到目前維持在4500元

1、利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖,但作為數(shù)量更多的三四城市,日子卻不怎么好過(guò),就像株洲。作為新中國(guó)成立后首批重點(diǎn)建設(shè)的八個(gè)工業(yè)城市之一,株洲聚集了大批國(guó)有大中型企業(yè),形成了軌道交通、航空航天、冶煉化工、服飾等重要產(chǎn)業(yè)集群,在中部六省非省會(huì)城市中綜合實(shí)力第一。它還是南方最大的鐵路1樞紐,京廣、滬昆、湘黔等鐵路在這里交匯。近年來(lái),這個(gè)典型的老工業(yè)城市中,新樓盤如雨后春筍般拔地而起,一個(gè)嶄新的城市就在眼前。但與此同時(shí),這些新房也讓當(dāng)?shù)卣烷_(kāi)發(fā)商們苦惱不已。5月下旬的一個(gè)尋常日子,第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者在湖南省株洲市采訪發(fā)現(xiàn),由于供應(yīng)過(guò)剩,開(kāi)發(fā)商只能靠“零首付”、“2一口價(jià)”、“買房送車”等各種促銷

2、“貼身肉搏”,甚至有開(kāi)發(fā)商委托中介到競(jìng)爭(zhēng)樓盤處“搶客”。一些外來(lái)的品牌開(kāi)發(fā)商如佳兆業(yè)、美的地產(chǎn)在四五年前進(jìn)入株洲后,均面臨去化緩慢的問(wèn)題,有些2011年開(kāi)工的樓盤到目前還沒(méi)賣完。株洲市房管局的官方數(shù)據(jù)顯示,截至4月底,株洲城區(qū)的新建商品住宅可售量為3139萬(wàn)平方米,去化周期約14個(gè)月。但株洲資深房地產(chǎn)人士劉明(化名)對(duì)本報(bào)記者表示,加上未拿到預(yù)售證的在建樓盤,株洲城區(qū)的庫(kù)存去化周期保守估計(jì)也會(huì)有18個(gè)月。過(guò)量供應(yīng)之外,株洲的樓市需求還被定向開(kāi)發(fā)式的“團(tuán)購(gòu)房”分流。所謂“團(tuán)購(gòu)房”,是指政府部門、企事業(yè)單位指定開(kāi)發(fā)商進(jìn)行定向開(kāi)發(fā),價(jià)格往4往比市場(chǎng)價(jià)低兩三成,成為拉低株洲房?jī)r(jià)的主要“罪魁禍?zhǔn)住?。?kù)存

3、壓頂引發(fā)降價(jià)促銷潮沿著株洲大道一路向西,密密麻麻的新樓盤在道路兩旁撲面而來(lái)。株洲大道所在的天元區(qū)是株洲樓市供應(yīng)過(guò)剩的重災(zāi)區(qū)。株洲城區(qū)分為5個(gè)區(qū),僅天元區(qū)的供應(yīng)量就占了整個(gè)株洲城區(qū)供應(yīng)量的一半以上。供應(yīng)龐大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重,天5元區(qū)的樓盤促銷自然也是最為激烈的。第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),天元區(qū)不少公交站臺(tái)廣告都來(lái)自樓盤,還有各類戶外LED、樓宇廣告,開(kāi)發(fā)商們甚至將廣告打到了飯店的餐桌上。這些樓盤廣告的相同之處在于:將代表價(jià)格的那串?dāng)?shù)字放到最顯眼的位置,似乎很想告訴購(gòu)房者“我最便宜”。比如封頂價(jià)3850元6/平方米,秒殺價(jià)3380元/平方米,首付1萬(wàn)、3536元/平方米起等。“大盤都集中在天元區(qū),

4、壓力比較大。不管是佳兆業(yè)金域天下、美的城,還是奧園廣場(chǎng),都有比較大的促銷手段,價(jià)格會(huì)出現(xiàn)階段性的15%降幅。例如有些樓盤可能原來(lái)賣4300元/平方米,拿出一部分房源促銷,價(jià)格會(huì)降到3700元/7平方米?！敝性禺a(chǎn)株洲分公司總經(jīng)理劉鋒華對(duì)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者表示。而在去年,天元區(qū)甚至整個(gè)株洲城區(qū),情況更為糟糕。株洲市官方數(shù)據(jù)顯示,2014年,株洲市商品房成交面積為278.6萬(wàn)平方米,同比下降12.3%,成交套數(shù)為2.5萬(wàn)套,同比下降10.7%。其中,商品住房成交252.5萬(wàn)平8方米、2.3萬(wàn)套,同比分別下降17.3%、15.5%。一面是成交的下滑,一面則是供應(yīng)的井噴,導(dǎo)致庫(kù)存高漲。劉鋒華說(shuō),去年一年

5、是株洲存貨最多的一年,拿到預(yù)售證的新建商品房約400萬(wàn)平方米,在建樓盤約300萬(wàn)平方米,庫(kù)存高達(dá)700萬(wàn)平方米。若按照2014年的去化情況,700萬(wàn)平方米的存貨9足夠株洲消化30個(gè)月。去化的艱難也直接表現(xiàn)在價(jià)格上。一位株洲市民告訴本報(bào)記者,他在2013年8月以5200元/平方米的價(jià)格買了位于天元區(qū)某樓盤新房,此后價(jià)格一路下跌,目前尾盤一口價(jià)只要4650元/平方米。“2014年是株洲樓市最為艱難的一年。”在株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)有著十多年經(jīng)驗(yàn)的劉明告訴10本報(bào)記者,很多開(kāi)發(fā)商被迫搞“全民營(yíng)銷”,委托代理商到市場(chǎng)上進(jìn)行拓客,甚至進(jìn)縣城“搶客”。搶客的情況在今年依然可見(jiàn)。前不久,本報(bào)記者以購(gòu)房者身份進(jìn)入株洲

6、當(dāng)?shù)啬持_(kāi)發(fā)商的樓盤時(shí),就被一位代理商中途攔截、邀請(qǐng)去附近另一樓盤看房。佳兆業(yè)、美的地產(chǎn)等外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商也在株洲遭遇去化難題,近兩年11都未再拿新地塊。位于天元區(qū)的佳兆業(yè)金域天下占地55萬(wàn)平方米,于2011年開(kāi)工建設(shè),2012年首期開(kāi)盤,到現(xiàn)在還剩一些房源沒(méi)有賣出。該樓盤在2012年開(kāi)盤時(shí)均價(jià)4400元/平方米,3年過(guò)去了,價(jià)格未漲反跌,在2014年底2015年初時(shí),均價(jià)跌至3500元/平方米。距離佳兆業(yè)金域天下不遠(yuǎn)12處的美的城建筑面積70萬(wàn)平方米,也是2011年開(kāi)工建設(shè),同樣沒(méi)有賣完。銷售疲弱則直接影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈。在株洲做代理的王輝(化名)告訴本報(bào)記者,他在株洲代理的幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)拖欠

7、了兩年多的傭金。集資建房拉低房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)促銷也是出于無(wú)奈,因?yàn)橹曛蕹菂^(qū)的需求非常有限,尤其是在“團(tuán)購(gòu)13房”嚴(yán)重分流內(nèi)部需求的情況下。株洲市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2014年末,株洲市常住人口只有396.1萬(wàn)人。劉明說(shuō),株洲每年的新增常住人口只有幾萬(wàn)人,外來(lái)需求并不多;本地家庭的房屋保有量較高,一般都有23套房,多的45套,潛力不大。而頗有當(dāng)?shù)靥厣摹皥F(tuán)購(gòu)房”則讓原本就不多的需求面臨分14流,市場(chǎng)價(jià)格也頻遭挑戰(zhàn)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō),株洲樓市并不是完全按照市場(chǎng)化規(guī)律運(yùn)作的,大量團(tuán)購(gòu)房的存在讓它成為了一個(gè)半封閉市場(chǎng)。劉明介紹,團(tuán)購(gòu)房本質(zhì)就是集資建房。一般而言,政府部門、國(guó)企、事業(yè)單位會(huì)先與開(kāi)發(fā)商談好價(jià)

8、格與面積,然后向員工集資,再由開(kāi)發(fā)商出面拿地,進(jìn)行定向開(kāi)發(fā)。株洲本土最大的開(kāi)發(fā)商華15晨地產(chǎn)最擅長(zhǎng)做“團(tuán)購(gòu)房”。這在株洲已是非常普遍的現(xiàn)象。據(jù)株洲日?qǐng)?bào)4月初的報(bào)道,株洲有120余個(gè)項(xiàng)目、3萬(wàn)套房源涉及團(tuán)購(gòu),這相當(dāng)于株洲去年一整年商品住房成交套數(shù)的1.3倍。團(tuán)購(gòu)房的價(jià)格則往往貼著成本走,比市場(chǎng)價(jià)低出一大截,最低的只要1000多元/平方米,最高的也不過(guò)4250元/平方16米。相比之下,目前株洲樓市均價(jià)約4700元/平方米,最低的也要3000元/平方米,最高的近6000元/平方米。一位國(guó)企職工就向第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者抱怨道:“我們單位集資建房只要1000多元/平方米,好多人都買了180平的,可我只買到了

9、一套140平的?！眻F(tuán)購(gòu)房的低價(jià)沖擊著整個(gè)株洲樓市。17劉明透露,一旦幾個(gè)本土大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟“團(tuán)購(gòu)”模式,其他中小開(kāi)發(fā)商就只能跟著去約各個(gè)單位做“團(tuán)購(gòu)”,不然沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。一些公務(wù)員、國(guó)企職工甚至以幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)的價(jià)格倒賣指標(biāo),即便這樣,整體價(jià)格依然會(huì)比市場(chǎng)價(jià)要低。在王輝看來(lái),團(tuán)購(gòu)房是一種不規(guī)范的開(kāi)發(fā)行為,它貼著成本的低價(jià)破壞了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制18,造成株洲房?jī)r(jià)近幾年都漲不起來(lái)。劉明說(shuō),株洲房?jī)r(jià)在2011年左右就已經(jīng)是4000多元/平方米,2012年經(jīng)歷過(guò)一次暴漲后,房?jī)r(jià)重新回落,到目前維持在4500元/平方米上下。同時(shí),團(tuán)購(gòu)房也加大了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。由于團(tuán)購(gòu)房采取預(yù)付模式,且預(yù)付比例較高,一般在40%

10、50%左右,有的甚至是全19額交款,沒(méi)有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商,也可在拿地前輕松獲得大筆集資款,門檻被大大降低。但在后續(xù)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,一旦成本控制不好,就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂、爛尾的問(wèn)題。株洲當(dāng)?shù)匾患沂聵I(yè)單位的員工張成(化名)就告訴本報(bào)記者,他的單位在5年前集資建房,交給一個(gè)小開(kāi)發(fā)商,中途開(kāi)發(fā)不下去,最后只好轉(zhuǎn)手給華20晨地產(chǎn)做,預(yù)計(jì)要到明年才能交房。政府大尺度救市株洲政府已經(jīng)意識(shí)到樓市供需失衡的嚴(yán)重性,在3月底召開(kāi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作會(huì)議上,出臺(tái)了一系列救市政策。最引人注目的是收縮土地供應(yīng)規(guī)模。株洲政府表示,今后三年,株洲市區(qū)每年新增商住用地總量不高于2000畝,其中云龍示范區(qū)不高于500畝;市區(qū)新城

11、21區(qū)單宗土地使用規(guī)模不低于100畝,市區(qū)中心城區(qū)住宅(商業(yè)面積占比小區(qū)或等于15%的住宅)面積低于30畝的整塊供地;市區(qū)開(kāi)發(fā)面積小于5萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目不予供地。按照株洲住宅容積率不得高于2.5計(jì)算,未來(lái)3年內(nèi),株洲樓市每年的出貨量會(huì)控制在330萬(wàn)方以內(nèi),與往年的去化量相當(dāng)。同時(shí),株洲22政府還從需求的釋放上做文章:加大棚戶改造,鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償安置。據(jù)悉,株洲今年要實(shí)施拆除新建棚戶區(qū)35個(gè),拆除房屋面積92.3萬(wàn)平方米。特別是南岳嶺、上月塘片區(qū)棚改項(xiàng)目,涉征房屋總面積42萬(wàn)余平方米,是株洲市迄今為止最大的棚改項(xiàng)目,涉及產(chǎn)權(quán)戶數(shù)達(dá)到2500多戶,12000余人。對(duì)于這些集23體土地征地拆遷和國(guó)有

12、土地上房屋征收,株洲政府表示今后原則上不再新建安置房,采取購(gòu)買商品住房的方式安置被征拆戶。對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買商品住房的,給予每套(戶)幾萬(wàn)元不等的購(gòu)房補(bǔ)貼,刺激商品房消費(fèi)?！耙郧安疬w都是房屋安置,現(xiàn)在改為貨幣安置,今年將釋放60萬(wàn)80萬(wàn)平方米的需求,占株洲每年去24化量的四分之一。這將在很大程度上提振株洲樓市。”劉明說(shuō)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商忌憚的團(tuán)購(gòu)房,株洲政府也表示將加強(qiáng)和規(guī)范團(tuán)購(gòu)商品房管理,對(duì)全市團(tuán)購(gòu)商品房項(xiàng)目進(jìn)行全面的清查,防范團(tuán)購(gòu)房行為帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。劉明告訴第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者,目前政府已經(jīng)明令禁止團(tuán)購(gòu)房,已經(jīng)在做可以繼續(xù)完成,但新的團(tuán)購(gòu)房項(xiàng)25目無(wú)法進(jìn)行,這相當(dāng)于將政府、企事業(yè)單位的主力需求加以釋放。目前,株洲樓市開(kāi)始有回暖的跡象。株洲市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月株洲市城