黃埔大道西項(xiàng)目商業(yè)定位分析課件

1、旺地發(fā)展顧問2011年3月廣州黃埔大道西項(xiàng)目商業(yè)定位分析目錄項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)遇商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目需要解決的問題項(xiàng)目概況小結(jié)1 項(xiàng)目概況區(qū)位：大區(qū)位：廣州天河區(qū)，緊鄰珠江新城CBD 小區(qū)位：廣東國(guó)防大廈地塊占地：20畝，約1.3萬平方米（容積率沒限定）規(guī)劃：綜合體，包括寫字樓、酒店、公寓和商業(yè)交通：最近公交站：國(guó)防大廈站（7條公交線） 最近地鐵站：崗頂站（直線距離約1公里）西東北南項(xiàng)目石牌東路環(huán)宇大廈黃埔大道西陶育路項(xiàng)目四至1 項(xiàng)目概況2 項(xiàng)目需要解決的問題2.1 商業(yè)定位 根據(jù)項(xiàng)目本身各方面的條件以及市場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的商業(yè)定位。2.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 根據(jù)市場(chǎng)需求制定具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2、力的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。2.3 資本運(yùn)營(yíng) 以良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)寫字樓和公寓的租售，協(xié)助項(xiàng)目快速回籠資金，促進(jìn)項(xiàng)目整體資金的合理流動(dòng)。2.4 項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展 項(xiàng)目商業(yè)部分要最大限度地滿足消費(fèi)者的需求，這樣才能獲得可持續(xù)發(fā)展。3 商業(yè)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告3.1 商業(yè)背景 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較快近5年，廣州市和天河區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速分別為年均19%和18%3.2 主要商圈分布 3 商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目商圈天河商圈北京路商圈珠江新城商圈范圍以天河路為核心，西起廣州大道，東至龍口東路，南起黃埔大道，北至廣園快速路西起人民路，東至越秀路，南起沿江路，北至東風(fēng)路西起廣州大道，東至華南快速干線，南

3、起臨江大道，北至黃埔大道級(jí)別市級(jí)市級(jí)區(qū)域級(jí)發(fā)展模式以大型商場(chǎng)為主，沿街商鋪為輔以沿街商鋪為主，大型商場(chǎng)為輔目前以專業(yè)市場(chǎng)（臨建）及住宅和寫字樓裙樓商鋪為主主營(yíng)業(yè)態(tài)綜合零售為主建材、家居、汽車美容及展覽、餐飲等主要消費(fèi)群體以周邊工作的年輕白領(lǐng)、IT專業(yè)人員、學(xué)生、外地打工者為主以學(xué)生、年輕白領(lǐng)、年輕家庭群體為主以周邊住戶家庭、周邊工作的年輕白領(lǐng)為主商業(yè)體量(未計(jì)街鋪)目前約80萬平方米目前約30萬平方米未來純商業(yè)規(guī)模約73萬平方米人流量日均至少50萬人次，節(jié)假日2-3倍日均50萬，節(jié)假日翻倍日均人流量最高達(dá)25萬人次街鋪首層月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800

4、元/平方米3.3 商圈分析3 商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目處于天河商圈和珠江新城商圈的輻射地帶，共享兩大商圈的人流3 商業(yè)市場(chǎng)分析3.4 購物中心現(xiàn)狀 分布：廣州購物中心多聚集在市中心，以天河區(qū)和越秀區(qū)為主。目前天河商圈就聚集了近10家大型購物中心，如天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、天娛廣場(chǎng)、太古匯、萬菱匯，可見集聚度非常高。 定位：目前購物中心定位的差異化特點(diǎn)并不突出，大多數(shù)購物中心都以綜合性、中高檔定位為主，特色不明顯，同質(zhì)性比較嚴(yán)重。 功能：大多數(shù)購物中心的功能以購物為主導(dǎo)，像天河城、中華廣場(chǎng)等購物比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%，餐飲、娛樂、休閑功能僅僅起輔助作用。3 商業(yè)市場(chǎng)分析 開發(fā)商增加自有物業(yè)比例 隨著投

5、資者的逐漸成熟以及開發(fā)商實(shí)力的逐漸增強(qiáng)，開發(fā)商對(duì)大型商場(chǎng)不再考慮銷售，而是作為自留資產(chǎn)或者進(jìn)行其它渠道的融資。 特色經(jīng)營(yíng)越來越重要 一站式綜合性商場(chǎng)仍是主流，但在綜合性的基礎(chǔ)上必須實(shí)行個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，把自身特色打造出來。 “連體商城”將成發(fā)展趨勢(shì) 友誼環(huán)市東店與世貿(mào)廣場(chǎng)、白云賓館裙樓、麗柏廣場(chǎng)連接，形成三位一體的“商業(yè)合并模式”，商業(yè)效果良好。 購物中心沿“主題化”和“娛樂化”方向發(fā)展 為了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，吸引更多的消費(fèi)者，越來越多的購物中心走向主題化和娛樂化。3.5 發(fā)展趨勢(shì)4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析4.1 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析分類代表（項(xiàng)目方圓1公里范圍內(nèi)）已建寫字樓及酒店聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈、華威

6、達(dá)酒店（四星級(jí)）、至尊皇城大酒樓等在建寫字樓及酒店云來斯堡大廈（五星級(jí)酒店、商務(wù)）、珠江新城D3-3、D3-5地塊（商業(yè)、酒店、辦公）等在建住宅及公寓富力公園28、盛德國(guó)際公寓等聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈華威達(dá)酒店云來斯堡大廈至尊皇城大酒樓項(xiàng)目名稱區(qū)位租售模式主力店已開業(yè)天河城 天河區(qū)只租不售 天河城百貨、吉之島等正佳廣場(chǎng) 天河區(qū)夾層出售，其它出租 廣州友誼、百佳等萬菱匯 天河區(qū)只租不售ZARA、蘇寧精品店等中華廣場(chǎng)越秀區(qū)首層出售，其它出租 中華百貨、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售廣州友誼商店 高德置地廣場(chǎng)珠江新城只租不售廣百百貨、吉之島等 待開業(yè)太古匯天河區(qū)只租不售瑪莎百貨、Louis

7、 Vuitton等時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng) 天河區(qū)只租不售-中央廣場(chǎng)地下商城 珠江新城-地下商城由香港蘭桂坊集團(tuán)經(jīng)營(yíng)太陽新天地購物中心 珠江新城只租不售廣百百貨 4.2 租售模式及主力店分析4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目只租不售，主力百貨基本上是廣州本土百貨，除了未來開業(yè)的太古匯引進(jìn)的瑪莎百貨是外資百貨4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目名稱正佳廣場(chǎng)天河城萬菱匯太古匯中華廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)西塔高德置地廣場(chǎng)商場(chǎng)面積30165.8121717.4517總建面積42332340.62839.544.892商場(chǎng)占比71.43%48.48%25.22%29.56%60.71%44.05%11.16%18.48%車位數(shù)150

8、0900635870120020001700720車位配比280：1367：1362：1467：1233：1198：1264：11278：1地下空間地下2層，負(fù)二層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為百佳地下2層，負(fù)二層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為吉之島、餐飲等；地下連接著廣百的地下商城地下3層，負(fù)二、三層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為零售、飲食地下4層，負(fù)三、四層為停車場(chǎng)，負(fù)一、二層為商業(yè)地下4層，負(fù)二至負(fù)四層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為國(guó)美電器、運(yùn)動(dòng)城地下2層，負(fù)二層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為沃爾瑪、停車場(chǎng)地下4層，負(fù)二至負(fù)四層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為友誼商店地下2層，停車場(chǎng)、吉之島、小Q反斗城、餐飲等；與地鐵接駁注：(1)面積單位為萬平方米； (2)

9、商場(chǎng)占比為商場(chǎng)面積與總建面積的比值； (3)車位配比是總建面積與車位數(shù)比值，即多少平方米的建筑面積擁有一個(gè)車位（1）商場(chǎng)面積：5-30萬平方米，均值為15萬平方米（2）總建面積：23-92萬平方米，均值為42.9萬平方米（3）商場(chǎng)占比：11.16%-71.43%，均值為38.64%（4）車位數(shù)：635-2000，均值為1191（5）車位配比：1278：1-198：1，均值為360：1（6）地下空間：地下2層-地下4層，主要是停車場(chǎng)、超市、餐飲小結(jié)：4.3 商業(yè)配比、車位配比及地下空間分析商場(chǎng)類別主要國(guó)際品牌主要國(guó)內(nèi)品牌正佳廣場(chǎng)百貨超市-廣州友誼、百佳服裝鞋帽LEVIS、ESPRIT、阿迪達(dá)斯、

10、夢(mèng)特嬌、H&M、馬連奴、TOMMYHILFIGER、APPLE、皮爾卡丹、匡威歌莉婭、白絲、Ochirly、季后風(fēng)品牌折扣店、百麗、杰卡西、梨人坊女裝、紅蜻蜓、秋鹿、卡賓珠寶鐘表依波路表、SWATCH、梅花表、天梭、帝舵表周大福、鉆石世家、六福珠寶、濃情鉆石、查理珠寶、廣地珠寶、時(shí)間廊餐飲娛樂星巴克咖啡、必勝客、哈根達(dá)斯、麥當(dāng)勞、肯德基、棒約翰真功夫、和祿壽司、千味涮、味千拉面、拉丁餐廳、72街、大椰豐飯、一茶一屋、哇哇哇游樂城、飛揚(yáng)影城通訊數(shù)碼蘋果專賣、三星手機(jī)專賣、佳能、摩托羅拉龍粵數(shù)碼港、聯(lián)通“沃”、幻想曲通訊、電器良品化妝品佰草集、妍麗屈臣氏其它JOJO、玩具反斗城惠視眼鏡超市、恒生好

11、家家居天河城百貨超市吉之島天河城百貨服裝鞋帽Mango、BATA、MILLIES、GEOX、LACOSTE、NINIEE WEST、Calvin Klein、ARMANI EXCHANGE、G-STAR、BCBG萬里馬、百麗、MIRABELL、真美詩、texwood蘋果、淑女屋、chaber、Jessica、經(jīng)典故事、ebase珠寶鐘表TUDOR、ROLEX、TISSOT、SWATCH、浪琴表、OMEGA、曼古銀、Folli Follie濃情鉆石、柏豪鉆石、時(shí)間廊餐飲娛樂哈根達(dá)斯、星巴克、必勝客、肯德基、SparkleGelato飛揚(yáng)影城、意粉屋、大家樂、泰滿冠、仙蹤林通訊數(shù)碼諾基亞、摩托羅拉

12、、BOSE、松下、富士、可達(dá)、蘋果、索尼數(shù)碼龍粵通訊、國(guó)美電器、壹號(hào)通、CAV化妝品MAC、LaColline、AUPRES、SEPHORA-其它萬寶龍精品、SWAROVSKI琉璃工房、廣天藏品、金康藥房、寶島眼鏡、ARTINI、東方眼鏡萬菱匯服裝鞋帽ZARA、ELLE、Samantha Thavasa、New Balance、Le Cop Sportif、Dazzle、Horacio Pagani、VIVA、Mo & Co、MastermindOchirly、k.a.t.、Five Plus、YZC、Esons、EMU、Banana Baby、CABBEEN、OXYGENE、Touch珠寶鐘

13、表BALCO、CRD、浪琴表PAK FOOK、雍皇珠寶餐飲娛樂Costacoffee、BIL-ZIMSDouble Star cafe、酷鍋、大快活、仙蹤林、長(zhǎng)阪壽司、Strawberry Plus、滿記甜品、大禾壽司、表叔茶餐廳、許留山通訊數(shù)碼-蘇寧精品電器城化妝品佰草集、CATALO、SOO Hair SalonMS LILI、屈臣氏其它PILGRIM、Morph、SUNNING Elite、Braun Buffelemoi 基本生活、SOHIP家居4.4 品牌分析4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商場(chǎng)名稱2010年首次登陸廣州的國(guó)內(nèi)外知名品牌天河城Massimo Dutti、ICICLE、CK正裝品牌

14、正佳廣場(chǎng)OVS、NOVO（Evisu、Stella Luna）、玩具反斗城中華廣場(chǎng)H&M、高端超市TASTE、TOBE、DGS萬菱匯OXYGENE、Braun Buffel、Samantha Thavasa、New Balance、KIRA太古匯Zara、I.T.、Godiva、Lazy Susan、大食代美食廣場(chǎng)、香港美心集團(tuán)旗下中式酒樓、西班牙高端超市OLE、英國(guó)瑪莎百貨友誼國(guó)金店蕭邦、歐米茄、施華洛世奇、CERRUTI1881、Chaumet尚美、珠寶潘多拉、IDO等奢侈品高德置地四季MALL吉之島首家SM（食品超市）、風(fēng)尚廣百GBF東方寶泰特力屋 受政府加快發(fā)展廣州商貿(mào)物流業(yè)等利好政策

15、的推動(dòng)以及廣州亞運(yùn)契機(jī)，國(guó)際品牌加快在廣州的進(jìn)駐和擴(kuò)張進(jìn)程，其中有多個(gè)一線品牌是首次登陸廣州。 4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析4.5 大型商業(yè)綜合體分析 正佳廣場(chǎng)開業(yè)日期：2005年1月規(guī)模：占地5.7萬平方米；總建筑面積42萬平方米；裙樓商場(chǎng)：30萬平方米；商業(yè)面積22萬樓層：地上七層，地下兩層；東塔樓：43層五星級(jí)酒店和頂級(jí)公寓萬豪金殿；西塔樓：30層超甲級(jí)寫字樓廣晟大廈車位：地下1500個(gè)寫字樓酒店與公寓購物中心4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：33333平方米標(biāo)準(zhǔn)層營(yíng)業(yè)面積：20000平方米自動(dòng)扶梯個(gè)數(shù)：60個(gè)自動(dòng)扶梯品牌：奧的斯觀光電梯個(gè)數(shù)：3個(gè)觀光電梯品牌：奧的斯商鋪?zhàn)饨穑浩骄?50元/平

16、方米月物業(yè)費(fèi)：60元/平方米月4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析樓層分區(qū)主要商家負(fù)一層一站超市百佳亞洲旗艦超市等M層時(shí)尚港匡威、博美整形等一層時(shí)尚品牌星巴克、CK、佐丹奴、GUESS、夢(mèng)特嬌、哈根達(dá)斯、友誼商店、LiLy百貨等二層潮流品牌友誼商店、屈臣氏、LiLy百貨等三層美食/時(shí)尚友誼商店、季后風(fēng)名牌折扣店、班尼路等四層運(yùn)動(dòng)/數(shù)碼鴻星爾克、adidas、索尼等五層兒童/家居真功夫、冰河灣真冰溜冰俱樂部等六層美食/家居恒生好佳家居廣場(chǎng)、臺(tái)灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐、大椰豐飯等七層娛樂天地哇哇哇游樂城、飛揚(yáng)影城等樓層分布4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析各樓層平面圖負(fù)一層M層4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析一層二層4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分

17、析三層四層4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五層六層4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析七層部分商家4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析業(yè)態(tài)比例：零售60%，娛樂20%，餐飲20%主力店：廣州友誼商店、百佳亞洲旗艦超市、LiLy百貨、季后風(fēng)名牌折扣店、永樂生活家電、屈臣氏、萬寧旗艦店、龍粵數(shù)碼、哇哇哇娛樂城、飛揚(yáng)影城、開心果玩具城等 4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析豐富的主題餐飲店 由必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯、拉丁餐廳、新泰洋美食廣場(chǎng)、大椰豐飯、金本臺(tái)灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐廳等二十多家餐飲知名商家聯(lián)手打造。 金本臺(tái)灣涮涮鍋大椰豐飯4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析在娛樂中體驗(yàn)、在體驗(yàn)中娛樂 正佳廣場(chǎng)擁有飛揚(yáng)影城、冰河灣真冰溜冰場(chǎng)、哇哇哇、幽靈

18、旅館等娛樂設(shè)施。 飛場(chǎng)影城冰河灣真冰溜冰場(chǎng)4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 空間層層遞增的劇場(chǎng)式設(shè)計(jì)、挑高七米的7000平方米園林生態(tài)中庭景觀天頂4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析動(dòng)線設(shè)計(jì)空中連廊4 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析點(diǎn)評(píng) 正佳廣場(chǎng)地理位置優(yōu)越，毗鄰6萬平方米的市民廣場(chǎng)，直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站，交通十分便利。與天河城、天河體育中心、廣州購書中心、廣州電腦城等相連，人流相當(dāng)密集，周邊商業(yè)氛圍非常濃厚。 另外，正佳廣場(chǎng)集購物、娛樂、美食等為一體，再加上內(nèi)外部的景觀環(huán)境和休閑設(shè)施營(yíng)造，使消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間逗留，并由此帶來消費(fèi)。5 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)遇交通狀況經(jīng)濟(jì)狀況未來規(guī)劃項(xiàng)目特征周邊環(huán)境區(qū)域消費(fèi)潛力巨大：天河區(qū)2007-2009年城市居民年人均可支配收入、城市居民家庭人均消費(fèi)性支出都高于廣州市的平均水平地標(biāo)性綜合體：涵蓋寫字樓、酒店、公寓及商業(yè)四部分，相得益彰規(guī)劃利好：天河區(qū)商貿(mào)規(guī)劃和地鐵規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目是一大利好商機(jī)巨大：天河北和珠江新城寫字樓和酒店物業(yè)的發(fā)展為本項(xiàng)目帶來了消費(fèi)能力強(qiáng)大的白領(lǐng)群體交通便捷：靠近城市主干道黃埔大道，通達(dá)性好；公交線路多；地鐵崗頂站和潭村站也在地塊附近機(jī)遇5