房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法概述(PPT-44張)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（一）調(diào)查和專家打分法最常用、最簡單、易于應(yīng)用的分析方法。首先，辨識(shí)出某一特定工程項(xiàng)目可能遇到的所有風(fēng)險(xiǎn)，列出風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表；其次，利用專家經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素的重要性進(jìn)行評(píng)價(jià)，綜合成整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。具體步驟如下：第一步，確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重，以表征其對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響程度。第二步，確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的等級(jí)值，按可能性很大、較大、一般、不大、較小這五個(gè)等級(jí)，分別以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。第三步，將每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)與等級(jí)值相乘，求出該風(fēng)險(xiǎn)因素的得分。再求出此工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的總分，總分越高說明風(fēng)險(xiǎn)越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法

2、風(fēng)險(xiǎn)分析表可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)數(shù)（W）風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性（C）風(fēng)險(xiǎn)度W*C很大1.0比較大0.8中等0.6不大0.4較小0.2政局不穩(wěn)0.050.03物價(jià)上漲0.150.12業(yè)主支付能力0.10.06技術(shù)難度0.20.04工期緊迫0.150.09材料供應(yīng)0.150.12匯率浮動(dòng)0.10.06無后續(xù)項(xiàng)目0.10.041W*C=0.56房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法評(píng)價(jià)基準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)度范圍風(fēng)險(xiǎn)定性決策0-0.4低風(fēng)險(xiǎn)正常投標(biāo)0.4-0.6中等風(fēng)險(xiǎn)可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險(xiǎn)成本0.6-0.8高風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)分析0.8-1.0非常高風(fēng)險(xiǎn)不投標(biāo)此項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)度為0.56，則定性為中等風(fēng)險(xiǎn)，可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險(xiǎn)成本。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法根據(jù)專家的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)該項(xiàng)目的了解程度、專長等，對(duì)專家評(píng)分的權(quán)威性確定一個(gè)權(quán)重值，取值建議在0.5-1.0之間，1.0代表專家的最高水平，其他專家的取值相應(yīng)減少。最后的風(fēng)險(xiǎn)度計(jì)算為：每位專家打出的風(fēng)險(xiǎn)總分乘以專家權(quán)威性的權(quán)重值，所得之積合計(jì)后再除以全部專家權(quán)重值的和。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法專家風(fēng)險(xiǎn)打分專家的權(quán)威性權(quán)重乘積專家A0.561.00.56專家B0.620.70.434專家C0.480.80.3842.51.378最終的風(fēng)險(xiǎn)度=1.378/2.5=0.5512則定性為中等風(fēng)險(xiǎn)，可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險(xiǎn)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法優(yōu)點(diǎn)：簡單易懂，容易操作，適用于

4、缺乏具體客觀資料的工程項(xiàng)目前期決策階段的風(fēng)險(xiǎn)分析。缺點(diǎn)：只能利用專家的主觀數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（二）決策樹決策樹常常用于不同風(fēng)險(xiǎn)方案的選擇。決策樹又稱決策圖，是以方框和圓圈及節(jié)點(diǎn)，并由直線連接而形成的一種像樹枝形狀的結(jié)構(gòu)圖。即，將備選方案、可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)、結(jié)果、各種益損值和概率值等分別用一些特殊的頂點(diǎn)與邊以及權(quán)值來表示，并按其因果關(guān)系排列而成的樹形圖。如下圖所示：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法決策樹所用圖解符號(hào)及結(jié)構(gòu)： （1）決策點(diǎn)：它是以方框表示的節(jié)點(diǎn)。一般決策點(diǎn)位于決策樹的最左端，即決策樹的起點(diǎn)位置。（2）方案

5、枝：它是由決策點(diǎn)起自左而右畫出的若干條直線，每條直線表示一個(gè)備選方案。方案枝表示解決問題的途徑，通常是兩枝或兩枝以上。（3）狀態(tài)節(jié)點(diǎn)：在每個(gè)方案枝的末端畫上一個(gè)“ ”并注上代號(hào)叫做狀態(tài)節(jié)點(diǎn)。狀態(tài)節(jié)點(diǎn)是決策分枝的終點(diǎn)，也是表示一個(gè)備選方案可能遇到的自然狀態(tài)的起點(diǎn)。其上方的數(shù)字表示該方案的期望損益值。（4）概率枝：從狀態(tài)節(jié)點(diǎn)引出的若干條直線叫概率枝，每條直線代表一種自然狀態(tài)及其可能出現(xiàn)的概率（每條分枝上面注明自然狀態(tài)及其概率）。（5）結(jié)果點(diǎn)：它是畫在概率枝的末端的一個(gè)三角節(jié)點(diǎn)（）。在結(jié)果點(diǎn)處列出不同的方案在不同的自然狀態(tài)及其概率條件下的收益值或損失值。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法決策樹形圖可分為單階

6、段決策樹和多階段決策樹。單階段決策樹是指決策問題只需進(jìn)行一次決策活動(dòng)，便可以選出理想的方案。單階段決策樹一般只有一個(gè)決策節(jié)點(diǎn)。多階段決策是指在一個(gè)決策問題中包含著兩個(gè)或兩個(gè)以上層次的決策，即在一個(gè)決策問題的決策方案中又包含著另一個(gè)或幾個(gè)決策問題。只有當(dāng)?shù)鸵粚哟蔚臎Q策方案確定之后，高一層次的決策方案才能確定。因此，處理多階決策問題必須通過依次的計(jì)算、分析和比較，直到整個(gè)問題的決策方案確定為止。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法例如某種產(chǎn)品市場預(yù)測，在10年中銷路好的概率為0.7,銷路不好的概率為0.3。相關(guān)工廠的建設(shè)有兩個(gè)方案：（1）新建大廠需投入5000萬元，如果銷路好每年可獲得利潤1500萬元；銷路

7、不好，每年虧損20萬元。（2）新建小廠需投入2000萬元，如果銷路好每年可獲得600萬元的利潤；銷路不好，每年可獲得200萬元的利潤。 則可作決策樹見下圖。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法對(duì)A方案的收益期望為： EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700萬元對(duì)B方案的收益期望為： EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800萬元由于A方案的收益期望比B高，所以A方案是有利的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法某開發(fā)公司擬為一企業(yè)承包新產(chǎn)品的研制與開發(fā)任務(wù)，但是為了得到合同必須參加投標(biāo)。已知投標(biāo)的準(zhǔn)備費(fèi)用為40000元，中標(biāo)的可能性是40。如果不中標(biāo)，

8、準(zhǔn)備費(fèi)用得不到補(bǔ)償。如果中標(biāo)，可采用兩種方法進(jìn)行研制開發(fā)：方法1成功的可能性為80，費(fèi)用為260000元；方法2成功的可能性為50，費(fèi)用為160000元。如果研制開發(fā)成功，該開發(fā)公司可得到600000元，如果合同中標(biāo)但未研制成功，則開發(fā)公司需賠償100000元。問題是要決策：(1)是否參加投標(biāo)?(2)若中標(biāo)了，采用哪種方法研制開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（1）畫決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（2）計(jì)算第二階段各狀態(tài)頂點(diǎn)的期望值D點(diǎn)的期望值：6000000.8+(-100000)0.2= 460000 E點(diǎn)的期望值：6000000.5+(-100000)0.5= 250000 方法1的期望

9、利潤為460000260000=200000方法2的期望利潤為2500001601100=90000在C點(diǎn)的最優(yōu)決策是選擇方法1利潤值200000房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（3）再計(jì)算第一階段各狀態(tài)頂點(diǎn)的期望值：B點(diǎn)的期望值：2000000.4+00.6= 80000。 由于投標(biāo)的期望利潤為80000-40000= 40000，比不投標(biāo)(利潤為0)要好，所以在A點(diǎn)的最優(yōu)決策是選擇投標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析（損益平衡分析、量本利分析）定義：指根據(jù)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（或銷售量）、可變成本、固體成本、產(chǎn)品價(jià)格和銷售稅金等數(shù)據(jù)，確定項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)BEP。

10、目的：計(jì)算工程項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，從而確定項(xiàng)目的最小規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法盈虧平衡點(diǎn)BEP定義：當(dāng)項(xiàng)目的成本和收益達(dá)到平衡時(shí)所必需的最低生產(chǎn)水平或銷售水平。銷售收入=生產(chǎn)成本盈虧平衡點(diǎn)作用：該點(diǎn)越低，說明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目有較大的抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力。盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式：產(chǎn)量、單位產(chǎn)品售價(jià)、單位產(chǎn)品可變成本以及年固定成本總量、生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量(銷售量)之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析可分為：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。盈虧平衡分析線形盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析圖表法解析法圖表法解析法

11、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法線性盈虧平衡分析基本假設(shè)：（1）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；（2）單位產(chǎn)品的銷售單價(jià)不變；（3）單位產(chǎn)品的可變成本不變； （4）生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法 產(chǎn)品單價(jià)P銷售收入TR 產(chǎn)品的銷售量即產(chǎn)量Q 第一個(gè)公式： TR=PQ 注：考慮稅金 TR=(P-r)Q r-單位產(chǎn)品價(jià)格中包含的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法總成本=固定成本（fixed cost） +可變成本（variable cost）固定成本是不隨產(chǎn)量變化而變化的成本，包括廠房、設(shè)備的折舊費(fèi)、利息、地租、廣告費(fèi)等。這些費(fèi)用即使在停產(chǎn)的情況下也必須支付?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變化而變化

12、的成本，如原材料、燃料和動(dòng)力支出。當(dāng)產(chǎn)量為零時(shí)，可變成本也為零，產(chǎn)量增多，可變成本隨之增多。 第二個(gè)公式：TC=Cf+CvQ TC 總成本； Cf 總固定成本； Cv單位產(chǎn)品可變成本； Q 產(chǎn)品產(chǎn)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法銷售收入=生產(chǎn)成本 TR=TC如果項(xiàng)目在小于Q*的產(chǎn)量下組織生產(chǎn)，項(xiàng)目虧損；如果在Q*的產(chǎn)量下生產(chǎn)，項(xiàng)目盈利。如果考慮稅金？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法如果項(xiàng)目的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為Q0，則盈虧平衡點(diǎn)也可以用盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率表示，即：E*盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法銷售收入總成本固定成本銷售量（產(chǎn)量）銷售收入或成本BEP可變成本盈利區(qū)虧損區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

13、目風(fēng)險(xiǎn)分析方法1例: 某工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為生產(chǎn)某產(chǎn)品5萬件/年，單位產(chǎn)品售價(jià)為2560元。生產(chǎn)總成本為9800萬元，其中固定成本為4500萬元，總可變成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，求盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量和盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法解：（1）計(jì)算單位產(chǎn)品的可變成本。 TC=Cf+CvQ0（2）計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量：（3）計(jì)算盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率為：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法例：一生產(chǎn)項(xiàng)目有兩個(gè)方案可供選擇。兩個(gè)方案的年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、產(chǎn)品單價(jià)、變動(dòng)成本、稅率和年固定成本分別為: 方案1： Q0 =90000件，P=45元，Cv=18元，r=9元，Cf=810000元 方案2： Q

14、0 =85000件，P=45元，Cv=16元，r=9元，Cf=960000元 試比較這兩個(gè)方案的年最大利潤、盈虧產(chǎn)量和生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法解：方案1年最大利潤：P=(P-Cv-r) Q0 -Cf=(45-18-9)*90000-810000=810000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=Cf/(P-Cv-r)=810000/(45-18-9)=45000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=45000/90000=0.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法方案2年最大利潤：PP=(P-Cv-r) Q0 -Cf=(45-16-9)*85000-960000=740000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=C

15、f/(P-Cv-r)=960000/(45-16-9)=48000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=48000/85000=0.565結(jié)論：無論是盈利額還是盈虧產(chǎn)量以及生產(chǎn)能力利用率，方案2的風(fēng)險(xiǎn)承受能力都不如方案1。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（四）敏感性分析敏感性分析法用于研究在工程項(xiàng)目周期內(nèi)，當(dāng)工程項(xiàng)目變數(shù)（例如產(chǎn)量、投資、產(chǎn)品價(jià)格、變動(dòng)成本等）以及工程項(xiàng)目的各種前提與假設(shè)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（例如項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等）的變動(dòng)程度，從而估算各風(fēng)險(xiǎn)對(duì)工程項(xiàng)目的影響程度。該方法在項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)經(jīng)常使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法敏感性分析的步驟：1選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)作

16、為敏感性分析的對(duì)象2選擇敏感性分析的風(fēng)險(xiǎn)因素3確定系統(tǒng)目標(biāo)對(duì)各種敏感性因素的敏感程度4經(jīng)分析比較找出最敏感因素，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況做出判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法例題：【例】 G公司有一投資項(xiàng)目，其基本數(shù)據(jù)如下表所示。假定投資額、年收入、折現(xiàn)率為主要的敏感性因素。試對(duì)該投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單因素敏感性分析。 敏感性分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目投資額壽命期年收入年費(fèi)用殘值折現(xiàn)率數(shù)據(jù)100 000元5年60 000元20 000元10 000元10%房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法解：（1）敏感性因素與分析指標(biāo)已經(jīng)給定，我們選取5%，10%作為不確定因素的變化程度。（2）計(jì)算敏感性指標(biāo)。首先計(jì)算決策基本方案的NPV；

17、然后計(jì)算不同變化率下的NPV。NPV=-100000+(60000-20000)(P/A，10%，5)+10000（P/F，10%，5）=57840.68房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法不確定因素變化后的取值項(xiàng)目投資額年收入折現(xiàn)率-10%90 00054 0009%-5%95 00057 0009.5%0100 00060 00010%5%105 00063 00010.5%10%110 00066 00011%不確定因素變化后的取值不確定因素變化后NPV的值NPV變化率-10%-5%0+5%+10%投資額67840.6862840.6857840.6852840.6847840.68年收入3509

18、5.9646468.3257840.6869213.0480585.40折現(xiàn)率62085.3659940.6357840.6855784.3353770.39不確定因素變化后NPV的值房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法當(dāng)投資額的變化率為-10%時(shí) = 17.3% = -1.73 其余情況計(jì)算方法類似。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法(3) 計(jì)算臨界值投資臨界值: 設(shè)投資額的臨界值為I，則NPV=-I+(60 000-20 000)(P/A，10%，5)+10 000（P/F，10%，5）=0得：I=157840。收入臨界值: 設(shè)年收入的臨界值為R，則NPV=-100000+(R-20000)(P/A，10%

19、，5)+10000（P/F，10%，5）=0得：R=44741.773。折現(xiàn)率臨界值: 設(shè)折現(xiàn)率的臨界值為i，則NPV=-100000+(60000-20 000)(P/A，i，5)+10 000（P/F，i，5）=0得：i=30.058%實(shí)際上，i的臨界值就是該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（4）繪制敏感性分析表序號(hào)不確定性因素變化率凈現(xiàn)值敏感系數(shù)臨界值臨界百分率基本方案57840.681投資額-10%67840.68-1.72915784057.84%-5%62840.68-1.729+5%52840.68-1.729+10%47840.68-1.7292年收入-10%350

20、95.963.93244741.773-25.43%-5%46468.323.932+5%69213.043.932+10%80585.403.9323折現(xiàn)率-10%62085.36-0.73430.058%300.58%-5%59940.63-0.726+5%55784.33-0.711+10%53770.39-0.704（4）繪制敏感性分析表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（5）繪制敏感性分析圖。在敏感性分析圖中，與橫坐標(biāo)相交角度最大的曲線對(duì)應(yīng)的因素就是最敏感的因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（6）分析評(píng)價(jià)。從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)年收入的變化最敏感。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法THANK YOU讀一本好書，就是和許多高尚的人談話。-歌德書籍是人類知識(shí)的總結(jié)。書籍是全世界的營養(yǎng)品。-莎士比亞書籍是巨大的力量。-列寧好的書籍是最貴重的珍寶。-別林斯基任何時(shí)候我也不會(huì)滿足，越是多讀書，就越是深刻地感到不滿足，越感到自己知識(shí)貧乏。-馬克思書籍便是這種改造靈魂的工具。人類所需要的，是富有啟發(fā)性的養(yǎng)料。而閱讀，則正是這種養(yǎng)料。-雨果喜歡讀書，就等于把生活中寂寞的辰光換成巨大享受的時(shí)刻。-孟德斯鳩如果我閱讀得和別人一樣多，我就知道得和別人一樣少。-霍伯斯英國作家讀書有三種方法：一種是讀而不懂，另一種是既讀