(xiàng)目部工程部安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場(chǎng)安全項(xiàng)目部工程部開工前期工作“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項(xiàng)目：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入； 財(cái)務(wù)：

15、提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。項(xiàng)目部工程部財(cái)務(wù)部場(chǎng)地平整項(xiàng)目部工程部施工組織方案 研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料； 成本：確定分包項(xiàng)目及各種特殊材料的檔次價(jià)格項(xiàng)目部工程部招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位工程部項(xiàng)目部樁基施工單位工程部項(xiàng)目部監(jiān)理單位工程部項(xiàng)目部土建施工單位工程部項(xiàng)目部甲供材、分包商工程部項(xiàng)目部沉降觀測(cè)工程部項(xiàng)目部節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準(zhǔn)備階段開工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同； 成本：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。項(xiàng)目部工程部施工圖會(huì)審

16、組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審研發(fā)：配合會(huì)審，并負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。項(xiàng)目部開發(fā)部會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙會(huì)審記錄項(xiàng)目部開發(fā)部設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位交底和變更。開發(fā)部項(xiàng)目部質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項(xiàng)目：配合辦理相關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目部工程部辦理安全檢查委托項(xiàng)目部工程部環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目：配合辦理相關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目部辦公室申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用電、排污手續(xù)項(xiàng)目部工程部辦理施工人員暫住手續(xù)項(xiàng)目部工程部開工開 工 后 工程建設(shè)階段項(xiàng)目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明

17、墻、柱軸線位置研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。項(xiàng)目部工程部規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線研發(fā)、項(xiàng)目：配合項(xiàng)目部開發(fā)部樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目部工程部樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。項(xiàng)目部工程部樁基檢測(cè)委托樁基檢測(cè)單位項(xiàng)目部工程部進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供樁基檢測(cè)報(bào)告項(xiàng)目部工程部開 槽土方工程項(xiàng)目部工程部支護(hù)工程項(xiàng)目部工程部降水工程項(xiàng)目部工程部基礎(chǔ)施工地基備案研發(fā)：配合參與驗(yàn)收項(xiàng)目部工程部基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)項(xiàng)目部工程部監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查項(xiàng)目部工程部督察組監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收研發(fā)：配合參與驗(yàn)

18、收項(xiàng)目部工程部驗(yàn)收組開發(fā)部簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表項(xiàng)目部基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程：提供全面的現(xiàn)場(chǎng)簽證、水電扣款等基礎(chǔ)性資料。項(xiàng)目部工程部節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工程建設(shè)階段主體施工審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目部監(jiān)理工程部督察組鋼筋混凝土工程施工單位填報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單項(xiàng)目部監(jiān)理督察組三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）項(xiàng)目部監(jiān)理督察組模板分項(xiàng)工程項(xiàng)目部監(jiān)理督察組鋼筋分項(xiàng)工程項(xiàng)目部監(jiān)理督察組混凝土分項(xiàng)工程項(xiàng)目部監(jiān)理督察組配套管線預(yù)埋檢驗(yàn)批檢驗(yàn)批驗(yàn)收項(xiàng)目部

19、監(jiān)理督察組重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋項(xiàng)目部監(jiān)理工程部 地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。項(xiàng)目部監(jiān)理工程部圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題項(xiàng)目部項(xiàng)目部經(jīng)理開發(fā)部設(shè)計(jì)變更 研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更； 成本：核定成本影響項(xiàng)目部開發(fā)部主任開發(fā)部施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析 研發(fā)：配合分析問題項(xiàng)目部監(jiān)理工程部開發(fā)部督察組處理方案的制定、審核、審批 研發(fā)：配合制定方案； 成本：核定成本影響項(xiàng)目部項(xiàng)目 經(jīng)理開發(fā)部處理方案的實(shí)施項(xiàng)目部項(xiàng)目 經(jīng)理工程部變更設(shè)計(jì)變更

20、 研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；開發(fā)部項(xiàng)目部工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)項(xiàng)目部工程部工程款申請(qǐng)表審批 成本控制：按合同約定審核付款比例。項(xiàng)目部工程部工程款支付 財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。項(xiàng)目部工程部主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)項(xiàng)目部工程部監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查項(xiàng)目部工程部 督察組 驗(yàn)收組監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收 工程、研發(fā)、成本、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與項(xiàng)目部工程部簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表項(xiàng)目部工程部節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目銷售階段銷售許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照售房部辦公室房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書售房部辦

21、公室國(guó)有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證售房部辦公室年度投資計(jì)劃(計(jì)委批文)售房部辦公室建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。售房部項(xiàng)目部建設(shè)工程施工許可證售房部辦公室公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明售房部辦公室獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同售房部辦公室工程施工達(dá)到辦證要求的形象進(jìn)度基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件工程：符合形象要求提供基礎(chǔ)驗(yàn)收證明。售房部項(xiàng)目部按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位（不同建筑形式，要求不一樣）工程：達(dá)到形象進(jìn)度要求，提供證明。售房部工程部面積計(jì)算及圖紙獲取面積計(jì)算成果表項(xiàng)目：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等；售房部辦公室項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略： 策劃：根據(jù)項(xiàng)

22、目定位、市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目推廣策略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦提合理化建議； 研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點(diǎn)、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品等。售房部辦公室價(jià)格策略： 銷售：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素，制定價(jià)格體系及制作銷控；售房部分管 經(jīng)理節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目前期亮相準(zhǔn)備亮相前項(xiàng)目知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識(shí)，樓盤背景，項(xiàng)目賣點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合培訓(xùn)銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn)法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)公司、建

23、筑風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙資料等； 工程：提供施工材料、施工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料。售房部辦公室樣板間確定銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸；工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點(diǎn)支持；成本控制：樣板間裝修成本核算及合同審批工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持售房部工程部開發(fā)部沙盤（概念）模型、主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體戶型；銷售：與企劃部協(xié)商，選定沙盤方案及主力戶型。售房部辦公室節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部

24、門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報(bào)等）銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定；研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等；工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料；法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。售房部辦公室確定項(xiàng)目亮相方案項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定項(xiàng)目部、銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見。售房部辦公室項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定售房部辦公室項(xiàng)目亮相媒體確定售房部辦公室項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號(hào)及面積對(duì)照表研發(fā)：提供

25、房型本冊(cè)、技術(shù)支持；銷管：提供房號(hào)及面積表售房部集團(tuán)預(yù)算室銷控方案及銷控表售房部辦公室答客戶問客戶接待、客戶問題匯總及反饋（統(tǒng)一說詞）研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題。售房部辦公室客戶積累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù)銷管：意向卡銷售的組織工作；外賣場(chǎng)：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù)。售房部分管 經(jīng)理節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦 部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明 項(xiàng) 目 銷 售 階 段 項(xiàng)目 開盤 前準(zhǔn)備價(jià)格體系確定銷售：對(duì)不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價(jià)格體系。售房部分管 經(jīng)理合同準(zhǔn)備房型附圖開發(fā)：提供所有房型附圖售房部

26、開發(fā)部交房標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)：提供確定交房標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交房標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險(xiǎn)的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓時(shí)間及交房標(biāo)準(zhǔn)。售房部項(xiàng)目部物業(yè) 公司分管 經(jīng)理合同、附加協(xié)議等文本審查確定法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的審查確定。辦公室分管 經(jīng)理開盤前銷售道具的準(zhǔn)備購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì)價(jià)格表研發(fā)：提供項(xiàng)目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持；銷售：協(xié)助銷管制定項(xiàng)目樓房的價(jià)格體系；工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)。售房部分管 經(jīng)理銷控表及銷控貼，認(rèn)購(gòu)書，合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購(gòu)書、合同袋等相關(guān)銷售用具。售房部辦公室項(xiàng)目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）售房部辦公室報(bào)紙媒體發(fā)

27、布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）售房部辦公室小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）售房部辦公室開盤信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯）售房部辦公室節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明開盤項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目開盤開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)形式（演出說明會(huì)發(fā)布會(huì)）與會(huì)人員（演藝名人專家學(xué)者）告知途徑（報(bào)廣海報(bào)DM）銷售：開盤慶典活動(dòng)的組織配合，最大化接待、積累客戶；物業(yè)：積為開盤慶典活動(dòng)提供人力物力支持辦公室售房部客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作。財(cái)務(wù)：收定金、購(gòu)房款；銷售：簽訂購(gòu)房協(xié)議

28、，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署售房部分管 經(jīng)理回款落實(shí)銷售：按每月考核指標(biāo)定時(shí)定額完成銷售量，為回款落實(shí)提供支撐。售房部分管 經(jīng)理日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整售房部產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn)來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào)整企劃：階段性項(xiàng)目推廣總結(jié)，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向；銷售：根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，討論協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系，聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售；售房部辦公室節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦部門大類小類說明裝修材料確定材料確定研發(fā)、成本控制：分別從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面配合選用材料。甲供、甲分包材料的招標(biāo)制定招標(biāo)計(jì)劃編制招標(biāo)文件擬定投標(biāo)單位成本控制：審核招標(biāo)方案確定材料招標(biāo)技術(shù)要求成本控制：參與招標(biāo)、測(cè)算成本。考察投標(biāo)單位成本控制：參與考察并提出考察意見節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部