購物中心租金制定參考與借鑒1(共20頁)

1、購物中心租金制定參考(cnko)與借鑒一直(yzh)以來， HYPERLINK / 商業(yè)地產(chǎn)的 HYPERLINK /175483.html 租金(zjn)制定都是大家的關(guān)注焦點(diǎn)。如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過程中至關(guān)重要的一環(huán)。一、購物中心租金定制的標(biāo)準(zhǔn)水平租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個概念組成，一個是由有效購買力決定的基礎(chǔ)租金，一個是由區(qū)位、商場產(chǎn)品、 HYPERLINK /1155.html 業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià)格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價(jià)能力。1.基礎(chǔ)租金定制（注：基礎(chǔ)租金定制方法在此前決策參考報(bào)考已有詳細(xì)講解，本報(bào)告

2、不再做詳細(xì)的分析）對基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測定，一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法和市場計(jì)價(jià)法。（1）成本(chngbn)計(jì)價(jià)法成本計(jì)價(jià)法即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偤秃侠砝麧欉M(jìn)行計(jì)算測定基礎(chǔ)(jch)租金的方法。這種方法能夠反映社會必要勞動，但無法反映市場供求關(guān)系。（2）投資(tu z)回報(bào)計(jì)價(jià)法投資回報(bào)計(jì)價(jià)法是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評估時使用，但無法作為更為深入的經(jīng)營決策的依據(jù)。（3）市場計(jì)價(jià)法市場計(jì)價(jià)法是從同類市場平均價(jià)格作為確定基礎(chǔ)租金的依據(jù)。這

3、種方法反映市場供求關(guān)系，它考慮到商戶對租金的接受程度，競爭對手對優(yōu)質(zhì)商戶資源的爭奪競爭等市場因素，用這種方法制訂的基礎(chǔ)租金是可以作為有效的租金執(zhí)行價(jià)格的。采用市場定價(jià)法，并不是簡單地采集競爭市場的平均價(jià)格，而是要對市場進(jìn)行科學(xué)分析，使制訂的基礎(chǔ)租金有所預(yù)期。決定基礎(chǔ)租金的核心因素就是既定商圈的社會購買力。例如，選取一個沿海二級城市A購物中心作為案例。該項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積10萬平方米，計(jì)租面積63,280平方米，周邊3公里沒有同類競爭項(xiàng)目，通過商情調(diào)查，其購物中心可以實(shí)現(xiàn)的零售銷售預(yù)期為：A購物中心市場分析表A購物中心(u w zhn xn)客流支撐分析表:A購物中心(u w zhn xn)基礎(chǔ)

4、租金:租金/營業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場計(jì)價(jià)法采用的一個重要變量。該變量依照當(dāng)期同類市場平均值為基礎(chǔ)，根據(jù)(gnj)項(xiàng)目的招商預(yù)期、項(xiàng)目技術(shù)條件評價(jià)等具體情況修訂而成。2.租金(zjn)邊際價(jià)格基礎(chǔ)租金通常反映項(xiàng)目無差別化產(chǎn)品和市場特征的租金水平。但是，每個項(xiàng)目仍然因許多個性化的因素，影響了租金實(shí)際價(jià)格的變化，因此就必須(bx)對這些個性化因素的特征變量及其變化進(jìn)行分析，并導(dǎo)出租金的邊際價(jià)格。所謂個性化因素，就是項(xiàng)目區(qū)位特征、商場(shngchng)特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營能力。（1）區(qū)位特征對租金邊際價(jià)格的影響在所有決定 HYPERLINK /2137.html 商鋪?zhàn)饨疬呺H價(jià)格的特征變量中

5、，區(qū)位特征的作用是顯著的。區(qū)位特征對商鋪價(jià)格影響的價(jià)格彈性/半彈性【有效購買力】指 HYPERLINK /102664.html 核心商圈人口與人口購買力的乘積（以社區(qū)購物中心為例，以項(xiàng)目為圓心，交通半徑3km之內(nèi)為核心商圈）。核心商圈每增加10%購買力，標(biāo)準(zhǔn)商鋪的租金邊際價(jià)格增長4.99%?！局行目梢姸取恐笍闹鞲傻揽醋鈶魳?biāo)志的百分比可見性。把中心可見度劃分為21個刻度（每5%一個刻度），從主干道看租戶標(biāo)志可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.129%。【停車位】指每千平方米經(jīng)營面積擁有的停車位個數(shù)，每增加一個停車位，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.117%。（2）商場(shngchng)

6、特征對租金邊際價(jià)格的影響 HYPERLINK /1997.html 商鋪(shn p)面積、距一樓層數(shù)、商鋪可見度、商鋪可達(dá)度是十分重要商場特征，對租金邊際價(jià)格(jig)具有十分重要的影響。商場特征對商鋪邊際價(jià)格的價(jià)格彈性/半彈性【商鋪面積】指商鋪單元內(nèi)建筑面積。每增加1%的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價(jià)格將下降1.84%?！揪嘁粯菍訑?shù)】指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù)，商鋪的租金邊際價(jià)格將下降17.7%。【商鋪可見度】指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分為101個刻度（每1%一個刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.92%。在購物中心建筑

7、設(shè)計(jì)過程中，要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個通行的方法就是設(shè)置共享空間，也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫?，除了更有效地組織內(nèi)部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。并且，在購物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng)，尤其在中庭和采光廊要充分實(shí)現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。中庭和采光廊實(shí)現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計(jì)，可以平均提升5個刻度即5%的商鋪可見度，也就是說可增加9.6%的租金邊際價(jià)格。對于采光廊設(shè)計(jì)，還有一個問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場角自然上仰30下俯45計(jì)算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)?！旧啼伩蛇_(dá)性】

8、指顧客隨機(jī)到達(dá)任意商鋪的概率。把商鋪可達(dá)性劃分為101個刻度(kd)（每1%一個刻度），從公共區(qū)域(qy)看商鋪的可達(dá)性每增加一個刻度，商鋪的租金(zjn)邊際價(jià)格增加1.76%。要實(shí)現(xiàn)較高的商鋪可達(dá)性，關(guān)鍵在于動線的合理布置。原則在于：（3）租戶組合對租金邊際價(jià)格的影響主力店商鋪位置對于主力店本身不是最重要的，但對租金價(jià)格具有很強(qiáng)的砍價(jià)能力。所以，業(yè)主在同主力店談判博弈過程中，與其進(jìn)行租金價(jià)格的博弈，不如進(jìn)行其商鋪位置的博弈。次主力店次主力店也具有很強(qiáng)的客流積聚效應(yīng)。按目前我國內(nèi)地購物中心次主力店各業(yè)態(tài)的平均分布比例，特色餐飲（包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰等）為71.1%，休閑娛樂健身

9、為11.8%，其他為17,1%。不像主力店，次主力店的位置和布局(bj)對其租金標(biāo)準(zhǔn)水平將產(chǎn)生重要影響。這些影響在于：普通(ptng)商鋪在普通(ptng)商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購物中心租金的主要貢獻(xiàn)者。零售類型和商鋪位置就租金的回歸系數(shù)分析從上述數(shù)據(jù)，形成以下結(jié)論：3.租金(zjn)系數(shù)根據(jù)商鋪的易達(dá)性、可見性、樓層、面積、面寬縱深(zngshn)比、與客流型主力(zhl)店距離等商鋪屬性，結(jié)合商戶業(yè)態(tài)和目標(biāo)品牌強(qiáng)勢程度等商戶屬性，可以給每個商鋪制定了租金系數(shù)。租金系數(shù)的制定原則為： HYPERLINK /62.html 購物中心 HYPERLINK /175483.html 租金的測算方

10、法、租金定價(jià)策略都在本章中詳盡呈現(xiàn)，并結(jié)合廣州和北京各樓層的租金水平和租金明細(xì)表，更直觀地了解租金制定策略。二、購物中心租金測算方法租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。1.營業(yè)額反推租金測算方法2.購物中心(u w zhn xn)各樓層租金定價(jià)的基本方法確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目某一平層的租金基價(jià)系統(tǒng)后，接下來就要確定各個(gg)樓層的租金均價(jià)。（1）各樓層租金(zjn)定價(jià)的基本方法在制定每一樓層的租金基價(jià)系統(tǒng)時，其基本的推理和論證過程大體類似，但就項(xiàng)目的整個租金價(jià)格體系制定而言，還要考慮層差關(guān)系和業(yè)態(tài)關(guān)系等要素。通過對業(yè)態(tài)租金價(jià)格曲線的分析，就可以得到主流的價(jià)格區(qū)間，并且發(fā)現(xiàn)其中

11、的一些共性特征。根據(jù)基本的商業(yè)規(guī)律，同一業(yè)態(tài)放到不同的樓層和位置，往往會產(chǎn)生不同的價(jià)值。這時，對于一些特殊的情況就要加以摒棄(bn q)，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，得出經(jīng)營商戶能夠承受的主流租金水平區(qū)間。然后，再根據(jù)自身項(xiàng)目情況，更加準(zhǔn)確地確定同樓層同業(yè)態(tài)的主流租金水平。經(jīng)過上述層層分析、選擇和論證，最后就會針對(zhndu)各個樓層和相應(yīng)(xingyng)業(yè)態(tài)得出租金均價(jià)，這時整個項(xiàng)目各樓層的租金體系才是一個基本完整的體系。某商城租金定位影響因素（2）項(xiàng)目不同區(qū)域的租金(zjn)定價(jià)方法整個項(xiàng)目的租金體系確定后，最終(zu zhn)還要落實(shí)到項(xiàng)目不同區(qū)域的具體租金價(jià)格上，大體來說，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以

12、分為門市房和內(nèi)鋪兩個不同區(qū)域。確定(qudng)外圍門市房租金對于任何商場而言，外圍的門市房都是一個相對獨(dú)立的租金體系。門市房根據(jù)位置不同，可能會有東南西北四個面向，不同面向商鋪的租金也不盡相同。在“一面一價(jià)”的主流價(jià)格基礎(chǔ)上，再根據(jù)同面向各個商鋪的位置好差進(jìn)行租金價(jià)格的微調(diào)。確定內(nèi)鋪?zhàn)饨饍?nèi)鋪的租金價(jià)格體系一般是按照平層定價(jià)，所以每一平層應(yīng)當(dāng)有一個基價(jià)系統(tǒng)，然后再按照類別確定各類鋪位的租金價(jià)格。在這個過程中，應(yīng)當(dāng)掌握一個小技巧：通常來說，商場的一層只有A、B兩個類別，而二層以上則有A、B、C三個類別，這是由商場的建筑模式?jīng)Q定的。因此，在實(shí)際操作中，很可能(knng)項(xiàng)目一樓有兩種價(jià)位，而二層及

13、二層以上的租金則有三種價(jià)位。（3）配套服務(wù)類業(yè)態(tài)的租金(zjn)定價(jià)按照目前(mqin)的商業(yè)規(guī)律和常規(guī)做法，商場的主要業(yè)態(tài)可以分為銷售產(chǎn)品類和配套服務(wù)類兩大類，這兩種業(yè)態(tài)有不同的租金體系。配套服務(wù)類和銷售產(chǎn)品類業(yè)態(tài)租金定制分析對于項(xiàng)目操作方來說，如果按照配套服務(wù)類業(yè)態(tài)租金水平出租難免會感覺投入產(chǎn)出比過低，為了提高 HYPERLINK /2237.html 租金收益，可以采用一些其他變通方式。流水扣點(diǎn)模式許多項(xiàng)目對電玩、餐飲、兒童游樂園等經(jīng)營業(yè)態(tài)往往(wngwng)會采用流水扣點(diǎn)模式?；?jbn)租金加扣點(diǎn)模式對于項(xiàng)目開發(fā)商而言，在配套服務(wù)類業(yè)態(tài)招商中，一次性收取租金由于(yuy)數(shù)額過大，

14、很可能會超出商戶的承受能力；但單純地采取流水扣點(diǎn)，開發(fā)商自身又面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果商戶的經(jīng)營效益較差，很可能開發(fā)商就沒有任何收益。因此，為了既能夠保證自身利益，又刺激商戶的經(jīng)營積極性，可以采用基本租金加扣點(diǎn)的模式。采用這種模式，商戶首先要向開發(fā)商交付保底租金，然后每月再從商戶的經(jīng)營流水中抽取一定的比例沖抵租金的剩余部分。這樣開發(fā)商有了基本的收益保證，商戶也能夠減輕資金投入的壓力，對于雙方來說都能夠接受。3. 購物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解4.租金建議及收益(shuy)預(yù)算租金水平根據(jù)樓層、配套(pi to)組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合(zngh)分析如下：三、 HYPERLINK /46001.html 購物中心(u w zhn xn)租金定價(jià)策略1.購物中心租金定價(jià)的途徑2.商鋪定價(jià)的參考原則3.購物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)(zhsh)的計(jì)算（1）樣本的選擇(xunz)與替換（2）計(jì)算(j sun)標(biāo)準(zhǔn)四、購物中心租金明細(xì)參考1. HYPERLINK /5373.html 廣州天河城各樓層租金明細(xì)天河城各樓層租金水平2. 正佳廣場(gungchng)各樓層租金水平正佳廣場各樓層租金(zjn)水平正佳廣場主要商戶租金(zjn)水平3.北京(bi